Detaljplan för område vid SLÅNBÄRSVÄGEN, Bollstanäs

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret inbjuder till samråd av Detaljplan för område vid SLÅNBÄRSVÄGEN, Bollstanäs Planen syftar till att ge möjlighet för etablering av småindustri-, kontors-, handels- eller lagerverksamhet, samt planläggning av angränsande parkmark. Verksamheten får inte vara störande eller medföra risker för omgivningen. Befintlig yta för bostadsparkering förläggs inom kvartersmark. Utbyggnad och gestaltning av verksamheter och bebyggelse ska ske så att gaturummen längs Breddenvägen stärks. Avskärmande vegetation föreslås finnas i områdets norra del mot Breddenvägen och södra del mot Slånbärsvägen. Samrådstid 7 september 12 oktober 2010

2 Samrådshandling augusti 2010 Detaljplan för område vid Slånbärsvägen i Bollstanäs PLANBESKRIVNING Handlingar Plankarta med bestämmelser Denna planbeskrivning Genomförandebeskrivning PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att ge möjlighet för etablering av småindustri-, kontors-, handels- eller lagerverksamhet, samt planläggning av angränsande parkmark. Verksamheten får inte vara störande eller medföra risker för omgivningen. Befintlig yta för bostadsparkering förläggs inom kvartersmark. Utbyggnad och gestaltning ska ske så att gaturummen längs Breddenvägen stärks. Plats ska finnas för vegetation och träd mellan Breddenvägen och ny bebyggelse, och träd i områdets södra delar mot Slånbärsvägen ska sparas. PLANENS ÖVERENSSTÄMMELSE MED HUSHÅLLNINGS- REGLERNA I MILJÖBALKEN Förslaget är förenligt med miljöbalkens (MB) 3 kap avseende lämplig användning av mark och vatten samt 5 kap miljökvalitetsnormer. Något riksintresse enligt 4 kap berörs inte. 2(14)

3 PLANDATA Läge och avgränsning Planområdet ligger cirka en halv kilometer öster om Breddens trafikplats vid E4:an, i förlängningen av Infra City-området. Planområdet omfattas av del av Grimsta 51:1 samt Grimsta 51:3 och avgränsas i norr av Breddenvägen, i öster av Grimstavägen och i söder av Slånbärsvägen. Planområdets läge. Areal Planområdet omfattar cirka m². Markägoförhållanden Del av Grimsta 51:1 ägs av Upplands Väsby kommun och Grimsta 51:3 ägs av Brf Grimstaby. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Enligt gällande översiktsplan (strategisk kommunplan) antagen av kommunfullmäktige i december 2005 är området inte preciserat för någon speciell utveckling. 3(14)

4 Detaljplan Planområdet omfattas av detaljplan 121, fastställd och detaljplan 188, fastställd Markanvändning inom planområdet anges som allmän platsmark samt tillfart och parkeringsområde. Gällande markanvändning. Program för planområdet Planen är av ringa allmänt intresse varför ett program inte anses nödvändigt. Kommunala beslut i övrigt Den 19 mars 2008 beslöt kommunstyrelsen på förslag av plan- och miljöutskottet att ge byggnadsnämnden och dess förvaltning i uppdrag att pröva området för verksamheter i en detaljplaneprocess. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vatten Området idag Området domineras idag av höga slyridåer med främst tall, björk och sälg som har växt upp. I öster finns en parkering tillhörande bostadsrättsföreningen i Grimstaby. Övrig mark består av gatumark samt öppen gräsyta. 4(14)

5 Fotot visar hur planområdet ser ut idag. Området idag från Breddenvägen. Yt- och grundvatten Den 16 december 2009 fastställdes åtgärdsprogram och förvaltningsplan samt miljökvalitetsnormer för alla yt- och grundvattenförekomster i Norra Östersjöns vattendistrikt. Besluten är fattade med stöd av EU:s ramdirektiv för vatten och förordningen (2004:660) om förvaltning av kvaliteten på vattenmiljön. Det grundläggande målet för vatten är att god vattenstatus ska uppnås år 2015, utom i de vattenförekomster som har medgetts förlängd tidsfrist. För ytvattenförekomsterna i Upplands Väsby har en förlängd tidsfrist till 2021 bedömts rimlig för att klara god ekologisk status, utom för Verkaån som redan idag uppnår god status. Samtliga vattenförekomster utom Fysingen ska klara god kemisk status till Statusklassningen av kvaliteten i vattenmiljön i sjön Fysingen anger måttlig ekologisk status och uppnår ej god kemisk status. Fysingen har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk ytvattenstatus med avseende på en specifik förorening (tributyltenn). Grundvattenförekomsten Stockholmsåsen Upplands Väsby uppfyller god kvantitativ 5(14)

6 status idag, men har förlängd tidsfrist till 2021 för att klara god kemisk status med avseende på klorid. Ingen vattenkvalitet får försämras. Arbetet med att uppnå god status på yt- och grundvatten måste ske brett med åtgärder mot bland annat föroreningar från trafik. Miljökvalitetsnormen är även styrande vid fysisk planering. Den planerade exploateringen får inte försvåra möjligheterna att med olika åtgärder uppnå god vattenstatus. I denna detaljplan är hanteringen av dagvattnet, inklusive snöhantering, och skyddet av grundvattnet de insatser som är av störst betydelse för att uppnå god vattenstatus. Åtgärder redovisas i denna detaljplan och dess genomförande bedöms inte försvåra uppfyllandet av miljökvalitetsnormerna för vatten. Upplands Väsby kommun ingår i Oxunda vattensamverkan och har anslutit sig till den dagvattenpolicy som är framtagen för avrinningsområdet. Dagvattenpolicyn följer väl de ambitioner som följer av vattendirektivet för att skydda yt- och grundvatten och inte rubba vattenbalanser. Dagvattenavledning från aktuellt planområde sker via en bergtunnel som mynnar i närheten av Breddens industriområde i Sollentuna kommun och slutligen till Norrviken. Hanteringen av dagvatten är beskriven under rubriken Dagvatten på sidan 10. Skydd av grundvatten Planområdet ligger i dagsläget inte inom något skyddsområde för grundvattentäkt, men är beläget inom en föreslagen gemensam tertiär skyddszon (observationszon) för de två grundvattentäkterna Jästbolaget och Rotsunda i Sollentuna kommun samt Hammarby och Löwenströmska i Upplands Väsby kommun. Förslaget prövas för närvarande av Länsstyrelsen och är ännu inte fastställt. Föreslagna skyddsföreskrifter för grundvattentäkt (tertiär zon) kommer att gälla inom hela planområdet under både byggnations- och drifttid. Hänsyn till grundvattentäkt ska tas vid anläggningen av utemiljön och uppförandet av byggnader. Skyddsföreskrifterna kan bland annat komma att innebära särskilda byggtekniska krav samt bli avgörande för var det är möjligt att tillämpa bestämmelsen om icke hårdgjorda ytor. I samband med bygglov ska grundvattennivån på fastigheten redovisas. Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk utredning har utförts av WSP genom Göran Bard (Upplands Väsby kommun, Slånbärsvägen, PM. Översiktlig geoteknisk utredning, Planeringsunderlag, ) vilken visar att jorden inom det aktuella området består av lera ovan friktionsjord på berg. Ställvis förekommer fyllning ovan lera. Leran består överst av ett cirka 1-2,5 meter tjockt lager av sant, silt och torrskorpslera. Därunder finns ett 0 till cirka 6 meter tjockt lager av varvig och mycket lös till lös lera. Lerans egenskaper undersöktes år 1974 och dess oreducerade skjuvhållfastighet varierade då mellan 12 och 18 kpa. Leran var konsoliderad för en grundvattenyta cirka 3,5 meter under markytan. Utförda grundvattenutredningar (från 1974 och 2009) visar en grundvattennivå på 2-3 meter under marknivån. Grundvattenytan kan förväntas variera med årstid och nederbörd. För byggnader inom området med förekomst av lös lera bedöms preliminärt pålgrundläggning och fribärande golv (jorddjup troligen upp till ca 8) bli aktuellt. Inom delar där sand, silt och torrskorpelagret vilar direkt på friktionsjord kan lättare byggnader grund- 6(14)

7 läggas på plattor. För tyngre byggnader erfodras troligen urskiftning eller grundläggning på plintar nedförda till friktionsjorden. Föroreningar Några kända föroreningar finns inte inom planområdet. Radon Området har eventuell hög risk för markradon (förekomst av ändmoräner). Riktvärdet är 200 Bq/m3 för nya arbetsplatser, vilket inte får överskridas. En mer detaljerad undersökning av områdets markradonsituation ska redovisas vid bygglovsansökan. Om sådan undersökning inte genomförs ska byggnaderna uppföras radonsäkra. Fornlämningar Några kända fornlämningar finns inte inom planområdet. Bebyggelse Området ligger i mötet mellan det storskaliga, trafik- och verksamhetsdominerade InfraCity-området i väster och de mer småskaliga bostadsområdena i Grimstaby och Bollstanäs. Karaktärerna möts i höjd med Råbäcksvägen. Öster om planområdet ligger Grimstaby, ett kulturhistoriskt intressant bostadsområde utbyggt under 1970-talet. Bebyggelsen har getts en identitet genom sin egenartade utformning med kringbyggda gårdar placerade på ömse sidor om en bygata. Huskropparna har delats upp, varierar i höjd och är förskjutna i sidled. Snickerier och färgsättningar understyrker variationen i gestaltningen. Planförslaget föreslås möjliggöra industri-, kontors-, handels-, eller lagerändamål med byggrätt på 3000 m 2 BYA och en högsta nockhöjd på 33 meter ovan nollplanet. Nockhöjden möjliggör två våningar i förhållande till lägsta marknivå och motsvarar utbyggnadsmöjligheterna i angränsande planer för verksamheten vid Råbäcksvägen och bostadsbebyggelsen i Grimstaby. Med hänsyn till områdets närhet till bostäder får tillkommande verksamheter inte vara störande eller medföra risker för omgivningen. Den befintliga bostadsparkering, tillhörande bostadsrättsföreningen i Grimstaby i planområdets östra del, får fortsättningsvis utgöra parkeringsplats åt bostadsområdet. Inom kvartersmarken för bostadsparkering möjliggör planförlaget utbyggnad av garage och carport med en högsta nockhöjd på 28,5 meter ovan nollplanet. Gestaltning Bebyggelsemiljön ska bidra till en god helhetsbild och utformas med hänsyn till gaturummet längs Breddenvägen och omkringliggande bebyggelse. Ny bebyggelse inom planområdet ska i första hand placeras med fasadliv utmed Breddenvägen för att ge en förstärkande avgränsning av gaturummet. Den något indragna placeringen motsvarar omgivande bebyggelses placering längs gatan. Utformning av bebyggelsen ska ske med hög arkitektonisk kvalitet, där proportioner, takutformning, färg samt materialval har stor betydelse. Ny bebyggelse ska i skala relatera till bebyggelsen i Grimstaby som är ett arkitektoniskt kännemärke i Upplands Väsby, men också till den större skalan som t ex bilhallen som ligger på andra sidan Breddenvägen. Utformningen av ny bebyggelse bör bidra till att stärka entrén till Grimstaby samt att utformning av fasad mot Breddenvägen ska ske 7(14)

8 med en variation längs gaturummet utan stora monotona fasadpartier. Exempelvis kan en långstreckad fasadlinje delas upp och veckas för att bryta upp fasaden i mindre delar och undvika en alltför lång monoton fasadskiva. Parkering och ytor för vegetation avses placeras i områdets södra del i anslutning till områdets infart. Illustrationerna nedan visar exempel på utformning av markanvändningen. Längs Slånbärsvägen föreslås avskärmande vegetation mellan verksamhet och befintliga bostäder. Vegetationen innebär också att naturkaraktären längs gatan behålls. Skyltning och belysning ska anpassas till byggnadsgestaltningen. Skyltar som är blinkande eller på annat sätt föränderliga är inte tillåtna med hänsyn till boende och trafiksäkerheten längs Breddenvägen och Grimstavägen. För att undvika större tomma ytor, så som exempelvis parkerings- och körytor, kan träd planteras som dels delar upp ytan i mindre delar, dels skapar volym på platsen. Vid vegetation i anslutning till in- och utfarter ska hänsyn tas till trafiksäkerhet och goda siktförhållanden. I. Exempel på större kontorsbyggnad, BYA 1900m2, 3800 m2 BTA. II. Exempel på lagerbyggnad, BYA 3000 m2, 3000 m2 BTA. 8(14)

9 III. Exempel på byggnader, BYA m2, m2 BTA. Tillgänglighet I kommunens handikappsplan finns ett övergripande mål att samhället ska göras tillgängligt för alla och tillförsäkra personer med funktionsnedsättning jämlikhet och delaktighet. Krav på tillgänglighet finns reglerat i Boverkets byggregler. Gator och trafik Kollektivtrafik Området trafikeras av bussar mot Upplands Väsby station, Kista, Rotebro, Bollstanäs, Täby centrum samt nattbuss mellan Stockholm och Upplands Väsby. Gång- och cykeltrafik Gång- och cykeltrafik sker idag på Slånbärsvägen, vilken även nyttjas som skolväg. Upptrampade stigar visar att gående idag sneddar över planområdet och korsar Breddenvägen i höjd med Råbäcksvägen. Planens genomförande innebär att gående fortsättningsvis hänvisas till Slånbärsvägen. Biltrafik Området gränsar mot Breddenvägen vilken trafikeras av ca 8500 fordon/vardagsmedeldygn. Slånbärsvägen har bärighetsklass 2, vilket motsvarar tillräckligt hög bärighet för avsedd funktion för vägen. Angöring till fastigheten sker via Slånbärsvägen. Planen reglerar utfartsförbud mot Breddenvägen och Grimstavägen. Biltrafik föreslås som en slinga genom tomten med angöring till lastplatser och parkeringsplatser. In- och utfarter sker via Slånbärsvägen. Skulle två fastigheter bildas kan separata angöringsplatser anläggas, alternativt samordnas genom en slinga genom området. 9(14)

10 Parkering Parkeringsbehovet för tillkommande verksamheter ska lösas inom kvartersmark. För utformning av parkeringsytor se Gestaltning sidan 7. Parkeringsbehovet bedöms enligt följande beroende på typ av verksamhet: Kontor: 20 platser/1000 kvm BTA Småindustri: 16 platser/1000 kvm BTA Lager: 5 platser/1000 kvm BTA Handel: platser/1000kvm Störningar Med hänsyn till områdets närhet till bostäder tillåts endast icke störande verksamheter. Verksamheten får heller inte medföra risker för omgivningen. Planen reglerar även att avskärmande vegetation ska finnas längs Slånbärsvägen, mot befintliga bostäder. Buller Trafikbullervärdena inom planområdet ligger idag på nästan 65 db(a) ekvivalentnivå och ca 80 db(a) maximal ljudnivå. Vid uppförande av arbetslokaler för tystverksamhet, t ex kontorsverksamhet, får riktvärdena 65 db(a) ekvivalentnivå vid fasad och 40 db(a) ekvivalentnivå inomhus inte överstigas. På grund av närheten till kringliggande bostäder finns risk för bullerstörningar från verksamheten (t.ex. trafik-, fläkt- och ventilationsbuller). Fläktar för ventilation bör placeras vända bort från angränsande bostadshus. För externt industribuller gäller Naturvårdsverkets råd och riktlinjer 1978:5. Maximal ljudnivå får inte överstiga 55 db(a) mellan kl Den ekvivalenta ljudnivån får helgfria vardagar kl vara högst 50 db(a), kl samt söndagar och helgdagar kl högst 45 db(a) och nätter kl högst 40 db(a). Ljus Verksamheternas belysning får inte vara störande för närliggande bostäder. Belysningen får ej vara föränderlig. Elektromagnetisk strålning En 70 kv kraftledning löper norr om planområdet. Elektromagnetisk strålning får inte överskrida 0,2 µt i lokaler där människor stadigvarande vistas, vilket motsvarar 25 meter från yttre fasledning. Den västra delen av planområdet, som påverkas av skyddsavstånd från kraftledningen, planläggs som parkmark. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunala vatten- och avloppsledningar går genom området. Planens genomförande förutsätter att ledningarna flyttas. Den tillkommande bebyggelsen ska anslutas till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Dagvatten ska fördröjas inom planområdet. Dagvatten Planområdet är en av mycket få platser i anslutning till befintligt dagvattensystem där flödesfördröjning bedöms kunna åstadkommas med relativt enkla medel. Det är därför angeläget att en planläggning av området utförs så att hänsyn tas till denna framtida funktion. I dagvattenutredningen (WSP ) föreslås magasinering i form av underjordiska magasin i planområdets västra del. 10(14)

11 Förslag på placering av dagvattenmagasin (WSP) I övrigt ska utredningen uppfylla sedvanliga krav enligt kommunens dagvattenpolicy. I denna anges följande för omhändertagande av dagvatten på kvartersmark: I plan- och bygglovsprocess ska krav ställas på lokalt omhändertagande av dagvatten. Hårdgjorda, icke genomsläppliga ytor, ska minimeras. Olika fördröjningsåtgärder ska sättas in efter möjlighet. Punktåtgärder ska vidtas för att minska belastningen på befintligt system. Dagvattenhanteringen måste anpassas till att planområdet ligger inom ett föreslaget skyddsområde för grundvattentäkt. Fullständig källsortering av dagvattnet ska ske. Om möjligt infiltreras rent vatten, exempelvis takdagvatten, inom fastigheten. Dagvatten från trafikytor (parkeringsplatser och körytor) ska via oljeavskiljning gå till det kommunala nätet. Allt dagvatten som ansluts till det kommunala nätet ska fördröjas. Dagvatten från trafikytor och annat dagvatten ska ledas till skilda anslutningspunkter. Dagvattenhanteringen inom område med markanvändning JKHU på plankartan måste studeras närmare och lösning enligt ovan gällande principer ska redovisas vid bygglovansökan. Vidare får platsen för föreslagen bebyggelse följder för befintliga VA-ledningar. En flytt av dessa är en förutsättning för planförslaget. I utredningen slås fast att en dragning av nya ledningar längs Breddenvägen och norr om planområdet är möjlig, men att utrymme för dessa måste tillgodoses. Ett alternativ för ny ledningsdragning är att förlägga ledningarna i ett stråk i planområdets norra del längs Breddenvägen. I syfte att minimera andelen hårdgjorda ytor reglerar planen att högst 70 % av ytan får vara bebyggd eller hårdgjord inom området med markanvändning JKHU på plankarta. Byggnader med växttak räknas inte som bebyggd eller hårdgjort yta. Mark- och byggnadsmaterial som är miljövänliga och långsiktigt hållbara bör väljas. Byggnaders tak kan t ex bestå av växtmaterial. Värme 11(14)

12 Fastigheten är inte ansluten till fjärrvärme. Fjärrvärme finns idag framdraget till Bjursvägen. Kommunen verkar för att både nuvarande och tillkommande områden ska försörjas med förnyelsebara energislag. Enligt gällande kommunplan (2005) framgår att en utvidgning av det nuvarande fjärrvärmenätet eftersträvas och i övriga fall bör så långt som möjligt förnyelsebara uppvärmningsmetoder användas så som solvärme, närvärme eller pellets. Bebyggelsens energibehov kan dessutom minskas vid byggande av låg-energihus och annan energihushållning. El och tele I anslutning till området finns el- och teleledningar. Avfall Hushållsavfall hämtas av entreprenör upphandlad av kommunen. Övrig avfallshantering ansvarar fastighetsägaren för. Administrativa frågor Planens handläggning Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. BEHOVSBEDÖMNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Enligt plan och bygglagen (PBL 5:18) samt miljöbalken (MB 6:11) ska kommunen göra en miljöbedömning vid framtagandet av en detaljplan om planens genomförande antas medföra en betydande miljöpåverkan. Syftet med miljöbedömningen är att integrera miljöaspekter i planen så att en hållbar utveckling främjas. För att klargöra om planen medför en betydande miljöpåverkan görs en behovsbedömning. Behovsbedömningen görs utifrån de kriterier som finns i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Kriterierna handlar bland annat om riskerna för människors hälsa eller för miljön, det berörda områdets sårbarhet på grund av till exempel överskridna miljökvalitetsnormer eller kulturarvet och påverkan på skyddad natur. Om planens genomförande enligt dessa kriterier kan antas leda till en betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas och samrådas kring. Platsen Området avgränsas av Breddenvägen, Slånbärsvägen och Grimstavägen och består till övervägande del av igenvuxen parkmark bestående av höga slyridåer med främst tall, björk och sälg. I öster finns en bostadsparkering tillhörande bostadsrättsföreningen i Grimstaby. Övrig mark består av gatumark samt öppen gräsyta. Området gränsar i söder mot villafastigheter. 12(14)

13 Planen och påverkan Planen innebär en förändring av dagens markanvändning. Gällande markanvändning ändras från parkmark till småindustri-, kontors-, och handels- och lagerverksamhet. Verksamheter får inte vara störande eller medföra risker för omgivningen. Övervägande delen av den vegetation som idag finns inom området kommer tas bort och ersättas till stor del av bebyggelse samt trafik- och parkeringsytor. Den uppvuxna vegetationsridån längs Slånbärsvägen sparas alternativt nyplanteras inom anvisat område. Planens genomförande innebär visuella förändringar av gaturummet. Planen anger att tillkommande byggnader ska placeras och gestaltas för att stärka gaturummet längs Breddenvägen och Grimstavägen. Förändringarna anses ge en positiv inverkan för gaturummet och platsen. Områdets exploatering kan innebära viss ökning av trafiken till och från platsen. På grund av närheten till kringliggande bostäder finns risk för bullerstörningar från verksamheten (exempelvis trafik-, fläkt- och ventilationsbuller). Planen tillåter endast icke störande verksamheter, vilka heller inte får vara störande för omgivningen. Gällande riktvärden för externt industribuller får ej överskridas. Fläktar för ventilation bör placeras vända bort från angränsande bostäder. Ny bebyggelse kan samtidigt innebära en bullerskärmande effekt för trafikbuller från Breddenvägen till närliggande bostäder. Planen innebär att andelen hårdgjorda ytor ökar. Minimering av andelen hårdgjord yta görs genom krav på växttak på bebyggelsen. Dagvatten från tillkommande bebyggelse och hårdgjorda ytor ska i första hand omhändertas lokalt. Principerna i kommunens dagvattenpolicy ska följas. Kommande skyddsföreskrifter för grundvattentäkt kommer också att gälla. Ställningstagande om betydande miljöpåverkan Stadsarkitektkontoret gör bedömningen att detaljplanens genomförande inte kommer att leda till en betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning och framtagande av miljökonsekvensbeskrivning är därför inte nödvändig. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har upprättats av Stadsbyggnadskontoret genom plankonsulter Erik Jansson och Johan Nylind, Nyréns Arkitektkontor AB. Samråd har skett med Fredrik Drotte, planavdelningen. Övriga kontaktpersoner från kommunen har varit: Florence Olsson Mats Olsson Birgitta Hillblom Maria Svanholm Carl Bachman Nils Halvares stadsbyggnadskontoret, exploatering stadsbyggnadskontoret, trafik miljö- och hälsoskyddskontoret miljö- och hälsoskyddskontoret teknik och fastighet, teknik teknik och fastighet, teknik 13(14)

14 BEGREPPSFÖRKLARINGAR En del av de begrepp som används i planhandlingarna förklaras här nedan. Begreppen finns definierade i Svensk standard (SS ) respektive i Plan- och Byggförordningen 9. Byggnadsarea, BYA = den area som en byggnad upptar på marken. (Skärmtak, stort takutsprång och liknande anläggningar t. ex. balkong lägre än 3 m över mark, räknas in i byggnadsarean.) Stadsbyggnadskontoret augusti 2010 Per Lagheim Stadsarkitekt/enhetschef Fredrik Drotte Planchef 14(14)