SPECIALFASTIGHETER DELÅRSRAPPORT

Transkript

1 Q3 SPECIALFASTIGHETER DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 SEPTEMBER 2017 Intäkter, Mkr Mkr Q1-Q Driftöverskott, Mkr Mkr Q1-Q Resultat, Mkr Mkr Q1-Q Marknadsvärde, Mkr Mkr Q Våra hyresintäkter ökade då vi har förvärvat fastigheter och omför - hand lat hyresavtal. Även intäkterna för media och kundanpassningar ökade. Driftöverskottet ökade huvudsakligen till följd av ökade hyresintäkter. Resultatet ökade främst på grund av högre hyresintäkter. Ökningen i förvaltningsfastigheternas marknadsvärde beror till stor del på investeringar och förvärv. Vi har sänkt våra kalkylparametrar och inflationsantagandet på kort sikt, vilket påverkar marknadsvärdet positivt. Specialfastigheter i sammandrag Finansiellt Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Förvaltningsresultat, Mkr Årets/periodens resultat, Mkr Direktavkastning, % 2) 6,3 6,6 6,5 Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 11,8 16,7 1) 14,0 Avkastning på eget kapital, % 2) 23,2 18,4 22,6 Justerad avkastning på eget kapital, % 2) 14,3 15,0 13,7 Belåningsgrad, % 56,1 56,4 55,9 Soliditet, % 32,5 31,0 32,2 1) Fastighetsrelaterat Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr Driftöverskott, Mkr Hyra per kvadratmeter, kr Lokalarea, kvm/ Uthyrningsgrad, % 98,6 98,7 98,6 Överskottsgrad, % 77,0 77,7 73,7 Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr Underhåll, Mkr 3) Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr Totala orealiserade värdeförändringar, Mkr Eget kapital, Mkr Definitionerna för ovanstående nyckeltal återfinns på sidan 15. 1) Räntetäckningsgraden är ovanligt hög på grund av en engångseffekt i första kvartalet ) Från och med 2017 har vi ändrat beräkningen för direktavkastning, avkastning på eget kapital och justerad avkastning på eget kapital så att resultatposterna beräknas rullande 12 månader bakåt i tiden. Vi har även räknat om dessa nyckeltal retroaktivt. 3) I kostnaden för underhåll Q1-Q ingick 12 Mkr för förvaltarnas kostnader. Motsvarande belopp för helåret 2016 var 19 Mkr. Från och med 2017 har vi ändrad redovisningsprincip så att underhåll belastas med faktisk nedlagd tid.

2 2 Vi är Specialfastigheter Driftöverskott (Mkr) * ) * ) Avser perioden Q Q Marknadsvärde totalt (Mkr) Specialfastigheter äger och förvaltar allt från kriminalvårdsanstalter och ungdomshem till domstolsbyggnader och polisfastigheter. Speciella verksamheter som ställer höga krav, inte minst på säkerhet. Vi är en säker, trygg och aktiv fastighetsägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och imorgon. Specialfastigheter ägs av svenska staten en ägare som ställer tydliga krav på verksamheten och på hur vi agerar mot omvärlden. Ägaren styr vårt uppdrag och våra ekonomiska mål, det som utgör vår gemensamma grund och vägvisare. Vi är en viktig samhällsaktör och ska vara ett föredöme i arbetet för en hållbar ut - veckling. Det tankesättet genomsyrar allt vi gör idag och det vi planerar för framtiden. Vår affärsidé Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter för kunder med verksamheter som ställer höga säkerhetskrav. Våra kunder och affärsområden Vi arbetar utifrån tre affärsområden: Kriminalvård, Försvar och rättsväsende samt Institutionsvård och övriga specialverksamheter. Våra största kunder är Kriminalvården, Polisen, Statens insti - tutionsstyrelse (SiS), Försvarsmakten och Försvarets materielverk. Vi har fastig heter i närmare 70 kommuner och kunderna finns över hela landet precis som våra drygt 135 medarbetare Q Soliditet (%) ,2 38,1 32,5 30,2 30, Q Soliditetsmål %, se mer på sid 5. Vårt uppdrag Specialfastigheter ska långsiktigt och affärsmässigt äga, utveckla och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav i Sverige, där det föreligger ett nationellt säkerhetsintresse. Att minimera statens totalkostnader ska vara vägledande i vår verksamhet. Specialfastigheter kan också, på en konkurrensutsatt marknad äga, utveckla och förvalta fastigheter där det på annat sätt föreligger ett säkerhetsintresse, samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Affärsområden Kriminalvård Försvar och rättsväsende Institutionsvård och övriga specialverksamheter Lokalkontor Sundsvall Justerad avkastning på eget kapital (%) ,2 13,6 14,3 11,8 10, Q Lönsamhetsmål 8 %, se mer på sid 5. Vår vision Specialfastigheter det säkraste och mest attraktiva fastighetsbolaget för ett tryggare samhälle. Vår affärsidé Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter för kunder med verksamheter som ställer höga säkerhetskrav. Lokalkontor Göteborg Lokalkontor Lund Lokalkontor Örebro Huvudkontor Linköping (delat) Huvudkontor Stockholm (delat)

3 3 Ökad projektvolym Periodens resultat om 981 Mkr är bättre än förra årets (836 Mkr). Kvartalet avslutades med positiva besked som kommer att öka vår projektvolym betydligt. Regeringen beslutade att godkänna hyresavtal med Statens institutionsstyrelse och föreslog riksdagen att Trafik verket ska överlåta fastigheter till oss. Hyresavtal med Statens säkerhetsskydd bäst tillgodoses genom institutionsstyrelse godkända att de aktuella fastigheterna överlåts till Regeringen har nu godkänt de 25-åriga Specialfastigheter Sverige AB och att hyresavtalen för institutionerna Folåsa, fastigheterna efter om- och tillbyggnad Hässleholm, Johannisberg och Ljung- av lokalerna hyrs av Trafikverket. backen, och vi kan därmed fullfölja pro - jekten att skapa de nya boendeplatser Malmö centralfängelse blir bostäder Statens institutionsstyrelse så väl behö- Den f d kriminalvårdsanstalten Malmö ver. Projektvolym för dessa är ca 760 Mkr. centralfängelse, också kallad Kirseberg, är nu såld till Malmös allmännyttiga bo- Trafikverket föreslås stadsbolag MKB, som avser att ut veckla överlåta trafikcentraler fastigheten med flera hundra nya bostäder. Det behövs fler bostäder i Sverige I höstbudgeten föreslår regeringen att Trafikverket överlåter ett antal fastigheter till Specialfastigheter, så kallade attraktivt bostadsområde. Jag är glad att och fastigheten kan nu utvecklas till ett trafikcentraler varifrån Trafikverket vi på Specialfastigheter kan bidra till det. styr tågtrafik och riksvägarnas trafik. I budgetpropositionen står bland annat: Vi prioriterar hållbarhet Regeringen har efter utredning funnit Vi har beslutat att redovisa enligt GRI:s att förutsättningarna för att förvalta nya riktlinjer GRI Standards. Efter en byggnader med särskilda behov av väsentlighetsanalys har vi prioriterat hållbarhetsområdena säkerhet, kund nöjdhet, ekonomiskt resultat, material, energi, utsläpp, arbetsmiljö, likabehandling, antikorruption samt leverantörsbedömningar utifrån miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättigheter. Vi har också genomfört en riskanalys avseende mänskliga rättigheter för att förstå vilka sådana bolaget riskerar att kränka, vilka konsekvenserna kan bli och hur bolaget kan förhindra detta. Åsa Hedenberg, vd Vi välkomnar Trafikverket som ny stor kund Våra fem strategiområden Skapa värde för kund Bäst på säkerhet Långsiktig lönsamhet Ansvar för miljö och klimat Aktiv kompetensförsörjning Vi ska affärsmässigt och kostnadseffektivt tillhandahålla anpassade lokaler som på ett aktivt sätt bidrar till kundernas verksamhet. Vi ska växa genom att öka fastighetsinnehavet i nära samverkan med befintliga och nya kunder, vilket leder till att vi blir en attraktiv samarbetspart. Våra kunder har höga säkerhetskrav på byggnader och hantering av känslig information. Vi ska vara specialister på hur vi kan tillgodose deras krav och bidra till rikets säkerhet. Viktiga framgångsfakto rer i säkerhetsarbetet är kom - petens, medvetenhet, intresse och engagemang. Vi ska förvalta fastighetsbeståndet långsiktigt hållbart och totaleffektivt ur ett ägarperspektiv. Våra hyresavtal har långa löptider, vi gör livscykelanalyser och vi fokuserar på säkerhet i leveranskedjan för att få god ekonomi och hög kvalitet i projekt, drift och förvaltning. Vi tänker långsiktigt i alla delar av vår verksamhet och strävar efter att vara ett klimatsmart fastighetsbolag som arbetar för hållbar kons umtion och produktion, vilket inkluderar hållbar energi och hållbar utveckling i samklang med jordens ekosystem. Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som erbjuder en arbetsplats där man ständigt utvecklas och känner engagemang. För att klara vårt uppdrag och nå våra mål behöver vi ett väl fungerande ledar skap och aktiva kompetenta medarbetare.

4 4 Verksamheten under kvartalet Skapa värde för kund Affärsområde Kriminalvård Det kommunala bolaget MKB har förvärvat fastigheten Malmö Centralfängelset 1 och tillträdde i slutet av augusti. MKB vill bygga om och till fastigheten med flera hundra bostäder. Affärsområde Försvar & rättsväsende I centrala Lund fortskrider arbetet med att uppföra en ny tingsrätt åt Domstolsverket, med färdigställande under våren Affärsområde Institutionsvård & övriga specialverksamheter Efterfrågan på boendeplatser inom Statens institutionsstyrelse (SiS) är fortsatt mycket hög. Ett intensivt arbete pågår i syfte att säkerställa produktionen av de platser SiS behöver enligt sin kapacitetsplan och de har nu beställt nya boendeplatser vid bland annat ungdomshemmen Johannisberg, Ljungbacken, Folåsa och Hässleholm. Kommunstyrelsen i Skövde har godkänt att förvärva den fastighet där f d Räddningsskolan i Skövde bedrivit sin verksamhet. Vi inväntar kommunfullmäktiges beslut och planerar frånträde den 1 december Migrationsverket har tagit beslut om att påbörja en projektering för en utbyggnad av förvaret i Åstorp. Bäst på säkerhet Arbetet med att se över och anpassa våra säkerhetsskyddsavtal fortsätter. Förändringar hos våra kunder, oss själva och i vår omvärld medför att vi vill anpassa våra säkerhetsskyddsavtal med tillhörande säkerhetsinstruktioner på ett optimalt sätt. Våra kunder ska vara trygga med att vi sköter våra åtaganden enligt dessa avtal. Under kvartalet har vi på olika sätt uppmärksammats för vårt arbete med säkerhetsfastigheter och vi uppskattar att dessa viktiga frågor får större utrymme både i verksamheterna och i media. Långsiktig lönsamhet Specialfastigheters ekonomi är fortsatt stark. Finansiering av nya och förfallande lån görs fortsatt till lägre nivåer än tidigare. Under kvartalet emitterade vi bland annat en obligation på 5 år till en fast ränta om 0,71 %. Delar av vår totala upplåning sker fortfarande till minusränta och prognoserna tyder på ett fortsatt lågt ränteläge. Ansvar för miljö och klimat Under kvartalet har koldioxidutsläppen minskat med 5,7 procent jämfört med samma period föregående år. Den främsta anledningen är att vi har er satt naturgas med biogas vid MSB:s anläggning vid Revinge samt vid kriminalvårdsanstalten Tygelsjö. Nya avtal om grön fjärrvärme är tecknade för tre fastigheter. Kundens användning av el har minskat med 2,9 procent. Koldioxidbelastning, ton 1) Jan sept 2017 Jan sept 2016 Fossil energi 618,9 919,7 Förnyelsebar energi 22,3 21,3 Fjärrvärme 3231, ,7 El 0,0 0,0 Totalt 3 872, ,7 1) Koldioxidbelastning rapporteras med 2017 års fastighetsbestånd, för jan-sep 2017 och jan-sep Fr o m 2017 inkluderar vi inte längre våra resor, för att harmonisera med hur vi rapporterar målet i vår årsredovisning. Aktiv kompetensförsörjning En satsning på kundserviceutbildning har påbörjats där förvaltningsenheten är först ut. I slutet av perioden var vi 138 (134) medarbetare, varav 30 (29) procent kvinnor och 70 (71) procent män. Av totalt 26 (26) ledare var 38 (38) procent kvinnor och 62 (62) procent män. Frisknärvaron under januari-augusti var 97,3 (97,2) procent. Viktiga händelser från tidigare kvartal under 2017 Påbörjad utbyggnadsplanering av ungdomshemmen Johannisberg, Ljungbacken, Folåsa och Hässleholm Andra delen i vår Nöjd-kundmätning (NKI) genomförd Periodisk revision av vårt ledningssystem för informationssäkerhet (LIS) genomförd med gott resultat Tillträde till tomträtten Färöarna 1 i Kista, med FOI som hyresgäst Miljöbyggnad Guld preliminärt betyg för nya tingsrätten i Lund

5 5 Långsiktig målstyrning Special fastig heters vision att vara det säkraste och mest attraktiva fastig hetsbolaget för ett tryggare samhälle ligger till grund för den långsiktiga målstyrningen. Genom långsiktiga mål säkerställer vi en kontinuerlig utveckling i riktning mot visionen. Special fastig heters ekonomiska mål beslutas av ägaren, svenska staten, och syftar till att säkerställa ett effektivt resursutnyttjande så att företagets position förblir stark på en konkurrensutsatt marknad. Hållbart företagande ses som en affärsstrategisk fråga av ägaren och uppföljningen av Specialfastig heters hållbarhetsarbete sker i dialog med ägaren, dels genom måluppföljning, dels genom specifika hållbarhetsanalyser. De långsiktiga hållbarhetsmålen be slutas av styrelsen. Hållbarhetsmål Utfall Q Mål 2017 Kommentar Kapitalstruktur Soliditet 32,5 % % Långsiktigt mål för kapitalstrukturen är en soliditet i intervallet procent. Se även sid 2. Lönsamhet Justerad avkastning på eget kapital 14,3 % 8 % Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras beroende på fastighetsportföljens sammansättning. Över den senaste femårsperioden har Specialfastigheters justerade avkastning på genomsnittligt eget kapital väl överstigit målet på 8,0 procent. Se även sid 2. Mångfald Öka andel medarbetare med utländsk bakgrund (från 9 % 2016) Miljö och klimat Minska koldioxidutsläpp med 40 % mellan år 2012 och 2030 (År 2012: 9 kg CO 2 /m 2 Atemp) * Öka andelen till 10 % * Minskning med 35 % (från 2012) Vi arbetar aktivt med att öka mångfalden i företaget, bland annat i rekryteringsprocessen och genom kompetenshöjning hos medarbetarna. För att minska koldioxidutsläppet har vi bland annat ersatt naturgas med biogas vid MSB:s anläggning vid Revinge samt vid Kriminalvårdsanstalten Tygelsjö. Nya avtal om grön fjärrvärme är tecknade för tre fastigheter. Antikorruption Fortsatt nolltolerans avseende korruption Ingen korruption Ingen korruption Ingen form av korruption eller muta har påträffats. * En sammanställning görs en gång om året i samband med årsredovisningen. Utdelningspolicy Specialfastigheters utdelningspolicy är att till ägaren dela ut 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt. De årliga utdelningsbesluten ska även beakta koncernens framtida investeringsbehov och finansiella ställning. Utdelning, Mkr År ) ) ) Varav ordinarie utdelning 260 Mkr och återbetalning av aktiekapital 105 Mkr. 2) Varav ordinarie utdelning 435 Mkr och extra utdelning 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital Mkr i augusti Totalt utdelat/återbetalt under 5 år: Mkr.

6 6 Koncernens resultaträkning, Mkr Jul-sept 2017 Jul-sept 2016 Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter från fastighetsförvaltning Fastighetskostnader 1) Driftöverskott Administration Finansnetto Förvaltningsresultat Resultat fastighetsförsäljningar realiserade Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade Värdeförändring finansiella instrument orealiserade Resultat före skatt Skatt Årets/periodens resultat Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, SEK 246,00 184,50 490,50 418,00 819,00 Rapport över totalresultat, Mkr Juli-sept 2017 Juli-sept 2016 Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Årets/periodens resultat Summa övrigt totalresultat för året/perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för året/perioden Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare ) Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsskatt

7 7 Kommentarer resultaträkning Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari september såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång. Intäkter från fastighetsförvaltning, (1 366) Mkr Hyresintäkterna ökade till (1 302) Mkr till följd av nya hyresavtal. Övriga intäkter ökade till 91 (64) Mkr, vilket huvudsakligen beror på att kundanpassningarna har ökat med 12 Mkr och intäkterna för media har ökat med 11 Mkr samt att vi har erhållit utdelning från en konkurs avseende SRTC i Skövde om 5 Mkr i år. Fastighetskostnader, 335 (304) Mkr Våra fastighetskostnader ökade, vilket beror på högre kostnader för kundanpassningar med 12 Mkr och högre kostnader för media med 10 Mkr. Till det har vi även kommit överens med kund om ett skadestånd om 10 Mkr för oförutsedda ändringar avseende projekt vid fastigheten Kronoberg. Överskottsgrad, 77,0 (77,7) procent Överskottsgraden visar hur mycket av intäkterna som blir kvar efter våra fastig hetskostnader. Vi ligger i linje med målet för överskottsgraden då målet ska vara minst 75 procent. Finansiella intäkter och kostnader, -41 (-40) Mkr I finansnettot ingår omräkning av valutalån både i utfallet för 2016 och För 2016 gav den en positiv valutakursförändring om 64 Mkr och för 2017 är det en positiv valutakursförändring om 46 Mkr. Bortser man från den effekten är finansnettot för Mkr och för Mkr. Kvartalets finansnetto är lägre främst beroende på lägre ränta vid omsättning av lån samt att vi drar nytta av den låga räntenivån vid nyupplåning. För mer information se sidan 12. Förvaltningsresultat, (978) Mkr Sammantaget har ovanstående resulterat i ett förvaltningsresultat över föregående års nivå i kronor där våra ökade hyresintäkter är den enskilt största förklaringen till det ökade driftöverskottet. Värdeförändringar, 147 (94) Mkr Värdeförändringen i förvaltningsfastigheter uppgick till 205 (166) Mkr. För mer information se sidan 9. Värdeförändring i finansiella instrument uppgick till -58 (-72) Mkr under perioden. För mer information se sidan 12. Skatt, -237 (-236) Mkr Posten skatt består av betald skatt -126 (-125) Mkr och uppskjuten skatt -111 (-111) Mkr. Resultat efter skatt, 981 (836) Mkr Ökningen beror främst på högre hyresintäkter. Driftöverskott, (1 062) Mkr Driftöverskottet är högre än föregående års nivå i kronor och våra ökade hyresintäkter är den enskilt största förklaringen.

8 8 Koncernens balansräkning, Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga materiella anläggningstillgångar Derivat Övriga finansiella placeringar Övriga långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Derivat Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Derivat Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Leverantörsskulder Skatteskuld Derivat Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa skulder Summa eget kapital och skulder

9 Eget kapital, Mkr Belopp vid årets/periodens ingång Totalresultat för året/perioden Utdelning Belopp vid årets/periodens utgång Anm: Aktiekapitalet består av aktier Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Minoritetsintressen Ställda säkerheter i form av repolån utgjorde 108 Mkr Inga övriga säkerheter och eventualförpliktelser. Kommentarer balansräkning Investeringar Koncernens investeringar i fastighetsprojekt uppgick under perioden till 496 (471) Mkr. Förvärv I Kista, Stockholm, har vi förvärvat del av fastigheten Färöarna 1 som därefter ombildats till Färöarna 6. Avyttringar Vi avyttrade fastigheten Malmö Centralfängelset 1 i Kirseberg i kvartal tre genom en fastighetsförsäljning. Marknadsvärdering Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserad på faktiska data avseende hyror och driftkostnader. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna är bedömd kalkylränta under kontraktsperioden mellan 4,95 och 5,25 procent. Direktavkastningskravet ligger huvudsakligen mellan 5,45 och 9,90 procent beroende på var fastigheterna är belägna. Marknadsvärdet har påverkats främst av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hyresavtal och investeringar. Marknadsvärdet uppgick per till Mkr. Periodens redovisade orealiserade värdeförändring uppgår till 205 (166) Mkr. Övriga finansiella placeringar Övriga finansiella placeringar 870 (857) Mkr består av bostadsobligationer 837 (906) Mkr och ett repolån kopplat till bostadsobligationerna med 0 (-108) Mkr samt deposition av likvida medel enligt CSA-avtal med 33 (59) Mkr. Värdeförändring förvaltningsfastigheter jan sept 2017, Mkr Marknadsvärde 31 december Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter Förvärv Försäljningar /- Orealiserad värdeförändring 205 Marknadsvärde 30 september Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick till (12 301) Mkr. För mer information se sidan 12. Orealiserade värdeförändringar 205 varav förändrad kalkylränta, direktavkasting och inflationsantagande 523 varav nya och omförhandlade hyresavtal 141 varav förändring återstående löptid -252 varav övrigt -207 Posten förändring återstående löptid beskriver och motiveras av att många av våra fastigheter är säkerhetsfastigheter med begränsad alternativanvändning. Avtalets längd påverkar fastighetsvärdet och minskar i takt med att avtalet blir kortare.

10 10 Koncernens kassaflödesanalys, Mkr Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Löpande verksamheten Driftöverskott Central administration Finansnetto Återläggning kursförändring Återläggning avskrivningar Resultat från försäljning, likvidation Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Förändring av fordringar Förändring av övriga kortfristiga skulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av förvaltningsfastigheter Investering i förvaltningsfastigheter Avyttring av förvaltningsfastigheter Förvärv av materiella anläggningstillgångar Avyttring av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Placering bostadsobligationer Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets/periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets/periodens slut

11 11 Specialfastigheters pågående projekt > 20 Mkr per 30 september 2017 Häktet Kronoberg Renovering och verksamhetsanpassning av häktet Fastighetsnamn Kronoberg 18 Kund Kriminalvården Tillkommande yta, LOA/kvm 563 Ny tingsrätt i Lund Byggnation av ny tingsrätt Fastighetsnamn Kristallen 1 Kund Domstolsverket Tillkommande yta, LOA/kvm Kriminalvårdsanstalten Haparanda Säkerhetshöjande åtgärder Fastighetsnamn Bojan 2 Kund Kriminalvården Tillkommande yta, LOA/kvm 0 Kronoberg Ombyggnation kontor Fastighetsnamn Kronoberg 18 Kund Polismyndigheten Tillkommande yta, LOA/kvm 0 LVM-hem Gudhemsgården Om- och tillbyggnad av boende - av delning och gemensamma ut rymmen Fastighet: Gudhem 12:3 Kund: SiS Tillkommande yta, LOA/kvm 292 Kriminalvårdsanstalten Hällby Om- och tillbyggnad Fastighetsnamn Tumbo-Berga 1:3, 1:5 Kund Kriminalvården Tillkommande yta, LOA/kvm 290 Kriminalvårdsanstalten Kalmar Ombyggnation, brandåtgärder Fastighetsnamn Ravelinen 1 Kund Kriminalvården Tillkommande yta, LOA/kvm 0 Ljungaskog ungdomshem Om- och tillbyggnad av boendeoch utbildningslokaler samt nybyggnation av idrottslokal Fastighetsnamn Ljungaskog 15:28 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm 260 Tysslinge ungdomshem Brättegården ungdomshem Ljungbacken ungdomshem Bärby ungdomshem Lokalanpassning (förändring från anstalt till institution) Fastighetsnamn Hall 4:4 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm 0 Ombyggnad av boendeavdelningar och gemensamma utrymmen Fastighetsnamn Brätte 1:2 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm 0 Tillbyggnad av boende Fastighetsnamn Gräskärr 1:1 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm Om- och nybyggnad av boendeavdelningar, administration och gemensamma ytor Fastighetsnamn Funbo-Broby 1:3 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm Hässleholm ungdomshem Folåsa ungdomshem Johannisberg ungdomshem Tillbyggnad av boende och skola Fastighetsnamn Fridhem 9 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm Tillbyggnad av boende Fastighetsnamn Fålåsa 12:1 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm Tillbyggnad av boende Fastighetsnamn Grytsnäs 2:1 Kund SiS Tillkommande yta, LOA/kvm Pågående investeringsprojekt Investeringsvolym, Mkr Beräknad Varav upparbetad Total investeringsvolym pågående projekt, Mkr (1 268) 49 % (61 %)

12 12 Finansförvaltning Upplåningen till Specialfastigheter görs utan pantsättning av fastigheterna. Företagets låneavtal innehåller en ägarklausul. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 procent. Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor s (S&P) har per den 16 december 2016 bekräftat betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. Den 30 september 2017 var portföljens snittränta för lån och derivat 0,71 % (1,14) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,6 (2,6) år. Kapitalbindningstiden var 3,0 (3,1) år och med hänsyn till outnyttjade kreditlöften var kapitalbindningstiden 3,6 (3,4) år. Värde förändringar i finansiella instrument sedan årsskiftet uppgick till -58 (-72) Mkr som hänförs till värdeförändring i ränte- och valutaderivat med -58 (-86) Mkr och elterminer med 0 (14) Mkr. Lånefaciliteter, nominellt belopp, Mkr Låneram Utnyttjat Deposition enligt CSA Garanterade kreditlöften Företagscertifikat MTN-program Private Placements Repolån Placering Totalt Finansnettots sammansättning, Mkr Räntekostnad lån -77,9-82,0 Valutakurs förändring på utländsk upplåning 46,3 64,5 Räntenetto derivat -5,0-35,1 Kursdifferens placeringar -2,1 13,0 Övriga ränteintäkter och kostnader 7,0 9,1 Operativt finansnetto -31,7-30,5 Övriga finansiella kostnader -10,6-10,1 Aktiverad räntekostnad projekt 0,9 0,7 Redovisat finansnetto -41,4-39,9 Värdeförändring finansiella derivat -57,7-71,7 Totalt finansnetto -99,1-111,6 Placering har gjorts i sex säkerställda bostadsobligationer med AAA-rating på mellanlång löptid. För att minska ränterisken i placeringarna har ränte - derivat ingåtts. Instrumenten marknadsvärderas på balansdagen där värdeförändringen för obligationerna redovisas över finansnettot och värdeförändringen för derivaten redovisas i posten värdeförändringar finansiella derivat.

13 13 Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, Mkr Kapitalbindning, Räntebindning, Räntebindning, Räntebindning, År Lån Lån Derivat Summa och senare Summa Finansiella instrument värderade enligt verkligt värde, Mkr ( ) Priser noterade på en aktiv marknad (Nivå 1) Värdering baserad på observerbar data (Nivå 2) Värdering baserad på annan observerbar data (Nivå 3) Summa Bostadsobligationer 837 (906) - (-) - (-) 837 (906) Totalt finansiella placeringar 837 (906) - (-) - (-) 837 (906) Ränteswap - (-) -37 (-59) - (-) -37 (-59) Räntevalutaswap - (-) -51 (-) - (-) -51 (-) Elterminer 3 (-2) - (-) - (-) 3 (-2) Totalt finansiella derivat 3 (-2) -88 (-59) - (-) -85 (-61) Nivå 2 av verkligt värde värderas utifrån diskontering av framtida kassaflöden som är baserad på observerbar data avseende ränte- och valutaswappar. För ytterligare förklaring se årsredovisning not 1. Redovisat värde per kategori, Mkr Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Checkkredit Depositioner enligt CSA-avtal Företagscertifikat Obligationer i fast ränta Obligationer i rörlig ränta Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs Realränteobligationer Obligationer i utländsk valuta Totalt

14 14 Moderbolaget Resultaträkning i sammandrag, Mkr Juli-sept 2017 Juli-sept 2016 Jan-sept 2017 Jan-sept 2016 Helår 2016 Hyresintäkter Övriga intäkter Nettoomsättning Driftkostnader Avskrivningar i förvaltningsfastigheter Bruttoresultat Central administration Resultat fastighetsförsäljningar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Finansnetto Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets/periodens resultat Årets/periodens resultat Balansräkning i sammandrag, Mkr Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Obeskattade reserver Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder

15 15 Information Definitioner Avkastning på eget kapital, % Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad, % Räntebärande nettolåneskuld i relation till utgående värde förvaltningsfastigheter. Direktavkastning, % Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnittliga marknadsvärde. Driftöverskott, Mkr Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader. Eget kapital, Mkr Redovisat eget kapital. Förvaltningsresultat, Mkr Förvaltningsresultat är ett specifikt resultatmått som är praxis i fastighetsbranschen och används för att underlätta jämförbarheten inom branschen. Beräknas som summan av driftöverskott, administrationskostnader samt finansnetto. Gröna bilagor Specialfastigheters gröna bilagor (också kallade gröna hyresavtal) är en standardmall för minskad miljöpåverkan från lokaler utvecklad av Fastighetsägarna Sverige. Avtalet beskriver vad som är hyresvärdens ansvar, vad som är hyresgästens ansvar och vad som är gemensamt ansvar och tydliggör vilka åtgärder hyresgäst och hyresvärd kommit överens om för att minska miljöpåverkan inom information och samverkan, energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering. Hyra per kvadratmeter, kr Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter vid årets utgång. Justerad avkastning på eget kapital, % Nyckeltalet redovisas enligt instruktioner från vår ägare. Resultat efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och därtill hörande uppskjuten skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. LOA, kvm Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter. Operativt finansnetto, Mkr Räntekostnader minus ränteintäkter under året. Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat. Soliditet, % Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutningen. Säkerhetsfastigheter Fastigheter som är anpassade till verksamheter med krav på säkerhet i form av drifts-, person-, informations- eller fysisk säkerhet. Uthyrningsgrad, % Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea. Visselblåsning Benämning, och funktion, som vi använder för att vem som helst anonymt ska kunna berätta om misstankar om korruption eller andra missförhållanden. Växthusgas Växthusgaser är ett samlingsbegrepp för flera olika gaser som ökar växthuseffekten. Överskottsgrad, % Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning. Koldioxid, CO 2 Fossila bränslen är den största källan till utsläpp av växthusgasen koldioxid, som bidrar till klimatförändringar. Utifrån fastighetsmarknadens praxis och vår styrning kring nyckeltal har Specialfastigheter valt ovanstående nyckeltal.

16 16 Övriga uppgifter Risker Specialfastigheter berörs av risker som vi valt att gruppera som affärsrelaterade, operativa, finansiella, legala och miljörelaterade risker. Affärsrelaterade risker kopplas till företagets strategiska inriktning, operativa risker till det löpande operativa arbetet och finansiella främst till exponeringen för ränterisker. Legala risker kopplas till förändringar inom det legala området som skulle kunna påverka vår affärsverksamhet, exempelvis ändrad lagstiftning och ändrade myndighetskrav. Miljörelaterade risker berör exempelvis utsläpp eller annan påverkan på mark, i luft och vatten, men även material i våra fastigheter. Riskhanteringsarbetet höjer säkerhetsmedvetenheten inom hela Specialfastigheter och ger oss förbättrad kontroll och uppföljning. Mer information kring våra risker finns beskrivet i vår Årsredovisning 2016, sidan Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redovisning för juridisk person. Ändrade redovisningsprinciper Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2017 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna annat än viss tilläggsinformation. Påverkan av nya eller omarbetade IFRS från 1 januari 2018 eller senare IFRS 9 Finansiella instrument Standarden ska tillämpas från och med 1 januari 2018 och ersätter IAS 39 Finansiella instrument. Rekommendationen kräver bland annat att Specialfastigheter gör en bedömning av framtida kundförluster. Då Specialfastigheters kunder till nästan uteslutande del kommer från offentlig sektor med god betalningsförmåga och liten kreditrisk bedömer Specialfastigheter att standarden inte kommer ha någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna. IFRS 15 Intäkter från kontrakt med kunder Standarden ska tillämpas från och med 1 januari 2018 och behandlar redovisning av intäkter från avtal med kunder och försäljning av vissa icke finansiella tillgångar. Då Specialfastigheters intäkter i allt väsentligt består av hyresintäkter och endast i mindre omfattning av servicetjänster samt att leasingintäkter inte omfattas av IFRS 15 utan av IFRS 16 - Leases gör vi bedömningen att rekommendationen inte kommer att ha någon väsentlig inverkan på de finansiella rapporterna. IFRS 16 Leasing Standarden ersätter IAS 17 och ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari Redovisningen för leasegivare (uthyrare) kommer i allt väsentligt vara oförändrad. För leasetagare (hyresgäster) kommer standarden att innebära att de flesta leasingkontrakt (hyresavtal) redovisas i balansräkningen. För Specialfastigheters del kommer det främst att påverka redovisningen av tomträttsavtal som ska redovisas i balansräkningen och därmed öka balansomslutningen. Dessutom kommer tomträttsavgälden att redovisas som avskrivning av nyttjanderätten och som räntekostnad och kommer därmed inte längre att ingå i driftnettot. Då Specialfastigheter innehar ett begränsat antal tomträtter bedöms påverkan på de finansiella rapporterna bli begränsad. Fastighetsvärdering Från 2013 gäller IFRS 13 där värderingen av fastighetsinnehav ska klassificeras enligt tre nivåer. Det finns olika osäkerhet i värderingen beroende på vilken nivå som används vid värderingen. Specialfastigheter använder Nivå 3 där osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med transaktioner/marknadsinformation för att använda annan nivå: Nivå 1 Noterade priser på aktiva marknader Nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1 Nivå 3 Icke-observerbara data Händelser efter periodens utgång Den 2 oktober 2017 avyttrades f d kriminalvårdsanläggningen Smälteryd till Marks kommun. Linköping den 16 oktober 2017 Specialfastigheter Sverige AB Åsa Hedenberg Verkställande direktör

17 17 Adresser och kontaktuppgifter Adresser Specialfastigheter Sverige AB Organisationsnummer: Linköping huvudkontor (säte) Box 632, Linköping Besöksadress: Borggården, Linköping Telefon: Fax: Stockholm huvudkontor (delat) Box 12675, Stockholm Besöksadress: Alströmergatan 14, Stockholm Telefon: Göteborg Besöksadress: Aminogatan Mölndal Telefon: Lund Box 4017, Lund Besöksadress: Traktorvägen 6, Lund Telefon: Fax: Sundsvall Box 37, Sundsvall Besöksadress: Sjögatan 15, Sundsvall Telefon: Örebro Besöksadress: Nygatan Örebro Telefon: specialfastigheter-sverige-ab Kontaktpersoner Planerade rapporttillfällen Åsa Hedenberg Verkställande direktör Telefon E-post Bokslutskommuniké februari 2018 Årsredovisning mars 2018 Kristina Ferenius CFO Telefon E-post

18 Specialfastigheter Sverige AB (Publ) Organisationsnummer