Ekonomi. Ekonomisk utveckling

Transkript

1 46 Ekonomi Basen i bolagets stabila finansiella position är en stark balansräkning med en för branschen hög soliditet. Betydande övervärden i fastighetsportföljen och låg skuldsättningsgrad ger ytterligare styrka. Tillsammans ger detta ett bra utgångsläge för att rusta upp fastighetsbeståndet under kommande år utan att äventyra bolagets finansiella ställning. Ekonomisk utveckling Prognos marknadsutveckling 2011 Tillväxten i Sverige överträffar förväntningarna och beräkningar visar att BNP växer med hela 5,0 procent under Expansiv finanspolitik och lågt ränteläge har bidragit till att konsumtionsfallet 2009 snabbt har reverserats. Tillväxten kommer att ligga över trend kommande år, även om Sverige på olika sätt påverkas av att OECD-konjunkturen inte riktigt lyfter. BNP beräknas växa med 3,5 procent 2011 och 2,5 procent Arbetsmarknaden har förbättrats snabbare än väntat, även med hänsyn tagen till den starka BNP-tillväxten. Framöver visar prognosen på en fortsatt uppgång i sysselsättningen, om än i lugnare takt. Resursutnyttjandet är på väg upp men produktionsgapet sluts inte under prognosperioden. I slutet av 2012 beräknas arbetslösheten ligga på 7,0 procent, endast 0,5 1 procentenhet över jämvikt. Inflationen förblir låg, inte minst beroende på rekordlåga löneökningar under 2010 och År 2012 stiger dock inflationen när löneökningarna tilltar och resursutnyttjandet blir mer normalt. Riksbanken kommer sannolikt höja styrräntan i februari 2011 och därmed når räntan 1,5 procent. Därefter kommer höjningarna att bli mindre frekventa, främst med tanke på riskerna för en allt starkare krona. I slutet av 2011 väntas reporäntan ligga på 2,25 procent och i slutet på 2012 på 3,0 procent. Den globala ekonomiska återhämtningen fortsätter, men är relativt ojämn. I vissa länder är de ekonomiska indikatorerna positiva medan skuldsanering och åtstramningar fortsätter på annat håll. Huvudproblemen med globala obalanser, skuldsanering och staters solvens är ännu olösta. HYRA PER AFFÄRSOMRÅDE, Stadshomen 258 Innerstaden 439 Sydväst 400 Kärrtorp, 330 Vällingby C, 184 Järva 356 Västerort 542 YTA PER AFFÄRSOMRÅDE, TKVM Stadsholmen, 199 Innerstaden 364 Sydväst 427 Kärrtorp 335 Vällingby C, 134 Järva 443 Västerort 515

2 Ekonomi 47 Fastighetsvärde Marknadsvärdering av fastighetsbeståndet Svenska Bostäder gör årligen en intern värdering av fastighetsbeståndet. Värderingen görs i en av Datscha utvecklad modell som är en webbaserad tjänst för analys av den svenska fastighetsmarknaden. I år liksom förra året har dessutom en extern värdering gjorts av Vällingby City. Värderingen har tre syften: 3 Presentera bedömt verkligt värde, värdeförändring och totalavkastning 3 Fastställa eventuella nedskrivningsbehov 3 Bedöma ny- och tilläggsinvesteringar. Värderingen omfattar samtliga fastigheter i företagets portfölj i förvaltning per den 31 december Det bedömda verkliga värdet på koncernens bestånd var 36,4 (38,1) mdkr. Övervärdet i beståndet i förvaltning, exklusive nyproduktion, beräknas som skillnaden mellan bedömt verkligt värde och bokfört värde och uppgår till 23,9 (25,2) mdkr. Då värdet på beståndet bland annat påverkas av vilka investeringar som gjorts i fastigheterna under året redovisas förändringen i form av övervärden. Det bokförda värdet på fastighetsbeståndet är 12,6 (12,9) mdkr och taxeringsvärdet uppgår till 29,3 (26,0) mdkr. Värderingsmetodik Värderingen grundar sig på faktiska förhållanden och bedömningar av marknadsmässiga avkastningskrav. En långsiktig normal uthyrningsgrad fastställs för respektive fastighet. Värdet på fastigheten bestäms av utvecklingen av driftnettot och avkastningskravet. Marknadens uppfattning om realränta och riskpremie styr vilket avkastningskrav som en viss fastighet har. Varje enskild fastighet har bedömts var för sig. I huvudsak används den aktuella hyresnivån, dock med justeringar för kända förändringar. Faktiska drift- och underhållskostnader justeras i kalkylen till en nivå som fastighetsvärderingsföretagen bedömer som marknadsmässig, så kallad normalanpassning. Aktuell fastighetsskatt och tomträttsavgäld används i kalkylen. Fastigheterna är indelade i fyra värdeområden A D, som speglar vilket attraktivitetsläge fastigheten har i Stockholm, där A är attraktivast. I fastighetsförteckningen visas i vilket område respektive fastighet är belägen. MARKNADSVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE, MDKR Mdkr FASTIGHETSVÄRDEN Mdkr FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDE VID OLIKA AVKASTNINGSKRAV Stadsholmen, 4,6 Innerstaden, 8,5 Vällingby C, 2,4 Järva, 4,0 Västerort, 7,0 44,9 26,7 12,4 47,4 34,4 13,6 38,9 32,0 13,2 38,4 26,0 12,9 36,4 24,3 12,6 45,9 32,0 41,8 27,9 37,7 23,9 33,8 19,9 30,0 16,1 Sydväst, 4,8 Kärrtorp, 5, Bedömt verkligt värde Taxeringsvärde Bokfört värde År +1,0 +0, ,5 års värde Bedömt verkligt värde Bedömt övervärde -1,0

3 48 Ekonomi Totalavkastning Totalavkastning utgör summan av direktavkastning på verkligt värde och värdeförändring under året. Vid årets utgång uppgick totalavkastningen för beståndet till 3,6 (9,7) procent varav direktavkastning 1,1 (1,3) procent samt värdeförändring 2,5 (8,4) procent. Värdeförändringen beror dels på driftnettoförändringen som en följd av förändrade hyror och driftkostnader, dels på en förskjutning av valt direktavkastningskrav för enskilda fastigheter. Direktavkastning Direktavkastning beräknas traditionellt genom att driftnettot, exklusive övriga fastighetsintäkter, ställs i relation till det bokförda värdet. Måttet tar ingen hänsyn till värdeförändringen i beståndet. Det totala fastighetsbeståndets direktavkastning, exklusive nyproduktion, sålda fastigheter under året samt centrala administrationskostnader, blev 2,9 (3,3) procent. Fastighetsindex Svenska Bostäder deltar även för 2010 i det index som Svenskt Fastighetsindex driver tillsammans med Investment Property Databank, IPD, där ett antal allmännyttiga bostadsföretag ingår. Företaget lämnar underlag under februari Indexet ger möjlighet till jämförelser avseende avkastning, driftnetto, kostnader, intäkter, investeringar samt central administration. Kalkyler Svenska Bostäders investeringskalkyler bygger på en låg diskonteringsränta baserad på en vägd kapitalkostnad. Som riskpåslag för internt kapital används fem procent. Kalkylen ger ledning i bedömningen av vilka utgifter som har långsiktigt ekonomiskt värde, och vilka som bör kostnadsföras i den löpande driftbudgeten. Redovisning i balansräkningen Svenska Bostäder redovisar enligt gällande redovisningsregler fastigheterna till anskaffningsvärde med avdrag för årliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Årets nedskrivningar Fastigheter vars bokförda värden överstiger avkastningsvärdet blir föremål för nedskrivning i resultaträkningen. Inga nedskrivningar har gjorts under året. Återföring av nedskrivningar Enligt årsredovisningslagen 4 kap 5 ska nedskrivningar återföras om skäl för dem inte längre föreligger. Inga återföringar har gjorts under året.

4 Ekonomi 49 Beräknade verkliga värden och övervärdeförändringar på fastighetsbeståndet i förvaltning , mkr Verkligt värde Taxeringsvärde Bokfört värde Övervärde Övervärdeförändring AO Järva 3 983, , , ,5 174,9 AO Västerort 7 023, , , ,5 251,2 AO Kärrtorp 5 108, , , ,5 275,2 AO Sydväst 4 824, , , ,4 275,3 AO Innerstaden 8 585, , , ,1 477,4 AO Stadsholmen 4 562, ,8 788, ,8 145,0 AO Vällingby City 2 360, , ,6 518,9 181,7 Totalt , , , , ,7 Tabellen exkluderar nybyggnadsprojekt som ej gått över i förvaltning per , samt central administration och dotterbolaget IT-BO. Pågående projektportfölj 1 288,0 0, ,0 0 0 Totalt , , , , ,7 Värdeförändringen enligt Svenskt Fastighetsindex definition Värdeförändringen mäts som marknadsvärdet vid årets slut minus marknadsvärdet vid årets början minus årets investeringar. Vid beräkningen av procentuell förändring ställs värdeförändringen i relation till en kapitalbas bestående av marknadsvärdet vid årets början med tillägg för hälften av årets investeringar och avdrag för hälften av årets driftnetto samt justering av övriga fastighetsintäkter. Fastighetsbeståndet i förvaltning , exkl pågående nyproduktion AO AO AO AO AO AO AO Totalt Järva Västerort Kärrtorp Sydväst Inner- Stads- Vällingby C Kr/m 2 staden holmen Kommersiella Fastighetsskötsel och reparationer Uppvärmning Övrig mediaförsörjning (el, vatten samt sophämtning) Planerat underhåll och hyresgästanpassning Fastighetsadministration Hyresbortfall och skadestånd Försäkringar Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Total drift- och underhållskostnad Intäkter relaterade till fastighetens drift Driftnetto Central administration, ej fördelad på fastighet 1) Bostadslägenheter, antal Bostadslägenheter, yta m Lokaler, yta m Andel av, % Kostnader/Intäkter Central administration andel av intäkter 4,9 6,3 4,8 5,1 5,4 4,2 3,9 3,7 Värden, per m 2 Bedömt värde Bokfört värde Övervärden Tax värde ) Central administration omfattar, VD och dess stab, styrelse, revision, marknadsföring samt centrala kansliet för IT- och ekonomichef, personalchef, teknikchef, finansfunktion, totalt 89 mkr. Omstrukturerings- och pensionskostnader uppgår till 33 mkr. Totalt 122 mkr ej fördelade på fastighet. Tabellen exkluderar dotterbolaget IT-BO, fastigheter sålda under 2010 samt pågående nyproduktion. jämförd kostnad, kr/m Normalanpassad långsiktig kostnad Svenska Bostäders faktiska kostnad

5 50 Ekonomi Avkastningskrav, restvärde, på fastighetsbeståndet i förvaltning , % Värdeområde A Inom tullarna, Södra Hammarbyhamnen, del av Liljeholmen 3,00 4,75 3,00 4,75 Värdeområde B Hammarbyhöjden, Björkhagen, Enskededalen, Johanneshov, Blackeberg, Kärrtorp 3,50 5,00 3,50 5,00 Värdeområde C Vällingby, Skärholmen, Hässelby 4,25 7,75 4,25 7,75 Värdeområde D Rinkeby, Tensta, Husby, Akalla 4,50 8,50 4,50 8,50 Se fastighetsförteckningen var respektive fastighet har för värdeområde. Totalavkastning 2010, mkr Driftnetto, exkl Ränte- Investe- Verkligt värde Direktav- Värdeför- Totalavcentral adm, 2010 bidrag 2010 ringar kastning, % ändring, % kastning, % AO Järva -63,9 0,8 121, ,8-1,8 1,4-0,4 AO Västerort 168,9 1,4 151, ,7 2,4 1,5 3,9 AO Kärrtorp 79,5 1,5 119, ,8 0,8 1,9 2,7 AO Sydväst 25,4 1,4 212, ,2 0,5 1,4 1,9 AO Innerstaden 150,1 1,3 238, ,8 1,8 2,9 4,7 AO Stadsholmen 29,8 0,1 24, ,7 0,5 2,7 3,2 AO Vällingby City 49,7 0,0 25, ,4 0,8 7,2 8,0 Totalt 439,5 6,5 892, ,4 1,1 2,5 3,6 Tabellen exkluderar nybyggnadsprojekt som ej gått över i förvaltning per , samt central administration och dotterbolaget IT-BO. Pågående projektportfölj 0,0 0,0 520, ,0 Driftnetto för fastigheter som sålts under året 45,0 0,0 0,0 0,0 Dotterbolaget IT-BO -20,3 0,0 63,9 0,0 Central administration -122,5 0,0 6,0 0,0 Totalt 341,7 6, , ,4 Direktavkastning enligt Svenskt Fastighetsindex definition Fastighetens driftnetto inklusive räntebidrag ställt i relation till en kapitalbas bestående av marknadsvärdet vid årets början med tillägg för hälften av årets investeringar och avdrag för hälften av årets driftnetto. Tabellen exkluderar central administration. Värdeförändringen enligt Svenskt Fastighetsindex definition Värdeförändringen mäts som marknadsvärdet vid årets slut minus marknadsvärdet vid årets början minus årets investeringar. Vid beräkningen av procentuell förändring ställs värdeförändringen i relation till en kapitalbas bestående av marknadsvärdet vid årets början med tillägg för hälften av årets investeringar och avdrag för hälften av årets driftnetto samt justering av övriga fastighetsintäkter. Totalavkastning enligt Svenskt Fastighetsindex definition Totalavkastningen beräknas som summan av direktavkastningen och procentuell värdeförändring enligt ovan. Köp och försäljning under året ingår ej. Direktavkastning på bokfört värde på fastighetsbeståndet i förvaltning , mkr Drift. adm Tomträtts- Fastig- Bokfört Direktav- Hyresintäkter och underhåll avgälder hetsskatt Driftnetto värde, % kastning, % AO Järva 355,8 399,5 10,4 9,8-63, ,3-5,3 AO Västerort 541,8 344,8 16,7 11,4 168, ,2 7,1 AO Kärrtorp 330,0 229,4 13,2 7,9 79, ,3 3,4 AO Sydväst 400,2 348,1 19,0 7,7 25, ,8 1,2 AO Innerstaden 438,5 245,4 30,9 12,1 150, ,7 5,3 AO Stadsholmen 257,6 193,4 21,9 12,5 29,8 788,9 3,0 AO Vällingby City 183,6 109,7 9,5 14,7 49, ,6 1,0 Totalt 2 507, ,3 121,6 76,1 439, ,9 2,9 Tabellen exkluderar nybyggnadsprojekt som ej fasat in i förvaltning per , samt central administration och dotterbolaget IT-BO. Pågående projektportfölj 0,0 0,0 0,0 0,0 0, ,0 Fastigheter som sålts under året 124,5 70,3 6,4 2,8 45,0 0,0 Dotterbolaget IT-BO 10,7 31,0 0,0 0,0-20,3 0,0 Central administration och förändring pensionsskuld 0,0 122,5 0,0 0,0-122,5 0,0 Totalt 2 642, ,1 128,0 78,9 341, ,9 Direktavkastning med bokfört värde som bas Tabellen omfattar driftnetto i procent av fastigheternas bokförda värde på balansdagen. Tabellen exkluderar kostnaden för central administration per definition, VD och dess stab, styrelse, revision, marknadsföring, samt centrala kansli för IT- och ekonomichef, personalchef, teknikchef, finansfunktion. Totalt 103 mkr.

6 Ekonomi 51 Finansiering Året har präglats av stora likviditetstillskott från fastighetsförsäljningar, men också ett stort utflöde på grund av stora investeringsvolymer. Svenska Bostäder var vid årets utgång skuldfria och hade ett visst placeringsbehov. Snitträntan för checkkrediten minskade med 0,03 procentenheter och var vid årets utgång 3,76 procent. Räntekostnaderna uppgick till 44 mkr, en minskning med 171 mkr. Bolaget har en stark balansräkning med en mycket god soliditet. Mål och strategier Svenska Bostäders finansverksamhet regleras av Stockholms stads övergripande finansiella policy samt den av moderbolaget Stockholms Stadshus AB:s antagna finanspolicy. Alla externa finansiella affärer, inklusive långfristig upplåning, sker genom stadens gemensamma koncernkontosystem. Marknadsräntor Svensk ekonomi utvecklas starkt. Tillväxten blev högre än väntat under 2010 och arbetsmarknaden förbättras stadigt. Högre elpriser och råvarupriser driver tillfälligt upp inflationen, men det underliggande inflationstrycket är i dagsläget lågt. Inflationstrycket väntas stiga i takt med att konjunkturen stärks. För att stabilisera inflationen nära målet på 2 procent och undvika ett för högt resursutnyttjande, behöver reporäntan gradvis höjas. Under 2010 höjde Riksbanken reporäntan vid fyra olika tillfällen med totalt 1,00 procentenheter, från 0,25 procent till 1,25 procent. Tre månaders stibor har under året ökat från 0,48 procent till 1,90 procent. Statsobligationer på 5 år ligger på ungefär samma nivå nu som i början på året, cirka 2,80 procent. Låneportfölj Vid årsskiftet var bolaget skuldfritt och ett visst placeringsbehov förelåg. Det totala placeringsbehovet uppgick till 268 mkr. Vid förra årsskiftet uppgick låneskulden till mkr. Förändringen beror främst på stora inflöden vid försäljning till bostadsrättsföreningar. All upplåning eller placering sker via checkkonto kopplat till stadens koncernkontostruktur. Bolaget har en outnyttjad kreditram för 2010 om 8,0 mdkr. Belåningsgrad Vid utgången av året var den genomsnittliga belåningsgraden i förhållande till bokförda värden på fastigheterna 0 (24) procent, i förhållande till taxeringsvärde 0 (12) procent och i förhållande till bedömda marknadsvärdet 0 (8) procent. Soliditeten Den synliga soliditeten uppgick vid årets slut till 88 (67) procent. Vid ett bedömt marknadsvärde om 36,4 (38,4) mdkr var den justerade soliditeten 79 (71) procent. Finansverksamhetens resultat Finansnettot förbättrades med 170 mkr under året och uppgick till 32 (202) mkr. Räntekostnaderna uppgick till 44 (215) mkr, vilket motsvarar 18 (67) kr per kvadratmeter vägd bostads- och lokalyta. En lägre kapitalskuld och något lägre snittränta förklarar den positiva utvecklingen. Räntebidragen uppgick till 6 (6) mkr, vilket motsvarar 2 (2) kr per kvadratmeter vägd bostadsyta. Räntebidragen kommer att fasas ut för att vara helt borta Kassaflöde och likviditet Kassaflödet från den löpande verksamheten före investeringar minskade till (-4 872) mkr. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till (4 916) mkr. Vid utgången av året uppgick likvida medel till 268 (0,1) mkr. Därtill ska läggas en outnyttjad kreditram motsvarande (7 398) mkr. Förändringen mot 2009 beror i allt väsentligt på likviditetstillskott vid omvandling och försäljning till bostadsrättsföreningar. Upplåning och ränteriskhantering Finansavdelningen inom stadsledningskontoret har det totala ansvaret för finansverksamheten inom kommunkoncernen. Det innebär, förutom att all upplåning ska ske via finansavdelningen, att avdelningen ansvarar för Svenska Bostäders ränterisk enligt fastställd finanspolicy. Däremot ansvarar bolaget för sitt finansnetto. All inlåning sker via kommunkoncernens koncernkontosystem. Räntan på checkkrediten sätts månadsvis utifrån genomsnittsräntan på den externa nettoskulden vid en viss avstämningsdag. Modellen innebär att bolagets skuldportfölj inte längre kommer att ha någon duration, men i praktiken blir det en kopia av kommunkoncernens externa skuldportfölj. Räntekostnaderna kommer därmed att variera och utveckla sig som om bolaget hade en portfölj med en duration som är lika med kommunkoncernens 1,5 ±0,3 år. Säkerheter Internfinansieringen från Stockholms stad utan särskild säkerhet var 100 (100) procent. Obelånade pantbrev i eget förvar uppgick till (4 309) mkr vid årets utgång. Kapitalstruktur, mkr % BELÅNINGSGRAD Kr/m 2 FINANSNETTO Kr/m 2 RÄNTEBIDRAG 31 december Icke räntebärande skulder Räntebärande skulder Eget kapital Summa skulder och eget kapital , , År * År * År Bokfört värde Marknadsvärde *Prognos *Prognos

7 52 Ekonomi Möjligheter och risker Svenska Bostäders starka finansiella ställning och goda finansieringsförmåga möjliggör en hög investeringsnivå vilket ligger i linje med bolagets behov de närmaste åren. I Stockholm råder en stabil hyresmarknad. Alla Svenska Bostäders lägenheter är uthyrda och vakansgraden för lokaler ligger på en för branschen låg nivå. Detta ger sammantaget en låg rörelserisk för bolaget. Bolagets risker kan delas in i fyra olika klasser: strategisk, operativ, finansiell och extern risk. Bolagets strategiska inriktning innebär strategiska risker, den löpande verksamheten ger operativa risker och exponering för ränterisker innebär finansiella risker. De externa riskerna hänförs till politiska beslut, myndighetskrav och annan yttre påverkan. En riskanalys görs årligen och ligger till grund för en intern kontrollplan. Riskerna klassas i en skala 1 5 där 1 betyder låg risk (gul) och 5 hög risk (röd). Strategiska risker Bostadsmarknad Bostadsmarknaden i Stockholm har återhämtat sig snabbt och bostadspriserna fortsätter att stiga. Inflyttningen till Stockholm och regionen ökar kraftigt år efter år och hyresmarknaden är att betrakta som stabil. Ett kraftigt försämrat konjunkturläge med stigande arbetslöshet och minskad inflyttning kan öka vakansläget, framför allt i ytterstadsområden och i nyproduktion med jämförelsevis höga hyror. Samtidigt ökar hyresrättens attraktionskraft i osäkra tider. Risken för att vakanser uppstår i bolaget under 2011 och åren framåt bedöms som låg. LÅG HÖG Nyproduktion Bolaget har haft svårt att nå upp till planerade volymer av nyproduktion, främst på grund av uppskjutna planer och överklaganden. För att nå nyproduktionsmålen de närmaste åren krävs fler markanvisningar, sannolikt kompletterat med fastighetsförvärv. Bostadsmarknadens återhämtning och stigande bostadspriser gör att byggföretagens intresse för produktion av bostadsrätter ökar. Risken för stigande byggkostnader i relation till möjliga hyresnivåer för hyresrätten ökar påtagligt. Sammantaget bedöms risken för stigande byggkostnader i relation till hyresnivån som mellan-hög. LÅG HÖG Hyresutveckling Bostadshyrorna står för 77 procent av Svenska Bostäders totala hyresintäkter. Lokalhyrorna svara för 21 procent och är generellt mer konjunkturberoende. Vakansgraden för lokaler beräknas sjunka något under 2011 och hyresnivån stiga som en följd av det bättre konjunkturläget. Detta gäller framför allt lokaler i attraktiva lägen. Detta sammantaget ger en bedömning av risken som lågmellan för en otillräcklig hyresutveckling i framtiden. LÅG HÖG Operativa risker Uthyrning Bolagets hyresförluster bedöms bli låga i relation till de totala intäkterna. Omflyttningen bland hyresgäster påverkar lönsamheten negativt, men ligger på en för branschen låg nivå 9,5 procent. Uthyrningsläget är mycket gott och eventuella vakanser samt hyresbortfall beräknas ligga fortsatt lågt under de kommande åren. Sammantaget bedöms risken som låg. LÅG HÖG Investeringar och underhåll Svenska Bostäder har identifierat ett stort ombyggnads- och underhållsbehov och planerar att rusta upp hela beståndet under den kommande 10-årsperioden. Järvalyftet och Söderortsvisionen är två större delprojekt i detta program. Tack vare de reavinster som gjorts har bolaget en stark finansiell ställning och bedöms kunna genomföra planerade åtgärder under en 10-årsperiod. Stockholms stads satsning Stimulans för Stockholm ger stöd för det som bolaget bedömt som nödvändigt. Sammantaget bedöms risken att organisationen kan bli en trång sektor med tanke på den stora volymen som kontrollerad till medel. LÅG HÖG IT-Säkerhet Genom det avtal som Stockholms stad tecknat med Volvo IT, har Svenska Bostäder numera sin IT-drift hos Volvo IT i Göteborg. Flytten till Volvo IT innebär många förändringar som måste avspeglas i kontinuitetsplaneringen. Under 2010 har nya riskanalyser och kontinuitetsplaner tagits fram. I och med att all infrastruktur numera står hos Volvo IT har ett beroende till kommunikation skapats. Staden har dock skapat flera redundanta vägar till Göteborg för att minska den risk som avstån-

8 Ekonomi 53 det innebär. Sammantaget bedöms risken för kommunikationsavbrott som låg-mellan. LÅG HÖG Flytten innebär också att Svenska Bostäder nu ingår i Stockholms stads nya it-miljö. På många sätt innebär detta att företaget minskar riskerna för intrång med mera, bland annat genom införande av inloggning med tjänstekort. Men det innebär också nya risker kopplat till att fler användare sitter i samma nätverk. Sammantaget bedöms risken för intrång som mellan. LÅG HÖG Miljö Bolaget ska i samverkan med personal, kunder, leverantörer, entreprenörer och andra samarbetspartners säkerställa ett sunt och miljöanpassat boende samt fortlöpande minska företagets negativa miljöpåverkan. Miljöarbetet har en stor bredd och omfattar såväl livsstilsfrågor bland hyresgästerna som strukturerat miljöarbete inom ramen för miljöledningssystemet. Omfattande insatser har genomförts för att minska utsläppen av växthusgaser, sanera föroreningar, göra bra materialval samt förbättra inomhusmiljön och avfallshanteringen. Trots det för bolagets verksamhet med sig en negativ miljöpåverkan, dels i den löpande driften av fastigheterna men också vid om- och nybyggnad. Svenska Bostäders ambitionsnivå är dock hög inom miljöområdet, vilket avspeglar sig i utvecklingen av fastighetsdriften, i den påbörjade upprustningen av beståndet och i utförandet av bolagets nyproduktion. Vi bedömer risken för negativ miljöpåverkan som kontrollerad till medel. LÅG HÖG Finansiella risker Kapitalbehov och ränteutveckling Lånevolymen har minskat kraftigt under 2010 och i slutet på året finns ett mindre placeringsbehov. Det förklaras i allt väsentligt av stora inflöden av likvider från fastighetsförsäljningar. Samtidigt har investeringsvolymen varit hög. Bolaget har en hög soliditet och en god förmåga att finansiera stora fram tida investeringsbehov, cirka 2 2,5 mdkr per år. Räntekostnaden är normalt en av de enskilt största kostnaderna för Svenska Bostäder och den långsiktiga lönsamheten är starkt påverkad av ränteutvecklingen på den finansiella marknaden. All inoch utlåning inom kommunkoncernen sker via koncernkontosystemet. Räntan på checkkrediten sätts månadsvis utifrån genomsnittsräntan på den externa nettoskulden i kommunkoncernen. Modellen innebär att bolagens skuldportföljer inte längre kommer att ha någon duration. I praktiken blir de kopior av kommunkoncernens externa skuldportfölj. Räntekostnaderna kommer därmed att variera och utveckla sig som om bolagen hade en portfölj med en duration som är lika med kommunkoncernens som är 1,5 +/- 0,3 år. Jämfört med tidigare blir volatiliteten i räntekostnaderna lägre eftersom de externa lånen omsätts mer frekvent. Durationen för kommunkoncernens nettoskuldportfölj uppgick till 1,02 år. Kommunkoncernens målduration för 2010 är 1,5 år med en tillåten avvikelse på +/- 0,3 år. Detsamma gäller för bolaget. Sammantaget bedöms risken för problem med att finansiera behovet av kapital samt kostnaden för densamma som låg-mellan. LÅG HÖG Externa risker Beslut fattade externt som påverkar bolagets verksamhet Politiska beslut avseende skatter och avgifter och andra regleringar har direkt inverkan på Svenska Bostäders ekonomiska resultat. Det kan röra bolagsskatter, arbetsgivaravgifter, moms, punktskatter, fastighetsskatt/avgift, tomträttsavgälder med mera. Kostnaden för taxebundna avgifter är en stor del av driften och förändringar i prissättning ger stora utslag på resultatet. Bostadsrättsomvandlingen och andra fastighetstransaktioner påverkar bolagets möjlighet att leverera operativt resultat då sammansättningen på fastighetsportföljen viktas om. Sammantaget bedöms risken som medel. LÅG HÖG Känslighetsanalys Resultatet påverkas av många faktorer, nedan visas hur resultatet efter finansiella poster påverkas när vissa faktorer ändras. Prognos för portföljens utveckling , mkr, Ränteläge Räntekostnader Räntebidrag Netto Ränta +1 % enhet Ränta -1 % enhet känslighetsanalys Faktor Förändring Resultat, mkr Hyresnivå bostäder 1 % 22 Hyresnivå lokaler 1) 1 % 1 Vakansgrad bostäder 0,1 %-enhet 2 Vakansgrad lokaler 1) 1 %-enhet 1 Vakansgrad bilplatser 1 %-enhet 1 Driftkostnader 1 % 11 Underhållskostnader 1 % 7 Kommunal avgift bostäder 100 kr/lgh 2 Fastighetsskatt lokaler 0,1 %-enhet 3 Räntenivå 2) 1 %-enhet 7 1) Kontrakt som förfaller ) Räntekänslighet 1 år

9 54 Ekonomi Prognos 2011 En fortsatt hög ambitionsnivå avseende underhålls- och ombyggnadsarbeten kommer att vara en viktig del i bolagets strategi för De ekonomiska möjligheterna att rusta våra fastigheter är mycket goda efter de senaste årens fastighetsförsäljningar. Insatserna kommer i likhet med 2010 att vara stora i hela beståndet, men det är framförallt i områdena kring Järvafältet som omfattningen ökar jämfört med Fokus kommer också att ligga på att fortsätta att utveckla och effektivisera förvaltning och administration genom ett gemensamt och enhetligt arbetssätt. Antalet medarbetare kommer att minska under 2011 i linje med redan fattade beslut. Fastighetsbeståndet De senaste årens mycket omfattande försäljningar av fastigheter till bostadsrätt kommer att dämpas kraftigt under Stockholms stad har fattat beslut om att inga nya intresseanmälningar för ombildning kan lämnas in avseende fastigheter i innerstaden och vissa närförorter. Under 2010 såldes lägenheter, med en reavinst på mkr. Vid årsskiftet var 8 fastigheter med ytterligare drygt 400 lägenheter erbjudna till försäljning. Ytterligare intresseanmälningar kan tillkomma i ytterområdena. Vissa reavinster är alltså sannolika även under Nyproduktion av bostäder kommer att fortsätta att vara ett viktigt mål för bolaget. Under 2010 har Svenska Bostäder påbörjat nyproduktion av 325 lägenheter. Prognosen för 2011 ligger för närvarande på 320 lägenheter. Hyresintäkter Efterfrågan på hyreslägenheter kommer att fortsätta att vara hög under Från den 1 januari 2011 gäller en ny lagstiftning beträffande allmännyttiga kommunala bostadsföretag och hyressättning. Företagen ska bedrivas enligt affärsmäs siga principer och de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll försvinner. I nuläget pågår hyresförhandlingar om 2011 års hyror med den nya lagstiftningen som bas, varför bedömningen av intäktsutvecklingen är svår att göra. Utvecklingen av lokalhyresintäkterna bedöms som relativt stabil under Bolaget överlåter successivt driften av garageanläggningar till Stockholms Stads Parkering. Under 2010 överläts 9 anläggningar och detta arbete kommer att fortsätta under Driftkostnader Bolagets största driftkostnadspost är fjärrvärmekostnaderna. Fjärrvärmetaxan bedöms stiga med cirka 3,5 procent under Samtidigt minskar företagets energiförbrukning genom investeringar och andra åtgärder. I övrigt bedöms pris- och löneutvecklingen bli måttlig under Kostnaderna för fastighetsskötsel och administration bedöms minska något jämfört med Underhåll Underhållskostnaderna bedöms öka något under 2011 och väntas uppgå till 750 mkr jämfört med en redan hög nivå för Detta motsvarar en underhållskostnad på över 300 kr/kvm. Ett långsiktigt åtgärdsprogram bedrivs som en del av stadens satsning Stimulans för Stockholm. Underhållsnivån lyfts generellt och extra satsningar görs på upprustning av fasader, installationer, energiåtgärder samt gårdar. Bolaget har under 2010 också tagit fram ett ambitiöst program för inre lägenhetsunderhåll, vilket kommer att leda till högre underhållskostnader jämfört med Satsningar på yttre och inre underhåll bedöms leda till lägre driftkostnader, lägre energianvändning och ökad kundnöjdhet på sikt. Investeringar Investeringsvolymen bedöms öka kraftigt under 2011 och uppgå till cirka 2,1 mdkr att jämföra med cirka 1,5 mdkr under Både investeringar i nyproduktion och ombyggnader kommer att öka. Inom ramen för Järvalyftet kommer drygt 500 mkr att satsas på ett antal större upprustningsprojekt. Fastighetsskatt Under 2011 indexhöjs fastighetsavgiften per bostadslägenheter från kronor till kronor per år. Fastighetsskatten för lokaler uppgår till 1 procent av taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet steg med 12 procent under 2010 enligt den fastighetstaxering som då genomfördes. Den högre skatten övervältras i stor utsträckning på lokalhyresgästen. Finansiella poster Finansnettot har under 2010 kraftigt förbättrats i linje med genomförda fastighetsförsäljningar. Under den senare delen av 2010 var bolaget tidvis skuldfritt. Under 2011 kommer upplåningen åter att öka i linje med det omfattande investeringsprogrammet. Finansnettot bedöms uppgå till cirka 35 mkr för Snitträntan på checkkrediten bedöms ligga runt 3 procent, vilket är något lägre än under Resultatprognos Bolagets resultatprognos för 2011 avseende det operativa resultatet är -150 mkr. Detta är i linje med ägarens resultatkrav, där hänsyn tagits till åtgärder inom ramen för Stimulans för Stockholm. Utöver detta bedöms vissa reavinster vid försäljning av fastigheter till bostadsrätt tillkomma, men på en betydligt lägre nivå än Koncernens resultaträkning prognos 2011 Mkr Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter 65 Nettoomsättning Fastighetskostnader Drift Underhåll -750 Tomträttsavgälder -119 Fastighetsskatt/avgift -77 Summa Fastighetskostnader Driftnetto 342 Av- och nedskrivningar -455 Bruttoresultat -114 Finansnetto -36 Resultat efter finansiella poster -150

10 Ekonomi 55 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas I ny räkning balanseras Summa Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstdisposition Koncernens egna kapital har beräknats genom tillämpning av Redovisningsrådets rekommendation RR1:00 Koncernredovisning. Moderbolagets egna kapital redovisas i enlighet med Årsredovisningslagen och har beräknats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen, samt att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till det som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker, samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Föreslagen utdelning utgör 0,22 procent av moderbolagets egna kapital och 0,19 procent av koncernens egna kapital. Den föreslagna utdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

11 56 Ekonomi Femårsöversikt KONCERNEN RESULTATRÄKNINGAR, Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Driftkostnader Underhållskostnader Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Driftnetto Av- och nedskrivning av fastigheter BRUTTORESULTAT Centrala administrations- och försäljningskostnader Pensionsskuldförändring av engångskaraktär Omstruktureringskostnader -13 Vinst vid avyttring av fastigheter RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter Räntekostnader och liknande resultatposter RESULTAT FÖRE SKATT Skatt Minoritetens andel ÅRETS RESULTAT OPERATIVT RESULTAT BALANSRÄKNINGAR, Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital Minoritetsintresse Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Kapital Justerat eget kapital Bedömt verkligt värde fastigheter Mkr 85 OPERATIVT RESULTAT % AVKASTNING TOTALT KAPITAL 27,5 25,5 18, Mkr 2,3 3,4 2,7 INVESTERING/FÖRSÄLJNING BYGGNADER OCH MARK kr/m DRIFT/UNDERHÅLL ,3 3, År 2,7 2,9 2, , , År År År Avkastning totalt kapital före jämförelsestörande poster Avkastning totalt kapital Förvärv Ny- och ombyggnad Försäljningar Driftkostnad Underhållskostnad

12 Ekonomi 57 KONCERNEN FASTIGHETSUPPGIFTER, 31 DECEMBER Antal lägenheter Antal lokaler Antal bilplatser Summa uthyrningsobjekt Yta bostäder, 1000-tal m Yta lokaler, 1000-tal m Yta bilplatser, 1000-tal m Summa yta, 1000-tal m INVESTERINGAR, BOKFÖRDA VÄRDEN, Fastighetsförvärv inkl mark Nyproduktion Om- och tillbyggnad Övriga investeringar Summa investeringar Fastighetsförsäljningar, bokförda värden NYCKELTAL (%) Lönsamhet Överskottsgrad 14,2 19,0 24,7 23,8 19,4 Fastigheternas direktavkastning 2,9 4,4 6,1 6,2 5,3 Avkastning eget kapital 24,1 35,2 33,4 3,4 0,5 Avkastning totalt kapital 25,5 27,5 18,8 3,8 2,3 Avkastning justerat totalt kapital 9,6 10,5 6,8 1,3 0,8 Finansiering Soliditet 87,9 67,0 43,6 28,8 30,7 Justerad soliditet 79,1 71,2 62,0 57,4 58,6 Belåningsgrad bokfört värde 0,0 24,0 55,7 76,3 70,9 Belåningsgrad bedömt verkligt värde 0,0 8,1 18,8 21,9 19,5 Räntetäckningsgrad, ggr 82,5 19,9 8,9 1,6 1,1 Förvaltning Vakansgrad, bostäder 0,3 0,4 0,3 0,1 0,1 Vakansgrad, lokaler 5,2 5,9 5,0 4,2 4,6 Vakansgrad, bilplatser 27,9 28,0 24,4 22,3 19,8 Omflyttning, bostäder 9,7 9,5 8,4 9,0 9,6 Hyresintäkter bostäder, kr/m Hyresintäkter, lokaler, kr/m Driftkostnad, kr/m Underhållskostnad, kr/m Centrala administrations- och försäljningskostnader, kr/m Personal Årsanställda Personalomsättning, % 12,1 16,1 21,2 12,6 15,4 Sjukfrånvaro, % 3 3,6 3,9 3,7 4,4 MÅLTAL Superdriftnetto, kr/m Kundindex 75,1 75,2 75,7 75,1 n/a (**) Trädgårdsindex 70,6 73,5 72,3 70,4 n/a (**) Nöjd medarbetarindex Fjärrvärmeanvändning, kwh/kvm (*) Påbörjad nybyggnation, antal lägenheter (*) uppgifter baseras på fastighetsbeståndet , tidigare års uppgifter därför ändrade (**) siffran inte tillgänglig

13 58 Ekonomi Resultaträkningar Koncernen Moderbolaget Not Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Nettoomsättning Driftkostnader Underhållskostnader Tomträttsavgälder Fastighetsskatt Driftnetto Av- och nedskrivning av fastigheter BRUTTORESULTAT Centrala administrations- och försäljningskostnader Resultat vid avyttring av fastigheter RÖRELSERESULTAT Finansiella intäkter Finansiella kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Bokslutsdispositioner RESULTAT FÖRE SKATT Aktuell skatt Skatt tidigare taxering Uppskjuten skatt Minoritetens andel -1 0 ÅRETS RESULTAT

14 Ekonomi 59 Kommentarer till resultaträkningar Hyresintäkter Kostnaderna för fastighetsskötsel inkluderar personalkostnader Hyresintäkterna under 2010 uppgick till (3 011) mkr. för bovärdar och miljövärdar, kostnader för eget material samt Minskningen förklaras främst av beståndsförändringar under Försäljning av fastigheter innebar minskade Dessutom ingår kostnader för fastighetsförsäkringar, kabel-tv köpta tjänster för städning, sotning, snöröjning med mera. hyresintäkter med 548 mkr. Nyproduktion av bostadsfastigheter innebar ökade hyresintäkter med 54 mkr och förvärv gav Kostnaderna för fastighetsskötsel har ökat med cirka 20 och förhandlingsersättningar. 3 mkr. I övrigt ökade hyresintäkterna med 58 mkr eller 1,9 kr/kvm jämfört med föregående år, främst beroende på ökade kostnader för snöröjning, men har även påverkats av den (1,8) procent. För bostäder innebar hyresöverenskommelsen under året stora minskningen av fastighetsbeståndet. Kostnader för reparationer blev marginellt lägre än föregående år. Kostnader för en höjning med i genomsnitt 1,93 procent för moderbolaget och 2 procent för dotterbolaget Stadsholmen från 1 april. Föregående år höjdes hyran med 2,75 procent i moderbolaget och tas inte med kostnader för egen personal, då dessa huvudsak- vattenskador är fortsatt höga. Reparationskostnaderna belas- med 2,5 procent för Stadsholmen i februari. Dessa höjningar ligen utför fastighetsskötsel. innebar ökade intäkter med cirka 30 mkr jämfört med föregående år. före gående år, vilket till stor del är en klimateffekt där 2009 var Värmekostnaderna har ökat med 8 kr/kvm jämfört med Till följd av ombyggnader och stambyten har hyresintäkterna från bostäder höjts med cirka 14 mkr. de förbrukningen har dock minskat jämfört med föregående år. varmare än normalt och 2010 kallare. Den normalårskorrigera- Lokalhyrorna har ökat med cirka 15 mkr, exklusive effekter Kostnader för el, vatten och sophantering är i stort i nivå med av försäljningar, nyproduktion och förvärv. Ökningar är primärt föregående år. hänförliga till Innerstaden inklusive dotterbolaget Stadsholmen Lokal administration inkluderar personalkostnader för anställda på affärsområdena (exklusive bovärdar och miljö värdar) och bolagets enda större centrumanläggning, Vällingby City. Vakansgraden för lägenheter har under året i genomsnitt och de funktioner på huvudkontoret, som inte är rena ledningsfunktioner, samt tillhörande lokaler, it-kostnader och övriga uppgått till 0,3 (0,4) procent. Vakansgraden för lokaler har minskat jämfört med föregående år och i genomsnitt uppgått till 5,2 (5,9) procent. Varesförluster ingår. Kostnader för lokal administration har ökat administrativa kostnader. Även kostnader för kund- och hykansgraden för bilplatser har i genomsnitt uppgått till 27,9 jämfört med föregående år (22 kr/kvm). En relativt kraftig (28,0) procent. Vakansgraden är fortsatt högst i ytterstaden. minskning av beståndet under 2009 och 2010 har inte fullt ut Detta gäller både lokaler och bilplatser. kompenserats med minskade administrativa kostnader. Kostnader för hyresförluster har ökat jämfört med föregående år. Driftkostnader Driftkostnaderna blev (1 426) mkr. Kostnaderna minskade med cirka 185 mkr till följd av beståndsförändringar. Kost- Underhållskostnaderna blev 709 (782) mkr. De omfattar plane- Underhållskostnader naden vid jämförbart fastighetsbestånd ökade alltså med cirka rat underhåll, kostnadsandelen av ombyggnadsutgifter, kostnader för lokalanpassningar och kostnader för målning, tapet- 55 mkr jämfört med föregående år, vilket till stor del förklaras av den kalla vintern med ökade kostnader för främst snöröjning sering, vitvaror och golv enligt företagets bostadsprogram för och fjärrvärme. En underindelning av driftkostnaderna framgår inre lägenhetsunderhåll. av bifogad tabell. Enskilda kostnadsslag kommenteras nedan Bolaget har i bokslutet för 2010, liksom föregående år, utifrån kronor per kvadratmeter. kostnadsfört del av ombyggnadsutgifter. Endast värdehöjande vakansgrad, % intäkter Bostäder 0,3 0,4 Lokaler 5,2 5,9 Bilplatser 27,9 28,0 Mkr kr/m 2 Mkr kr/m Bostäder inkl tillval Lokaler Bilplatser Outhyrt Hyresbortfall o rabatter Summa hyresintäkter Övriga intäkter Summa intäkter DRIFTKOSTNADER Mkr kr/m 2 Mkr kr/m Fastighetsskötsel Reparationer Vattenkostnader El och kyla Värmekostnader Extern sophämtning Lokal administration Avskrivningar maskiner och inventarier Totalt

15 60 Ekonomi Kommentarer till resultaträkningar delar av ombyggnadsprojekt, har aktiverats. Underhållskostnaden har minskat jämfört med föregående år. Det beror i första hand på det minskade beståndet. Uttryckt i kr/kvm har dock kostnaden ökat och uppgick till 285 kr/kvm, vilket är en mycket hög nivå. Det beror på en omfattande satsning på ombyggnad, underhåll och nyproduktion under samlingsnamnet Stimulans för Stockholm. Satsningen kommer att ske under ett flertal år framöver och kommer att innebära ett kraftigt förbättrat underhållsskick på våra fastigheter. Tomträttsavgälder och fastighetsskatt Tomträttsavgälder och arrenden uppgick till 128 (144) mkr. Sålda fastigheter har medfört en minskning på cirka 22 mkr. I övrigt har avgiftsjusteringar skett för vissa fastigheter. Dessutom har avgälder för nya tomträtter tillkommit. Kostnaderna för fastighetsskatt blev 79 (87) mkr. Den kommunala avgiften på bostäder uppgick till (1 272) kr/lägen het. En fastighetstaxering genomfördes under 2010, vilket har lett till ökad fastighetsskatt för lokaler med cirka 6 mkr. Beståndsförändringar medför en minskning på cirka 13 mkr. Driftnetto Driftnettot blev 431 (629) mkr. Effekterna av fastighetsförsäljningar, nyproduktion och förvärv uppgår till cirka 230 mkr i nega tiv effekt. Exklusive effekter av beståndsförändringarna ökade driftnettot med cirka 32 mkr. Överskottsgraden har minskat jämfört med år 2009, vilket också gäller direktavkastningen på bokförda värden. Av- och nedskrivning av fastigheter Företagets fastigheter skrivs i normalfallet av med 2 procent per år, vilket överensstämmer med skattemässiga principer. Under rubriken redovisas även eventuella nedskrivningar av fastigheter. Kostnaderna blev 444 (450) mkr. Försäljningar av fastigheter har lett till minskade kostnader med 62 mkr. Aktivering av ny- och ombyggnadsprojekt har samtidigt lett till ökade avskrivningar. Jämförelsen mellan åren påverkas också av att bolaget under 2009 återförde en tidigare gjord nedskrivning på 10 mkr. Centrala administrations- och försäljningskostnader Central administration och försäljning består av kostnader för VD och ledningsfunktionerna för ekonomi, personal, teknik, affärsutveckling och finans. Dessutom ingår kostnader för informationsenhet, marknadsföring och kostnader för styrelseoch revisionsarvoden. Ambitionen är att följa de definitioner som Svenskt Fastighetsindex (SFI) använder. De centrala administrations- och försäljningskostnaderna blev 89 (103) mkr. Minskningen förklaras av lägre marknadsföringskostnader. Resultat vid avyttring av fastigheter Resultat vid avyttring av fastigheter, där kontrakt tecknats om försäljning och tillträde skett senast 31/ , uppgår till (4 232) mkr. Ett kontrakt om försäljning har tecknats, där tillträde ännu ej skett. Denna försäljning redovisas inte förrän Finansiella poster Koncernens finansnetto blev -32 (-202) mkr, en förbättring mot föregående år med 170 mkr. Minskade räntekostnader till följd av sålda fastigheter förklarar cirka 194 mkr av avvikelsen. Därutöver tillkommer effekter av ökade räntekostnader relaterat till ökat upplåningsbehov för investeringar i nyproduktion och ombyggnad. Den volymviktade snitträntan i låneportföljen har minskat från 3,45 procent 2009 till 3,17 procent Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster blev (4 106) mkr. Exklusive realisationsresultat blev det operativa resultatet -135 (-140) mkr. mkr DRIFTNETTO År centrala administrations- och försäljningskostnader Mkr Mkr kr/m 2 Mkr kr/m 2 Intäkter Förvaltningskostnader 276 Personalkostnader 28,0 11,3 29,2 9,6 Driftnetto -272 Marknadsföring och information 41,0 16,5 55,1 18,2 Övriga konsultkostnader 5,8 2,3 6,4 2,1 Övriga centrala adm kostnader 14,1 5,7 12,4 4,1 Totalt ,0 LÖPANDE resultateffekt försäljningar/förvärv Fastighetsavskrivningar 65 Finansnetto 194 Resultat efter finansnetto -13

16 Ekonomi 61 Balansräkningar Koncernen Moderbolaget Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Uppskjuten skattefordran Andra finansiella anläggningstillgångar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Kortfristig del av lånefordringar 0 0 Skattefordringar 3 30 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21, 22 Bundet eget kapital Aktiekapital; aktier Bundna reserver/reservfond Summa bundet kapital Fritt eget kapital Fria reserver/balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Minoritetsintresse Avsättningar Avsättning till pensioner och liknande förpliktelser Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter för fastighetslån 29 Ansvarsförbindelser

17 62 Ekonomi Kommentarer till balansräkningar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar uppgick till (14 412) mkr. Eget kapital Eget kapital uppgick till (10 131) mkr. Förändringen förklaras av utdelning till ägarna om 26 (31) mkr, och av årets resultat Årets förändring Ingående balans (3 092) mkr och nettoeffekt av lämnat koncernbi- drag som redovisas direkt mot eget kapital -59 (-17) mkr. Den Årets investering synliga soliditeten uppgick till 88 (67) procent. Försäljning/utrangering I moderbolaget har fusionen av dotterbolaget Lodet Fastighets Avskrivningar AB inneburit en ökning av fritt eget kapital med 110 mkr. Utgående balans Avsättningar till pensioner Årets investeringar uppgick till 1483 (1852) mkr och fördelar sig på förvärv 27 (0) mkr, nyproduktion 517 (871) mkr, om- och tillbyggnad 869 (857) mkr och bredbandsinvesteringar och inventarier 70 (124) mkr. Under året har 49 (78) fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar Avsättningen uppgick till 34 (23) mkr. I pensionsskulden ingår avsättning för individuellt överenskomna avtalspensioner. Under 2009 försäkrade bolaget i övrigt bort sin upparbetade pensionsskuld för nuvarande och blivande pensionärer till systerbolaget S:t Erik Livförsäkring AB. för 5239 (5583) mkr. Inga övriga externa försäljningar har skett under Under 2009 såldes även 57 fastigheter till systerbolaget AB Familjebostäder och 1 till privata köpare. Årets försäljning av fastigheter innebar att bokförda värden som avyttrats, inklusive försåld pågående ny- och ombyggnad samt bredband och inventarier, uppgick till (2513) mkr. Årets avskrivning av fastigheter uppgick till 444 (460) mkr. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld i koncernen ökade med 234 mkr och uppgick till 720 (486) mkr. Årets stora avsättning till periodiseringsfond om 836 mkr, samt avskrivningar utöver plan på inventarier uppgående till 59 mkr har kraftigt ökat den uppskjutna skatteskulden. Fastigheternas bedöma verkliga värden uppgick till 36,4 (38,1) mdkr den 31 december. Se avsnittet om Fastighetsvärden, sid 47. Fastigheter Periodiseringsfonder Finansiella anläggningstillgångar Avskrivningar utöver plan Värdet av de finansiella anläggningstillgångarna uppgick till Summa (130) mkr. Den avser främst uppskjuten skattefordran om 68 (111) mkr på fastigheter. Lång- och kortfristiga skulder All in- och utlåning sker via stadens koncernkontosystem. Utnyttjat Omsättningstillgångar Summa kortfristiga fordringar uppgick till 399 (593) mkr. Övriga fordringar uppgår till 274 (246) mkr och fördelar sig i huvudsak på tillgodohavande koncernkonto 267 (0) mkr och fordran fastighetsägare 0 (222) mkr. Minskningen av förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, 94 (285) mkr, förklaras i huvudsak av att inga upplupna investerings- och stimulansbidrag finns kvar längre jämfört med föregående års 179 mkr. Likvida medel exklusive koncernkonto uppgick vid års skiftet kreditbelopp uppgick per den 31 december till 0 (3 102) mkr. Stora likviditetstillskott för sålda fastigheter har gjort att bolaget har ett tillgodohavande på koncernkontot per den 31 december. Räntebärande skulder uppgick till 0 (3 102) mkr. Belåningsgraden relaterat till fastigheternas bokförda värden uppgick till 0 (24) procent och till 0 (8) procent relaterat till bedömt verkligt värde. Räntetäckningsgraden uppgick till 82 (20) ggr. till 0 (0) mkr. TILLGÅNGAR Mkr Mdkr 44,9 FASTIGHETSVÄRDEN 47,4 34,4 38,9 32,0 38,4 36,4 Mkr SKULDER OCH EGET KAPITAL RÄNTETÄCKNINGSGRAD 82, ,7 12,4 13,6 13,2 26,0 12,9 24,3 12, ,9 2,2 8, År År År 1,1 1, År Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Bedömt verkligt värde Taxeringsvärde Bokfört värde Skulder Eget kapital

18 Ekonomi 63 Kassaflödesanalyser Koncernen Moderbolaget Not LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Utdelning Förändringar i långfristiga fordringar och skulder KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT Kommentarer till kassaflödesanalyser Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster uppgick till (4 106) mkr och justering för poster som inte ingår i kassaflödet uppgick till (-3 761) mkr, se not 31. Koncernens finansiella ställning har även detta år stärkts till följd av fastighetsförsäljningar. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till -681 (-528) mkr efter att betald skatt ökat till (873) mkr. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapital uppgick till (-4 344) mkr. Förändringen av rörelsefordringar 207 (-40) mkr, förklaras bland annat av tillgodohavande på koncernkontot samt av minskade förutbetalda kostnader. Rörelseskuldernas förändring under året förklaras i huvudsak av att bolaget per årsskiftet har ett tillgodo på koncernkontot inom Stockholms stad till följd av stora inbetalningar från fastighetsförsäljningar. Utnyttjat kreditbelopp på koncernkontot uppgick till 0 (3 102) mkr. Investeringsverksamheten Investeringarna uppgick till (1 852) mkr, vilket är 369 mkr lägre jämfört med föregående år. I nyproduktion investerades 517 (871) mkr. Sammanlagt 270 lägenheter färdigställdes under året (914). Ombyggnadsvolymen uppgick till 869 (857) mkr. Bland annat har 880 lägenheter genomgått badrumsrenovering med stambyte (1 500). Fastighetsförvärv uppgick till 27 (0) mkr. Övriga investeringar uppgick till 70 (124) mkr varav investeringar i bredband står för 64 (114) mkr. Nettolikvider från sålda anläggningstillgångar uppgick till (6 768) mkr. Under året såldes totalt 49 (137) fastigheter. Av dessa såldes 49 (78) fastigheter till bostadsrättsföreningar. Under 2009 såldes även 57 fastigheter till systerbolaget AB Familjebostäder och 1 till privata köpare, samt 1 fastighet till staden. Investeringsverksamheten gav ett nettotillskott med (4 916) mkr. Finansieringsverksamheten Nettoförändringen av upplåning/mellanhavanden med Stockholms stad redovisas som förändring av rörelsekapital. Totalt uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten till -31 (-44) mkr. Finansieringen kommenteras på sidan 51.

19 64 Ekonomi Noter NOT 1 ASSOCIATIONSFORM OCH SÄTE Svenska Bostäder bedriver verksamhet i form av aktiebolag och har sitt säte i Stockholm. Huvudkontorets adress är Box 95, Vällingby. AB Svenska Bostäder är dotterbolag till Stockholms Stadshus AB, organisationsnummer , med säte i Stockholm. Stockholms Stadshus AB upprättar koncernredovisning. Koncernens resultat- och balansräkning samt moderbolagets resultatoch balansräkning kommer att fastställas på ordinarie årsstämma. NOT 2 REDOVISNINGSPRINCIPER Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer nr 1, 4 5, 7 9, 11 17, 19, och För leasing tillämpas BFN:s allmänna råd BFNAR 2000:4. Redovisnings- och värderingsprinciper gäller både för koncern och för moderbolag. Klassificering Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar motsvaras i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder motsvaras i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar AB Svenska Bostäder och samtliga bolag där moderbolaget vid årsskiftet direkt eller indirekt innehade mer än 50 procent av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Svenska Bostäders koncernredovisning upprättas enligt förvärvsmetoden. Det innebär att anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag elimineras mot det egna kapitalet som fanns i respektive bolag vid förvärvstillfället. Dotterbolagens intjänade vinstmedel inräknas i koncernens egna kapital endast till den del de intjänats efter den tidpunkt då dotterbolaget förvärvades. I koncernredovisningen behandlas obeskattade reserver till en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet eget kapital Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktierna och dotterbolagens egna kapital redovisas som övervärden på byggnader och mark. Vid upprättande av förvärvsanalys vid företagsförvärv beaktas skatteeffekter avseende skillnaden mellan skattemässigt och bokföringsmässigt värde samt underskottsavdrag hänförliga till det förvärvade bolaget. Skatteeffekterna redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Undantag görs dock för rena substansförvärv, det vill säga för förvärvade fastigheter i dotterbolag. Skatten beräknas där enligt en schablon på tio procent. Det bedöms motsvara det till nutid diskonterade skattemässiga värdet av årliga avskrivningar på byggnadernas övervärde fördelat över nyttjandeperioden. På byggnadernas övervärde görs avskrivning linjärt baserat på nyttjandeperioden. Koncerninterna fordringar och skulder samt transaktioner mellan företag i koncernen liksom därmed sammanhängande orealiserade vinster eller förluster elimineras i sin helhet. Minoritetens andel redovisas i förhållande till ägd andel av årets vinst samt fritt och bundet eget kapital. Närstående och närståendetransaktioner Koncernen står under ett bestämmande inflytande från Stockholms Stadshus AB. Härutöver har moderföretaget närståenderelationer som innefattar ett bestämmande inflytande på sina dotterföretag, se not 3. Transaktioner mellan närstående avseende varor och tjänster är prissatta på marknadsmässiga villkor. Fusion Årets fusioner har redovisats enligt koncernvärdemetoden. Fusionsdifferensen har redovisats direkt mot eget kapital. Koncernbidrag Bolaget redovisar koncernbidrag enligt dess ekonomiska innebörd. Koncernbidrag som inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess skatteeffekt. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Förskottshyror redovisas som övrig kortfristig skuld. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Bokföringsmässiga resultat från fastighetsförsäljningar redovisas vid tillträde och skattemässiga resultat redovisas vid avtalens tecknande. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning och räntebidrag intäktsförs i de perioder kostnader uppstår. Övriga intäkter intäktsförs i den period de uppstår. Pensioner Svenska Bostäder följer pensions- och försäkringsavtalet KAP-KL, vilken till största delen är en avgiftsbaserad plan. Betalningar görs löpande för individuella pensionsval med 4,25 procent av lönesumman upp till 7,5 basbelopp och på lönedelar mellan 7,5 till 30 inkomstbasbelopp görs individuella beräkningar baserat på de anställdas ålder. Pensionskostnaderna belastar resultaträkningen i den takt de intjänas. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, exempelvis koncernbidrag, redovisas mot eget kapital. Övriga skatteeffekter redovisas i resultaträkningen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom skillnader mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. I juridisk person redovisas obeskattade reserver. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och bundet eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas med 26,3 procent med undantag för förvärvade fastigheter i dotterbolag (substansförvärv) där avsättningen är beräknad enligt en schablon på tio procent som bedöms motsvara det till nutid diskonterade skattemässiga värdet av årliga avskrivningar med två procent på övervärdet på byggnader. Fordringar Fordringar värderas till det belopp som bedöms inflyta. Aktiverings- och avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar samt med tillägg för eventuella uppskrivningar. Samtliga avskrivningar sker linjärt. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde, medan utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader i den period de uppkommer. Ränteutgifter hänförliga till ny-, till- eller ombyggnadsprojekt kostnadsförs i sin helhet. Avskrivning sker över tillgångarnas nyttjandeperiod, se not 13 och 14. Verkligt värde förvaltningsfastigheter Fastigheternas marknadsvärde redovisas i not. Marknadsvärdet baseras på en extern värdering av de kommersiella fastig heterna i Vällingby City, samt en intern värdering av övriga fastig heter. Värdena grundar sig på bedömningar av marknadsmässiga av kastningskrav där varje enskild fastighet har bedömts för sig. Ett avkastningskrav, baserat på analyser och genomförda transaktioner, åsätts respektive fastig hets driftöverskott vid kalkylperiodens slut. Faktiska drift- och underhållskostnader justeras i kalkylen till den nivå fastighetsvärderingsföretagen bedömer som marknadsmässig, så kallad normal anpassning. Aktuella hyresnivåer, tomträttsavgälder och fastighetsskatt används i kalkylen. Avkastningskrav mellan 3,00 8,00 procent har använts beroende på fastighetens läge. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. En nedskrivning reverseras om de skäl som föranledde nedskrivningen inte längre gäller. Leasingavtal Svenska Bostäder har ett fåtal leasingavtal gällande kontorsmaskiner och datorer samt miljöbilar. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella vilket innebär att de kostnadsförs löpande.

20 Ekonomi 65 Noter Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. Statliga stöd Statliga bidrag redovisas i balans- och resultaträkningen när det föreligger rimlig säkerhet att de villkor som är förknippade med bidraget kommer att uppfyllas och att bidraget kommer att erhållas. Statliga bidrag som erhållits som ersättning för kostnader som redan har belastat resultatet tidigare perioder intäktsförs i den period då fordran på staten uppstår. Statliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar tillgångens redovisade värde, vilket ger ett lägre avskrivningsunderlag och minskade framtida årliga avskrivningar. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 7 och redovisas enligt den indirekta metoden. Som likvida medel räknas tillgångar på plusgiro och bankkonto. Not 5 Av- och nedskrivningar Fastigheter, enligt plan Reversering av nedskrivningar Summa av- och nedskrivningar Inventarier Not 6 Administrations- och försäljningskostnader Centrala administrations- och försäljningskostnader omfattar VD och ledningsfunktionerna för ekonomi, personal, teknik, fastighet, finans, samt marknadsföring och företagsövergripande kostnader. Årets kostnader för revisionsarvode uppgår till 0,8 (1,0) mkr. För övriga tjänster har ersättning utgått med 0,6 (0,1) mkr. Not 3 Omsättning Specifikation av nettoomsättning Hyresintäkter Bostäder Lokaler Bilplatser Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Bilplatser Avgår rabatter mm Summa hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Serviceintäkter Realisationsvinst vid försäljning av inventarier Summa övriga förvaltningsintäkter Under 2010 har koncernen köpt varor och tjänster från moder- och systerföretag för 92 (97) mkr och sålt varor och tjänster för 10 (10) mkr. Per 31 december 2010 hade koncernen nettoskulder på 97 (43) mkr till moderkoncernen, varav 9 (8) mkr avsåg moderbolaget. Svenska Bostäder har även köpt och sålt varor och tjänster till Stockholms stad. Intäkterna avser hyresintäkter med 88 (100) mkr och finansiella intäkter med 3 (7) mkr. Kostnaderna avser räntor och borgensavgifter med 43 (214) mkr, tomträttsavgälder/arrenden 128 (143) mkr och renhållningstjänster med 17 (23) mkr. Per har koncernen en fordran till Stockholms stads internbank på 268 mkr. Per uppgick låneskulden till mkr. Not 4 Driftkostnader mkr Fastighetsskötsel Reparationer Vattenavgifter El och gas Värmekostnader Extern sophämtning Fastighetsadministration Avskrivning inventarier Summa driftkostnader NOT 7 Resultat vid avyttring av fastigheter Resultat vid försäljning av fastigheter Utrangering av byggnadsinventarier etc Summa avyttring fastigheter NOT 8 anställda och personalkostnader Antal anställda Varav kvinnor Varav män Antal årsarbetare Redovisning av könsfördelning i företagsledningen Styrelsen Antal kvinnor Antal män Övriga ledande befattningshavare Antal kvinnor Antal män Sjukfrånvaro % 3,0 3,6 2,8 3,5 Kvinnor 3,1 4,6 2,8 4,4 Män 2,7 2,5 2,7 2,6 Sjukfrånvaro fördelad efter ålderskategori, % 29 år och yngre 3,3 2,4 3,2 2, år 2,5 3,0 2,5 2,9 50 år och äldre 3,5 4,0 3,2 4,1 Andelen långtidssjukfrånvaro av den totala sjukfrånvaron 10,5 20,3 6,8 19,1 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Företagets utestående pensionsförpliktelser och ansvarsförbindelser till nuvarande och tidigare verkställande direktörer uppgår till 2,9 (3,3) mkr. Koncernens utestående pensionsförpliktelser och ansvarsförbindelser till nuvarande och tidigare verkställande direktör uppgår till 2,9 (3,3) mkr.