DEL ÅRSR APPORT. Resultat, Mkr. 230 Mkr Q1 2018

Transkript

1 Q1 S P E C I A L FA S T I G H E T E R DEL ÅRSR APPORT 1 J A N U A R I 3 1 M A R S Intäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Resultat, Mkr Marknadsvärde, Mkr 512 Mkr Q1 389 Mkr Q1 230 Mkr Q Mkr Hyresintäkterna ökade med 4,6 % till 536 (512) Mkr Resultatet ökade med 20,0 % till 276 (230) Mkr. Förvaltningsresultatet ökade med 1,4 % till 355 (350) Mkr Marknadsvärdet på fastigheter uppgick till (27 288) Mkr Värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 11,4 (-40,6) Mkr och värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -16,2 (-12,7) Mkr. Koldioxidutsläppen ökade med 6,4 % Viktiga händelser från kvartalet Vi fortsätter att arbeta för att genomföra Kriminalvårdens inriktningsbeslut om fler anstaltsoch häktesplatser Första byggetappen på LVM-hemmet Gudhemsgården färdigställd åt Statens institutions styrelse (SiS) Fortsatta förberedelser inför den nya säkerhetsskyddslagen som trädde i kraft 1 april Lunds tingsrätt nominerad till Plåtpriset 2019 Specialfastigheter i sammandrag Jan-mar 2019 Jan-mar Helår Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr Periodens resultat, Mkr Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr Överskottsgrad, % 74,0 76,0 73,6 Direktavkastning, % 5,8 6,1 6,0 Uthyrningsgrad, % 98,6 99,0 99,0 Belåningsgrad, % 1) 45,5 49,5 45,7 7,8 13,1 10, Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Koldioxidutsläpp, ton 2) Definitionerna för ovanstående nyckeltal återfinns på sid ) Nyckeltalet är omräknat fr o m 2019 för att ta hänsyn till våra placeringar i bostadsobligationer vid beräkningen av nettolåneskulden. 2) Koldioxidutsläpp rapporteras med 2019 års fastighetsbestånd, för jan-feb 2019 och jan-feb. Koldioxidutsläpp för helår rapporteras med års fastighetstånd.

2 2 O M SPEC I A L FA S TGH E T ER Bäst på säkerhetsfastigheter Driftöverskott (Mkr) *) *) Avser perioden Q2 Q Förvaltningsfastigheternas verkliga värde totalt (Mkr) Specialfastigheter äger och förvaltar bland annat kriminalvårdsanstalter, ungdomshem, domstolsbyggnader och polisfastigheter. Det är alla speciella verksamheter som ställer höga krav, framför allt på säkerhet. Vi är en säker, trygg och aktiv fastighetsägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och imorgon. Specialfastigheter ägs av svenska staten en ägare som ställer tydliga krav på verksamheten och på hur vi agerar mot omvärlden. Vi är en viktig samhällsaktör och ska vara ett föredöme i arbetet för en hållbar utveckling. Det tankesättet genomsyrar allt vi gör idag och det vi planerar för framtiden Q Soliditet (%) 50 38,8 38, , ,2 32, Q Soliditetsmål %, se mer på sid 5. Justerad avkastning på eget kapital (%) ,8 13,7 12,8 13,0 11,8 Vårt uppdrag Specialfastigheter ska långsiktigt och affärsmässigt äga, utveckla och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav i Sverige, där det föreligger ett nationellt säkerhetsintresse. Att minimera statens totalkostnader ska vara vägledande i vår verksamhet. Specialfastigheter kan också, på en konkurrensutsatt marknad äga, utveckla och förvalta fastigheter där det på annat sätt föreligger ett säkerhetsintresse, samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet Q Säkra fastigheter säkra finanser Stabila kunder, långa hyresavtal, låg vakansgrad och hög soliditet i kom bination med statligt ägande och en ägarklausul ger oss en mycket hög kreditvärdighet och högst rating av alla svenska fastighetsbolag, AA+. Genomsnittlig återstående löptid för vår kontraktsportfölj var 11,8 år vid utgången av, vil ket innebär en fortsatt långsiktig trygghet för bolaget. Vi finansierar delar av vår verksamhet med gröna obligationer. Affärsområden Kriminalvård Försvar och rättsväsende Institutionsvård och övriga specialverksamheter Vår vision Specialfastigheter det säkraste och mest attraktiva fastighetsbolaget för ett tryggare samhälle. Lokalkontor Sundsvall Vår affärsidé Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter för kunder med verksamheter som ställer höga säkerhetskrav samt Institutionsvård och övriga specialverksamheter. Några av våra största kunder är Kriminalvården, Polisen, Statens institutionsstyrelse (SiS), Försvarsmakten, Försvarets materielverk (FMV) och Totalförsvarets forskningsinstitut (FOI). Vi har fastigheter i närmare 70 kommuner och kunderna finns över hela landet precis som våra ca 150 medarbetare. Våra kunder ochaffärsområden affärsområden Kriminalvård Vi arbetar utifrån tre affärsområden: Försvar och rättsväsende rättsväsende Kriminalvård, Försvar och Lönsamhetsmål 8 %, se mer på sid 5. SPECIALFAS TIGHE TER DEL ÅRSR APPORT Q Institutionsvård och övriga specialverksamheter Lokalkontor Örebro Huvudkontor Stockholm (delat) Huvudkontor Linköping (delat) Lokalkontor Göteborg Lokalkontor Lund

3 VD HAR ORDET 3 Stabil utveckling av förvaltningsresultatet och fokus på säkerhet Våra hyresintäkter fortsätter att öka vilket leder till fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet. Kvartalet har präglats av förberedelser inför den nya säkerhetsskyddslagstiftning som nu trätt i kraft. Kapacitetsbrist hos Kriminalvården Antalet intagna inom Kriminalvården har ökat vilket lett till platsbrist och dubbelbeläggningar. Vi hoppas kunna bidra till att Kriminalvårdens beläggningsgrad blir mer balanserad genom att vi på - börjat och planerar för nybyggnation av typhuslösningar. Men för det krävs att kunden får gehör för dess behov av mer resurser. Vi har under flera års tid fokuserat på att öka underhållet i våra fastigheter och vi ser nu att trenden vänt underhållsarbetet ökar. Solcellssatsning För att öka andelen förnybar energi och minska vår inköpta mängd el gör vi nu en satsning på solceller. Vi räknar med att under åren kunna installera ca kvadratmeter solceller vid ett 40-tal av våra fastig - heter, vilket ger en möjlig årsproduktion på runt 3 GWh, motsvarande användningen av fastighetsel för ca 600 normalstora villor under ett år. Ny IT-organisation med ökat digitaliseringsfokus Informationssäkerhet har på senare år blivit ett alltmer kom plext och viktigt område för oss. Därför har vi gjort en översyn av hur vår IT-enhets organisation och resurser bäst kan stödja verksamheten i den utsträck ning som efterfrågas för Specialfastigheters digitaliseringsresa. Vår IT-chef blir CIO (Chief Information Officer) och fort - sätter ansvara för IT-enheten, men med uppdrag att fokusera på strategisk IT och digital transformation. Hållbarhetsworkshop med leverantörer Vi vill etablera ett forum för dialog och erfarenhetsutbyte kring hållbarhetsfrågor som kan göra skillnad och hålla över tid. Startskottet har därför gått för den första av en serie workshops, där vi och våra nya ramavtalsleverantörer för medel stora entreprenader ska fördjupa och stärka vårt samarbete inom håll barhet. Åsa Hedenberg, vd Våra fem strategiområden Skapa värde för kund Bäst på säkerhet Långsiktig lönsamhet Ansvar för miljö och klimat Aktiv kompetensförsörjning Vi ska affärsmässigt och kostnadseffektivt tillhandahålla säkra, anpassade lokaler som på ett aktivt sätt bidrar till kundernas verksamhet. Vi ska på ett innovativt och ansvarsfullt sätt tillgodose våra egna och våra kunders förväntningar på kompetens och stöd vad gäller säkerhet. Vi ska förvalta fastighetsbeståndet långsiktigt hållbart och totaleffektivt ur ett ägarperspektiv. Vi ska arbeta för att varken människor eller miljö påver - kas negativt av vår verksamhet, nu eller i kommande generationer. Vi arbetar särskilt med att uppfylla FN:s globala mål för hållbar utveckling. Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som erbjuder en arbetsplats där medarbetarna ständigt utvecklas och känner engagemang. Vi arbetar proaktivt med att analysera och se över vårt kompetensbehov.

4 4 VERKSAMHETEN UNDER KVARTALET Verksamheten under kvartalet Skapa värde för kund Affärsområde Kriminalvård Beläggningen på Kriminalvårdens anstalter och häkten är fortsatt mycket hög. I regeringens vårändringsbudget för 2019 som förhandlats fram tillsammans med Centerpartiet och Liberalerna föreslås att anslaget till Kriminalvården ska öka med 335 miljoner kronor i år. Vi fortsätter att arbeta för att genomföra det inriktningsbeslut som Kriminalvården tog i november om nyoch tillbyggnation av ca 900 anstaltplatser och ca 200 häktesplatser. Affärsområde Försvar & rättsväsende Lunds tingsrätt har nominerats till Plåtpriset 2019 som är ett hederspris som delas ut vid PLÅT-seminariet i syfte att uppmuntra och hylla innovation och hållbart byggande, där metallernas egenskaper och uttryck tillvaratas i ett framgångsrikt arkitektoniskt utförande. Lunds tingsrätt är en av fem nominerade och priset kommer att delas ut den 25 april i Göteborg. Tingsrätten var även nominerad till Årets Bygge Affärsområde Institutionsvård & övriga specialverksamheter Första byggetappen på LVM-hemmet Gudhemsgården färdigställdes åt Statens institutionsstyrelse (SiS). Projektet omfattade ombyggnad av boenderum med tillhörande funktioner samt lokaler för sjukvård. Vi har påbörjat åtta förstudier på olika institutioner åt SiS i syfte att utreda möjligheter för framtida större utbyggnader. En ny chef för affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter har anställts efter vår nuvarande som går i pension i maj. Bäst på säkerhet Vi har fortsatt våra förberedelser inför den nya säkerhetsskyddslagen. Utöver nya kunddialoger under perioden har vi påbörjat intern utbildning och information kring lagen. Vi har också fått förmånen att vara remissinstans för den del i den nya lagen som berör säkerhetsskyddad upphandling med säkerhetsskyddsavtal (SUA). För att stärka upp inom detta område är vi i slutskedet av rekryteringen av en handläggare av säkerhetsskyddsavtalen. Långsiktig lönsamhet Resultatet efter skatt för kvartalet upp - gick till 276 (230) Mkr, en ökning med 20,0 %. Resultatet ökade främst på grund av högre positiv orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter. I mars emitterade vi en obligation med ett nominellt belopp på 500 Mkr, med en löptid på fem år och fast årlig ränta om 0,575 %. Ansvar för miljö och klimat Ett oförutsett styrproblem med en pelletspanna har tvingat oss att använda eldningsolja för uppvärmning vid en av våra fastigheter under januari februari Användningen av fossil energi har därför nästan fördubblats jämfört med samma period och lett till att koldioxidutsläppen från inköpt energi totalt ökat med 6,4 procent. Revisionsbesiktning av pannan är planerad till 1 april; går den bra sker en direkt återgång till pelletsuppvärmning. Trots den tillfälliga ökningen bedömer vi att vi ändå kommer att nå vårt utsläppsmål för Den första av en serie workshops har hållits där vi och våra nya ramavtalsleverantörer för medelstora entreprenader ska fördjupa och stärka vårt samarbete inom hållbarhet. Aktiv kompetensförsörjning Vi arbetar med att öka kännedomen om Specialfastigheter bland studenter och har marknadsfört oss på arbetsmarknadsmässor på Lunds Tekniska Högskola och på KTH i Stockholm. Likabehandlingsfrågor är viktiga för oss och vi har reviderat vår likabehandlingsplan för Vi har också tagit emot två praoelever från Rinkebyskolan utanför Stockholm. Under perioden har vi på - börjat två olika chefsprogram och tillsatt en CIO (Chief Information Officer).

5 ÖVERGRIPANDE STRATEGISKA MÅL 5 Övergripande strategiska mål Special fastig heters vision att vara det säkraste och mest attraktiva fastig hetsbolaget för ett tryggare samhälle ligger till grund för den långsiktiga målstyrningen. Genom långsiktiga mål säkerställer vi en kontinuerlig utveckling i riktning mot visionen. Specialfastigheters ekonomiska mål beslutas av ägaren, svenska staten, och syftar till att säkerställa ett effektivt resursutnyttjande så att företagets position förblir stark på en konkurrensutsatt marknad. Vår affär ska vara hållbar ekonomisk, social och miljömässig hållbarhet ska vara integrerad i hela vår verksamhet. Vi har en regelbunden dialog med vår ägare kring hur vi presterar inom samtliga tre områden, dels genom måluppföljning och hållbarhetsredovisning, dels genom specifika hållbarhetsanalyser. De övergripande strategiska målen beslutas av styrelsen. Övergripande strategiska mål Utfall Utfall Q Mål 2019 Mål 2023 Kapitalstruktur Mål för kapitalstrukturen är en soliditet i intervallet procent. Lönsamhet Vårt lönsamhetsmål från ägaren är justerad avkastning på eget kapital där målet är 8,0 procent. 38,3 % 38,8 % % % 13,0 % 11,8 % 8 % 8 % NKI Mäts ej 2019 Mäts ej Nöjdare kunder genom förbättrad kunddialog, NKI. Mångfald Öka andel medarbetare med utländsk bakgrund. 10 % 1) Öka andelen till 12 % Öka andelen till 15 % Miljö och klimat Minska koldioxidutsläpp med 75 % mellan år 2012 och (År 2012: 9 kg CO 2 /m 2 Atemp). Minskning med 55 % (från 2012) Ökning med 6,4 % 2) Minskning med 56 % (från 2012) Minskning med 64 % (från 2012) Efterlevnad av ny säkerhetsskyddslag Säkerställa effektiv efterlevnad av ny säkerhetsskyddslagstiftning (processer, kompetenser, resurser). Nytt mål Mättes ej Mäts i Q4 Godkänd egen revison Godkänd egen revision 1) En sammanställning görs en gång om året i samband med årsredovisningen. 2) Mätning av koldioxidutsläpp under jan feb 2019 jämfört med motsvarande period. Utdelningspolicy Specialfastigheters utdelningspolicy är att till ägaren dela ut 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga utdelningsbesluten ska även beakta koncernens framtida investeringsbehov och finansiella ställning. Utdelning, Mkr År ) ) 1) Varav ordinarie utdelning 435 Mkr och extra utdelning 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital Mkr i augusti ) Föreslagen utdelning beslutas på årsstämman i april Totalt utdelat/återbetalt under 5 år: Mkr.

6 6 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Rapport över totalresultat Koncernen, Mkr Jan-mar 2019 Jan-mar Helår Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt Driftöverskott Administration Finansnetto Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljningar realiserade Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade Värdeförändring finansiella instrument orealiserade Resultat före skatt Skatt Periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, SEK 138,00 115, ,50 Övrigt totalresultat Periodens resultat Summa övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare

7 KONCERNENS RESULTATRÄKNING 7 Kommentarer resultaträkning Intäkter från fastighetsförvaltning 536 (512) Mkr Hyresintäkterna ökade till 506 (485) Mkr till följd av nya hyresavtal. Övriga intäkter ökade till 30 (27) Mkr, vilket huvudsakligen beror på att intäkterna för kundanpassningar har ökat. Fastighetskostnader 140 (123) Mkr Våra fastighetskostnader ökade med 17 Mkr, vilket beror på högre kostna der för kundanpassningar, anbudskostnader, media, köpta drift- och underhållstjänster samt kostnader för felavhjälpande underhåll. Överskottsgrad 74,0 (76,0) procent Överskottsgraden visar hur mycket av intäkterna som blir kvar efter våra fastighetskostnader. Utfallet är lägre än förra året vilket beror på ökade fastighetskostnader. Finansiella intäkter och kostnader -27 (-24) Mkr Höjda korträntenivåer har medfört ökade finansiella kostnader mot föregående år. Värdeförändringen för finansiella instrument uppgår till -16 (-13). För mer information se sidan 12. Värdeförändringar -5 (-54) Mkr Värdeförändringen i förvaltningsfastigheter uppgick till 11 (-41) Mkr. För mer information se sidan 9. Skatt -74 (-66) Mkr Posten skatt består av betald skatt -41 (-46) Mkr och uppskjuten skatt -33 (-20) Mkr. Resultat efter skatt 276 (230) Mkr Periodens resultat ökade främst på grund av högre positiv orealiserad värdeförändring på förvaltningsfastigheter. Driftöverskott 396 (389) Mkr Sammantaget har ovanstående resulterat i ett driftöverskott över föregående års nivå där våra ökade hyresintäkter är den enskilt största förklaringen till det ökade driftöverskottet. Förvaltningsresultat 355 (350) Mkr Ökningen av förvaltningsresultatet beror främst på högre hyresintäkter.

8 8 KONCERNENS BALANSRÄKNING Koncernens balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Nyttjanderättstillgångar Övriga materiella anläggningstillgångar Derivat Övriga finansiella placeringar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Derivat Skattefordran 7-1 Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel* Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Gröna obligationer Långfristiga räntebärande skulder Derivat Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskuld Derivat Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder * På balansdagen har vi utnyttjat - (-) Mkr av koncernkontokrediten om totalt 500 (800) Mkr. Dessutom finns outnyttjade garanterade kreditlöften om (4 750) Mkr.

9 KONCERNENS BALANSRÄKNING 9 Förändring av eget kapital, Mkr Belopp vid periodens ingång Totalresultat för året/perioden Utdelning Belopp vid periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Inga övriga säkerheter och eventualförpliktelser. Kommentarer balansräkning Från och med 1 januari 2019 redovisar vi utgående Förvaltningsfastigheternas verkliga balans för inom parentes. värde (27 288) Mkr Det bedömda värdet på Specialfastigheters Investeringar 181 (824) Mkr förvaltningsfastigheter har Koncernens investeringar i fastighetsprojekt fastställts genom en intern värdering var i nivå med motsvarande baserad på faktiska data avseende period föregående år. hyror och driftkostnader. Informationen om kalkylräntor, direktavkastningskrav Förvärv - (58) Mkr och aktuella marknadshyror har stämts Inga fastighetsförvärv har skett under av med extern värderare. Med hänsyn perioden. till de säkra hyresintäkterna är bedömd kalkylränta under kontraktsperioden Avyttringar - (0) Mkr huvudsakligen mellan 5,00 (5,00) och Inga avyttringar har skett under första 5,25 (5,25) procent. Direktavkastningskravet kvartalet. ligger huvudsakligen mellan Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr Jan mar 2019 Jan mar Verkligt värde vid periodens början Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter Förvärv Försäljningar Orealiserad värdeförändring Verkligt värde vid periodens slut Orealiserade värdeförändringar varav förändrad kalkylränta, direktavkastning och bedömd marknadshyra varav nya och omförhandlade hyresavtal varav förändring återstående löptid varav övrigt ,60 (4,65) och 9,70 (9,70) procent beroende på var fastigheterna är belägna. Fastighetsvärdet har påverkats främst av fastighetsspecifika händelser som investeringar och sänkta avkastningskrav. Utifrån genomförd intern värdering fastställdes förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens utgång till Mkr. Periodens redovisade oreali serade värdeförändring uppgår till 11 Mkr. Motsvarande siffra föregående år var -41 Mkr. Övriga finansiella placeringar 975 (990) Mkr Övriga finansiella placeringar består av bostadsobligationer 926 (926) Mkr och deposition av likvida medel enligt CSA-avtal med 49 (64) Mkr. Räntebärande skulder (13 401) Mkr I räntebärande skulder ingår 26 Mkr avseende tillkommande leasingskuld enligt IFRS 16. För mer information se sidan 12. Posten förändring återstående löptid beskriver och motiveras av att många av våra fastigheter är säkerhetsfastigheter med begränsad alternativanvändning. Avtalets längd påverkar fastighetsvärdet som minskar i takt med att avtalet blir kortare.

10 10 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Koncernens kassaflödesanalys, Mkr Jan-mar 2019 Jan-mar Helår Löpande verksamheten Driftöverskott Central administration Finansnetto Återläggning kursförändring Återläggning avskrivningar Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Förändring av fordringar Förändring av övriga kortfristiga skulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter Investering i förvaltningsfastigheter Investering i nyttjanderätter Avyttring av förvaltningsfastigheter 0-1 Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Placering bostadsobligationer Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut

11 PÅGÅENDE PROJEKT 11 Pågående projekt Pågående större investeringsprojekt över 20 Mkr, Fastighetsnamn Kund Projektbeskrivning Tillkommande yta, kvm Fridhem 9 SiS Ny- och tillbyggnad av boende och skola vid Hässleholm ungdomshem Gräskärr 1:1 SiS Tillbyggnad av boende och skola vid Ljungbacken ungdomshem Ljungaskog 15:28 SiS Om- och tillbyggnad av boende- och utbildningslokaler samt nybyggnation av idrottslokal vid Ljungaskog ungdomshem Grytnäs 2:1 SiS Tillbyggnad av boende och skola vid Johannisberg ungdomshem Fålåsa 12:1 SiS Tillbyggnad av boende vid Folåsa ungdomshem Bergsjön 21:1 SiS Om- och tillbyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmen vid Björkbacken ungdomshem Orretorp 2:2 SiS Om- och tillbyggnad av boendeavdelningar vid Klarälvsgården ungdomshem 969 Gudhem 12:3 SiS Om- och tillbyggnad av boende och gemensamma utrymmen vid LVM-hem Gudhemsgården 292 Tumbo-Berga 1:3, 1:5 Kriminalvården Om- och tillbyggnad av kriminalvårdsanstalten Hällby 290 Kronoberg 18 Polisen Ombyggnation kontor 0 Hall 4:4 SiS Lokalanpassning (förändring från anstalt till institution) av Tysslinge ungdomshem 0 Skogome 2:2 Kriminalvården Säkerhetshöjande åtgärder vid kriminalvårdsanstalten Skogome 0 Stigby 1:9, 7:3 SiS Ombyggnad av boendeavdelningar vid Stigby ungdomshem 0 Långanäs 1:1 SiS Ombyggnad av boendeavdelningar vid Långanäs ungdomshem 0 Fridhem 9, Hässleholm ungdomshem Ljungaskog 15:28, Ljungaskog ungdomshem Fålåsa 12:1, Folåsa ungdomshem Bergsjön 21:1, Björkbacken ungdomshem Orretorp 2:2, Klarälvsgården ungdomshem Gudhem 12:3, LVM-hem Gudhemsgården Kronoberg 18, Poliens kontor Hall 4:4, Tysslinge ungdomshem Pågående investeringsprojekt Investeringsvolym, Mkr Beräknad Varav upparbetad Total investeringsvolym pågående projekt, Mkr (2 032) 58% (59%)

12 12 FINANSFÖRVALTNING Finansförvaltning Upplåningen till Specialfastigheter görs utan pantsättning av fastig heterna. Företagets låneavtal innehåller en ägarklausul. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 procent. Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s (S&P) bekräftade per den 19 december betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och A-1+ för den korta upplåningen. Lånefaciliteter, nominellt belopp, Mkr Låneram Utnyttjat Deposition enligt CSA Koncernkontokredit Garanterade kreditlöften Företagscertifikat MTN-program Private Placements Repolån Placering Totalt Den 31 mars 2019 var portföljens snittränta för lån och derivat 0,93 (0,81) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden var 3,0 (3,0) år. Kapitalbindningstiden var 3,6 (3,3) år och med hänsyn till outnyttjade kreditlöften var kapitalbindningstiden 4,6 (4,0) år. Värdeförändringar i finansiella instrument sedan årsskiftet uppgick till -16 (-13) Mkr som hänförs till värdeförändring i räntederivat med -2 (-15) Mkr och elterminer med -14 (2) Mkr. Från och med redovisar vi värdeförändringar av valutaderivat om 21 (8) Mkr i finansnettot. Finansnettots sammansättning, Mkr Räntekostnad lån -28,9-27,2 Valutakursförändring på utländsk upplåning -21,4-8,5 Värdeförändring valutaderivat 21,4 8,5 Räntenetto derivat 1,9 1,1 Kursdifferens placeringar -0,5-0,3 Övriga ränteintäkter och kostnader 2,2 4,3 Övriga finansiella kostnader -2,8-2,6 Aktiverad räntekostnad projekt 1,2 0,5 Redovisat finansnetto -26,9-24,2 Värdeförändring finansiella instrument -16,2-12,7 Totalt finansnetto -43,1-36,9 Placering har gjorts i sju (åtta) säkerställda bostadsobligationer med AAA-rating på mellanlång löptid. För att minska ränterisken i placeringarna har räntederivat ingåtts. Instrumenten marknadsvärderas på balansdagen där värdeförändringen för obligationerna redovisas över finansnettot och värdeförändringen för derivaten i posten Värdeförändringar finansiella instrument orealiserade. Säkra fastigheter säkra finanser

13 FINANSFÖRVALTNING 13 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, Mkr År Kapitalbindning, lån Räntebindning, lån Räntebindning, derivat Räntebindning, summa och senare Summa Finansiella instrument värderade enligt verkligt värde, Mkr Priser noterade på en aktiv marknad (Nivå 1) Värdering baserad på observerbar data (Nivå 2) Värdering baserad på annan observerbar data (Nivå 3) Summa Bostadsobligationer Totalt finansiella placeringar Ränteswap Räntevalutaswap Elterminer Totalt finansiella derivat Nivå 2 av verkligt värde värderas utifrån diskontering av framtida kassaflöden som är baserad på observerbar data avseende ränte- och valutaswappar. För ytterligare förklaring se Årsredovisning, Not 1 Koncernen. Redovisat värde per kategori Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernkontokredit Depositioner enligt CSA-avtal Företagscertifikat Obligationer i fast ränta Obligationer i rörlig ränta Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs Realränteobligationer Obligationer i utländsk valuta Totalt

14 14 KVARTALSÖVERSIKT Kvartalsöversikt Resultaträkning Kvartalsöversikt 2019 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader Driftsöverskott Administration Finansnetto* Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljningar realiserade Värdeförändringar förvaltningsfastigheter orealiserade Värdeförändringar finansiella instrument orealiserade Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt * Detta nyckeltal är omräknat utifrån en ny princip som gäller värdeförändring av valutaderivat. Balansräkning Kvartalsöversikt 2019 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Förvaltningsfastigheter Övriga finansiella placeringar Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjutna skatteskulder Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

15 KVARTALSÖVERSIKT 15 Nyckeltal Finansiella nyckeltal 2019 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Avkastning på eget kapital, % 22,3 23,2 22,8 24,7 19,2 19,8 22,1 20,9 Justerad avkastning på eget kapital, % 11,8 12,4 13,2 13,8 11,7 12,5 13,6 13,2 Soliditet, % 38,8 38,3 35,9 34,7 34,8 33,8 32,5 31,0 Belåningsgrad, %** 45,5 45,7 48,6 50,5 49,5 49,1 52,6 52,7 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 7,8 11,5 17,1 6,1 13,1 10,0 9,0 6,8 Genomsnittlig ränta, % 0,93 0,85 0,75 0,74 0,81 0,82 0,71 0,74 Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,0 3,2 3,2 3,2 3,0 3,2 2,6 2,6 Genomsnittlig kapitalbindningstid, år 4,6 4,8 4,0 4,3 4,0 4,3 3,6 3,8 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2019 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Överskottsgrad, % 74,0 63,7 79,2 77,0 76,0 65,3 80,3 75,3 Direktavkastning, % 5,8 5,9 6,0 6,1 6,1 6,1 6,1 6,2 Uthyrningsgrad, % 98,7 99,0 99,0 99,0 99,0 99,0 98,6 98,6 Lokalarea, kvm/ Hyra per kvadratmeter, kr Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, Mkr ** Nyckeltalet är omräknat fr o m 2019 för att ta hänsyn till våra placeringar i bostadsobligationer vid beräkningen av nettolåneskulden.

16 16 MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Moderbolaget, Mkr Resultaträkning i sammandrag Jan-mar 2019 Jan-mar Helår Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Avskrivningar i förvaltningsfastigheter Bruttoresultat Central administration Resultat fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på periodens resultat Periodens resultat Balansräkning i sammandrag Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Då moderbolagets och koncernens resultat- och balansräkning överensstämmer i stora delar gör vi inga specifika kommentarer för moderbolaget.

17 ÖVRIGA UPPGIFTER 17 Övriga uppgifter Risker Utöver de affärsmöjligheter som kan uppstå när vi hanterar risker väl finns det också hot som, om de inte hanteras korrekt, kan äventyra vår trovärdighet och konkurrensförmåga samt få negativa konsekvenser för våra intressenter och vår omvärld. Vårt riskarbete är en integrerad del i all vår verksamhet och bygger på en strukturerad process som tar avstamp i vårt årliga affärsplanearbete. Där identifieras verksamhetens företagsövergripande risker, både utifrån de konsekvenser de kan få för Specialfastigheter och de konsekvenser vår verksamhet kan få på vår omvärld. Specialfastigheters riskhantering utgår från den svenska standarden för riskhantering, SS-ISO 31000:. Riskanalysen ligger sedan till grund för vår handlingsplan för internkontroll och våra interna revisioner. För varje identifierad risk görs en bedömning av sannolikhet och konsekvens för att få fram en risknivå. Därefter tar vi fram en handlingsplan med förslag på åtgärd med tillhörande tidplan och ansvarsfördelning. Till sist görs en analys av vilken effektivitet vi har för att hantera den identifierade risken. Vi delar in våra risker i fyra riskkategorier: affärsrelaterade, legala, operativa samt finansiella. Styrelsen följer upp incidenter och eventuella tvister varje kvartal. En gång om året godkänner de och följer upp internkontrollplanen samt diskuterar och följer upp identifierade risker. De företagsövergripande riskerna följs även upp två gånger per år vid ledningens genomgång. För större projekt görs särskilda riskanalyser. Vår ambition är att ständigt förbättra riskhanteringen och vi arbetar aktivt med detta. Läs mer om våra risker i Årsredovisningen för, sidorna Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovisning för juridisk person. Fastighetsvärdering Från 2013 gäller IFRS 13 där värderingen av fastighetsinnehav ska klassificeras enligt tre nivåer. Det finns olika osäkerheter i värderingen beroende på vilken nivå som används vid värderingen. Specialfastigheter använder Nivå 3 där osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med transaktioner/marknadsinformation för att använda annan nivå: Nivå 1 Noterade priser på aktiva marknader Nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1 Nivå 3 Icke-observerbara data Ändrade redovisningsprinciper IFRS 16 Leasing IFRS 16 ersätter från och med 1 januari 2019 IAS 17 och tillämpas första gången i delårsrapporteringen för perioden januari till mars. Den nya standarden innebär ökade upplysningskrav, men har mycket begränsad påverkan på de finansiella rapporterna. Koncernen har valt den förenklade övergångsmetoden och tillämpar inte standarden retroaktivt. Specialfastigheter är leasetagare till ett begränsat antal tomträttsavtal, hyresavtal, service- och förmånsbilar som definieras som leasingkontrakt enligt IFRS 16. Redovisad leasingskuld respektive nyttjanderättstillgång per 1 januari 2019 uppgår till 27 Mkr. Kostnadsförda leasingavtal med mindre värde eller kort löptid understiger 1 Mkr. Det nya regelverket har första kvartalet ökat avskrivningarna och räntekostnaderna med 1 Mkr vardera och minskat rörelsekostnaderna med motsvarande belopp. Tomträttsavgälder redovisas i sin helhet som finansiell kostnad. För Specialfastigheter som leasegivare får övergången till IFRS 16 ingen effekt. Övriga standarder och tolkningar som trätt i kraft 2019 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna annat än viss tilläggsinformation. Ytterligare information om ändrade redovisningsprinciper finns i vår Årsredovisning, not 1 Koncernen, sidan 82. Händelser efter periodens utgång Efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat. Linköping den 12 april 2019 Specialfastigheter Sverige AB Åsa Hedenberg Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.

18 18 DEFINITIONER Definitioner Specialfastigheter presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporter och årsredovisning som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets resultat och finansiella ställning. Eftersom alla företag inte beräknar finansiella mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Belopp anges i Mkr. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa förmågan att generera vinst på ägarnas kapital. Avkastning på totalt kapital, % Årets resultat plus finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Avkastning på totalt kapital används för att belysa förmågan att generera vinst på tillgångarna opåverkad av finansiering. Belåningsgrad, % Räntebärande nettolåneskuld (det vill säga räntebärande skulder minus likvida medel och räntebärande placeringar) i relation till förvaltningsfastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa den finansiella risken. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga verkliga värde. Direktavkastning används för att belysa förvaltningsfastigheternas avkastningsförmåga i förhållande till förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Driftöverskott används för att belysa förvaltningsfastigheternas avkastningsförmåga. Förvaltningsresultat, Mkr Beräknas som summan av driftöverskott, administrationskostnader samt finansnetto. Förvaltningsresultat används för att belysa intjäningsförmågan, med hänsyn tagen till finansieringskostnader och administration. Genomsnittlig kapitalbindningstid, år Genomsnittlig återstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder, derivat, likvida medel inklusive räntebärande likvida placeringar med hänsyn tagen till garanterade kreditlöften. Genomsnittlig kapitalbindningstid används för att belysa bolagets refinansieringsrisk. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig ränta för räntebärande skulder, derivat och likvida medel inklusive räntebärande likvida placeringar. Genomsnittlig ränta används för att belysa finansiell risk. Genomsnittlig räntebindningstid, år Genomsnittlig återstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder, derivat och likvida medel inklusive räntebärande likvida placeringar. Genomsnittlig räntebindningstid används för att belysa ränterisk. Justerad avkastning på eget kapital, % Resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på eget kapital används för att belysa förmågan att generera vinst på ägarnas kapital och är ett av bolagets övergripande strategiska mål. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Räntetäckningsgrad används för att belysa hur känsligt resultatet är för ränteförändringar. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Soliditet används för att belysa den finansiella stabiliteten och är ett av bolagets övergripande strategiska mål.

19 DEFINITIONER, KONTAKTER OCH RAPPORTTILLFÄLLEN 19 Fastighetsrelaterade nyckeltal Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Eget kapital används för att beskriva ägarnas kapital. Hyra per kvadratmeter, kr Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter vid årets utgång. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Säkerhetsfastigheter Fastigheter som är anpassade till verksamheter med särskilda krav på säkerhet i form av drift-, person-, informations- eller fysisk säkerhet. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. från lokaler utvecklad av Fastighetsägarna Sverige. Avtalet beskriver vad som är hyresvärdens ansvar, vad som är hyresgästens ansvar och vad som är gemensamt ansvar och tydliggör vilka åtgärder hyresgäst och hyresvärd kommit överens om för att minska miljöpåverkan inom information och samverkan, energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering. Gröna obligationer Obligationer avsedda att finansiera miljömässigt hållbara projekt. Vårt ramverk bygger på Green Bond Principles. Koldioxid, CO 2 När fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid som är en växthusgas. Koldioxidutsläpp, ton Vi redovisar koldioxidutsläpp från inköpt energi till våra fastigheter såsom el och fjärrvärme samt hur stor andel som är icke förnybar, biobränsle, elvärme, bioolja, olja respektive gas. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Överskottsgrad används för att belysa hur stor del av hyresintäkterna i % som återstår efter fastighetskostnader. Visselblåsarfunktion Funktion som kan användas av medarbetare eller extern part för att anonymt rapportera misstankar om oegentligheter och andra missförhållanden. Hållbarhetsrelaterade nyckeltal och definitioner Gröna bilagor Specialfastigheters gröna bilagor (också kallade gröna hyres avtal) är en standardmall för minskad miljöpåverkan Växthusgas Växthusgaser är ett samlingsbegrepp av flera olika gaser som ökar växthuseffekten. Kontakter och rapporttillfällen Kontaktpersoner Planerade rapporttillfällen Åsa Hedenberg Verkställande direktör Telefon E-post asa.hedenberg@specialfastigheter.se Delårsrapport januari-juni 10 juli 2019 Delårsrapport januari-september 16 oktober 2019 Kristina Ferenius Vice vd/cfo Telefon E-post kristina.ferenius@specialfastigheter.se

20 Adresser Specialfastigheter Sverige AB Organisationsnummer: Linköping huvudkontor (säte) Box 632, Linköping Besöksadress: Borggården, Linköping Telefon: Stockholm huvudkontor (delat) Box 12675, Stockholm Besöksadress: Alströmergatan 14, Stockholm Telefon: Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer Göteborg Besöksadress: Aminogatan Mölndal Telefon: Örebro Besöksadress: Nygatan Örebro Telefon: Lund Box 4017, Lund Besöksadress: Traktorvägen 6, Lund Telefon: Sundsvall Box 37, Sundsvall Besöksadress: Sjögatan 15, Sundsvall Telefon: specialfastigheter-sverige-ab