Årsredovisning. BRF STADSPARKEN I LUND 1/ / Org nr

Transkript

1 Årsredovisning BRF STADSPARKEN I LUND 1/ / Org nr Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1 Resultaträkning 7 Balansräkning 8 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 9 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter 10

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen för BRF STADSPARKEN I LUND får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Beloppen i årsredovisningen anges i hela kronor om inte annat anges. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder till nyttjande utan tidsbegränsning. Föreningen äger fastigheten Södertull 23 i Lunds kommun med 18 lägenheter. Byggnaden är uppförd Fastighetens adress är Gyllnkroks allé 19 i Lund. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Total bostadsarea: m² Årets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kr kr Fastigheten är fullvärdeförsäkrad i Länsförsäkringar i Skåne. Bostadsrättshavarna åläggs att enligt stadgarna ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg. 1

4 Styrelse Vald t.o.m. Ordinarie ledamöter Uppgift Utsedd av årsstämman Björn Wahlstedt Ordförande Stämman 2016 Mattias Malmstedt Vice ordförande Stämman 2016 Markus Sturfelt Kassör Stämman 2016 Gunilla Waever Ledamot Stämman 2016 Mari Radner Ledamot Stämman 2016 Gunilla Waever har avgått ur styrelsen på egen begäran den 11 juli 2015 p g a flytt utomlands men stöder ändock föreningens arbete i många praktiska frågor. Styrelsesuppleanter Henrik Kuusk-Jonsson Stämman 2016 Barbro Löfgren Stämman 2016 Revisorer och övriga funktionärer Ordinarie revisorer Ann-Christin Johansson Stämman 2016 Valberedning Ann-Christin Johansson Stämman 2016 Hans Lund Stämman 2016 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Årsavgifterna sänktes fr o m januari 2012 med 8%. Denna lägre årsavgift har också gällt under M h t renoveringen av hissen under 2014 samt att en viss del av det löpande underhållet, som tidigare utfördes av vissa av de boende, har lagts ut på externa leverantörer har årsavgiften fr o m 2014 höjts till samma belopp som före sänkningen ovan. Årsavgiften för 2015 uppgick i genomsnitt till 632 kr/m²/år. Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 13 tkr och planerat underhåll för 13 tkr. Fastighetens skick bedöms vara mycket gott. En underhålls- och energiplan är framtagen och denna rullas för vart år. Med hänsyn till de omfattande insatserna under förutses endast begränsade åtgärder behövas under de närmaste åren. Löpande underhåll av fastigheten (av typen fönsteroljning, stamspolning, trädgårdsunderhåll) genomförs. Föreningen har under åren utfört förbättringar och underhåll uppgående till nästan kr, dvs nästan två årsomsättningar. Föreningen sätter av till underhållsfonden enligt plan. Se även bilagan. Föreningen har utfört nedanstående större underhålls- och förbättringsåtgärder. 2

5 Tidigare utfört underhåll År Kommentar Grind 2015 Bygge av grind till soprum Hiss 2014 Maskineri samt åtgärder enligt regelverk Fönster 2013 Nya fönsterbleck till fönster mot trädgård samt målning Ny torktumlare 2013 Bygge av trädäck 2013 På innergård Trädgård 2013 Omfattande omplanering med delvis ny gräsmatta, Nya låskistor 2013 I samtliga lägenhetsdörrar Byte elskåp i vissa lägenheter 2012 Nya tvättmaskiner 2012 Ny fjärrvärmeanläggning 2012 Därtill byte av samtliga termostater samt injustering Installation av bastu 2012 Med duschkabin i f d mangelrummet Pannrum 2012 Uppfräschning Nya trädgårsmöbler 2012 Installation av vattenutkastare 2012 På framsidan av huset Cykelrum 2011 Målning samt nya cykelställ Nya stamledningar 2011 Byte elcentral 2011 Årets resultat är väsentligt bättre än föregående år främst tack vare mindre underhållskostnader. Se tabellen. Därtill är ränteläget extremt lågt. Föreningens likviditet har under året förbättrats från 78 % till 97 %. I resultatet ingår avskrivningar med 143 tkr. Exkluderas avskrivningarna blir resultatet 318 tkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens byggnader och posten påverkar inte föreningens likviditet. Miljö Föreningen använder Riksbyggens elektroniska fakturahantering vilken spar postgång och papper. Samtligt hushållsavfall källsorteras. Föreningen använder fjärrvärme, vilket är ett relativt miljövänligt uppvärmningssätt. Fastigheten förbrukar något mer energi än standarden: 146 kwh/kvm och år (2015) mot standarden 110 kwh/kvm och år. Standarden är dock satt efter en relativt nybyggd fastighet. Med hänsyn till att byggnaden är från 1936 är förbrukningen inte onormal. Fjärrvärmeanläggningen, som installerades under 2012, har resulterat i en minskning av energiförbrukningen med runt 10 % jämfört med ett normalår. Medlemsinformation Föreningens medlemsantal på bokslutsdagen uppgår till 26. Baserat på kontraktsdatum har under verksamhetsåret en överlåtelse av bostadsrätter skett (föregående år ingen). 3

6 Allmänt och framtida utveckling Från och med räkenskapsåret 2014 gäller ny god redovisningssed genom den nya normgivningen som samlats i ett antal kategoriregelverk, de så kallade K-regelverken. Förändringen innebär att synen på avskrivningar, investeringar och underhåll har förändrats. Detta kan medföra att resultat och jämförelsetal samt nyckeltal i flerårsöversikten avviker från äldre årsredovisningar. Styrelsen har antagit principen att summan av avskrivningar och avsättningar till underhållsfonden (exklusive avskrivningar på fastigheten) ska uppgå till 150 kr/kvm och år, dvs kr. Detta är ett högt belopp i förhållande till majoriteten av motsvarande föreningar i Lund. Detta belopp ska säkerställa att föreningens ekonomi är fortsatt mycket god samt att underhållet av fastigheten kan hållas på en hög nivå utan dramatiska höjningar av årsavgiften i framtiden. Styrelsen bedömer att samtliga kostnader före år 2020 för såväl underhåll, förbättringar som avsättningar till underhållsfonden kan täckas av avgifter på dagens nivå. Reservationen är om det blir en kraftig räntehöjning men även en sådan till det dubbla mot idag torde endast ge ett par procents avgiftshöjning. En viktig förutsättning för denna gynnsamma situation är dock att de boende aktivt deltar i det löpande underhållet av fastigheten. Om dessa tjänster behöver köpas in kommer avgifterna att behöva höjas i motsvarande grad. Föreningen gör extra amorteringar om kassalikviditeten överstiger kr. Föreningsstämma och styrelsemöten Föreningen har under året hållit ordinarie föreningsstämma den 15 april Styrelsen har hållit ett protokollfört sammanträde förutom en stor mängd kontakter kring praktiska frågor när behov uppstått. 4

7 Flerårsöversikt Kostnadsutveckling, räntekostnader och driftkostnader Ränta, kr/m² Driftkostnader, kr/m² Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² Resultat och ställning (tkr) Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Årets resultat Resultat före avskrivningar Resultat före avskrivning men efter avsättning till underhållsfonden Avsättning till underhållsfond kr/m² Balansomslutning Soliditet -4% -11% -6% -3% 8% Likviditet 97% 78% 129% 82% 311% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² Driftkostnader, kr/m² Driftkostnader exklusive underhåll, kr/m² Ränta, kr/m² Lån, kr/m² Årsavgiftsnivå för bostäder kr/m² samt bränsletillägg kr/m² har bostadsarea för bostadsrätter som beräkningsgrund. driftkostnad kr/m², ränta kr/m², underhållsfond kr/m² och lån kr/m² har samtliga bostadsareor + lokalareor som beräkningsgrund. 5

8 Resultatdisposition Till årsstämmans behandling finns följande underskott (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Årets ianspråkstagande av underhållsfond Summa underskott Styrelsen föreslår följande behandling av den ansamlade förlusten: Att balansera i ny räkning Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 6

9 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelseintäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter, m.m. Rörelsekostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat

10 Balansräkning Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Leverantörskulder Övriga skulder 180 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckning Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Övriga ansvarsförbindelser Inga Inga 9

12 Noter med redovisningsprinciper och tilläggsuppgifter Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen upprättas i enlighet med BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, även kallat K2-regelverket. Principerna har tillämpats från 1 januari Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. En bostadsrättsförenings ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till 0 kr. Bostadsrättsföreningar erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av kr per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten kr per småhus eller 0,75 % av taxerat värde för fastigheten Beloppen gäller inkomståret 2015 Nyligen uppförda/ombyggda bostadsbyggnader kan ha halverad fastighetsavgift upp till 5 år, eller vara helt befriade från fastighetsavgift i upp till 15 år. För lokaler betalar föreningar en statlig fastighetsskatt som uppgår till 1 % av taxeringsvärdet på lokalerna. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. 10

13 Belopp i kr om inget annat anges Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Årsavgifter, bostäder Hyror, övriga Not 2 Övriga rörelseintäkter Övriga ersättningar Rörelsens sidointäkter & korrigeringar 11-4 Inkassointäkter Not 3 Driftkostnader Reparationer Underhåll Fastighetsavgift och fastighetsskatt Försäkringspremier Kabel- och digital-tv Trädgårdsskötsel Städning gemensamma utrymmen Sotning Obligatoriska besiktningar Bevakningskostnader Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering och återvinning Not 4 Övriga externa kostnader Förvaltningsarvode IT-kostnader Juridiska kostnader Möteskostnader 493 Övriga förvaltningskostnader Kreditupplysningar 100 Telefon och porto Konstaterade förluster hyror/avgifter 2 Köpta tjänster Bankkostnader

14 Not 5 Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Byggnader Om- och tillbyggnader Inventarier och verktyg Installationer Not 6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från bank Ränteintäkter från förvaltningskonto i Swedbank 76 Ränteintäkter från likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter från hyres/kundfordringar Övriga ränteintäkter Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader för fastighetslån Övriga räntekostnader Not 8 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Standardförbättringar Årets anskaffningar Standardförbättringar Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader Standardförbättringar Årets avskrivning byggnader Årets avskrivning standardförbättringar Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Byggnader Standardförbättringar Taxeringsvärden bostäder Totalt taxeringsvärde

15 Not 9 Inventarier, verktyg och installationer Anskaffningsvärden Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer på egen fastighet Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg Installationer Årets avskrivningar Inventarier och verktyg Installationer Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Varav Inventarier och verktyg Installationer Not 10 Övriga fordringar Fastighetsavgift/skatt Skattekonto Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna ränteintäkter 19 Förutbetalda försäkringspremier Förutbetald kabel-tv-avgift Not 12 Övriga kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 30 dagar ,

16 Not 13 Kassa och bank Bankmedel Förvaltningskonto i Swedbank Not 14 Eget kapital Bundet Bundet Bundet Bundet Fritt Fritt Belopp vid årets början Disposition enl. årsstämmobeslut Reservering underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Årets resultat Vid årets slut Medlemsinsatser Underhålls- Balanserat Årets resultat fond resultat Not 15 Övriga skulder till kreditinstitut Inteckningslån Avgår nästa års amortering, (kortfristig skuld) Summa långfristiga skulder till kreditinstitut Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Årets amort. Utg. skuld SEB BOLÅN AB 1,00% SEB BOLÅN AB 1,06% SEB BOLÅN AB 1,06% SEB BOLÅN AB 1,06% Föreningen gör extra amorteringar om kassalikviditeten överstiger kr. Under nästa räkenskapsår ska föreningen amortera kr, varför den delen av skulden betraktas som en kortfristig skuld. Av den långfristiga skulden förfaller kr till betalning mellan 2 och 5 år efter balansdagen. Resterande skuld, kr, förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen. 14

17 Not 16 Leverantörskulder Reskontraförda leverantörsskulder Ej reskontraförda leverantörsskulder Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna elkostnader Upplupna vattenavgifter Upplupna värmekostnader Upplupna kostnader för renhållning Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyresintäkter och årsavgifter Lund Björn Wahlstedt Mattias Malmstedt Markus Sturfelt Mari Radner Vår revisionsberättelse har lämnats Ann-Christin Johansson 15

18 Ordlista Anläggningstillgångar Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med ev. mark och byggnader. Ansvarsförbindelser Åtagande för föreningen, som inte finns med bland skulderna i balansräkningen. Borgensförbindelse är exempel på ett sådant åtagande. Avskrivning Kostnaden för inventarier fördelas över flera år. Normal avskrivningstid för maskiner och inventarier är fem år och den årliga avskrivningskostnaden blir då 20 procent av anskaffningsvärdet. Balansräkning Visar föreningens ekonomiska ställning vid verksamhetsårets slut. Den ena sidan av balansräkningen (den s.k. aktivsidan) visar föreningens tillgångar (kontanter, fordringar, fastigheter, inventarier m.m.) Den andra sidan av balansräkningen (den s.k. passivsidan) visar finansieringen, d.v.s. hur tillgångarna finansierats (genom upplåning och eget kapital). Verksamhetens resultat (enligt resultaträkningen) påverkar det egna kapitalets storlek (föreningens förmögenhet). Bränsletillägg En separat avgift som föreningen kan ta ut och som skall motsvara kostnaderna för uppvärmningen av föreningens hus. Bränsletillägget fördelas efter varje lägenhets storlek eller annan lämplig fördelningsgrund och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Ekonomisk förening En företagsform som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att bedriva någon form av ekonomisk verksamhet. Folkrörelse En sammanslutning som arbetar för att främja ett gemensamt intresse bland medlemmarna. En folkrörelse har en utvecklad idé om hur samhället bör utvecklas, man bildar opinion, arbetar demokratiskt och utan vinstintresse. En folkrörelse har stor anslutning, geografisk spridning och medlemskapet är frivilligt. Fond för inre underhåll En fond, som i de fall den finns, är bostadsrättshavarnas individuella underhållsfond och medel i fonden disponeras av bostadsrättshavaren för underhåll och förbättringar i respektive lägenhet. Den årliga avsättningen påverkar föreningens resultaträkning som en kostnad. Fondbeloppet enligt balansräkningen visar summan av samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Uppgift för den enskilde bostadsrättshavaren lämnas i samband med aviseringen varje kvartal. Fond för yttre underhåll Enligt föreningens stadgar skall en årlig avsättning göras till föreningens gemensamma underhållsfond. Fonden får utnyttjas för större yttre reparations- och underhållsarbeten. Kostnadsnivån för underhåll av föreningens fastighet (långsiktig underhållsplan ska finnas) och behovet att värdesäkra tidigare fonderade medel, påverkar storleken på det belopp som avsätts. Förlagsinsats Förlagsinsats är en kapitalinsats som ickemedlemmar tillför en ekonomisk förening. Genom förlagsinsatser kan föreningen skaffa kapital utan att behöva ta in nya medlemmar. Förlagsinsatser har en mellanställning mellan skulder och eget kapital. Den som har en förlagsinsats har en efterställd fordran på föreningen. Skulle föreningen gå i konkurs/likvideras får man bara återbetalning efter att alla andra fordringsägare fått betalt, om det finns pengar kvar. För varje förlagsinsats måste föreningen utfärda ett förlagsandelsbevis. Förvaltningsberättelse Den del av årsredovisningen som i text förklarar och belyser ett avslutat verksamhetsår. I förvaltningsberättelsen redovisas bl.a. vilka som haft uppdrag i föreningen och årets viktigaste händelser. 16

19 Interimsfordringar Interimsfordringar är av två slag, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter. Om en förening betalar för t.ex. en försäkring i förväg så är det en förutbetald kostnad. Man kan säga att föreningen har en fordran på försäkringsbolaget. Denna fordran sjunker för varje månad försäkringen gäller och vid premietidens slut är den nere i noll. Upplupna intäkter är intäkter som föreningen ännu inte fått in pengar för, t ex ränta på ett bankkonto. Interimsskulder Interimsskulder är av två slag, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. Om föreningen får betalning i förskott för en tjänst som ska löpa en tid kan du se detta som en skuld. En vanlig förutbetald avgift är hyra/avgift som vanligtvis betalas en månad i förskott. Upplupna kostnader är kostnader för tjänster som föreningen har konsumerat men ännu inte fått faktura på. En vanlig upplupen kostnad är el, vatten och värme som faktureras i efterskott. Kortfristiga skulder Skulder som föreningen betalar inom ett år. Om en fond för inre underhåll finns räknas även denna till de kortfristiga skulderna men det är inte troligt att samtliga medlemmar under samma år använder sina fonder. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig likviditet bedöms genom förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder. Om omsättningstillgångarna är större än de kortfristiga skulderna brukar man anse att likviditeten är god. God likviditet är %. Långfristiga skulder Skulder som föreningen betalar först efter ett eller flera år. I regel sker betalningen löpande över åren enligt en amorteringsplan. Resultaträkning Visar i siffror föreningens samtliga intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Om kostnaderna är större än intäkterna blir resultatet en förlust. I annat fall blir resultatet en vinst. Bland kostnaderna finns poster som inte motsvarats av utbetalningar under året t.ex. värdeminskning på inventarier och byggnader eller avsättningar till fonder i föreningen. Kostnaderna är i huvudsak av tre slag; kapitalkostnader, underhållskostnader och driftskostnader. Ordinarie föreningsstämma beslutar hur verksamhetsårets resultat ska behandlas. Skuldkvot Övriga skulder till kreditinstitut dividerade med summa rörelseintäkter. Ger ett mått på hur skuldtyngd föreningen är, d.v.s. föreningens möjlighet att hantera sina skulder. Ett tal under 5 anses vara bra. Ett tal över 15 gör föreningen räntekänslig. Soliditet Föreningens långsiktiga betalningsförmåga. Att en förening har hög soliditet innebär att den har stort eget kapital i förhållande till summa tillgångar. Motsatt innebär att om en förening har låg soliditet är det egna kapitalet litet i förhållande till summa tillgångar, dvs att verksamheten till stor del är finansierad med lån. God soliditet är 25 % och uppåt. Ställda säkerheter Avser i föreningens fall de säkerheter, i regel fastighetsinteckningar, som lämnats som säkerhet för erhållna lån. Värdeminskning av fastigheten Avskrivning av föreningens fastighet på grund av ålder och nyttjande. Den årliga avskrivningen påverkar resultaträkningen som en kostnad. I balansräkningen visas den totala avskrivningen som gjorts sedan föreningens bildades. Årsavgift Medlemmarnas årliga tillskott av medel för att användas till den löpande driften och de stadgeenliga avsättningarna. Årsavgiften är i regel fördelad efter bostadsrätternas grundavgifter och skall erläggas månadsvis av föreningens medlemmar. Årsavgiften är föreningens viktigaste och största inkomstkälla. Årsredovisning Redovisningen styrelsen avger över ett avslutat verksamhetsår och som skall behandlas av ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen skall omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och revisionsberättelse. 17

20 BRF STADSPARKEN I LUND Årsredovisningen är upprättad av styrelsen för BRF STADSPARKEN I LUND i samarbete med Riksbyggen Riksbyggen arbetar på uppdrag från bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsservice samt fastighetsutveckling. Årsredovisningen är en handling som ger både långivare och köpare bra möjligheter att bedöma föreningens ekonomi. Spara därför alltid årsredovisningen. RIKSBYGGEN: tel

21 Brf Stadsparken i Lund Bostadsrättsföreningen Stadsparken i Lund Organisationsnummer Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret

22 Brf Stadsparken i Lund Inledning Styrelsen vill i denna bilaga till årsredovisningen per närmare beskriva vilka åtgärder som genomförts under året samt hur dessa hanterats i årsredovisningen. Här förklaras hur avsättningar till underhållsfond relaterar till avskrivningar och amorteringar och vidare redovisas ett antal nyckeltal för detta och tidigare år. Därtill finns information om diverse andra frågor. Ekonomin Styrelsen har under verksamhetsåret fortsatt agera efter vad som beslutades efter de grundläggande genomgångarna av såväl föreningens ekonomi som fastighetens skick som gjordes under Föreningens ekonomi är mycket god. Föreningen byggde under tiden 2005 t o m 2010 upp en hög likviditet som delvis användes för förbättringar och underhåll och delvis till oregelbundna, större amorteringar. Samtidigt höjdes årsavgifterna med schablonbelopp utan egentlig koppling till en övergripande, långsiktig ekonomisk plan med förbättrings- och underhållsåtgärder. Föreningen har genomfört ett stort antal förbättrings- och underhållsåtgärder under tiden Dessa har finansierats huvudsakligen genom lån men även delvis genom underhållsfonden. Avgifterna har anpassats till hur åtgärderna skrivs av respektive direktbetalas. Avgifterna har inte höjts sedan Grundprincip 2011 antog styrelsen den mycket viktiga grundprincipen att varje år ska bära sina kostnader för driften samt, än viktigare, förbrukningen av fastigheten. Avsättningar till underhållsfond Frågan om avsättning till underhållsfond har diskuterats i detalj och styrelsen har begärt råd från erfarna revisorer med specialitet bostadsrättsföreningar och Riksbyggen om såväl formell som praktisk hantering av frågan. Lagstiftningen kräver att medlemmarna i en bostadsrättsförening ska, utöver de rena driftskostnaderna som värme, el, städning, trädgårdsunderhåll, etc, även betala för förbrukningen av fastigheten. Underhållskostnaderna tillsammans med avskrivningarna utgör redovisningsmässigt denna förbrukning. En principiell bedömning om en förenings avgifter är tillräckliga för att också täcka förbrukningen följer en schablon, som är vedertagen av revisorer som aktivt arbetar med bostadsrättsföreningar. Beloppen är avrundade. *) Schablon kr/kvm och år Vår förening verkliga belopp kr/år för 2015 Vår förening kr/kvm 2015 (1 324 kvm) Vår förening verkliga belopp kr/år för 2014 Vår förening kr/kvm 2014 (1 324 kvm) Avgifter Drift Räntor Restpost**) Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 1 (7)

23 Brf Stadsparken i Lund *) Från och med räkenskapsåret 2014 gäller en ny, s k god, redovisningssed genom den nya normgivningen K-regelverket (de s k K2/K3). Förändringen innebär att synen på avskrivningar, investeringar och underhåll har förändrats. Detta kan medföra att resultat och jämförelsetal avviker från äldre årsredovisningar. **) Restposten är låg för Det beror i huvudsak på att 50 % av kostnaderna för renoveringen av hissen har tagits som driftskostnad. Denna kostnad är stor ( kr) och påverkar driftskostnaderna med 182 kr/kvm. Därtill kommer att redovisningen delvis ändrats enligt K-regelverket. Resonemanget nedan är delvis föråldrat m h t det ny K-regelverket vad gäller beloppen, men principien som sådan är fortfarande gällande. Schablonmässigt brukar man anse att om restposten är mindre än 100 kr/kvm och år så betalar inte nuvarande boende för sin förbrukning av fastigheten. Restposten ska dels täcka avsättningen till underhållsfonden och dels avskrivningarna. Fördelningen mellan dessa två poster kan variera mellan föreningar på så sätt och en förening med låga avskrivningar kan ha en högre avsättning till underhållsfonden och tvärtom. Om restposten är mycket stor, dvs om avgifterna är höga, betalar alltså dagens boende för framtida boende. Om restposten är mycket liten, dvs om avgifterna är låga, förbrukar alltså dagens boende fastigheten på ett sätt som framtida boende får betala för i form av högre avgifter för att täcka nödvändigt, kommande underhåll. Styrelsen gjorde en allmän undersökning under mars månad 2013 via Hemnet, och där presenterade årsredovisningar från bostadsrätter till salu, hur motsvarande föreningar i Lund sätter av till avskrivningar + underhållsfond. (Med "motsvarande föreningar" avses föreningar med mellan 10 och 30 lägenheter och byggår ) Föreningarna sätter av mellan 70 och 115 kr/kvm och år. Nyare föreningar med byggår från 1970 och framåt är oftast betydligt större ( lägenheter). I dessa fall är avsättningarna kr/kvm och år. Normalt sätts en standarddel av taxeringsvärdet (0.3 % av taxeringsvärdet) av till underhållsfonden utan direkta kopplingar till avskrivningar. Siffrorna är generella och baserade på ett relativt litet underlag, men är trots detta ganska entydiga. Styrelsen har beslutat att för 2012 och åren framledes sätta av motsvarande 150 kr/kvm och år till avskrivningar + underhållsfond. Avskrivningen på byggnaden är inte inräknad i detta belopp. Detta motsvarar kr per år (1 324 kvm). Denna avsättning ligger alltså över samtliga motsvarande föreningar och även i den högre delen för nyare föreningar. Som jämförelse kan nämnas att 0.3 % av taxeringsvärdet ( kr) för föreningens fastighet är kr. Årets avsättning till underhållsfonden är kr vilket är nästan samma belopp som det schablonmässiga ovan och t o m litet högre. Styrelsen gör därför bedömningen att avsättningarna är tillräckliga och väl täcker de boendes förbrukning av fastigheten. Till detta ska också läggas att fastighetens allmänna skick bedöms vara mycket gott. (Se även underhållsplanen.) Övriga nyckeltal (kronor) Ytan kvm Årsavgift/kvm Fastighetslån/kvm Räntekostnader/kvm Fjärrvärmekostnad/kvm Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 2 (7)

24 Brf Stadsparken i Lund Elkostnad/kvm Total energiförbruking (MWh) Vattenkostnad/kvm Årsavgifter Årsavgifterna sänktes fr o m januari 2012 med 8%. Denna lägre årsavgift har också gällt under M h t renoveringen av hissen under 2014 samt att en viss del av det löpande underhållet, som tidigare utfördes av vissa av de boende, har lagts ut på externa leverantörer har årsavgiften fr o m 2014 höjts till samma belopp som före sänkningen ovan. Med hänsyn till den goda ekonomin och fastighetens goda skick bedöms inga avgiftshöjningar behövas inom de närmaste åren. Det innebär att årsavgiften blir 634 kr/kvm och år fr o m Utfall och prognos Föreningen genomförde många underhålls- och förbättringsåtgärder under åren Åtgärderna har finansierats genom nya lån och löpande årsavgifter (uttag ur underhållsfonden). Kostnaderna för fjärrvärme och el svarar mot ca 25 % av föreningens totala omsättning. Den nya fjärrvärmeanläggningen har hittills gett en besparing på ca 10 % (korrigerat mot ett s k normalår) vad gäller energiförbrukningen. Besparingen tycks stabil vilket innebär att den nya anläggningen i stort sett betalar sig själv under den planerade ekonomiska livslängden (15 år). M h t att många förbättringar genomförts och underhållsfonden ännu inte har byggts upp, då den utnyttjats maximalt under senare år, har tidigare års rörelseresultat blivit negativa. Med hänsyn till att inga större förbättrings- och underhållsåtgärder har utförts under 2015 samt att ränteläget är extremt lågt har föreningen nått ett stort positivt rörelseresultat (21 % av omsättningen). Ett positivt rörelseresultat när åtgärderna slutförts förutsades också av styrelsen i samband med att de omfattande åtgärderna påbörjades. Ett positivt rörelseresultat förutses också för Föreningen har ett relativt stort negativt balanserat resultat från de år då stora förbättrings- och underhållsåtgärder utfördes ( ). Årets resultat är kraftigt positivt. M h t de bedömda låga behoven av förbättringar och underhåll samt ett bibehållet relativt lågt ränteläge kommer föreningen med stor sannolikhet att nå relativt stora positiva resultat även de närmaste åren. Det innebär att det balanserade resultatet blir positivt inom några år. Så länge föreningens likviditet är god innebär det negativa balanserade resultatet inget problem för föreningen. Enligt prognosen så kommer föreningen, även med bibehållna årsavgifter, att åter öka sin likviditet. Amorteringar av lånen för förbättringar görs i samma, eller något snabbare, takt som motsvarande avskrivningar. Om föreningens likviditet överstiger ca kronor görs extra amorteringar. Styrelsen bedömer att samtliga kostnader före år 2020 för såväl underhåll som eventuella förbättringar kan täckas av existerande likvida medel, framtida avgiftsintäkter och avsättningar till underhållsfond utan att nya lån behöver tas upp. Notera att likviditeten avses hållas under kronor, vilket innebär att en snabbare amortering än motsvarande avskrivningar i praktiken är en likviditetsförstärkning. Styrelsen bedömer att inga avgiftshöjningar behövs inom de närmaste åren under förutsättning att inte energipriserna och/eller räntorna rusar kraftigt i höjden. Detta förutsätter också att de boende i stor utsträckning själva sköter det löpande underhållet av fastigheten, trädgården m m. Genom noggrann uppföljning av ekonomin kan styrelsen anpassa årsavgifterna enligt principerna ovan. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 3 (7)

25 Brf Stadsparken i Lund Förbättringar, underhåll och direkta kostnader En förbättring är, som ordet visar, en åtgärd som är ny i meningen att resultatet av den inte funnits tidigare och som "förbättrar" för de boende och/eller fastighetens skick och i praktiken dess värde. En förbättring kan bokföringsmässigt hanteras med avskrivningar, dvs kostnaderna delas upp på det antal år som åtgärden kan anses ha ekonomisk livslängd. Den praktiska livslängden kan vara betydligt längre, men en försiktighetsprincip används. Styrelsen har antagit principen att amortera lån som tagits för förbättringar i samma takt som respektive avskrivningar. Det gör att inga kostnader (i form av amorteringar) skjuts på framtiden bortom den ekonomiska livslängden och som därmed skulle drabba framtida boende. Ett bra exempel på förbättringar från 2013 är bygget av ett trädäck i hörnet av trädgården på baksidan. Underhåll är, som ordet visar, en åtgärd som bibehåller nyttan för de boende och/eller fastighetens skick, dvs förbrukningen av fastigheten ska kompenseras med dessa åtgärder. Kostnader för underhåll bokförs under löpande räkenskapsår och belastar alltså resultatet fullt ut. Principiellt ska underhåll kunna täckas av medel från underhållsfonden. Om stort underhåll har utförts under ett år används hela underhållsfonden och det kan uppstå en bokföringsmässig förlust. En sådan förlust under ett sådant år är riskfri under förutsättning av föreningens likviditet är god och att det fortsättningsvis sätts av till underhållsfonden enligt planen. Ett bra exempel på underhåll från 2013 är inköpet av en ny torktumlare. En sådan bokföringsmässig förlust uppstod t ex under 2014 p g a de stora kostnaden för renoveringen av hissen. Direkta kostnader är övriga löpande kostnader typ städning, förbrukningsartiklar etc. Åtgärder i trädgården av typen nya buskar och planteringar måste hanteras som direkta kostnader även om de har en lång livslängd. Det är förstås ofta svårt att exakt i varje enskilt fall avgöra vad som är en underhållsåtgärd och vad som är en förbättring. Det innebär att en åtgärd kan fördelas mellan förbättring och underhåll. Styrelsen har under de senaste åren vidtagit följande väsentliga förbättringar och underhållsåtgärder och i tabellen nedan har en rimlig fördelning mellan dessa två slag används. Åtgärd 2014 Kostnad kr Kommentar Renovering och förbättring av hissen % anses som underhållsåtgärd. 50 % anses som förbättring. Summa Åtgärd 2013 Kostnad kr Kommentar Nya fönsterbleck på baksidans fönster % anses som förbättring. Trädäck på baksidan % anses som förbättring. Diverse åtgärder i trädgården på baksidan % anses som direkt kostnad. Ny torktumlare % anses som underhållsåtgärd. Nya låskistor % anses som underhållsåtgärd. 50 % anses som förbättring. Summa Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 4 (7)

26 Brf Stadsparken i Lund Åtgärd 2012 Kostnad kr Kommentar Nya elskåp i vissa lägenheter % anses som underhållsåtgärd. 30 % anses som förbättring. Nya tvättmaskiner % anses som underhållsåtgärd. Ny fjärrvärmeanläggning. Byte av samtliga termostater. Injustering av hela % anses som underhållsåtgärd. 30 % anses som förbättring. värmeanläggningen. Bastu samt vattenutkast på framsidan % anses som förbättring. Uppfräschning av pannrum m m i källaren % anses som underhållsåtgärd. Nya trädgårdsmöbler % anses som förbättring. Summa Åtgärd 2011 Kostnad kr Kommentar Nya cykelställ i cykelrum % anses som underhållsåtgärd. Målning av cykelrum % anses som underhållsåtgärd. Nya stamledningar och byte av elcentral % anses som underhållsåtgärd. Summa Summa Föreningen gör s k komponentavskrivning, dvs varje förbättring bedöms för sig och får sin egen avskrivningstid. I tabellen nedan framgår hur lång tid respektive förbättring skrivs av på och beloppen för vart år. Därtill finns den schablonmässiga avskrivningen av kr per år för åtgärder gjorda t o m Bakgrunden till denna avskrivning har redovisats i detalj i årsredovisningen för Löpande förvaltning Styrelsen avslutade inför 2013 avtalen med Riksbyggen avseende fastighetsunderhåll och jourtjänst. Nya entreprenörer har kontrakterats med korta uppsägningstider för vissa delar av underhållet. Vissa av de boende har i praktiken skött övriga delar av det löpande underhållet. De boende har också tagit över jourtjänsten efter genomgångar och demonstrationer av hur möjliga akuta händelser ska hanteras av den som först upptäcker något som akut måste åtgärdas. Styrelsen har, efter jämförelser med andra alternativ, förlängt avtalet med Riksbyggen avseende den ekonomiska förvaltningen, vilket i praktiken innebär debitering av avgifter, betalning av fakturor, uppföljningsverktyg via en s k "kundweb" samt biträde vid upprättadet av basdelen av årsredovisningen o dyl. Tjänsten löper på två år fr o m 1 januari 2014 och därefter med ett års uppsägningstid. Hemsida Styrelsen har tagit fram en enkel hemsida med grundläggande information om föreningen, dess byggnad och lägenheter. Här finns även årsredovisningar och andra planeringsdokument. Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 5 (7)

27 Brf Stadsparken i Lund Resultatjusteringar för verksamhetsåret 2015 Följande större åtgärder har föreningen genomfört under åren och som hanteras genom komponentavskrivning. Dessa kostnader ska fördelas vad gäller avskrivningar resp direkta kostnader så att de följer god redovisningssed samt föreningens ekonomiska principer. SLUTLIG 12 mars BW Åtgärd Belopp Fördelning Direktkost Avskrivn- Avskrivn Avskrivn- Direkt Avskrivn 2015 belopp antal år belopp/år Avskrivning under åren Avskrivning på byggnader a Torkanläggningen b Byte av elskåp i vissa lägenheter % 30% Ny fjärrvärmeanläggning. Byte av samtliga termostater. Injustering av hela c värmeanläggningen % 30% d Bastu samt vattenutkast på framsidan % e Nya trädgårdsmöbler % f Trädäck % g Fönsterbleck % h Nya låskistor % 50% i Hiss % 50% j Avskrivningar enligt tidigare Tidigare gjorda standardförbättringar under åren (enligt 2011 års redov.) Summor Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 6 (7)

28 Brf Stadsparken i Lund etc a b c d e f g h i j Bilaga till årsredovisning för räkenskapsåret Sidan 7 (7)