Brought to you by Global Reports

Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44 Årsredovisning och koncernredovisning för 2002 Styrelsen och verkställande direktören för Capona AB (publ) får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Capona AB, org.nr , har sitt säte i Danderyd. Verksamheten Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2002 av totalt 42 hotellfastigheter varav 32 är belägna i Sverige, fem i Norge, tre i Danmark och två i Finland. Samtliga hotellfastigheter, förutom två, ligger i storstadsregioner och regionstäder. De är i huvudsak lokaliserade till citylägen eller strategiska infarter som har goda förbindelser till city och till andra kommunikationer såsom flyg och tåg. Verksamheten i Caponas hotellfastigheter drivs av välkända hotelloperatörskedjor som är anslutna till etablerade hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. I tre av hotellen driver Capona hotelloperatörsverksamhet i egen regi. Per den 31 december 2002 uppgick den totala uthyrningsbara ytan till cirka kvm och det totala antalet hotellrum uppgick till cirka Fastigheternas totala bokförda värde uppgick den 31 december 2002 till (2 433) miljoner kronor. Capona är sedan mars 1999 noterat på O-listan vid Stockholmsbörsen. Namnet Capona kommer från det latinska ordet caupona som betyder hotell. Fastighetsbeståndet uppdelat per geografisk region Bokfört värde Antal Yta, Direkt- Antal hotell- 000 Totalt, Andel, avkasthotell rum kvm MSEK % ning, % Storstockholm ,7 Göteborg ,1 Öresundsregionen ,6 Oslo ,2 Helsingfors/Vanda ,9 S:a storstadsregioner ,5 Regionstäder 1) ,5 Övriga orter 2) ,2 Totalt ,9 1) Regionstäder med mer än invånare. 2) Övriga orter med mindre än invånare (Bollnäs och Nyköping). Koncernens nyckeltal för åren Proforma Hyresintäkter, MSEK Resultat efter finansnetto, MSEK Resultat efter skatt, MSEK 1) Bokfört värde fastigheter, MSEK Antal fastigheter, st Direktavkastning fastigheter, % 9,9 9,8 10,1 9,5 8,2 Avkastning på eget kapital, % 10,9 11,1 11,4 9,9 7,1 Soliditet, % 1) Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,6 3,0 2,8 2,3 Resultat efter skatt exkl jämförelsestörande poster per aktie, SEK 4,90 4,77 4,43 3,94 2,72 Utdelning, SEK 2) 3,50 3,50 3,50 3,00 2,00 Utdelning i % av resultat efter skatt ) Omräkning med hänsyn till RR9, Inkomstskatter. 2) 2002 avser föreslagen utdelning. Väsentliga händelser under året På Caponas bolagsstämma den 8 april 2002 beslutades om nedsättning av aktiekapitalet med 5,2 miljoner kronor till 95,0 miljoner kronor genom indragning av aktier. Nedsättningen av aktiekapitalet har skett i oktober Antalet aktier uppgår därefter till Under året har ( ) aktier motsvarande 1,3 procent av Caponas totala antal aktier återköpts för 14 (22) miljoner kronor till en snittkurs av 55,99 SEK. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Hotellmarknaden i Norden Den nedgång i hotellkonjunkturen som konstaterades i slutet av 2001 och början av 2002 planade ut och stabiliserades under resten av året. Till skillnad från tidigare konjunkturnedgångar har priserna på hotellrum ökat, vilket begränsat effekterna av nedgången. Att priserna ökat beror till stor del på att närvaron av stora hotellkedjor i Norden har ökat under den senaste tioårsperioden och att tillskottet av rumskapacitet varit begränsat. Till och med oktober, rullande tolv månader, ökade antalet hotellrum på den nordiska hotellmarknaden med 0,8 procent jämfört med Antal sålda rum minskade med 0,7 procent, vilket medförde en nedgång i hotellbeläggningen. Det genomsnittliga priset per sålt rum (ARR) ökade med 1,7 procent. Sammantaget innebar detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) i princip var oförändrad. På de marknader där Capona är verksam, det vill säga storstadsregioner och regionstäder i Sverige, Norge, Danmark och Finland, ökade antalet hotellrum till och med oktober, rullande tolv månader, med 1,9 procent jämfört med Antal sålda rum minskade med 1,4 procent, vilket medförde en nedgång i hotellbeläggningen med 3,2 procent. Det genomsnittliga priset per sålt rum (ARR) ökade med 1,0 procent. Den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) minskade med 2,2 procent. 42 Capona 2002

45 Hyresintäkter Hyresintäkterna i Capona är till 95 procent omsättningsbaserade. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatörerna har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och göra investeringar för att öka hotellens omsättning, vilket i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. Caponas hyresintäkter uppgick till 297 (291) miljoner kronor, vilket motsvarar en ökning med 2 (9) procent jämfört med föregående år. Ökningen förklaras främst av förvärv i slutet av år För jämförbara hotellfastigheter minskade hyresintäkterna med 3 (+2) procent. Sverige svarade för 78 procent av hyresintäkterna, Norge för 11 procent, Danmark för 7 procent och Finland för 4 procent. I hyresintäkterna ingår marknadsmässig hyra med 37 (42) miljoner kronor från den egna hotelloperatörsverksamheten. Vakansgrad I princip var samtliga uthyrningsbara ytor uthyrda under året. Den ekonomiska vakansgraden för 2002, såväl som den ytmässiga vakansgraden den 31 december 2002 var nära 0 (0) procent. Drifts- och förvaltningskostnader Drifts- och förvaltningskostnader är de kostnader som uppkommer i den dagliga driften av fastigheterna såsom förvaltning, uppvärmning, el och försäkring. Kostnaderna uppgick till 14 (14) miljoner kronor. Merparten av dessa kostnader vidaredebiteras till hyresgästen. Underhållskostnader Underhållskostnader är kostnader som uppkommer i samband med att fastighetens status och standard upprätthålls eller förbättras. Under 2002 uppgick underhållskostnaderna till 26 (37) miljoner kronor. De största underhållskostnaderna avsåg åtgärder i badrum samt VVS- och ventilationsarbeten. Fastighetsskatt Fastighetsskatten uppgick till 14 (14) miljoner kronor. Fastighetsskatt utgår för hotell och övriga kommersiella ytor som butiker och kontor med 1 procent av taxeringsvärdet i Sverige. I Norge, Danmark och Finland ligger besluten om fastighetsskatt på kommunal nivå. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0 och 1,1 procent, i Danmark uppgår den till cirka 1 procent och i Finland uppgår fastighetsskatten till 0,7 procent. Tomträttsavgäld Tomträttsavgälden uppgick till 4 (2) miljoner kronor. Per den 31 december 2002 innehades 9 (9) av Caponas hotellfastigheter med tomträtt. Driftsöverskott Driftsöverskottet ökade med 16 miljoner kronor till 239 (223) miljoner kronor. Förbättringen förklaras av högre hyresintäkter till följd av de omsättningsbaserade hyresavtalen och lägre underhållskostnader. Fastigheternas direktavkastning uppgick, justerat för köpta och sålda fastigheter, till 9,9 (9,8) procent. Avskrivningar Koncernmässiga avskrivningar har gjorts med 1,0 procent av fastigheternas anskaffningsvärde. I de svenska bolagen har avskrivningar gjorts med 1,2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. Under 2002 uppgick avskrivningarna till 27 (25) miljoner kronor. Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsintäkterna minskade med 11 procent och uppgick till 141 (159) miljoner kronor. Minskningen avser främst Wisby Hotell som från och med slutet av 2001 utarrenderat en restaurang i anslutning till hotellet. Aronsborgs Konferenshotell svarade för 52 procent av intäkterna, Täby Park Hotel för 25 procent och Wisby Hotell för 23 procent. Hotelloperatörsverksamhetens resultat minskade med cirka 19 procent och uppgick till 19 (23) miljoner kronor. Administrationskostnader I administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagets ledning, koncerngemensamma funktioner, avskrivningar på kontorsutrustning samt upprätthållande av börsnotering och aktiemarknadsinformation. Under 2002 uppgick administrationskostnaderna till 17 (18) miljoner kronor varav personalkostnaderna uppgick till 11 (10) miljoner kronor, börsnoteringskostnaderna till 3 (3) miljoner kronor och de övriga administrationskostnaderna till 3 (5) miljoner kronor. Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgick till 213 (203) miljoner kronor, vilket är en ökning med 5 (6) procent. Finansiella poster De finansiella intäkterna avser huvudsakligen ränteintäkter vilka uppgick till 4 (3) miljoner kronor och de finansiella kostnaderna avser huvudsakligen räntekostnader vilka uppgick till 89 (78) miljoner kronor. Ökningen av räntekostnaderna beror främst på ökade kostnader för finansiering av fastighetsförvärv i slutet av år Capona

46 Skatt Bolaget tillämpar från och med 2001 Redovisningsrådets rekommendation RR 9, Inkomstskatter enligt vilken skatt ska beräknas bland annat på skillnaden mellan bokfört värde och skattemässigt värde på fastigheterna. Denna skillnad uppgick till cirka 213 (162) miljoner kronor, varav i moderbolaget 109 (83) miljoner kronor. Skatten på årets resultat inkl uppskjuten skatt enligt RR 9 uppgick till 36 (36) miljoner kronor. Resultat Resultatet efter skatt uppgick till 92 (92) miljoner kronor. Resultat efter skatt per aktie uppgick till 4,90 (4,77) SEK och avkastningen på eget kapital uppgick till 10,9 (11,1) procent. Kvartalsfördelat resultat 2002 MSEK kvartal 1 kvartal 2 kvartal 3 kvartal 4 Helår Fastighetsverksamheten Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Resultat fastighetsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörskostnader Resultat hotelloperatörsverksamheten Administrationskostnader Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Resultat efter skatt Investeringar Under 2002 har inga investeringar i nya fastigheter gjorts, föregående år uppgick de till 283 miljoner kronor. Övriga fastighetsinvesteringar uppgick till 24 (29) miljoner kronor, varav 22 (22) miljoner kronor avsåg fastighetsverksamheten och 2 (7) miljoner kronor avsåg den egna hotelloperatörsverksamheten. Fastighetsinvesteringarna avsåg främst uppgradering av Radisson SAS Strand Hotel, Stockholm omfattande bland annat lobby, konferensrum samt badrum. Uppgradering av Airport Hotel Bonus Inn, Helsingfors/Vanda har även genomförts. Köksrenovering beroende på en vattenskada har genomförts på Täby Park Hotel. Uppgradering av ventilationen har påbörjats vid Scandic Hotel Uplandia, Uppsala. Återköp av egna aktier och nedsättning av aktiekapitalet Den ordinarie bolagsstämman 2002 gav styrelsen ett bemyndigande att fram till nästa ordinarie stämma återköpa upp till 10 procent av bolagets aktier. På bolagsstämman beslutades dessutom om nedsättning av aktiekapitalet med 5,2 miljoner kronor till 95,0 miljoner kronor genom indragning av aktier. Nedsättningen av aktiekapitalet har skett i oktober Antalet aktier uppgår därefter till Under året har ( ) aktier återköpts för 14 (22) miljoner kronor och till en snittkurs av 55,99 (53,19) SEK. De återköpta aktierna motsvarar cirka 1,3 (2,0) procent av Caponas totala antal utestående aktier. Det totala antalet aktier, exkl återköpta aktier, uppgick den 31 december 2002 till Detta finns redovisat i not 17. Finansiering och likviditet Den 31 december 2002 uppgick de räntebärande skulderna till (1 525) miljoner kronor. Den genomsnittliga räntebindningstiden för de räntebärande skulderna uppgick till 2,8 (2,6) år och den genomsnittliga låneräntan till 5,8 (5,5) procent. De svenska fastigheterna är främst finansierade med ett konsortiehypotekslån (pool-lån). Under 2003 kommer nuvarande poollån att ersättas med en ny kredit med en genomsnittlig löptid på 4 5 år. De nordiska dotterbolagen är finansierade med fastighetslån i lokal valuta. Valutaexponeringen begränsas därmed till resultatet efter skatt samt till det egna kapitalet i respektive dotterbolag. Det egna kapitalet i Norge uppgick till 99 MNOK, i Danmark till 48 MDKK och i Finland till 0,3 MEUR. Caponas likvida medel uppgick den 31 december 2002 till 117 (79) miljoner kronor. Räntebindningsstruktur räntebärande skulder Lånebelopp i respektive valuta Genom omräknat till MSEK Andel, snittlig Räntebindningstid SEK NOK DKK EUR 1) Totalt % ränta, % , , , , ,1 Summa ,8 Andel, % Genomsnittlig ränta, % 5,6 7,4 6,1 5,4 5,8 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,1 1,8 2,2 1,5 2,8 Valutakurs 1,26 1,24 9,19 1) Avser verksamheten i Finland. Fastighetsvärdering Capona externvärderar varje år 20 procent av fastigheterna. Resterande fastigheter värderas internt enligt samma principer som externvärderingen. Under perioden november 2002 till januari 2003 har en värdering enligt denna modell genomförts. Marknadsvärdet på samtliga fastigheter bedöms uppgå till (2 925) miljoner kronor. Det bedömda marknadsvärdet överstiger fastigheternas bokförda värde med 490 (492) miljoner kronor eller 26 (26) SEK per aktie. 44 Capona 2002

47 Miljöpåverkan Bolaget bedriver ej någon verksamhet som är anmälningspliktig enligt miljöbalken. Skyldighet finns dock att rapportera köldmediemängder, eventuellt läckage samt påfyllning av kylsystem till respektive kommun. För att förbättra fastigheternas status och i samband med uppgradering av ventilations- och kylsystem avvecklas successivt miljöfarliga freoner. Moderbolaget Verksamheten utgörs förutom av koncerngemensamma funktioner av ägande och förvaltning av huvuddelen av de svenska hotellfastigheterna med ett samlat bokfört värde om (1 702) miljoner kronor. Hyresintäkterna uppgick till 228 (220) miljoner kronor. Resultatet efter finansnetto uppgick till 106 (116) miljoner kronor. Resultat efter skatt uppgick till 65 (74) miljoner kronor. Moderbolagets likvida medel uppgick till 95 (71) miljoner kronor. Investeringar i fastigheter uppgick under året till 20 (301) miljoner kronor. Styrelsens arbetsformer Till Caponas bolagsstämma 2002 hade Carl-Johan Åberg avsagt sig omval. En ny ledamot invaldes i styrelsen. Vid det efterföljande styrelsemötet valdes Kerstin Lindberg Göransson till ordförande. Styrelsen består av sex ledamöter inklusive företagets VD. Bolagets ekonomidirektör är tillika sekreterare i styrelsen. Bolagets vice verkställande direktör samt den tjänsteman som är ansvarig för affärsutvecklingen adjungeras till möten vid bokslutsrapporteringar, investeringsbeslut, strategigenomgångar och dylikt. Vid det konstituerande sammanträdet fattades beslut om fördelning av det av stämman beslutade styrelsearvodet samt om firmateckning. Firman tecknas av två styrelseledamöter i förening. VD har i förening med vice verkställande direktören och ekonomidirektören sådan rätt. VD har alltid rätt att teckna firman för löpande förvaltningsärenden enligt 8 kap 30 ABL. Styrelsen har beslutat om en arbetsordning för 2002 som reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Styrelsesammanträdena förbereds av VD och ekonomidirektören i samråd med ordföranden. Beslutsprotokoll upprättas där varje ledamot har rätt att få en avvikande mening antecknad. Under 2002 har samtliga beslut varit enhälliga. Under verksamhetsåret har styrelsen haft 10 (12) sammanträden. Merparten av mötena har ägt rum på bolagets kontor men i några fall har de skett i form av telefonsammanträden. Vid styrelsemötena har bolagets mål och strategier samt investeringar och förvärv behandlats. Styrelsen följer löpande koncernens ekonomiska utveckling. Inom styrelsen finns en kompensationskommitté bestående av ordföranden Kerstin Lindberg Göransson, styrelseledamöterna Olle Isberg och Bo Jungner samt VD Olle Persson. Denna kommitté hanterar frågor om löner och övriga anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Under året har den sammanträtt tre gånger. Några ersättningar till styrelseledamöter utöver av stämman beslutade arvoden och ersättningar för kostnadsutlägg har inte utgivits. Bolagets revisor deltar personligen vid presentationen av årsredovisningen och avger därvid sin rapport från granskningen av bolagets ekonomiska förhållanden och interna kontroll. Medelantalet anställda samt löner, ersättningar och sociala kostnader Medelantalet anställda redovisas i not 24. Löner, ersättningar och sociala kostnader till ledande befattningshavare och styrelse redovisas i not 25. Utsikter för 2003 Hotellkonjunkturen som under året planade ut och stabiliserades efter en nedgång i slutet av 2001 och början av 2002, bedöms vara fortsatt stabil under Caponas bedömning är att resultat efter finansnetto kommer att bli i nivå med motsvarande resultat år 2002, som uppgick till 128 miljoner kronor, vilket motsvarar ett resultat efter skatt per aktie om 4,90 SEK. Förslag till utdelning Styrelsens förslag till utdelning med 3,50 (3,50) SEK per aktie motsvarar cirka 71 (73) procent av årets resultat efter skatt per aktie. Förslag till vinstdisposition Styrelsens och verkställande direktörens förslag till vinstdisposition redovisas på sidan 56. Koncernens och moderbolagets resultat och ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar och kassaflödesanalyser jämte till dessa hörande noter. Capona

48 Storstadsregioner och regionstäder EN AV CAPONAS STRATEGIER FÖR HOTELLFASTIGHETSBESTÅNDET ÄR ATT: Hotellfastighetsportföljen ska koncentreras till storstadsregioner och till regionstäder i Norden. Huvuddelen av Caponas hotellfastigheter ligger i nordiska storstadsregioner och regionstäder med mer än invånare. Av årets totala hyresintäkter kom 98 procent från hotellfastigheter belägna i storstadsregioner och regionstäder. Förutsättningarna för att driva hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt sett bättre, med högre beläggningsgrad och rumspriser än för genomsnittet i respektive land. På den specifika orten ska hotellfastigheten vara lokaliserad till citylägen, vid strategiska infarter med goda förbindelser till city, flyg och tåg, vid företagsbyar eller i närhet av flygplatser. Dessa lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster. 46 Capona 2002

49 RESULTATRÄKNINGAR Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not Fastighetsverksamheten Hyresintäkter 2, Drift- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar enligt plan Resultat fastighetsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten 3 Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörskostnader Resultat hotelloperatörsverksamheten Administrationskostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 9, Årets resultat Genomsnittligt antal aktier Resultat per aktie 4,90 4,77 Capona

50 BALANSRÄKNINGAR Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga fordringar koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Capona 2002

51 Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 Eget kapital 17 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Överkursfond Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Fria reserver Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Capona

52 KASSAFLÖDESANALYSER Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Avskrivningar i fastighetsverksamheten Avskrivningar i hotelloperatörsverksamheten Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av rörelsekapital Ökning av varulager Minskning/ökning av fordringar Minskning/ökning av korta skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar 12,13, Sålda materiella anläggningstillgångar Avyttring av finansiella anläggningstillgångar 698 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Förändring av utlåning till koncernföretag Amortering av skuld Erhållet koncernbidrag Erhållen utdelning Återköp av aktier Kostnad för nedsättning av aktiekapitalet Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Omräkningsdifferens Likvida medel vid årets slut Capona 2002

53 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER NOT 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. Siffror inom parentes avser föregående år. Samtliga belopp är i TSEK om inte annat anges. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar Capona AB och de företag där moderbolaget direkt eller indirekt äger aktier som motsvarar mer än 50% av rösterna. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet elimineras i sin helhet. Utländska koncernföretags bokslut har omräknats till svensk valuta enligt dagskursmetoden. Detta innebär att tillgångar och skulder omräknats till balansdagens kurs. Resultaträkningarna har omräknats till årets genomsnittskurs. Vid tillämpningen av denna omräkningsmetod uppstår kursdifferenser vilka förs direkt mot koncernens egna kapital. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger/ understiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden koncernmässigt som fastighet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernens resultat med belopp avseende tiden efter förvärvet. Redovisning av hotelloperatörsverksamheten Den egna hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader särredovisas i koncernresultaträkningen. Hotelloperatörsverksamhetens kostnader belastas med en beräknad marknadshyra, som ingår i koncernens hyresintäkter. I moderbolagets hyresintäkter ingår denna marknadshyra med tillägg för redovisat resultat efter skatt från hotelloperatörsverksamheten. Värdering av fordringar, skulder och avsättningar Fordringar har tagits upp till de belopp, varmed de efter individuell prövning, beräknas inflyta. Skulderna har tagits upp till nominella värden. Avsättningar har gjorts för bedömda framtida utbetalningar för bland annat löner, skatter och övriga åtaganden. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats enligt balansdagens kurs. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över nyttjandeperioden. Koncernmässiga avskrivningar görs med 1% av fastigheternas anskaffningsvärde. I Sverige motsvarar detta 1,2% av byggnadernas anskaffningsvärde. Maskiner och inventarier inkl hotellinventarier skrivs planenligt av med 20% per år och datorer med 33% per år. Markanläggning skrivs av med 5% per år. Nivån på skattemässiga avskrivningar varierar mellan 2 5% inom koncernen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. I moderbolaget redovisas på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning den uppskjutna skatten på obeskattade reserver, som en del av obeskattade reserver. Övriga principer I samband med förvärv av fastigheter kan visst eftersatt underhåll förekomma. Detta kan antingen bekostas av den tidigare ägaren eller avräknas från köpeskillingen. I de fall avräkning skett från köpeskillingen aktiveras dessa kostnader när underhållsåtgärderna genomförs och redovisas därmed som en del av investeringen. Uppgradering av badrum, byte av fönster och gästrumsdörrar samt i vissa fall ventilationsarbeten räknas schablonmässigt som värdehöjande till 30% och aktiveras således till denna del. Samtliga hyres- och leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Avtal avseende tomträttsavgälder särredovisas. NOT 2 Hyresintäkter Hyresintäkterna avser hyror samt i vissa fall vidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt. För de tre hotell som drivs i egen regi har en marknadsmässig hyra beräknats vilken ingår i koncernens hyresintäkter. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader redovisas separat i koncernresultaträkningen. I moderbolaget ingår hotelloperatörsverksamhetens resultat i hyresintäkterna. Av koncernens hyresintäkter avser 12% (14%) intäkter från de egna hotelloperatörsverksamheterna. NOT 3 Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader efter avdrag för en beräknad marknadshyra bruttoredovisas i koncernens resultaträkning. NOT 4 Tomträttsavgälder Koncern Moderbolag Operationella leasingavtal Förfaller till betalning inom 1 år Förfaller till betalning mellan 1 5 år Förfaller till betalning senare än 5 år Summa kostnader Genomsnittlig kvarvarande avgäldsperiod är 7 (6) år. Inkomstskatter Redovisade skatter innefattar skatt som ska betalas avseende aktuellt år samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. Capona

54 NOT 5 Avskrivningar enligt plan Koncern Moderbolag Byggnader Omräkningsdifferens mot balansräkningen Markanläggning Maskiner och inventarier Summa avskrivningar Avskrivningar i hotelloperatörsverksamheten Avskrivning på inventarier i hotelloperatörsverksamheten ingår ej i koncernens avskrivningar. Avskrivningar på kontorsinventarier och datorer redovisas i posten administrationskostnader med 218 (258) TSEK, varav i moderbolaget 218 (219) TSEK och ingår ej ovan. NOT 6 Administrationskostnader Administrationskostnader avser bolagets ledning och administration inkl utländska dotterbolags administration. Interna förvaltningskostnader ingår i fastigheternas driftskostnader och belastar således inte administrationskostnaderna. Koncern Moderbolag Ersättning till revisorerna Revision PricewaterhouseCoopers Revision DL-revisionsfirma Rådgivning Summa kostnader Koncern Moderbolag Operationella leasingavtal Förfaller till betalning inom 1 år Förfaller till betalning mellan 1 5 år Förfaller till betalning senare än 5 år 0 71 Summa kostnader Kostnader för operationella leasingavtal inklusive tomträttsavgälder uppgår under året till: Koncern Moderbolag Leasingkostnader NOT 7 Finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Kursdifferenser Ränteintäkter koncernföretag Utdelningar från koncernföretag Summa finansiella intäkter varav avseende koncernföretag NOT 8 Finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa finansiella kostnader NOT 9 Skatt på årets resultat Koncern Moderbolag Aktuell skatt för året Uppskjuten skatt (spec i not 10) Summa skatt NOT 10 Uppskjutna skatter Koncern Moderbolag Årets uppskjutna skattekostnad Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader förvärvad skattefordran Uppskjuten skatt i resultaträkningen Koncern Moderbolag Skatt avseende poster som redovisats direkt mot eget kapital Skatteeffekt av koncernbidrag Koncern Moderbolag Skillnad mellan koncernens skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Effekt av utländsk beskattning Skatt på årets resultat enligt resultaträkningen Capona 2002

55 NOT 10 Uppskjutna skatter forts Skattesats Den gällande skattesatsen i koncernen är 28,3% (28,6%). Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Koncern Moderbolag Uppskjutna skatter Anläggningstillgångar Skillnad mellan redovisade och skattemässiga avskrivningar Övriga temporära skillnader Förvärvad skattefordran Summa uppskjutna skatter NOT 11 Bokslutsdispositioner Koncern Moderbolag Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Avsättning till periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner NOT 12 Fastigheter och markanläggning Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv, till- och ombyggnad Försäljning 19 Omföring från pågående nyanläggningar Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade avskrivningar NOT 13 Maskiner och inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Försäljning Omföring från pågående nyanläggningar Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar fastighetsverksamheten hotelloperatörsverksamheten Försäljning Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Av koncernens bokförda värde för maskiner och inventarier avser (14 448) TSEK inventarier i hotelloperatörsverksamheten samt 112 (333) TSEK inventarier för den centrala administrationen. NOT 14 Pågående nyanläggningar Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Överfört till byggnad Överfört till maskiner och inventarier Omklassificering Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade anskaffningsvärden NOT 15 Varulager Varulagret avser råvaror i form av mat och dryck för förbrukning i den egna hotelloperatörsverksamheten. Varulagret värderas till lägsta av anskaffningsvärde respektive verkligt värde. Bokfört värde varav markvärde Skattemässigt restvärde Skillnad mellan bokfört värde och skattemässigt restvärde Taxeringsvärde fastigheter i Sverige Uppskjuten skatt på skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar belastar resultatet. Capona

56 NOT 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncern Moderbolag Förutbetalda fastighetskostnader Förutbetalda kostnader hotelloperatörsverksamheten Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Summa NOT 17 Förändring av eget kapital Summa Aktie- Bundna Fritt eget eget kapital reserver kapital kapital Koncern Belopp vid årets ingång Avsatt till reservfond Nedsättning av aktiekapital Utdelning Omräkningsdifferenser Förändring av uppskjuten skatt Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital Återköp av aktier Kostnad för nedsättning av aktiekapital Årets resultat Belopp vid årets utgång Summa Aktie- Överkurs-/ Fritt eget eget kapital Reservfond kapital kapital Moderbolag Belopp vid årets ingång Avsatt till reservfonden Nedsättning av aktiekapital Utdelning Erhållet koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Återköp av aktier Kostnad för nedsättning av aktiekapital Årets resultat Belopp vid årets utgång Moderbolagets aktiekapital utgörs av aktier á nom 5 SEK. Under året har ( ) aktier återköpts. På bolagsstämman beslutades om nedsättning av aktiekapitalet med 5,2 MSEK till 95,0 MSEK genom indragning av aktier, vilka återköpts t o m år Nedsättningen av aktiekapitalet har skett under oktober NOT 18 Räntebärande skulder till kreditinstitut Koncern Moderbolag Lånens kapitalbindning Lån med löptid under 1 år Lån med löptid mellan 1 5 år Lån med löptid längre än 5 år Summa Lånens räntebindning Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Summa NOT 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Upplupna räntekostnader Upplupna fastighetskostnader Löner och avgifter Upplupna kostnader hotelloperatörsverksamheten Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Summa NOT 20 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Ställda säkerheter för egna skulder avseende skuld till kreditinstitut, fastighetsinteckningar Summa Obelånade pantbrev finns i eget förvar. NOT 21 Ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag Garantiförbindelser Summa Capona 2002

57 NOT 22 Andelar i koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerat restvärde Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört andel andel aktier värde Dotterbolag Capona Gillestugan AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Aronsborgs Konferenshotell AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Täby Park Hotel AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Nya Wisby Hotell AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Capona Sundsbro AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Hotel Nouveau AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Capona AS, Norge 100% 100% Capona A/S, Danmark 100% 100% Capona Oy, Finland 100% 100% Summa andelar i koncernföretag Övriga koncernföretag Nouveau Fastighets AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd KB Kvarnen % 100% 3 org.nr med säte i Helsingborg Kiinteistö Oy Hotelli Pilotti, Finland 100% 100% Kiinteistö Oy Pakkalan Kartanonkoski 5, Finland 100% 100% NOT 23 Obeskattade reserver Koncern Moderbolag Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Periodiseringsfond Summa obeskattade reserver NOT 24 Medelantalet anställda Koncern Moderbolag Män Kvinnor Totalt varav anställda i Sverige, fastighetsverksamheten Sverige, hotelloperatörsverksamheten NOT 25 Löner, ersättningar och sociala kostnader Koncern Moderbolag Styrelse och verkställande direktör Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga sociala kostnader Summa löner och ersättningar Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga sociala kostnader Summa löner och ersättningar Totalt Löner, ersättningar och sociala kostnader i hotelloperatörsverksamheten uppgår till (44 513) TSEK. Löner och ersättningar fördelade per land Danmark styrelse Norge styrelse Sverige styrelse och VD övriga anställda Summa löner och ersättningar Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare Arvoden till styrelseledamöter uppgick till 540 (540) TSEK, varav till styrelseordföranden 180 (180) TSEK, sociala avgifter tillkommer. Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen. Till verkställande direktören har lön utgått med totalt (1 433) TSEK, varav bonus 395 (81) TSEK. Pensionskostnaderna uppgick till 525 (659) TSEK och övriga sociala avgifter till 689 (657) TSEK. Till övriga ledande befattningshavare har lön utgått med (2 641) TSEK, varav bonus 382 (165). Pensionskostnaderna uppgick till 796 (881) TSEK och övriga sociala kostnader till (1 108) TSEK. Till grund för bonus ligger en kvalitativ bedömning av gjorda prestationer. Utbetald bonus, efter skatt, ska till 100 procent (VD) resp 50 procent (övriga ledande befattningshavare) användas till köp av aktier i bolaget. VDs pensionsålder är 60 år, varvid ersättning utgår från Alecta motsvarande 60% av lön fram till 65 år. I övrigt utgår pension enligt sedvanlig ITPplan. I tre fall har tilläggspensionsavtal tecknats vars premier avräknats mot lön. Uppsägningstiden från företagets sida gentemot VD är 12 månader med full lön samt därtill 18 månaders avgångsvederlag med avräkning. För övriga ledningsgruppsledamöter gäller, vid uppsägning från bolagets sida, 6 18 månaders uppsägningstid med avräkning mot andra inkomster. Capona

58 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital per till TSEK. Avsättning till bundna fonder i koncernen föreslås med 120 TSEK. Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: TSEK Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna lämnas: TSEK Utdelning med 3,50 SEK per aktie I ny räkning balanseras Summa Danderyd den 20 januari 2003 Kerstin Lindberg Göransson Ordförande Monica Caneman Kjell-Åke Dahlström Olle Isberg Bo Jungner Olle Persson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 20 januari 2003 Ingvar Pramhäll Auktoriserad revisor 56 Capona 2002

59 REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Capona AB (publ), organisationsnummer Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Capona AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 20 januari 2003 Ingvar Pramhäll Auktoriserad revisor Capona

60 Styrelse och revisorer STYRELSENS ARBETSFORMER Till Caponas bolagsstämma 2002 hade Carl-Johan Åberg avsagt sig omval. En ny ledamot invaldes i styrelsen. Vid det efterföljande styrelsemötet valdes Kerstin Lindberg Göransson till ordförande. Styrelsen består av sex ledamöter inklusive företagets VD. Bolagets ekonomidirektör är tillika sekreterare i styrelsen. Bolagets vice verkställande direktör samt den tjänsteman som är ansvarig för affärsutvecklingen adjungeras till möten vid bokslutsrapporteringar, investeringsbeslut, strategigenomgångar och dylikt. Vid det konstituerande sammanträdet fattades beslut om fördelning av det av stämman beslutade styrelsearvodet samt om firmateckning. Firman tecknas av två styrelseledamöter i förening. VD har i förening med vice verkställande direktören och ekonomidirektören sådan rätt. VD har alltid rätt att teckna firman för löpande förvaltningsärenden enligt 8 kap 30 ABL. Styrelsen har beslutat om en arbetsordning för 2002 som reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Styrelsesammanträdena förbereds av VD och ekonomidirektören i samråd med ordföranden. Beslutsprotokoll upprättas där varje ledamot har rätt att få en avvikande mening antecknad. Under 2002 har samtliga beslut varit enhälliga. Under verksamhetsåret har styrelsen haft 10 (12) sammanträden. Merparten av mötena har ägt rum på bolagets kontor men i några fall har de skett i form av telefonsammanträden. Vid styrelsemötena har bolagets mål och strategier samt investeringar och förvärv behandlats. Styrelsen följer löpande koncernens ekonomiska utveckling. Inom styrelsen finns en kompensationskommitté bestående av ordföranden Kerstin Lindberg Göransson, styrelseledamöterna Olle Isberg och Bo Jungner samt VD Olle Persson. Denna kommitté hanterar frågor om löner och övriga anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Under året har den sammanträtt tre gånger. Några ersättningar till styrelseledamöter utöver av stämman beslutade arvoden och ersättningar för kostnadsutlägg har inte utgivits. Bolagets revisor deltar personligen vid presentationen av årsredovisningen och avger därvid sin rapport från granskningen av bolagets ekonomiska förhållanden och interna kontroll. STYRELSE Kjell-Åke Dahlström, född 1941, invaldes i styrelsen Kjell-Åke är styrelseledamot i Dahl International AB. Innehav i Capona, per den 31 januari 2003, är aktier. Kerstin Lindberg Göransson, född 1956, är Caponas styrelseordförande och invaldes i styrelsen Kerstin är flygplatsdirektör på Stockholm-Arlanda flygplats. Hon är dessutom styrelseledamot i A-Banan AB, LFV Airport Centre samt LFV Holding. Innehav i Capona, per den 31 januari 2003, är aktier. 58 Capona 2002

61 Monica Caneman, född 1954, invaldes i styrelsen Monica är styrelseordförande i Vitea AB. Hon är dessutom styrelseledamot i Akademikliniken AB, City Mail AB, Frango AB, Investment AB Öresund, Lindorff Holding AS, Nocom AB, SJ AB och Svenska Dagbladet AB. Innehav i Capona, per den 31 januari 2003, är 0 aktier. Olle Isberg, född 1961, invaldes i styrelsen Olle är verkställande direktör och styrelseordförande i Visionalis AB. Han är dessutom bland annat styrelseordförande i Awardit, styrelseledamot i Teligent samt rådgivare till H&B Capital. Innehav i Capona, per den 31 januari 2003, är aktier. Bo Jungner, född 1960, invaldes i styrelsen Bo är Senior Investment Manager på Ratos AB. Han är även styrelseledamot i DataVis Gruppen AB, Hilding Anders AB, Intervect AB och Q-Labs. Innehav i Capona, per den 31 januari 2003, är 0 aktier. REVISORER Olle Persson, född 1945, invald i styrelsen Olle är Caponas verkställande direktör. Se vidare under Ledande befattningshavare. Ingvar Pramhäll, född 1942, är Caponas revisor sedan Ingvar är auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Ulrika Granholm Dahl, född 1959, är Caponas revisorssuppleant sedan Ulrika är auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Capona