KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Delårsrapport januari-juni 2017

Transkript

1 KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Delårsrapport januari-juni Tidig illustration över Karlbergsvägen VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET NYCKELTAL Tkr Apr-jun 2017 Jan-jun 2017 Notering av preferensaktier på Nasdaq First North Samråd genomfört av Stadsbyggnadskontoret Summa intäkter Resultat efter finansiella poster Soliditet, % - 42,33 Resultat per stamaktie, Serie A (kr) Resultat per stamaktie, Serie B (kr) Resultat per preferensaktie (kr) -0,33-0,66-0,98-1,97-1,43-2,88

2 VD har ordet Under årets andra kvartal har vi gjort ytterligare framsteg i projektet Karlbergsvägen 77 och det är med glädje jag konstaterar att allting går enligt utsatt plan. Sammanfattningsvis har det andra kvartalet präglats av ett detaljplanearbete som fortskridit, ett samråd med positivt utfall samt en påbörjan till kundrekrytering där det initiala intresset kring bostäderna hittills varit mycket tillfredställande. Som vi skrev i senaste rapporten hölls samrådet i april. Under tredje kvartalet påbörjas granskningsskedet och som vi beskrivit tidigare finns alltid risk för överklagande. Detta är vi såklart förberedda på då detta är vanligt förekommande i bostadsutvecklingsprojekt liknande Karlbergsvägen 77 och för vilket vi har en alternativ tidsplan. Under andra kvartalet inledde vi sälj- och marknadsföringsarbetet med en kampanj med syfte att öka kännedomen om projektet samt undersöka marknadens intresse för de kommande bostäderna. Resultatet blev mycket bra: ett stort antal personer har anmält sitt intresse för lägenheterna, vilket är glädjande då det bevisar attraktiviteten i projektet. För att maximera intäkterna under tiden planeringsarbetet fortlöper - och innan produktionsstart - arbetar vi aktivt med uthyrning av outhyrda ytor till hyresgäster på korttidskontrakt. Vi ser nu fram emot ett intensivt och spännande andra halvår där vi på allvar kommer att sätta igång med utveckling-, marknadsföring- och försäljningsarbetet medan själva produktionen beräknas starta kring årsskiftet. Jens Rastad, VD OM KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) ( Bolaget ) grundades 2016 i syfte att genomföra ett bostadsutvecklingsprojekt av fastigheten Kadetten 29 ( Fastigheten ) i stadsdelen Vasastan i centrala Stockholm ( Karlbergsvägen 77 ). Avsikten är att uppföra två nya byggnader med bostadsrätter inom premiumsegmentet efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft. Karlbergsvägen 77 är ett samarbete mellan Fridhem och Patriam, båda erfarna aktörer inom finansiering och utveckling av bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Under inledningen av 2017 för att delfinansiera projektet genomfördes en emission av preferensaktier till externa investerare. Preferensaktien noterades på Nasdaq First North den 4 april 2017 för att underlätta handel i aktien och stärka bolagets ställning bland kunder, leverantörer och samarbetspartners. När projektet Karlbergsvägen 77 har avslutats, vilket beräknas ske under det fjärde kvartalet 2019, kommer överskottet av projektet att delas ut till preferens- och stamaktieägarna och aktien avnoteras. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

3 Projektets utveckling Bolaget grundades i syfte att genomföra ett utvecklingsprojekt av fastigheten Kadetten 29 i stadsdelen Vasastan i centrala Stockholm. Avsikten är att uppföra två nya byggnader med bostadsrätter inom premiumsegmentet efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft. Den nuvarande byggnaden Kadetten 29 som inrymmer kommersiella lokaler kommer att rivas och ersättas av två nya byggnader i åtta våningsplan med totalt cirka 90 lägenheter och en sammanlagd bruttoarea ovan mark (ljus BTA) om cirka kvm samt ett cirka kvm stort garage. När bindande förhandsavtal avseende minst 75 procent av det totala antalet bostadsrätter har tecknats kommer byggnationen att påbörjas. Tillträde av Fastigheten Fastigheten tillträddes den 15 februari 2017 och överläts senare till den bostadsrättsförening som kommer att äga fastigheten efter projektets slut, allt i enlighet med praxis vid bostadsrättsutveckling. Fastigheten Kadetten 29 förvärvades för en total köpeskilling om 465 miljoner kronor och bolaget hade kostnader om cirka 14 miljoner kronor i samband med förvärvet och finansieringen av detsamma. Första halvåret 2017 Under första halvåret 2017 togs flera steg i utvecklingen av projektet och detaljplanarbetet fortskred enligt plan. Under första kvartalet formades en ledningsgrupp och styrelsen stärktes genom inval av Mats Alarik. I april hölls planenligt ett samråd med Stockholm Stad och involverade parter som berörde förväntade frågor om exempelvis buller, solstudier, dagvattenhantering och brandrisk. Efter granskning av samrådsredogörelsen beräknas detaljplanen antas i oktober. Den vinner därefter laga kraft såvida den inte överklagas. Projekteringsarbetet för projektet fortskrider enligt plan och en sälj- och marknadsplan innehållande detaljer om exempelvis tider och marknadsaktiviteter har tagits fram. Under det andra kvartalet initierades även en marknadsföringskampanj i syfte att öka kännedomen om projektet och undersöka marknadens intresse för bostadsrätterna. Utfallet bedöms vara mycket positivt, där ett attraktivt antal personer anmält sitt intresse genom att fylla i sina uppgifter online. Vidare har arkitekt och inredningsarkitekt samt fastighetsmäklarföretag kontrakterats för arbete för projektets räkning. Under den inledande fasen av projektutvecklingen erhålls hyresintäkter från Fastigheten där samtliga hyresgäster har korttidskontrakt utan besittningsskydd. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

4 FÖRVÄNTAD TIDSPLAN FÖR PROJEKTET Byggstart Notering av preferensaktier på Nasdaq First North Utdelning av överskottet till preferens- och stamaktieägare Bolaget avnoteras från Nasdaq First North 4 april 2017 Q Q Detaljplan fastställs Försäljning av bostäder påbörjas Byggnationen beräknas färdigställd PROJEKT KARLBERGSVÄGEN 77 I KORTHET Fastighetens namn Kadetten 29 Adress Nuvarande byggnad Föreslaget antal nya byggnader Föreslaget antal våningar Föreslaget antal lägenheter Föreslaget antal parkeringsplatser: Karlbergsvägen Kommersiella lokaler Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

5 Finansiell utveckling Projektets förutsättningar Bolagets verksamhet utgörs av utveckling av fastigheten Kadetten 29 och försäljning av de nyproducerade bostäder och eventuella lokaler som väntas kunna uppföras på Fastigheten. Detta medför att Bolaget förväntas generera försäljningsintäkter först när försäljningen av sådana nyproducerade bostäder och lokaler har genomförts. Rörelsens intäkter och kostnader Koncernens intäkter uppgick under första halvåret till 2,1 miljoner kronor. Intäkterna härrör från hyresintäkter från nuvarande hyresgäster i Fastigheten. Koncernens kostnader uppgick under samma period till 5,3 miljoner kronor. Under andra kvartalet uppgick intäkterna till 1,2 miljoner kronor och kostnaderna uppgick till 2,6 miljoner kronor. Finansiella intäkter och kostnader Koncernens finansnetto uppgick under första halvåret till -3,2 miljoner kronor och under andra kvartalet till -1,7 miljoner kronor. Resultat Koncernens resultat uppgick under första halvåret till -6,4 miljoner kronor och under andra kvartalet till -3,2 miljoner kronor. Tidig illustration över Karlbergsvägen med grannfastigheter Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

6 Finansiell ställning Finansiering av projektet Räntebärande skulder Koncernen hade per den 30 juni 2017 räntebärande skulder till kreditinstitut om 232 miljoner kronor vilka är säkerställda mot pant i Fastigheten. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 2,90 procent per den 30 juni ,84% 7,78% Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick per den 30 juni 2017 till 204,3 miljoner kronor och soliditeten till 42 procent. 14,60% 43,38% Stamaktier Preferensaktier Banklån Ägande Aktien och ägarna Bolagets huvudägare är Karlbergsvägen 77 Holding AB med en ägarandel om 85,40 procent av kapitalet och 98,30 procent av det totala antalet röster. Karlbergsvägen 77 Holding AB ägs i sin tur till 75 procent av Fridhem och dess huvudägare och till 25 procent av Patriam. Preferensaktieägarna innehar en sammanlagd ägarandel om 14,60 procent, motsvarande 1,70 procent av det totala antalet röster. Preferensaktierna är noterade på Nasdaq First North Stockholm sedan den 4 april Sista betalkurs för preferensaktien uppgick den 30 juni 2017 till 103,00 kronor. Emission av preferensaktier Under inledningen av 2017 genomfördes en emission av preferensaktier till externa investerare för att delfinansiera projektet Karlbergsvägen 77. Preferensaktien noterades på Nasdaq First North. Syftet med noteringen var att underlätta handel i preferensaktien och stärka bolagets ställning bland kunder, leverantörer och samarbetspartners. 85,40% Karlbergsvägen 77 Holding AB Preferensaktieägare När Karlbergsvägen 77 har avslutats, vilket beräknas ske under det fjärde kvartalet 2019, och om Bolaget skulle besluta om utdelning, vilket kan beslutas om efter det att Bolagets och/eller dess dotterbolags fastighetsutvecklingsprojekt avseende fastigheten Kadetten 29 i Stockholm har avslutats, har Preferensaktier företräde framför stamaktier av serie A och stamaktier av serie B till dels det kapital som ägare av Preferensaktier investerat i Bolaget (dvs. ett belopp om 100 kronor per Preferensaktie), dels till en årlig ränta om 7 procent på det investerade beloppet. Därefter har stamaktier av serie B rätt till en årlig ränta om 7 procent på det belopp som ägare av stamaktier av serie B investerat i Bolaget. Sådan årlig ränta som Preferensaktierna och stamaktier av serie B berättigar till ackumuleras ej. Därefter ska eventuella överskott från projektet Karlbergsvägen 77 delas lika mellan Preferensaktierna och stamaktierna. Preferensaktierna kommer således ha rätt till hälften (50 procent) av sådant överskott, vilket kommer att fördelas mellan ägare av Preferensaktier pro rata i förhållande till deras aktieägande. I samband med detta avses samtliga preferensaktier att lösas in och bolaget följaktligen avnoteras från Nasdaq First North. Om detaljplanen inte godkänns under det fjärde kvartalet 2017 bedöms projektet avslutas omkring det andra halvåret 2020 istället för andra halvåret En sådan försening av projektet kommer medföra att utdelning till preferensaktieägarna, samt inlösen och avnotering av preferensaktierna, kommer att försenas i motsvarande mån. Aktiekapital Antalet aktier i Bolaget uppgår till totalt aktier, varav preferensaktier, stamaktier av serie A och stamaktier av serie B. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

7 Risker Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för Bolagets utveckling, resultat och finansiella ställning samt projektets genomförande. I Bolagets arbetsprocess analyseras samtliga väsentliga projektbeslut med avseende på identifierade risker och riskhantering samt möjligheter, och riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Bolaget. Närståendetransaktioner Som ersättning för de tjänster som utförs för Bolaget erhåller Fridhem och Patriam ersättning i enlighet med ett managementavtal som ingåtts mellan Bolaget och Huvudägaren. Ersättningen utgår från och med 1 april 2017 och uppgår till uppgår till totalt kronor per månad (varav kronor är hänförligt till personal och tjänster som tillhandahålls av Patriam och kronor till personal och tjänster som tillhandahålls av Fridhem). Av den ersättning som utbetalas och som är hänförlig till Fridhem kommer justering att ske för den lön som utbetalas till Bolagets Vd, Jens Rastad (vilken uppgår till kronor i månaden). Bolaget bedömer att managementavtalet innehåller marknadsmässiga villkor och att den ersättning som kommer att utbetalas under managementavtalet är marknadsmässig Mer information om Bolagets risker återfinns i dokumentet Bolagsbeskrivning från den 31 mars 2017 som finns tillgänglig på Bolagets webbplats, Övrigt Redovisningsprinciper Denna rapport har uppdaterats i enlighet med bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3) Certified adviser Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) har Erik Penser Bank som Certified Adviser. Stockholm den 29 augusti 2017 Styrelsen Kaarel Lehiste - Ordförande Jens Rastad - Ordinarie ledamot Mats Alarik Ordinarie ledamot Andreas Holmberg - Ordinarie ledamot Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

8 Revisorns granskningsrapport Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (Publ) org nr Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (Publ) per 30 juni 2017 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medveten om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 augusti 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

9 Finansiell kalender Delårsrapport april-juni augusti, 2017 Delårsrapport juli-september november, 2017 Delårsrapport oktober-december februari, 2018 För ytterligare information, vänligen kontakta Jens Rastad, VD e-post: mobil: Informationen i denna delårsrapport är sådan som Karlbergsvägen 77 fastighets AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR). Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 29 augusti 2017, kl Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

10 Koncernens resultaträkning i sammandrag Tkr Apr-jun 2017 Jan-jun 2017 INTÄKTER Hyresintäkter Summa hyresintäkter Övriga intäkter Summa övriga intäkter SUMMA INTÄKTER KOSTNADER Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Summa fastighetskostnader Förvaltningskostnader Rörelsekostnader Övriga externa kostnader Summa förvaltningskostnader Avskrivningar Avskrivningar enligt plan Summa avskrivningar Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader Finansnetto SUMMA KOSTNADER PERIODENS NETTORESULTAT Resultat per stamaktie av serie A (kr) Resultat per stamaktie av serie B (kr) Resultat per preferensaktie (kr) -0,33-0,98-1,43-0,66-1,97-2,88 1 Delårsrapporten inkluderar hyresintäkter och fastighetskostnader endast hänförliga till perioden efter 15 februari då Fastigheten tillträddes och koncernförhållande uppstod. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

11 Koncernens balansräkning i sammandrag Tkr 30 juni 2017 TILLGÅNGAR Projektfastigheter Kortfristiga fordringar Kassa och Bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 586 Övrigt tillskjutet kapital Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernbolag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatter Övriga kortfristiga skulder 318 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

12 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Periodens resultat Summa eget kapital Belopp vid periodens ingång Nyemission Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

13 Koncernens rapport över kassaflöden Tkr Apr-jun 2017 Jan-jun 2017 Löpande verksamheten Resultat Justering för avskrivningar Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i projektfastighet Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Nyemission Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

14 Moderbolagets resultaträkning Tkr Apr-jun 2017 Jan-jun 2017 KOSTNADER Förvaltningskostnader Rörelsekostnader Övriga externa kostnader Summa förvaltningskostnader Finansiella intäkter och kostnader Finansnetto - - SUMMA KOSTNADER - - RESULTAT EFTER FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat per stamaktie av serie A (kr) Resultat per stamaktie av serie B (kr) Resultat per preferensaktie (kr) -0,05-0,16-0,23-0,16-0,47-0,68 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

15 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Tkr 30 juni 2017 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar 50 Kassa och Bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL Aktiekapital 586 Övrigt tillskjutet kapital Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder 23 Övriga kortfristiga skulder Övriga uppl kostn och förutbet intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

16 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Periodens resultat Summa eget kapital Belopp vid periodens ingång Nyemission Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång Moderbolagets rapport över kassaflöden Tkr Apr-jun 2017 Jan-jun 2017 Löpande verksamheten Resultat Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni

17 Definitioner Bolaget Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ). Fastigheten Kadetten 29. Avskrivning Kostnad för värdeminskning av anläggningstillgångar. Ljus BTA Bruttoarea ovan mark. Karlbergsvägen 77 Bostadsutvecklingsprojekt av Fastigheten. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Balansomslutning Summan av alla tillgångar alternativt summan av alla skulder och eget kapital. Resultat per preferensaktie Resultat i förhållande till genomsnittligt antal preferensaktier, baserat på den rätt till Utdelning som preferensaktier har rätt till. Resultat per stamaktie av serie A Resultat i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier av serie A, baserat på den rätt till Utdelning som stamaktier av serie A har rätt till. Resultat per stamaktie av serie B Resultat i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier av serie B, baserat på den rätt till Utdelning som stamaktier av serie B har rätt till. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Delårsrapport januari-juni