Är det lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse?

Transkript

1 EXAMENSARBETE FASTIGHETSUTVECKLING MED FASTIGHETSFÖRMEDLING SAMHÄLLSBYGGNAD FASTIGHETSEKONOMI OCH FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2019 Är det lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse? En utredning för att kartlägga det resonemang som ligger bakom aktuella bestämmelser om andrahandsupplåtelse i bostadsrättslagen samt undersöka om det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse. Andrea Larsson och Björn Uggla KTH INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

2 Bachelor of Science thesis Title Author(s) Department TRITA number Supervisor Keywords Is it appropriate to introduce free subleasing in Bostadsrättslagen? Andrea Larsson och Björn Uggla Department of Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT Jonny Flodin Subleasing, Tenant-owned apartments, Tenant-owners co-operative Abstract Today, Sweden suffers from a shortage of housing in many of the country's growth areas, a shortage of housing that hardens the country's growth and the creation of new jobs. Svenskt Näringsliv believes that several measures are needed to solve the shortcoming. (Svenskt Näringsliv 2019) The structures in housing policy therefore need to be reviewed and a longterm solution is a must. In the short term, however, there is a possible saving in the country's tenant-owned apartments that, with more generous rules on subleasing, could provide a necessary supplement to temporary housing where needed. According to the current provisions of Bostadsrättslagen, a tenant-owner may sublease his apartment if the board of the tenant owners co-operative agrees to this. In cases where consent is not required, the tenant-owner has the opportunity to turn to Hyresnämnden, which will test the interests of the two parties against each other in order to decide the issue. Thus, it can be stated that it is not up to the tenant-owner himself to decide whether he can sublease his apartment. The revisions that have been made since Bostadsrättslagen was issued have been to the benefit of the tenant-owner. Despite this there are today various restrictions that prevents the tenant-owner from freely subleasing his apartment. The purpose of this essay has therefore been to clarify the reasoning behind the provisions of the regulations, test its relevance based on the current situation and finally to analyse whether it is appropriate to introduce free provisions on subleasing, for independent use, to the advantage of the tenant-owner. In order to investigate this, an overall literature study was first conducted to map the extent of the issue in sources of law. Subsequently, an in-depth analysis of the sources of law, considered relevant regarded to the purpose of the thesis, was performed. The sources of law that were processed in this essay were laws, proposition of laws and government reports. Consequently, case law and parliament reports has not been addressed in this paper. Lastly, the question was answered with anchoring in the in-depth literature analysis. The conclusion is that it is appropriate to introduce free subleasing in Bostadsrättslagen if the benefits of this provision outweigh the scope of the work that a revision of the law could entail.

3 Examensarbete Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord Skulle det vara lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse? Andrea Larsson och Björn Uggla Institutionen för Fastigheter och Byggande TRITA-ABE-MBT Jonny Flodin Andrahandupplåtelse, bostadsrätt, bostadsrättsförening Sammanfattning Sverige lider idag av en brist på bostäder i många av landets tillväxtorter, en bostadsbrist som slår hårt mot landets tillväxt och skapandet av nya jobb. Svenskt näringsliv menar på att flera åtgärder behövs för att lösa bristen. (Svenskt Näringsliv 2019) Strukturerna i bostadspolitiken behöver därmed ses över och en långsiktig lösning är ett måste. På kort sikt finns dock ett tänkbart sparkapital i landets bostadsrätter som, vid generösare regler om andrahandsupplåtelse för självständigt brukande, hade kunnat tillföra ett nödvändigt tillskott på tillfälliga bostäder där det behövs. Enligt dagens bestämmelser i bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andrahand om bostadsrättsföreningens styrelse samtycker till detta. I de fall samtycke ej erhålls har bostadsrättshavaren möjlighet att vända sig till hyresnämnden, vilken prövar de två parternas intressen mot varandra för att avgöra frågan. Således kan det konstateras att det inte är upp till bostadsrättshavaren själv att avgöra om denne kan hyra ut sin lägenhet. De revideringar som genomförts sedan bostadsrättslagen infördes har varit till fördel för bostadsrättshavaren, trots detta har denne idag således diverse inskränkningar som hindrar denne från att fritt upplåta sin lägenhet i andra hand. Denna uppsats syfte har därför varit att klarlägga resonemanget bakom bestämmelsernas utformning, pröva dess relevans utifrån dagens rådande situation och slutligen analysera om det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse. För att utreda detta genomfördes först en övergripande litteraturstudie för att kartlägga frågans utbredning i juridiska rättskällor. Därefter utfördes en djupgående analys av de rättskällor som ansågs relevanta med hänsyn till uppsatsens syfte. De rättskällor som behandlades var lagar, propositioner och statliga betänkanden inom området. Rättspraxis och riksdagsbetänkanden har följaktligen inte berörts i denna uppsats. Slutligen besvarades frågeställningen med förankring i den djupgående litteraturanalysen. Slutsatsen i denna uppsats är att det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse om fördelarna denna bestämmelse medför väger tyngre än omfattningen av det arbete en revidering av lagen skulle kunna innebära.

4 Förord Detta är en kandidatuppsats skriven av Andrea Larsson och Björn Uggla inom Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling respektive Samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning fastighetsekonomi och fastighetsjuridik, på Kungliga tekniska högskolan. Uppsatsen behandlar andrahandsupplåtelse av bostadsrätt för total sublokation och motsvarar 15 högskolepoäng. Uppsatsen är skriven under period 4 år Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare, Jonny Flodin, för intressanta och givande diskussioner samt god rådgivning under arbetets gång. Andrea Larsson och Björn Uggla Stockholm, 10/

5 1 Introduktion Bakgrund Problemformulering Syfte Frågeställning Metod Avgränsningar Teori Lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar SOU 1928: Proposition 1930: Lagens utformning Bostadsrättslag (1971:479) SOU 1969: Proposition 1971: Lagens utformning Bostadsrättslag (1991:614) SOU 1988: Proposition 1990/91: Lagens utformning Lag (2003:31) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) SOU 2000: Proposition 2002/03: Lagens utformning Lag (2014:319) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) SOU 2012: Proposition 2013/14: Lagens utformning Övriga beaktansvärda offentliga tryck SOU 2007: Bostadsrättslagen kapitel Analys Avslutande diskussion Slutsats Källförteckning Offentligt tryck Elektroniska källor... 29

6 1 1 Introduktion 1.1 Bakgrund Sveriges bostadsmarknad spelar en viktig roll för landets tillväxt. Dessvärre lider många av Sveriges tillväxtorter av en bostadsbrist som agerar flaskhals, där bostadsbristen är en missgynnande faktor för tillväxten. I landets bostadsrätter finns dock ett potentiellt sparkapital som, vid generösare regler om andrahandsupplåtelse för självständigt brukande, eventuellt skulle kunnat bidra med ett kortsiktigt bostadstillskott där det behövs. I dagens bostadsrättslag gäller att en bostadsrättshavare har rätt att hyra ut sin bostad till annan i andra hand för självständigt brukande, även benämnt total sublokation, om bostadsrättsföreningens styrelse samtycker till upplåtelsen. Skulle samtycke ej lämnas av bostadsrättsföreningens styrelse har bostadsrättshavaren rätt att vända sig till hyresnämnden för att pröva tillstånd till andrahandsupplåtelse. För att hyresnämnden ska lämna sitt medgivande krävs det att bostadsrättshavaren har skäl till upplåtelsen samtidigt som bostadsrättsföreningens styrelse inte har någon befogad anledning till att motsätta sig den. Utformningen av denna bestämmelse har utvecklats sedan år 1930 då bostadsrättslagen infördes. Varför en fri andrahandsupplåtelse inte tidigare införts har berott på att sakkunniga i tidigare utredningar varit av den uppfattning att en sådan bestämmelse skulle kunna missgynna många av landets bostadsrättsföreningar. 1.2 Problemformulering Sedan bostadsrättslagen infördes år 1930 har det ett flertal gånger kommit på fråga om inte en bostadsrättshavare bör ges större förfoganderätt över sin lägenhet när det kommer till möjligheten att upplåta sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande. De revideringar som har gjorts i bostadsrättslagen under årens lopp har varit till fördel för bostadsrättshavaren, men trots det finns det fortfarande ett flertal faktorer som begränsar möjligheten för bostadsrättshavaren att upplåta sin lägenhet i andra hand. Den bostadsmarknad som idag råder ger tydliga indikationer på att det finns ett stort behov av att skapa en större rörelse bland de bosatta, inte minst möjliggöra för andrahandsupplåtelse när det finns ett behov till det. Det kan således återigen anses angeläget att se över bostadsrättslagens bestämmelser om andrahandsupplåtelse för självständigt brukande. 1.3 Syfte Syftet med denna rapport har varit att klarlägga det resonemang som ligger bakom de aktuella bestämmelser om andrahandsupplåtelse i bostadsrättslagen samt utreda vilken relevans detta resonemang har idag för att slutligen undersöka om det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse.

7 2 1.4 Frågeställning Frågeställningen lyder enligt följande: Är det lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse? 2 Metod För skapa en överblick över vilka juridiska rättskällor som var användbara till uppsatsen genomfördes först en övergripande litteraturstudie. De juridiska rättskällor som identifierades som användbara var de rättskällor som berör bostadsrättslagen och andrahandsupplåtelse. Material inhämtades främst från Kungliga bibliotekets arkiv Regina och från Riksdagens arkiv, men även från andra hemsidor som samlar svenska rättskällor. Då en del av uppsatsens syfte var att kartlägga resonemanget bakom de aktuella bestämmelserna om andrahandsupplåtelse för total sublokation, behandlades rättskällor från och med år 1928, då det blev angeläget att se över lagstiftningen för bostadsrätter. I samband med den övergripande litteraturstudien gjordes även lämpliga avgränsningar. Rättskällor som ansågs innefatta relevanta tankegångar och betänkanden om andrahandsupplåtelse för total sublokation identifierades och sorterades ut för att bearbetas i en djupgående litteraturstudie. Sedermera genomfördes den djupgående litteraturstudien av rättskällorna. Tanken med litteraturstudien var att få en inblick i hur sakkunniga har resonerat kring andrahandsupplåtelse för total sublokation samt hur relevant detta resonemang är idag. Från respektive rättskälla sammanställdes således information om andrahandsupplåtelse för total sublokation som kunde anses väsentlig för uppsatsen. Denna information framfördes sedan i uppsatsens teoridel och låg till grund för uppsatsen diskussion. I samband med den djupgående litteraturstudien togs en frågeställning fram. 2.1 Avgränsningar Denna uppsats fokuserar på den svenska bostadsrättslagens bestämmelser om andrahandsupplåtelse för självständigt brukande, total sublokation. Idag behandlas andrahandsupplåtelse för total sublokation i två paragrafer, 7:10 och 7:11 bostadsrättslagen. Denna uppsats behandlar således inte andrahandsupplåtelser vid partiell sublokation, där enbart en del av lägenheten upplåts. Detta då bostadsrättshavaren har fri rätt att upplåta sin bostad i andrahand vid partiell sublokation, så länge upplåtelsen inte medför några men för föreningen eller andra bostadsrättshavare.

8 Vidare har denna uppsats enbart behandlat juridiska rättskällor som berört andrahandsupplåtelse för total sublokation och som ansetts aktuella med hänsyn till uppsatsens syfte. Dessa rättskällor har innefattat statliga offentliga utredningar, propositioner samt lagar. Då det i denna uppsats varit angeläget att utreda bakomliggande resonemang till lagändringar i bostadsrättslagen rörande andrahandsupplåtelser för total sublokation, har således praxis inte studerats. Även riksdagsbetänkande har valts att uteslutas i denna uppsats. 3

9 4 3 Teori I detta kapitlet presenteras juridiska rättskällor som har berört andrahandsupplåtelse för total sublokation. De rättskällor som presenteras är statliga offentliga utredningar, propositioner samt lagar. Statens offentliga utredningar, nedan benämnt SOU, är ett resultat av ett statligt betänkande som genomförs i samband med att den svenska regeringen planerar att lägga fram ett nytt lagförslag (Regeringskansliet 2019). En proposition är ett förslag om en ny lag, eller en ändring av en befintlig lag, som regeringen lägger fram till den svenska riksdagen för beslut (Regeringskansliet 2019). En sakkunnig är en person som blivit utvald av en offentlig myndighet för att verkställa en utredning rörande ett område denne har stor kunskap om (Svenska Akademins Ordbok 1963). 3.1 Lag (1930:115) om bostadsrättsföreningar SOU 1928:16 Som underlag till Statens Offentliga Utredningar 1928:16 fick Socialstyrelsen i uppdrag att undersöka bostadsrättsmarknaden i Sverige. Syftet med undersökningen var att få en uppfattning om det totala antalet aktiva bostadsrättsföreningar i landet samt föreningarnas verksamhetssätt och ekonomiska ställning. Utifrån de inkomna uppgifterna kunde de sakkunniga, inom justitiedepartementet, sedan göra en bedömning av om den tidigare lagstiftning behövde förnyas eller inte. I undersökningen kom socialstyrelsen fram till att det fanns ett stort antal aktiva bostadsrättsföreningar i landet och att större delen av dessa föreningar bedrev sin verksamhet på olika sätt. Den stora variationen mellan olika föreningars verksamhetssätt, menade de sakkunniga, berodde på avsaknaden av särskilda lagbestämmelser rörande bostadsrättsföreningar i Lagen om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet. Det ansågs således angeläget att samordna den bostadsrättsrörelse som börjat breda ut sig i landet. De sakkunnigas förslag omfattade därför en helt ny lagstiftning, Lag med särskilda bestämmelser om vissa bostadsrättsföreningar, där upplåtelse av lägenhet i andra hand föreslogs bli reglerat i lagen. Varför de sakkunniga ansåg att det var av värde att införa lagbestämmelser om andrahandsuthyrning bottnar i angelägenheten om att få bibehålla den kooperativa bostadsrättsrörelsen. De kooperativa tankegångarna har genomsyrat stora delar av föreningsverksamheten sedan bostadsrätten började etablera sig på den svenska bostadsmarknaden, vilket har inneburit att ett gemensamt ansvarstagande och förvaltande av fastigheten har förespråkats. Det har på så vis varit viktigt att medlemmarna engagerat sig i föreningsarbetet för att driva verksamheten framåt. I och med detta har det varit av stor angelägenhet för de sakkunniga att vid framtagande av bestämmelser om andrahandsuthyrning kunna hitta ett sätt där både bostadsrättsföreningensoch den enskilde medlemmens intressen tillgodosågs. Varje medlem skulle ges en stor frihet i sin förfoganderätt samtidigt som den kooperativa föreningsverksamheten inte missgynnas.

10 5 Enligt de sakkunnigas uppfattning var det svårt att tillgodose den ena partens intressen, i detta fall möjligheten för medlemmen att hyra ut sin lägenhet i andra hand, utan att riskera att den andra partens intressen, möjligheten att bedriva en sund föreningsverksamhet, missgynnas. De sakkunniga resonerade således kring möjliga lagbestämmelser som kunde förse bostadsrättsföreningarna med ett visst inflytande vid beslut om andrahandsupplåtelser. Då det var av stor vikt för bostadsrättsföreningarna att en sund föreningsverksamhet kunde bedrivas och att gemenskapen bland medlemmarna kunde bestå, var det nödvändigt att föreningarna fick möjlighet att invända mot en hyresgäst som inte kunde garantera detta. De sakkunnigas förslag innefattade därför en så kallad prövningsrätt, där bostadsrättsföreningarna hade möjlighet att neka en andrahandsupplåtelse om hyresgästen inte ansågs uppfylla de krav föreningen ställde på övriga medlemmar. En medlem som ville upplåta sin lägenhet i andra hand var på så vis tvungen att lämna en förfrågan om godkännande av andrahandsupplåtelse till bostadsrättsföreningens styrelse. Godkände styrelsen upplåtelsen, fick medlemmen hyra ut sin lägenhet. Prövningsrätten innebar följaktligen att bostadsrättsföreningens styrelse gjorde en bedömning över hyresgästens kvalifikationer och om denne ansågs uppfylla de krav föreningen ställde på befintliga medlemmar. Dessa krav återfanns i bostadsrättsföreningens stadgar om villkor för medlemskap i föreningen. Angående bostadsrättsföreningens villkor om medlemskap var de sakkunniga överens om att det bör vara upp till varje förening att fritt få avgöra vilka krav dessa ställer på medlemmar i föreningen. Detta tankesätt härstammar från lagen om ekonomiska föreningar där det var upp till varje styrelse att avgöra vilka villkor föreningen ställde på medlemmarna. Syftet med detta var att föreningarna skulle tillåtas utvecklas fritt och att lagen enbart skulle bilda ett ramverk. De sakkunniga befarade dock att denna typ av prövningsrätt skulle kunna missbrukas av bostadsrättsföreningar. Därför förde de sakkunniga ett resonemang kring eventuella begränsningar i prövningsrätten för att förhindra missbruk från föreningarnas sida. Ett förslag, för att stävja obefogade beslut, var att göra frågan om prövning av medlem till en myndighetsprövning. Dock ansågs personliga uppgifter av detta slag inte lämpade som offentliga uppgifter. Ett annat förslag som de sakkunniga spekulerade i var om besittningsrätten, på överlåtarens begäran, skulle erbjudas på offentlig auktion om styrelsen vägrat upplåtelse vid två tidigare tillfällen. Dessa förslag kom dock enbart att bli förmån för diskussion och inga förslag blev förverkligade. Istället fick bostadsrättsföreningarna ett stort inflytande vid beslut om andrahandsupplåtelser Proposition 1930:65 38 Medlem äge upplåta lägenheten till annan medlem eller med styrelsens till stånd till någon, som ej är medlem. Vill medlem i lägenheten stadigvarande inrymma främmande person, skall han, där ej annorlunda är bestämt i stad garna, härtill inhämta tillstånd av styrelsen.

11 6 Vid utformningen av förslaget till lag med särskilda bestämmelser om vissa bostadsrättsföreningar ansåg de sakkunniga att det huvudsakligen var två angelägenheter som skulle tas i beaktande. Den första angelägenheten var att bostadsrättshavarens rätt till bostad skulle tryggas, vilket innebar att bostadsrättshavaren skulle ges en förfoganderätt över sin bostad. Den andra angelägenheten var att förhindra uppkomsten av bostadsrättsföreningar med en osund föreningsverksamhet, framförallt en osund ekonomi. Vid upplåtelse av lägenhet i andra hand menade de sakkunniga att en för bostadsrättshavaren oinskränkt förfoganderätt inte kunde anses fullt förenlig med önskan om att stävja uppkomsten av osunda bostadsrättsföreningar. För föreningens verksamhet är det nämligen av stor vikt vem bebor lägenheten. Vid utformningen av reglerna gällande andrahandsupplåtelse menade därför de sakkunniga att en intresseavvägning behövde äga rum mellan de ovan nämnda spörsmålen. Av dessa spörsmål ansåg de sakkunniga sedermera, med medhåll från departementschefen, att angelägenheten om att stävja uppkomsten av bostadsrättsföreningar som bedrev en osund verksamhet var den viktigaste, trots att detta innebar inskränkningar i bostadsrättsinnehavarens förfoganderätt. Lagförslaget gällande andrahandsupplåtelse föreslogs därför bestå av en prövningsrätt. Denna prövningsrätt innebar följaktligen att bostadsrättsinnehavaren gavs möjlighet att till föreningens styrelse föreslå en person till vilken lägenhet skulle upplåtas till och styrelsen fick i sin tur möjlighet att bedöma huruvida personen ifråga kunde garantera att en sund föreningsverksamhet kunde fortsätta bedrivas eller ej. Anledningen till att de sakkunniga och departementschefen ansåg att spörsmålet om att stävja uppkomsten av bostadsrättsföreningar med osund föreningsverksamhet skulle främjas till förmån för en oinskränkt förfoganderätt avseende andrahandsupplåtelse berodde primärt på två anledningar. Först det icke existerande samhällsskyddet mot uppkomsten av osunda bostadsrättsföreningar som då ansågs vara den främsta och mest påtagliga bristen i den dåvarande lagstiftningen om ekonomiska föreningar. Bostadsrättsföreningar tilläts bildas utan någon som helst plan över hur föreningens verksamhet skulle bedrivas. Sedan saknade oftast de som önskade att införskaffa sig en bostadsrätt den ekonomiska insikten som behövdes för att kunna göra nödvändiga ekonomiska bedömningar om föreningens verksamhet Lagens utformning 45 Bostadsrättshavaren äge att åt annan upplåta lägenheten till begagnande, dock icke utan styrelsens tillstånd till någon, som ej är medlem i föreningen. Vill bostadsrättshavaren i lägenheten stadigvarande inrymma främmande person, skall han, där ej annorlunda är bestämt i stadgarna, härtill inhämta tillstånd av styrelsen.

12 7 3.2 Bostadsrättslag (1971:479) SOU 1969:4 I början av 1960-talet ansågs det återigen angeläget att se över bostadsrättslagen. Justitiedepartementet beslutade då om att en kommitté skulle bildas, med sakkunniga inom området, med uppdrag att göra en ny undersökning över bostadsrättsrörelsens utveckling samt lämna förslag till en ny bostadsrättslagstiftning. I detta förslag kom de tidigare lagbestämmelserna om andrahandsupplåtelse att ändras. Enligt förslaget skulle andrahandsupplåtelse för total sublokation hädanefter regleras i en enskild paragraf och prövningsrätten upphörde att gälla. Andrahandsupplåtelse skulle istället godkännas genom ett samtycke från föreningen, så kallat samtyckekrav, där bostadsrättshavarens skäl till upplåtelsen skulle ställas mot bostadsrättsföreningens anledningar till att neka upplåtelsen. På så vis fick bostadsrättshavaren rätt att upplåta sin lägenhet i andrahand enbart om denne fick ett samtycke från föreningen. Lämnade föreningen inte sitt samtycke till andrahandsupplåtelsen skulle det vara möjligt för bostadsrättshavaren att ansöka om tillstånd hos en behörig myndighet. Hade då bostadsrättshavaren beaktansvärda skäl till upplåtelsen samtidigt som bostadsrättsföreningen inte hade befogad anledning att neka den, skulle myndigheten godkänna andrahandsupplåtelsen. Diskussionen bakom förslaget har genomsyrats av den intresseavvägning som även influerat stora delar av tidigare utredning, SOU 1928:16, mellan å ena sidan medlemmens intressen och å andra sidan bostadsrättsföreningens intressen. De sakkunniga har resonerat som så att det bör vara en medlems rättighet att få upplåta sin bostad i andrahand i de fall denne inte har möjlighet att bo i den själv. De sakkunniga menar dock att medlemmens intresse, innefattande denna rättighet, inte kan vara helt oinskränkt då hänsyn även måste tas till föreningens intresse av att bedriva en sund föreningsverksamhet. I tidigare utredning slutade diskussionen här och den dåvarande kommittén ansåg det vara mer angeläget för föreningen att kunna bedriva en sund föreningsverksamhet än vad det var för medlemmen att upplåta sin lägenhet i andra hand. De sakkunniga i gällande utredning har dock fört diskussionen vidare och menar att föreningens intresse om att kunna bedriva en sund föreningsverksamhet inte heller bör vara helt oinskränkt då detta skulle kunna komma att helt försumma medlemmens intresse. De tidigare lagbestämmelser gällande andrahandsuthyrning ansågs därför inte vara helt tillfredsställande enligt de sakkunniga, föreningen bör inte kunna avgöra om en andrahandsuthyrning ska godkännas eller inte helt efter eget behag. Således ansåg de sakkunniga det vara angeläget att införa en lagbestämmelse som gjorde det möjligt för bostadsrättshavaren att få sin ansökan om andrahandsupplåtelse prövad hos en behörig myndighet. Till grund för detta förslag låg bl.a. en statlig offentlig utredning från 1966, SOU 1966:14, som även låg till grund för dåvarande hyreslagstiftning. De sakkunniga menade således att de resonemang som fördes angående upplåtelse av en hyresrätt även kunde tillämpas på upplåtelse av en bostadsrätt i andra hand.

13 8 I utredningen ställdes hyresvärdens intresse av vilka som bebor lägenheterna i huset mot de positiva sociala aspekterna med en eventuell flexiblare bostadsmarknad. Diskussion fördes därför om den tidigare prövningsrätten, som gällde vid upplåtelse av hyresrätt, borde upphävas för att kunna möjliggöra en mer flexibel bostadsmarknad. I slutändan ansågs dock inte denna åtgärd hållbar, då den till för stor grad skulle ha försummat hyresvärdens intresse. Istället ansågs det nödvändigt att upprätta bestämmelser i lagen som kunde tillvarata båda parternas intressen. Sålunda lämnades ett förslag om att prövningsrätten skulle förbli men att hyresgästen skulle få möjlighet att få sin ansökan om upplåtelse av hyresrätt prövad av en myndighet. I detta fall ansågs hyresnämnden vara det bäst lämpade organet för att avgöra denna typen av tvister. Hyresnämndens uppgift var således att avgöra om hyresgästen hade beaktansvärda skäl till upplåtelsen och om hyresvärden hade befogad anledning till att neka upplåtelsen. Beaktansvärda skäl ansågs vara framförallt ändrade familjeförhållanden, väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden samt arbete på annan ort. Det var även enbart den aktuella hyresgästens personliga förhållande som skulle ligga till grund för bedömningen, den föreslagna andrahandshyresgästens förhållanden skulle alltså inte tas i beaktande. Då en befogad anledning för en hyresvärd inte gick att jämställa med en befogad anledning för en bostadsrättsförening valde de sakkunniga att föra en enskild diskussion kring vad en befogad anledning ansågs vara för en bostadsrättsförening. Frågan om en förening kunde anses ha en befogad anledning till att motsätta sig en andrahandsupplåtelse, ansåg de sakkunniga, skulle prövas med hänsyn till de bestämmelser om villkor för medlemskap i föreningens stadgar. Gällande en förenings rätt att inrätta villkor om medlemskap i stadgarna väljer de sakkunniga att hänvisa till ett tidigare uttalande av departementschefen, som menade på att vissa bostadsrättsföreningar är av karaktären att de anses kunna vara oförenliga med en total öppenhet. Vidare ansåg departementschefen att det därför bör finnas en möjlighet för föreningen att vägra inträde för personer som kunde anses motarbeta föreningens värderingar. Ett villkor som majoriteten av de aktuella bostadsrättsföreningarna hade var att det enbart var lägenhetsinnehavare som var berättigade till medlemskap, vilket innebar att det i regel brukade finnas lika många medlemmar som lägenheter. Enligt de sakkunniga är dock denna regel inte självskriven och en förening kan således bevilja medlemskap åt någon som till exempel önskar att förvärva en lägenhet i framtiden. Generellt menar de sakkunniga på att det i landets bostadsrättsföreningar har stadgats olika villkor utöver det ovan nämnda och de sakkunniga är också av den åsikten att föreningarna fritt ska kunna bestämma vilka villkor som gäller för medlemskap. Dock föreslår de sakkunniga att i särskilda fall, av sociala skäl, ska vissa särbestämmelser gälla som i realiteten begränsar föreningarna från att oinskränkt uppställa villkor för medlemskap. Vidare menar de sakkunniga att även i andra fall skulle föreningarnas möjlighet att helt fritt ställa upp villkor om medlemskap begränsas i realiteten. De sakkunniga menade på att ytterligare en särbestämmelse var att föreningarna inte borde ges möjlighet att ställa ekonomiska krav på andrahandshyresgästen då denne inte är ansvarig ekonomiskt gentemot bostadsrättsföreningen. De sakkunniga väljer i samma utredning även att resonera kring andrahandsupplåtelser ur ett bredare bostadspolitiskt och samhällsekonomiskt perspektiv. De menar på att en arbetsmarknad med hög rörlighet och framförallt en hög geografisk rörlighet kombinerat med en bostadsbrist resulterade i en svagare rörlighet på bostadsmarknaden. Generellt menade de sakkunniga på att det var balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostäder som avgjorde vilken roll andrahandsupplåtelser spelade vid landets bostadsfördelning.

14 9 En stor efterfrågan kombinerat med en liten tillgång resulterar därmed i att dessa får en mer betydande roll. Likaså gäller det omvända, en liten efterfrågan kombinerat med en stor tillgång resulterar därmed i att andrahandsupplåtelser istället får en allt mindre roll. En högre rörlighet på bostadsmarknaden kan därför uppnås om upplåtelser i andra hand möjliggörs. En högre rörlighet på bostadsmarknaden kan i sin tur bidra till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och förhållanden vilket resulterar i att det finns ett bostadspolitiskt intresse för frågan. Slutligen finns det allmänt intresse i att landets lägenhetsbestånd utnyttjas på bästa möjliga sätt Proposition 1971:12 30 Bostadsrättshavaren får ej utan styrelsens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till annan än medlem utom i fall som avses i andra stycket. Bostadsrättshavare, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. De sakkunniga, med medhåll från departementschefen, menade på att samtycke bör fordras från föreningens styrelse vid upplåtelse av lägenhet i andra hand. Dock ansågs det inte vara helt tillfredsställande att låta styrelsen fritt bestämma i frågan. Därför föreslogs det att bostadsrättshavaren skulle ges möjlighet att få frågan om andrahandsupplåtelse prövad av behörig myndighet om samtycke ej skulle ges av styrelsen. Hyresnämnden ansågs vara ett lämpligt organ att avgöra denna typ av frågor. I hyresnämnden skulle således bostadsinnehavarens beaktansvärda skäl till upplåtelsen vägas mot styrelsens befogade anledning till att vägra den. Enligt de sakkunniga skulle beaktansvärda skäl enbart innefatta oförutsedda händelser, som innebar att bostadsrättshavaren enbart tillfälligt behövde hyra ut sin bostad i andra hand. Att styrelsen ska ha befogad anledning till att motsätta sig en upplåtelse ska prövas med hänsyn till de villkor föreningen har uppställt för medlemskap och prövningen ska då avse hyresgästen personliga egenskaper. Vidare ska även hyresgästen anses som en god brukare av nyttjanderätten. Slutligen menade de sakkunniga och departementschefen att hänsyn också bör tas till föreningens intresse av att inte allt för många bostäder bebos av hyresgäster. Detta bör dock kunna stävjas av den förslagna bestämmelsen, tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor, genom att det ger styrelsen möjlighet att tidsbegränsa andrahandsupplåtelser.

15 Lagens utformning 30 Bostadsrättshavaren får ej utan styrelsens samtycke i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till annan än medlem utom i fall som avses i andra eller tredje stycket. Bostadsrättshavare, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd kan begränsas till viss tid och förenas med villkor. Har en kommun bostadsrätt till en bostadslägenhet, får kommunen upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand till annan än medlem. Styrelsen skall genast underrättas om upplåtelsen. 3.3 Bostadsrättslag (1991:614) SOU 1988:14 Grundprincipen i bostadsrättslagen har varit att det är bostadsrättsinnehavaren själv som ska nyttja sin lägenhet och att andrahandsupplåtelse enbart ska ses som en nödlösning. Utvecklingen har dock lett till att lagbestämmelser om andrahandsupplåtelse har förändrats till bostadsrättshavarens fördel. I den senaste lagändringen år 1971, infördes en möjlighet för bostadsrättshavaren att få sin ansökan om andrahandsupplåtelse prövad i hyresnämnden om bostadsrättsföreningen valt att neka bostadsrättshavarens ansökan. Som beskrivits i tidigare utredning, SOU 1969:4, har denna bestämmelse hämtats direkt från hyreslagen. I denna utredning ifrågasätts denna tillskapade möjlighet att för bostadsrättshavaren kunna inhämta godkännande till sin andrahandsupplåtelse hos hyresnämnden. De sakkunniga menar att enbart bostadsrättsföreningens kooperativa karaktär motiverar att reglerna om andrahandsupplåtelse skiljer sig från hyreslagens bestämmelser. Den gemensamma förvaltningen i huset är helt enkelt avgörande för att bostadsrättsrörelsen ska fungera, vilket innebär att varje bostadsrättshavare måste delta i föreningsverksamheten. Enligt de sakkunniga skulle föreningsarbetet försvåras, till och med rent av omöjliggöras, om bostadsrättshavaren inte själv bodde i sin bostadsrätt. Detta gäller oavsett om lägenheten hyrs ut till en medlem i föreningen eller till en hyresgäst som inte är medlem, då bostadsrättshavaren i båda fallen är frånvarande från föreningsarbetet. Genom att möjliggöra för en friare andrahandsuthyrning möjliggörs även spekulation på bostadsmarknaden, vilket i sig strider mot bostadsrättslagens grundprincip. De sakkunniga menar således att det inte bör vara av intresse att genom lagstiftning främja en ökad spekulation på bostadsmarknaden eller uppmuntra till att bostadsrättshavare bosätter sig på annan plats. Det som å andra sidan skulle kunna tala för en friare andrahandsupplåtelse är, enligt de sakkunniga, att upplåtelseformen bostadsrätt i grunden är i nära anslutning till äganderätten. Vilket tyder på att bostadsrättshavarens förfoganderätt bör efterlikna äganderätten.

16 11 Dock menar de sakkunniga att även om upplåtelseformen bostadsrätt bör möjliggöra för en friare andrahandsuthyrning, då den efterliknar äganderätten, så kan inte föreningens intresse av att bedriva en sund föreningsverksamhet helt försummas. Således anser de sakkunniga att den intresseavvägning, mellan å ena sidan medlemmens intressen och å andra sidan bostadsrättsföreningens intressen, som har legat till grund för tidigare lagbestämmelser om andrahandsuthyrning, fortfarande är viktig att ta hänsyn till. Därför finner de sakkunniga det vara av stor angelägenhet att en andrahandsupplåtelse fortsätter begränsas i viss mån och att bostadsrättsföreningen får ett fortsatt inflytande vid beslut om andrahandsupplåtelser. Enligt de sakkunniga ska en andrahandsupplåtelse därför även fortsättningsvis enbart ses som en nödlösning och beaktansvärda skäl till en andrahandsupplåtelse kan således vara arbete eller studier på annan ort, samt andra godtagbara anledningar som innebär att en bostadsrättshavare behöver upplåta sin lägenhet i andra hand under en viss tid Proposition 1990/91:92 7 kapitlet 10 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 andra stycket. Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller landstingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen. 7 kapitlet 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han under en viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Enligt de tidigare bestämmelserna krävdes det inte styrelsens samtycke vid en andrahandsupplåtelse till en redan befintlig medlem i föreningen. I denna proposition föreslår de sakkunniga att detta ska slopas och att det därmed ska krävas styrelsens samtycke vid alla andrahandsupplåtelser, oavsett om hyresgästen i fråga är medlem eller ej. Anledningen till detta var att det ansågs vara av betydelse för föreningen att kunna kontrollera och överblicka samtliga andrahandsupplåtelser. De sakkunniga menade att det kooperativa synsättet förutsatte att bostadsrättshavaren själv deltog i föreningsarbetet. Det skulle därför inverka negativt på föreningsarbetet om flera bostadsrättshavare inte bebodde lägenheterna själva. I övrigt valde de sakkunniga att poängtera att innebörden av under viss tid inte har tillfälle är att bostadsrättshavaren ska återkomma till lägenheten, arrangemanget ska alltså vara tillfälligt. Avseende om styrelsen kunde anses ha en befogad anledning att vägra samtycke skulle hänsyn tas till om hyresgästen kunde anses som skötsam eller ej.

17 Lagens utformning 7 kapitlet 10 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 andra stycket. Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller landstingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen. 7 kapitlet 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor. 3.4 Lag (2003:31) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) SOU 2000:2 År 1998 genomfördes en ändring i den dåvarande hyreslagstiftningen gällande andrahandsupplåtelser. Ändringen innebar att den tidigare bestämmelse om att en hyresgäst enbart fick hyra ut sin lägenhet i andra hand om denne inte hade tillfälle att använda sin lägenhet under en viss tid slopades. Därmed gjordes hyreslagens bestämmelser gällande andrahandsupplåtelse något generösare än bostadsrättslagens, då bostadsrättslagen fortfarande innehöll denna bestämmelse om att en bostadsrättshavare enbart fick upplåta sin lägenhet i andra hand om denne inte hade tillfälle att använda sin bostad under viss tid. På grund av denna ändring i hyreslagen väcktes frågan om inte även bostadsrättslagens bestämmelser krävde en vidgning. Diskussion kretsade då kring möjligheten att slopa samma krav i bostadsrättslagen som slopats i hyreslagen. Till att börja med resonerade de sakkunniga kring den intresseavvägning, mellan å ena sidan den enskilda medlemmens intresse och å andra sidan föreningens intresse, som låg till grund för de då aktuella lagbestämmelserna. De sakkunniga ansåg att, då en bostadsrättshavare betalar en insats för sin lägenhet samt ansvarar för lägenhetens inre underhåll och i övrigt svarar ekonomiskt gentemot föreningen, finns det anledning att tycka att bostadsrättshavaren bör ges större frihet i sin förfoganderätt över lägenheten. Samtidigt, menar de sakkunniga, finns det motiv som talar för att friare regler inte bör införas.

18 13 En bostadsrättsförening är en associationsform som innebär att de som väljer att åta sig en bostadsrätt även har valt att åta sig en gemensam förvaltning av fastigheten. Föreningsverksamheten är således beroende av ett gemensamt engagemang från medlemmarna, inte minst när det gäller styrelsearbetet. I en liten förening blir det på så vis väldigt påtagligt om en stor grupp medlemmar upplåter sina lägenheter i andra hand, då enbart ett fåtal medlemmar finns kvar till att sköta det praktiska arbetet. Vidare menar de sakkunniga på att hänsyn även måste tas till samhörigheten hos de boende. Att de boende enbart skulle bestå av styrelsemedlemmar och andrahandshyresgäster vore således olyckligt för samhörigheten i föreningen. De sakkunniga anser därför att de skäl som framhålls vid andrahandsupplåtelser måste vara av en viss tyngd. Bestämmelserna bör till exempel aldrig tillåta att köp av bostadsrätter görs i rent spekulativt syfte, där förvärvaren inte alls har någon avsikt av att använda bostadsrätten till eget boende. Enligt de sakkunniga är det även av stor vikt att belysa de argument som ligger bakom den tidigare bestämmelse om att en bostadsrättshavare enbart får hyra ut sin lägenhet om denne under en viss tid inte kan använda lägenheten. Anledningen till varför en bostadsrätt inte bör upplåtas under en längre tid, menar de sakkunniga, var att bostadsrättshavarens skäl till upplåtelsen förändras över tid. Ett skäl som kanske ansetts vara beaktansvärt vid upplåtelsen är med stor sannolikhet inte lika betydelsefullt efter några år. På grund av detta har det tidigare bedömts som skäligt att låta en andrahandsupplåtelse vara tidsbegränsad. Sedermera resonerar de sakkunniga kring hur en eventuell ny lagbestämmelse skulle kunna vara utformad om den ovannämnda bestämmelsen skulle slopas. Det är enligt de sakkunniga uppenbart att en generösare syn på andrahandsupplåtelser skulle behöva förespråkas, dock skulle en bestämmelse inte kunna vara så generös att den främjade spekulation på bostadsmarknaden. Därmed behövdes en tydlig gräns sättas som kunde möjliggöra för friare regleringar och samtidigt stävja uppkomsten av spekulation. Enligt de sakkunniga kunde denna gräns bäst klargöras genom begreppet beaktansvärda skäl. Begreppet i sig kan, enligt de sakkunniga, klargöra att en andrahandsuthyrning av en bostadsrätt inte kan godkännas om bostadsrätten enbart är köpt genom spekulation. Uppräkningen av vad som ansåg som beaktansvärda skäl skulle då heller inte behöva vara begränsat, utan istället skulle de vägas mot den hänsyn som måste tas till föreningsverksamhet. De sakkunniga menade att bestämmelserna sålunda skulle få en sådan utformning att bostadsrättshavaren skulle ges en mer omfattande möjlighet till att hyra ut sin lägenhet i andra hand, om då föreningen inte hade starka skäl att motsätta sig andrahandsupplåtelsen. Dock ansågs det inte vara helt tillfredsställande, att låta en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andra hand utan någon som helst tidsbegränsning. Detta då denna typ av möjlighet skulle kunna skapa stridigheter i föreningen, där bostadsrättshavarna skulle kunna känna sig orättvist behandlade om styrelsen tidigare godkänt flera andrahandsupplåtelser men sedan måste neka vissa upplåtelser på grund av hänsynstagande till föreningens intresse. Således ansåg de sakkunniga att bestämmelsen, om att en bostadsrättshavare enbart fick hyra ut sin lägenhet i andra hand om denne under viss tid inte hade tillfälle att använda sin lägenhet, skulle slopas samt att en ny bestämmelse skulle införas.

19 14 Den nya bestämmelsen skulle förslagsvis utformas enligt följande Tillståndet skall begränsas till viss tid och skulle då enbart begränsa själva upplåtelsen. På så vis, menade de sakkunniga, fick bostadsrättshavaren en mer betydande förfoganderätt över sin lägenhet och kunde på så vis åberopa skäl som exempelvis samboprövning, som inte innebar att denne med säkerhet skulle komma tillbaka till lägenheten Proposition 2002/03:12 7 kapitlet 10 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 andra stycket. Samtycke behövs dock inte, 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. 7 kapitlet 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. Regeringen föreslår, i likhet med den tillhörande utredningen, att den dåvarande bestämmelsen om att en bostadsrättsinnehavare enbart fick hyra ut sin lägenhet om denne inte hade tillfälle att använda sin lägenhet under en viss tid, skulle slopas. För att erhålla tillstånd i hyresnämnden till en andrahandsupplåtelse föreslogs det istället att bostadsrättshavaren skulle ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen samt att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Slutligen föreslogs det att alla erhållna tillstånd skulle tidsbegränsas. Skälet till att de dåvarande bestämmelserna i bostadsrättslagen ansågs vara i behov av en vidgning var på grund av att det i hyreslagstiftningen genomförts en likartad ändring ett par år tidigare, vilket gjorde hyreslagstiftningen mer generös än bostadsrättslagen vid andrahandsupplåtelser. Regeringen var således av den åsikten att det fanns skäl för generösare lagbestämmelser vid andrahandsupplåtelser även i bostadsrättslagen.

20 15 Tanken bakom en ändring i bostadsrättslagen var att för bostadsrättshavaren göra det möjligt att upplåta sin lägenhet i andra hand trots att det inte var säkert att denne skulle återkomma till lägenheten, exempelvis vid samboprövning eller vid tillfällen när äldre och allvarligt sjuka var i behov av att hyra ut sina lägenheter. Således skulle en förfrågan om andrahandsupplåtelse inte längre göras beroende av huruvida bostadsrättshavaren planerade att återkomma till lägenheten eller ej. Istället skulle bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl ställas emot föreningens befogade anledningar till att neka den Lagens utformning 7 kapitlet 10 En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 andra stycket. Samtycke behövs dock inte, 1. om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte antagits till medlem i föreningen, eller 2. om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller ett landsting. Styrelsen skall genast underrättas om en upplåtelse enligt andra stycket. 7 kapitlet 11 Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid. I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid. Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan förenas med villkor. 3.5 Lag (2014:319) om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) SOU 2012:25 På grund av en otillfredsställande bostadsmarknad och en stor informell uthyrningsmarknad beslutade regeringen att återigen se över bestämmelserna om andrahandsupplåtelser i bostadsrättslagen.

21 16 Förhoppningen med utredningen var att öppna upp för en god och effektiv användning av landets bostadsrätter där lagen möjliggör för upplåtelser i andra hand istället för att begränsa dem. Enligt de sakkunniga finns det ett samhällsintresse i att bostadsrättsmarknaden kan fungera som stötdämpare när det råder stor obalans mellan utbud och efterfrågan på hyresmarknaden. De vill även framhäva att med en obalanserad hyresmarknad är de många som blir hänvisade till bostadsrättsmarknaden när de söker boende i flerbostadshus. Grundtesen i utredningen var således att först analysera faktorerna som begränsar privatpersoners möjligheter att upplåta sin lägenhet i andra hand för att sedan presentera ett lagförslag innefattandes friare bestämmelser. I sitt resonemang väljer de sakkunniga först att behandla intresseavvägningen mellan den enskilde medlemmen och föreningen som ligger till grund för bestämmelsernas utformning. Den enskilda medlemmens intresse bottnar i en vilja av att ha en oinskränkt förfoganderätt över sin lägenhet och att föreningens fastighet och egendom förvaltas på ett sätt som gör att medlemmens bostadsrätt bibehåller eller ökar sitt värde. Bostadsrättshavaren bör således vara angelägen om att dennes kapitalplacering förvaltas på gynnsamt sätt. Föreningens intresse å andra sidan bottnar i att sköta förvaltningen av huset samt upprätthålla en gemenskap och trygghet i huset. Föreningens arbete är beroende av ett engagemang från bostadsrättshavarna, vilket de sakkunniga menar på är anledningen till att många föreningars styrelser ställer sig negativt till andrahandsupplåtelser, då andrahandsupplåtelser kan ha en negativ inverkan på rekryteringen till styrelsen och på gemenskapen i föreningen. Idag förekommer det svårigheter att rekrytera bostadsrättshavare till att ingå i föreningarnas styrelser. För års sedan valde människor att bli bostadsrättshavare för att de ville ingå i en kooperativ bostadsrättsförening där det fanns möjlighet att bli en del av den gemensamma skötseln. I dag kan situationen dock inte sägas vara densamma. Vidare menar de sakkunniga att den passivitet som idag förekommer i många föreningar kan kopplas till att flera av de som blivit bostadsrättshavare egentligen varit inställda på att bo i hyresrätt men att den möjligheten inte har funnits. Det minskade intresset i den gemensamma förvaltningen av huset, menar de sakkunniga, är något som måste tas i beaktande vid framtagande av en lagändring. Dock väljer de sakkunniga att även poängtera att många av de lägenheter som skulle vara föremål för uthyrning står med stor sannolikhet redan tomma. Det skulle därför troligtvis inte påverka föreningen avsevärt, på denna punkt, om friare bestämmelser om andrahandsupplåtelser infördes. Enligt de sakkunniga skulle en fri rätt till andrahandsupplåtelse fortfarande krävt diverse inskränkningar för att beakta föreningens intressen. Till att börja med hade det varit nödvändigt att en andrahandsupplåtelse var förenad med en informationsskyldighet gentemot föreningen, där bostadsrättshavaren skulle vara tvungen att informera styrelsen om sin uthyrning. Detta då det anses vara angeläget för styrelsen att ha en överblick över antalet uthyrningar. Därefter bör det även vara möjligt för föreningen att införa ett så kallat uthyrningstak, för att minska risken för att majoriteten av lägenheterna i föreningen är uthyrda samtidigt. Sålunda kan denna åtgärd förebygga en svår rekryteringsprocess till styrelsen.