Översiktlig genomförandeanalys. Väsby Sjöstad
|
|
- Gösta Eriksson
- för 8 år sedan
- Visningar:
Transkript
1 Översiktlig genomförandeanalys Väsby Sjöstad
2 (28) 1 Uppdraget Omfattning Uppdragsgivare Medverkande konsulter Underlag Sammanfattning Marknadsanalys och byggrättsvärden Befolkning och utvecklingstrend Läge och förutsättningar för Väsby Sjöstad Analys av efterfrågan Utbyggnadstakt utifrån befolkningsutveckling Bedömning av byggrättsvärde Bedömda intäkter och kostnader Bedömda intäkter Bedömda kostnader Slutsatser och kommentarer Ekonomiskt resultat Känslighetsanalys Samarbete mellan berörda markägare...26
3 (28) 1 Uppdraget 1.1 Omfattning Uppdraget omfattar marknadsanalys, bedömning av byggrättsvärden samt översiktlig intäkts- och kostnadsbedömning vid en exploatering av området Väsby Sjöstad i Upplands Väsby kommun. Intäkter har bedömts utifrån bedömda byggrättsvärden vid försäljning av detaljplanelagd mark. Kostnader har bedömts för de poster som normalt uppkommer vid en exploatering. NAI Svefas kalkylmetodik bygger på förenklade bedömningar där schablonvärden, erfarenhetstal och genomsnittsvärden från tidigare genomförda exploateringar används. De ekonomiska konsekvenserna har bedömts för området i sin helhet. En vidare kostnads- och intäktsfördelning mellan olika delområden, etapper eller aktörer ingår inte i uppdraget. Marken inom området ägs av fyra aktörer; tre privata fastighetsägare och kommunen. Planer finns på att bebygga området med cirka bostäder i form av flerbostadshus, radhus och villor. Därutöver kommer området innehålla lokaler. Utbyggnaden av bostäder och lokaler medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut. Resultatet av denna rapport ska inte ses som en beskrivning av utfallet av en framtida exploatering utan som ett underlag för vidare resonemang och beslut om fortsatt inriktning på en exploatering. Stora osäkerhetsfaktorer finns, dels eftersom ytor och anläggningars lokalisering och utformning inte är helt fastlagda, dels eftersom långa utbyggnadstider påverkar nuvärdet av kostnader och intäkter. 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Upplands Väsby Kommun; Annika Eriksson. 1.3 Medverkande konsulter Uppdraget har utförts av NAI Svefa; Charlotte Olsson, Kristian Ekbom och Birgit Merecki. Florence Olsson har korrekturläst och deltagit i resonemang och diskussioner. 1.4 Underlag Upplands Väsby kommun har tillhandahållit: Översiktliga skisser över området Områdets areal och avgränsning Kostnad för bussgata Gautsektioner och vägdragningar Antal byggrätter och bostadstyper Samrådshandling FÖP Väsby Sjöstad.
4 (28) 2 Sammanfattning I Väsby Sjöstad, som omfattar cirka hektar mark, finns tidiga planer på att bygga bostäder och lokaler, vilket medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut. Marken inom området ägs i huvudsak av fyra aktörer; tre privata fastighetsägare och kommunen. Den primära målgruppen bedöms vara barnfamiljer och äldre par. Utbyggnadstiden för hela området bedöms vara cirka 19 år om 50 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad (årlig avsättning om 165 bostäder) och cirka 30 år om 30 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad (årlig avsättning 100 bostäder). De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad direkt byggstart, dvs utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, bedöms i genomsnitt uppgå till: kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA (bruttoarea) kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA (bruttoarea) kronor per kvm BTA (bruttoarea) bostadsrätt kronor per kvm BTA (bruttoarea) hyresrätt Enligt uppgift från Upplands Väsby kommun kommer området inrymma cirka enheter om totalt cirka kvadratmeter BTA (bruttoarea). Av enheterna utgörs cirka st av bostäder av vilka st utgörs av lägenheter i flerbostadshus, 360 st av radhus, och 180 st av villor. Cirka 460 enheter utgörs av lokaler. Antagande har gjorts att 25 % av lägenheterna i flerbostadshusen är hyresrätter och 75 % bostadsrätter. Värdet för lokaler har inte bedömts i detta skede då det inte är klart vilken typ av verksamheter som kommer att inrymmas i lokalerna. Med förutsättningarna enligt ovan bedöms intäkterna vid utbyggnad av Väsby Sjöstad, utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, uppgå till cirka miljoner kronor. De bedömda kostnaderna för detaljplaneläggning och utbyggnad av allmänna anläggningar uppskattas till cirka miljoner kronor, varav kostnaden för utbyggnad av gata uppgår till ungefär 70 procent av de totala exploateringskostnaderna. Att andelen är så stor beror bla på att bussgatan utgör en hög kostnad, drygt 25 procent av de totala kostnaderna. Det innebär att en utbyggnad av området skulle medföra en vinst med cirka miljoner kronor. Hänsyn är då inte tagen till att kostnader och intäkter fördelas över tiden eller att de kan komma att förändras över tiden. Om kostnaderna fördelas på de nya bostadsenheterna innebär det att kostnaden per bostad blir cirka kronor, eller cirka kronor per kvadratmeter BTA (bruttoarea). Vinsten per bostad uppgår till cirka kronor. Hänsyn inte tagen till byggnader och anläggningar inom kvartersmark, förändringar i driftskostnader eller utbyggnad av taxe- eller avgiftsfinansierade anläggningar såsom vatten och avlopp, fjärrvärme, el m.m. För att genomföra projektet Väsby Sjöstad föreslås fyra sorters genomförandeavtal tecknas för att reglera parternas åtaganden. Avsiktförklaring (inför utställning av FÖP) Principöverenskommelse (i samband med antagande av FÖP) Ramavtal (i samband detaljplaneuppdrag) Exploateringsavtal (i samband med antagande av detaljplaner)
5 (28) 3 Marknadsanalys och byggrättsvärden 3.1 Befolkning och utvecklingstrend Upplands Väsbys kommun hade vid årsskiftet (2010/2011) invånare, varav personer är bosatta i tätorten. Antalet invånare i ålderskategorin år uppgår till cirka personer, motsvarande cirka 15 procent av det totala invånarantalet. Detta kan jämföras med riket där andelen personer i åldern år ligger på cirka 26 procent. Befolkningsutvecklingen har de senaste tio åren legat mellan -0,2 1,6 procent, vilket kan jämföras med rikets utveckling som har legat mellan 0,3 0,9 procent. Den största ökningen under 2000-talet var under 2010 när befolkningen ökade med 1,6 procent. Det som framförallt verkade positivt på befolkningsstatistiken under 2010 var det positiva flyttningsnettot om 428 personer. Mellan hade dock Upplands Väsby en nettoutflyttning, en trend som nu är bruten. Under 2010 uppgick befolkningsnettot till 648 personer. Antal invånare Befolkningstillväxt % % 5% % % 2% % 0% -1% % -3% -4% År -5% -6% -7% Upplands Väsby kommun år Diagram 1: Befolkningsutveckling Under det första halvåret 2011 växte befolkningen med 528 invånare och den 30 juni hade kommunen invånare. Preliminära siffror för andra halvåret 2011 visar på en befolkning vid årsskiftet 2011/2012 på personer vilket ger en befolkningsökning totalt under 2011 på cirka 891 invånare motsvarande 2,3 procent. Upplands Väsby var den fjärde snabbaste växande kommunen i länet under det första halvåret Upplands Väsby gör varje år befolkningsprognoser och senast 2011 var prognosen för 2015 att antalet invånare i kommunen då ska uppgå till personer. Prognosen innebär en ökning med cirka 725 invånare per år i genomsnitt de kommande åren. Den långsiktiga visionen som kommuniceras i översiktsplanen innebär att den genomsnittliga befolkningsökningen framöver skall vara cirka 435 personer årligen för att kommunen ska nå en befolkning om invånare år Den faktiska befolkningsutvecklingen har dock inte nått upp till nivåerna i prognosen sedan 2005 och om Upplands Väsby skall uppnå en befolkning om år 2020, måste befolkningsökningen utifrån den nuvarande och något lägre nivån vara cirka 615 invånare per år.
6 (28) 3.2 Läge och förutsättningar för Väsby Sjöstad LÄGESINDELNING BOSTADSHYRESHUS UPPLANDS VÄSBY Upplands Väsbys bedöms ha två A-lägen för bostadshyreshus, se kartan nedan. Ett centralt område begränsat av järnvägen i väster, Mälarvägen i söder, Husarvägen i öster samt Hasselgatan i norr. Det andra området är den sjönära bebyggelsen i Bollstanäs ner mot Norrviken. Den svarta pilen indikerar den tänkta placeringen för Väsby Sjöstad LÄGESBEDÖMNING VÄSBY SJÖSTAD Befintlig bebyggelse i Upplands Väsby kommun intill Mälaren söder om Hamnområdet utgörs av småhus samt fritidshus av småskalig karaktär. Med ett avstånd till centrala Upplands Väsby om cirka 7 km, samt ett sjönära och i övrigt naturskönt läge finns potential för Väsby Sjöstad att etablera sig som ett av de bättre lägena inom kommunen för bostadsbebyggelse. Detta givet att övriga delar som exempelvis kollektivtrafik, service och övrig infrastruktur kommer på plats och fungerar tillfredställande. Ett jämförbart område inom kommunen bedöms vara de sjönära delarna av Bollstanäs. Utifrån försäljningar av bebyggda småhusfastigheter, står sig området kring Norrviken i Bollstanäs bra och betingar högre priser relativt övriga Upplands Väsby. Transaktioner i området noteras med högre köpeskillingar och kvadratmeterpriser, och bedöms vare ett A-läge även för småhusfastigheter.
7 (28) HYRESMARKNADEN På hyresmarknaden inom Stockholmsregionen är vakansgraden för bostäder för närvarande näst intill obefintlig och det råder en mycket god efterfrågan på såväl hyresbostäder som mark för uppförande av nya hyresbostäder. Bostadshyrorna i Upplands Väsby bedöms variera, bland annat beroende på bostadens läge, standard och skick, enligt tabellen nedan. Nivåerna motsvarar en byggnad med värdeår från och med 1990 eller motsvarande standard. Min (kr/kvm) Median (kr/kvm) Max (kr/kvm) A-läge B-läge C-läge Tabell: Hyresnivåer uttryck i kronor per kvadratmeter BOA Investerarnas direktavkastningskrav bedöms variera, bland annat beroende av objektets specifika egenskaper enligt följande: Min % Median % Max % A-läge 3,50 4,00 4,50 B-läge 4,50 4,75 5,25 C-läge 5,00 5,25 5,50 Tabell: Direktavkastningskrav Väsbyhem har nyligen färdigställt nyproducerade lägenheter i det gamla fabriksområdet Messingen med inflyttning under hösten 2011 samt våren Området ligger mycket centralt beläget i Upplands Väsby, direkt intill buss- och pendeltågstationen, och hyresnivåerna är satta enligt nedan: Storlek Antal kvm Årshyra (kr/kvm) 4 rum och kök rum och kök rum och kök rum och kokvrå (studentboende) Observera att hyresnivåerna i de mindre lägenheterna avser 36 stycken studentlägenheter. Genomsnittshyran för övriga lägenhetsstorlekar (2-4 rum och kök) uppgår till cirka kronor per kvadratmeter uthyrbar bostadsyta. SMÅHUSMARKNADEN Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på såväl småhus- som bostadsrättsmarknaden varit mycket stark i Stockholmregionen. Först sommaren 2008 bröts trenden och under hösten 2008 skedde en korrigering på marknaden och en prisnedgång om cirka 5 15 procent noterades för stora delar av Stockholmregionen. Under inledningen av 2009 började bostadspriserna återhämta sig och fortsatte att stiga fram tills 2011, mycket tack vare Riksbankens kraftiga räntesänkningar liksom regeringens expansiva skattepolitik. En avmattning har dock kunnat skönjas på privatbostadsmarknaden under senare tid, delvis till följd av en mer restriktiv utlåning från banker och en ökad finans- och konjunkturoro i omvärlden. Det är i nuläget svårt att uttala sig om den långsiktiga utvecklingen på bostadsmarknaden som är beroende av tillgången och kostnaden för lånat kapital. Dock står det klart att Stockholmsregionen bedöms ha en kraftig befolkningstillväxt framöver och efterfrågan på bostäder kommer vara fortsatt hög.
8 (28) Småhus byggda år 2000 och framåt Detaljanalys av genomförda småhusaffärer i Upplands Väsby under 2011, med utgångspunkt att bebyggelsen ska vara uppförd år 2000 eller senare, visar att det totalt har sålts cirka 20 småhusfastigheter inklusive radhus och kedjehus. Objekten har sålts till priser som varierar i intervallet kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka kronor per kvadratmeter med ett genomsnittpris på cirka 5,25 miljoner kronor. Prisutvecklingen gällande småhusmarknaden för hus byggda år 2000 eller senare i Upplands Väsby har under perioden varit positiv med en genomsnittlig årlig prisutveckling om tre till fyra procent sett till en genomsnittlig köpesumma i totalt belopp samt även i kronor per kvadratmeter. De högsta prisnivåerna hittills, räknat som kronor per kvadratmeter, har noterats under Kr/kvm Högsta köpesumma (kr/kvm) Genomsnittlig köpesumma (kr/kvm) Diagram: Prisutveckling år (Kr/kvm) År Småhus i Bollstanäs år 2000 och framåt I Bollstanäs i området kring Norrviken har det under 2011 noterats 14 köp av småhus byggda år 2000 eller senare. Objekten har sålts till priser som varierar i intervallet om cirka kronor motsvarande kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka kronor per kvadratmeter. BOSTADSRÄTTSMARKNADEN Sett till den senaste 12-månadersperioden har bostadsrättspriserna i Storstockholm sjunkit med cirka fem procent. En bostadsrätt i Stockholms län kostar i februari 2012 i genomsnitt kronor per kvadratmeter, medan en bostadsrätt i centrala Stockholm i genomsnitt kostar kronor per kvadratmeter. Medelpriset för en bostadsrätt i Upplands Väsby kommun under det fjärde kvartalet 2011 uppgick enligt Mäklarstatistik till kronor per kvadratmeter eller kronor. Antalet försäljningar uppgår till 65 stycken under perioden. Genomsnittspriset för helåret 2011 uppgår enligt statistiken till cirka kronor per kvadratmeter. Prisutvecklingen för bostadsrätter i Upplands Väsby under 2010 och 2011 framgår av diagrammet nedan.
9 (28) Källa: Mäklarstatistik. Bostadsrätter byggda år 2000 eller senare Detaljanalys av genomförda bostadsrättsaffärer under 2011, med utgångspunkt att lägenheten ska vara byggd 2000 eller senare, visar att det totalt har sålts 25 bostadsrätter som uppfyller detta kriterium. Objekten har sålts till insatser som i huvudsak varierar i intervallet om cirka kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka kronor per kvadratmeter vilket motsvarar en genomsnittsinsats på kronor. Schablonmässigt omräknat till totalt kapital, där bostadsrättsföreningens belåning är inkluderad, med en bedömd drift- och underhållskostnad om 280 kronor per kvadratmeter och en genomsnittlig låneränta om 4,0 procent ger jämförelsematerialet priser i huvudsak i intervallet om cirka kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka kronor per kvadratmeter. Bostadsrätter i A-Läge I centrala Upplands Väsby bedömt som ett A-läge, har det under 2011 noterats 15 köp av bostadsrätter byggda år 2000 eller senare, aktuella köp är inringade på kartan nedan. Objekten har sålts till insatser som varierar i intervallet om cirka kronor per kvadratmeter med en genomsnittlig insats om cirka kronor per kvadratmeter. Schablonmässigt omräknat till totalt kapital med en bedömd drift- och underhållskostnad om 280 kronor per kvadratmeter och en genomsnittlig låneränta om 4,0 procent ger jämförelsematerialet priser i huvudsak i intervallet om cirka kronor per kvadratmeter med ett genomsnitt om cirka kronor per kvadratmeter. 3.3 Analys av efterfrågan Som underlag för analysen har mäklare vid tre olika mäklarbyråer i Upplands Väsby intervjuats. De frågor som har ställts avser att beskriva den generella efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet och i nyproduktion, vem som efterfrågar ett boende i nyproducerade bostäder i Upplands Väsby och Väsby Sjöstad, vad som efterfrågas och hur stor betalningsviljan är. Detta kapitel utgörs således av dessa mäklares bedömning.av marknadsläget i Upplands Väsby
10 (28) GENERELL EFTERFRÅGAN Vid samtal med mäklare framgår att efterfrågan på bostäder i Upplands Väsby generellt är god. Utbudet är för närvarande stort och det tar generellt längre tid att sälja bostäder än tidigare. Köpare har även blivit mer priskänsliga vilket leder till att specifikt dyrare objekt är mer svårsålda. Ur det perspektivet anses Upplands Väsby vara bra då den genomsnittliga bostaden är betydligt billigare än Stockholms kranskommuner eller i innerstaden. Det som främst efterfrågas är billiga lägenheter och radhus. Villor tar generellt längre tid att sälja. EFTERFRÅGAN PÅ NYPRODUCERADE BOSTÄDER Nyproduktionen upplevs ha tagit fart under 2010 dock finns ett uppdämt behov av bostäder och en kommande brist på radhus och villor förväntas uppstå. De projekt som ligger ute nu bedöms kunna säljas men det tar längre tid än tidigare och det krävs mer arbete för att sälja bostäderna. Efterfrågan på nyproduktion uppges i huvudsak komma från barnfamiljer och äldre par som letar boende i norra Stockholm. POTENTIELLA MÅLGRUPPER I VÄSBY SJÖSTAD Väsby Sjöstad benämns av en mäklare som ett suveränt läge för bostäder där köpare är villigare att betala mer än genomsnittet för sin bostad. Flertalet kunder till intervjuade mäklare känner till och pratar positivt om projektet Väsby Sjöstad. Området bedöms jämförbart och i viss mån bättre än Bollstanäs, med direkt närhet till Mälaren och västläge mot solen. Även för Väsby Sjöstad utpekas barnfamiljer och äldre par som en tydlig målgrupp. Tabellen nedan visar en generaliserad indelning gällande ett flertal potentiella kundkategorier. Skalan 1-5 ska ses som en subjektiv bedömning där 1 betyder Sannolikt inte intresserad av projektet och 5 betyder Sannolik mycket intresserad av projektet. Störst efterfrågan bedöms, enligt ovan, komma från barnfamiljer och äldre par. Yngre Medelålder Äldre Ensamstående Par Familjer Tabell: Målgrupper En grupp som även nämndes, och som är en värdefull målgrupp för nyproduktion, är villasäljare som ofta kan vara just äldre par med utflyttade barn eller barnfamiljer med äldre barn. Denna målgrupp bedöms som köpstark och nybyggnadsprojekt vänder sig ofta till denna målgrupp. UPPLÅTELSEFORM OCH BOSTADSTYPER Utifrån områdets karaktär och med utgångspunkt från den totala målgruppsanalysen bedömdes produktefterfrågan vara följande (numrering enligt ovan där en låg siffra indikerar svagare efterfrågan och en hög siffra indikerar en god efterfrågan): Lgh (45-65 kvm) Lgh (66-90 kvm) Lgh ( kvm) Radhus Friliggande villa Bostadsrätt Äganderätt Tabell: Uppskattad efterfrågan: Bostadstyper och upplåtelseform
11 (28) 3.4 Utbyggnadstakt utifrån befolkningsutveckling Upplands Väsbys har en tilltagande trend när det gäller befolkningsökningen. De senaste fem åren har haft en genomsnittlig ökning på cirka 470 invånare och under de senaste tre åren cirka 650 invånare årligen. I nedanstående tabell redovisas ett kalkylerat behov av tillskott av bostäder, utifrån olika scenarion. Det första scenariot bygger på den faktiska befolkningsutvecklingen i Upplands Väsby under de senaste 5 åren (2007 tom 2011), inklusive preliminära siffror för 2011, med en beräknat genomsnittlig ökning per år Det andra scenariot bygger på den faktiska befolkningsutvecklingen i Upplands Väsby under de senaste 3 åren (2009 tom 2011), inklusive preliminära siffror för 2011, med en beräknat genomsnittlig ökning per år Det tredje och sista utgår utifrån Länsstyrelsens rapport 2011:21, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län Det fjärde och sista utgår från kommunens egen befolkningsprognos Förutsättning för kalkylen är en boendetäthet om 2,2 invånare per bostad. Kalkylen tar inte hänsyn till eventuell obalans på marknaden idag. Befolkningsprognos/ Kalkylerat bostadsbehov Faktisk (snitt senaste 5 års utveckling) Årligt behov bostäder Faktisk(snitt senaste 3 års utveckling) Årligt behov bostäder Länsstyrelsen Läget i länet Årligt behov bostäder Kommunens egen prognos Årligt behov bostäder VÄSBY SJÖSTAD UTBYGGNADSTID Om kommunens egen prognos med en genomsnittlig ökning på 725 personer årligen anses realistisk, behövs ett tillskott om 330 bostäder årligen i Upplands Väsby, givet en boendetäthet om 2,2 invånare per bostad. En uppskattning att 50 procent av dessa bostäder skapas i området Väsby Sjöstad, samt att det planeras för en utbyggnad av totalt cirka bostäder, ger en årlig avsättning om 165 bostäder och en total utbyggnadstid om cirka 19 år för scenario 4. De olika scenarierna ger följande avsättningstid med antagandet ovan: Scenario 1 utifrån faktisk befolkningsutveckling mellan , cirka 28 år Scenario 2 utifrån faktisk befolkningsutveckling mellan , cirka 21 år Scenario 3 utifrån Länsstyrelsens prognos, cirka 25 år Scenario 4 utifrån Kommunens egna befolkningsprognos, cirka 19 år Givet att endast 30 procent av Upplands Väsbys framtida bostäder skapas i Väsby Sjöstad fås en avsättningstakt om cirka 100 bostäder årligen och en total utbyggnadstid, för scenario 4, om 30 år.
12 (28) 3.5 Bedömning av byggrättsvärde METOD OCH SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR Vid bedömning av byggrättsvärden, dvs. markens värde efter att den har detaljplanelagts, har en indirekt ortsprismetod (exploateringskalkyl) använts där slutsatser om värdet efter en färdigställd exploatering minskas med beräknade återstående exploateringskostnader, försäljningsomkostnader etc. BYGGRÄTTSVÄRDEN Bedömningen är att Väsby Sjöstad troligen blir ett attraktivt läge för bostäder inom kommunen, där efterfrågan och betalningsviljan är hög relativt övriga områden i kommunen. Mot detta kan ställas en marknad där köpare är mer priskänsliga och mäklare upplever det allt mer komplicerat och tidskrävande att sälja objekt i det övre prissegmentet. Trots detta bedöms prisnivån för färdigställda småhus och flerbostadshus i Väsby Sjöstad på sikt kunna variera i det övre segmentet i kommunen. Ett frågetecken finns dock gällande den framtida prisutvecklingen på bostadsmarknaden som i dagsläget är svår att förutsäga. Framtida bostadspriserna beror av ett stort antal faktorer; Hushållens inkomster, sysselsättningen, befolkningsutvecklingen, som alla varierar över tiden. Höjda bolåneräntor och åtstramade finansieringsförutsättningar (som bolånetaket och eventuellt ökande amorteringskrav) är exempel på faktorer som påverkar hushållens betalningsförmåga. Att bedöma hur betalningsviljan för bostäder ser ut på lång sikt är således behäftat med stor osäkerhet. Därtill finns ett frågetecken kring hur den lokala marknaden påverkas av tillskottet av bostäder som planeras inom diverse projekt inom kommunen och i angränsande kommuner. Indirekt ortsprismetod Utförda exploateringskalkyler avser att ge en indikation på byggrättsvärde för olika bostadsändamål i området Väsby Sjöstad. Kalkylens intäktssida utgörs av projektvärdet efter färdigställande. Kostnaderna avser byggkostnader samt kostnader för iordningställande av mark inom kvartersmark. Kostnader enligt exploateringsavtal eller motsvarande ingår inte. Exploateringskostnaderna är schablonmässigt bedömda med ledning av statistik från Bygganalys och erfarenhetstal. Prisanalysen för småhus, villkorat att det skall vara uppförd år 2000 eller senare samt sålt under 2011, visar på ett genomsnittligt pris om cirka 5 miljoner kronor motsvarande cirka kronor per kvadratmeter för hela kommunen samt ett pris i A-läge runt kronor per kvadratmeter. Nyproduktion för äganderätt i B-läge ligger ute till försäljning för knappt kronor per kvadratmeter. Långsiktigt så bedöms den genomsnittliga prisnivån på nyproducerade småhus i Väsby Sjöstad till kronor per kvadratmeter bostadsyta. Genomförd prisanalys visar att en bostadsrätt, villkorat att den skall vara uppförd år 2000 eller senare samt såld under 2011, betingar ett genomsnittligt pris om cirka kronor per kvadratmeter för hela kommunen samt ett pris i A-läge runt kronor per kvadratmeter. Nyproduktion för bostadsrätt i A-läge visar på priser upp mot kronor per kvadratmeter. Långsiktigt så bedöms den genomsnittliga prisnivån på nyproducerade bostadsrätter i Väsby Sjöstad till kronor per kvadratmeter bostadsyta inklusive föreningens belåning. Efterfrågan på hyresrätter i Väsby Sjöstad bedöms som god för nyproducerade hyresfastigheter i området. Hyresnivåerna bedöms i genomsnitt till kronor per kvadratmeter uthyrbar bostadsyta. Givet dessa nivåer beräknas ett förväntat genomsnittligt byggrättsvärde för Väsby Sjöstad enligt följande: Tomt för radhus vid en antagen storlek om 110 kvm BTA Tomt för villa vid en antagen storlek om 140 kvm BTA Byggrättsvärde per kvm BTA för bostadsrätt Byggrättsvärde per kvm BTA för hyresrätt
13 (28) Slutsatser kring byggrättsvärdet Beräkningen av värdet i detta skede är förenklad och tar ingen hänsyn planrisk och osäkerheter kring om och när och även hur Väsby Sjöstad området exploateras. Att det inte finns någon färdig detaljplan innebär således att det finns en risk i projektet rörande om och när byggnation kan bli möjligt, samt hur stor eventuell byggnation kan komma att bli. Detta leder till att osäkerhetsintervallet i värdeuppskattningen är stort detta skede. Dessutom är byggstart för projektet beräknad till tidigast om fem år och förutsättningarna kan då ha förändrats. Givet är att byggrättsvärdena kommer variera inom området och bero av vilka investeringar som görs i infrastruktur, park och grönområden, båthamnar med mera. Den största värdepåverkande faktorn kommer troligtvis vara sjöutsikten. Flertalet bostäder inom området uppskattas ha närhet till vatten och med viss sjöutsikt. De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad utbyggnadstid om 19 år och med en kalkylränta från byggstart om 5 %, bedöms i genomsnitt uppgå till: kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA kronor per kvm BTA bostadsrätt 750 kronor per kvm BTA hyresrätt De förväntade byggrättsvärdena inom Väsby Sjöstad med en beräknad direkt byggstart, dvs utifrån den teoretiska förutsättningen att detaljplanen vunnit laga kraft, bedöms i genomsnitt uppgå till: kronor för tomt för radhus om 110 kvm BTA kronor för tomt för villa om 140 kvm BTA 2500 kronor per kvm BTA bostadsrätt 1200 kronor per kvm BTA hyresrätt
14 (28) Tomt för radhus och villa vid en antagen storlek om 110 kvm respektive 140 kvm Radhus Villa Marknadsvärde färdigt småhus (kr/tomt inkl. byggnad) Markkostnader, anläggningar inom kvartersmark (kr/tomt) Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/tomt) Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) Marknadsföring/försäljning (kr/tomt inkl. byggnad) Summa produktionskostnader (kr/tomt inkl. byggnad) Netto (kr/tomt inkl. byggnad) Projektvinst / risk (kr/tomt inkl. byggnad) Byggrättsvärde (kr/tomt inkl. byggnad) Byggrätt (antal tomter) 1 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 9,5 Real kalkylränta (%) 5,0% 5,0% Nuvärde (kr/kvm BTA) Bedömt värde (kr) Bedömt byggrättsvärde (kr/tomt) Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) för småhus är 1,0. Projektvinst / risk (kr/tomt inkl. byggnad) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.
15 (28) Lägenhet i Flerbostadshus Bostadsrätt Insats (kr/kvm BRA) Föreningens lån (kr/kvm BRA) M arknadsvärde efter (kr/kvm BRA) Omräkningstal BRA/BTA 1,25 Projektvärde efter (kr/kvm BTA) Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) 200 Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/kvm BTA) 200 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) M arknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) 100 S umma produktionskostnader (kr/kvm BTA) Netto (kr/kvm BTA) Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) Byggrätt (kvm BTA) 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 Real kalkylränta (%) 5,0% Nuvärde (kr/kvm BTA) Bedömt byggrättsvärde (kr) Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) är 1,25 för flerbostadshus, hyresrätt och bostadsrätt. Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.
16 (28) Lägenhet i Flerbostadshus Hyresrätt Hyra (kr/kvm BRA) Vakans/hyresrisk (%) 1,0% D&U (kr/kvm BRA) 325 Fastighetsskatt (kr/kvm BRA) 25 Direktavkastningskrav (%) 4,50% M arknadsvärde efter (kr/kvm BRA) Omräkningstal BRA/BTA 1,25 Projektvärde efter (kr/kvm BTA) Anläggningar inom kvartersmark (kr/kvm BTA) 200 Plan- och fastighetsbildningskostnader (kr/tomt) 200 Entreprenad- och byggherrekostnader (kr/kvm BTA) M arknadsföring/försäljning/uthyrning (kr/kvm BTA) 100 S umma produktionskostnader (kr/kvm BTA) Netto (kr/kvm BTA) Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) Byggrättsvärde (kr/kvm BTA) Byggrätt (kvm BTA) 1 Tid fram till exploatering påbörjas (år) 9,5 Real kalkylränta (%) 5% Nuvärde (kr/kvm BTA) 739 Bedömt byggrättsvärde (kr) 739 Bedömt byggrättsvärde (kr/kvm BTA) 739 Omräkningstalet mellan BOA (boarea) och BTA (bruttoarea) är 1,25 för flerbostadshus, hyresrätt och bostadsrätt. Projektvinst / risk (kr/kvm BTA) är beräknad utifrån tre olika nyckeltal, för att i så stor utsträckning som möjligt fånga upp byggherrens perspektiv och deras sätt att kalkylera vinst i ett projekt. De tre nyckeltalen är projektvinst/risk (procentuell andel av netto), procentuell andel av byggkostnad samt procentuell andel av projektvärde.
Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad
Förväntade byggrättsvärden för lokaler i Väsby Sjöstad 1.1 Marknadsförutsättningar för kommersiella lokaler i Väsby Sjöstad Nedan sammanställs hur olika typer av lokalslag i området Väsby Sjöstads klassificeras
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för Sankt Johannes 2:1 med närområde (Södra Vrinnevi) inom Vrinnevi och Kårtorp i Norrköping, fysisk planering den 24 mars 2011 reviderad den 2 mars och den
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Kommunstyrelseförvaltni ngen Mark och exploatering Detaljplan Ålstavägen, Tungelsta Ålsta 3:98 m fl Upprättad 2005-09-20, reviderad 2006-01-16. Kjell Flygelholm exploateringschef GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Läs merGenomförandestrategi för Ekängen
1 (6) 2013-05-14 2013-243 Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Håkan Sylvan, detaljplanering Anna Call, mark- och exploatering Samhällsbyggnadsnämnden Genomförandestrategi
Läs merVäsby Sjöstad Genomförandestrategi
2012-10-31 Väsby Sjöstad Genomförandestrategi Bilaga 1: KOMMUNALEKONOMISK BEDÖMNING Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Analysmetodik... 5 Förutsättningar... 6 Befolkningsutveckling för västra kommundelarna
Läs merKS 16 9 APRIL Exploateringsavtal, Södra Gunsta (etapp 1) Kommunstyrelsen. Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslås besluta
KS 16 9 APRIL 2014 KOMMUNSTYRELSEN Handläggare Germund Landqvist Datum 2014-02-25 Diarienummer KSN-2014-0067 Kommunstyrelsen Exploateringsavtal, Södra Gunsta (etapp 1) Förslag till beslut Kommunstyrelsen
Läs merFÖRSLAG TILL FÖRDELNING AV GATUKOSTNADER FÖR DJUPEDALSOMRÅDET
Stadsbyggnadskontoret Datum 2008-03-04 KS 2007:84 ANTAGANDE FÖRSLAG TILL FÖRDELNING AV GATUKOSTNADER FÖR DJUPEDALSOMRÅDET ORIENTERING Inom områden med detaljplan där kommunen är huvudman för allmänna platser
Läs merO M F A T T N I N G S B E S K R I V N I NG
KS 207.068 208-05-02 BILAGA TILL GATUKOSTNADSUTREDNING O M F A T T N I N G S B E S K R I V N I NG FÖR GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR KÅRSTA-RICKEBY 2 GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA KÅRSTA-RICKEBY
Läs merHALLERNA ETAPP II GENOMFÖRANDEBESKRIVNING. Antagandehandling. Detaljplan för. Stenungsunds kommun, Västra Götaland
Antagandehandling Detaljplan för HALLERNA ETAPP II Stenungsunds kommun, Västra Götaland GENOMFÖRANDEBESKRIVNING GF Konsult AB, Mark och exploatering Uppdragsnummer: 215 550 2 1 INLEDNING En genomförandebeskrivning
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för fastigheten Östra Eneby 1:1 med närområde (Östra Ryssnäs) inom Svärtinge i Norrköpings kommun, Fysisk planering den 24 mars 2011 reviderad den 13 september
Läs merInriktningsbeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder i Magelungen Strand, Farsta
Handläggare Pia Ninche 08 737 22 09 Styrelseärende 2014-05-27 Ärende nr 17 Dnr 2014/1043-3.2.3 DATUM 2014-05-07 Inriktningsbeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder i Magelungen Strand,
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal
Riktlinjer för 1 Riktlinjer för Utgångspunkter och mål Utgångspunkter I Söderköpings kommun tecknas och plankostnadsavtal mellan kommunen och en byggherre eller en fastighetsägare i samband med detaljplaneläggning
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal i Mjölby kommun
Riktlinjer för exploateringsavtal i Mjölby kommun Antagen av Kommunfullmäktige 2016-12-20 143 Namn:Hanna Hammarlund Datum: 2016-11-02 Kommunstyrelsens förvaltning Utgångspunkter I Mjölby kommun tecknas
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal i Uppsala kommun
Riktlinjer för exploateringsavtal i Uppsala kommun Beslutade av Kommunfullmäktige 17 september 2018 Dokumentnamn Riktlinjer för exploateringsavtal i Uppsala kommun Diarienummer Berörd verksamhet KSN-2018-1131
Läs merMARKANVISNINGSAVTAL. Avsikten är att Exploatören, när Staden antar blivande detaljplan, av Staden förvärvar Fastigheten.
1(5) Mellan Sundbybergs kommun, nedan kallad Staden, org nr 212000-0175, och JM AB, nedan kallad Exploatören, org nr 556045-2103 har denna dag träffats följande MARKANVISNINGSAVTAL Bakgrund I januari 2015
Läs merGatukostnadspolicy Stadsbyggnadsförvaltningen
Gatukostnadspolicy 2017-12-04 Stadsbyggnadsförvaltningen Tyresö kommun, 2017-12-04 2 (7) Innehållsförteckning 1 Gatukostnad... 3 1.1 Lagreglering... 3 2 Beslutsprocessen... 3 3 Tillämpningsområde... 4
Läs merFörstudierapport för detaljplan för idrottshall inom del av Husby 3:3
Förstudierapport för detaljplan för idrottshall inom del av Husby 3:3 Projektbeställare Projektledare Maria Bengs Camilla Bennet Datum 2017-02-03 Version 1 Projekt-, ärendenr. 2017/0038 Innehållsförteckning
Läs merExploateringsavtal i Falun
falun.se/ Exploateringsavtal i Falun Så går det till EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN 1 2 EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN Inledning Exploateringsavtal i Falun Så går det till Inledning 3 Riktlinjer för exploateringsavtal
Läs merStartbesked för genomförande av etapp 1 för exploateringsprojekt Strängnäs 2:1, Södra Stadsskogen
TJÄNSTEUTLÅTANDE Samhällsbyggnadskontoret Dnr KS/2015:653-251 Mark- och exploateringsenheten 2018-10-04 1/4 Handläggare Jörgen Altin Startbesked för genomförande av etapp 1 för exploateringsprojekt Strängnäs
Läs mer.XPPHOQlV9lJI UHQLQJVNDON\OI U YlJRPE\JJQDWLRQRFKQDWXUPDUN
.XPPHOQlV9lJI UHQLQJVNDON\OI U YlJRPE\JJQDWLRQRFKQDWXUPDUN *loodqgh'hwdomsodqhrpungh)6roylnvrpunghw 8SSUlWWDGDY.XPPHOQlV9lJI UHQLQJVVW\UHOVHLPDM,QOHGQLQJ Vid fortsatt enskilt huvudmannaskap för Solviksområdet
Läs merRiktlinjer för huvudmannaskap för allmän platsmark inom planlagda områden
Riktlinjer för huvudmannaskap för allmän platsmark inom planlagda områden Fastställda av kommunstyrelsen den 13 november 2013 Riktlinjer för huvudmannaskap i Enköpings kommun 1. Nya bostads- och verksamhetsområden
Läs merUnderlagsrapport Fördjupad översiktsplan för förbindelse över Fyrisån
Underlagsrapport Fördjupad översiktsplan för förbindelse över Fyrisån Bostadsmarknad och betalningsvilja Maria Pleiborn 2013-03-22 2013-03-22 Två delar Hur mycket bostäder tål marknaden att det produceras
Läs merGenomförandebeskrivning. Detaljplan för skola, kontor och bostad, Stenung 106:7, 3:84 och 105:7. Antagandehandling Stenungsunds kommun
STENUNGSUNDS KOMMUN Dnr: 0324/09 Genomförandebeskrivning Detaljplan för skola, kontor och bostad, Stenung 106:7, 3:84 och 105:7 Tillhör kommunfullmäktiges i Stenungsunds kommun beslut 2012-11-19 200...
Läs merD XXXX-XX-XX Plannumret skrivs in när planen vunnit laga kraft, innan det behöver det inte stå något här.
evideringsdatum 1(6) OMFATTNINGSBESKRIVNING INLEDNING TEKNISK STANDARD Omfattningsbeskrivningen redogör för omfattningen av och kostnaden för de allmänna anläggningar som ingår i gatukostnadsutredningen.
Läs merMarkanvisning för bostäder inom kvarteren Krysantemum och Klöversyran m m i Hässelby Villastad till IKANO Bostaden AB.
Elisabeth Rosenberg Ytterstad Telefon: 08-508 287 24 elisabeth.rosenberg@expl.stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2007-08-23 Markanvisning för bostäder inom kvarteren Krysantemum och Klöversyran m m
Läs meravseende planläggning och exploatering av fastigheten Älta 37:19 i Nacka kommun.
1 (5) Mellan Nacka kommun, org nr 212000-0167, nedan kallad Kommunen, och Nisseshus nr 1 HB, org nr 916587-3424, helägt dotterbolag till Vasakronan AB, nedan kallad Bolaget har träffats följande RAMAVTAL
Läs merO M F A T T N I N G S - B E S K R I V N I NG
BILAGA 2 TILL GATUKOSTNADSUTREDNING O M F A T T N I N G S - B E S K R I V N I NG FÖR GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR Ormsta-Stensta GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA ORMSTA :8, :33-:36, :38-:4,
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Stadsbyggnadsenheten 1 [6] 8 november 2009, Justerad 2011-11-01 26-9 Referens Sigvard Andersson DETALJPLAN FÖR LOVISEBERG 2, Botkyrka kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING LAGA KRAFT 2012-01-19 Botkyrka kommun
Läs merG R A N S K N I N G S H A N D L I N G
2011-10-04 Granskning: Stafsinge 5:2 mfl 1(5) G R A N S K N I N G S H A N D L I N G Detaljplan för Stafsinge 5:2 mfl Falkenbergs kommun Hallands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Upprättad 2010-06-07 Reviderad
Läs merMarkanvisning för bostäder inom del av fastigheten Älvsjö 1:1 i Hagsätra till Byggnadsfirman Erik Wallin AB.
Maria Tingström Ytterstad Telefon: 08-508 265 74 maria.tingstrom@expl.stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2008-01-24 Markanvisning för bostäder inom del av fastigheten Älvsjö 1:1 i Hagsätra till Byggnadsfirman
Läs merDETALJPLAN FÖR DEL AV KV LJUNGEN SAMT DEL AV PAJALA 9:3 Bostadsändamål
DETALJPLAN FÖR DEL AV KV LJUNGEN SAMT DEL AV PAJALA 9:3 Bostadsändamål Pajala kommun Norrbottens län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR I ANTAGANDEHANDLING Planbeskrivning med genomförandebeskrivning Plankarta
Läs merExploateringskontoret Avdelningen för Projektutveckling. Handläggare Caroline Svärd Förslag till beslut. Håkan Falk Förvaltningschef
Dnr Sida 1 (7) 2016-10-07 Handläggare Caroline Svärd 08-508 266 22 Till Exploateringsnämnden 2016-11-10 Överenskommelse om exploatering med försäljning, för bostäder inom fastigheterna Mariehäll 1:10 och
Läs merUpplands Väsby kommun RAMAVTAL bilaga A 1 Bakgrund och syfte bilaga B 2 Giltighet 3 Detaljplan
Mellan Upplands Väsby kommun, org.nr 212000-0019, nedan kallad Kommunen och Rörabhuset AB, org.nr 556478-5953, nedan kallad Bolaget, har träffats följande RAMAVTAL avseende detaljplaneändring inom ett
Läs merSkanskas bostadsrapport 2015
Skanskas bostadsrapport 2015 Metodik Så genomfördes rapporten Skanskas bostadsrapport 2015 bygger på en omfattande analys av en rad olika faktaunderlag. Statistik från Hittabrf.se och Mäklarstatistik har
Läs merPolicy för exploateringsavtal Utgör kommunens riktlinjer för exploateringsavtal enligt lag
2017-04-19 5(6) Policy för exploateringsavtal Utgör kommunens riktlinjer för exploateringsavtal enligt lag Antagen av kommunfullmäktige 2017 Antagen av: Kommunfullmäktige Dokumentägare: Tillväxtchef Ersätter
Läs merMarkanvisning för bostäder vid Enskedevägen och Grycksbovägen i Svedmyra till AB Familjebostäder och JM AB.
Per Olof Jägbeck Ytterstad Telefon: 08-508 275 95 peo.jagbeck@expl.stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2007-12-13 Markanvisning för bostäder vid Enskedevägen och Grycksbovägen i Svedmyra till AB Familjebostäder
Läs merMarkanvisning för bostäder inom fastigheten Åkeshov 1:1 i Bromma till Småa AB
Dnr Sida 1 (7) 2014-05-14 Handläggare Michaela Jögi 08-508 276 24 Till Exploateringsnämnden 2014-06-12 Markanvisning för bostäder inom fastigheten Åkeshov 1:1 i Bromma till Småa AB Förslag till beslut
Läs merBostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010
Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991
Läs merDel av Sanda 1:9 i Bollstanäs i Upplands Väsby kommun
Detaljplan för Samrådshandling maj 2011 Normalt planförfarande Del av Sanda 1:9 i Bollstanäs i Upplands Väsby kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandebeskrivningen behandlar de organisatoriska, ekonomiska,
Läs merBostäder i Nya Kristinedal. Detaljplan för Söbacken 3:4 mfl. Stenungsunds kommun, Västra Götalands län. Genomförandebeskrivning, antagandehandling
Dnr 0461/05 Detaljplan för Söbacken 3:4 mfl Bostäder i Nya Kristinedal Stenungsunds kommun, Västra Götalands län Genomförandebeskrivning, antagandehandling 2013-09-19 1 INLEDNING Genomförandebeskrivningen
Läs merU T S T Ä L L N I N G S H A N D L I N G
2009-05-28 Genomförandebeskrivning: Drivbänken FABO (Utställningshandling) 1(5) U T S T Ä L L N I N G S H A N D L I N G Detaljplan för del av Kv Drivbänken (f.d. Möllevägsskolan) Falkenbergs kommun Hallands
Läs merExploateringsavtal. Riktlinjer i Leksands kommun. Fastställd av kommunfullmäktige
Exploateringsavtal Riktlinjer i Leksands kommun Fastställd av kommunfullmäktige 2015-09-21 113 0 Mål Riktlinjerna ska bidra till transparens och ökad tydlighet som medverkar till att en mångfald av aktörer/exploatörer
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal
Dnr TN/2015-0277 0277 Strömstads kommuns Styrdokument Riktlinjer för exploateringsavtal Dokumenttyp Riktlinjer Beslutande organ Kommunfullmäktige Förvaltningsdel Tekniska förvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen
Läs merD XXXX-XX-XX Plannumret skrivs in när planen vunnit laga kraft, innan det behöver det inte stå något här.
evideringsdatum 1(5) OMFATTNINGSBESKRIVNING INLEDNING TEKNISK STANDARD Omfattningsbeskrivningen redogör för omfattningen av och kostnaden för de allmänna anläggningar som ingår i gatukostnadsutredningen.
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal i Ängelholms kommun
RIKTLINJER Riktlinjer för exploateringsavtal i Ängelholms kommun Dnr 2015/925. Antagna av kommunfullmäktige 2015-01-25. INNEHÅLL 1. Inledning Lagtext sid 2 2. Riktlinjerna Vad är ett exploateringsavtal?
Läs merFÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Gudö (Tutviksvägen - Bondvägen)
Antagandehandling 1(7) Kommunstyrelseförvaltningen Ksmex 39/2007 Mark och exploatering Anneli Welander/Ann Wetterström FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Gudö (Tutviksvägen - Bondvägen) 2008-12-08 Inledning
Läs merA N T A G A N D E H A N D L I N G
Antagande: Skrea 14:8 mfl 1(5) A N T A G A N D E H A N D L I N G Detaljplan för del av Skrea 14:8 mfl Falkenbergs kommun Hallands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Upprättad 2010-09-29 Reviderad 2011-01-25,
Läs merDetaljplan för bostäder inom del av Onsalalunden 1:35 m fl i Onsala
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Utställningshandling Utställningstid 13 mars - 10 april 2018 Detaljplan för bostäder inom del av Onsalalunden 1:35 m fl i Onsala Upprättad i november 2017 2004/P016 D421 Handlingar
Läs merBostäder vid Kvarnfallsvägen/Kvarnstensvägen
2007-10-22 Handläggare Kristina Bodin Tel: 031-792 12 62 UTSTÄLLNINGSHANDLING Diarienummer KS/2007:09 Detaljplan för Bostäder vid Kvarnfallsvägen/Kvarnstensvägen Partille kommun Västra Götalands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Läs merKS-2018/ SAMRÅDSHANDLING. Gatukostnadsutredning Bilaga karta över fördelningsområdet Bilaga beräkningsunderlag
KS-2018/1824.358 Kommunstyrelsens förvaltning Samhällsbyggnadsavdelningen SAMRÅDSHANDLING Gatukostnadsutredning Bilaga karta över fördelningsområdet Bilaga beräkningsunderlag Flygbild över området Utdrag
Läs merPrognos: bostadsbyggandet minskar i år
Promemoria Datum 2018-04-12 Diarienummer 1972/2018 Hans-Åke Palmgren Prognos: bostadsbyggandet minskar i år Den snabba ökningen av bostadsbyggandet bröts vid halvårsskiftet 2017. Under året påbörjades
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
1 [7] Plannummer: 10-38x Referens Åsa Hansson LAGA KRAFT den 2015-07-16 Botkyrka kommun Stadsbyggnadsenheten DETALJPLAN FÖR Yrkesskolan 2 och del av 3 m.fl. Tumba, Botkyrka kommun... GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal
1 Riktlinjer för exploateringsavtal Antagna av kommunfullmäktige 2019-05-23, 82 Ersätter tidigare antagna riktlinjer om exploateringsavtal 2015-05-18, 82 1 2 Innehållsförteckning Riktlinjer för exploateringsavtal
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Utställningshandling Kommunstyrelseförvaltningen Mark och exploatering Detaljplan Vendelsö Östra Strandvägen Upprättad 2005-05-09 Ulla Christiansson exploateringsingenjör GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Denna
Läs merFörslag till beslut. Sammanfattning. Till Exploateringsnämnden
Margareta Catasús Avdelningen för projektutveckling Telefon: 08-508 260 62 margareta.catasus@stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2011-05-19 Markanvisning för radhus inom fastigheten Baslinjen 1 i Skarpnäcks
Läs merMarkanvisning för bostäder inom fastigheten Västberga 1:1 i Solberga till Sjaelsö Sverige AB.
Karl Gylje Avdelningen för Projektutveckling Telefon: 08-508 264 82 karl.gylje@stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2012-12-13 Markanvisning för bostäder inom fastigheten Västberga 1:1 i Solberga till
Läs merMarkanvisning för bostäder inom del av fastigheten Farsta 2:1 i Hökarängen till Vindpropellern AB
DNR 2013-513-01600 Sida 1 (6) 2013-10-22 Handläggare Margareta Catasús 08-508 260 62 Till Exploateringsnämnden 2013-11-14 Markanvisning för bostäder inom del av fastigheten Farsta 2:1 i Hökarängen till
Läs merBostäder och förskola på Kvarnhöjden, Kyrkeby 4:1 m.fl.
Samrådshandling 2013-04-19 Rev: Dnr: 0072/06 Plannummer: Mark och Exploateringsenheten Andreas Wingfors Telefon: 0303-73 26 65 Mail: andreas.wingfors@stenungsund.se DETALJPLAN för Bostäder och förskola
Läs merPlankarta med bestämmelser och illustration, planbeskrivning, genomförandebeskrivning, grundkarta och fastighetsförteckning.
ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för NAJADEN 7 i Tingsryds samhälle, Tingsryds kommun, Kronobergs län PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser och illustration, planbeskrivning, genomförandebeskrivning,
Läs merGenomförandetid Genomförandetiden är tio år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft.
Datum Diarienummer Sida 2013-05-15 1/5 Samrådshandling Detaljplan för Ulvesunds Marina Ulvesund 1:206 m fl i Ljungskile Uddevalla kommun, Västra Götalands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING INLEDNING En genomförandebeskrivning
Läs merÖstra Frestaby i Fresta i Upplands Väsby kommun
Detaljplan för Östra Frestaby i Fresta i Upplands Väsby kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandebeskrivningen behandlar de organisatoriska, ekonomiska, tekniska och administrativa åtgärder som behövs
Läs merUtvecklingsavdelningen Aktuellt om bostadsbyggandet
Utvecklingsavdelningen Aktuellt om bostadsbyggandet 1 (7) Utredningar och rapporter från Utvecklingsavdelningen, nr 4, juni 211 I rapporten redovisas bostadsbyggandet omfattning, sammansättning och lokalisering
Läs merB I L A G A 1 O M F A T T N I N G S B E S K R I V N I N G
KS 204.353 204-09-25 B I L A G A O M F A T T N I N G S B E S K R I V N I N G FÖR GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR KÅRSTA-RICKEBY GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA KÅRSTA-RICKEBY 2:64-2:84 SAMT KÅRSTABY
Läs merMarkanvisning för bostäder inom fastigheten Blomkronan 2 och del av Hässelby Villastad 28:1 i stadsdelen Hässelby Villastad till Blomkronan AB
DNR E2011-513-01714 Karl Gylje Avdelningen för projektutveckling Telefon: 08-508 264 82 karl.gylje@stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2011-12-15 Markanvisning för bostäder inom fastigheten Blomkronan
Läs merRIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL I SÖLVESBORG KOMMUN
RIKTLINJER Sid 1 (9) RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL I SÖLVESBORG KOMMUN Sölvesborgs kommun, upprättad 2015-12-14, KF 153/2015 Vad är ett exploateringsavtal? Ett exploateringsavtal är ett avtal för genomförande
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR. Antagandehandling. Allmänt. Planprocessen. Tidplan. Grebbestad, Tanums kommun
1(7) Antagen av miljö- och byggnadsnämnden, Tanums kommun, 2014-07-01, 151 Laga kraft 2015-04-02 Detaljplan för del av fastigheten TANUMS RÖRVIK 1:141 m fl Grebbestad, Tanums kommun Dnr: 1999.0377-314
Läs merDNR KS-2016/1576 SAMRÅDSSHANDLING. Gatukostnadsutredning Karta över fördelningsområdet Bilaga beräkningsunderlag
Kommunstyrelsens förvaltning Exploateringssektionen DNR KS-2016/1576 SAMRÅDSSHANDLING Gatukostnadsutredning Karta över fördelningsområdet Bilaga beräkningsunderlag Flygbild över området Utdrag ut Huddinge
Läs merGenomförandebeskrivningen behandlar de organisatoriska, ekonomiska och tekniska åtgärder som behövs för att genomföra detaljplanen för Eds Allé.
Antagandehandling enligt PBL 1987:10 uppr. aug 2012 rev. maj 2013 Detaljplan för Eds Allé GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandebeskrivningen behandlar de organisatoriska, ekonomiska och tekniska åtgärder
Läs merInriktningsbeslut gällande AB Familjebostäders nyproduktion av bostäder i kv. Oldmästaren/ Ordenskapitlet, Nockebyhov.
ÄRENDE NR 16 DATUM FÖR STYRELSEMÖTET 2015-12-01 DNR2015/1641-1.2.1 2015-11-16 HANDLÄGGARE Valentina Lind Projektledare Tfn 08-737 22 48 valentina.lind@familjebostader.com Inriktningsbeslut gällande AB
Läs merGodkännande av markanvisningsavtal avseende del av Tälje 2:103 i Norrtälje stad
2017-02-13 2017-342 Sid 1 av 6 Handläggare: Matilda Johansson Till Titel: Exploateringsingenjör Kommunstyrelsens arbetsutskott E-post: Matilda.johansson2@norrtalje.se Godkännande av markanvisningsavtal
Läs merPlanuppdrag för "del av Hagby 1:5, Husby 2:112 m.fl."
TJÄNSTEUTLÅTANDE K Samhällsbyggnadsförvaltningcn 2013-04-16 Dnr KS 2012/0485-218 Till kommunstyrelsen Planuppdrag för "del av Hagby 1:5, Husby 2:112 m.fl." Förslag till beslut Kommunstyrelsens arbetsutskott
Läs merriktlinjer för exploateringsavtal I NYNÄSHAMNS KOMMUN Förslag till riktlinjer för markanvisningar i Nynäshamns kommun
riktlinjer för exploateringsavtal I NYNÄSHAMNS KOMMUN Förslag till riktlinjer för markanvisningar i Nynäshamns kommun 1 Innehållsförteckning Utgångspunkter och mål... 3 Vad är ett exploateringsavtal...3
Läs merFÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING
Jeanette Strandelin 031-368 10 64 Datum Diarienummer Sid 2011-12-12 400-0385/01 1(9) FÖRSLAG TILL GATUKOSTNADSUTREDNING Med förslag till uttag av gatukostnader vid genomförande av detaljplan för bostäder
Läs merGenomförandebeskrivning
Planhandling Samråd Datum: 2015-08-26 FN Diarienummer: 5615/10 Exploateringsavdelningen Viktor Dalbert Telefon: 031-368 10 98 E-post: viktor.dalbert@fastighet.goteborg.se Detaljplan för bostäder vid kvarteret
Läs merGatukostnadsutredning för Södersätra och Kastellgården, Väsjöområdet
Sidan 1 av 7 för Södersätra och Kastellgården, Detaljplan 2008/715 KS 203 SAMRÅDSHANDLING 2 Sidan 2 av 7 1. Inledning Sollentuna kommun arbetar med förändring av, dels genom att skapa förutsättningar för
Läs merB I L A G A 1 O M F A T T N I N G S B E S K R I V N I N G
KS 204.353 206-0- B I L A G A O M F A T T N I N G S B E S K R I V N I N G FÖR GATUKOSTNADSUTREDNING FÖR KÅRSTA-RICKEBY GATUKOSTNADSUTREDNINGEN OMFATTAR FASTIGHETERNA KÅRSTA-RICKEBY 2:64-2:84 SAMT KÅRSTABY
Läs merMarkanvisning för bostäder inom fastigheten Åstorp 2 i Hammarbyhöjden till HSB Bostad AB
Christopher Pleym Avdelningen för Projektutveckling Telefon: 08-508 265 06 christopher.pleym@stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2013-02-07 Markanvisning för bostäder inom fastigheten Åstorp 2 i Hammarbyhöjden
Läs merSamrådshandling Januari Ändring av detaljplan för del av Fjugesta 2:34, 3:139, del av Fjugesta 3:144 m.fl. (Fjugesta centrum) PLANBESKRIVNING
Samrådshandling Januari 2017 Ändring av detaljplan för del av Fjugesta 2:34, 3:139, del av Fjugesta 3:144 m.fl. (Fjugesta centrum) PLANBESKRIVNING VAD ÄR EN DETALJPLAN? En detaljplan (DP) är ett juridiskt
Läs merRiktlinjer för exploateringsavtal
Riktlinjer för exploateringsavtal 1 Bakgrund 3 1.1 Syfte 3 1.2 Kommunens organisation 3 1.3 Kommunala avtal 3 2 Tillvägagångssätt 4 2.1 Detaljplaneläggning 4 2.2 Exploateringsavtal 4 3 Exploatering 4 3.1
Läs merBostäder utmed Oxledsvägen
2008-03-18 rev. 2008-11-24 Handläggare Kristina Bodin Tel: 031-792 12 62 ANTAGANDEHANDLING Antagen av KF 27 januari 2009 Laga kraft 19 juli 2010 Diarienummer KS/2003:315 Detaljplan för Bostäder utmed Oxledsvägen
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING Samrådshandling
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Samrådshandling 2012-01-17 Detaljplan för SKÄGGRISKAN 2 M FL Kungälvs kommun, Västra Götalands län SAMHÄLLSBYGGNAD Planering och exploatering ADRESS Nämndhuset 442 81 Kungälv TELEFON
Läs merGenomförandeavtal och köpekontrakt med Robert Dicksons stiftelse avseende del av detaljplan för bostäder vid Flatås Park inom stadsdelen Flatås
Tjänsteutlåtande Till Fastighetsnämnden 2015-08-31 Diarienummer 0651/05 Exploateringsavdelningen Emma Eliasson Telefon 031-368 10 70 E-post: emma.eliasson@fastighet.goteborg.se Genomförandeavtal och köpekontrakt
Läs merEXPLOATERINGSRIKTLINJER BOTKYRKA KOMMUN
1 (7) EXPLOATERINGSRIKTLINJER BOTKYRKA KOMMUN Riktlinjerna är framtagna av kommunledningsförvaltningen och beslutade i kommunfullmäktige 84. Exploateringsavtal Ett exploateringsavtal är ett avtal för genomförande
Läs merProjektavslut för stadsbyggnadsprojekt 9144, Sicklaön 202:9 del av Ektorps Centrum
Bilaga 2 Sicklaön 202:9 del av Ektorps Centrum Slutrapport Nabiha Shahzad 2010-11-11 Sammanfattning Planområdet är beläget i Ektorp på Sicklaön och avgränsas av Ektorpsvägen, Lasarettsvägen och Värmdövägen.
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
SAMRÅDSFÖRSLAG 2008-07-01 UTSTÄLLNINGSFÖRSLAG 2008-10-22 rev 2009-05-05 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för Färsna 1:2, Etapp 2 (Baldersbrå, Balders Hage, del av Norra Brå och del av Österbrå) i Norrtälje-
Läs merDetaljplan för Kroksdal 1:170 Tennistomten
TENNISTOMTEN GENOMFÖRANDEBESKRIVNING 2010-03-29 ENKELT PLANFÖRFARANDE (SAMRÅDSHANDLING) Detaljplan för Kroksdal 1:170 Tennistomten Tjörns Kommun, Västra Götaland 1. INLEDNING Genomförandebeskrivningen
Läs merSAMRÅDSHANDLING. Detaljplan för TIBBLEÄNGEN, (del av fastigheten Kungsängen-Tibble 1:470 m.fl.) Kungsängen Upplands-Bro kommun
2016-04-18 KS 15/0024 Tillväxtkontoret SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för TIBBLEÄNGEN Kungsängen Upplands-Bro kommun Normalt planförfarande ÄPBL 1987:10 Planområdet Genomförandebeskrivning Sida 3 av 5 Innehåll
Läs merG ENOMFÖRANDEBESKRIVNING
1(6) SPN-141/2008 214 G ENOMFÖRANDEBESKRIVNING tillhörande detaljplan för del av fastigheten Borg 11:2 med närområde inom Klockaretorpet i Norrköping, fysisk planering den 12 januari 2009 reviderad den
Läs merRIKTLINJER för exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap
RIKTLINJER för exploateringsavtal vid enskilt huvudmannaskap Förklarar hur Eslövs kommun arbetar med markexploatering och hur byggherrar och fastighetsägare som vill delta i markexploatering ska göra i
Läs merRIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL. Antagen av KF
RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL Antagen av KF 2017-09-13 67 RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. INLEDNING... 4 1.1 Syfte...4 1.2 Utgångspunkt för exploateringsavtal...4 2. RIKTLINJER
Läs merTILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Ändring av detaljplan II för Sydöstra delen av Gertrudsviks Sjöstad (C309) Västerviks kommun Kalmar län KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Enheten för samhällsbyggnad 2016-12-20 TILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING
Läs merVästra Kommundelarna - Handlingsplan
BILAGA Västra Kommundelarna - Handlingsplan KOMMUNALEKONOMISK BEDÖMNING 2008-02-22 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 0 SAMMANFATTNING 1 INLEDNING 2 ANALYSMETODIK 3 FÖRUTSÄTTNINGAR BEFOLKNINGSUTVECKLING INVESTERINGAR
Läs merAktuellt på Malmös bostadsmarknad
Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Detaljplan för Flässjum 3:60 m.fl., ALLAKTIVITETSHUSET Bollebygds kommun, Västra Götalands län Samrådshandling 2009-01-20 Detaljplan för Flässjum 3:60 m.fl., ALLAKTIVITETSHUSET
Läs merGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Mark- och exploateringsenheten 2009-09-13 1 (6) Referens: Sigvard Andersson GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Detaljplan för kv. Dynamiten i Uttran, Botkyrka kommun Mark- och exploateringsenheten 2009-09-13 2 (6)
Läs merDetaljplan för del av Tomelilla 10:224 i Tomelilla, Tomelilla kommun
SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för del av Tomelilla 10:224 i Tomelilla, Tomelilla kommun TEAM SAMHÄLLSBYGGNAD TOMELILLA KOMMUN PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING SAMRÅDSHANDLING 2 (6) Detaljplan för del av
Läs merTILLÄGG TILL PLANBESKRIVNING OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Ändring av detaljplan för Sydöstra delen av Gertrudsviks Sjöstad (C309) Västerviks kommun Kalmar län KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING Enheten för samhällsbyggnad 2014-04-17 Antagen: 2014-04-28 Laga Kraft:
Läs merGatukostnadsutredning för Sjöängen II Inom Trångsunds kommundel, Huddinge Kommun
Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen MEX 09/23.358 FASTSTÄLLANDEHANDLING Gatukostnadsutredning Karta över fördelningsområdet Bilagor Gatukostnadsutredning för Sjöängen
Läs merMarkanvisning för bostäder inom del av fastigheten Norra Djurgården 1:37 på Östermalm till AB Abacus Bostad.
01550 2012-01-11 DNR E2011-513- Sara Lundén Avdelningen för projektutveckling Telefon: 08-508 270 54 sara.lunden@stockholm.se Till Exploateringsnämnden 2012-02-09 Markanvisning för bostäder inom del av
Läs merBostäder vid Bollmora allé OMRÅDE FÖR FLERBOSTADSHUS
STADSBYGGNADSKONTORET Samrådshandling Martin Larsson, exploateringsingenjör Februari 2011 Diarienr. 2008 KSM 0026 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING TILLHÖRANDE DETALJPLAN FÖR Bostäder vid Bollmora allé OMRÅDE FÖR
Läs mer