Detaljplan för. Elestorp 6:6 m fl inom NORRVIKEN. i Båstad, Båstads kommun, Skåne län 1(26) SWECO Architects AB

Transkript

1 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom NORRVIKEN i Båstad, Båstads kommun, Skåne län A N TA G A N D E H A N D L I N G SWECO Architects AB 1(26)

2 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) PLANBESKRIVNING 1. HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser Illustrationskarta Planbeskrivning med behovsbedömning av MKB samt miljöbedömning Genomförandebeskrivning Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) Grundkarta Fastighetsägarförteckning Skötselplan maj 2008 Samrådsredogörelse Utställningsutlåtande 2. BAKGRUND År 1906 förvärvade Rudolf Abelin det område som kom att döpas till Norrvikens trädgårdar. Villa Abelin uppfördes som bostad åt familjen Abelin påbörjades anläggandet av de s k stilträdgårdarna som utgör den huvudsakliga besöksdelen inom dagens trädgårdsanläggning. Anläggningen förvärvades år 1942 av Rederi AB Nordstjernan som år 1971 donerades anläggningen till Stiftelsen Norrvikens trädgårdar. Finansieringen då skedde genom staten, länsstyrelserna i Skåne, Båstads- Helsingborgs och Ängelholms kommuner m.fl. tillsammans med Rederi AB Nordstjernan. För att få anläggningen ekonomiskt lönsam presenterades i olika utredningar under och 80-talen en rad projekt som konferensverksamhet, skidanläggning m m för att stärka besöksunderlaget. Projekten har dock aldrig kommit att förverkligas. Generalplan från 1985 samt detaljplan från 1989 som formellt gäller för området idag gjordes i anslutning till statens utträde som löpande huvudfinansiär Fr o m detta år kom endast Båstad kommun och Rederi AB Nordstjernan att ingå i stiftelsen bildades stiftelsens driftsbolag NTAB (Norrvikens trädgårdar AB) som tecknade arrendeavtal med NCC och PEAB för att driva trädgårdarna vann den detaljplan laga kraft som idag ger byggrätter för bl a ett större andelsboendekomplex på den nedre platån inom Norrvikens trädgårdar. År 2001 bestämde kommunen att inte längre vara finansiär av Norrvikens drift. Kommunens ambition då som nu var att samordna det kommunala intresset att bevara och utveckla Norrviken samt intressen från privata intressenter att investera i Norrviken och närliggande markområden. Ett första steg i detta var kommunens anlitande av landskapsarkitekt Ulf Nordfjell som år 2001 tog fram en utvecklingsplan för området. Efter år 2001 har NEAB (Norrvikens Exploaterings AB) kommit in som finansiär av området. Den långsiktiga strategin är att sidoinvesteringar till själva trädgårdsanläggningen skall skapa ekonomiskt utrymme för att utveckla denna, samtidigt som en nysatsning med nyin-

3 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) vesteringar i själva anläggningen skall skapa ett höjt besöksintresse som gör driften långsiktigt ekonomiskt hållbar. Anledningen till att kommunen nu gör denna detaljplaneprövning är sammanfattningsvis: Att anvisa fysisk plats för investeringar som kan bidra till att skapa ekonomiska förutsättningar för fortsatt drift och utveckling av Norrvikens trädgårdar på mark i anslutning till trädgårdarna. De hittills gällande planerna (ÖP/Områdesbestämmelser samt detaljplan) från 1980-talet innebär i dessa avseenden alltför stora rättigheter. Nya planer skall reducera dessa, ge bättre styrning av markanvändning och ett bättre skydd åt den kulturhistoriska värdekärnan i Norrvikens trädgårdar. Planen har markägare av marken i anslutning till trädgårdarna som intressent. Dennes förslag till markanvändning skall vägas mot markanspråk som framför allt kan härledas från anläggningens kulturhistoriska kärnvärden. Kattvik Englandsdals naturreservat Planområde Område med gällande detaljplan Apelryd skolan Boarp Båstad Orienteringskarta över Båstad-Norrviken med planområdet.

4 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 3. PLANENS SYFTE Detaljplanen syftar till att pröva möjligheten för: Uppförande av en ny entrédel till stilträdgårdarna, restaurant/orangeri, utbildningslokaler, en konsthall m.m. åt öster längs parkeringen och anläggningens huvudaxel Uppförande av bostäder,och hotellanläggning m.m. utanför men i anslutning till kärndelen av trädgårdarna Detaljplanen syftar även till att stärka skyddet för de delar inom planområdet som utgörs av den egentliga trädgårdsanläggningen (stilträdgårdarna) samt omgivande skogsområden i Hallandsåsens sluttningspartier. Detaljplanen skall också pröva anläggandet av badplats norr om Kattviksvägen samt hur anslutningar till planområdet i bil och gång- och cykelvägar skall anordnas. 4. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Detaljplanen överensstämmer formellt sett med gällande områdesbestämmelser (Generalplan 1985) och med den nya fördjupade översiktsplanen för området (utställd under år 2007 och kommer att slutbehandlas under början på år 2008 och därmed ersätta den kommunomfattande översiktsplan inom berört område). Detaljplanen kan anses förenlig med en god hushållning av markresurserna enligt miljöbalken (se även separat MKB). Några tidigare obebyggda delar av området föreslås i och med denna detaljplan att tas i anspråk för bostadsändamål m m. 5. PLANDATA 5.1 Läge Planområdet är beläget utmed Kattviksvägen på den norra sidan av Bjärehalvön cirka 2 km väster om Båstad tätort. Planområdet gränsar i norr till Laholmsbukten respektive Kattviksvägen, i öster mot Kattviksvägen och Apelrydsskolans område, i söder mot skogsområde, i sydväst mot Englandsdals naturreservat samt i väster mot privatägda fastigheter. Avståndet till Båstad centrum är cirka 3 km. 5.2 Areal Planområdet omfattar cirka 40 hektar. 5.3 Markägoförhållanden Planområdet omfattar fastigheterna Boarp 1:20 (Norrvikens Exploaterings AB, NEAB) och Elestorp 6:5, 6:6 (Stiftelsen Norrvikens trädgårdar) Vägverket är väghållare för Kattviksvägen. Norrviken-Boarp-Karups vägsamfällighetsförening är väghållare för Boarpsvägen.

5 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 6. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 6.1 Kommunomfattande översiktsplan Gällande översiktsplan antogs i kommunfullmäktige år I översiktsplanen medges pågående markanvändning och föreskrivs att natur- och kulturmiljövärdena inom området skyddas. Arbete pågår med framtagandet av ny översiktplan. Samråd kring planen har genomförts under tiden 28 januari april Planen har varit utställd i början av 2008 och avses att antas i slutet av september I utställningshandlingen för ny översiktsplan redovisas de riksintressen och förordningar som omfattar planområdet. Planen visar även på en översiktlig strategi för Bjärehalvöns norra del. 6.2 Fördjupning av översiktsplanen Redan innan arbetet med den kommuntäckande översiktsplanen inleddes initierades en fördjupad planstudie över området Norrviken-Kattvik-Boarp. Avsikten med den fördjupade översiktsplanen som inleddes år 2001 är att studera vilken omfattning och form exploatering i det värdefulla landskapet kan få. Detta har i sin tur en bakgrund i förslag och önskemål från markägare och kommun att förbättra Norrvikens kommersiella bärkraft då kommunen beslutat att inte längre bidra till Norrvikens trädgårdars finansiering. Förutom förslag till exploatering av området i Norrvikens närhet för hotell och bostäder som finns i planer från 1980-talets slut har det diskuterats en konsthall samt lokaler för boende och undervisning i anslutning till Apelrydsskolan och Akademi Båstad. Fördjupad översiktsplan Norrviken-Kattvik var föremål för samråd under år 2003 och har varit utställd igen under tiden 14 maj juni Planen har antagits av kommunfullmäktige och ersätter den kommunomfattande översiktsplanen inom berört område. Planen syftar till att förtydliga sammanhangen mellan Norrvikens trädgårdar, bebyggelsen i Kattvik och omgivande områden, de framträdande naturvärdena i olika partier samt olika former av rekreations- och turismintressen. Planen syftar till att göra de avvägningar som krävs för att gynna samspelet mellan ovan nämnda intressen. Den dispositionsplan som tagits fram av Hidemark Arkitekter år 2007 på uppdrag av NEAB är jämte Ulf Nordfjells utvecklingsplan från 2001 underlag för delen Norrvikens trädgårdar inom den fördjupade översiktsplanen. Dispostionsplanen innebär i huvudsak en bekräftelse av utvecklingsplanen (se nedan) med några avvikelser. En möjlighet till studentbostäder i anslutning till Apelrydsskolan visas. De hotellplaner som finns med i den gällande detaljplanen från 1989 har aktualiserats men presenteras i en helt annan form i dispositionsplanen. Även bostäder föreslås på den nedre platån utanför trädgårdsanläggningens besöksdel. I dispositionsplanen har Villa Abelin en nyckelställning som konferens- och utbildningscentrum med trädgård som fokus. Den fördjupade översiktsplanens förslag avseende delen Norrvikens trädgårdar anger bl.a. att: Utvecklingsplanen från 2001 är utgångspunkt för fortsatt planarbete men med utrymme för justeringar i denna i enlighet med förslagsskiss till dispositionsplan från år Sådana projekt inom området som inte drivs av verksamhetsbolaget men som ingår i utvecklingsplanen skall ges förutsättningar att förverkligas. Ny detaljplan skall upprättas.

6 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 6.3 Utvecklingsplan för Norrvikens trädgårdar På uppdrag av kommunen och Stiftelsen Norrvikens trädgårdar formulerade landskapsarkitekt Ulf Nordfjell år 2001 en utvecklingsplan för trädgårdarna. Planen utgör idag en grundläggande utgångspunkt för såväl den fördjupade översiktsplanen för Norrviken-Kattvik som för föreliggande detaljplan. Utvecklingsplanen syftar, grovt sammanfattat, till en rekonstruktion av de offentligt tillgängliga trädgårdarnas ställning som demonstrationsobjekt för en både bevarad och förnyad vital trädgårdskonst. Planen tar sin utgångspunkt i trädgårdarnas unika värden såväl historiskt som vad avser den trädgårdskonst de representerar och har som förutsättning att motsvarande kvaliteter kan återupprättas. Utvecklingsplanen anger vilka åtgärder som behövs för att uppnå planens syfte och vilka kostnader detta skulle innebära. Några ekonomiska medel för att genomföra planen har inte inkommit varför planens intentioner inte gått att förverkliga ännu. 6.4 Gällande detaljplaner och områdesbestämmelser Den östra delen av planområdet omfattas av detaljplan för området, antagen av kommunfullmäktige Bl a ger planen idag byggrätt på den nedre platån och delvis i sluttningszonen för såväl konferenshotell med högst 240 rum som för lägenhetshotell med högst m 2 bruttoarea. I områdets södra del, i anslutning till dagens parkeringsytor, anges att scen med läktare och tillhörande byggnader får uppföras. Genomförandetiden för planen har gått ut men fortsätter att gälla och ge byggrätt som tidigare. Den västra delen av planområdet omfattas av Generalplan för Norrvikenområdet från Generalplanen gäller idag som områdesbestämmelser för området. Områdesbestämmelserna har samma karaktär som detaljplanebestämmelser men reglerar endast ett begränsat antal frågor. Till skillnad mot detaljplanen ger områdesbestämmelser ingen förhandsbestämd byggrätt. 6.5 Riksintressen Planområdet omfattas av riksintresse för kustzon, riksintresse för friluftslivet, riksintresse för det rörliga friluftslivet samt riksintresse för naturvården. Riksintresse för friluftslivet enligt MB 4 kap, riksintresse för det rörliga friluftslivet enligt MB 3 kap 6 samt riksintresse för kustzonen enligt MB 4 kap Planområdet ingår i område för ovan nämnda riksintressen vilket innebär att turismens och det rörliga friluftslivets intressen särskilt skall beaktas inom området. Exploateringsföretag och andra ingrepp får komma till stånd endast om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdenas natur och kulturvärden. Riksintresse för naturvården enligt MB 3 kap 6 Norr om Kattviksvägen omfattas en mindre del av planområdet av riksintresse för naturvården vilket innebär att mark som har betydelse från allmän synpunkt p g a natur- eller kulturvärden skall skyddas från åtgärder som påtagligt skadar dessa intressen. Även behovet av grönområden i tätorter och i närheten av tätorter skall särskilt beaktas.

7 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 6.6 Strandskydd Den västra delen av planområdet samt området norr om Kattviksvägen omfattas av strandskydd enligt MB 7 kap (De delar som ej är detaljplanelagda). Syftet med strandskyddet är att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. Inom strandskyddsområdet anges bl a att nya byggnader ej får uppföras. Strandskyddet upphävdes av Länsstyrelsen (Lst diarienummer ) inom den del av planområdet som omfattas av generalplan. Strandskydd gäller inom området norr om Kattviksvägen. Detta avses upphävas innan planen vinner laga kraft. Se även under förslag, avsnitt Landskapsbildsskydd Stora delar av Bjärehalvön omfattas av skydd för landskapsbilden enligt tidigare Naturvårdslagens 19. Inom området upphävdes landskapsbildsskyddet av Länsstyrelsen (Lst diarienummer ) inom den del av planområdet som omfattas av generalplan. 6.8 Regionalt Natur- och kulturvårdsprogram Norrvikens trädgårdar beskrivs i Kulturmiljöprogram för Skåne (delen särskilt värdefulla kulturmiljöer. Motiv till bevarande anges som följande: Norrvikens trädgårdar åskådliggör några av det tidiga 1900-talets ideal vad beträffar villaarkitektur och trädgårdskonst. Anläggningen är en av landets främsta exempel från denna tid. Norrvikens trädgårdar m m beskrivs utförligt i regionmuséets rapport från år 2001 (Rapport 2001:42, Regionmuséet Kristianstad/Landsantikvarien i Skåne). 6.9 Kommunalt Natur- och kulturvårdsprogram Naturvårdsprogram för Båstads kommun utarbetades under 1998 och beslutades i kommunfullmäktige år Programmet anger följande förslag till skydd och skötsel av delområde 9, Norrviken, som omfattar trädgårdsanläggningen samt områden väster därom: Runt Norrvikens trädgårdar föreslås ett naturanpassat skogsbruk. Tunga skogsmaskiner bör undvikas då risken för körskador är stor i branter och våtmarker. Askdungarna, bäckravinen och fuktstråken lämnas för fri utveckling. I bokskogen bör de brantaste avsnitten lämnas orörda och ett flertal grova träd sparas som evighetsträd. Planområdet utpekas i kommunens kulturmiljövårdsprogram (Kultur- och fritidsnämnden, 2000) som ett området med särskilt kulturhistoriskt värde: Norrvikens trädgårdar är en av Sveriges mest karakteristiska trädgårdsmiljöer från tidigt 1900-tal. Idealen vad beträffar trädgårdskonst och villaarkitektur från denna tid syns här tydligt. 6:10 Skötselplan för Norrvikens trädgårdar Ett förslag till skötselplan för Norrviken har upprättats av Norrvikens Trädgårdar AB. Syftet

8 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) med den framtagna skötselplanen (Ericson, maj 2008) är att bevara, skydda och utveckla den kultur- och naturmiljö som har utvecklats inom Norrvikens Trädgårdar. Syftet är vidare att skötselplanen tillsammans med ställningstaganden och beslut i förslaget till detaljplan skall bilda formellt underlag för att säkra bevarandevärden samt ge förutsättningar för framtida utveckling av Norrvikens Trädgårdar. Detaljplan och skötselplan för trädgårdarna skall utgöra en plattform för den långsiktig driften med det överordnade målet att säkra och utveckla Norrvikens Trädgårdar som en viktig besöksträdgård för kultur- och trädgårdsvänner. Den nya detaljplanen bygger vidare på denna skötselplan samt de utgångspunkter som redovisats i den tidigare landskapsanalys som togs fram av landskapsarkitekt Ulf Nordfjell. I denna redovisas landskapsrum, naturliga barriärer, visuella axlar samt utblickar. Planen tar fasta på och utnyttjar landskapsrum utanför trädgårdarna för bebyggelse medan de naturliga barriärerna och siktstråken bibehålls Sammanfattning av Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) Den nya detaljplanen för området kring Norrviken har två övergripande syften: Uppförande av en ny entrédel till stilträdgårdarna, restaurant/orangeri, utbildningslokaler, konsthall m.m. åt öster längs parkeringen och anlägg-ningens huvudaxel. Uppförande av bostäder och hotellanläggning m.m. i anslutning till trädgårdarna Den nya planen skall också medge en bättre styrning av markanvändningen och ett bättre skydd åt den kulturhistoriska värdekärnan i Norrvikens trädgårdar, jämfört med nu gällande detaljplan. Den långsiktiga strategin med de föreslagna sidoinvesteringarna är att de skall skapa ett ekonomiskt utrymme för att utveckla trädgårdsanläggningarna och därmed öka besöksantalet. Samtidigt får genomförandet av detaljplanen vissa negativa effekter på naturvärdena i området. Detaljplanen kommer i huvudsak påverka de naturvärden som finns i den fuktiga askskogen mellan sluttningen nedanför Norrvikens trädgårdar och Kattviksvägen. Naturvårdsintressena representerar dock ett mycket smalt bevarandeperspektiv i form av vissa hotade lavar och mossor. Detta måste vägas mot det breda bevarandeintresse som Norrvikens trädgårdar representerar. De värdefulla sluttningszonerna ovan- och nedanför trädgårdarna kommer endast att beröras i mycket begränsad omfattning.

9 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 7. PLANFÖRUTSÄTTNINGAR 7.1 Mark, vegetation och arter Inom och kring Norrvikens trädgårdar finns omväxlande lövskogar med stort värde för växtoch djurlivet. I nordsluttningen ovanför trädgårdarna växer högstammig bokskog med visst inslag av gamla, grova träd och död ved. Bitvis är sluttningen mycket skarp med lodräta väggar och blockrika rasbranter. Undervegetationen i branten är oftast mycket sparsamt utvecklad och fältskiktet består främst av ormbunksväxter som lundbräken, majbräken, ekbräken och träjon. På några ställen är dock bokskogen genomskuren av småbäckar och sumpstråk där det växer al och i östra kanten finns en mindre bäckravin med alm, ask och al. Mellan trädgårdarna och havet ligger ett par mycket värdefulla askdungar som har ett rikt buskskikt av hägg och hassel samt någon olvon, hagtorn och benved. Askdungarna, bäckravinen och de fuktiga stråken hyser en rik lundflora med flera sällsynta arter. Skogsvårdsstyrelsen har avgränsat en nyckelbiotop i den branta boksluttningen ovanför parkeringen. Vid inventeringen hittade man bl a den rödlistade bokvårtlaven Pyrenula nitida på några av de gamla bokarna. En naturvärdesbedömning har tagits fram som syftar till att klassificera områden med naturvärden och att översiktligt beskriva deras biologiska värden (Naturcentrum AB, 2007). I rapporten utpekas bokskogsbranten i söder och lågpartiet i norr som området med unika naturvärden samt området längs bäckravinen som område med höga naturvärden. Den fridlysta arten större vattensalamander förekommer inom området. Ett expertutlåtande har tagits fram för bedömning av artens förekomst inom Norrvikens trädgårdar samt hur denna skulle påverkas av planförslaget (Ekologgruppen, ). Arten har noterats främst i spegeldammen samt i områden cirka meter från dammen inom planområdets västra delar. Se även avsnitt Naturvärden inom området. 7.2 Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning har gjorts inom de delar av planområdet där ny bebyggelse föreslås (Översiktlig geoteknisk undersökning, Norrvikens trädgårdar, WSP Samhällsbyggnad, ). Sammanfattningsvis anger undersökningen att jordlagren utgörs av fyllning och organisk jord på sand som underlagras av morän. Undersökningen konstaterar att grundförhållandena inom området generellt är goda då undergrunden i huvudsak består av sand. Dock förekommer organisk jord och fyllning ned till som mest 1 meters djup vilka bör skiftas ur under planerade byggnader och anläggningar. Jordlagerförhållandena inom området är inte optimala för lokalt omhändertagande av dagvatten då förekommande sandlager är relativt tunna. Inga synliga föroreningar har påträffats vid fältundersökningarna. Området klassas som högradonmark. 7.3 Bebyggelse och landskap Bebyggelse Bebyggelsen utgörs idag huvudsakligen av byggnader som är kopplade till besöksverksamhet och drift för Norrvikens trädgårdar. Navet i trädgården utgörs av Villa Abelin från tidigt 1900-tal som idag används för restaurang/caféverksamhet. Byggnaden är tillbyggd på senare år med en glasövertäckt innergård. Väster om Villa Abelin finns förrådsbyggnader samt en mindre scen för musik- och teaterevenemang. Öster om den s k Blomstergången ligger det

10 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) s k Hantverkshuset som idag används för anläggningens skötsel. Vid entrén finns en mindre byggnad för bl a biljettförsäljning. Öster om entrén finns två mindre byggnader som idag används för skolverksamhet. Norr om entrén, längs Kattviksvägen, ligger den f d kuskbostaden som används som ateljé. På lågplatån, vid Kattviksvägen ligger det f d studiehemmet och senare trädgårdsmästarbostaden. Byggnaden står idag tom och är i mycket dåligt skick. Landskap Trädgårdsanläggningen Norrvikens trädgårdar ligger på en bred platå på Hallandsåsens nordsida. Området är idag genom sin topografi uppdelat i olika landskapsrum, vilket tydliggörs av de olika platåerna. De anlagda trädgårdarna har utvecklat detta, och med den formade naturen skapat ytterligare skilda platser, miljöer och utblickar. Även det som idag kan uppfattas som skog och fri natur är dock medvetet format och gallrat för att bilda ramar till landskapsrummen. Tors park Spegel dammen Renässans trädgården Vatten trädgården Japandalen Villa Abelin Barock trädgården Blomstergången Hantverks huset Kattviksvägen L å g p l a t å n F.d. fruktodling B o k s k o g s l u t t n i n g Entré Utb.lokaler Parkering Skåneleden Abelins gravplats Infart Apelrydskolan Norrvikens trädgårdar Orienteringskarta över Norrviken

11 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) Idag är det främst de olika stilträdgårdarna och miljön runt Villa Abelin som utgör kärnan i Norrvikens trädgårdar. Det som ursprungligen var en kombinerad anläggning för nöje i form av stilträdgårdarna och nytta genom de odlingar som Rudolf Abelin lät anlägga, har idag främst utvecklats till utställnings- och evenemangsverksamhet. Längs trädgårdsanläggningens södra sida löper en bokskogskant med ett tydligt bryn, bakom vilket den typiska bokskogens pelarsal återfinns. Längs branten mot lågplatån utgör en skogskant ett hinder i utblickarna mot havet under den vegetativa säsongen. På några platser finns möjligheten till utblickar, men då som en del av trädgårdsupplevelsen. Den nedre platån Den nedre platån utgörs idag av två olika huvudkaraktärer. Dels de idag delvis igenvuxna och förfallna resterna av fruktodling i planområdets östra del och dels den ask och bokskogsmiljö som löper från den gamla fruktodlingen i nordvästlig riktning längs Kattviksvägen fram till Japanska trädgården. Fruktodlingsdelen på den nedre platån är idag en öppen yta med förfallna rester av en fruktträdsodling. Längs Kattviksvägen löper en tät vegetationsridå med ett flertal stora träd. Längs släntkanten från sydost löper en tät bokskog som i nordväst övergår i askskog när fruktodlingen upphör och skogsdelen tar vid. Den storvuxna bokskogen längs slänten har kunnat utvecklas på platsen utan annan högre vegetation under den tid som fruktodlingen var aktiv, och antagligen innan dess också. Detta har gjort att den kunnat utveckla en tydlig brynkant mot den forna fruktodlingen. Tar man sig in i brynet möts man snart av bokskogens klassiska pelarsal som även återfinns längs slänten söder om trädgårdsanläggningen. Brynkanten har sedan många år utgjort ett skydd för vinden. Skogsdelen på den nedre platån har en speciell karaktär då den främst utgörs av stora askdungar med ett rikt buskskikt. Orsaken till dessa förhållanden är grundvatten som tränger fram ur slänten i söder och den täta vegetationen som tillsammans ger en väldigt hög luftfuktighet och speciella livsbetingelser. Skogen tjänar också som en buffert för havsvindar för Norrvikens trädgårdar på platån ovanför och för den del av trädgården som ligger på den nedre platån, där Japanska trädgården återfinns med många fuktälskande arter. Den del av askskogen som växer på släntkanten i söder har till skillnad från bokskogen vid fruktodlingen inte utvecklat ett bryn eller utsatts för vind, då den utgör en integrerad del av en större vegetation. Mellan de två huvudkaraktärerna ligger en mindre alsumpskog som håller en hög fuktighets- Topografin runt Norrvikens trädgårdar. Perspektiv från nordost.

12 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) nivå dels från markvatten och dels från den fuktiga askskogen som agerar som en buffert för havsvindarna. 7.4 Rekreation och friluftsliv Som helhet utgör trädgårdarna idag en mycket viktig del av kommunens samlade grönstruktur även om kärnan för Norrvikens trädgårdar idag är utställningsverksamhet och kulturevenemang. Varje år genomförs ett antal utställningar med trädgårdstema samt en rad olika evenemang. Främst utgörs trädgårds/besöksdelen av området på högplatån där de olika stilträdgårdarna är belägna. Trädgårdarna, Villa Abelin och omgärdande naturområden binds samman genom mindre stigar och grusvägar. Främst avser detta bokskogssluttningen i söder där även Skåneleden passerar uppe på högplatån. Planområdets norra del är mer svårtillgänglig med tät vegetation och igenvuxna vägsystem. I områdets nordvästra del är Tors park och Japanska trädgården välbesökta platser inom anläggningen. Planområdets norra del, utmed kuststräckan längs Kattviksvägen, används idag endast sporadiskt som rekreationsmiljö. 7.5 Kulturmiljö Planområdet omfattas av regionalt kulturmiljöprogram och delar av planområdet har ett mycket högt bevarandevärde för såväl enstaka byggnader som för trädgården som helhet. Bebyggelse och trädgårdsanläggning regleras idag genom detaljplan antagen 1989 samt områdesbestämmelser i form av generalplan från Fornlämningar Inom planområdet finns två fornlämningar registrerade: RAÄ-nr Lämningstyp Antikvarisk bedömning Västra Karup 549:1 Bytomt/gårdstomt Bevakningsobjekt Västra Karup 542:1 Obestämbar Övrig kulturhistorisk lämning Västra Karup 549:1 utgörs av f d gården Lilla Båstad (på nuvarande läge för Villa Abelin) och 542:1 utgörs av Abelins gravplats. Per-Albin linjen Skånelinjen, eller Per Albin-linjen som den också kallas efter dåvarande statsministern Per Albin Hansson, började byggas år 1939 och skulle fungera som en befästningslinje längs den södra kusten. Skånelinjen sträckte sig från Båstad till Vieryd och skulle förhindra mindre båtar, sjöstridsvagnar och trupper att nå land. Planområdet omfattas av Per-Albin linjen. Inga värn finns bevarade inom området. 7.6 Service Offentlig och kommersiell service finns i Båstad centrum, cirka 3 km öster om planområdet. Inom planområdet finns viss service i form av säsongsbetonad restaurang/caféverksamhet. Kommersiell service finns även i Boarp, ca 1,5 km från planområdet.

13 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 7.7 Trafik Biltrafik och parkering Besökstrafik och transporter till och från området går idag huvudsakligen via infarten i öster mot Kattviksvägen. Vägen har en hastighet på 70 km/h och trafikeras av ca 500 fordon/dygn +/-27% (mätår: 2000). Planområdet kan även nås via markväg från campingplatsen i väster. I anslutning till infarten finns en större grusbelagd parkeringsplats med ca 400 bilplatser. Inom området finns mindre körvägar som används för intern kommunikation för arbetsfordon och transporter med person- och lastbil. Norrvikens trädgårdar har årligen drygt besökare varav flertalet tar sig till området med bil. Gång- och cykeltrafik Det finns en separat gång- och cykelväg från Båstad längs kusten mot Kattviksvägen. En förlängning av gång- och cykelvägen planeras längs Kattviksvägen fram till campingplatsen nordväst om planområdet. Separat gång- och cykelförbindelse till entrén saknas idag. Inom planområdet finns en rad mindre gångvägar som tillhör den ursprungliga transportsystemet för anläggningen. Vägarna och gångarna är idag i varierande skick. Skåneleden tangerar planområdets södra gräns. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats för lokal- och regiontrafik finns i Båstad respektive Boarp. Möjligheterna att ta sig till området med kollektivtrafik är idag begränsade. 7.8 Teknisk försörjning Vatten- och avloppsledningar finns idag framdragna längs Kattviksvägen till och med campingen väster om planområdet. Ny bebyggelse inom området kan VA-anslutas till ledningar längs Kattviksvägen. En pumpstation finns utmed Kattviksvägen. Ledningarna är dimensionerade för att klara föreslagen utbyggnad inom området. Dagvattenhantering i området sker idag genom naturlig infiltration där avrinning sker via dagvattenledningar under Kattviksvägen vidare mot Laholmsbukten. Elnätet ägs av Bjärekraft. Ledningar finns idag framdragna utmed Kattviksvägen samt fram till Villa Abelin. Två transformatorstationer finns inom området, en vid Kattviksvägen i anslutning till campingen samt en vid Villa Abelin. Bebyggelsen inom området uppvärms idag med el. Bredband finns framdraget utmed Kattviksvägen. 7.9 Miljö-, hälsa- och säkerhet Buller Trafikmängderna längs Kattviksvägen bedöms som så låga att gällande riktvärden avseende buller för bostadsbebyggelse inte överskrids. Radon En radonundersökning har utförts av Vägverket konsult Undersökningen visar att området utgörs av högradonmark varför byggnader bör utföras radonsäkert.

14 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 8. PLANFÖRSLAG 8.1 Disposition av området Topografin, vegetationen och vägsystemet delar in området i mindre delområden med olika karaktärer och förutsättningar för utveckling. Områdets huvudsakliga användning kommer att vara natur/rekreationsområde. Detta avser de skogsbeklädda branterna som ramar in trädgårdarna i norr och söder, skogsområdet längs bäckravinen i planområdets östra del samt vegetationzonen mot Kattviksvägen och havet. Den framtida markanvändningen föreslås disponeras enligt följande: Den övre sluttningen som skapar det stora landskapsrummet till trädgårdarna hålls helt fri från exploatering i form av bebyggelse. Läge reserveras för en friluftsteater som genomförs med begränsade ingrepp i mark och växtlighet. Nya byggnader och verksamheter direkt knutna till trädgårdarna placeras konsekvent inom området för den f d uppodlade marken på den övre platån eller i gränsen av densamma. Detta avser servicebyggnader i form av utbildningslokaler, restaurang, handel/entréfunktioner samt konsthall/kulturcentrum. Innanför entrén föreslås tillfälliga byggnader för olika utställningar och arrangemang. I planen anges principläge för dessa byggnader då dessa ska utvecklas stegvis under en följd av år. Den nedre sluttningen hålls helt fri från tillkommande bebyggelse, delvis med undantag för läget för framtida konsthall/kulturcentrum. Lågplatån, f d odlings- och skogsterrassen, utnyttjas för tillkommande bebyggelse i de lägen som minst påverkar de historiska trädgårdarna eller utsikten från dessa. Den känsliga japanska trädgården påverkas inte visuellt (eller biologiskt) av den föreslagna bebyggelsen. Detaljplanen detaljreglerar läget för ny bebyggelse noggrant. 8.2 Utveckling av trädgårdarna Fyra huvudmål som finns uppsatta i skötselplanen kommer att styra det fortsatta arbetet med Norrvikens trädgårdar: 1. Att skapa en trädgård i folkbildningens tjänst. En lärande trädgård bl a i samarbete med Apelrydskolans trädgårdsutbildningar. 2. Att skapa nya upplevelser inom trädgården i enlighet med Rudolf Abelins motto. Detta görs i form av nya upplevelseträdgårdar med vår tids gestaltningsteman. Det görs även genom att återskapa så mycket som möjligt av odling i en form som förmår locka dagens besökare, vilket inte de historiska odlingarna gör. Marken för den gamla fruktträdgården används för detta ändamål. 3. Att utveckla trädgården som besöksanläggning och bejaka de kommersiella villkor som detta leder till. 4. Att vårda den trädgård som Rudolf Abelin skapade. Att sköta den vilket kräver stora resurser samt att restaurera de kulturhistoriskt viktigaste delarna.

15 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) De förändringar som föreslås inom planområdet sammanfattas här som följande delområden: 1. Bostäder i parkmiljö 2. Hotellvillor/andelshus 3. Badplats 4. Konsthall, restaurang/utbildning, entréfunktioner 5. Studentboende 6. Friluftsteater Översiktskarta med förändringsområden.

16 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 8.3 Förenligt med översiktsplaner, riksintressen, förordningar och program Översiktsplaner Den kommunomfattande översiktsplanen har ersatts av den fördjupade översiktsplanen för Norrviken-Kattvik som antagits under år I den fördjupade översiktsplanen anges riktlinjer för Norrvikens fortsatta utveckling som utgår från utvecklingsplanen från Som planunderlag i den fördjupade översiktsplanen används också den dispositionsplan från Hidemarks Arkitekter som tagits fram i samband med planarbetet under år Föreliggande detaljplan syftar till att ersätta befintlig detaljplan och generalplan inom området och därigenom skapa nya byggrätter och skyddsbestämmelser för befintliga byggnader stilträdgårdar och omgivande skogsområden. Detta sker med utgångspunkt i den fördjupade översiktsplanens intention om ett ekonomiskt bärkraftigt Norrviken med ett tydligt fokus på temat trädgård och trädgårdsturism. Därigenom ges möjlighet till uppförande av såväl bostäder som hotell inom planområdet, men nu i en helt annan form än vad befintliga byggrätter ger utrymme för. Riksintresse för friluftslivet och riksintresse för det rörliga friluftslivet Ovan nämnda riksintressen innebär i stort att turismens och det rörliga friluftslivets intressen särskilt skall beaktas inom området. Exploateringsföretag och andra ingrepp får komma till stånd endast om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdenas natur och kulturvärden. Planförslaget syftar till att förbättra möjligheten för såväl turism som för friluftsliv inom planområdet genom att skapa förutsättningar för utveckling och bättre skötsel av Norrvikens trädgårdar. Huvuddelen av föreslagna exploateringsytor finns inom ett område med gällande detaljplan för konferenshotell och lägenhetshotell. Föreslagna byggnader längs huvudaxeln som konsthall, restaurang/utbildningslokal, entrébyggnader anses inte ha någon negativ påverkan på ovan nämnda riksintressen utan snarare stärka trädgårdsturismen och därmed den allmänna tillgången till Norrvikenområdet. Byggnaderna föreslås att ligga på delvis bebyggd mark och i princip helt på ytor som idag saknar trädvegetation. Inom den sydöstra delen av planområdet föreslås en mindre bebyggelsegrupp i anslutning till Apelrydsskolan på motsatta sidan Boarpsvägen. Bebyggelsen tar endast en begränsad del naturmark i anspråk inom en del av planområdet som idag är otillgänglig och oanvänd. Bebyggelsen föreslås placeras så att en tydlig vegetationszon mot vägen bibehålls. Riksintresse för kustzon Inom riksintresse för kustzon får fritidsbebyggelse komma till stånd endast i form av kompletteringar till befintlig fritidsbebyggelse. Bestämmelserna utgör dock inte hinder för utveckling av befintliga tätoreter eller av det lokala näringslivet. Länsstyrelsen i Skåne län har har i skriften Skånes kustområden - ett nationallandskap fördjupat anvisningarna och bl a gett den generella riktlinjen att kustsamhällen i Skåne inte skall växa åt sidan utan inåt land oavsett om det är fritids- eller permanentbebyggelse. Planförslaget bedöms ej medföra en påtaglig skada på riksintresset kustzon. Hotellanläggning som funktion är förenligt med riksintresset. Även de studentbostäder som är funktionellt kopplade till Apelrydskolans gymnasium anses förenliga med riksintresset. Lågplatån bedöms lämplig för bostadsbebyggelse sett ur ett utveckling- och bostadsförsörjningsperspek-

17 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) tiv. Platån har plan mark och ger goda förutsättningar för tillgängliga bostäder i det annars kuperade området runt Båstad. Placeringen påverkar inte heller de naturvärden som finns inom området eller de konstnärliga och kulturhistoriska värden som Norrvkens trädgårdar utgör. Lågplatån är idag igenväxt och otillgänglig. Förslaget kommer att öka tillgängligheten till området genom fler gångstigar och förbättrad skötsel samt dränering av vegetationsområden. Bostäder och hotell i de föreslagna lägena kan motiveras som en naturlig utveckling av Båstads tätort. Till skillnad mot andra tätorter längs den skånska kusten är Båstad problematiskt att bygga ut inåt land p g a topografin varför en bebyggelseutveckling i åt sidorna är en naturlig utbyggnadsstrategi för tätorten. Denna strategi vill kommunen förstärka och bl a möjliggöra för en effektiv stadsbusslinje mellan ny tågstation (efter avslutandet av Hallandsåstunneln) i öster och Norrviken, Boarp och Apelrydskolans gymnasium i väster. Utbyggnaden av den kommunala infrastrukturen västerut pågår med bl a framdragande av VA-ledningar till Norrviken samt gång- och cykelväg längs kusten mellan Båstad tätort och Norrviken. Riksintresse för naturvård Riksintresset innebär att mark som har betydelse från allmän synpunkt p g a natur- eller kulturvärden skall skyddas från åtgärder som påtagligt skadar dessa intressen. Även behovet av grönområden i tätorter och i närheten av tätorter skall särskilt beaktas. Planförslaget skapar möjlighet till uppförande av en badbrygga med tillhörande vindskydd och förbättrade sittmöjligheter. Badbryggan riktar sig främst till boende inom föreslagen bebyggelse inom Norrvikenområdet men kommer även bli en rekreationstillgång för turister och boende i Båstad. Inom landområdet ska den nuvarande naturkaraktären behållas och inga byggnader eller andra anordningar får uppföras. Denna del av planområdet som ingår i riksintresset N1b utgörs av stenstrand och mycket sparsamt med vegetation. Inom området på lågplatån där bostadsbebyggelse och hotellvillor föreslås kommer naturvärden att påverkas. Det viktiga inom detta område är att de naturvärden som har betydelse för den konstnärliga delen av trädgårdarna bibehålls. Detta sker genom att sluttningssidorna med sin vegetation lämnas i stort sett orörda. Föreliggande detaljplan styr bebyggelsen detaljerat så att påverkan på sluttningszonerna blir betydligt mindre än vad som är möjligt i gällande plan. Planförslaget anses inte innebära en påtaglig skada på natur- och kulturvärden inom området. Den påverkan som sker genom bl a exploateringsarbeten motsvaras av den påverkan som andra restaureringsåtgärder skulle medföra; bl a trädgallring, dränering, anläggande av gångstigar och fler människor som rör sig området. Strandskydd Syftet med strandskyddet är att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. Inom strandskyddsområdet anges bl a att nya byggnader ej får uppföras. Planområdet omfattas av strandskydd för den del norr om Kattviksvägen där en badbrygga föreslås uppföras. Inom denna del avses strandskyddet upphävas innan detaljplanen vinner laga kraft. Ansökan för upphävande har gjorts av Båstad kommun till länsstyrelsen i Skåne län. Behandlingen av ansökan sker parallellt med detaljplaneprocessen. Regionala program

18 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) Norrvikens trädgårdar åskådliggör några av det tidiga 1900-talets ideal vad beträffar villaarkitektur och trädgårdskonst. Anläggningen utpekas i länets kulturmiljöprogram som en av landets främsta exempel från denna tid. Planförslaget bekräftar gällande skydd för kulturmiljö och naturområde genom planbestämmelser. Befintlig miljö bevaras men kompletteras med nya funktioner vilket sker i samspel med de kultur- och naturvärden som utgör grunden för ett långsiktigt attraktivt Norrvikens trädgårdar. 8.4 Geotekniska förhållanden En geoteknisk undersökning har gjorts inom de delar av planområdet där ny bebyggelse föreslås (Översiktlig geoteknisk undersökning, Norrvikens trädgårdar, WSP Samhällsbyggnad, ). Sammanfattningsvis ger undersökningen följande rekommendationer för utbyggnad inom området: Byggnader inom föreslagna lägen kan grundläggas utan extraordinära förstärkningsåtgärder. Byggnader skall grundläggas frostfritt. All organisk jord och okontrollerad fyllnad skall schaktas bort under byggnader. Området utgörs av högradonmark varför byggnader ska utföras radonsäkert. Jordlagerförhållanden inom området är inte optimalt för lokalt omhändertagande av dagvatten. När byggnaders och anläggningars slutliga placering och utformning är bestämda bör kompletterande geotekniska undersökningar utföras. Framförallt bör undersökningarna ge svar på de organiska jordarnas mäktighet och utbredning. 8.5 Bebyggelse och landskap Gestaltning och landskapsanpassning (se delområden på karta i avsnitt 7.1) 1. Bostäder i parkmiljö Sex fyravånings punkthus, ett tvåvånings punkthus samt en tvåvåningsbyggnad för hotell reception/gemensamhetslokal ligger placerade i en elliptisk form i den f d fruktodlingen. Fyravåningsbebyggelsen följer släntformationen och sluttningsvegetationen mot den övre platån medan den lägre bebyggelsen placeras i vegetationskanten mot Kattviksvägen. Såväl fyravånings- som tvåvåningsbebyggelsen får utföras med en indragen våning per byggnad. Bebyggelsen mot sluttningen föreslås anläggas på nivån + 5-5,5 m ö h. Med ett föreslaget våningsantal på fyra våningar plus en indragen våning kommer bebyggelsen nå upp till + 20,5 m ö h. Den övre platån vid sluttningens början ligger på nivån m ö h. Bebyggelsens elliptiska form följer vegetationskanterna mot sluttningen och Kattviksvägen och inramar en öppen parkyta mellan byggnaderna. Ingen avverkning av befintliga träd längs sluttningen kommer att ske och den viktiga brynzonen kan bevaras. Mellan punkthusen och sluttningen ryms gata samt parkering utan att ingrepp görs i den vattenrika slänten. Tanken är att spara större trädindivider samt delar av buskage längs Kattviksvägen så att man från vägen fortfarande upplever vegetationslinjen samtidigt som området innanför, samt receptionen, får möjlighet till utblickar över havet. Detta gäller för hela Kattviksvägens sträckning undantaget entrévägarna. Tack vare dessa sparade vegetationsvolymer; både längs Kattviksvägen och längs slänten, begränsas det visuella ingreppet i vegetationsmiljön, samtidigt som uppförandet av punkthusen är möjligt att genomföra med tillvaratagna positiva värden för framtida boende.

19 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) 2. Hotellvillor/Andelshus Väster om punkthusen föreslås ca 40 lägenheter uppförda som hotellvillor/andelshus grupperade som parhus med fyra lägenheter i varje enhet. Bebyggelsen ligger fördelad längs två rader som följer släntformationen och stengärdsgården längs Kattviksvägen. Eftersom området idag är skogsbeklätt finns inget bryn att ta hänsyn till närmast slänten. Byggnaderna kan ligga något närmare släntfoten. Ny bebyggelse skall så långt som möjligt anpassas till befintlig vegetation. Undantag är den vegetation som ligger närmst Kattviksvägen, som sparas i enlighet med vad som beskrivs nedan, samt vegetationen vid utsiktspunkten i Norrvikens trädgårdar. Generellt gäller att omgivande vegetation inte får påverkas av dränering i samband med planerad bebyggelse. En väg leder in till hotellvillorna/andelshusen via parken och receptionsbyggnaden. Parkering föreslås anordnas i anlutning till varje bebyggelseenhet. Stor vikt har lagts vid att bevara utsikten från Norrvikens trädgårdar ut mot havet längs den vegetationskorridor som finns idag. Inga byggnader står nära de vegetationsridåer som flankerar vyn. Närmst släntfoten passerar dock ovan nämnda väg. 3. Badplats På strandområdet norr om Kattviksvägen anläggs en badbrygga, vindskydd samt förbättrade sittmöjligheter och enklare gångstigar vid behov. 4. Konsthallen med restaurang/utbildningsbyggnad samt entrébyggnader till Norrvikens trädgårdar Längs den övre platåns nordostkant, ovanför slänten mot punkthusen, uppförs en konsthall med utsikt mot bokskogskantens bryn. Ett alternativ är att låta en del av konsthallen ligga i brynet, så att man från konsthallen har utsikt in i bokskogen ner längs slänten. Om så sker skall det ske utan fällning av träd i slänten. Sydost om konsthallen uppförs en kombinerad restaurang och utbildningsbyggnad i ett plan. I anslutning till den nuvarande entrén in till själva trädgårdsanläggningen finns möjlighet till fyra nya envåningsbyggnader för funktioner i form av biljettförsäljning, toaletter, handel etc. Generellt för denna bebyggelsen gäller att den ska utföras med hög arkitektonisk kvalitet som samspelar i material och färg med såväl omkringliggande vegetation som med den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelse som finns inom trädgårdarna. 5. Studentboende När man idag närmar sig Norrvikens trädgårdar passerar man en stor vegetationsridå för att nå trädgårdarnas parkeringsområde. Vegetationsridån är ett viktigt landskapselement som förstärker känslan av trädgårdens inramning. På entrévägens södra sida utgörs denna av bokskog intill en damm. I den öppna gläntan sydost om parkeringen kan en bebyggelsegrupp uppföras som studentboende. Tanken är att inte göra ingrepp i vegetationen i den bakomliggande slänten eller i bokskogen vid dammen. Generellt gäller att omgivande vegetation inte får påverkas av dränering i samband med planerad bebyggelse. 6. Friluftsteater En amfiteater för en publik om 1000 personer kan uppföras söder om den befintliga entrén in till Norrvikens trädgårdar. Amfiteatern utnyttjar släntens lutning och integreras i berget. Bokskogen längs slänten påverkas då ingreppet i slänten kommer att innebära dräneringsarbeten och avverkning av viss befintlig vegetation. Utsikten från amfiteatern påverkar inte planerna att bevara vegetationsridån längs den nedre slänten. Friluftsteatern ska utformas med material och färgsättning som stämmer överens med vegetationens färgskala. Naturvärden inom området De områden som pekas ut i naturinventering från 2007 (Naturcentrum AB, 2007) med unika

20 Detaljplan för Elestorp 6:6 m fl inom Norrviken, ANTAGANDEHANDLING (26) eller höga naturvärden föreslås delvis att bebyggas. Främst avser detta delar av det idag otillgängliga området vid lågplatån mot Kattviksvägen. Här kan naturvärden komma att påverkas. Bebyggelse föreslås ske med utgångspunkt i bevarande av brynzonen och fuktpartiet mot vägen samt bevarande av äldre träd. Dessa bevarandeåtgärder anses tillräckliga vid en avvägning mellan bevarande av biologiska naturvärden kontra en ökad tillgänglighet för bl a besökare och turister inom Norrvikenområdet. Många av de biologiska värden som beskrivs i naturvärdesinventeringen och som påverkas av föreslagen exploatering har uppstått genom att mark och vegetation haft eftersatt skötsel under en rad av år. Den ursprungliga odlingen på platsen kunde bedrivas genom omfattande dränering av området. Idag är marken vattensjuk vilket gett upphov till ändrade biologiska förhållanden. Området har tidigare varit anpassat för en mindre mängd ytligt och rörligt grundvatten. Dessa förhållanden bör återställas eftersom trädgården och dess växt/odlingsbetingelser är viktigare än att utveckla delvis nya naturbiotoper som beror på höjt vattentryck p g a eftersatt skötsel. Detta ställninstagande motiveras utifrån att det är stilträdgårdarna och deras konstnärliga värden som ska bevaras och underhållas. Markarbeten på lågplatån med högt vattentryck kommer inte att begränsa tillflödet av ytligt grundvatten och inte heller att påverka det ytliga grundvatten som påverkar trädbeståndet i den nedre sluttningen. Den övre sluttningen hålls fri från bebyggelse. Förslaget bekräftar rätten från gällande detaljplan att uppföra en friluftsteater inom ett reserverat läge. Uppförandet ska genomföras med begränsade ingrepp i mark och växtlighet vilket ytterligare kommer att prövas i kommande bygglov. Arten större vattensalamander förekommer inom planområdets västra delar, cirka meter från spegeldammen, som utgör fortplantningsmiljö för vattensalamandern. Det expertutlåtande som gjort av Ekologgruppen under 2008 pekar på att salamandern troligtvis inte påverkas av utbyggnadsplanerna då bebyggelsen ligger minst 400 meter från fortplantningsmiljön i spegeldammen. Åtgärder föreslås för bevarandet av arten inom området. Främst avser detta åtgärder i själva dammen. Hänsyn ska även tas till befintliga biotoper samt att nya bedömningar bör göras vid ytterligare exploateringar inom området. Reglering av byggrätter mm Bostäder (område betecknat med B och BK 1 ) Område med studentbostäder vid infarten till Norrvikens trädgårdar föreslås som tvåvåningsbyggnader där max 30% av byggrätten får bebyggas. För området på den nedre platån föreslås sex punkthus med en maximal höjd av 4 våningar samt ett punkthus med en maximal höjd av 2 våningar. För punkthusen gäller att ytterligare en våning om 50% av takytan per byggnad får uppföras. För att undvika att området bebyggs med ett större bostadskomplex anger planbestämmelserna att bebyggelsen ska delas upp på ett visst antal volymer var och en begränsad byggnadsarea. Stora delar av marken utgörs av prickmark som bör anläggas som gemensam öppen parkyta för de boende. Bebyggelsens höjd regleras till maximalt 20,5 meter över havsnivån för att minska den visuella påverkan från den övre platån ut mot Laholmsbukten. En utökad receptionsbyggnad med servicemöjligheter för de boende med maximal byggnadshöjd om 6 meter föreslås i anslutning till infartgatan från Kattviksvägen. För området gäller att bebyggelsen ska utformas med ljusa fasader och bebyggelse placeras i bågform i enlighet med illustrationsplanen. Parkering skall anordnas inom den egna tomten och möjlighet till underjordisk parkering ryms inom detaljplanen.