Årsredovisning 2006 H A L M S T A D S F A S T I G H E T S A B

Transkript

1 Årsredovisning 2006 H A L M S T A D S F A S T I G H E T S A B

2

3 Vi förvaltar inte bara fastigheter vi är också medproducenter av hyresgästernas livskvalitet.

4 Förvaltnin 4 Koncernen i korthet Ägare Halmstads Rådhus AB (ägs till 100 % av Halmstads kommun) Bildat (år) 1942 Antal lägenheter (st) Totalyta lägenheter (m 2 ) Medeltal anställda 56,3 Bokfört värde fastigheter (Mkr) Räntebärande skulder (Mkr) 1265 Totala intäkter (Mkr) 597 Hyresintäkter (Mkr) 544 Bruttoresultat (Mkr) 122 Resultat efter skatt (Mkr) 47 Avkastning på eget kapital (%) 5,1 Soliditet (%) 42,9 Ekonomiska uppgifter i denna årsredovisning avser koncernen om inte annat anges. Ordinarie årsstämma hålles fredagen den 11 maj 2007.

5 5 gsberättelse Verksamhet 6 Marknad 8 Fastigheterna 10 Miljö och hållbar utveckling 12 Personal 15 Investeringar 16 Likviditet och finansiering 17 Resultat 19 Utsikter för Förslag till vinstdisposition 19 Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Kassaflödesanalys 22 Redovisnings- och värderingsprinciper 23 Innehåll Noter 24 Fem år i sammandrag 31 Revisionsberättelse 32 Lekmannarevisorernas granskningsrapport 33 Fastighetsbeståndet 34 Styrelsen och verkställande direktören för för Halmstads Fastighets Fastighets AB (HFAB), (HFAB), organisationsnummer organisationsnummer , avger , härmed årsredovisning avger härmed för årsredovisning 2006, bolagets för sextiofemte år 2006, verksamhetsår. bolagets sextiofemte verksamhetsår.

6 6 Verksamhet HFAB ägs av Halmstads Rådhus AB (organisationsnummer ). Halmstads Rådhus AB är helägt av Halmstads kommun. Verksamheten i HFAB består av uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler inom Halmstads kommun. Som kommunalt bostadsbolag är HFAB hyresledande i Halmstad. I enlighet med bruksvärdeprincipen är bolagets hyresnivåer normerande för bostadshyresmarknaden i Halmstad. Koncernförhållande HFAB ingår i Halmstads Rådhus AB-koncernen. Moderbolaget, Halmstads Rådhus AB, saknar egna anställda. Kommunchefen fungerar som VD och koncernchef. Administrationen sköts av Halmstads kommun. De skäl som angivits för bildandet av en kommunal bolagskoncern är: Genom en bolagskoncern kan kommunen tillgodogöra sig ekonomiska fördelar då resultatnivåerna kan jämnas ut inom koncernen med hjälp av koncernbidrag. Bolag som går med underskott kan erhålla koncernbidrag från bolag som går med överskott och på så vis kan bolagen i koncernen finansieras utan att kommunen behöver gå in med särskilda kapitaltillskott. En koncernbildning kommer vidare att underlätta möjligheterna till samordning av kommunens bolagssektor och tydliggöra det kommunala ansvaret för bolagen. Med nuvarande lagstiftning finns begränsningar för hur mycket utdelning HFAB får ge till sin ägare. Utdelningen ska baseras på kontant tillskjuten del av det egna kapitalet. Vid koncernbidrag är det enligt praxis accepterat att mottagaren behåller den skattekostnad som skulle ha uppstått om givaren själv hade skattat för vinsten. Resterande del av koncernbidraget ska återföras som aktieägartillskott. Ägartillskottet blir sedan utdelningsgrundande, varför kontant tillskjutna medel redan efter några år kan komma att ligga på betydligt högre nivåer än idag. HFAB är moderbolag i en koncern där fyra dotterbolag ingår: Nissamedia AB, KB Gamletull, Gamletull Komplementär AB och Projekt Söder i Halmstad AB. Nissamedia AB är ett vilande bolag. KB Gamletull har ägt mark vid Nissan i centrala Halmstad, som nu är såld och tillträdd av köparna. Gamletull Komplementär AB är komplementär i kommanditbolaget samt bedriver parkeringsverksamhet i förhyrt garage. Projekt Söder i Halmstad AB äger mark vid Nissan som ska bebyggas när efterfrågan på området Nissastrand bedöms som stabil. Den operativa organisationen är funktionsindelad och oförändrad jämfört med föregående år. Halmstads Rådhus AB AB Nissastaden Halmstads Näringslivs AB Halmstads Fastighets AB Halmstads Energi och Miljö AB Halmstad 700 AB AB Industristaden Halmstads Flygplats AB AFFÄRSIDÉ HFAB ska på ett affärsmässigt sätt utveckla och erbjuda ett attraktivt boende i hyresrätt.

7 7 VD-kansliet omfattar specialfunktioner inom områdena miljö, kvalitet, inköp och personal. Marknadsavdelningen ansvarar för uthyrning av lägenheter, lokaler, marknadsföring och varumärkesvård. Förvaltningsavdelningen svarar för att hyresgästerna ges ett komfortabelt och kvalitetsmässigt bra boende. Teknikavdelningen sköter nyproduktion och planerat underhåll. Ekonomi/Finans svarar för ekonomiadministration, finansiering och IT. De arbeten som utförs på fastigheterna, exempelvis reparationer och underhåll, upphandlas i konkurrens och utförs av fristående entreprenörer. Bolagsstyrning Processen med att ta fram tydliga ägardirektiv för HFAB:s verksamhet har fortskridit under året. Styrelsen i HFAB utses av kommunfullmäktige och väljs formellt av bolagsstämman. Sju politiskt valda ledamöter kompletteras med representanter för personalen. De sistnämnda är inte fullvärdiga styrelsemedlemmar men deltar på styrelsemötena med rätt att yttra sig. Styrelsen har under 2006 haft sex ordinarie styrelsemöten (varav ett konstituerande). Förutom att hantera uppgifter i linje med aktiebolagslagens krav, har fokus under året legat på bostadssocialt arbete samt på utvecklingsfrågor, exempelvis området Vårhems framtid. Styrelsen beslutar om övergripande policys som ska vara vägledande för arbetet i bolaget. För närvarande finns policys för: Eftersom HFAB indirekt ägs av en kommun, följer bolaget lagen om offentlig upphandling (LOU) och tillämpar offentlighetsprincipen. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation (Fastigo) och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO). Ekonomi och finans Information och kommunikation IT/ IS Kvalitet Marknad Miljö Personal VD VD-Kansli Marknad Förvaltning Teknik Ekonomi/Finans VISION HFAB ska vara Sveriges bästa bostadsbolag och det självklara valet för alla som vill bo i Halmstad.

8 8 Marknad Halmstad har ett attraktivt läge mitt i den heta västkustregionen och är en av Sveriges mest expansiva kommuner. Antalet invånare i Halmstad har under lång tid ökat år från år och är nu uppe i I nuläget finns inget som talar för att befolkningsökningen ska mattas av. Framtidsutsikter Under de första åren av 2000-talet minskade ökningstakten något för att åter öka Detta förklaras bl a av att födelseunderskottet har förbytts mot ett överskott. Samtidigt har ett antal av de bostäder som började produceras för två tre år sedan blivit inflyttningsklara och ytterligare fler kommer de två närmaste åren. Även om sökandetrycket efter bostäder fortfarande är stort, har nyproduktionen tillsammans med de flyttkedjor som uppstår inneburit en ökad möjlighet att få det boende som efterfrågas. Halmstads goda infrastruktur bidrar också till den gynnsamma utvecklingen. Några transportintensiva aktörer har etablerat sig och arbetsmarknaden har förbättrats. Det finns en allmän optimism om näringslivets utveckling. Halmstad ses som en mycket bra bostadsort. Närhet till natur och sköna stränder, god kommersiell och offentlig service och ett rikt utbud av upplevelser och arrangemang ger en kombination som tilltalar en stor grupp människor. Trenden är att allt fler väljer boplats efter boendets kvaliteter även om det blir lite längre till arbetet. Denna trend ser ut att hålla i sig med följd att arbetsregionen vidgas och pendlingen ökar både i antal och längd. Högskolan i Halmstad upplever för närvarande, som alla andra lärosäten, en tendens att ansökningarna minskar. Det innebär att konkurrensen mellan olika högskolor ökar. Detta till trots har Högskolan i Halmstad klarat sig relativt bra i förhållande till många andra. Utbildningsinriktningarna har naturligtvis stor betydelse för intresset, men den allmänna dragningskraften från Halmstad som stad spelar också en viktig roll. Efterfrågan Efterfrågan på bostäder är hög. Den genomsnittliga sökandetiden för de som fick lägenhet i HFAB:s olika områden varierade under året mellan ca ett halvår som kortast (Trönninge) och upp till drygt sju år som längst (Söndrum). Lokalmarknaden i Halmstad är fortsatt stabil. I city finns i princip inga lediga butiker. I bolagets tre centrum i bostadsområdena (Andersberg, Vallås och Söndrum) är efterfrågan på lokaler betydligt lägre än i centrala Halmstad, men även här är nästan alla lokaler uthyrda. Under 2006 har en större lokal i Andersbergs centrum byggts om och hyrts ut. Hela centrat har genomgått en rejäl uppfräschning med nya putsade fasader och ny utemiljö. Hyresrätten HFAB tillhandahåller boende med hyresrätt. Skillnaden mellan olika upplåtelseformer styr olika gruppers val av bostad. Enligt schablonen väljer unga och gamla i större utsträckning att bo i hyresrätt. Hyresrättens servicekoncept passar ungdomars rörlighet och ger äldre ett bekymmersfritt boende. Enligt samma schablon söker sig familjer med barn oftare till det boende som villan erbjuder. Hyresrättsbeståndet har under årets lopp anpassats efter schablonen. Andelen unga (under 30 år) och pensionärer är därför högre i HFAB:s bestånd än i det totala befolkningsgenomsnittet, medan åldersgrupperna däremellan är underrepresenterade. Denna bild är inte unik för Halmstad och HFAB. Utbudet av hyresrätter svarar i detta avseende inte riktigt upp mot den efterfrågan som finns. Marknära boende i villaliknande miljöer, som ofta efterfrågas av t ex barnfamiljer, finns bara i begränsad omfattning som hyresrätt hos HFAB. I takt med att allt fler bostadsrätter byggs i Halmstad skärps konkurrensen mellan hyresrätt och bostadsrätt om de boendes gunst. Konkurrensen är särskilt stark om generationen 55 år och äldre där barnen är utflugna. Hyresgäster HFAB:s hyresgäster har i genomsnitt en sämre ekonomisk situation än snittet för kommunen. Detta förklaras delvis av att familjerna är mindre. I varje lägenhet bor i genomsnitt 1,7 personer, vilket innebär att många hushåll består av bara en person och därmed en inkomst. Sysselsättningsgraden är också oroande låg på sina håll. I vissa områden har mindre än hälften av invånarna i arbetsför ålder ett arbete.

9 9 Andelen invandrare som bor hos HFAB är förhållandevis stor, ca 30 % av hyresgästerna är födda utomlands. Siffrorna varierar dock kraftigt mellan olika områden, från ca 3 % som minst till 57 % som mest. I kommunen som helhet utgör invandrarna 13 % av befolkningen. Uthyrning Den ekonomiska uthyrningsgraden, som visar hyresintäkter i % av hyresvärdet, uppgick för bostäder till 98,4 % (98,4). Rabatt för långt kvarboende har reducerat uthyrningsgraden med motsvarande 6,0 Mkr. Vid årsskiftet fanns 14 uthyrningsbara lägenheter som var vakanta och saknade framtida avtal. Antalet flyttar under året uppgick till 1 917, varav 367 gällde studentlägenheter. Detta ger en total avflyttning på 19,8 %. Flyttfrekvensen i vanliga lägenheter var 17,3 % (17,2). Förvaltningsområdena visar mycket varierande siffror. Högst flyttfrekvens hade Getinge med 22,5 %, lägst kv Juristen i centrala Halmstad med 11,8 %. Studentlägenheter har oftast mycket hög omsättning, under året 52,6 %. Vid årets slut fanns lediga kommersiella lokaler med en sammanlagd yta på m 2 (2 857). Det totala hyresvärdet på årsbasis, kallhyror och uppvärmningsintäkter, uppgick till 544,3 Mkr (566,3) fördelat med 487,7 Mkr (512,6) på bostäder och 56,6 Mkr (53,7) på lokaler och garage. Hyror Med en genomsnittlig varmhyra på ca 800 kr/m 2, ligger HFAB:s hyror ungefär i mitten av nivåerna på västkusten. De senaste årens hyreshöjningar har inte kompenserat för kostnadsutvecklingen för i fastighetsförvaltningen ingående poster som taxor, entreprenader och material. Detta har uppvägts av att räntorna sjunkit och varit fortsatt förhållandevis låga under perioden samt av rationaliseringar av olika slag. Hyreshöjningar som kompensation för ökade kostnader har de senaste tio åren i genomsnitt legat på ca 1,4 %, medan kostnadsökningarna i sig varierat mellan 3 och 5 % årligen. Det faktum att KPI och hyrorna ökar i en takt, och kostnaderna för fastighetsförvaltning väsentligt mer, är ett orosmoment för hyresrätten i ett längre perspektiv. Att på ett kreativt sätt utveckla hyresrätten och servicekoncepten kommer att bli en kritisk framgångsfaktor års hyreshöjning blev 19,10 kr/m 2 från och med juli. Hela höjningen var en delfinansiering av införandet av ett nytt system för lägenhetsunderhåll. Av samma skäl gjordes en överenskommelse om att avskaffa kvarboenderabatten från och med års hyresförhandlingar var inte påbörjade vid årsskiftet. HFAB:s entreprenörsskola Upphandlade entreprenörer står för merparten av den direkta kontakten med hyresgästerna. För att kvalitetssäkra mötet mellan hyresgäst och representant för entreprenören, utbildas fastighetsskötare, målare, golvläggare, rörmontörer, elektriker och byggnadsarbetare sedan 2005 i HFAB-skolan. Viktiga moment i utbildningen är vilka värderingar som ska prägla kundmötet samt kvalitet och miljö. De som genomgått och klarat skolan får ett personligt certifikat. Trygghets- och säkerhetsarbete Fastighetsförvaltning omgärdas av mängder av lagar och myndighetskrav som är avsedda att skapa trygghet och säkra bostadsområden. Ökade krav på systematiskt brandskyddsarbete är bara ett exempel som hamnat i fokus på senare år. Förutom de rent legala kraven är ambitionen att hyresgästerna ska känna sig trygga i bostadsområdena. Detta gäller såväl i utemiljö som invändigt i bostäder och gemensamma utrymmen. Därför genomförs ständiga förbättringar på exempelvis parkeringsplatser där belysningen förbättras och skymmande vegetation röjs undan. Bra belysning är generellt en viktig faktor när det gäller att skapa trygghet. En annan trygghetsskapande åtgärd med stort genomslag är installation av fönsterlås på bottenvåning, exempelvis i studentbostäderna på Nyhemsområdet. HFAB tar initiativ till att starta nattvandringar i bostadsområdena och har lyckats etablera detta på Vallås och i Fyllinge. NKI Nöjd Kund Index mäts för att säkerställa ett kundorienterat arbetssätt. Eftersom en totalundersökning ska genomföras 2007, togs beslut om att inte utföra mätning 2006.

10 10 Fastigheterna Antalet bostadslägenheter uppgick den 31 december 2006 till st (9 542), omfattande en total yta om m 2 ( ). Ny- och ombyggnader under året gav ett nettotillskott på 122 lägenheter. Antalet kommersiella lokaler uppgick vid årets slut till 183 st (183) fördelat på m 2 (48 162). Övriga lokaler fanns till ett antal av 122 st med en yta på m 2. Underhåll HFAB ska underhålla befintliga fastigheter så att hyresgästerna uppfattar dem som välskötta och så att fastighetsvärdena utvecklas positivt. Vidare ska beståndet förnyas/byggas om till en av marknaden efterfrågad nivå vad gäller kvalitet och pris. Fastigheternas åldersstruktur och bolagets ambitionsnivå har inneburit en kraftfull ökning av underhållskostnaderna på senare år. Årligen avsätts ca 100 Mkr till planerat underhåll. Planeringshorisonten sträcker sig tio år framåt. Fastighetsbeståndets åldersstruktur och underhållsstatus genererar betydande underhållsbehov. På medellång sikt kommer förnyelsen av områdena Husaren-Hästen och Vårhem att dra stora resurser. Eftersom strävan vid förnyelser är att förbättra områdena ur en mängd aspekter, inte minst sociala, blir underhållskostnaden per lägenhet betydande. Detta trots att insatserna inuti lägenheterna i regel inskränker sig till att korrigera eventuella brister i ventilationen. En stor del av husen från miljonprogammets dagar har undermåliga vatten- och avloppsstammar. Hur dessa ska underhållas för att upprätthålla en god funktionalitet framöver är ett problem för många fastighetsägare. Hittills har HFAB endast hanterat en ringa del av dessa stammar, ett stort underhållsarbete kvarstår. Under 2006 var den begränsade kapaciteten i entreprenörsledet en flaskhals vilket medförde svårigheter att erhålla anbud, och framför allt anbud till förväntad prisnivå. Årets största underhållsposter var ombyggnaden av Andersbergs centrum, stambyten i kv Hjässan låghus samt underhållsandelen i om- och tillbyggnad av två hus även detta i Hjässan låghus. Ny modell för lägenhetsunderhåll Under 2006 togs beslut om införande av en ny modell för lägenhetsunderhåll. Tidigare modell, valfritt lägenhetsunderhåll (VLU) har inte vunnit accept hos hyresgästerna. I NKI-mätningarna har populariteten för VLU-systemet successivt dalat. Det nya systemet, kallat Bonusfond, har utvecklats i nära dialog med Hyresgästföreningen och innebär att fondmedel för underhåll primärt knyts till hyresgästen. Boendet genererar fonduppbyggnad som kan användas i nuvarande eller annat boende i HFAB. Principen är att hyresgästen tar med sig eventuellt plussaldo vid flytt inom beståndet. Vid avflyttning återvinns fonden till bolaget. Det nya systemet införs den 1 januari Nyproduktion Under året färdigställdes 23 nya marklägenheter i Oskarström. Lägenheterna är byggda för att möjliggöra ett livslångt boende. Byggandet av HFAB:s första etapp på Nissastrand, kv Jubilaren, pågick ännu vid årsskiftet. Av planerade 107 lägenheter var 65 färdiga. Resterande ska vara inflyttningsklara i februari Den genomgripande förnyelsen av två hus i kv Hjässan 2 på Andersberg, som inneburit både om- och tillbyggnad, pågick även den vid årsskiftet. Under året blev 34 lägenheter samt äldreboendet med 64 platser klara. Projektet slutförs första halvåret Nästa aktuella projekt är kv Jordmånen på Nissastrand. Där planeras ett 70-tal högklassiga hyresbostäder med sannolik byggstart kring årsskiftet 2007/2008. Produktionsfasen närmar sig även för området Söndrums Kyrkby, som ska bebyggas med både enfamiljs- och flerbostadshus. Upplåtelseformerna kommer att vara både äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. HFAB planerar här för lägenheter med beräknad byggstart våren Under 2006 lanserades omfattande nyproduktionsplaner för flerbostadshus i Halmstad. Som en följd av den stora efterfrågan har även privata aktörer initierat planer för byggande av hyresrätter. Avskaffandet av statliga subventioner till bostadsbyggandet, som genomförs successivt från januari 2007, kan komma att påverka planeringen. Det direkta avskaffandet av subventionerna kommer att leda till högre nyproduktionshyror såvida inte

11 11 byggmarknaden mattas av. Uteblivna subventioner kan möjligtvis kompenseras av lägre byggkostnader. Fastigheternas värde Fastigheterna har värderats i egen regi. Värderingsmodellen är allmänt vedertagen på fastighetsmarknaden. Det förväntade kassaflödet under kommande tio år samt det beräknade restvärdet för år elva nuvärdesberäknas och ger därmed en bedömning av det aktuella värdet. I kassaflödet ingår intäkter och kostnader som hyror minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt, drift och underhåll. I förekommande fall adderas räntebidrag till framräknat driftnetto. Intäkter och kostnader räknas upp med ett inflationsantagande under kalkylperioden. Restvärdet år elva motsvarar ett sannolikt marknadsvärde vid denna tidpunkt. HFAB:s faktiska hyresnivåer har lagts in i modellen liksom planerat periodiskt underhåll. Däremot har en marknadsmässig schablon tillämpats på driftkostnaderna. Dessa driftkostnader är därför något lägre än de faktiska (HFAB satsar exempelvis väsentliga belopp på bostadssocialt arbete). Det planerade underhållet som belastar värderingen ligger dock på en nivå som sannolikt är högre än vad som kommer att genomföras. Detta leder till att de bedömda marknadsvärdena i vissa fall blir mycket försiktigt beräknade. Ett något annorlunda förhållningssätt till det planerade underhållet ger högre driftnetton och därmed högre marknadsvärden. Fastighetens värde utgörs av summan av de beräknade årliga driftnettona samt det nuvärdesberäknade restvärdet. Vid värderingen har marknadens direktavkastningskrav senhösten 2006 varit basen för beräkning av såväl restvärde som nuvärdesberäkningar. På fastighetsmarknaden indelas fastigheterna i olika grupper beroende på belägenhet. De mest attraktiva fastigheterna ligger i så kallade A-lägen. Marknadens direktavkastningskrav (%) i Halmstad: Höst 2006 Höst 2005 A-läge 4,50 5,25 4,75 5,50 B-läge 5,50 6,50 5,75 6,75 C-läge 6,50 7,00 7,00 7,50 D-läge 6,75 7,25 7,25 7,75 [Källa ovanstående: Direktavkastningskravet definieras som driftnetto i förhållande till marknadsvärde, det vill säga i princip hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader. När direktavkastningskravet sjunker, som i Halmstad, ökar värdet på fastigheten vid oförändrade eller ökade driftnetton. Detta därför att en köpare accepterar lägre avkastning på sin investering (och alltså är villig att betala mer). A-läge utgörs i Halmstad av vissa mycket centralt belägna områden samt Rotorp. Som B-läge räknas övriga områden i Halmstads tätort exklusive Andersberg och Vallås. De sistnämnda betecknas som C-läge. Bostäder utanför Halmstads tätort ligger enligt marknadens bedömning i D-läge. HFAB:s lägenheter fördelas enligt nedan: C 26% D 8% A 6% B 60% Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick till Mkr (3 821). Detta värde överstiger bokfört värde med Mkr (1 763). Totalt sett uppvisar alltså fastighetsportföljen ett betydande övervärde. En strikt avkastningsvärdering kan medföra problem att motivera bokförda värden på nyproducerade fastigheter. Nyproducerade fastigheter har värderats till nyproduktionskostnad.

12 12 Miljö och hållbar utveckling SABOs miljöpris SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) instiftade 1993 ett miljöpris. Temat för 2006 var Lokal hållbar utveckling och premierade arbete för långsiktig hållbarhet. HFAB vann priset för att bolaget: sedan 2001 arbetat med miljö- och integrationsprojektet Miljövärdar genom återvinning av byggmaterial gett möjlighet till arbetstillfällen utvecklat miljöprogram för sina byggprojekt i syfte att skapa fastigheter med låg miljöpåverkan arbetar systematiskt med energieffektivisering under många år deltagit i olika samverkansprojekt för en socialt bra utveckling i områdena, samt har två tjänster som arbetar med bostadssociala frågor, tillsammans med andra organisationer. I sin motivering säger juryn: HFAB är en mycket god förebild för andra bostadsbolag och visar att det går att arbeta med lokal hållbar utveckling med hänsyn till de tre aspekterna, ekologi, ekonomi och social välfärd för att skapa en god livsmiljö för nuvarande och kommande generationer. Strukturerat miljöarbete HFAB tar ett tydligt miljöansvar och har ambitionen att skapa en god boendemiljö för hyresgästerna. Bolaget arbetar aktivt för att minska miljöpåverkan genom effektivisering av befintliga system, med nya tekniska lösningar samt med förbättrad systematik. För att nå ständiga förbättringar används miljöledningssystem, och förbättringar mäts genom nyckeltal. Ett energiledningssystem har skapats för att systematiskt arbeta med energieffektivisering. Byggnation För att undvika framtida problem har ett miljöprogram utvecklats, som dels säkerställer att fastigheterna ger låg miljöpåverkan och en bra boendemiljö, dels underlättar för en resurssnål och miljöanpassad förvaltning. Miljöprogrammet belyser miljöfrågorna tidigt och redan på projekteringsstadiet formuleras mål för en byggnads framtida förbrukning. Under produktionsskedet följs sedan arbetet upp för att säkerställa att målen uppfylls. Miljö- och fuktronder genomförs fortlöpande under all byggnation. Energi och vatten HFAB arbetar systematiskt med energieffektivisering, det vill säga med att minska användningen av värme och el, förutsatt att fastställda mål för inomhusklimat och kostnadseffektivitet uppfylls. Nyckeln till framgång är ett ständigt förbättrings - arbete i form av driftsanalyser och energibesiktningar. MILJÖMÅL Energiförbrukningen för uppvärmning av fastighetsbeståndet ska minska med 20 % räknat från 2001 års nivå på 180 kwh/m 2 till en nivå år 2010 på 144 kwh/m 2. Användningen av energi från icke förnyelsebara energikällor för uppvärmning ska till år 2010 minska med 60 % jämfört med år Vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet ska till år 2010 minska med 12 % jämfört med 2001 års nivå d v s från l/m 2 till l/m 2. Fastighetselförbrukningen i fastighetsbeståndet ska inte öka fram till år 2010 jämfört med 2001 års nivå på 20 kwh/m 2. Energiförbrukningen för uppvärmning har minskat med 15 % sedan Samtidigt har omfattande åtgärder genomförts till följd av OVK-besiktningar och radonmätningar, vilka i sig resulterat i ökad ventilation och därmed ökad energiförbrukning. Detta har kompenserats av energieffektiviseringsåtgärder. Värmeeffektivitet normalårskorrigerad förbrukning, kwh/m 2 Icke förnyelsebar energi lägenheter med icke förnyelsebara energikällor för uppvärmning

13 13 Arbetet med att installera vattenbesparingsutrustning, som belönats med Svenska Naturskyddsföreningens miljödiplom, går vidare. Sedan starten 2002 är åtgärderna genomförda i lägenheter. Vattenförbrukningen har minskat med 10 % sedan Obligatorisk ventilationskontroll OVK HFAB följer förordningen om kontroll av ventilationssystem. I HFAB görs OVK även i enbostadshus trots att det finns undantag för detta i lagstiftningen. Under 2007/2008 ska samtliga frånluftssystem besiktigas. Självdragssystemen är kontrollerade sedan tidigare. I samband med OVK-besiktningarna görs de radonmätningar som myndigheterna kräver ska vara gjorda senast Vid OVK av FTX-system (till- och frånluftssystem med värmeåtervinning) kontrolleras även energieffektiviseringsprestanda. Dessa energikontroller har nyligen blivit lagstadgade och kommer fortsättningsvis att vara ett krav för samtliga fastighetsägare. Utfasning av skadliga ämnen HFAB har en undvikslista med miljö- och hälsoskadliga ämnen som varken ska byggas in eller användas i bostadsområdena. Därmed minskar spridningen av sådana ämnen i samband med byggande, förvaltning och rivning. HFAB har som rutin att inför ombyggnationer av fastigheter göra miljöinventering för att säkerställa att miljöskadliga byggvaror omhändertas. PCB (polyklorerade bifenyler) har en negativ effekt både på människor och miljö. PCB kan ge skador på bl a fortplantningsförmågan och immunförsvaret, det är mycket svårnedbrytbart i naturen och ackumuleras i näringskedjan. PCB-haltiga fogmassor är sanerade sedan I nio av fastigheterna har löpmeter PCB-haltiga fogmassor påträffats och sanerats. Under 2004 genomfördes en inventering av förekomsten av PCB i isolerglas - rutor, acrydurgolv och kondensatorer. Förekomsten av byggvaror innehållande PCB är begränsad. Inga golvmassor innehållande PCB påträffades. Kondensatorer byts efter hand och hanteras som farligt avfall. Isolerglasrutor med PCB byts ut successivt. I glasrutorna är det PCB-haltiga materialet inkapslat och risken för spridning begränsad. Vid inventeringen påträffades 666 isolerglasrutor. Idag är 12 av dessa utbytta och resterande kommer successivt att bytas. Radonmätningar görs i samband med obligatorisk ventilationskontroll (OVK). Fastigheter som misstänks ha sämst värden mäts först. Hus med självdragsventilationssystem har redan mätts, hus med värmeåtervinningssystem mäts vintern 2006/2007 och nästkommande vinter mäts hus med frånluftsventilationssystem. Radonmätningarna är klara för 44 % (4 239 lägenheter) av fastighetsbeståndet. För att en lägenhet ska räknas som radonfri enligt HFAB:s klassificering, ska samtliga mätresultat vara lägre än 30 Bq/m 3 luft. 23 % av lägenheterna uppfyller detta krav. 94 lägenheter har mätresultat överstigande 200 Bq/m 3. I dessa pågår åtgärder enligt HFAB:s Innemiljöutredning radon. Utredningen innehåller både riktlinjer för hantering av mätresultat och åtgärder som säkerställer att radonhalten inte överstiger Socialstyrelsens riktvärde för inomhusluft, som är hårdare än den lagstiftning som finns inom området. HFAB:s miljömål för radon innebär att mätningarna ska vara genomförda i hela beståndet våren I samband med badrumsrenovering/stambyte och ombyggnad av kv Hjässan låghus på Andersberg, påvisades spår av asbest. Av 130 prover påvisades asbest i några enstaka fall och i så små mängder att de inte var mätbara. Av försiktighetsskäl har beslutats att asbestsanering av samtliga våtutrymmen ska utföras före det att de ordinarie arbetena utförs. Vatteneffektivitet förbrukning för uthyrningsbar lägenhets- och lokalyta, l/m 2 Eleffektivitet förbrukning fastighetsel för uthyrningsbar yta, kwh/m 2

14 14 Avfallshantering HFAB:s för branschen unika miljövärdsprojekt fortgår sedan år Miljövärdarna förbättrar och effektiviserar miljöstationerna, informerar hyresgästerna och hjälper dem med att sortera avfallet. Det senare görs bl a genom miljödagar i bostadsområdena och via miljöinformation i skolor och föreningar. Under året genomfördes 29 miljödagar då hyresgästerna gavs tillfälle att lämna avfall som normalt inte hör hemma på miljöstationer (exempelvis grovsopor, elektronik och farligt avfall). I vissa bostadsområden har komposter för biologiskt hushållsavfall tagits i drift. Fler komposter kommer att placeras ut framöver. EcoDriving En majoritet av personalen har utbildats i miljöriktigt körsätt, EcoDriving. Målet är att köra sparsamt och ekonomiskt samtidigt som miljön värnas. Det handlar om teknik, miljö och ekonomi i samverkan. Av det totala antalet tjänstemil under 2006 kördes 34 % (23) med alternativa drivmedel såsom el och 85 % etanolinblandning. Giftiga växter Med utgångspunkt i information från Giftinformationscentralen, gällande giftiga växter, har ett antal växter som inte ska få förekomma i beståndet identifierats och borttagits. Bostadssocialt arbete Hyresgästers sociala ohälsa ger negativa återverkningar både på dem själva, på deras grannar och på inomhus- och utomhusmiljön. Det kan handla om psykiskt och fysiskt våld, stölder, skadegörelser, hot m m. En fastighet vars hyresgäster mår socialt dåligt blir till sist en oattraktiv fastighet, svår att hyra ut, ofta med mycket skadegörelse och omgiven av otrygghet. En satsning på bostadssocialt arbete är därför motiverad även ur ekonomisk synvinkel. Sedan 2003 har HFAB ett antal medarbetare som är inriktade på bostadssocialt arbete. Under 2006 utökades denna grupp med en destinerad chef. Gruppen arbetar primärt med att skapa förutsättningar för att hyresgästerna ska känna trivsel och trygghet i sitt boende. Detta görs genom olika typer av aktiviteter, utbildning och nätverksbyggande. Under året initierades ett samarbetsprojekt mellan HFAB, arbetsmarknadsenheten i Halmstads kommun, Arbetsförmedlingen och ESF-rådet. Projektet, som är ett EUprojekt (Växtkraft Mål 3), syftar till att höja livskvaliteten hos äldre, förebygga fallskador, skapa mervärden i livet och hjälpa till med det som hemtjänsten inte har möjligheter att göra. Ett antal seniorvärdar utbildades under hösten och vid årsskiftet startade verksamheten i ett par av HFAB:s centralt belägna bostadsområden. Tanken är att seniorvärdarna dels ska vara behjälpliga som ledsagare, dels hjälpa till i hemmet med gardinbyte, mindre sömnadsändringar eller att plantera om blommor. Seniorvärdarna ska även delta i aktiviteter tillsammans med de boende i syfte att öka enskilda äldres kontakter med andra seniorer. HFAB satsar en del pengar på att sponsra olika föreningar i kommunen. Förutom traditionella motprestationer i form av reklam så är det bolagets strävan att engagera föreningarna i aktiviteter som skapar nytta för hyresgästerna, t ex i aktiviteter för barn och ungdomar. Under 2006 gjordes en omfattande ombyggnad av Andersbergs centrum. Centrumet, som från början var ett typiskt lokalt köpcentrum i ett miljonprogramsområde, har med tiden fått allt svårare att stå emot konkurrensen från närliggande större köpcentrum. Efter att stora affärsytor varit vakanta i flera år, konstaterades att en omprofilering av ytorna kunde fylla ett uppenbart behov av utökad medborgarservice i de östra stadsdelarna. Med kommunen som huvudintressent skapades en ny träffpunkt på Andersberg. Lokalerna inrymmer bl a bibliotek, representation från flera kommunala förvaltningar, förebyggande tandvård, samlingslokaler samt viss närservice i form av restaurang och småbutiker. Den sociala aspekten är tydlig när beslut om förnyelser av områden tas. Om- och tillbyggnaden av två av de tolv lägre husen på Andersberg syftar bl a till att höja områdets status samt att etablera en stor arbetsplats i området. Förutom traditionella lägenheter så har ett boende för äldre vårdkrävande byggts i ett av husen.

15 15 Personal HFAB:s personalpolicy anger inriktningen för personalarbetet i bolaget. Engagemang, resultatinriktning, trivsel och arbetsglädje betonas. Utveckling och lärande ska vara utmärkande för verksamheten. HFAB är en beställarorganisation, vilket innebär att reparationer, underhåll och liknande upphandlas i konkurrens och utförs av fristående entreprenörer. Följaktligen är samtliga anställda i HFAB tjänstemän. Antal anställda Medeltalet anställda var under året 56,3 (57,2). Av dessa var 58 % kvinnor. Personalomsättningen var drygt 7 % (för tillsvidareanställda). Den genomsnittliga anställningstiden för män var 14,7 år, för kvinnor ca två år kortare. De fyra tillsvidareanställda som slutade under 2006 sökte sig till andra arbeten. Medelåldern för samtliga anställda var 46,5 år (45,2). Männens medelålder var 51,3 år (48,7), och kvinnornas 43,9 år (42,9). Avtalsmässigt inträder pensionsåldern vid 65 års ålder. I linje med jämställdhetsplanen genomförs årligen en grundlig lönekartläggning och analys med avseende på könstillhörighet. Årets analys bekräftade att det inte finns några könsrelaterade löneskillnader inom bolaget. Vid de nyrekryteringar som gjordes under året var strävan att den rekryterade skulle tillhöra det underrepresenterade könet. Vid årsskiftet fanns 55 (56) tillsvidareanställda. Av dessa var 35 (34) kvinnor och 20 (22) män. Sett ur ett åldersperspektiv är personalen kraftigt underrepresenterad i de yngre åldrarna. Lön och förmåner Bolaget tillämpar avtal tecknade mellan arbetsgivarorganisationen Fastigo och SIF, CF och Ledarna. För att få en så rättvis och objektiv lönesättning som möjligt, grundar sig lönesättningen på arbetsinnehåll, befattningsklassificering, individuell prestation och marknadslöneläge. Lönerna ska vara affärsmässiga och konkurrenskraftiga. De förmåner som erbjuds de anställda är huvudsakligen inriktade på friskvård. Andra förmåner är arbetstidsförkortning under sommaren och i anslutning till vissa helger samt möjlighet till hem-pc. 15 Män Kvinnor Åldersfördelning personal

16 16 Sjukfrånvaro per år 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 3,5% 1,8% 5,1% Sjukfrånvaro Den totala sjukfrånvaron låg under året på 2,8 % (1,8). Korttidsfrånvaron var 1,2 % (1,7). Med målet att hålla personalen frisk satsar HFAB bl a på kontorsmassage, bidrag till motion samt frukt på arbetsplatsen. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för trivseln i företaget och frågorna fångas kontinuerligt upp av chefer, skyddskommitté och skyddsombud. Då de flesta medarbetare har utpräglade kontorsarbeten är de fysiska arbetsmiljöriskerna relativt begränsade. För de medarbetare som har omfattande kundkontakter kan situationer med hot och våld förekomma. Lång Kort 1,5% 0,1% 1,6% 1,4% 1,3% 1,7% 1,2% Kompetensutveckling HFAB:s personal ska vara engagerad, resultatinriktad och kompetent. Trivsel och arbetsglädje betonas som medel för att nå detta. Inställningen till personalutveckling är mycket positiv. Om behov identifieras så genomförs utbildning eller annan typ av utveckling. Under 2006 gjordes omfattande utbildningssatsningar. Totalt har (1 086) timmar avsatts för utbildning, vilket ger ett snitt på 49 timmar per anställd. I en allt mer komplex omvärld, där traditionella gränser mellan olika befattningar inte längre är självklara, har mycket av utbildningsinsatserna syftat till att bredda medarbetarnas kompetens. Exempel på större utbildningar som genomförts för att bredda kompetensen hos medarbetarna är produktchefsutbildning för 7 personer, marknadsassistentutbildning för 3 personer och projektledarutbildning för 3 personer. Eftersom verksamheten är av stort allmänintresse finns det ett stort medialt intresse för bolaget. För att kunna hantera de situationer som kan uppkomma som en följd av detta, har 17 medarbetare genomgått mediaträning. Högskolan i Halmstad har ett omfattande utbyte med utländska studenter. Det gemensamma språket för dessa är engelska och därför har extra språkutbildning getts till personal som ofta kommer i kontakt med denna kundgrupp. Kundservice kan även ges på exempelvis kroatiska, serbiska, bosniska och albanska. Utbildning för att ytterligare öka kompetensen inom respektive befattningar har genomförts inom områden som IT, fukthantering i fastigheter, klagomålshantering och integrationsfrågor. Investeringar Under året har 222,6 Mkr (223,8) investerats i fastigheter, inklusive pågående arbeten. Totalt, inklusive inventarier och verktyg, uppgick investeringarna till 224,8 Mkr (226,7). Största enskilda poster var: Om- och tillbyggnad av två hus i kv Hjässan låghus 125,9 Mkr Nyproduktion i kv Jubilaren på Nissastrand 65,5 Mkr Vidstående projekt betraktas vid årsskiftet som pågående trots att delar av fastigheterna tagits i drift.

17 17 Likviditet och finansiering Styrelsen beslutar om de finansiella riktlinjer som ska fungera som ramverk för det finansiella arbetet i HFAB. Riktlinjerna som gällt 2006 stipulerar att bolaget ska agera som självständig aktör gentemot finansmarknaden. Samordning med Halmstads kommun ska ske med avseende på in- och utbetalningar genom så kallat koncernkonto. Som säkerhet för upplåning gäller i första hand kommunal borgen. Den löpande verksamheten genererar kassaflöden i storleksordningen 90 Mkr/år. Detta innebär att betydande investeringar kan finansieras utan att öka upplåningen. Planerna för de närmaste åren inkluderar omfattande satsningar på nyproduktion. HFAB har en stark finansiell ställning. Under året har den synliga soliditeten försämrats marginellt till 42,9 från 43,4 %. Målet är att soliditeten ska överstiga 30 %. Om soliditeten justerades för övervärden i fastighetsbeståndet, skulle den vid årsskiftet uppgå till ca 55 % (55). Kassa- och banktillgodohavanden inklusive andel i koncernkonto uppgick vid årets slut till 94,5 Mkr (81,4). Outnyttjad checkräkningskredit på koncernkontot var 50,0 Mkr (50,0). Som en följd av försäljningen av mark i KB Gamletull uppkommer räntebärande fordringar motsvarande köpeskilling med avdrag för erlagd handpenning. Vid årsskiftet var dessa fordringar 62,9 Mkr (95,3). Fordringarna förfaller Upplåningen har under året ökat med 150,0 Mkr ( 229,5) och låneskulden var vid årsskiftet 1 265,0 Mkr (1 115,0). Den genomsnittliga löptiden på kreditbindningen i lånestocken var vid årsskiftet 3,2 år (2,9). Samtliga lån har kommunal borgen som säkerhet. HFAB erlägger borgensavgift till Halmstads kommun motsvarande 0,5 % på vid årets ingång nyttjat belopp. Avgiften var 5,6 Mkr (6,7). Ej nyttjade pantbrev i fastigheter fanns till ett belopp om 399,5 Mkr (399,5). Enskilt största långivare står för 53 % (47) av lånen, resterande är fördelat på fem andra långivare. Belåning i förhållande till bokförda värden på fastigheterna uppgick till 62 % (54). HFAB använder sig av derivatinstrument 45,0 2,0 40,0 35,0 30,0 0,5 25,0 1,8 1,7 43,4 1,6 33,5 35,0 33,6 1,0 42,9 1,1 1,5 1,0 0,0 40% 30,8% 30% 20% 10% 17,0% 18,2% 15,8% 6,3% 11,9% % Soliditet % (staplar) Skuldsättningsgrad ggr (linje) Krediternas förfall per år

18 18 för att åstadkomma den räntebindning som önskas. Derivatinstrumenten utgörs i princip av standardiserade ränteswapar som tillhandahålls av bankerna. Standardiseringen ger transparens och innebär att flexibilitet skapas för att på ett enkelt sätt ändra räntebindningen vid förändrad räntetro. Vid årets utgång var swapvolymen 860 Mkr (640). Per årsskiftet uppgick de positiva marknadsvärdena i derivaten till 27,8 Mkr ( 23,8). Strax innan årsskiftet gjordes en betydande ompositionering i derivatportföljen. Inriktningen var: Den relativt omfattande exponeringen i mellansegmentet bygger på tron att den nuvarande uppåtgående räntetrenden i det tidsperspektivet ska ersättas med en nedåtgående. Då ska HFAB kunna dra nytta av de lägre räntorna. Den kortfristiga räntebindningen är förhållandevis liten. Ca en tredjedel av befintliga räntor kommer att omsättas under 2007, troligtvis till högre räntor. Vid årsskiftet var den genomsnittliga räntebindningstiden 2,7 år (2,4). Medelräntan (exklusive borgensavgift) har ökat under året. Vid årsskiftet låg den på 3,5 %, en ökning med 0,6 %. räntorna kom redan första halvåret. Avkastningskurvan var vid årets utgång mycket flack. Den finansiella nettokostnaden uppgick till 44,2 Mkr (44,4). Kostnader av engångskaraktär (ränteskillnadsersättningar) utgjorde 13,5 Mkr (4,9) av nettokostnaden. HFAB ger ägaren ett koncernbidrag på 44,2 Mkr avseende Samtidigt är avsikten att ägaren ska tillskjuta 72 % (31,8 Mkr) av det lämnade koncernbidraget som aktieägartillskott. Detta tillskott har anteciperats i bokslutet. Minskad exponering i det korta tidsegmentet Ökad exponering i mellansegmentet (2 6 år) Stabilisera räntekostnaden 2007/ präglades av fortsatt låga, men stigande, räntenivåer. Tremånadersräntan steg successivt under året från nivån 2,0 till 3,3 %. Den tioåriga swapräntan gick från 3,6 till 4,2 %. Höjningen av de långa 50% 5% 4,7% 40% 44% 4% 4,1% 30% 36% 3% 3,4% 2,9% 3,5% 20% 2% 10% 14% 1% 0% 6% 0% Räntebindning per år Medelränta per år

19 19 Resultat cernen till 45,7 Mkr jämfört med årets 31,8 Mkr. Huvuddelen av resultatförsämringen kan förklaras av en högre underhållsnivå. Koncernens avkastning på sysselsatt kapital minskade från 14,5 till 4,6 %. Avkastningen på eget kapital (före skatt) minskade till 5,1 % (28,1). Målet är att ge minst 4,0 % i avkastning på eget kapital. Utsikter för år 2007 Resultat före skatt prognostiseras till Mkr. Bedömningen är att bostadsmarknaden i Halmstad även framöver kommer att präglas av stor efterfrågan. Byggmarknaden kommer även 2007 att präglas av kapacitetsbrist vilket kan medföra problem i såväl nyproduktions- som underhållspro- HFAB-koncernens resultat före skatt uppgick till 55,8 Mkr (268,7). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 48,5 Mkr (255,3). Föregående års resultat innehåller betydande realisationsvinster från försäljningar av såväl lägenheter och mark. Exklusive reavinster uppgick 2005 års resultat i konjekt. Då hyresförhandlingarna för året inte påbörjats råder osäkerhet om intäktsnivån. En annan stor osäkerhetskälla är i vilken utsträckning hyresgästerna kommer att utnyttja den nya modellen för lägenhetsunderhåll. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat Årets resultat Summa kr kr kr Enligt koncernbalansräkningen uppgår koncernens fria egna kapital till kkr. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten disponeras på följande sätt: till aktieägare utdelas kr i ny räkning balanseras kr Summa kr

20 20 Resultaträkning KONCERN Belopp i kkr Not Fastighetsintäkter Övriga rörelseintäkter Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Driftnetto Avskrivningar Bruttoresultat Centrala administrationskostnader Rörelseresultat Ränteintäkter m m Räntebidrag Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt ÅRETS RESULTAT

21 21 Balansräkning 31 december KONCERN Belopp i kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Inventarier och verktyg Pågående arbeten Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar Långfristiga fordringar Summa finansiella tillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fastigheter Lager Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Övrigt bundet kapital Summa bundet kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Skulder Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ansvarsförbindelser: Garantiåtagande mot Fastigo (arbetsgivarorganisation)

22 22 Kassaflödesanalys KONCERN Belopp i kkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Realisationsresultat avyttrade inventarier Realisationsresultat avyttrade lägenheter Realisationsresultat avyttrad mark i KB Gamletull Avsättningar marknadsföring markförsäljning Upplupna ränteintäkter/räntekostnader Summa justeringar som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL Ökning (-) minskning (+) Varulager Ökning (-) minskning (+) Omsättningsfastigheter Ökning (-) minskning (+) Kortfristiga fordringar Ökning (+) minskning (-) Kortfristiga skulder Förändring av rörelsekapital Kassaflöde före investeringar INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i anläggningstillgångar fastigheter Investering i anläggningstillgångar inventarier och verktyg Försäljning anläggningstillgångar Försäljning omsättningstillgångar Erhållna bidrag Ökning (-) minskning (+) Långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Avsättningar Nyupplåning Amortering av skuld Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Ökning (+) minskning (-) Övriga långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

23 23 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänt Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL), som anpassats till praxis inom fastighetsbranschen. Tillämpade redovisningsoch värderingsprinciper överensstämmer med BFN:s allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år frånsett värdering av fastigheter. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna redovisas netto efter moms och rabatter. Koncernredovisning Koncernens bokslut omfattar dotterbolagen Nissamedia AB, KB Gamletull, Gamletull Komplementär AB och Projekt Söder i Halmstad AB. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden i enlighet med Redovisningsrådets rekommendationer. Personalkostnader I resultaträkningen ingår personalkostnader dels i driftkostnader och dels i centrala administrationskostnader. Specifikation över de totala kostnaderna samt uppgift om medeltal anställda och sjukfrånvaro återfinns i not 23. Skatt och obeskattade reserver Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan bokförda och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Ingen avsättning till periodiseringsfond har skett under I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatt. I koncernen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld 28 % och eget kapital 72 %. Värdering av anläggningstillgångar Vid förädling och ombyggnad av fastigheter aktiveras endast de åtgärder som innebär en standardförbättring och medför en varaktig resultatförbättring. Anläggningstillgångar värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Räntekostnader för fastigheter under byggnad aktiveras inte. Eventuella investeringsstöd minskar avskrivningsunderlaget. Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningskostnad och beräknad ekonomisk livslängd. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av tillgångar under nyttjandeperiod. Avskrivningstid för anläggningar: Anläggningsfastigheter 50 år RBF-åtgärder 10 år Standardhöjande tillvalsåtgärder 10 år Inventarier och verktyg 5 år Planmässiga avskrivningar avseende RBF-åtgärder och standardhöjande tillvalsåtgärder är högre än skattemässiga avskrivningar. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Som likvida medel klassificeras kassaoch banktillgodohavanden exklusive checkräkning i Halmstads kommun. Värdering av lager och kundfordringar Varulager värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Hyres- och kundfordringar tas upp till de belopp som beräknas inflyta.