Kvinnor frågar mer än män

Transkript

1 En rapport från Mäklarsamfundet som bygger på bostadskonsumenternas egna frågor Nr Fokus på bostadsrätter -tips och råd -och vad säger juridiken? Frågor om avtal och ansvar vanligast Kvinnor frågar mer än män

2 Mäklarsamfundet presenterar: En rapport om bostadsmarknaden som bygger på säljarnas och köparnas egna frågor INGRID EIKEN VD MÄKLARSAMFUNDET Du läser just nu Konsumentinsikt, en rapport från Mäklarsamfundet som bygger på bostadskonsumenternas egna frågor till vår Kundombudsman. Till Kundombudsmannen vänder sig köpare och säljare för att få information och vägledning om sådant som rör köp och försäljning av bostäder. För Mäklarsamfundet är denna kunskap värdefull och bidrar till att vi kan anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten, samtidigt som det ger kunskap om bostadsmarknaden. Bostadskonsumenten i fokus Konsumentinsikt är unik i sitt slag då den helt och hållet utgår från bostadskonsumenternas egna frågor så som de ställs till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Rapporten bygger på information från samtal med cirka tre tusen personer per år de senaste åren. Genom Konsumentinsikt vill vi ge fler tillgång till detta material och medverka till att sprida information, kunskap och förståelse för aktuella frågor som rör bostadsmarknaden. Mäklarsamfundet företräder Sveriges fastighetsmäklare och vi arbetar för att fastighetsmäklaren ska vara kundens val i alla bostadsaffärer. Fastighetsmäklare skapar trygghet. Med kunskap som bas informerar och vägleder mäklaren både säljare och köpare i bostadsaffärer. I det ingår att framställa juridiska dokument samt ordna med en rad praktiska detaljer för bägge parter. För Mäklarsamfundet är det viktigt att både säljare och köpare ska vara trygga på bostadsmarknaden och att de regler som gäller är sunda och tydliga. Rent samhällsekonomiskt representerar bostadsmarknaden betydande värden. Under 2012 genomfördes cirka ägarbyten till ett värde av cirka 247 miljarder kronor. Under 2013 genomfördes något fler ägarbyten än under 2012, men statistiken är ännu inte presenterad i alla delar. I den här rapporten finner du statistik från våra samtal om bland annat: Vilka är det som ringer Mäklarsamfundet? Vad frågar man om? Vår Kundombudsman ger också svar på några av de vanligaste frågorna från säljare och köpare. Den här gången besvarar Kundombudsmannen till exempel frågor från konsumenter om bostadsrätter. I Konsumentinsikt Special belyser vår chefsjurist mer utförligt juridiken kring att köpa och bo i bostadsrätt. Hör gärna av er med synpunkter och idéer inför nästa nummer av Konsumentinsikt. Ingrid Eiken, VD Mäklarsamfundet ingrid.eiken@maklarsamfundet.se BOSTADSFAKTA FÖR ÅR 2012 * Det finns 4,5 miljoner bostäder i Sverige och 64 procent av dessa är privatägda och resten är hyresbostäder. Det finns ca 1,7 miljoner privata småhus och drygt 1 miljon bostadsrätter. Därtill finns det drygt fritidshus och 566 ägarlägenheter. Du kan läsa mer om bostadsmarknaden i Mäklarsamfundets rapport Fastighetsmäklare - Fakta & nyckeltal. Under 2012 gjordes överlåtelser av de privatägda bostäderna till ett värde av 246 miljarder kronor. Nästan 9 procent av bostadsrätterna bytte ägare vilket betyder ca överlåtelser till ett värde av 130 miljarder kronor. Motsvarande siffra för de privata småhusen är drygt överlåtelser till ett värde av 104 miljarder kronor. Dessutom överläts ca fritidshus till ett värde av 12 miljarder kronor. Svensk Mäklarstatistik presenterar varje månad aktuell statistik baserad på ca 80 procent av de affärer som genomförs via fastighetsmäklare. Enligt Mäklarstatistik låg snittpriset för en bostadsrätt på ca 1,8 miljoner kronor 2013 och snittpriset för en villa låg på 2,3 miljoner kronor. Priserna varierar avsevärt över landet men kan även variera en hel del inom en kommun. * Statistiska centralbyrån (SCB), Statistikdatabasen, boende, byggande och bebyggelse är senast aktuell årsstatistik. 2014:1 konsumentinsikt 2

3 I KORTHET Samtalen med bostadskonsumenterna bidrar till att anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten. Rapporten bygger på bostadskonsumenternas egna frågor. De vanligaste frågorna är av privatekonomisk karaktär och handlar om avtal och ansvar. Intresset har varit ovanligt stort kring bostadsrätter. Frågorna skiljer sig åt mellan storstäder, mindre städer och glesbygd. I storstäder frågar man om avtal och i glesbygden står ordningsfrågor i fokus. En majoritet av samtalen kommer från åldersgruppen år och det är framförallt kvinnor som söker information. Så ser det även ut i åldersgruppen över 60 år. I åldersgruppen upp till 40 år är det däremot lika många kvinnor och män som hör av sig med frågor. Frågor om lockpriser har nästan helt försvunnit sedan branschen enades om s.k. accepterat pris. Branschen skapade också transparens i budgivningsprocessen vilket minskade antalet frågor radikalt. Med den nya fastighetsmäklarlagen 2011 infördes också krav på budgivningsförteckning. Tydligheten och tryggheten för konsumenten har ökat. INNEHÅLL Mäklarsamfundets Kundombudsman Titti Öhrn 4 Flest frågor om avtal och ansvar 5 Stora regionala skillnader 6 Kvinnor frågar mer än män 7 Kundombudsmannen svarar 8 Konsumentinsikt Special Att köpa och bo i bostadsrätt - några tips och råd 10 Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. I mars 2014 hade Mäklarsamfundet fastighetsmäklare som medlemmar, vilket utgör 83,6 procent av den samlade kåren. Fastighetsmäklarinspektionen svarar för registreringen av fastighetsmäklare och utövar granskning och tillsyn. 2014:1 konsumentinsikt 3

4 Mäklarsamfundets Kundombudsman TITTI ÖHRN KUNDOMBUDSMAN MÄKLARSAMFUNDET Mitt namn är Titti Öhrn jag är fastighetsmäklare i själ och hjärta men sedan april 2004 är jag även Mäklarsamfundets Kundombudsman. Redan när jag tillträdde tjänsten var syftet och ambitionen att möta det stora intresse som finns för bostadsmarknaden. Mäklarsamfundet har skapat tillgänglighet för den bostadsintresserade allmänheten och erbjuder en personlig dialog med kundfokus, oavsett om man är säljare eller köpare. Intresset har varit över förväntan! Det unika är att jag faktiskt möter konsumenterna i ett personligt samtal. De som ringer kan vara mitt i en köp- eller säljprocess, men de kan också gå i funderingar på att köpa och sälja och vill ha reda på vad som gäller i olika avseenden. Härigenom blir jag ofta lite av en problemlösare och jag kan ofta reda ut rena missförstånd. Jag tydliggör fastighetsmäklartjänsten för konsumenten och vad de kan förvänta sig av fastighetsmäklaren och vilket ansvar som faktiskt vilar på säljaren respektive köparen. Redan när jag själv var verksam som fastighetsmäklare konstaterade jag att det mesta handlar om kommunikation och information. Genom mitt arbete som Kundombudsman får vi som bransch reda på vad konsumenterna tycker. Det gör att vi kan anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten och det är viktiga mervärden för Mäklarsamfundets fastighetsmäklare. Värdefulla samtal Sedan några år har informationen från mina samtal sorterats utifrån vilka frågor konsumenterna söker svar på, vilka som ställer frågor och hur frågorna skiljer sig åt runt om i landet. Det är med denna statistik som grund som vi på Mäklarsamfundet ser när intresset för någon specifik fråga ökar eller avtar. Att ha tillgång till statistik är också en styrka när jag ger återkoppling till fastighetsmäklarna. För Mäklarsamfundet är kunskapen om bostadskonsumenternas egna frågor en unik tillgång. Genom Konsumentinsikt ger vi nu en möjlighet för andra som är intresserade av bostadsmarknaden, ur ett konsumentperspektiv, att ta del av detta material. Mäklarsamfundets Kundombudsman ingår i avdelningen för juridik. Mäklarsamfundets jurister är experter på fastighetsmäklarrätt och boenderätt. De finns tillgängliga dagligen för fastighetsmäklare som är medlemmar i Mäklarsamfundet. Är du konsument är det Kundombudsmannen du ska kontakta. Du hittar kontaktinformation på Mäklarsamfundets hemsida, Länkar :1 konsumentinsikt 4

5 Flest frågor om avtal och ansvar Mäklarsamfundets Kundombudsman tar emot ca samtal per år. Frågorna är ofta av privatekonomisk karaktär och mer än hälften av samtalen handlar om ansvarsfrågor, avtalsfrågor och tvistefrågor mellan köpare och säljare. En bostadsaffär är för de flesta den största investering man gör och samtalen visar att säljare och köpare är angelägna om att ha information och kunskap om de olika momenten eftersom det minskar riskerna och ökar tryggheten. Det är väldigt ovanligt med klagomål men det förekommer förstås också. Av samtal är cirka 80 samtal klagomål. Diagram 1 - Bostadskonsumenternas frågor till Kundombudsmannen 2013 Pris 1% Övrig info 1% Budgivning 10% Provision 9% Avtal 20% Ordningsfråga 11% Ansvar 19% Uppdragsavtal 14% Tvist 15% Frågor om avtal och ansvarsfrågor har legat på en relativt oförändrad nivå de senaste åren men har ökat under 2013 och bytt plats med varandra. Marginalen är dock mycket liten, vilket den alltid varit mellan dessa grupper. När det gäller avtalsfrågor handlar det mest om konkreta frågor som villkorsklausuler i köpekontrakt och överlåtelseavtal. Vid frågor om vem som ansvarar för vad i relationen mäklaren, säljaren och köparen kan vi konstatera att konsumenterna många gånger är väl orienterade men söker bekräftelse på att de har uppfattat dessa förhållanden korrekt. Tvist mellan köpare och säljare är en kategori frågor som har vuxit de senaste åren. Mäklarsamfundets medlemmars möjlighet att hänvisa sina köpare och säljare med tvistefrågor till kundombudsmannen uppskattas och utnyttjas av konsumenterna. Frågor som rör budgivningsprocessen har minskat ordentligt över åren, vilket sannolikt kan förklaras med att branschen fortsatt skapar transparens och att lagstiftningen som skärpts på området med t.ex. krav på obligatorisk anbudsförteckning fått avsedd effekt. Skärpning av lagstiftningen trädde i kraft 1 juli Frågor om priser handlade för några år sedan mest om s.k. lockpriser, framförallt i Stockholms län. Dessa frågor har nästan helt försvunnit efter att branschen införde accepterat pris under 2011, vilket ökade tydligheten och tryggheten för konsumenterna. I december 2012 infördes accepterat pris även i Göteborg. Vid årsskiftet 2012/2013 kunde vi glädjas åt kraftigt minskat antal frågor kring detta från samma region. Frågorna har inte återkommit under 2013 trots att spannet mellan begärt pris och slutpris ökade något under Diagram 2 - De olika frågornas fördelning % 20% 15% 10% 5% % 2014:1 konsumentinsikt 5

6 Stora regionala skillnader Från Mäklarsamfundets Kundombudsman kan vi av statistiken se att bostadskonsumenternas frågor och funderingar varierar beroende på om man bor i storstad, småstad eller i glesbygd. 30 procent av frågorna om ansvarsförhållanden kommer från säljare och köpare i glesbygden. Avtalsfrågor är ungefär lika vanligt i storstäder som i småstäder men förekommer sällan från glesbygden. Frågor om priser har i det närmaste upphört, men de få samtal som är kvar kommer till cirka 70 procent från storstad och övriga från småstad. Provisionsfrågor och frågor om budgivning däremot är allra vanligast från glesbygden, dryga 55 procent. Även frågor kring uppdragsavtal är flest från glesbygden. Vi märker också att man utnyttjar möjligheten att ringa Kundombudsmannen när det gäller tvist mellan parterna väsentligt mer i stor- och småstad. Diagram 3 - Frågornas fördelning efter storstad, småstad och glesbygd % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Glesbygd Småstad Storstad Anm. I storstad ingår Stockholm, Malmö, Göteborg, Uppsala och Linköping/Norrköping. I glesbygd ingår kommuner och orter med en svag efterfrågan på bostäder (ofta belägna i norra Sverige och Värmland). Övriga räknas till kategorin småstad. Inom parentes är siffrorna från diagram :1 konsumentinsikt 6

7 Kvinnor frågar mer än män En majoritet av samtalen kommer från de som är i åldern år och det är framförallt kvinnorna som ringer och ställer frågor till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Tre fjärdedelar av samtalen i denna åldersgrupp kommer från kvinnor. Minst samtal kommer från åldersgruppen över 60 år men även här är det vanligast att kvinnor hör av sig. I åldersgruppen upp till 40 år är det något fler män som hör av sig med frågor. Det är åldersgruppen år som ställer flest frågor i alla kategorier. Men man kan tydligt se att de som är under 40 år ställer flest frågor i sådant som kan relateras till ansvarsfrågor, dvs de söker information om hur ansvaret är fördelat mellan mäklare, säljare och köpare. Den äldre åldersgruppen, dvs över 60 år ställer särskilt många frågor om sådant som rör ordningsfrågor och konkreta frågor om avtal och själva förmedlingsuppdraget. Diagram 4 - Frågeställarens fördelning efter ålder och kön % 70% 60% 50% 40% 30% Kvinna Man 20% 10% 0% < 40 år år >60 år Totalt Diagram 5 - Frågornas fördelning efter ålder. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% > 60 år år < 40 år Anm. Inom parentes är siffrorna från diagram :1 konsumentinsikt 7

8 Kundombudsmannen svarar Varje år tar Mäklarsamfundets Kundombudsman emot flera tusen samtal från den bostadsintresserade allmänheten. För Kundombudsmannen saknar det betydelse om det är en säljare eller köpare som ringer. Alla samtal är lika viktiga. Här presenteras några frågor och svar som varit vanliga det senaste året. Jag har en bostadsrätt där fönstren har blivit otäta och det drar. Jag undrar vems ansvar det är att åtgärda den här typen av normalt slitage och ålder. Ligger det på föreningen eller är det mitt ansvar i egenskap av bostadsrättshavare? Som bostadsrättshavare har du vårdplikt. Du måste på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick om inget annat framgår av stadgarna. Man brukar säga att föreningens ansvar normalt slutar vid lägenhetens vägg, golv, tak men exakt var gränsen går måste ibland avgöras från fall till fall. Glas och bågar i ytter- och innanfönster brukar räknas till lägenheten och därmed till det inre underhållet och hamnar då under vårdplikten. Lagtexten i bostadsrättslagen går inte närmare in på bostadsrättshavarens underhållsansvar, risken för gränsdragningsproblem blir därför uppenbar. Det vanligaste är därför att den enskilda föreningen bestämmer hur just de vill att det ska vara. Så svaret på din fråga hittar du sannolikt i din förenings stadgar. Står ingenting där är det troligtvis ditt ansvar. Vi funderar på att köpa vår första bostadsrätt och den är förmedlad av en fastighetsmäklare. I objektsbeskrivningen under rubriken Ekonomi anges att föreningen tar ut en överlåtelseavgift. Vad är det för avgift? En överlåtelseavgift är en administrativ avgift som tas ut av köparen eller säljaren när en bostadsrätt säljs. Förutsättningen för att föreningen ska kunna ta ut en sådan avgift är att det står i föreningens stadgar. Det brukar röra sig om 2-2,5 procent av ett prisbasbelopp, omkring kronor med andra ord. Det är inte helt osannolikt att ni kommer att stöta på en annan avgift när ni nu granskar objektsbeskrivningar, årsredovisningar och stadgar. Avgiften jag syftar på är pantsättningsavgift. Även detta är en administrativ avgift som tas ut av köparen om köpet ska finansieras genom lån i bank eller kreditinstitut. Avgiften ska täcka föreningens arbete med anteckning om pantsättningen i föreningens lägenhetsförteckning. Även här gäller det att stadgarna måste föreskriva att den får tas ut. Pantsättningsavgiften brukar ligga på 1 procent av prisbasbeloppet. Prisbasbeloppet för 2014 är kronor. Precis som i ert fall framgår det ofta i objektsbeskrivningen om dessa administrativa engångskostnader tas ut av föreningen i samband med överlåtelsen. Konsumentverket har bra och grundläggande information kring bostadsrättsköp på sin webbplats under fliken Ämnesområde, rubriken Boende-bostadsrätt. Jag ska precis köpa mitt första boende. Valet att köpa en bostadsrätt känns självklart. Men när jag tänker efter så vet jag nog egentligen inte vad det innebär att äga en bostadsrätt och att vara medlem i en bostadsrättsförening? När du köper en bostadsrätt och blir medlem i en bostadsrättsförening innebär det att du köper rätten att nyttja en bostad. En bostadsrätt är oftast en lägenhet men det kan också vara ett radhus eller en villa. Det är bostadsrättsföreningen som äger hela fastigheten, inklusive mark och tillhörande fastigheter, som garage etc. Bostadsrättsföreningar i Sverige lyder under bostadsrättslagen. När du köper en bostadsrätt måste du bli godkänd av föreningen och upptas som ny medlem. Så länge du fullgör din skyldighet som medlem enligt bostadsrättsföreningens stadgar och så länge föreningen består kan du inte förlora din bostadsrätt.undersök den lägenhet du vill köpa noggrant innan du skriver på ett överlåtelseavtal. Jag rekommenderar också att du grundligt går igenom bostadsrättsföreningens stadgar. Här regleras dina rättigheter och skyldigheter dels som medlem och dels som bostadsrättshavare. Föreningens ekonomi kommer att påverka din investering. Därför bör du också granska 2014:1 konsumentinsikt 8

9 Kundombudsmannen svarar föreningens årsredovisning. Är du ovan vid den här typen av dokument är det klokt att ta hjälp av någon som är insatt. Fastighetsmäklaren kan ge vägledning och information. Man kan också med fördel be banken om hjälp. På Konsumentverkets webbplats under rubriken Köp bostadsrätt finns en utförlig guide kring bostadsrättsköp. Lycka till! Måste jag ha en separat försäkring på min bostadsrätt utöver hemförsäkringen och föreningens försäkring av fastigheten? Bra fråga. Många bostadsrättshavare är fel försäkrade. Till skillnad från när du är hyresgäst så har du som ägare av en bostadsrätt ett omfattande underhållsansvar. Det krävs därför att försäkringen är anpassad till det och inte bara skyddar lösöre utan även vitvaror, vattenledningar, egna installationer m.m. Därför behöver du teckna ett bostadsrättstillägg till din hemförsäkring. Utan ett sådant är faktiskt lägenheten oförsäkrad. Tala med ditt försäkringsbolag och säkerställ att du är rätt försäkrad. Jag bor i en bostadsrätt och läser på universitetet i Luleå. Jag har erbjudits att läsa 2-3 terminer utomlands. Kan min förening neka mig att hyra ut min lägenhet under den tid som jag läser på annan ort? Detta är nog ett typexempel på när man som förening ska godkänna andrahandsuthyrning. Om man som medlem vill hyra ut sin bostadsrätt krävs enligt bostadsrättslagen ett tillstånd från styrelsen. Ansökan ska lämpligtvis vara skriftlig. Den ska innehålla hur länge du vill hyra ut och anledningen, samt vem du vill hyra ut till. Man brukar rekommendera bostadsrättsföreningar att tidsbegränsa uthyrningen till t.ex. ett år. Anledningen till detta är sannolikt att man då från föreningens sida kan följa upp om förutsättningarna har förändrats. Har inget förändrats från den ursprungliga ansökan förlänger man tillståndet ytterligare ett år. Den som studerar anses i allmänhet ha rätt att läsa färdigt. Om styrelsen inte vill godkänna din ansökan kan du få frågan prövad i hyresnämnden. Där lyssnar man på parternas argument och fäller sedan ett avgörande. En viktig del i att hyra ut sin bostadsrätt är att det är du som bostadsrättshavare som är ansvarig för alla förpliktelser gentemot föreningen. Så välj din hyresgäst med omsorg. 2014:1 konsumentinsikt 9

10 special JONAS ANDERBERG CHEFSJURIST MÄKLARSAMFUNDET Att köpa och bo i bostadsrätt några tips och råd I Konsumentinsikt Special belyser vi mer utförligt ett aktuellt ämne och Mäklarsamfundets chefsjurist reder ut de juridiska begreppen. Det finns många frågor att klara ut i samband med köp och försäljning av bostäder. Särskilt viktigt är det att man som säljare och köpare sätter sig väl in i de privatekonomiska aspekterna. Även här utgår vi från bostadskonsumenternas egna frågor till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Begreppet bostadsrätt ett knippe rättigheter och skyldigheter Bostadsrätt används ofta i dagligt tal för att beteckna den lägenhet som innehavaren bor i. Man säger att man äger en bostadsrätt på samma sätt som man talar om att man äger en villa eller ett fritidshus. Men eftersom man inte äger själva lägenheten det gör istället bostadsrättsföreningen är användningen av begreppet ägande här inte helt korrekt. Bostadsrätten är närmare bestämt en särskild form av nyttjanderätt till den aktuella lägenheten, som är kopplad till andelen och medlemskapet i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätten uppstår genom att förening upplåter bostadsrätt till lägenheten. En sådan upplåtelse gäller på obegränsad tid och kan bara göras till en medlem i föreningen. I bostadsrättslagen (BRL) definieras bostadsrätt som den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen. Man kan uttrycka saken så att bostadsrätten motsvarar ett knippe rättigheter och skyldigheter mot föreningen, som rör dels själva lägenheten, dels demokratiska och ekonomiska förhållanden i föreningen. Det är viktigt att tänka på detta, inte minst vid ett förestående köp av en bostadsrätt. Många köpare lägger allt fokus på lägenheten, dess planlösning och ytskikt, men glömmer bort att titta närmare på föreningen och då inte minst dess ekonomi. För att bedöma föreningens ekonomiska ställning är därför en granskning av föreningens senaste årsredovisning ett gott råd till en köpare. Är föreningen nybildad är den s.k. ekonomiska planen istället den handling som bör granskas. Bostadsrättföreningen lagar och andra regler En bostadsrättsförening har till uppgift att upplåta bostäder till sina medlemmar i det hus eller del av hus som föreningen äger. Reglerna kring föreningens verksamhet och förhållandet mellan föreningen och dess medlemmar återfinns i bostadsrättslagen (BRL). I viss mån är även lagen om ekonomiska föreningar tillämplig, då bostadsrättsföreningen är en särskild form av ekonomisk förening. Utöver bostadsrättslagens bestämmelser styrs verksamheten i bostadsrättsföreningen även till stor del av föreningens eget regelverk stadgarna. Det är av stor vikt att en köpare tar del även av dessa inför köpet, då de kan innehålla regler som påverkar förutsättningarna att få medlemskap i föreningen och som styr det löpande boendet. Föreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman. På stämman, som ska hållas minst en gång per år, ska behandlas grundläggande frågor, exempelvis rörande innehållet i stadgarna, tillsättande av styrelse och fastställande av resultat- och balansräkning. Ansvaret för den löpande verksamheten i föreningen har sedan styrelsen. Det är styrelsen som sköter den ekonomiska förvaltningen, fattar beslut i medlemsfrågor samt sköter den medlems- och lägenhetsförteckning föreningen är skyldig att ha. Bostadsrättshavaren och föreningen Medlemmen i föreningen kallas med ett annat uttryck för bostadsrättshavare. Dennes främsta skyldighet mot föreningen är att betala årsavgift, det belopp som normalt delas upp och betalas månadsvis (och då lite förenklat brukar kallas hyra trots att det är fråga om en hyresrätt). Storleken på årsavgiften beslutas av styrelsen och sätts utifrån föreningens omkostnader för att förvalta fastigheten inklusive driftskostnader, räntekostnader mm. Bostadsrättshavaren har också ett visst underhållsansvar i förhållande till föreningen. Man kan enkelt säga att ansvaret för underhåll av föreningens fastighet är uppdelat mellan föreningen och bostadsrättshavarna. De senare har ansvar för att hålla det inre av sina respektive lägenheter i gott skick, medan föreningen bär ansvar för det yttre underhållet och de gemensamma utrymmena i fastigheten. Till föreningens ansvar hör också reparation av stamledningar för el, gas, ventilation, vatten och avlopp, med vilket menas ledningar som tjänar fler än en lägenhet. Överlåtelse av bostadsrätt - formkrav När en bostadsrätt väl har upplåtits är det inte meningen 2014:1 konsumentinsikt 10

11 special att den ska återgå till föreningen i annat än i undantagsfall. Den som fått en bostadsrätt upplåten till sig är i princip fri att överlåta den till en ny innehavare. För överlåtelse av bostadsrätt finns dock, på motsvarande sätt som när det gäller fastigheter, formkrav som måste vara uppfyllda för att överlåtelsen ska gälla. Avtal om överlåtelse ska upprättas skriftligen och undertecknas av köpare och säljare. Avtalet ska utpeka den lägenhet som avses och innehålla en uppgift om köpeskillingen. Medlemskap i bostadsrättsföreningen Utöver formkravet är en förutsättning för en giltig överlåtelse att köparen beviljas medlemskap i föreningen. Om medlemskap nekas ska köpet återgå och med det parternas samtliga prestationer. Frågan om att anta en medlem i bostadsrättsföreningen avgörs av föreningens styrelse. Den som har förvärvat en bostadsrätt får som utgångspunkt inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta köparen som bostadsrättshavare. I uttrycket skäligen bör godta ligger i första hand att den blivande bostadsrättshavaren kan antas ha möjlighet att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Vidare får viss hänsyn tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som brukare av bostadsrätten. Medlemskap får dock endast vägras om objektivt godtagbara skäl föreligger. En viktig inskränkning som finns stöd för i BRL är också att föreningen alltid kan (men inte måste) neka medlemskap om köpet avser andelar av bostadsrätten, såvida köparna inte är makar eller sambor. En inte ovanlig sådan situation är när en förälder köper bostadsrätten tillsammans med ett barn, för att den vägen hjälpa barnet att få en egen bostad. I det fallet kan alltså föreningen neka medlemskap enbart på den grunden att köpet avser andelar, medan det å andra sidan står dem fritt att acceptera köparna om man vill. En del föreningar vill tvärtom ha det så, för att på det sättet säkerställa att en av de nya bostadsrättshavarna har god betalningsförmåga. För att veta hur den enskilda föreningen ställer sig till detta är det klokt att ta en kontakt med förträdare för föreningen innan ett köp genomförs. Upplåtelse av lägenheten i andra hand En inte helt ovanlig situation är att bostadsrättshavaren av något skäl inte kan eller vill nyttja sin lägenhet under viss tid och därför vill låta någon annan nyttja den i sitt ställe. Det kan även förekomma att föräldrar vill hjälpa ett barn till en bostad och istället för att låna ut pengar till ett köp, väljer att själv köpa och stå som ägare av bostadsrätten, men låter barnet ensam bo i lägenheten. Båda dessa situationer omfattas av det man brukar kalla upplåtelse i andra hand. För att få göra detta krävs alltid att föreningen först tillfrågats och lämnat sitt samtycke till upplåtelsen. Skulle upplåtelse ske utan sådant samtycke kan bostadsrätten i värsta fall förverkas, varför det är av största vikt att bostadsrättshavaren inte missar att höra sig för med föreningen. 2014:1 konsumentinsikt 11

12 special Skälen till varför man för viss tid vill upplåta lägenheten i andra hand varierar naturligtvis, men det kan röra sig om studier eller tillfälligt arbete på annan ort, längre sjukhusvistelser, boende på prov vid nytt samboförhållande osv. Föreningen har principiellt rätt att säga nej men bostadsrättshavaren kan då vända sig till hyresnämnden och istället begära nämndens tillstånd. Hyresnämnden ska då enligt nu gällande regler i BRL lämna tillstånd om man bedömer att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Beaktansvärda skäl föreligger som regel i ovan angivna exempel och grundinställningen till vilka situationer som ska godtas ska enligt uttalande i förarbetena till lagen vara generös, särskilt då det framstår som antagligt att bostadsrättshavaren kommer att återvända efter viss tid. Tidsaspekten har normalt betydelse så tillvida att kortare och tidsbestämda upplåtelser väger tyngre som skäl än längre upplåtelser och sådana där upplåtelsens längd inte kan överblickas. Även upplåtelser till närstående ska kunna godtas, i vart fall där det inte finns anledning misstänka något bakomliggande spekulationssyfte. I det fall en andrahandsupplåtelse sker med föreningens samtycke, övergår därmed inte ansvaret för lägenheten på hyresgästen, utan ansvaret kvarstår hos bostadsrättshavaren. Detsamma gäller betalningsansvaret för avgifter till föreningen. Det är viktigt att känna till och mot den bakgrunden vara noga i valet av hyresgäst. Man bör även av försiktighetsskäl alltid själv hålla lägenheten försäkrad. Man bör också själv betala avgifterna till föreningen och inte låta hyresgästen gör detta, även om en stor del av hyran som hyresgästen ska betala utgörs av den kostnaden. När det gäller hyrans storlek finns sedan 1 februari 2013 en särskild lag som reglerar vilken hyra som kan tas ut vid upplåtelse i andra hand. Lagen ger möjlighet för en privatperson som hyr ut sin lägenhet att ta ut en något högre hyra än vad som skulle gällt vid vanliga hyresförhållanden och då även ta hänsyn till de driftskostnader och kapitalkostnader upplåtaren har för bostadsrätten. Lagen är avsedd att göra det enklare och förmånligare att hyra ut bland annat bostadsrättslägenheter och infördes i det uttalade syftet att kortsiktigt öka antalet tillgängliga bostäder, inte minst i storstadområden där bristen på bostäder är som störst. Jonas Anderberg Chefsjurist Mäklarsamfundet Läs mer om oss på :1 konsumentinsikt 12