VISION OCH AFFÄRSIDÉ

Transkript

1 VISION OCH AFFÄRSIDÉ MAGNENTUS skall alltid upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag av både bostads-, kontors- och butikshyresgäster och vår affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med arkitektoniska och byggnadstekniska kvaliteter i centrala lägen med koncentration till Norrköping. Omsättning och resultat Omsättningen ökade till tkr (50.450), en ökning med 7,4 procent och resultatet efter finansnetto blev tkr (17.193). MAGNENTUS-koncernen redovisar ett rekordresultat vad gäller bolagets kärnverksamhet, fastighetsförvaltningen, tack vare en konsekvent satsning på förvärv av centralt belägna, starka varumärkesbyggande profilfastigheter i Norrköpings innerstad. Finans Sveriges Riksbank har vid ett flertal tillfällen höjt räntan under detta räkenskapsår, vilket påverkat MAGNENTUS-koncernens räntekostnader. Räntan koncernen betalar, påverkas av det allmänna ränteläget samt den räntemarginal, kreditspread, som koncernen betalar. MAGNENTUS-koncernen har fortsatt arbeta med så kallade ränteswappar, och har t.o.m valt att utöka dessa, till att omfattar totalt tkr. Räntenivåerna är betydligt högre än om koncernen valt att ligga med rörlig ränta, men att gå längre ut med löptiderna, gör att koncernen blir mindre känslig vid kommande, fortsatta räntehöjningar. Trots denna relativt dyra upplåning kan MAGNENTUS-koncernen redovisa ännu ett rekordresultat. Vakansgrad Vakansgraden är fortsatt i det närmaste obefintlig och uppstår endast i samband med eventuell renovering vid hyresgästbyte samt vid fastighetsförvärv. Underhåll MAGNENTUS har under detta räkenskapsår satsat tkr (8.109) på underhåll, en mer normal underhållsnivå än förra räkenskapsåret. MAGNENTUS fastigheter håller fortsatt mycket hög standard och trivselnivå i samtliga fastigheter. Fastighetsförvärv/försäljningar MAGNENTUS-koncernen har inte genomfört några fastighetsförvärv under detta räkenskapsår, utan har med framgång satsat på att bygga och förädla de fastighetsförvärv som gjorts de senaste åren. Förvaltnings AB MAGNENTUS har förvärvat resterande aktier i MAGNENTUS Capital AB för tkr som numer är ett helägt dotterbolag. Under innevarande räkenskapsår har det boutique hotell MAGNENTUS byggt, The Lamp Hotel, öppnat sina första 32 hotellrum, restaurang Ardor, Östgöta Kök Bar & Delikatess samt Finbageriet Kamraterna bl.a öppnat. Resterande 15 hotellrum håller på att byggas klart i kv Lokatten 14 samt ett P-hus med plats för drygt 100 st bilar i kv Pelikanen 25. De stora vakanser som fanns vid förvärven av dessa fastigheter, håller framgångsrikt på att minska i snabb takt. Bl.a har eller håller MAGNENTUS på att iordningsställa lokaler åt Psykologpartners AB, Cityrevisorn i Norrköping AB samt Regionförbundet Östsam. Förvaltnings AB Magnentus och Magnentus Capital AB har också tecknat överenskommelse med Hyresgästföreningen region Öst om att gå med i Rätt Hyra, ett nytt hyressättningssystem inom Norrköpings Kommun. Från och med 1 januari 2012 införs Rätt Hyra för nytecknade hyresavtal, och för våra befintliga hyresgäster, sker infasningen med början 1 januari Värdepappersförvaltning MAGNENTUS-koncernen har dragit ner på risk och därför minskat ner handeln på värdepapper. Detta tillhör inte kärnverksamheten utan är enbart ett sätt att öka möjligheten till ytterligare vinster i tider då mer risker kan tas. Då koncernen f.n investerar i stora ombyggnationer i ovan nämnda fastigheter, har dessa investeringar skett med stor försiktighet. Resultatet är trots detta positivt om tkr (3.715). 1

2 KONCERNENS VERKSAMHET Fastighetsbestånd MAGNENTUS fastighetsbestånd i Sverige, efter nämnda förvärv, omfattar cirka kvm uthyrningsbar yta, fördelat på sexton fastigheter (tjugosju separata fastighetskroppar), varav femton i centrala staden, d.v.s innanför promenaderna, ett parkeringshus med plats för drygt 100 bilar samt Fiskeby Herrgård strax utanför promenaderna. Av dessa fastigheter utgör åtta bostadsfastigheter med visst kommersiellt inslag samt resterande fastigheter där den övervägande uthyrningsbara ytan består av kommersiella lokaler. Dessutom äger MAGNENTUS en fastighet i Frankrike samt en numer två bostadsrätter i Miami, USA. Fastighetsbeståndet, som redovisas på sidan 33-, har mycket attraktiva lägen i Norrköping, en hög standard samt mycket bra lägenhets- och hyresgästsammansättning. Genomsnittsytan för MAGNENTUS bostäder uppgår till cirka 60 kvm. Fastighetsförvaltning Förvaltning av bostadsfastigheter skiljer sig från förvaltning av kommersiella fastigheter genom att antalet hyresgäster är betydligt fler i förhållande till uthyrbar yta. MAGNENTUS har egen personal för förvaltning och fastighetsskötsel. Genom det koncentrerade innehavet kan fastighetsförvaltningen drivas med hög servicenivå och effektivitet. Marknadsvärde De fastighetsaffärer som gjorts i Norrköping indikerar på fortsatt stigande priser vad gäller bostadsfastigheter. Priser på kommersiella fastigheter är svagt uppåt. Stora lokala aktörer som Fastighets AB Lundbergs och Ståhls Fastigheter har varit stora investerare både vad gäller förvärv och byggnation. En extern värdering av MAGNENTUS-koncernens fastighetsbestånd gjord i juni 2010, visar på ett totalt fastighetsvärde om ca tkr. Denna värdering innefattar hela MAGNENTUS-koncernens fastighetsbestånd, dock innan flertalet av de hyresgäst- och fastighetsanpassningar som har genomförts och för närvarande pågår, gjorts. Om en extern försäljning av hela MAGNENTUS fastighetsbestånd skulle företas, torde ett korrekt marknadsvärde ligga i intervallet tkr. Räntans inverkan Räntan har, som tidigare nämnts, succesivt höjts av Riksbanken. Visserligen är det fortfarande från extremt låga nivåer, men det innebär ändå att räntan mer än fördubblats på kort tid. Sveriges Riksbank har att brottas med en fortsatt starkt svensk ekonomi, faktum är att Sverige har en av Europas starkaste, mot de ekonomiska problem flertalet av resterande länder har i världen. Detta talar för att vi ändå kommer få se räntenivåer som är under det vi i Sverige brukar betrakta som normala. Förädling av MAGNENTUS fastighetsbestånd MAGNENTUS är fortsatt inne i en intensiv förädlingsfas av de fastigheter som förvärvats de sista åren och har haft stor framgång med uthyrningen av de vakanta lokaler och butiker som fanns vid förvärvstillfället, varför stora investeringar fortsätter att göras för att hyresgästanpassa dessa. Denna investeringstakt kommer att kvarstå hela innevarande räkenskapsår, och en bit in på nästkommande räkenskapsår. Den del av Norrköpings innerstad som MAGNENTUS senaste fastighetsförvärv ligger i, kallas Gamla Stan. Denna stadsdel kommer efter nämnda investeringar, till stora delar att omvandlas till en modern stadsdel med stora innehåll av design, logistik och teknikorienterade företag. MAGNENTUS kommer att börja marknadsföra sina fastigheter i denna stadsdel under namnet M-Kvarteren i Gamla Stan. Fastighetsmarknaden i Norrköping Återigen har de fastighetstransaktioner som gjorts i Norrköping det senaste året, nästan uteslutande gjorts av starka lokala aktörer. När fastighetsmarknaden viker, är det än viktigare att man finns lokalt med ett stort engagemang och en kort beslutsväg vad gäller beslut av investeringar vid bostads eller lokalanpassningar. Att tro att man framgångsrikt kan sitta i Köpenhamn, Oslo eller ens i Stockholm och hyra ut tomma bostäder eller lokaler i Norrköping, har återigen visat sig vara en felaktig strategi. I en nedåtgående marknad med avsaknaden av lokalt tillgänglig personal där flera fastighetsägare konkurrerar om samma attraktiva hyresgäst, har dessa aktörer svårt att hävda sig mot en starkt förankrad lokal aktör. Att finnas lokalt och ha ett stort engagemang har alltid varit en naturlig del av MAGNENTUS verksamhet. 2

3 Hyresmarknad för bostäder i Norrköping Med fokus på bostadshyresgästen utgör kundrelationen den mest kritiska framgångsfaktorn i kombination med attraktiva fastigheter i trevliga bostadsområden. En kortvarig hyresrelation är oftast olönsam då det är kostsamt att byta hyresgäst. Genom nöjda hyresgäster strävar MAGNENTUS efter att skapa långvariga relationer. Hyresmarknaden i Norrköping präglas fortsatt av hög efterfrågan i stadens attraktiva bostadsområden, men vi anser att det idag inte enbart räcker med att äga fastigheten. MAGNENTUS har länge strävat efter att få våra hyresgäster att trivas med sitt boende genom att konsekvent investera i trevligare trapphus, tvättstugor etc. Detta i kombination med ett högt tillmötesgående vad gäller hyresgästens möjlighet att själv påverka val av färger etc vid en inflyttning, har gjort att en boendesökande ser MAGNENTUS som ett förstahandsval när tiden är inne för att förändra sitt boende. Och lokaler. Den enskilda fastigheten och lokalen i ett attraktivt läge utgör produkten för våra lokalhyresgäster, och för att vara framgångsrik måste MAGNENTUS kunna erbjuda dessa tre kriterier i en marknad som fortsatt präglas av ett visst överutbud. Utgångspunkten är att inte bara kunna erbjuda en lokal utan en trevlig, spännande och attraktiv arbetsplats i en fastighet där både företaget och dess personal kan profilera sig och sin verksamhet. Fastigheter som Postettan, Druvan, Storan, Telegrafen, Ribbingska huset, Nermanska huset och Pihlska skolan utgör exempel på dessa egenskaper som MAGNENTUS valt att investera i, och vi har en överefterfrågan på lokaler till just dessa profilfastigheter och i dess områden. För att ytterligare profilera MAGNENTUS fastigheter, har koncernen valt att fasadbelysa flertalet av fastigheterna sedan ett antal år tillbaka. MAGNENTUS i framtiden För att MAGNENTUS skall upplevas som Norrköpings mest attraktiva fastighetsbolag och en naturlig hyresvärd att ringa vid bostads- eller lokalbehov, kommer ansträngningarna än mer fokuseras på att förvärva attraktiva fastigheter i rätt läge, anpassa och renovera dessa efter fastighetens och hyresgästens behov samt än mer erbjuda hyresgästerna hög service och kvalitet. MAGNENTUS vill kunna erbjuda fastigheter där hyresgästen känner sig identifierad med fastigheten och dess läge, charm och attraktionskraft. Postettan, Storan, Druvan, Pihlska skolan, Telegrafen, Ribbingska huset, Nermanska huset m.fl, är fastigheter som MAGNENTUS idag äger där denna ingrediens finns. Dessa unika fastigheter är var för sig starka varumärken för MAGNENTUSkoncernen. MAGNENTUS vakansgrad i sitt fastighetsbestånd uppstår endast vid fastighetsförvärv eller i samband med lägenhets- eller lokalrenoveringar, och kan under överskådlig tid hållas på en mycket låg nivå, d.v.s nära noll procent. Vid fastighetsköp eller försäljning gör vi följande prioriteringar: Affärsområdet: Eftersom vi tror på en förbättrad avkastning samt högre fastighetsvärden inom detta. Positivt kassaflöde: Varje affär skall förbättra kassaflödet. Positivt resultat: Varje affär bör bidraga med ett positivt resultat. Fastighet: Skall passa in i MAGNENTUS övriga bestånd för att ytterligare stärka varumärket. Värdepappersförvaltningen MAGNENTUS-koncernens handel med värdepapper har varit framgångsrikt även under detta räkenskapsår, om än med stor försiktighet, främst genom handel med valutorna EUR samt dollar. Resultatet av denna verksamhet blev tkr (3.715). MAGNENTUS-koncernen har under innevarande räkenskapsår avyttrat resterande del av sitt innehav i Technology Nexus AB, med en liten reavinst. MAGNENTUS har även investerat i Peking Soccer Invest AB, ett investerarbolag skapat för att köpa in spelare ihop med IFK Norrköping och andra investerare. Föreningen lyckades stanna kvar i Allsvenskan, men trots detta har vi gjort en viss nedskrivning på dessa andelar även i år. 3

4 MAGNENTUS-KONCERNEN I SAMMANDRAG Belopp i tkr RESULTATRÄKNING Omsättning Hyresintäkter Övriga intäkter Summa omsättning Rörelseresultat Fastighetsförvaltningen Avskrivningar byggnader Vinst vid avyttring av fastighet Resultat värdepappershandel Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Summa rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Minoritetsandel i årets resultat ÅRETS RESULTAT BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Minoritetsintresse Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder BALANSOMSLUTNING

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Förvaltnings AB MAGNENTUS, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning jämte koncernredovisning för räkenskapsåret 1 maj april 2010, bolagets tjugoandra verksamhetsår. Koncernstruktur Förvaltnings AB MAGNENTUS är moderbolag i en koncern med det under året anskaffade helägda dotterbolaget MAGNENTUS Profilfastigheter AB, org.nr , samt dotterbolaget MAGNENTUS Capital AB, org.nr , som ägs till 50,1 procent. MAGNENTUS Fastigheter AB har under räkenskapsåret fusionerats upp i moderbolaget, och under innevarande räkenskapsår har även MAGNENTUS Profilfastigheter AB fusionerats upp i moderbolaget. Rörelsens intäkter MAGNENTUS hyresintäkter för räkenskapsåret uppgick i koncernen till tkr (41.485) och i moderbolaget till (13.655). Hyresintäkterna för 2010/2011 beräknas i koncernen bli ca tkr samt i moderbolaget ca tkr. Rörelsens resultat MAGNENTUS redovisar ett förvaltningsresultat före avskrivningar, bokslutsdispositioner och skatt i koncernen på tkr (13.655) och i moderbolaget på tkr (7.708). Denna resultatförbättring beror dels på stora framgångar i uthyrandet av vakanta lokaler i de nyförvärv bolaget gjort, dels på lägre räntekostnader samt högre hyresintäkter. Fastighetsförvaltningen Under detta räkenskapsår samt under innevarande räkenskapsår gör, som tidigare nämnts, MAGNENTUS stora investeringar för att anpassa lokaler och butiker till de hyresgäster som valt MAGNENTUS till sin hyresvärd. Lokal- eller butiksanpassningar har, håller på eller kommer att göras åt bolag som Revide AB, Catrel AB, Fastighetsägarna Mellansverige AB, Capio Psykiatri AB, Landéns tyger, Logistikhögskolan, Bang & Olufsen, Marulk Reklambyrå AB, Field Embedded Communications AB, Erika Tubbin AB, Style Station, Nagelverkstan, Finbageriet Kamraterna, Studio21, Investkonsult Sweden AB, Tandläkare Fridholm AB, Resurstorget Ek Förening, Lord Byron AB, The Lamp Hotel, AAA Teamwork AB, Östgötakök m.fl samt bygget av ett P-hus med plats för drygt hundra bilar. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Förvaltnings AB MAGNENTUS har förvärvat resterande 49,9 procent av dotterbolaget MAGNENTUS Capital AB, för en köpeskilling om tkr. MAGNENTUS Capital AB är efter detta förvärv ett helägt dotterbolag. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst Summa kronor Styrelsen föreslår vidare att vinstmedlen disponeras så att I ny räkning överföres Summa kronor

6 KONCERNRESULTATRÄKNING Not Hyresintäkter Övriga intäkter Summa intäkter Fastighetskostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar byggnader Administration Bruttoresultat Central administration Omsättning värdepappersrörelse Kostnad sålda varor värdepappersrörelse Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Minoritetsandelar i årets resultat Årets resultat

7 KONCERNBALANSRÄKNING Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Värde av kapitalförsäkringar Bostadsrätt Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

8 KONCERNBALANSRÄKNING forts Not Eget kapital och skulder Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) Bundna reserver Fritt eget kapital Fria reserver Årets vinst Summa eget kapital Minoritetsintresse Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Checkräkningskredit Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter 22??? Ansvarsförbindelser

9 KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse Avskrivningar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm Värdepappersrörelse Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Sålda inventarier Investeringar i bostadsrätt Investeringar i dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring / amortering av övriga inansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Utdelning till minoritet Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

10 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Not Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Drift Underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar byggnader Administration Bruttoresultat Central administration Omsättning värdepappersrörelse Kostnad sålda varor värdepappersrörelse Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa resultat från finansiella investeringar Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets vinst

11 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Värde av kapitalförsäkring Bostadsrätt Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Värdepapper Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

12 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING forts Not Eget kapital och skulder Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital (1 000 aktier à kvotvärde 100 kr) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets vinst Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Checkräkningskredit Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

13 KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat exkl. värdepappersrörelse Avskrivningar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Värdepappersrörelse Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta Betald inkomstskatt Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning fordringar Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i inventarier Investeringar i fastigheter Investeringar i dotterbolag Investering i bostadsrätt Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring / amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Annan ökning / minskning av bokförda värdet 43 - Likvida medel vid årets slut

14 NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Bolagets årsredovisning har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernredovisning I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. I koncernens resultaträkning redovisas minoritetens andel i årets resultat. Minoritetens andel i dotterbolags kapital redovisas i separat post i koncernens balansräkning. I moderbolagets bokslut redovisas andelar i dotterföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Som utdelning från dotterföretag redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Intresseföretagsredovisning Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där moderbolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar eller på annat sätt har ett betydande inflytande. Andelar i intresseföretag redovisas enligt den s k anskaffningsvärdemetoden. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Intäkter redovisas netto efter moms och rabatter. I koncernredovisningen elimineras koncernintern försäljning. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom avskrivning och uppskrivning av fastigheter. 14

15 Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Samtliga lånekostnader redovisas som kostnader. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 0,5% Markanläggningar 5% Byggnadsinventarier 6,7% Inventarier, verktyg och installationer 20 % Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder och låneskulder. Marknadsvärden på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Värdepapper och finansiella fordringar Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärde och marknadsvärde. Vid värderingen tillämpas denna princip på värdepappersportföljen som helhet, vilket innebär att orealiserade förluster avräknas mot orealiserade vinster inom portföljen. Då koncernen bedriver handel med värdepapper rubriceras tillgången som lager. Handel med valutakontrakt redovisas netto per genomförd affär. Låneskulder Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa efterskänkts. Alla transaktioner redovisas på likviddagen. Ränteswap Koncernen använder ränteswappar i syfte att säkra utestående lånestock. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Fordringar Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsättningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. 15

16 Not 2 Personal Koncernen Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män har uppgått till Kvinnor Män Totalt Löner och ersättningar har uppgått till Styrelsen och verkställande direktören Övriga anställda Summa löner och ersättningar Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören Pensionskostnader för övriga anställda Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader

17 Not 3 Värdepapper Moder- och dotterbolaget bedriver värdepappersrörelse. Koncernen Noterade aktier och andelar Bokfört värde Börsvärde Återföring av nedskrivning av lageraktier har i koncernen gjorts med tkr (fg år tkr) och i moderbolaget med +417 tkr (+1 797). Not 4 Resultat från andelar i intresseföretag Koncernen Realisationresultat vid försäljningar Nedskrivningar Summa Not 5 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Koncernen Realisationsresultat vid försäljningar Nedskrivningar Summa

18 Not 6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Koncernen Räntebidrag Utdelningar Ränteintäkter koncernföretag Ränteintäkter Kursdifferenser Summa Not 8 Räntekostnader och liknande resultatposter Koncernen Räntekostnader Effekt av ränteswap Pantbrevskostnader Kursdifferenser Övriga finansiella kostnader Summa Not 8 Skatt på årets resultat Koncernen Aktuell skatt för året Uppskjuten skatt Summa

19 Not 9 Byggnader och mark Koncernen Ingående anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning Årets förändringar -Aktiverade förbättringsutgifter Genom fusion Genom förvärv av dotterföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader, mark och markanläggning Ingående avskrivningar byggnader och markanläggning Årets förändringar -Avskrivningar Genon fusion Utgående ackumulerade avskrivningar byggnader och markanläggning Ingående uppskrivningar Årets förändringar -Genom fusion Avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar

20 Koncernen Ingående anskaffningsvärden byggnadsinventarier Årets förändringar -Aktiverade förbättringsutgifter Utgående ackumulerade anskaffningsvärden byggnadsinventarier Ingående avskrivningar byggnadsinventarier Årets förändringar -Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar byggnadsinventarier Utgående restvärde enligt plan Sammandrag: Bokfört värde byggnader inkl. uppskrivning Bokfört värde mark och markanläggning Bokfört värde byggnadsinventarier Summa Taxeringsvärden för fastigheter i Sverige