PLANBESKRIVNING. Detaljplan för BOSTÄDER I ÖJERSJÖ BRASEGÅRD i Partille kommun, Västra Götalands län

Transkript

1 rev ANTAGANDEHANDLING Diarienummer KS/2000:473 Antagen av kommunfullmäktige och lagakraftvunnen Detaljplan för BOSTÄDER I ÖJERSJÖ BRASEGÅRD i Partille kommun, Västra Götalands län PLANBESKRIVNING

2 Godkänd från sekretessynpunkt för spridning. Lantmäteriverket

3 HANDLINGAR Till antagandehandlingarna hör: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Utlåtande Särskilt utlåtande Övriga handlingar är: Fastighetsförteckning Illustrationskarta Grundkarta Planprogram inklusive miljökonsekvensbeskrivning Geoteknisk utredning Trafikbullerutredning rev PLANENS BAKGRUND, SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanen ska möjliggöra en utbyggnad på befintliga bostadsfastigheter och en förtätning av området med nya tomter för bostadsändamål. Avsikten är att nuvarande helårshus läggs fast i planen och fritidshus, obebyggda och nya tomter föreslås kunna byggas ut med helårsbostäder. Området ska i samband med utbyggnaden förses med kommunalt vatten och avlopp. Vägar byggs om till gator. En detaljplanering har skett av Hålsjöområdets östra och västra del med den genomgående Öjersjövägen och ny gång och cykelväg. Värdefull naturmark med bl a ekskog liksom kulturmiljö inom området ska bevaras. Tillgängligheten för allmänheten till Stora Hålsjön ska förbättras i områden väster om Brasegårdsområdet. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB Ny bostadsbebyggelse inom området bedöms överensstämma med Miljöbalkens grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden i 3:e kapitlet. Området omfattas inte av bestämmelserna enligt 4:e kapitlet. Detaljplanen bedöms inte bidra till att miljökvalitetsnormerna enligt 5:e kapitlet överskrids. PLANDATA Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Detaljplaneområdet är beläget öster om Stora Hålsjön och den ekbevuxna ravinen ner mot sjön. I norr angränsar Nya Öjersjövägen, i öster och söder naturområden. Härryda kommun ligger söder om planområdet Planområdets areal är cirka 8,8 ha. Befintliga bostadsfastigheter och avstyckade tomter har huvudsakligen enskilda fastighetsägare medan övrig mark ägs av Partille kommun Vatten och grund En utredning angående vatten och grund i Hulttjärn, Stora och Lilla Brastjärn, samt Stora och Lilla Hålsjön har gjorts av GF Konsult AB För Stora Hålsjön gäller att samtliga strandfastigheter äger vattenområde med undantag för ett område av vattnet inom Öjersjö nr 3, vilket avsatts som samfällt. Inom planområdet äger fastigheterna Öjersjö 1:5, 1:7 och 1:28 vattenområde. 3

4 Planområdets läge Fiske och bryggor På uppdrag av Partille kommun utförde i slutet på 60-talet dåvarande distriktslantmätaren en utredning rörande fisket inom Partille socken belägna sjöar och tjärnar. Utredningen redovisar att fisket i Stora Hålsjön är samfällt och berör ett stort antal fastigheter. Stora Hålsjön omfattas dock av Mölndalsåns fiskevårdsområdesförening som reglerar fisket. Bryggor finns vid ett flertal ställen utmed Stora Hålsjöns norra strand. Ett antal fastigheter har servitut vid Stora Hålsjön med rätt att bl a anlägga bryggor. Omfattningen framgår av till planen hörande fastighetsförteckning. TIDIGARE STÄLLNINGS- TAGANDEN Översiktliga planer I Översiktsplan för Partille kommun, ÖP05, antagen av kommunfullmäktige , anges området som befintlig bebyggelse, bostäder och service. Översiktsplan för Öjersjö har antagits av kommunfullmäktige och vunnit laga kraft I översiktsplanen anges att markanvändningen inom planområdet ska vara bostäder, bostadskomplement och naturområden. Partille kommunstyrelses arbetsutskott har beslutat uppdra åt stadsbyggnadskontoret att upprätta detaljplan för den södra delen av Hallen-Hålsjöområdet. Strandskydd Detaljplaner Nytt förordnande om strandskydd i Partille kommun gäller sedan , där områden som omfattas av strandskydd redovisas på kartor. Inom planområdet finns inget område med strandskydd. Strandskydd finns inom den ekbevuxna ravinen väster om planområdet. Planområdet saknar detaljplan. En tidigare byggnadsplan för fritidshus upphävdes av kommunfullmäktige

5 Bostadsbyggnadsprogram Program och samråd Ett bostadsbyggnadsprogram för är antaget av kommunfullmäktige Där anges planområdet som ett planerat projekt med preliminär byggstart 2007 för ca 30 nya bostäder med äganderätt. Program som ligger till grund för detaljplanen har upprättats enligt PBL för hela Hålsjöområdet och godkänts för samråd av kommunstyrelsen Miljökonsekvensbeskrivning har utarbetats till programmet. Programområdet har delats i tre delar som har detaljplanelagts separat. Samråd om planförslaget har skett enligt PBL med samrådsmöte Miljökonsekvensbeskrivning Miljöbedömning Miljökonsekvensbeskrivning har utarbetats i samband med planprogrammet och finns med i planhandlingen. Detaljplanen omfattas inte av kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4, varför en miljöbedömning inte bedöms vara nödvändig. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Marken inom planområdet är starkt kuperad och skogbevuxen. Mitt i området finns en höjdplatå och därifrån sluttar området ner mot Nya Öjersjövägen i nordväst. Området sluttar också brant ner mot en ravin och Stora Hålsjön i sydväst och mot naturområdet i söder och öster mot tjärnen Lilla Tuvtjärn. Inom den högsta delen av området finns stora berghällar av vilka en del används som infart till tomterna. En del av höjdplatån i området och berghällar som ligger intill sparas som naturområde som inte får bebyggas. Ravinen ner mot Hålsjön är bevuxen med ekar vilket finns med i länsstyrelsens inventering (1986). Inom området finns blandad skog med huvudsakligen höga lövträd. På de stora tomterna finns uppvuxna trädgårdar sedan länge med bl a flera mycket stora rhodedenronbuskar. I enlighet med översiktsplanen för Öjersjö bibehålls sambanden mellan skogs- och naturområden i norr och söder genom de gröna korridorer som finns bevarade öster respektive väster om Stora Hålsjön. Geotekniska förhållanden Utredningar En geoteknisk utredning har genomförts för de tre detaljplaneområdena av GF Detaljplanens intentioner kan genomföras utan erinringar ur geoteknisk synpunkt. Grundläggning av en- och tvåfamiljshus bedöms kunna ske med plattgrundläggning utan förstärkningsåtgärder. 5

6 Släta berghällar finns vid högplatån. Många murar finns inom området. Vid Stora Hålsjön öster om området är en badplats. Jordlager I områden med organiska jordlager krävs uppfyllnad med bärigt material, eventuellt även utgrävning eller överfyllnad och liggtid för att inte riskera sättningar. Bergets relativt dåliga kvalitet med kraftig förskiffring skall beaktas speciellt vid grundläggning av tunga byggnader eller bergsschakter då utfall av berget riskeras från slänter. Planbestämmelse införs. Jordlagren i området har låg permeabilitet. Detta innebär att infiltrationskapaciteten är låg, vilket försvårar infiltration av dagvatten i jorden. Vid ledningsdragning inom området riskeras i hög grad bergsschakt och därmed höga kostnader. Radon Fornlämningar Området klassificeras som normalriskområde när det gäller markradon. I samband med bygglovgivning och byggnation bör minst kontroll utföras av gammastrålningen över blottlagt berg. Byggnader utförs radonskyddande. Bestämmelser införs. Det finns inga kända fornlämningar inom området. Fornminnen skyddas av kulturmiljölagen. 6

7 Bebyggelseområdet Befintlig bebyggelse Bostäder Bebyggelsen i Öjersjö bestod ursprungligen av ett antal mindre gårdar utmed Öjersjövägen. Väster om planområdet ligger gården Öjersjö Hallen och norr om området ligger Brasegård. Norrut utefter Nya Öjersjövägen ligger Ramsegård. I slutet av 1920-talet började man avstycka och sälja tomter för fritidshus i området. Bebyggelsen består idag av villor och fritidshus på stora tomter. Villorna är i huvudsak tidigare fritidshus, som omvandlats till helårsbostäder. Inom planområdet finns 11 befintliga helårs- och fritidsbostäder. Ett fåtal enskilda tomter är obebyggda. En avstyckad tomt är i kommunens ägo. Bebyggelsen i området har stor variation i formspråk och utförande men består huvudsakligen av hus i en våning med träfasader. Flera hus är från början sommarhus som efter hand byggts till och förändrats. Byggnaderna följer topografin och höjdskillnader tas upp i socklar och källarvåningar. Naturmark finns i flera fall kvar tätt intill husen. Vägen kantas av höga lövträd. Uppvuxna trädgårdar ger ett lummigt och inbott intryck. Befintliga hus har stora trädgårdar. Vägen kantas av höga lövträd 7

8 Föreslagen bebyggelse Tomtstorlek Hustyper och upplåtelseform I detaljplanen föreslås nya tomter för helårsbebyggelse. Enligt översiktsplanen ska områdets egen identitet vara utgångspunkt för ny bebyggelse. Utmärkande för området är närhet till vacker natur, kulturlandskap med gamla bybildningar och den tidiga fritidshusbebyggelsen. Minsta tomtareal för nya tomter är 800 m 2. På illustrationskartan visas nya tomter som är mellan 800 m 2 och m 2. Storleken på befintliga tomter varierar mellan ca m 2 och m 2. En fastighetsplan har upprättats för att styra tomtindelningen och antalet byggrätter. Bestämmelse om tomtstorlek har införts. Planområdet föreslås byggas ut med friliggande villor för privat ägande. Enligt illustrationskartan kan området kompletteras med ca 19 nya tomter för friliggande bostadshus. Obebyggda tomter och avstyckningar från befintliga tomter kan medföra ca 29 nya hus på privat mark. Illustration av byggnadshöjd Byggnadsvolymer Inom planområdet får den största sammanlagda byggnadsarean vara 20 % av tomtytan dock högst 160 m 2 för huvudbyggnad och 50 m 2 för garage och förråd. För huvudbyggnad är högsta tillåtna byggnadshöjd 4,5 m och högsta nockhöjd 7,5 m. Hösta tillåtna byggnadshöjd för garage och förråd är 3 m. Minsta takvinkel är 14 o. Bestämmelserna gör det möjligt att bygga hus med förhöjt väggliv i 1 ½ våning där vind går att inreda. I området finns hus med större byggnadsarea än 200 m 2. Särskilda bestämmelser gör det möjligt att återuppföra dessa hus till nuvarande utseende om de skulle förstöras vid t ex en brand. Utformning Exempel på sektion för sluttningshus Planbestämmelser som reglerar husens utformning har införts för att ny bebyggelse ska smälta in i miljön och för att områdets karaktär ska bibehållas. Bestämmelserna motiveras av att ny bebyggelse bör ta hänsyn till den närliggande kulturmiljön. Den bör också anpassas till områdets naturnära karaktär. 8

9 Fasadmaterial ska vara trä eller puts. Dessutom föreskrivs att tak ska vara sadeltak eller pulpettak och takkupa får anordnas till högst en tredjedel av fasadens längd. Markanpassning Valet av hustyp ska anpassas till områdets typografi. Höjdsättning av mark och byggnader anpassas till markens förutsättningar för att därmed undvika uppfyllnader och murar. Bestämmelse har införts. Flera tomter inom området är branta och måste bebyggas med sluttningshus. Illustrationerna visar exempel på sektion genom ett par av de brantaste tomterna. Hustyperna måste anpassas till markförhållandena. Service Inom planområdet finns ingen social eller kommersiell service. Skolan Öjersjö brunn, med särskola och fritidshem, ligger drygt en kilometer österut. Öjersjö brunn riktar sig till barn från 6 till 16 år. I skolan finns en idrottshall och i anslutning till skolan en förskola. I Öjersjö centrum på knappt två kilometers avstånd finns förutom skola också särskola och barnomsorg. Vid Brearemossen finns en idrottsplats med bollplan. I Öjersjö centrum finns barnavårdscentral medan distriktssköterskemottagning, sjukhem och servicehus finns i Furulunds centrum. Närbutik och en pizzeria finns i Öjersjö centrum. Annan kommersiell service finns närmast i Furulund och i Partille centrum samt i Mölnlycke Kulturvärden Alldeles nordost om planområdet ligger Brasegård. Den gamla gården ägs av kommunen. Översiktsplanen anger att de öppna markerna i öster och de goda sambanden med omgivande naturområden gör gården lämplig som t ex förenings- eller hembygdsgård. Bohusläns museum har 1979 och 1995 gjort bedömningar av bebyggelsen i Hallen Hålsjöområdet. I kommunens kulturminnesvårdsprogram, antaget av kommunfullmäktige , anges Foto från Brasegård 9

10 Öjersjö Hallen som en värdefull kulturmiljö. Planområdet ingår inte direkt i kulturmiljön men den ses som en värdefull tillgång i det omedelbara grannskapet. Öjersjö Hallen omfattar flera gårdar från 1800-talets senare hälft. Området är ett exempel på agrar jordbruksbebyggelse i skogsbygd, där gårdarna ligger längs den gamla byvägen. Åkrar och betesmarker hålls öppna och många av de gamla ekonomibyggnaderna och stenhägnaderna står kvar på sina ursprungliga platser. Den gamla skolan, Minas och Hallegården är exempel på byggnader med kulturmiljövärden. Inom planområdet finns stengärdesgårdar som har inventerats och dessa bevaras med bestämmelse på plankartan. Friytor, friluftsliv och fritidsanläggningar Planområdet gränsar direkt till de gröna korridorer som förbinder naturområdena kring Stora och Lilla Hålsjön i söder med Kåsjöns friluftsområde i norr. Det är viktigt att korridorerna bibehålls. I anslutning till friluftsområdet finns Delsjöområdet i väster och Knipeflågsbergen i nordväst, båda naturreservat. I Stora Hålsjön finns flera badmöjligheter. Den kommunägda marken i anslutning till stranden väster om planområdet görs tillgänglig för allmänheten. Sjöns naturkaraktär bevaras. I anslutning till området finns också möjlighet till fritidsaktiviteter på Partille golfbana, på idrottsområdet vid Brearemossen i östra Öjersjö och i idrottshallen i skolan Öjersjö brunn. Vägar och trafik Vägnät Planområdet ligger intill och ansluter till Nya Öjersjövägen som tidigare byggts ut i nytt läge och till högre standard från Landvettervägen, förbi cirkulationsplatsen vid Öjersjö brunn och fram till Tjärnvägen. Även från Sjöatorp västerut mot Riksväg 40 via Mölnlycke företagspark har Nya Öjersjövägen byggts ut för 70 km/h. En ombyggnad av Nya Öjersjövägen för 50 km/h har påbörjats mellan Tjärnvägen och Hultet. I den västra delen får vägen en nordligare sträckning utmed golfbanan vilket ger mindre tomtutfarter och mindre buller för befintlig bebyggelse. Lokalgator Vägarna i området är idag enskilda och har låg standard. Den vägförening som tidigare skötte drift och underhåll upphörde i början på 1990-talet. Gatorna inne i bebyggelseområdena föreslås bli kommunala med 5,75 m vägområde och ca 5,0 m körbana med i huvudsak blandad trafik. Lokalgatan längst i söder är enkelriktad och har ca 4,25 m vägområde. Planen anger att släntintrång får göras på tomtmark för anläggning av gata. Efter att gatan är anlagd är det markägarens ansvar att sköta slänten. Parkering Parkering för bostäderna sker på tomtmark. Parkeringsbehovet beräknas enligt kommunens riktlinjer till minst två bilplatser per tomt. Ytterligare en plats bör kunna anordnas. 10

11 Gång- och cykelvägar Den lokala gång- och cykeltrafiken inom planområdet förväntas även fortsättningsvis kunna blandas med biltrafiken på lokalgatorna. Förutom en kort sträcka väster om Björkdahls väg där Hålsjövägen används som gång- och cykelväg finns separerad gång- och cykelväg från Öjersjö centrum till företagsparken i Härryda kommun. Kollektivtrafik Busslinje Öjersjö Partille centrum Sävedalen Heden, trafikerar området. Restiden till Partille centrum och centrala Göteborg är ca minuter. Dessa går hela dagen liksom förbindelsen till Mölnlycke Mölndal Heden. Via bussterminalen i Partille centrum nås med byte övriga kommundelar. Närmaste busshållplats finns i dag vid Solbacken och Tjärnvägen. Av arbetsresorna skall enligt kommunens målsättning 30 % ske med kollektivtrafik. Kortare restider till Partille, Göteborg och Mölndal krävs för att kunna nå detta mål. Med utbyggnad av Hålsjöområdet beräknas kollektivtrafiken förbättras genom att turtätheten kan ökas. Skolskjutsar Buller Skolskjuts hämtar och lämnar barn vid Hålsjöns busshållplatser till skolorna Öjersjö brunn och Storegården. Öjersjövägen dimensioneras för 50 km/h i enlighet med översiktsplanen. Utbyggnaden av nya bostäder i Öjersjö medför ökad trafik vilket orsakar högre bullernivåer utmed hela vägsträckan. En utredning om vägtrafikbuller har genomförts för området av GF rev Av den framgår nuvarande bullernivå och beräknad bullernivå efter utbyggnad av hela Öjersjö. Ny bebyggelse förläggs utanför bullerstört område. Av kartan framgår erforderliga skyddsavstånd för att klara gällande riktlinjer utomhus för den planerade vägen och bebyggelsen. Riktlinjen för bullerstörning utomhus är 55 dba. Idag överskrids riktlinjen för buller från Nya Öjersjövägen mellan Sjöatorp och Tjärnvägen för 10 hus. Sex av dessa får lägre bullernivå efter ny vägdragning. Inom planområdet finns inget bullerstört hus. Riktvärdena beräknas heller inte överskridas efter utbyggnad. Inom planområdet föreslås tre nya tomter som får bestämmelse om störningsskydd för buller. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer för luft ska beaktas i planeringen. I detta fall är det främst den påverkan som biltrafik till och från området som kan tänkas påverka värdena. Utbyggnaden av bostäder i området i den omfattning som föreslås (ca 45 lgh) bedöms inte medföra att gällande miljökvalitetsnormer överskrids. Teknisk försörjning Grundvatten I översiktsplanen för Öjersjö anges att grundvattnets rörelser inte har studerats. Eftersom Kåsjön är vattentäkt bör frågan studeras i samband med den fortsatta planeringen av Öjersjö. Planområdet berör inte de intilliggande vattenskyddsområdena för Kåsjön och Delsjön. 11

12 Dagvatten Dagvatten från tomter och allmän mark tas i dag om hand lokalt på tomtmark, naturmark och i diken. Jordlagren i området har låg infiltrationskapacitet, vilket försvårar infiltration av dagvatten i jorden. Dagvatten föreslås i största möjliga utsträckning tas om hand på tomtmark. Dagvatten från tomtmark och allmän mark leds vidare i öppna diken för att underlätta utjämning och fördröjning av dagvatten före utsläpp till Hålsjön och naturområdet i öster och söder. Bestämmelse om lokalt omhändertagande införs i planen. Inför bygglov ansvarar fastighetsägaren för att dagvattenutredning genomförs. Avloppsvattnen Huvudledning för spillvatten finns utbyggd. Ledningen ansluts till det regionala spillvattensystemet till Ryaverket i Göteborg. Spillvattnet tas idag om hand i enskilda anläggningar i planområdet. Dessa kan vara utformade som sluten tank och infiltration av BDT-vatten. I många fall är reningen otillfredsställande och en del anläggningar saknar tillstånd av miljö- och hälsoskyddsmyndigheten. En sanitär upprustning bedöms som angelägen och kan nu ske i samband med detaljplaneringen. Inom planområdet kommer att byggas ett lokalt ledningsnät för avlopp. Där allmänna ledningar passerar tomtmark läggs u-område in i detaljplanen. Transport av spillvatten sker med självfall i kombination med tryckavlopp. Området ska anslutas till huvudledningen som ligger på en högre nivå, via två pumpstationer; en i ravinen väster om planområdet och en norr om området. Dricksvatten Elförsörjning Uppvärmning Avfallshantering Skyddsrum I planområdet utvinns idag dricksvatten från enskilda vattentäkter. Vid utbyggnad enligt planen kommer hela området anslutas till kommunalt vatten. Huvudledning för vatten finns för hela Öjersjö. Ledningar för el byggs ut och samtidigt med va-ledningar. Transformatorstation anläggs norr om planområdet vid Karis Lycka. Befintliga luftledningar kommer huvudsakligen att tas bort. Uppvärmningssystemen ska kunna anpassas till olika värmekällor. Göteborg energi planerar inte att bygga ut fjärrvärme inom en överskådlig framtid. Energisnåla lösningar ska användas för uppvärmning och elanvändning såsom hus med låg energianvändning, värmeåtervinning alternativt värmepump. Kommunen har sophämtning med returkärl och 14 dagars hämtningsintervall för småhus. Avgiften baseras även på sopornas vikt. Grovsopor och miljöfarligt avfall lämnas på kommunens återvinningscentral på Mellbyfältet, Järnringen eller hämtas efter beställning. Plats för lokal källsorteringsstation ska finnas på kvartersmark. Planen ligger inte inom skyddsrumsort och det finns inte krav på att bygga skyddsrum. 12

13 MILJÖKONSEKVENSER Viktiga miljökonsekvenser i området Naturmiljö Rekreation Mark, vatten Miljökvalitetsnorm Den påverkan på miljön som programförslaget för hela Hålsjöområdet förorsakar har sammanställts i en separat Miljökonsekvensbeskrivning GF , bilaga till programmet. De viktigaste miljöeffekterna som utbyggnadsförslaget förorsakar inom detaljplaneområdet sammanfattas nedan: - Intrång görs i sammanhängande grönområde vid utbyggnad av lokalgata och ny bebyggelse. - Utbyggnaden av väg och bostäder innebär en förstärkt barriäreffekt för djurlivet. - Barriäreffekt för friluftslivet förstärks. Ytterligare bebyggelse försvårar för människor att ta sig mellan Kåsjöns friluftsområde och skogsområdena i sydost. + Anslutning till kommunalt VA medför minskat närsaltsutsläpp lokalt, vilket medför förbättrad vattenkvalitet i Stora Hålsjön och enskilda vattentäkter. Detta motverkas i någon grad av ökade hårdgjorda ytor vilket medför ökade dagvattenutsläpp. - Utbyggnaden leder inte till att några miljökvalitetsnormer överskrids. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandefrågor Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan. Detaljplanen har en genomförandetid på 10 år som börjar löpa 14 månader från den dag planen har vunnit laga kraft. Genomförandefrågor, ekonomi mm belyses i genomförandebeskrivningen. Partille kommun är huvudman för allmän plats. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planen har upprättats av Anna Helmrot, EFEM arkitektkontor i samarbete med stadsbyggnadskontoret. Tjänstemän från bygg- och miljökontoret har medverkat i planarbetet. Stadsbyggnadskontoret Jan Öhman stadsbyggnadschef Tea Lappalainen planingenjör 13