Guide för nya delägarlagsaktiva Uppdaterad I den här guiden har vi samlat information som varje delägare borde känna till.

Transkript

1 1 Guide för nya delägarlagsaktiva Uppdaterad I den här guiden har vi samlat information som varje delägare borde känna till. Delägarlaget definieras i lagen om samfälligheter och i skattelagen Enligt 3 i lagen om samfälligheter utgör delägarna i en samfällighet ett delägarlag. Man ansluter sig alltså inte till ett delägarlag, utan man blir delägare då man får äganderätten till en fastighet, som har andel i ett samfällt vattenområde. Ett delägarlag finns alltid med stöd av lagen. Delägarlaget är en självständigt rättssubjekt, som i sitt namn kärar och svarar i ärenden som gäller samfälligheten. Delägarlaget kan också i sitt namn förvärva rättigheter och ingå förbindelser. Delägarna är inte personligen ansvariga för delägarlagets förpliktelser. Delägarlaget är således ett civilrättsligt samfund med rättshandlingsförmåga. Ett delägarlag som har fastställda stadgar, är ett konstituerat delägarlag. Även ett icke konstituerat delägarlag finns alltid, och kan fungera utan att vara konstituerat. I inkomstskattelagen definieras delägarlaget som en samfälld förmån, som varken är ett samfund eller en sammanslutning. Delägarlagets uppgifter Delägarlagets uppgift är att sköta förvaltningen av samfälligheten och övriga ärenden som gäller området. Samfälligheten är en fastighetsregisterenhet och till delägarlaget hör alla de uppgifter, som normalt hör till en fastighetsägare. Delägarlaget besluter om alla frågor som rör samfälligheten och som är inom ramen för äganderätten. Utgångspunkten är att utomstående inte utan delägarlagets samtycke har rätt att företa några som helst åtgärder inom delägarlagets område. Till delägarlagets uppgifter hör med stöd av lagen om fiske uttryckligen bl.a. ordnandet av fiske och vården av fiskbestånden. Även ordnandet av jakt på vattenområdet hör till delägarlagets uppgifter. Vem är delägare? Delägare i det samfällda vattenområdet är de personer som äger en fastighet som har andel i det samfällda vattenområdet. Från Lantmäteribyrån får man fastighetsregisterutdrag för det samfällda vattenområdet. Ur det framgår vilka fastigheter som har andel i det samfällda vattenområdet och andelarnas storlek. Även ur de enskilda fastigheternas fastighetsregisterutdrag framgår det om fastigheten har andel i ett samfällt vattenområde. En fastighet kan även ha andel i flera samfällda vattenområden. Ett fastighetsregisterutdrag är avgiftsbelagt. Delägarens rättigheter Delägarens viktigaste rättighet är att delta i delägarlagets beslutsfattande. Delägaren har även andra rättigheter, så som rätt att överlåta sin fiskerätt, endera gratis eller mot ersättning. Om delägarlagets ledning, dvs. styrelse inte sammankallar till stämma i enlighet med stadgarna, har delägarna i lagen om samfälligheter getts rätt att sammankalla stämman. Varje delägare har som utgångspunkt rätt att utan begränsningar nyttja samfälligheten motsvarande dess användningsändamål, på ett sådant sätt att det inte

2 2 hindrar andra delägare från att på samma sätt tillgodogöra sig området. Nyttjanderätten regleras antingen i stadgarna, eller genom stämmobeslut. En delägare har också rätt att bekanta sig med delägarlagets bokföring och övriga dokument som berör delägarlagets verksamhet. Delägaren har rätt att anlita medhjälpare samt få kopior av bokföringen och andra handlingar. Delägarlaget har ändå rätt att be ersättning för sådana kostnader som uppstår av kopiering och postning. Beslutsfattandet sker på stämman Delägarlaget kan endera vara konstituerat enligt lagen om samfälligheter, eller så fungerar det som ett icke konstituerat delägarlag. I bägge fall utövas beslutanderätten av delägarlagets stämma. Stämman består av flere skeden; förberedelse, sammankallande, själva stämman, delgivande av beslut samt sökande av ändring. Sammankallande av stämman Stämman har högsta beslutanderätt och därför är det viktigt att alla delägare får information om den kommande stämman, när och var den hålls, vilka ärenden som kommer att behandlas och var protokollet finns till påseende. Stämman sammankallas enligt 11 i lagen om samfälligheter. Eftersom de ärenden man ska fatta beslut om måste vara angivna i möteskallelsen, måste delägaren själv överväga om han vill delta i stämman, eller bekanta sig med stämmobesluten från protokollet på efterhand. I kallelsen måste man ange var mötesprotokollet finns till påseende. Delägarstämman kan tillkännages genom brev till varje deltagare eller på något annat sätt bevisligen. Ett förfarande där man skickar kallelse till alla delägare, förutsätter att man känner till allas adresser. Det vanligaste sättet att sammankalla stämman har varit att man meddelar om saken i lokaltidningen, och därtill postar kallelsen åt de som inte är bosatta på orten och vars adress man känner till. Den här regeln har tolkats så, att styrelsen inte skilt måste reda ut adresserna, utan den som vill ha kallelsen meddelar sin adress till styrelsen. Om alla delägare är ense om ett beslut behövs ingen stämma. Det här förfarandet lämpar sig för delägarlag med få delägare. Delägarstämman På stämman har delägaren, eller den som har fullmakt, tre olika rättigheter; rätt att närvara, rätt att föra talan och rätt att rösta. På stämman fattar man beslut om de i stadgarna nämnda ärendena, samt övriga ärenden som finns omnämnda i kallelsen. Om arrendatorn genom sitt arrendeavtal har besittning över delägarfastigheten inklusive fiskerätten, har han rätt att på stämman föra talan i ärenden som berör fiske, om inte arrendegivaren använder den rätten, eller man kommit överrens om annat.

3 3 Man måste göra upp en röstlängd för stämman, om man inte kommit överrens om att alla delägare har en röst. I röstlängden måste man skriva ut delägarens namn eller namnet på den som representerar med fullmakt, fastighetens namn, fastighetens registernummer, andelstal samt röstetalet. Fastigheter som är samägda används gemensamt av samägarna. Om samägarna inte är överrens om beslutet, har de endast rösträtt för sin egen andel. Om någon av samägarna inte är på plats, blir hans rösträtt outnyttjad, om han inte gett fullmakt. Om ett dödsbo inte har en utnämnd dödsboförvaltare kan en delägare inte ensam representera dödsboet, om han inte har fullmakt av alla delägare. Om alla dödsbodelägare är närvarande och de inte är ense, blir dödsboets rösträtt outnyttjad. Om dödsboet har en förvaltare kan denna person använda dödsboets rösträtt, eller överlåta rösträtten genom fullmakt. Styrelsens uppgift är att göra upp en redogörelse över delägarlagets verksamhet för föregående år. Redogörelsen ska presenteras för stämman som godkänner den. Från redogörelsen får alla delägare information om föregående års centrala händelser och där behandlas också ekonomin. På motsvarande sätt gör styrelsen upp en verksamhetsplan för det kommande året, och planen behandlas på stämman. I vissa frågor måste besluten fattas med kvalificerad majoritet. Dessa är beslut som gäller: 1) försäljning eller utarrendering på längre tid än fem år av samfälligheten eller en del därav, 2) varaktig ändring av ändamålet med samfällighetens användning, 3) ändring av delägarlagets stadgar, 4) upptagande av lån, 5) fastställande av avgifter som delägarna ska betala, 6) godkännande av ett avtal om sammanslagning av samfälligheter eller fogande av ett till en fastighet hörande område till samfälligheten mot delägarskap, 7) fördelning av delägarnas redskapsenheter på ett sätt som avviker från andelarna i vattenområdet, 8) överföring av vården av fiskbeståndet och ordnandet av fisket för att skötas av ett fiskeområde, 9) nyttjande av ett samfällt vattenområde för fiske på något annat sätt än så att varje delägare själv eller den som lagligen utövar hans fiskerätt fiskar i vattendraget I samtliga frågor, även beslut gällande ändring av stadgarna, kan besluten fattas vid en enda stämma. Ordnandet av fisket Fiskarna som simmar i vattnen ägs inte av någon. Därför kan man inte dela fiskerätt i fångst, utan måste dela den i rätt att nyttja redskap. Då man ordnar fisket är delägarlaget ansvarigt för att man varken fiskar för mycket eller före litet. Då man ordnar nyttjandet av fiskevattnen måste man bl.a. ta hänsyn till följande: 1) Vattenområdets ägare (i samfällt fiskevatten delägarlaget) har en lagstadgad rätt att besluta om fisket på sitt vattenområde. 2) Delägarens fiskerätt bestäms enligt andelen i vattenområdet, om inte stämman fattat andra beslut om nyttjandet. 3) Då delägarna nyttjar sin egen fiskerätt, kan delägarlaget ge noggrannare bestämmelser om delägarnas fiskerätt.

4 4 4) Rätten till nyttjandet av fiskevattnen bestäms utgående från den totala mängden redskapsenheter. Då man delar dessa ska man beakta delägarna (och de som nyttjar delägarnas fiskerätt) samt övriga som har laglig rätt att fiska på delägarlagets vatten. 5) Nyttjandet av fiskevattnen kan med stämmans beslut ordnas så att varje delägare, eller den som utnyttjar hans fiskerätt fiskar själv eller så kan man arrendera ut fiskeätten. Fisket kan också ordnas för gemensam räkning, enligt andra grunder, eller det kan överföras på fiskeområdet. 6) Delägaren har rätt att göra rättelseyrkande på sådant beslut som delägarlaget fattat, och som kränker hans rättigheter. Om rättelseyrkandet inte leder till tillfredsställande resultat, kan han överklaga beslutet till lokal underrätt. 7) Då man arrenderar ut fiskerätten, måste man särskilt beakta yrkesfiskets behov. Om det fiskeriekonomiska tillgodogörandet försvåras av att något vattenområde lämnas outnyttjat kan fiskeområdet uppmana vattenområdets ägare att arrendera ut området för yrkesfiske. Om uppmaningen inte leder till resultat kan fiskeområdet föra saken till allmän underrätt (Lag om fiske 16 ) I lagen om fiske och förordningen om fiske finns fler bestämmelser som sätter ramar för ordnandet av fisket. Delägarlagets ekonomi Inkomster Den viktigaste inkomstkällan är vanligtvis inkomster man får från överlåtande av fiskerätt. På stämman fattar man beslut om: de så kallade redskapsenhetsavgifterna som uppbärs av delägarna, avgifter för så kallade tilläggsenheter, fiskelov som beviljas för andra än i byn tillfälligt bosatta, fritidsfiskelov för utomstående, yrkesfiskelov, fiskelov för fiskeguider, tillstånd för tävlingar. Delägarlaget kan också få inkomster genom att hyra ut området för annan verksamhet än fiske samt genom att sälja naturprodukter så som sand och skog, eller genom att sälja av själva samfälligheten, t.ex. tillandningar. Utgifter Det uppstår utgifter för delägarlaget bl.a. av förvaltningen, ordnandet av fisket, fiskeövervakningen, fiskevården samt intressebevakningen. Delägarlagets utgifter måste naturligtvis relateras till inkomsterna. Delägarlagets ersättningsskyldighet Delägarlaget kan bli ersättningsskyldigt för ett beslut det fattat. Delägarlaget kan förorsaka skada åt utomstående eller åt enskilda delägare. Ersättningsskyldigheten baserar sig på de allmänna bestämmelserna i skadeståndslagen. I lagen om samfälligheter stadgas ändå att delägarlagets delägare inte personligen är ansvariga för delägarlagets förpliktelser.

5 5 Endast delägare och deras befullmäktigade ombud har rätt att söka ändring till delägarlagets beslut. Delägare som varit med och röstat för beslutet eller som inte antecknat avvikande åsikt i protokollet har inte rätt att söka ändring. Det betyder att behandlingen av ett ärende som klubbats igenom enhälligt, endast kan överklagas av delägare som inte varit närvarande på mötet. Man kan söka ändring till beslut som fattats av både stämman och av styrelsen. Delägaren kan söka ändring till beslut, då han anser att beslutet inte fattats i laglig ordning, eller beslutet i övrigt strider mot lagen eller stadgarna. Lagen om samfälligheter känner till två olika sätt att söka ändring: antingen genom rättelseyrkande och därefter vid behov genom talan vid allmän underrätt, eller alternativt, att direkt väcka talan vid allmän underrätt utan att först framställa rättelseyrkande. Det är skäl att använda sig av rättelseyrkande speciellt i situationer i vilka felet är uppenbart och felet kan korrigeras med beslut av en extraordinarie stämma. Även om motsättningarna är stora kan behandlingen av ett rättelseyrkande vara att föredra, för det sparar både tidsödande och dyra rättsprocesser. Om delägaren vill anföra ett rättelseyrkande, ska han hos stämman yrka på rättelse av beslutet. Rättelseyrkandet bör anföras inom 21 dagar från det att beslutet fattades. Rättelseyrkandet riktas till delägarlagets stämma och sänds till styrelseordförande eller någon annan styrelsemedlem. Delägarlagets styrelse måste inom 30 dagar från det att rättelseyrkandet framställdes sammankalla delägarstämman för att behandla rättelseyrkandet eller inom samma tid bestämma att rättelseyrkandet inte förs till stämman. Om delägaren vill föra frågan direkt till tingsrätten bör en talan mot delägarlaget väckas inom 60 dagar från det att beslutet fattades. Som tingsrätt är tingsrätten på delägarlagets hemort. Det är fråga om ett normalt civilrättsligt tvistemål, det vill säga de kärande måste bevisa sina argument, för tingsrätten gör inte å tjänstens vägnar en utredning i ärendet. Intressebevakning Eftersom det i delägarlag är fråga om att sköta gemensam egendom, borde varje delägare i någon form vara involverad, t.ex. som styrelsemedlem eller som fiskeövervakare. Användartrycket på ett delägarlags vattenområde kan vara stort. Styrelsen för delägarlagets talan i domstol, i kontakt med myndigheter samt representerar i övrigt delägarlaget. Styrelsen kan vanligtvis bevaka delägarlagets intressen, utan att stämman har fattat beslut om detta. Detta gäller till exempel ansökningsärenden som behandlas i regionförvaltningsverket (bl.a. avloppsvattenfrågor) och styrelsen kan också inlämna påminnelse till regionförvaltningsverket. På samma sätt representerar styrelsen om delägarlaget stäms inför rätta i ett ärende som behandlas i underrätt. Man kan säga att styrelsen har rätt att representera delägarlaget och göra påminnelser samt ställa krav i processer, som är under behandling på initiativ av andra och där delägarlaget är sakägare. Däremot kan delägarlaget inte själv sätta igång en rättsprocess, t.ex. väcka talan i underrätt. Till det behövs stämmans beslut. Som utgångspunkt är alltså att delägarlaget kärar och svarar i ärenden som gäller det gemensamma området, samt bevakar delägarlagets intressen i domstol och myndigheter. Ibland kan det ändå gå så, att

6 6 delägarlaget inte bevakar det allmänna intresset. I situationer där delägarlaget är passivt, får en enskild delägare föra talan eller i övrigt bevaka delägarlagets intresse. Samma sak gäller om delägarlaget bestämmer att rättegången eller myndighetsärendet sätts igång eller fortsätts. Om man vinner något i rättegången eller i myndighetsbehandlingen, tillfaller det hela delägarlaget. I dylika situationer är de övriga delägarna skyldiga att delta i kostnaderna som uppstått, till högst den summa som fördelen är. Motsvarande, om rättegången inte har gett fördel åt delägarlaget, svarar delägaren själv för kostnaderna. Förutom att enskilda delägare har rätt att bevaka hela delägarlagets intresse, enligt ovanstående, har han alltid rätt att bevaka sitt eget intresse och på egen bekostnad föra sin egen andels talan i domstol eller annan myndighet där delägarlaget är sakägande. Aktiv aktör Delägaren kan vara en aktiv aktör genom att representera delägarlaget i nejdens fiskeområde. Fiskeområdet är ett lagstadgat betydande samverkande organ. Fiskeområdets medlemmar består av delägarlag, vattenägare, yrkesfiske och fritidsfiskeorganisationer.