Projektnamn: Objektgodkännande för del av Vintrie 6:3 Projektnummer: 6019 Detaljplan: Dp 5270

Transkript

1 objektsgodkännande för del av vintrie 6 3 dp 5270 projnr 6019(528994)(530020)_tmp Projektnamn: Objektgodkännande för del av Vintrie 6:3 Projektnummer: 6019 Detaljplan: Dp 5270 Förslag till OBJEKT- GODKÄNNANDE Upprättad Ansvarig: Lars Brinte/Olle Anderberg Förvaltning: Fastighetskontoret Enhet: Enheten för Näringsliv och Hyllie/Exploateringsavdelningen

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning Förutsättningar Bakgrund Syfte och Mål Koppling till nämndsmål Detaljplan Geografisk avgränsning Investeringens omfattning Projektets genomförande Tidigare och kommande beslut i ärendet: Kvartersmark Planerade försäljningar respektive upplåtelser av mark Allmän platsmark Upphandling av entreprenad Tidplan Ekonomi Investeringskalkyl Inkomster Investeringsutgifter Likviditetsplanering investeringsutgifter och försäljningar Gatukostnadsersättning Kalkyl driftkonsekvenser Budgetavstämning Lönsamhetsbedömning Kopplingar till andra projekt och följdinvesteringar Osäkerhet och risker (13)

3 1. Sammanfattning Stadsbyggnadskontoret har upprättat ett nytt förslag till detaljplan för Vintrie 6:3, Område för del av fastigheten VINTRIE 6:3 m.fl. i Vintrie (Dp 5270). Syftet med detaljplanen är att skapa nya, attraktiva kontorsverksamheter i Vintrie Park som bidrar till tillväxt och sysselsättning i staden. Planen förväntas under förutsättning av Stadsbyggnadsnämndens godkännande i stadsbyggnadsnämndens januarinämnd kunna underställas Kommunstyrelsen för beslut under Detaljplanen ger förutsättningar för kvartersmark med kontorsverksamheter i områdets östra del genom Peabs förvärv och markanvisning om totalt m 2 BTA, vilket skapar ca 1500 nya arbetsplatser i området. I detta objektgodkännande ingår samtliga delar i detaljplanen dvs. kvartersmark för kontorsverksamheter, allmän platsmark för väg- och parkområden samt hagmark exklusive området Erlandsros gård som ingår i ett exploateringsavtal. För att kunna genomföra förslaget till detaljplan måste erforderliga investeringar i kvartersmark och allmän platsmark göras. Med anledning av det redovisade investeringsbehovet görs denna ansökan om objektsgodkännande. Investeringens totala omfattning uppgår till ca 39 Mkr, där ca 33,6 Mkr avser anläggning av allmän platsmark och ca 5,3 Mkr anläggning av kvartersmark. De totala driftkostnaderna bedöms uppgå till 3,1 Mkr brutto och 0,9 Mkr netto. Samtliga driftkostnader avser allmän platsmark. Planerade bedömda inkomster för försäljningar uppgår till ca 98 Mkr. Prisläge baseras på dagens prisnivåer. Tomtmark, omfattande ca m 2 kommer att iordningställas av exploatör. Genomförandetiden på projektet sker med start under 2016 med detaljprojektering och efterkommande upphandlingar och väntas kunna slutföras år (13)

4 2. Förutsättningar 2.1 Bakgrund Fastighetskontoret beställde i juli 2006 detaljplan för Vintrie Park med syftet att skapa nya kontorsverksamheter i Vintrie Park. Den ursprungliga planen delades därefter upp i två delar Vintrie, etapp 1 (projektnummer 6015) respektive Vintrie, etapp 2 (projektnummer 6019). Området i detta objektsgodkännande, som är en del av den aktuella detaljplanen, ingick i planbeställningen. Den aktuella detaljplanen; Vintrie 6:3, Område för del av fastigheten VINTRIE 6:3 m.fl. i Vintrie (Dp 5270), tas upp för beslut i Stadsbyggnadsnämnden i januari Planmässiga förutsättningar Detaljplanen, (Dp 5270), omfattar två delområden, dels Erlandsro Gård med omgivningar i västra delen och dels ett verksamhetsområde för huvudsakligen kontor i östra delen av detaljplaneområdet som möjliggör utveckling av projektet. Detaljplanen är beräknad att antas av kommunfullmäktige våren 2016 och vinna laga kraft i mitten av år Nuvarande markanvändning Området, som ingår i detta objektgodkännande, används för närvarande som lantbruksmark. Befintliga markupplåtelser och avtal som styr kommunens agerande Försäljningsavtal och markanvisningsavtal med Peab Fastighetskontoret har tecknat avtal med Peab med avsikt att skapa kontorsplatser om sammanlagt m 2 BTA och som totalt skapar ca 1500 nya arbetsplatser. Peab avser att i området runt Vintrie park uppföra fem större kontorsbyggnader. Projektet sker i två etapper genom förvärv av ett delområde för uppförande av kontor. Etapp 1: Köpavtal med Peab FU Vintrie 2 AB Peab har , genom sitt dotterbolag Peab FU Vintrie 2 AB, förvärvat ett markområde med en tomtyta om ca m 2. Etapp 2: Markanvisningsavtal med Annehem Bygg & Projekt AB I markanvisningsavtalet anvisar kommunen till Annehem Bygg & Projekt AB, ett dotterbolag till Peab, ett markområde med en tomtyta om ca m 2. Markanvisningen gäller till och med Bolaget ska från och med betala en årlig markanvisningsavgift. Exploateringsavtal avseende fastigheten Vintrie 6:3 - Erlandsro Gård och försäljning av hagmark till Erlandsro gård Ett exploateringsavtal avseende fastigheten Vintrie 6:3 - Erlandsro har upprättats i samband med framtagande av detaljplan för fastigheten Vintrie 6:3 m fl, Dp Erlandsros Gård är privatägd och ingår inte i detta objektgodkännande. Enligt exploateringsavtalet kommer däremot en tomtyta om ca m 2, avsedd för hagmark, att säljas till Erlandsro Gård. Försäljning av hagmark till Erlandsros Gård ingår i detta objektsgodkännande. Gång- och Cykeltunnel under Pildammsvägen via Vintrievägen En framtida gång- och cykeltunnel ingår i detta objektgodkännande. Kostnaden för gång- och cykeltunneln har flyttats från de tidigare projekten Svågertorp (projektnummer 6290) och Vintrie Park, etapp 1, (projektnummer 6015). En översyn kommer att göras våren 2016 om eventuella behov av eller alternativa kostnadseffektiva lösningar till gång- och cykeltunnel under Pildammsvägen via Vintrievägen. 4 (13)

5 2.2 Syfte och Mål Syfte Syftet med projektet är att ta fram ett område för kontorsverksamheter i Vintrie Park. Mål Skapa nya, attraktiva kontorsverksamheter om ca m 2 BTA vilket innebär ca 1500 nya arbetsplatser som bidrar till tillväxt och sysselsättning i staden. Målsättningen är byggklar kvartersmark för kontorsverksamheter samt färdigställande av allmän platsmark fram till Koppling till nämndsmål Nämndsmålen: Tydliga, långsiktiga planeringsstrategier, byggklar mark och hållbara transporter gör Malmö till en stad där stora och små företag utvecklas med en växande arbetsmarknad för Malmöborna. Projektet syftar till att stärka långsiktiga planeringsstrategier, skapa byggklar mark för nya kontorsverksamheter för olika typer av företag som skapar nya arbetstillfällen till staden. TN ska bidra till stadsmiljöer och trafiksystem som är trygga, tillgängliga och säkra. Projektet syftar till att på sikt bidra till ett utvecklat trafiksystem som är tryggt, tillgängligt och säkert. I detta projekt är det främst åtgärder för att förbättra och utveckla gång/cykel. TN ska erbjuda Malmöborna ett varierat utbud av mötesplatser för fritid, rekreation och evenemang. Projektet skapar nya grönytor och gångled i den så kallade Hyllieslingan samt att Vintrievägen knyter ihop gång- och cykelstråk i södra Malmö TN ska erbjuda stadsmiljöer och trafiksystem med låg miljöpåverkan som är attraktiva. Projektet skapar nya gång- och cykelstråk i södra Malmö. TN ska främja Malmöbornas tillgång till natur, parker och vattenområden. Projektet främjar Malmöbornas tillgång till natur och vattenområden då en mindre del av området omvandlas till grönområde. Användningen av transportsystemet ska bli jämställt och andelen biltrafik ska minska till förmån för hållbara transportslag. Projektet syftar till att på sikt förbättra kommunikationerna, främst för gång och cykel, mellan Svågertorps station och handelsområde och Hyllieområdet som främjar såväl jämställdhet som miljön. 5 (13)

6 TN ska främja det ekologiskt hållbara byggandet i staden Projektet syftar till att på sikt ingå i det ekologiskt hållbara byggandet i staden. TN ska främja en hållbar utveckling av Malmös landsbygd Projektet tar till vara de viktiga kulturmiljöer och landsbygdsstukturer som finns i området. 2.4 Detaljplan Beställare av detaljplan Fastighetskontoret har stått som beställare till detaljplan, (Dp5270). Detaljplanen beställdes Status på planarbetet Arbetet med detaljplanen, (Dp 5270), har pågått sedan Planen gick upp till samråd och granskning under Detaljplanen tas upp till antagande i Stadsbyggnadsnämndens januarinämnd Sammanfattning av detaljplanens innehåll Syftet med detaljplanen, (Dp 5270), är att skapa ett verksamhetsområde i östra delen av planen där bland annat PEAB avser etablera kontor. Planen syftar även till att göra det möjligt att bevara och utveckla Erlandsro gård i västra delen av planen. Ägarna av Erlandsro gård vill omvandla ett antal befintliga lokaler samt möjliggöra uppförande av nya byggnader för bostäder och lättare verksamhet, såsom hantverk och mindre kontorsverksamhet. Mellan verksamhetsområdet och Erlandsro gård är avsikten att skapa ett grönt stråk med natur och/eller hagmark och med ett rörelsestråk som gör området tillgängligt som rekreationsstråk för allmänheten. 2.5 Geografisk avgränsning Geografisk avgränsning Geografisk avgränsning av det område som avses med åtgärder enligt objektgodkännandet är Pildammsvägen i öster, Vintrievägen i norr, Erlandsrovägen i väst och Yttre Ringvägen i söder. Berörda fastigheter och markägoförhållanden; Malmö Vintrie 17:2 Ägs av Malmö kommun. Malmö Vintrie 20:1 Ägs av Malmö kommun. Malmö Vintrie 6:3 Privatägd, Erlandsro Gård Ringvägen 1:1 Ägs av Svensk-danska broförbindelsen Svedab AB 2.6 Investeringens omfattning För att kunna genomföra projektet måste bl a följande åtgärder genomföras, vilka omfattas av denna ansökan om objektsgodkännande; 6 (13)

7 Markmiljöundersökningar och efterbehandling av förorenad mark Det bedöms inte finnas någon risk för förorenad mark inom området. En historisk inventering genom studier av flygfotografier genomfördes över området i samband med planarbetet för intilliggande detaljplan 5212, vilken även innefattar området för den aktuella planen. Inventeringen visar att marken använts för jordbruksändamål sedan 1940-talet. Att det innan dess skulle ha bedrivits någon industriell verksamhet på området anses inte sannolikt. Jordbruksmarken har använts tillfälligt som avlastningsyta för rena schaktmassor. Geoteknik Övergripande geotekniska undersökningar genomfördes under 2012 vilka visade på goda geotekniska förhållanden. Anläggande av gator Pildammsvägen är en starkt trafikerad väg mellan Svågertorps verksamhetsområde och det aktuella området. För att möjliggöra trafiksäkra passager för gång-, cykel-, och mopedtrafik förbi Pildammsvägen till Malmö Syd Svågertorp, har möjligheten att uppföra en tunnel kopplat till Vintrievägens östra del studerats inom arbetet med den aktuella planen. Avstånd till byggnader och vägar i planområdet möjliggör således anläggandet av en säker tunnel i detta läge. En ny gc-väg planeras längs Vintrievägen och även utmed den nya lokalgatan i nord-sydlig riktning. Områdets norra del ansluts till Pildammsvägen genom att Vintrievägen kopplas på den nya lokalgatan i norr, som i sin förlängning leder till Pildammsvägen. Vintrievägens anslutning till Pildammsvägen stängs för bilar och detta parti av Vintrievägen blir istället gång-, cykel- och mopedväg. Anläggande av reningsanläggning för dagvatten Dagvatten skall tas omhand på egen fastighet. Inom kvartersmark skall dagvattnet fördröjas till 20 l/s per hektar för att kunna hantera ett l0 års regn. Omhändertagande av dagvatten inom verksamhetsområdet är uppdelat i två olika lösningar, en nordlig och en sydlig. Inom den södra delen sker omhändertagandet främst genom lokala, öppna dagvattensystem, som rör sig genom fastighetens landskap. Den nordliga ytan avvattnas direkt mot traditionellt ledningsnät i gatan. Vegetationsklädda tak fördröjer dagvattnet inom verksamhetsområdet. Översyn över behov av gång- och cykeltunnel En ny gc-väg planeras längs Vintrievägen med en tunnel under Vintrievägen, med fortsättning till Svågertorp. En översyn kommer att göras under våren 2016 om eventuella behov eller alternativa kostnadseffektiva lösningar finns för gång- och cykeltunnel under Pildammsvägen via Vintrievägen. Ledningsomläggning Parallellt med Pildammsvägen, ca meter från vägkantens västra sida, går två stycken huvudvattenledningar till Vellinge. Huvudledningarna måste beaktas vid grundläggningen av byggnation i denna del. Vid anläggning av tunnel för gång, cykel och moped i detta läge kan ledningarna behöva ledas om utmed en kortare sträcka. Ledningarna ligger inom detaljplanens områdesgräns och projektering skall ske i samråd med VA SYD för att ledningarna ska 7 (13)

8 säkerställas. Utmed Pildammsvägens västra sida förekommer även ett för samhällsfunktionen vitalt telekommunikationsstråk. Ledningarna behöver beaktas vid projektering i östra delen av verksamhetsområdet. 3. Projektets genomförande 3.1 Tidigare och kommande beslut i ärendet: Utformningen av förslag till båda detaljplanerna Vintrie 20:1 m.fl. (Dp 5212) och Vintrie 6:3 m.fl. (Dp 5270) grundas på ett ursprungligt planprogram, (Pp 6015). 3.2 Kvartersmark I förslaget till kvartersmark i objektsgodkännandet ingår, med en sammanlagd tomtyta om ca m 2, område för Peabs kontorsytor samt hagmark till Erlandsro gård. 3.3 Planerade försäljningar respektive upplåtelser av mark Planerade/genomförda försäljningar av tomtmark till Peab om sammanlagt ca m 2 och hagmark till Erlandsro gård om ca m Allmän platsmark I förslaget till allmän platsmark i objektsgodkännandet ingår, med en sammanlagd yta om ca m 2, områden avsedda för vägar, gång/cykel samt parkområde. 3.5 Upphandling av entreprenad Detaljprojektering startar runder hösten 2016 och upphandling av entreprenad sker under våren Tidplan Detaljprojektering höst 2016 Upphandling av entreprenad vår 2017 Byggata 2017 Färdigställande Projektet väntas vara helt färdigställt fram till (13)

9 5. Ekonomi Nedan beskrivs de ekonomiska konsekvenserna för detta förslag till objektsgodkännande; 5.1 Investeringskalkyl Projektnetto: tkr försäljningsinkomster tkr extern ersättning för anläggning av allmän platsmark tkr anläggning av kvartersmark tkr anläggning av allmän platsmark = tkr projektnetto 5.2 Inkomster Totalt marknadsvärde av tomtmark inom projektet som kan utvecklas och säljas av kommunen, bedöms uppgå till 98 Mkr i prisläge januari Peab avser att uppföra fem större kontorsbyggnader, omfattande totalt ca m² BTA. Projektet sker i två etapper där Peab i etapp 1, genom sitt dotterbolag Peab FU Vintrie 2 AB, kommer att förvärva ett markområde bestående av del av fastigheten Vintrie 17:2 för byggnation av kontor om ca m² BTA. Köpeskillingen för etapp 1 uppgår till 41 Mkr. Etapp två består av ett markområde om m² BTA. I ett markanvisningsavtal, som gäller till och med , anvisar kommunen marken till Peab:s dotterbolag Annehem Bygg & Projekt AB. Köpeskillingen för etapp 2 beräknas till 56 Mkr. I västra delen av detaljplanen är Erlandsro gård beläget. Ägarna av Erlandsro gård önskar uppföra nya byggnader för bostäder och viss verksamhet. Köpeskillingen för ny hagmark öster om Erlandsro Gård bedöms till ca 1 Mkr, enligt exploateringsavtal. All tomtmark bedöms försäljas, det vill säga ingen intern markupplåtelse eller upplåtelse med tomträtt är aktuellt i detta projekt. 9 (13)

10 5.3 Investeringsutgifter Investeringsutgifter, tkr (utgifter med plustecken) Allmän platsmark Totalt Tkr Externt finansierad invest. Kvartersmark Skattefinansierad invest. FKfinansierad invest. Ingående markvärde Anläggning av allmän plats Plankostnader Arkeologi Fastighetsbildning Markförvärv Projektledning Övrigt Summa före kreditivränta Kreditivränta Summa investeringsutgifter Investeringsutgifterna är bedömda i prisläge januari Kreditivräntan har beräknats med procentsatsen 1,75. Total investeringsutgift inom projektet bedöms till ca 39 Mkr. Preliminärt beräknade kostnader för att iordningsställa allmän plats inom detaljplanen uppgår till ca 33,6 Mkr, och iordningsställande av kvartersmark till ca 5,3 Mkr. Vid fördelning av indirekta utgifter, såsom plankostnad och arkeologi har arealmodellen använts där 39 % tillförts allmän plats och resterande 61 % kvartersmark. Utbyggnaden av allmän platsmark finansieras med 33,1 Mkr av exploateringsinkomster. Resterande 0,5 Mkr är externt finansierad och avser del av intilliggande gata vid Erlandsro gård. Investeringsutgifter före år 2016 består av arkeologisk undersökning samt viss projektadministration. 10 (13)

11 5.4 Likviditetsplanering investeringsutgifter och försäljningar År Likviditetsplanering, tkr (utgifter med minustecken) Investeringsutgifter Likviditetsbehov Kreditivränta Bedömda totala försäljningar per år Totalt Kvarters Allmän -mark plats Kvarters Allmän -mark plats (FK) (GK) Summa Gatukostnadsersättning tkr exploateringsfinansierad allmän platsmark * 100 % försäljningsyta inom projektet tkr extern finansierad allmän platsmark = tkr gatukostnadsersättning Gatukostnadsersättning beräknas enligt Malmö stads principer för avsättning av gatukostnader. Av projektets totala köpeskillingar på 98 Mkr beräknas ca en tredjedel utgöra gatukostnadsersättning. 5.6 Kalkyl driftkonsekvenser tkr intäkt, periodiserad gatukostnadsersättning tkr kostnad allmän platsmark (drift och underhåll, ränta och avskrivning) = tkr driftkonsekvens, netto Ingen driftkonsekvens kommer att uppstå för kvartersmarksutgifterna, då all tomtmark kommer att försäljas. Det är endast vid intern markupplåtelse eller vid tomträttsupplåtelse driftkonsekvens uppstår avseende kvartersmark. 11 (13)

12 Driftkonsekvenser, tkr (kostnader med minustecken) Kvartersmark Allmän platsmark År Inv. att aktivera Intäkter (tomträttsavgälder/ interna markavgifter) Kostnader (drift o underhåll samt internränta vid aktivering av kvartersmark) Periodiserad gatukostnads ersättning (försäljning) Kostnader (drift o underhåll samt kapitalkostnader) Netto Summa Driftkonsekvenserna beräknas enligt tabell ovan till 3112 tkr brutto och 925 tkr netto. För beräkning av den periodiserade gatukostnadsersättningen har nuvarande internräntesats 4 procent använts och för avskrivningstiden har en schablon på 40 år använts, vilket motsvarar 2,5 procent. För beräkning av drift- och underhållskostnader av allmän plats har en schablon tagits upp motsvarande 2,75 procent. Kapitalkostnaden uppgår enligt föregående stycke till totalt 6,5 procent. 5.7 Budgetavstämning Detta projekt finns med i den av kommunfullmäktige beslutade budgeten till ett belopp av totalt 28,5 Mkr åren Bedömda återstående utgifter beräknas till 36 Mkr. Avvikelsen på ca 7,5 Mkr består dels i att utgiften för arkeologi nu fördelats från projekt Vintrie park etapp 1, samt att ytan för allmän platsmark blivit större i och med detaljplanearbetet än vad som först förebådats. Återstående utgifter för projektet bedöms dock rymmas inom den totala budgetramen för exploateringsutgifter. De framtida driftkonsekvenserna om ca 0,9 Mkr (netto), har ingått i den av fastighetskontoret framtagna sammanställning av beräknade driftkonsekvenser år Lönsamhetsbedömning Marknadsvärdet av tomtmark inom projektet bedöms till 98 Mkr, vilket består i förväntad direkt försäljning av byggrätter. Totalt bedöms investeringsutgifterna för projektet uppgå till ca 39 Mkr, vilket gör att exploateringsprojektet utifrån detta anses lönsamt att genomföra. Projektet bedöms därmed generera en exploateringsvinst på ca 59 Mkr. 12 (13)

13 5.9 Kopplingar till andra projekt och följdinvesteringar Kostnaden för gång- och cykeltunneln har flyttats från de tidigare projekten Svågertorp (projektnummer 6290) och Vintrie Park, etapp 1, (projektnummer 6015). En översyn kommer att göras våren 2016 om eventuellt behov av gång- och cykeltunnel under Pildammsvägen via Vintrievägen. Tunneln beräknas till ca 20 Mkr och ingår i detta objektsgodkännande. 6. Osäkerhet och risker Detaljplanen blir överklagad. Hittills okända föroreningar som upptäcks inom entreprenaden. Entreprenad- och konsultkostnader kan variera kraftigt i pris eftersom de är konjunkturberoende. Osäkerhet när i tiden framtida försäljningar kommer att ske. 13 (13)