Kvarteret Gäddan 2-7 mfl Projektnummer Förslag till OBJEKTS- GODKÄNNANDE. Upprättad

Transkript

1 objektsgodkännande gäddan (155222)_tmp Projektnummer 3002 Förslag till OBJEKTS- GODKÄNNANDE Upprättad Ansvarig: Christina Andréasson Förvaltning: Fastighetskontoret Enhet: Projektenheten, Exploateringsavdelningen

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning Bakgrund Syfte och Mål Omfattning Projektets genomförande Tidplan Ekonomi (12)

3 1. Sammanfattning Ett förslag till ny detaljplan för del av kvarteret Gäddan m.fl. i Hamnen (Dp 5128) har upprättats av Stadsbyggnadskontoret. Detaljplanen skapar förutsättningar för att bygga en blandad kvartersbebyggelse som innehåller bostäder, kontor, service, förskola, utbildning mm. Detaljplanen möjliggör också utbyggnad av allmän plats såsom Neptunigatan, Neptunibroarna, ombyggnad av Citadellsvägen och Östra Älvsgatan mm. Detaljplanen förväntas kunna vinna laga kraft sommaren För att kunna genomföra befintligt förslag måste fastighetskontoret och gatukontoret göra erforderliga investeringar i form av nybyggnation av gator och broar, ledningsomläggningar, ombyggnad av kaj mm till en bedömd investeringsutgift om ca 210 miljoner kr. Med anledning av det redovisade investeringsbehovet görs denna ansökan om objektgodkännande. Tomtmark, omfattande ca m 2 kommer att iordningställas av exploatör. 2. Bakgrund Kvarteret Gäddan är placerat mellan Citadellsvägen och Neptunigatan, mitt emot Malmöhus slott, på Universitetsholmen i Malmö. Projektet Gäddan startade då Skanska Öresund erhöll en markreservation för delar av området av Tekniska nämnden Stadsbyggnadskontoret har upprättat ett förslag till detaljplan för del av kvarteret Gäddan m.fl. i Hamnen i Malmö, Dp 5128, vilken förväntas vinna laga kraft sommaren Tekniska nämnden har beslutat att avge yttrande avseende detaljplan för del av kvarteret Gäddan m fl i Hamnen remiss från stadsbyggnadsnämnden (Dp 5128) avseende samrådshandlingen. Från att ha varit ett industri- och hamnområde genomgår Västra Hamnen och Universitetsholmen en förändring till blandad stad som medför att området inom några decennier kommer att bli väl sammanlänkat med Malmös centrala delar. Målet är att Västra Hamnen och Universitetsholmen ska bli ett attraktivt område med hög miljöprofil för utbildning, forskning, verksamheter, bostäder, kultur och rekreation. Området är en viktig länk mellan stadskärnan och Västra Hamnen. 3 (12)

4 3. Syfte och Mål Syftet med projektet är att göra det möjligt att bygga en blandad kvartersbebyggelse som innehåller bostäder, kontor, service och förskola mm. Syftet med projektet är också att bygga ut det planerade huvudgatunätet på Universitetsholmen. Med Neptunigatan som huvudgata i området kan Citadellsvägen omvandlas till ett attraktivt gåendeprioriterat kajstråk i söderläge. Härigenom uppnås: Byggnation av ca 250 nya lägenheter. Av dessa lägenheter avses st bli hyresrätter och resten bostadsrätter. Ny förskola för barn. Kontor och service 4. Omfattning Projektområdet är beläget norr om Malmöhus slott. I söder begränsas området av Citadellshamnen, i väster av Varvskanalen och Neptunigatans korsning med Skeppsbyggaregatan. I öster begränsas området av fastigheten Gäddan 8 samt Norra Neptunigatans och Citadellsvägens korsningar med Gibraltargatan. Malmö Live Figur 1. Översikt över projektområdet Projektområdets area är ca 4,7 ha. Kvartersmark som iordningställs uppskattas till ca m 2 och den allmänna platsmarken till ca m 2. 4 (12)

5 Området består av fastigheterna Gäddan 2-7 samt delar av fastigheterna Hamnen 21:137, Hamnen 21:138, Hamnen 21:147 och Hamnen 21:149. Fastigheterna Gäddan 2 och 3 ägs av Malmö stad, tomträtt Skanska Öresund AB. Fastigheten Gäddan 4 och Gäddan 6 ägs av Malmö stad. Fastigheten Gäddan 5 ägs av Skanska Öresund. Fastigheten Gäddan 7 ägs av Malmö stad, tomträtt Diligentia AB. Fastigheten Hamnen 21:149 ägs av Varvsstaden. Fastigheterna Hamnen 21:137, Hamnen 21:138 och Hamnen 21:147 ägs av Malmö stad. För att kunna genomföra projektet måste bl a följande åtgärder genomföras, vilka omfattas av denna ansökan om objektsgodkännande. Markmiljöundersökningar Efterbehandling av förorenad mark Geoteknik Ansökan om miljödom för vattenverksamhet Anläggande av gator, belysning Anläggande av reningsanläggning för dagvatten längs Neptunigatan Ombyggnation av Citadellsvägen Rivning samt nybyggnation av broar Rivning av järnvägsspår Ledningsomläggning mm 5. Projektets genomförande Tidigare och kommande beslut i ärendet: Tekniska nämnden har beslutat att avge yttrande avseende detaljplan för del av kvarteret Gäddan m fl i Hamnen remiss från stadsbyggnadsnämnden (Dp5128) avseende samrådshandlingen. Tekniska nämnden har beslutat att godkänna ram- och köpeavtal för Lantmännen Cerealia innebärande dels försäljning av fastigheterna Argo 1, Triton 1, Triton 7 (friköp), Algen 1 (friköp), Korallen 2 (friköp) och del av fastigheten Hamnen 21:137 och dels ramavtal omfattande bland annat järnvägs- och fartygstrafik, utbyggnadsområden och kommande exploateringsavtal. Fastigheterna ligger inte inom projektområdet men innebär en förutsättning för dess genomförande i och med att järnvägstrafiken till och från Lantmännen Cerealia upphör, och Neptunigatan kan byggas när järnvägsspåret rivs. Tekniska nämnden har beslutat om markanvisningsavtal för fastigheterna Gäddan 4, Gäddan 6, del av Hamnen 21:147 samt markreservation för del av Hamnen 21:147 i kvarteret Gäddan till förmån för Skanska. 5 (12)

6 beslutat om exploateringsavtal i anslutning till kommande detaljplan för del av kvarteret Gäddan. beslutat om tillägg till tomträttsavtal beträffande fastigheterna Gäddan 2 och Gäddan 3. beslutat om tillägg till tomträttsavtal för Gäddan 7. Kommande ärenden som ska beslutas i Tekniska nämnden är: köpeavtal med Skanska avtal beträffande förvärv av mark från Peab (ägare av fastigheten Hamnen 21:149) för att kunna bygga del av allmän plats bemyndigande för tomträtten inom mittersta kvarteret beslut om upphandling av markentreprenad beslutsärende om utformning av allmän platsmark. Kvartersmark Totalt uppgår byggbar kvartersmark inom projektet till ca m 2. Kvartersmarken är uppdelad i tre kvarter där västra kvarteret (Gäddan 2, 3, 4 m fl) uppgår till m 2, det mittersta kvarteret (Gäddan 6 m fl) uppgår till m 2 och kvarteret i öster kan byggas till med 500 m 2. Kvarteren erhåller enligt detaljplanen förgårdsmark (ca 1 meter) runt samtliga kvarter. Till förmån för fastigheten Triton 6 (fastighetsägare Lantmännen Cerealia) bildas ett servitut för väg på det område som betecknas med T, trafikområde, i detaljplanen. Trafikområdet som utgör del av fastigheten Hamnen 21:137 omfattar ca 2700 m 2 och ägs av Malmö stad. Marken betecknas kvartersmark, men ska rent praktiskt användas för Lantmännen Cerealias trafik. Området är inte medtaget i den totala beräkningen av kvartersmark på grund av dess speciella ändamål samt att kommunen inte belastas med några kostnader för området. Fastigheten Gäddan 7 ingår i detaljplaneområdet men är heller inte medtagen i den totala beräkningen av kvartersmark (ca 1600 m 2 ). Fastigheten är upplåten med tomträtt till Diligentia AB som avser att behålla befintlig byggnad. Kommunen är inte belastad med några kostnader för denna fastighet, ej heller några förändrade intäkter. Södra Neptunigatan rivs och omvandlas till kvartersmark. Norra Neptunigatan omvandlas till kvartersmark för Lantmännen Cerealia. Planerade försäljningar respektive upplåtelser av mark. Skanska förvärvar fastigheterna Gäddan 2 och 3 (friköp), som idag upplåts till Skanska med tomträtt. Skanska förvärvar fastigheterna Gäddan 4 och Gäddan 6 samt del av Hamnen 21: (12)

7 I förvärvet avtalas att en förskola ska uppföras i enlighet med detaljplanen, vilken kommer att hyras ut till kommunen. Skanska åtar sig dessutom att uppföra hyresrätter inom bebyggelsen (minst 4400 m 2 BTA), vilka upplåts med tomträtt. Fastigheten Gäddan 7 upplåts fortsättningsvis med tomträtt. Tilläggsavtal avseende ändamål (utbildning) har upprättats. Allmän platsmark Det som utgör allmän platsmark består av fyra övergripande delar; huvudgatan Neptunigatan i norr, kajstråken Citadellskajen och Östra Älvgatan samt lokalgator som förbinder Neptunigatan med kajstråket. Trafikstrukturen kommer att omvandlas totalt inom området då Neptunigatan blir ny huvudgata med plats för kollektivtrafik och den gamla huvudgatan Citadellsvägen blir ett kajstråk. Trafikomläggningen är en mycket viktig förutsättning för projektet som helhet, i och med att kvartersmark på så sätt kan tillskapas. Citadellsvägen ska omvandlas från biltrafikstråk till ett kajstråk för gång- och cykeltrafik som ökar tillgängligheten och kontakten med det historiska vattenrummet Citadellshamnen. Kajstråket ska utformas till ett attraktivt gåendeprioriterat rekreationsstråk med inslag av grönska, aktivitetspunkter och goda sittmöjligheter. Utformningen ska gynna gång- och cykeltrafikanter och då ingen genomfartstrafik kommer tillåtas så ska framkomligheten för bilar underordnas övriga trafikslag. Figur 2. Allmän plats som iordningställs inom projektet (exkl. Citadellsvägen väster om Citadellsbron) 7 (12)

8 Även Östra Älvgatan ska omvandlas till ett rekreativt kajstråk där utformningen ska gynna gång- och cykeltrafikanter. Befintlig småbåtshamn ska ligga kvar. Utformningen av Neptunigatan ansluter till gestaltningen av den redan byggda östra delen av gatan. Det innebär en stadsgata med trädplanterad mittremsa och trädplanterade sidoremsor samt gång- och cykelbanor på båda sidor. Separata körfält för kollektivtrafik ska anordnas. De trädplanterade sidoremsorna längs Neptunigatans södra respektive norra del ska delvis användas för rening av gatans trafikdagvatten. Reningen ska ske via växtlighet och utformning och utbredning av reningsanläggningen ska ske i ett nära samarbete med VA Syd. Det kommer bli ett pilotprojekt med nya och inte tidigare beprövade system för vattenrening i Sverige. Lokalgatorna gestaltas som gångfartsområde där alla trafikslag rör sig på lika villkor. Gatorna ska innehålla träd vilka placeras gruppvis på olika avstånd i sidled och längdled för att minska biltrafikens hastighet. Fem nya broar ersätter dagens broar som förbinder Universitetsholmen med Västra Hamnen. Kopplingar till andra projekt Flera projekt pågår på Universitetsholmen i anslutning till kv Gäddan. Öster om området anläggs Malmö Live, den nya kongress-konsert-hotellanläggningen. I samband med det kommer del av Gibraltargatan att byggas om. Godsmagasinet i kv Gäddan 9 ska byggas om där den tänkta användningen är saluhall. I samband med att kv Niagara färdigställs åt Malmö Högskola byggs Bassängkajen om, likaså byggs Neptuniplan, norr om Neptunigatan, om till ett gång- och cykelstråk. I kv Väktaren byggs hamnförvaltningens gamla byggnad om till nya lokaler åt World Maritim University. Väster om området är detaljplan beställd för kv Abborren. För Citadellsfogen finns ett färdigt värdeprogram. En utvecklingsplan är framtagen för Varvsstaden. 6. Tidplan Ny detaljplan, Dp 5128, beräknas vinna laga kraft under sommaren Ansökan av miljödom för vattenverksamhet i samband med byggnation av de nya Neptunibroarna är under behandling på Mark- och miljödomstolen i Växjö. Beslut (miljödom) förväntas under När detaljplanen har vunnit laga kraft kommer upphandling av detaljprojektering av allmän plats att ske. Detaljprojekteringen beräknas pågå fram till sommaren (12)

9 Efter avslutad projektering sker upphandling av markentreprenad för Neptunigatan och Neptunibroarna. Byggnation av gata och broar mm beräknas starta sista kvartalet Järnvägsspåren till Lantmännen Cerealia rivs som ett första steg i entreprenaden. Därefter sker ledningsomläggning från Södra Neptunigatan (som blir kvartersmark) till Neptunigatan. När nödvändiga ledningsomläggningar är gjorda kan Skanska starta byggnation av kvartersmark. Skanska beräknar att starta våren 2016 med det mittersta kvarteret (Gäddan 6 m fl). Byggnation av Neptunigatan och Neptunibroarna beräknas pågå fram till våren 2017 (ca 1½ års byggtid). Därefter kan trafiken som idag trafikerar Citadellsvägen dirigeras om till Neptunigatan. Upphandling av markentreprenad för Citadellsvägen och Östra Älvsgatan sker vintern Byggnation beräknas starta våren 2017 och pågå fram till och med hösten 2018 (ca 1½ års byggtid). Skanska beräknas starta byggnation av det västra kvarteret (Gäddan 2, 3, 4 m fl) i början av 2017 och östra kvarteret preliminärt Figur 3. Preliminär tidplan för utbyggnad av projektområdet. 9 (12)

10 7. Ekonomi Investeringsutgifter Nedan redovisas projektets investeringsutgifter: Tkr Kvartersmark Allmän plats Totalt Externt finansierad invest. Skattefinansierad invest. FK-finansierad invest. Investeringsutgifter t o m 2013: Investeringsutgifter fr o m 2014: Anläggning av allmän plats Sanering Arkeologi Fastighetsbildning Markförvärv Div utredningar Projektledning Övrigt (ledningsflytt samt expl kostnader för tomträtten) Summa före kreditivränta Kreditivränta Summa investeringsutgifter Tabell 1. Investeringsutgifter. Investeringsutgifterna är bedömda i prisläge december Total investeringsutgift inom projektet bedöms till ca 209,2 mkr (avrundat till 210 miljoner kr). Preliminärt beräknade kostnader för att iordningställa allmän plats inom detaljplanen uppgår till en total kostnad av ca 193,2 miljoner kr, och iordningsställande av kvartersmark till ca 16 miljoner kr. Andelen nettofinansiering av allmän plats uppgår till ca 108,2 miljoner kr, och andelen som finansieras av exploateringsprojektet uppgår till ca 85 miljoner kr. Investeringsutgifter före år 2014 består av ett markförvärv av Gäddan 6 samt utredningar avseende bland annat allmän plats (markundersökningar, miljödom mm). 10 (12)

11 Inkomster Totalt marknadsvärde av tomtmark inom projektet som kan utvecklas och säljas av kommunen, bedöms uppgå till 140,5 miljoner kr i prisläge Del av tomtmark upplåts med tomträtt, med en årlig avgäld om 100 kr/m 2 BTA, vilket motsvarar en kapitaliserad avgäld om 7,3 miljoner kr. Totala inkomster blir således 147,8 miljoner kr (försäljning och kapitaliserad tomträtt). Inkomsterna för försäljning av tomtmark avseende kontor, förskola mm uppgår totalt inom projektet till 65,7 miljoner kr. Inkomsterna för försäljning av tomtmark avseende bostäder uppgår totalt inom projektet till 74,7 miljoner kr. Likviditetsplanering och Driftskostnader En delaktivering är beräknad inom projektet, i och med att Neptunigatan och Neptunibroarna färdigställs som en första etapp inom projektet. Neptunigatan och Neptunibroarna beräknas vara färdigställda (slutbesiktning) i mitten av Likviditetsplanering År Likviditetsbehov, investeringsutgifter Kreditiv -ränta Bedömda totala årliga försäljning Driftkonsekvenser Bedömda totala årliga avgälder (tomträtt) Bedömda totala årliga driftkostnader - (drift, underhåll, kapital) (tkr) (tkr) (tkr/år) (tkr/år) (tkr/år) Periodisera d gatukostna dsersättning (tkr/år) Netto (tkr) Kvarters Allmän Kvartersmarmark Kvarters- Allmän Allmän -mark plats Totalt plats plats (FK) (GK) (FK) (FK) (GK) (GK) Summa Tabell 2. Likviditetsplanering och driftkonsekvenser. 11 (12)

12 Driftkonsekvenser faller ut olika år i takt med att tomträtter upplåts och allmän plats tas i bruk. År 2015 bedöms tomrätter upplåtas, vilket ger ett överskott för kvartersmark på 0,4 miljoner kr. Årliga driftkostnader för gatukontoret uppkommer till följd av färdigställd allmän plats (drift, kapital, underhåll). År 2017 bedöms de årliga driftkostnaderna öka med 9,4 miljoner kr, då Neptunigatan och Neptunibroarna är färdigställda. Slutligen bedöms de årliga driftkostnaderna öka med ytterligare 4,4 miljoner kr år 2019 då Citadellskajen och övriga gator är färdigställda. När allmän plats till sin helhet är färdigställd bedöms de årliga driftskostnaderna, netto, till ca 13,4 miljoner kr. Drift och underhållskostnader för åren är medtagna i investeringsutgifterna. För beräkning av drift- och underhåll av allmän plats har en schablon tagits upp motsvarande 2,75 procent. För beräkning av kapitalkostnad har internräntesatsen 4,75 procent använts och för avskrivningstiden har en schablon på 40 år använts, vilket motsvarar 2,5 procent. Indirekta utgifter beräknas till 50,5 miljoner kr och är fördelade på kvartersmark med 27 procent och på allmän plats med 73 procent. Osäkerhet och risker Detaljplanen blir överklagad Hittills okända föroreningar som upptäcks inom entreprenaden Entreprenad- och konsultkostnader kan variera kraftigt i pris eftersom de är konjunkturberoende Lönsamhetsbedömning Marknadsvärdet av tomtmark inom projektet bedöms till ca 147,8 miljoner kr, vilket består dels av förväntad direkt försäljning av byggrätter för 140,5 miljoner kr, dels genom tomträtt som motsvarar ett kapitaliserat värde om ca 7,3 miljoner kr. Total bedömd investeringsutgift för exploateringsprojektet (dvs fastighetskontorets kostnader) uppgår till 101 miljoner kr, vilket gör att exploateringsprojektet utifrån detta anses lönsamt att genomföra. I utbyggnaden av allmän plats utgör Neptunigatan och Neptunibroarna en viktig förutsättning för stadens huvudgatunät. Detta motiverar att en stor del av allmän plats utgörs av skattefinansierad investering, ca 108 miljoner kr. 12 (12)