KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Bokslutskommuniké januari-december 2017

Transkript

1 KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Bokslutskommuniké januari-december Tidig illustration över Karlbergsvägen VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET 12 oktober beslutas att säljstarten av projektet påbörjas först när en ny detaljplan vunnit laga kraft. 23 november antar Byggnadsnämnden projektets detaljplan. 22 och 28 december meddelas att bolaget säkerställt likviditets- och rörelsekapitalbehovet för 2018 via utökad fastighetskredit och aktieägarlån. 5 januari 2018 meddelades att den tidigare antagna detaljplanen för projektet har överklagats. Överklagandet avser främst förändringar i sol- och dagsljusförhållanden för grannfastigheten. NYCKELTAL Tkr Okt-dec 2017 Jan-dec 2017 Summa intäkter Resultat efter finansiella poster Soliditet, % - 40,33 Resultat per stamaktie Serie A, kr -0,32-1,33 Resultat per stamaktie Serie B, kr -0,97-3,98 Resultat per preferensaktie, kr -1,41-5,80

2 VD har ordet Vi ser tillbaka på ett händelserikt år och ett fjärde kvartal där Byggnadsnämnden i Stockholm Stad beslutade att anta en ny detaljplan för bolagets fastighet på Karlbergsvägen Detaljplanen har ännu inte vunnit laga kraft, då den överklagats till Mark-och miljödomstolen av två av fastighetens grannar. Grannarna anför i huvudsak att den nya detaljplanen skulle resultera i försämrade sol- och dagsljusförhållanden för grannfastigheten. Vi delar inte denna uppfattning utan bedömer att den planerade byggnaden är anpassad till såväl omgivningen som grannfastigheterna och inte väsentligt avviker ur ett storleksperspektiv. Vidare anser vi att byggnaden är utformad så att den överensstämmer med kringliggande bebyggelse. I tillägg till att detaljplanen inte ännu har vunnit laga kraft har bostadsmarknaden i Stockholm radikalt förändrats. Den prisuppgång som pågått under ett antal år har avstannat. Antalet bostadsrättstransaktioner har sjunkit och det är i dagsläget svårt att säga vilka insatspriser som nu gäller. Parallellt med den negativa marknadsutvecklingen har Finansinspektionen infört amorteringskrav samtidigt som bankerna har blivit mer restriktiva i sin utlåning. Vi har förberett oss för försäljningsstart av bostäderna i samband med att detaljplanen vinner laga kraft. Samtidigt övervakar vi kontinuerligt marknadsutvecklingen och, eftersom marknaden för bostadsrätter för närvarande har ett antal utmaningar, undersöker alternativa användningsområden för fastigheten. Vi har inlett 2018 med fokus på projektets kostnader samt utvärderingar av olika alternativ och användningsområden för fastigheten i syfte att uppnå en acceptabel avkastning på projektet. Jens Rastad, VD OM KARLBERGSVÄGEN 77 FASTIGHETS AB Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) ( Bolaget ) grundades 2016 i syfte att genomföra ett bostadsutvecklingsprojekt av fastigheten Kadetten 29 ( Fastigheten ) i stadsdelen Vasastan i centrala Stockholm ( Karlbergsvägen 77 ). Avsikten är att uppföra två nya byggnader med bostadsrätter inom premiumsegmentet efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft. Karlbergsvägen 77 är ett samarbete mellan Fridhem och Patriam, båda erfarna aktörer inom finansiering och utveckling av bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Under inledningen av 2017 för att delfinansiera projektet genomfördes en emission av preferensaktier till externa investerare. Preferensaktien noterades på Nasdaq First North den 4 april 2017 för att underlätta handel i aktien och stärka bolagets ställning bland kunder, leverantörer och samarbetspartners. När projektet Karlbergsvägen 77 har avslutats, vilket bedöms ske drygt två år efter byggstart, kommer överskottet av projektet att delas ut till preferens- och stamaktieägarna och aktien avnoteras. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

3 Projektets utveckling Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) grundades i syfte att genomföra ett utvecklingsprojekt av fastigheten Kadetten 29 i stadsdelen Vasastan i centrala Stockholm. Avsikten är att uppföra två nya byggnader med bostadsrätter inom premiumsegmentet efter att en ny detaljplan vunnit laga kraft. Den nuvarande byggnaden Kadetten 29 som inrymmer kommersiella lokaler kommer att rivas och ersättas av två nya byggnader i åtta våningsplan med totalt cirka 90 lägenheter och en sammanlagd bruttoarea ovan mark (ljus BTA) om cirka kvm samt ett cirka kvm stort garage. När bindande förhandsavtal avseende minst 75 procent av det totala antalet bostadsrätter har tecknats kommer byggnationen att påbörjas. Tillträde till Fastigheten Fastigheten tillträddes den 15 februari 2017 och överläts senare till den bostadsrättsförening som kommer att äga fastigheten efter projektets slut, allt i enlighet med praxis vid bostadsrättsutveckling. Fastigheten Kadetten 29 förvärvades för en total köpeskilling om 465,0 miljoner kronor och bolaget hade kostnader om cirka 14,0 miljoner kronor i samband med förvärvet och finansieringen av detsamma. Perioden januari-december 2017 Under året togs flera steg i utvecklingen av projektet och detaljplanarbetet fortskred enligt plan. Under första kvartalet formades en ledningsgrupp och styrelsen stärktes genom inval av Mats Alarik. I april hölls planenligt ett samråd med Stockholm Stad och involverade parter som berörde förväntade frågor om exempelvis buller, solstudier, dagvattenhantering och brandrisk. Projekteringsarbetet för projektet fortskred enligt plan och en sälj- och marknadsplan innehållande detaljer om exempelvis tider och marknadsaktiviteter togs fram. Under det andra kvartalet initierades även en marknadsföringskampanj i syfte att öka kännedomen om projektet och undersöka marknadens intresse för bostadsrätterna. Utfallet bedömdes vara mycket positivt, där ett attraktivt antal personer anmält sitt intresse. Vidare kontrakterades arkitekt och inredningsarkitekt samt fastighetsmäklarföretag för projektets räkning. Under det tredje kvartalet fortsatte marknadsföringsarbetet och förberedelser inför säljstarten. Under det fjärde kvartalet beslutades att säljstarten av projektet påbörjas först när en ny detaljplan vunnit laga kraft och grundas i möjligheten att kunna erbjuda slutkunderna en definitiv inflyttningsperiod. Den 23 november antog Byggnadsnämnden projektets detaljplan. Vidare meddelades den 22 och 28 december att Bolaget säkerställt likviditets- och rörelsekapitalbehovet för 2018 via en utökad fastighetskredit om 5,0 miljoner kronor samt aktieägarlån om 9,5 miljoner kronor från huvudägarna Patriam och Fridhem, med ett ytterligare åtagade om att tillskjuta 6,0 miljoner kronor senast den 30 juni Händelser efter periodens utgång Efter kvartalets utgång, den 5 januari 2018, meddelades att den tidigare antagna detaljplanen för projektet har överklagats. Under överklagandeperioden har de inkommit två ärenden vilka främst avser förändringar i sol- och dagsljusförhållanden för grannfastigheten. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

4 FÖRVÄNTAD TIDSPLAN FÖR PROJEKTET Byggstart Notering av preferensaktier på Nasdaq First North Detaljplan vinner lagakraft Utdelning av överskottet till preferens- och stamaktieägare Bolaget avnoteras från Nasdaq First North 4 apr nov 2017 Detaljplan antas Försäljning av bostäder påbörjas Byggnationen beräknas färdigställd 2 3 år PROJEKT KARLBERGSVÄGEN 77 I KORTHET Fastighetens namn Kadetten 29 Adress Nuvarande byggnad Föreslaget antal nya byggnader Föreslaget antal våningar Föreslaget antal lägenheter Föreslaget antal parkeringsplatser: Karlbergsvägen Kommersiella lokaler Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

5 Finansiell utveckling Projektets förutsättningar Bolagets verksamhet utgörs av utveckling av fastigheten Kadetten 29 och försäljning av de nyproducerade bostäder och eventuella lokaler som väntas kunna uppföras på Fastigheten. Detta medför att Bolaget förväntas generera försäljningsintäkter först när försäljningen av sådana nyproducerade bostäder och lokaler har genomförts. Rörelsens intäkter och kostnader Koncernens intäkter uppgick under perioden januari-december till 3,4 miljoner kronor. Intäkterna härrör från hyresintäkter från nuvarande hyresgäster i Fastigheten. Koncernens kostnader uppgick under samma period till -16,4 miljoner kronor. Under fjärde kvartalet uppgick intäkterna till 0,8 miljoner kronor och kostnaderna uppgick till -3,1 miljoner kronor. Finansiella intäkter och kostnader Koncernens finansnetto uppgick under perioden januari-december till -6,6 miljoner kronor och under fjärde kvartalet till -2,0 miljoner kronor. Resultat Koncernens resultat uppgick under januari-december till -12,9 miljoner kronor och under fjärde kvartalet till -3,1 miljoner kronor. Finansiell ställning 46,5% Finansiering av projektet per 31 december ,9% 7,9% Stamaktier Preferensaktier Banklån Aktieägarlån 43,8% Räntebärande skulder Koncernen hade per den 31 december 2017 räntebärande skulder till kreditinstitut om 237,0 miljoner kronor vilka är säkerställda mot pant i Fastigheten. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 2,9 procent per den 31 december Koncernens aktieägarlån från huvudägarna Fridhem och Patriam uppgår per den 31 december till 9,5 miljoner kronor. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till cirka 3,0 procent per den 31 december Vidare är beslutat att tillskjuta ytterligare 6,0 miljoner kronor senast den 30 juni 2018 och därmed säkerställa likviditets- och rörelsekapitalbehov under Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick per den 31 december 2017 till 197,7 miljoner kronor och soliditeten till 40,3 procent. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

6 Aktien och ägarna Bolagets huvudägare är Karlbergsvägen 77 Holding AB med en ägarandel om 85,40 procent av kapitalet och 98,30 procent av det totala antalet röster. Karlbergsvägen 77 Holding AB ägs i sin tur till 75 procent av Fridhem och dess huvudägare och till 25 procent av Patriam. Preferensaktieägarna innehar en sammanlagd ägarandel om 14,60 procent, motsvarande 1,70 procent av det totala antalet röster. Preferensaktierna är noterade på Nasdaq First North Stockholm sedan den 4 april Sista betalkurs för preferensaktien uppgick den 31 december 2017 till 79,50 kronor. 14,60% Ägande Emission av preferensaktier Under inledningen av 2017 genomfördes en emission av preferensaktier till externa investerare för att delfinansiera projektet Karlbergsvägen 77. Preferensaktien noterades på Nasdaq First North. Syftet med noteringen var att underlätta handel i preferensaktien och stärka bolagets ställning bland kunder, leverantörer och samarbetspartners. 85,40% Karlbergsvägen 77 Holding AB Preferensaktieägare När Karlbergsvägen 77 har avslutats och om Bolaget skulle besluta om utdelning, vilket kan beslutas om efter det att Bolagets och/eller dess dotterbolags fastighetsutvecklingsprojekt avseende fastigheten Kadetten 29 i Stockholm har avslutats, har Preferensaktier företräde framför stamaktier av serie A och stamaktier av serie B till dels det kapital som ägare av Preferensaktier investerat i Bolaget (dvs. ett belopp om 100 kronor per Preferensaktie), dels till en årlig ränta om 7 procent på det investerade beloppet. Därefter har stamaktier av serie B rätt till en årlig ränta om 7 procent på det belopp som ägare av stamaktier av serie B investerat i Bolaget. Sådan årlig ränta som Preferensaktierna och stamaktier av serie B berättigar till ackumuleras ej. Därefter ska eventuella överskott från projektet Karlbergsvägen 77 delas lika mellan Preferensaktierna och stamaktierna. Preferensaktierna kommer således ha rätt till hälften (50 procent) av sådant överskott, vilket kommer att fördelas mellan ägare av Preferensaktier pro rata i förhållande till deras aktieägande. I samband med detta avses samtliga preferensaktier att lösas in och bolaget följaktligen avnoteras från Nasdaq First North. Som tidigare har kommunicerats har detaljplanen avseende Karlbergsvägen 77 överklagats. Styrelsen har därför fattat beslut om att avvakta med starten av försäljningen av de planerade bostäderna till dess att detaljplanen vunnit laga kraft och bostadsmarknaden har stabiliserats, vilket försenar avslutandet av projektet i motsvarande mån. Aktiekapital Antalet aktier i Bolaget uppgår till totalt aktier, varav preferensaktier, stamaktier av serie A och stamaktier av serie B. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

7 Risker Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) utsätts för olika risker i sin verksamhet som kan få betydelse för Bolagets utveckling, resultat och finansiella ställning samt projektets genomförande. I Bolagets arbetsprocess analyseras samtliga väsentliga projektbeslut med avseende på identifierade risker och riskhantering samt möjligheter, och riskhantering är en integrerad del av beslutsfattande inom Bolaget. Mer information om Bolagets risker återfinns i dokumentet Bolagsbeskrivning från den 31 mars 2017 som finns tillgänglig på Bolagets webbplats, Närståendetransaktioner Som ersättning för de tjänster som utförs för Bolaget erhåller Fridhem och Patriam ersättning i enlighet med ett managementavtal som ingåtts mellan Bolaget och Huvudägaren. Ersättningen utgår från och med den 1 april 2017 och uppgår till totalt kronor per månad (varav kronor är hänförligt till personal och tjänster som tillhandahålls av Patriam och kronor till personal och tjänster som tillhandahålls av Fridhem). Av den ersättning som utbetalas och som är hänförlig till Fridhem kommer justering att ske för den lön som utbetalas till Bolagets VD, Jens Rastad (vilken uppgår till kronor i månaden). Bolaget bedömer att managementavtalet innehåller marknadsmässiga villkor och att den ersättning som kommer att utbetalas under managementavtalet är marknadsmässig. Fridhem och Patriam har under kvartalet lämnat aktieägarlån om totalt 9,5 miljoner kronor till Bolaget för att säkerställa likviditets- och rörelsekapitalbehov. Lånen löper med en årlig ränta om 3,0 procent återbetalas senast vid projektets avslutande. Fridhem och Patriam har också åtagit sig att tillskjuta ytterligare 6,0 miljoner kronor senast den 30 juni Övrigt Redovisningsprinciper Denna rapport har uppdaterats i enlighet med bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1, Årsredovisning och koncernredovisning (K3) Certified adviser Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) har Erik Penser Bank som Certified Adviser. Stockholm den 22 februari 2018 Styrelsen Kaarel Lehiste, ordförande Jens Rastad, ordinarie ledamot Mats Alarik, ordinarie ledamot Andreas Holmberg, ordinarie ledamot Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

8 Finansiell kalender Årsstämma maj, 2018 Delårsrapport januari mars maj, 2018 Delårsrapport januari juni augusti, 2018 Delårsrapport januari september november, 2018 Bokslutskommuniké februari, 2019 För ytterligare information, vänligen kontakta Jens Rastad, VD e-post: mobil: Informationen i denna delårsrapport är sådan som Karlbergsvägen 77 fastighets AB (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (MAR). Informationen lämnades, genom vidstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 22 februari 2018 kl Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

9 Koncernens resultaträkning i sammandrag Tkr okt-dec 2017 Jan-dec 2017 INTÄKTER Hyresintäkter Summa hyresintäkter Övriga intäkter 0 97 Summa övriga intäkter 0 97 SUMMA INTÄKTER KOSTNADER Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Summa fastighetskostnader Förvaltningskostnader Rörelsekostnader Övriga externa kostnader Summa förvaltningskostnader Avskrivningar Avskrivningar enligt plan Nedskrivningar andelar 0 50 Summa avskrivningar Finansiella intäkter och kostnader Finansiella kostnader Finansnetto SUMMA KOSTNADER PERIODENS NETTORESULTAT Resultat per stamaktie av serie A (kr) -0,32-1,33 Resultat per stamaktie av serie B (kr) -0,97-3,98 Resultat per preferensaktie serie B (kr) -1,41-5,80 1 Delårsrapporten inkluderar hyresintäkter och fastighetskostnader endast hänförliga till perioden efter 15 februari då Fastigheten tillträddes och koncernförhållande uppstod. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

10 Koncernens balansräkning i sammandrag Tkr 31 december 2017 TILLGÅNGAR Projektfastigheter Kortfristiga fordringar Kassa och Bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital 586 Övrigt tillskjutet kapital Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till koncernbolag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 713 Skatter Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

11 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Tkr Övrigt Summa Aktiekapital tillskjutet kapital Periodens resultat eget kapital Belopp vid periodens ingång Nyemission Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

12 Koncernens rapport över kassaflöden Tkr Okt-dec 2017 Jan-dec 2017 Löpande verksamheten Resultat Justering för avskrivningar Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i projektfastighet Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Nyemission Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

13 Moderbolagets resultaträkning Tkr Okt-dec 2017 Jan-dec 2017 KOSTNADER Förvaltningskostnader Rörelsekostnader Övriga externa kostnader Summa förvaltningskostnader Finansiella intäkter och kostnader Finansnetto 0 0 SUMMA KOSTNADER RESULTAT EFTER FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat per stamaktie av serie A (kr) -0,05-0,33 Resultat per stamaktie av serie B (kr) -0,15-1,00 Resultat per preferensaktie (kr) -0,22-1,45 Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

14 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Tkr 31 december 2017 TILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar 0 Kassa och Bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL Aktiekapital 586 Övrigt tillskjutet kapital Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL SKULDER Långfristiga skulder Skulder till koncernbolag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder 0 Övriga kortfristiga skulder 215 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 68 Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

15 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Periodens resultat Summa eget kapital Belopp vid periodens ingång Nyemission Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång Moderbolagets rapport över kassaflöden Tkr Okt-dec 2017 Jan-dec 2017 Löpande verksamheten Resultat Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Nyemission Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Likvida medel vid periodens slut Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december

16 Definitioner Bolaget Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ). Fastigheten Kadetten 29. Avskrivning Kostnad för värdeminskning av anläggningstillgångar. Ljus BTA Bruttoarea ovan mark. Karlbergsvägen 77 Bostadsutvecklingsprojekt av Fastigheten. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Balansomslutning Summan av alla tillgångar alternativt summan av alla skulder och eget kapital. Resultat per preferensaktie Resultat i förhållande till genomsnittligt antal preferensaktier, baserat på den rätt till Utdelning som preferensaktier har rätt till. Resultat per stamaktie av serie A Resultat i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier av serie A, baserat på den rätt till Utdelning som stamaktier av serie A har rätt till. Resultat per stamaktie av serie B Resultat i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier av serie B, baserat på den rätt till Utdelning som stamaktier av serie B har rätt till. Karlbergsvägen 77 Fastighets AB (publ) Bokslutskommuniké januari-december