Frågor om ansvar, avtal och förmedlingsuppdrag i fokus. Accepterat pris ökar tryggheten och tydligheten. Kvinnor frågar mer än män

Transkript

1 En rapport från Mäklarsamfundet som bygger på bostadskonsumenternas egna frågor Nr Frågor om ansvar, avtal och förmedlingsuppdrag i fokus Accepterat pris ökar tryggheten och tydligheten Kvinnor frågar mer än män

2 Mäklarsamfundet presenterar: En rapport om bostadsmarknaden som bygger på säljarnas och köparnas egna frågor INGRID EIKEN VD MÄKLARSAMFUNDET Du läser just nu första utgåvan av Konsumentinsikt, en rapport om bostadsmarknaden som bygger på bostadskonsumenternas egna frågor till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Till Kundombudsmannen vänder man sig för att få information och vägledning om sådant som rör köp och försäljning av bostäder. För Mäklarsamfundet är denna kunskap värdefull och bidrar till att vi kan anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten. Bostadskonsumenten i fokus Konsumentinsikt är unik i sitt slag då den helt och hållet utgår från bostadskonsumentens egna frågor så som de ställs till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Rapporten bygger på information från samtal med ca tre tusen personer per år de senaste åren. Genom Konsumentinsikt vill vi ge fler tillgång till detta material och medverka till att sprida information, kunskap och förståelse för aktuella frågor som rör bostadsmarknaden utifrån konsumenternas perspektiv. Mäklarsamfundet företräder Sveriges fastighetsmäklare och vi arbetar för att fastighetsmäklaren ska vara kundens val i alla bostadsaffärer. Fastighetsmäklare skapar trygghet. Med kunskap som bas informerar och vägleder mäklaren både säljare och köpare i bostadsaffärer. I det ingår att framställa juridiska dokument samt ordna med en rad praktiska detaljer för bägge parter. För Mäklarsamfundet är det viktigt att både säljare och köpare ska vara trygga på bostadsmarknaden och att de regler som gäller är sunda och tydliga. Rent samhällsekonomiskt representerar bostadsmarknaden betydande värden. Under 2011 uppgick t ex värdet av alla sålda bostadsrätter till ca 125 miljarder kronor. Motsvarande siffra för småhus uppgick till ca 105 miljarder. I den här rapporten finner du bl a statistik från våra samtal: Vilka är det som ringer Mäklarsamfundet? Vad frågar man om? Vår Kundombudsman ger också svar på några av de vanligaste frågorna från säljare och köpare. Vi har valt att lyfta fram en specifik fråga där vi mer utförligt låter Mäklarsamfundets chefsjurist belysa ett aktuellt problemområde där många hört av sig med frågor, detta kallar vi Konsumentinsikt Special. Vi planerar att presentera Konsumentinsikt två gånger om året. Hör gärna av er med synpunkter och idéer inför nästa nummer av Konsumentinsikt. Ingrid Eiken, VD Mäklarsamfundet ingrid.eiken@maklarsamfundet.se BOSTADSFAKTA FÖR ÅR 2011 * Det finns 4,5 miljoner bostäder i Sverige och 58 procent av dessa är privatägda och resten är hyresbostäder. Det finns ca 1,7 miljoner privata småhus och drygt bostadsrätter. Därtill finns det drygt fritidshus i Sverige och 182 ägarlägenheter. Ca 1,6 miljoner hyreslägenheter och ca småhus i hyresform. Under 2011 gjordes överlåtelser av de privatägda bostäderna till ett värde av 243 miljarder kronor. Nästan 10 procent av bostadsrätterna bytte ägare vilket betyder ca överlåtelser till ett värde av 125 miljarder kronor. Motsvarande siffra för de privata småhusen är överlåtelser till ett värde av 105 miljarder kronor. Dessutom överläts ca fritidshus till ett värde av 13 miljarder kronor. Medelpriset för ett småhus är drygt 2 miljoner kronor och för en bostadsrätt 1,3 miljoner kronor. Priserna varierar avsevärt över landet men det kan även variera inom en kommun. * Statistiska centralbyrån (SCB), Statistikdatabasen, boende, byggande och bebyggelse är senast aktuell årsstatistik. 2013:1 konsumentinsikt 2

3 I KORTHET Mäklarsamfundet lyssnar på bostadskonsumenterna och det bidrar till att anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten. Rapporten bygger på bostadskonsumenternas egna frågor. De vanligaste frågorna är av privatekonomisk karaktär och handlar om ansvarsfrågor, om avtalsfrågor i anslutning till försäljning/köp av fastigheter och om förmedlingsuppdraget med mäklaren. Frågor om lockpriser har nästan helt försvunnit sedan branschen enades om s k accepterat pris. Branschen skapade också transparens i budgivningsprocessen vilket minskade antalet frågor radikalt. Med den nya fastighetsmäklarlagen 2011 infördes också krav på budgivningsförteckning. Tydligheten och tryggheten för konsumenten har ökat. Frågorna skiljer sig åt mellan storstäder, mindre städer och glesbygd. I storstäder frågar man om avtal och i glesbygden står ordningsfrågor i fokus. En majoritet av samtalen kommer från åldersgruppen år och det är framförallt kvinnor som söker information. Så ser det även ut i åldersgruppen över 60 år. I åldersgruppen upp till 40 år är det däremot lika vanligt med kvinnor och män som hör av sig med frågor. INNEHÅLL Mäklarsamfundets Kundombudsman Titti Öhrn 4 Flest frågor rör ansvarsförhållanden 5 Stora regionala skillnader 6 Kvinnor frågar mer än män 7 Kundombudsmannen svarar 8 Konsumentinsikt Special Små avlopp ingen skitsak! 10 Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. I december 2012 hade Mäklarsamfundet ca fastighetsmäklare som medlemmar, vilket utgör drygt 80 % av den samlade kåren. Fastighetsmäklarinspektionen svarar för registreringen av fastighetsmäklare och utövar granskning och tillsyn. 2013:1 konsumentinsikt 3

4 Mäklarsamfundets Kundombudsman TITTI ÖHRN KUNDOMBUDSMAN MÄKLARSAMFUNDET Mitt namn är Titti Öhrn och jag är Mäklarsamfundets Kundombudsman. Redan när jag tillträdde denna tjänst, 2005, var ambitionen att möta det stora intresse som finns för bostadsmarknaden, och det står sig än idag. Mäklarsamfundet har skapat tillgänglighet för den bostadsintresserade allmänheten och erbjuder en personlig dialog med kundfokus, oavsett om man är säljare eller köpare. Intresset har varit över förväntan! Sedan starten har jag tagit emot drygt samtal från bostadskonsumenter från hela landet. Det unika är att jag faktiskt möter konsumenterna i ett personligt samtal. Jag lyssnar på vad de har att säga. Jag informerar och vägleder. De som ringer kan vara mitt i en köp- eller säljprocess, men de kan också gå i funderingar på att köpa och sälja och vill ha reda på vad som gäller i olika avseenden. Jag reder ut rena missförstånd och löser problem. Jag tydliggör fastighetsmäklartjänsten för konsumenten, och vad de kan förvänta sig av fastighetsmäklaren och vilket ansvar som faktiskt vilar på säljaren respektive köparen. Redan när jag själv var verksam som fastighetsmäklare konstaterade jag att det mesta handlar om kommunikation och information. Genom mitt arbete som Kundombudsman får vi som bransch reda på vad konsumenterna tycker. Det gör att vi kan anpassa, utveckla och förbättra fastighetsmäklartjänsten och det är viktiga mervärden för Mäklarsamfundets fastighetsmäklare. Värdefulla samtal Sedan några år har informationen från mina samtal sorterats utifrån vilka frågor konsumenterna söker svar på, vilka som ställer frågor och hur frågorna skiljer sig åt runt om i landet. Det är med denna statistik som grund som vi på Mäklarsamfundet ser när intresset för någon specifik fråga ökar eller avtar. Att ha tillgång till statistik är också en styrka när jag ger återkoppling till fastighetsmäklarna. För Mäklarsamfundet är kunskapen om bostadskonsumenternas egna frågor en unik tillgång. Genom Konsumentinsikt ger vi nu en möjlighet för andra som är intresserade av bostadsmarknaden, ur ett konsumentperspektiv, att ta del av detta material. Mäklarsamfundets Kundombudsman ingår i Avdelningen för juridik. Mäklarsamfundets jurister är experter på fastighetsmäklarrätt och boenderätt. De finns tillgängliga dagligen för fastighetsmäklare som är medlemmar i Mäklarsamfundet. Är du konsument är det Kundombudsmannen du ska kontakta. Du hittar kontaktinformation på Mäklarsamfundets hemsida. Mäklarsamfundets Kundombudsman har länge lyssnat på bostadskonsumenternas frågor. Länkar Kundombudsman Titti Öhrn vid starten :1 konsumentinsikt 4

5 Flest frågor rör ansvarsförhållanden Mäklarsamfundets Kundombudsman tar emot ca samtal per år. Frågorna är ofta av privatekonomisk karaktär och mer än hälften av samtalen handlar om ansvarsfrågor, om förmedlingsuppdrag och om avtalsfrågor. Flest frågor berör ansvarsförhållanden, 21 procent. En bostadsaffär är för de flesta den största investering man gör och samtalen visar att säljare och köpare är angelägna om att ha information och kunskap om de olika momenten eftersom det minskar riskerna och ökar tryggheten. Det är väldigt ovanligt med klagomål men det förekommer förstås också. Av samtal är ca 80 samtal klagomål. Diagram 1 - Bostadskonsumenternas frågor till Kundombudsmannen 2012 Ordningsfråga; 10% Provision; 6% Pris; 2% Övrig info; 1% Budgivning; 11% Tvist; 12% Avtal; 18% Ansvar; 21% Förmedlingsuppdrag; 19% Frågor om förmedlingsuppdraget och avtalsfrågor har legat på en relativt oförändrad nivå de senaste åren men har ökat något under Frågor om ansvarsförhållanden har ökat kraftigt mellan 2010 och Här handlar det om frågor om vem som ansvarar för vad i relationen mäklaren, säljaren och köparen. Här är konsumenterna många gånger väl orienterade kring vad som gäller men söker bekräftelse på att de har uppfattat ansvarsförhållandena korrekt. Frågor som rör budgivningsprocessen har avtagit de senaste åren vilket kan förklaras med att branschen skapat transparens i budgivningsprocessen och att lagstiftningen skärpts på området med t.ex. krav på obligatorisk budgivningsförteckning som följde av nya fastighetsmäklarlagen som trädde i kraft år Frågor om priser handlade för några år sedan mest om s k lockpriser, framförallt i Stockholms län. Dessa frågor har avtagit efter att branschen införde accepterat pris under 2011, vilket ökade tydligheten och tryggheten för konsumenterna. I december 2012 infördes accepterat pris även i Göteborg. Diagram 2 - De olika frågornas fördelning % 20% 15% 10% 5% 0% :1 konsumentinsikt 5

6 Stora regionala skillnader Från vår kundombudsmans statistik kan vi se att bostadskonsumenternas frågor och funderingar varierar beroende på om man bor i storstad, småstad eller i glesbygd. Knappt 50 procent av frågorna om ansvarsförhållanden kommer från säljare och köpare i glesbygden. Avtalsfrågor är ungefär lika vanligt i storstäder som i småstäder men förekommer knappt alls från glesbygden. Frågor om priser har i det närmaste upphört, men de få samtal som är kvar kommer till ca 65 procent från storstad och övriga från småstad. Ordningsfrågor däremot, är allra vanligast från glesbygden, närmare 60 procent kommer från glesbygden. Provisionsfrågor är jämnt fördelat från hela landet och påverkas inte av var man bor. Även frågor om budgivning har jämn fördelning över landet. Diagram 3 - Frågornas fördelning efter storstad, småstad och glesbygd % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Glesbygd Småstad Storstad Anm. I storstad ingår Stockholm, Malmö, Göteborg, Uppsala och Linköping/Norrköping. I glesbygd ingår kommuner och orter med en svag efterfrågan på bostäder (ofta belägna i norra Sverige och Värmland). Övriga räknas till kategorin småstad. 2013:1 konsumentinsikt 6

7 Kvinnor frågar mer än män En majoritet av samtalen kommer från de som är i åldern år och det är framförallt kvinnorna som ringer och ställer frågor till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Två tredjedelar av samtalen i denna åldersgrupp kommer från kvinnor. Minst samtal kommer från åldersgruppen över 60 år men även här är det vanligast att kvinnor hör av sig. I åldersgruppen upp till 40 år är det lika vanligt med kvinnor och män som hör av sig med frågor. Det är åldersgruppen år som ställer flest frågor i alla kategorier. Men man kan tydligt se att de som är under 40 år ställer flest frågor i sådant som kan relateras till ansvarsfrågor, dvs de söker information om hur ansvaret är fördelat mellan mäklare, säljare och köpare. Den äldre åldersgruppen, dvs över 60 år ställer särskilt många frågor om sådant som rör ordningsfrågor och själva förmedlingsuppdraget. Diagram 4 - Frågeställarens fördelning efter ålder och kön 80% 60% 40% 20% Kvinna Man 0% < 40 år år > 60 år Totalt Diagram 5 - Frågornas fördelning efter ålder 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% > 60 år år < 40 år 2013:1 konsumentinsikt 7

8 Kundombudsmannen svarar Varje år tar Mäklarsamfundets Kundombudsman emot flera tusen samtal från den bostadsintresserade allmänheten. För Kundombudsmannen saknar det betydelse om det är en säljare eller köpare som ringer. Alla samtal är lika viktiga. Här presenteras några frågor och svar som varit vanliga det senaste året. Vår familj ska köpa ett fritidshus och vill göra en besiktning innan vi skriver under köpekontraktet. Hur får vi en så grundlig besiktning som vi behöver? I dagsläget finns ingen standardiserad besiktning av fastigheter. Som köpare gäller det därför att noggrant informera sig om vad besiktningen omfattar. Vid köp av en fastighet genomförs ofta en s k överlåtelsebesiktning. I de flesta överlåtelsebesiktningar ingår inte besiktning av installationer såsom el, värme, skorsten med mera. En överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Är man inte själv byggnadstekniskt kunnig är det i de flesta fall klokt att köpa tjänsten av en besiktningsförrättare. Gå igenom vilka delar besiktningen omfattar. Det gör du lämpligen tillsammans med den som ska besiktiga. När du gjort det så kan du lättare ta ställning till om du behöver komplettera besiktningen med ytterligare utredningar och undersökningar, t ex av elinstallationen i fastigheten. Många besiktningsförrättare är organiserade inom Svenska Byggingenjörers Riksförbund, SBR och får då använda sig av titeln Besiktningsman SBR På deras hemsida kan du få mer information. Mäklarsamfundet har tidigare väckt frågan om möjligheten att införa en standardiserad besiktning och den debatten pågår. Hur ska jag försäkra mig om att den boarea som angivits på en bostad i fastighetsmäklarens marknadsföring stämmer överens med verkligheten? Förmedlas bostaden av en fastighetsmäklare ska du få en objektsbeskrivning. I en objektsbeskrivning är en av de obligatoriska uppgifterna bostadens storlek. Du ska kunna utgå från att dessa stämmer. Uppgifterna kommer oftast ifrån säljaren och fastighetsmäklaren har ingen skyldighet att säkerställa att de är korrekta, om inte uppgiften känns osannolik. Om uppgiften inte kommer ifrån säljaren är det vanligt att taxeringsunderlaget varit grund för informationen när det gäller fastigheter. Bostadsrättsföreningens uppgifter gäller i fråga om bostadsrätter. Det är dock ingen garanti för att de stämmer med verkligheten så om den faktiska boarean är viktig för dig så bör du låta göra en egen uppmätning. Det smidigaste och bästa är att mäta innan ni skriver köpekontrakt. Hinns detta inte med får man lösa det hela genom att dokumentera vad som ska hända om den faktiska boarean avviker mer än vad du som köpare kan acceptera. Jag planerar att köpa mitt första hus. Hur bunden är jag till det bud jag lägger i en budgivning? När du lämnar bud på en fastighet är du inte juridiskt bunden att stå kvar vid budet, inte ens om du lämnat det skriftligt. Först när båda parter skrivit under ett köpekontrakt står det klart att ni enats om priset. Det är säljaren som bestämmer till vem han vill sälja och till vilket pris han gör det. Vidare är säljaren inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja och inte heller här gör det skillnad om det är skriftligt. Detta gäller oavsett om han eller hon tagit hjälp av en fastighetsmäklare eller inte. Säljaren kan när som helst ångra sig innan köpekontraktet är skrivet och det kan även du som presumtiv köpare. Därför kan inte fastighetsmäklaren ge några löften till någon om att få köpa. Säljaren bestämmer. Fastighetsmäklarens roll blir däremot ofta att ge sakliga råd i valet av köpare. Men fastighetsmäklaren är dock alltid skyldig att framföra alla bud till säljaren. 2013:1 konsumentinsikt 8

9 Kundombudsmannen svarar Jag har sett att det ofta står accepterat pris i annonser i Stockholm och Göteborg. Vad betyder det för mig som spekulant? Begreppet accepterat pris växte fram efter det att mäklarbranschen kunde konstatera att så kallade lockpriser skapade ilska och frustration. Det minskade trovärdigheten för hela branschen. För dig som spekulant innebär accepterat pris att du vet inom vilken ram mäklaren gjort sin värdering och att det pris som marknadsförs är det pris som säljaren är villig att göra avslut på om man hittat rätt köpare och kan godta dennes villkor. Det innebär ändå att i det fall där flera spekulanter är villiga att betala detta pris så kan det bli budgivning. Införandet av accepterat pris har inneburit att lockpris i praktiken har försvunnit i Stockholms län, det visar en statistik som Mäklarsamfundet tagit fram. Samma undersökning visar att både mäklare och konsumenter är positiva till den här utvecklingen. I december 2012 infördes accepterat pris även i Göteborg. Vad kostar det att anlita en fastighetsmäklare? Det finns inga generella regler för vad du som kund ska betala i provision till din fastighetsmäklare. Men se till att förhandla om provisionens storlek och villkor i samband med att du väljer fastighetsmäklare. Fastighetsmäklaren ska dokumentera er överenskommelse i ett förmedlingsuppdrag. Det bästa sättet är att be flera olika fastighetsmäklare komma till din bostad. Då kan mäklaren göra en ordentlig värdering och ni kan i lugn och ro diskutera hela affären vid ett personligt samtal. Begär offert från var och en där tjänstens olika delar anges. På så sätt kan du bilda dig en god uppfattning om tjänstens hela innehåll och gängse provisionsnivåer där du bor, innan du gör ditt slutliga val. På Mäklarsamfundets webbplats kan du enkelt söka fastighetsmäklare efter namn, kommun eller län. Här hittar du också länkar till webbplatsen som regelbundet publicerar aktuell och heltäckande statistik om prisutvecklingen på bostäder fakta som är ett bra underlag för dig som säljare när du ska diskutera lämpligt utgångspris med din fastighetsmäklare. Vad får jag ta med när jag flyttar? För att svara på det måste man först reda ut vad som är att betrakta som fast egendom och vad som anses vara lös egendom. Detta är vad man har att förhålla sig till: I Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Fastighetstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Byggnadstillbehör är också sådant som fastighetsägaren har tillfört byggnaden och som är ägnade för stadigvarande bruk. Föremålet skall normalt vara till samma nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten. Allt som inte passar in på dessa kriterier är att betrakta som lös egendom och får i princip tas med vid flytten. Att det här ofta blir en tolkningsfråga är inte svårt att förstå. Därför är det bra om både köpare och säljare tar upp dessa frågor tidigt i processen. Vill man som säljare undanta vissa fasta tillbehör är det fullt möjligt om parterna överenskommer om detta i kontraktet. Det är lämpligt att det som man önskar undanta framgår redan i objektsbeskrivningen, allt för att undvika missförstånd. 2013:1 konsumentinsikt 9

10 special JONAS ANDERBERG CHEFSJURIST MÄKLARSAMFUNDET Små avlopp ingen skitsak! I Konsumentinsikt Special belyser vi mer utförligt ett aktuellt ämne och Mäklarsamfundets chefsjurist reder ut de juridiska begreppen. Det finns många frågor att klara ut i samband med köp och försäljning av bostäder. Särskilt viktigt är det att man som säljare och köpare sätter sig väl in i de privatekonomiska aspekterna. När det gäller avloppsfrågor har bl a miljöaspekter bidragit till att kraven på avlopp kommer att skärpas. Detta kan innebära framtida kostnader för bostadskonsumenterna och därför ägnar vi detta nummer av Konsumentinsikt åt just avloppsfrågor. Även här utgår vi från bostadskonsumenternas egna frågor till Mäklarsamfundets Kundombudsman. Enskilda avlopp vid fastighetsöverlåtelser Vi har tänkt köpa ett hus som enligt mäklarens beskrivning har enskilt avlopp. Då jag har en bekant som för en tid sedan köpte ett fritidshus och kort efter köpet blev förelagd av kommunen att göra en mycket kostsam ombyggnad av avloppsanläggningen, undrar jag vad som gäller och var ansvaret ligger när sådant händer vid ett köp. Vi avser att bo permanent i huset. Chefsjuristen svarar: Av Miljöbalkens regler framgår att utsläpp av avloppsvatten i sig räknas som miljöfarlig verksamhet. För fastigheter med enskilt avlopp räknas fastighetsägaren som verksamhetsutövare. Enskilda avlopp kräver tillstånd För anläggande av enskilt avlopp med ansluten toalett eller för anslutande av toalett till befintlig anläggning krävs tillstånd från kommunen, medan det för anläggande av avlopp utan ansluten toalett ibland räcker att anmälan görs. Beträffande alla enskilda avlopp gäller att de skall uppfylla de krav på reningsgrad som uppställs och byggas i enlighet med det tillstånd som getts, för att få användas. Något förenklat kan sägas att ett enskilt avlopp som saknar tillstånd är olagligt och att utsläpp från en anläggning som inte uppfyller gällande krav på rening, är förbjudet. Även avlopp som tidigare fått tillstånd kan på grund av förändrade krav numer sägas inte uppfylla lagens krav. I realiteten är fler än hälften av alla enskilda avlopp i Sverige så dåliga att de inte klarar nu gällande krav på rening. Kontrollera brister i avloppet Miljönämnden i den kommun där fastigheten ligger är tillstånds- och tillsynsmyndighet för enskilda avlopp. Kommunen beviljar och för register över tillstånd och i förekommande fall anmälningar av enskilda avlopp. Kommunen kan vid konstaterad brist förbjuda fortsatt användning av befintligt avlopp och uppmana fastighetsägaren att bygga om anläggningen så den uppfyller gällande krav alternativt bygga en ny anläggning inom viss angiven tid. Vid en överlåtelse av en fastighet gäller reglerna i jordabalken. Av dessa framgår att en såld fastighet ska stämma överens med vad som följer av avtalet och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Gör den inte det föreligger ett sk faktiskt fel i fastigheten. Som fel får köparen dock inte åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet. Kan bli dyrt Den praktiska innebörden av denna köparens undersökningsplikt brukar beskrivas så att köparen får bära risken för fel som han inte känt till, men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten, medan säljaren har att svara för de icke upptäckbara, dolda felen. Någon motsvarande generell upplysningsplikt för säljaren rörande för honom kända fel, finns i egentlig mening inte. Av vikt att framhålla är dock att säljarens upplysningar om fel han känner till, alltid inverkar på ansvarsfördelning genom att en sådan upplysning medför att köparen inte kan göra gällande dolt fel i den delen. Det finns därför goda skäl för en säljare att alltid informera om de faktiska fel och andra betydelsefulla omständigheter han känner till inför en försäljning. En fastighet kan även vara behäftad med fel till följd av att ett myndighetsbeslut meddelats som medför att möjligheten att i visst avseende använda eller råda över fastigheten är inskränkt ( rådighetsfel ). Här krävs dock att beslutet utpekat den enskilda fastigheten eller en grupp fastigheter dit fastigheten kan hänföras och att beslutet meddelats vid tidpunkten för köpet (då köpekontraktet undertecknats av parterna). Avsaknad av ett positivt myndighetsbeslut, t ex ett tillstånd 2013:1 konsumentinsikt 10

11 special att anlägga avlopp, utgör i sig inte ett rådighetsfel, utan för detta krävs att myndigheten i beslut har förelagt fastighetsägaren att upphöra med eller förbjudit viss verksamhet på fastigheten. Beträffande förekomsten av rådighetsfel har köparen ingen undersökningsplikt, utan säljaren ansvarar alltid om rådigheten visar sig inskränkt. Vid ett sammanvägande av Miljöbalkens bestämmelser kring enskilda avlopp och felreglerna i jordabalken, blir frågan hur en såld fastighet med ett avlopp som saknar tillstånd eller där tillståndet är föråldrat, skall bedömas i felhänseende. Som nyss sagts rör det sig inte om ett rådighetsfel såvida fastighetsägaren inte före köpet förbjudits använda avloppet eller förelagts att åtgärda detta. Ett faktiskt fel skulle däremot kunna föreligga om avsaknaden av tillstånd inte berörts inför köpet och köparen i det enskilda fallet inte heller skulle sägas ha fog att förvänta sig att tillstånd saknas. En tänkbar infallsvinkel i den delen skulle kunna vara att en köpare alltid skulle äga rätt att förvänta sig att de anläggningar på fastigheten som är kringgärdats med särskilda krav och föreskrifter såsom rörande el, VVS och rökgångar mm också vid köpet uppfyller gällande krav. Så är dock inte fallet, utan även här måste göras en bedömning om vad köparen haft fog att förutsätta utifrån övriga omständigheter som anläggningens ålder, skick och användningssätt. Dessutom tillkommer köparens undersökningsplikt som måste vara uppfylld för att en säljare skall få ansvar för fel i fastigheten. En fullgjord undersökning torde förutsätta en kontakt med kommunen i saken och enbart om kommunen felaktigt lämnat besked att fullgott tillstånd har meddelats, skulle köparen med framgång kunna hävda dolt fel och säljaransvar. Öka tryggheten tala med kommunen Sammantaget gör en köpare som överväger att köpa en fastighet med eget avlopp, klokt i att före köpet kontrollera med kommunen att det finns erforderligt tillstånd och om så inte är fallet, ha med i sin kalkyl att en kostnad för omläggning av avloppet inom kort kan uppkomma. Förmedlas försäljningen av en fastighetsmäklare kan mäklaren hjälpa till att informera ytterligare om de gällande reglerna och också hjälpa till på vägen så att avloppet undersöks och obehagliga överraskningar kan undvikas. Jonas Anderberg Chefsjurist Mäklarsamfundet Avloppsbroschyren kan du ladda ner på under fliken Köpa/Sälja. Läs mer om oss på :1 konsumentinsikt 11