Detaljplan för Torselden 8- uppdrag

Transkript

1 1 (1) HANDLÄGGARE TEL DIREKT DATUM DNR Camilla Engström KS/2015:288 Miljö- och stadsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse Kommunstyrelsens planutskott Detaljplan för Torselden 8- uppdrag Förslag till beslut Miljö- och stadsbyggnadsnämnden får i uppdrag att upprätta förslag till detaljplan. Sammanfattning av ärendet Tors Fyr Ekonomiska förening har ansökt om att få bygga bostadshus på fastigheten Torselden 8. Området ligger vid Torsplan i Torsvik och fastigheten är i privat ägo. Handlingar Miljö- och stadsbyggnadskontorets tjänsteskrivelse, Start-PM, Miljö- och stadsbyggnadskontorets kommentarer En ny detaljplan för Torselden 8 ligger i linje med planprogrammet för Centrum- Torsvik. Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att en förändring av markanvändningen från handel till bostäder förbättrar möjligheten att utnyttja fastighetens kollektivtrafiknära läge. En planläggning ger möjligheter att lösa dagvattenhanteringen och skapa en mer grönskande gård. Byggnaden på Torselden 8 har ett högt kulturhistoriskt värde och miljö- och stadsbyggnadskontoret avser att beakta relevanta historiska samband i den fortsatta planeringen. Per Wilhelmsson Planchef Camilla Engström Planarkitekt

2 KS/2015:288 Kommunstyrelsens planutskott Start-PM Detaljplan för fastigheten Torselden 8 i stadsdelen Torsvik Ärendet Tors Fyr Ekonomisk förening har ansökt om att få bygga bostadshus på fastigheten Torselden 8. Området är beläget vid Torsplan i Torsvik. Fastigheten Torselden 8 är i privat ägo. Orienteringskarta med föreslaget planområde markerat. Till höger i bild ligger Stadshuset och Lidingö centrum. Syfte Planens syfte är att utveckla området Centrum-Torsvik samt möjliggöra nya bostäder i ett kollektivtrafiknära läge på fastigheten Torselden 8.

3 Bakgrund I juni 2006 beslutades att en detaljplan skulle tas fram för fastigheten Torselden 8. Planen skulle möjliggöra två sammanbyggda huskroppar, en för bostäder och en för handel. I samband med att programarbetet för Centrum-Torsvik startade avskrevs planärendet för Torselden 8, för vidare bedömning inom ramen för planprogrammet. Planprogrammet för Centrum-Torsvik antogs i juni 2014 och området vid Torselden 8 ingår i en av de första detaljplaneetapperna inom programområdet. Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Planområdet ligger längs Torsvikssvängen vid Torsplan i stadsdelen Torsvik. Torselden 8 är bebyggd med en byggnad och en skorsten. Fastighetsägare är Tors Fyr Ekonomisk förening. Torselden 8 har en areal om 2611 kvadratmeter. Den urholkas av den tredimensionella fastigheten Torselden 9, vilket betyder att Torselden 8 äger marken under Torselden 9 under ett bestämt djup.torselden 9 är till största delen bebyggd med ett hus som inrymmer bostäder och handel. Torselden 8 och grannfastigheterna Torselden 2,3 och 9 har gemensamma intressen, till exempel parkering som i vissa fall överlappar de nuvarande fastighetsgränserna. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Torsplan Torselden 9 Torselden 8 Torselden 2 Torselden 3 Torselden 8 samt de berörda grannfastigheterna Torselden 2,3 och 9. 2

4 Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplan 2012 ingår aktuellt område i ett av Lidingös stads 16 utvecklingsområden och redovisas som centrumkärna. Gällande detaljplan för området är den stadsplan som fastställdes (aktbeteckning /1970D). I byggnaden på Torselden 8 får endast handelsverksamhet förekomma. Enligt gällande stadsplan ska byggnaden på Torselden 8 vara en våning med byggnadshöjden 7 meter. Vissa spår i byggnaden idag leder till slutsatsen att huset ursprungligen troligen var avsett att bli en biograf. Det blev ingen biograf på platsen och idag är byggnaden i strid mot gällande detaljplan på grund av sina två våningar i stället för en. Tidigare ställningstaganden och beslut Programhandlingar för Centrum-Torsvik Ett planprogram för Centrum-Torsvik godkändes av kommunfullmäktige i juni Planprogrammet redovisar lämplig markanvändning och anger riktlinjer för den fortsatta planeringen. Inom ramen för programarbetet upprättades även ett vision och måldokument samt ett hållbarhetsprogram. Programhandlingarna för Centrum-Torsvik. Vision och mål ligger till grund för planprogrammet och hållbarhetsprogrammet. Kopplingen mellan planområdet Torselden 8 och planprogrammet för Centrum-Torsvik I planprogrammet som även omfattar fastigheterna Torselden 2 och 9, anges att Torselden 8 exploateras. I planprogrammet står det också att kvarteret Torselden ska genomföras fristående från utvecklingen i centrum. Programmet anger vidare att lämpligt våningsantal är 3-5 våningar. 3

5 Förutsättningar och förändringar Bebyggelse Områdets historia Torselden 8 ingick ursprungligen i den stadsplan för Torsvikshöjden och Stureplatån som antogs år Planens utformning var karaktäristisk för sin tid och arkitekterna som tog fram stadsplanen fick också uppdraget att rita och utforma bebyggelsen. De strävade efter att åstadkomma lätthet och luftighet trots det större antal lägenheter som skulle inrymmas. En del av husen byggdes höga för att spara mark till grönytor mellan dem. Bebyggelsen anpassades till den bergiga terrängen genom att de högre punkthusen placerades en bit in på klippan. Syftet var att inte bryta Lidingös siluett sedd från Lidingöbron. Bebyggelsen idag Bebyggelsen har idag kvar sin enhetliga och sammanhållna färgsättning i grått och varma men intensiva nyanser av rött och gult. På Torsvikshöjden har den lägre bebyggelsen generellt putsfasad och den högre rött tegel. Husen har flacka sadeltak som är täckta med plåt eller tegel. Torselden 8 ligger i början av Torsvikssvängen vid Torsplan på Torsvikshöjden. Byggnaderna längs Torsvikssvängen är ofta placerade med gavlarna mot gatan vilket ger området en grön och luftig karaktär. Torsplan är ett undantag. Där har husen till övervägande del röda tegelfasader trots att de är något lägre och huskropparna har vänts med långsidorna mot torget för att skapa rumslighet. De berörda fastigheterna Torselden 2,3,8 och 9 idag På Torselden 8 och 9 finns idag två sammanbyggda husvolymer, en med bostäder i tre våningar och en lägre del för handel. Skorstenen på Torselden 8 har tidigare varit högre men har sänkts, främst för att minska riskerna för fallolyckor till följd av klättring. Enligt uppgift har sänkningen utförts genom att nedtaget tegel har kastats ned i skorstenen. Detta medför ett riskmoment då regnvatten och fukt i kombination med det nedkastade teglets utåtriktade tryck på skorstensväggarna kan orsaka frost- och fogsprängningar. Sammantaget resulterar detta i en successivt ökande risk för nedfallande tegelstenar på Torselden 8:s gård. Lamellhusen på Torselden 2 och 3 är liksom övriga lamellhus mellan Torsvikssvägen och Stockholmsvägen, placerade med gaveln mot Torsvikssvängen. Fasadmaterialen varierar från tegel till olika typer av puts. 4

6 Bebyggelsen på Torselden 8 idag. Möjliga förändringar Fastighetsägaren till Torselden 8 har inkommit med ett förslag till ny bebyggelse som innebär att nuvarande byggnad på fastigheten rivs och ersätts med tre sammanbyggda byggnadskroppar. De olika delarna av byggnaden har mellan 3-5 våningar, där delen mot Torsplan är högst och delen mot Torselden 3 i väster lägst. Antalet lägenheter som tillskapas på fastigheten är cirka 45. Lägenheterna är i nuläget planerade att vara mellan 1 och 5 rum och kök. De föreslagna byggnaderna har en gestaltning som tar upp områdets karaktär med långsidan mot Torsplan. Förslaget har också ett gavelmotiv som passar in med områdets lamellhus. Modellfoto över förslag till ny bebyggelse på Torselden 8, sett från Torsviksparken (Nyréns arkitekter). 5

7 Grundläggningsförhållanden Enligt Lidingö stads geologiska karta består planområdet av berg och det betyder att grundläggningsförhållandena är goda. Natur och grönområden Planområdet ligger intill friytor, naturmark och lekplats i Torsvikparken. På Torselden 8 är en stor del av gården idag hårdgjord för angöring och parkering. Möjliga förändringar Enligt föreslagen situationsplan kommer Torselden 8 att få en större andel grönskande gård med vistelseytor. I det forsatta arbetet med lokalt omhändertagande av dagvatten kommer kopplingen till vegetationens möjligheter att samla dagvattnet utredas vidare. Ett mångfunktionellt synsätt där i synnerhet värden som fördröjning och rening av dagvatten samt förskönande gröna åtgärder kommer att tillämpas. Kulturmiljö I Stockholms läns museums inventering från 1995 av kulturhistorisk värdefull bebyggelse och i det kulturmiljöprogram Lidingös kulturhistoriska miljöer, som antogs av kommunfullmäktige 1990 betecknas det aktuella planområdet som värdefull miljö. Planprogrammet för Centrum-Torsvik visar att byggnaderna på Torselden 8 och 9 är av kulturhistoriskt värde, men att byggnaden på Torselden 8 anses kunna rivas till förmån för ny bostadsbebyggelse. Planprogrammet anger att en antikvarisk förundersökning ska utföras för att dokumentera platsens kulturvärden. 6

8 Situationsplan som visar förslag på ny bebyggelse på Torselden 8. Förslaget bearbetas vidare i den fortsatta planeringen (Nyréns arkitekter). Möjliga förändringar Byggnaden och skorstenen på Torselden 8 föreslås rivas. I den framtida arkitekturen på Torselden 8 är ett nytt formspråk tillåtet men det bör hanteras med respekt för platsens historia. Den upplevda historiska kontinuiteten kan speglas i bland annat materialval, utfomning, placering eller karaktär. Placeringen av huskropparna som nu föreslås i situationsplanen, passar in i den befintliga bebyggelsestrukturen och stadsbilden på platsen. Kommunal service Torsviks skola och förskola ligger på nära håll. Det finns även privata förskolor längs Torsvikssvängen. Närheten till Lidingö centrum och Torsviks centrum gör att ett samlat, bredare serviceutbud finns nära till hands. Gator och trafik Planområdet ligger nära kollektivtrafik med cirka femtio meter till busshållsplatsen vid Torsviks torg med många bussar som går till Ropsten. Över Torselden 2,3 och 8 finns ett i den nu gällande stadsplanen reglerat allmänt gångstråk som leder ner till busshållsplatsen vid Torsviks torg. Alla i planen berörda fastigheter har infart från Torsvikssvängen. Torselden 8 har utöver gårdsparkeringen en garagenedfart med öppning mot Torsplan. 7

9 Bil- och cykelparkering Torselden 9 har rätt till nio bilparkeringsplatser på Torselden 8, det står enligt fastighetsägaren i köpekontraktet som tecknades vid förvärvet av Torselden 8 från Brf Torselden 7-9 (Torselden 9). Torselden 2 och 3 har ett tiotal parkeringsplatser på egen fastighet med infart över Torselden 8 samt bilar som kör till garageplatser över gården som hör till Torselden 8. Inget av detta är reglerat i avtal eller servitut. Cykelparkeringen är idag närmast obefintlig. Möjliga förändringar Den nya bebyggelsens parkeringsbehov ska lösas genom 39 parkeringsplatser i ett parkeringsplan under mark samt 12 parkeringsplatser på gården. En handikapparkering kommer att finnas på gården och en i garaget. De nio parkeringsplatserna som Torselden 9 har rätt till kan finnas kvar på gården och när Torselden 8 bebyggs enligt förslaget kan parkeringsbehovet för fastigheterna Torselden 2 och 3 lösas genom att de får tillgång till 11 garageplatser. Cykelbehovet är beräknat till 95 cyklar för den tillkommande bebyggelsen på Torselden cykelplatser finns inritade i situationsplanen idag. En viss dialog med de berörda grannfastigheterna bör hållas gällande hur man skulle kunna samordna cykelfrågan på platsen. Förslag på nytt garage under Torselden 8, samt med viss utbredning under Torselden 2 och 9 (Nyréns arkitekter). Teknisk försörjning Samtliga fastigheter är anslutna till kommunalt vatten och avlopp. Varken Torselden 8 eller 9 är kopplade till dagvattenledningar utan dagvattnet är kopplat direkt till spillvattenledningar, vilket inte kommer att vara tillåtet i fortsättningen. Tekniska förvaltningen har beviljat fastigheterna dispens i avvaktan på ny detaljplan. 8

10 Torselden 8 och 9 har en gemensam fjärrvärmeanläggning och det finns kommunal avfallshämtning i området. Torselden 2 och 3 har idag sophämtning som leds över Torselden 8. Möjliga förändringar En anläggning för lokalt omhändertagande av dagvatten, som bräddar till dagvattenservis förordas av tekniska förvaltningen på Lidingö stad. Frågan måste utredas vidare och Torselden 9 bör involveras i det arbetet. Det kan även vara lämpligt att i planarbetet undersöka möjligheten att samordna avfallshanteringen för fastigheterna Torselden 2, 3, 8 och 9. Risker och störningar Bensinstation och farligt gods Det finns en riskutredning från år 2008 framtagen av WSP gällande utveckling av Torselden 8. Syftet var då precis som nu att ändra användningen i planen från handel till bostäder. I rapporten står det att avståndet till bensinstationen i korsningen Torsvikssvängen-Stockholmsvägen är drygt 50 meter och avståndet till Södra Kungsvägen som klassas som sekundär trafikled för farligt gods är ca 60 meter. Ny, uppdaterad riskanalys kommer behöva tas fram i den fortsatta planeringen. Buller I förordning (2015:216) gällande trafikbuller vid bostadsbyggnader anges bland annat att buller från vägar inte bör överskrida 55 dba ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad. Enligt karta i trafikbullerutredning över Lidingö stad framtagen av Ramböll Sverige AB tangerar fasaden närmast Stockholmsvägen det värdet och mätningar kan behöva göras för att säkerställa värden och ta fram förslag på eventuella bullerdämpande åtgärder. Karta över ekvivalent ljudnivå från trafikbullerutredning över Lidingö stad framtagen av Ramböll Sverige AB Enligt karta över maximal ljudnivå i planområdet i ovan nämnda trafikbullerutredning från 2008 överskrids inte riktlinjerna i förordningen. 9

11 Miljökonsekvenser Om miljökonsekvenserna blir betydande eller inte går inte att avgöra i nuläget. En behovsbedömning kommer att göras för att utröna om ett genomförande av detaljplanen kan medföra en betydande miljöpåverkan eller ej. I behovsbedömningen tar Lidingö stad ställning till om staden anser att det krävs ett upprättande av en miljökonsekvensbeskrivning i enligt miljöbalken. Genomförande och ekonomi Det finns två gemensamhetsanläggningar på Torselden 8, där Torselden 8 och 9 ingår. De rör vatten och avlopp samt parkeringar. Det finns även servitut för en takterrass på taket på byggnaden Torselden 8. Över fastigheten kör även de som ska till pakeringsplatser på Torselden 2,3 och 9. Plankostnadsavtal ska tecknas med sökande part. Utredningar bekostas av fastighetsägaren. Det finns ett undertecknat intentionsavtal mellan de olika ägarna till Torselden 2, 3, 8 och 9 avseende framtida bebyggelse och utveckling på Torselden 8. Av intentionsavtalet framgår att ägarna till grannfastigheterna, Brf Torsdammen och Brf Torselden 7-9, har en positiv syn på förslaget till utveckling av bostäder på Torselden 8 och att parterna avser att fortsätta sin dialog kring detta. För att tillskapa nya grönytor avser parterna bland annat att flytta ned 11 av Brf Torsdammens p-platser för bilar i det garage som avses byggas under Torselden 8. Detta ryms inom det presenterade förslaget till ny bebyggelse. De asfalterade markparkeringsplatser som i och med detta friställs på Torselden 2 kan därmed ersättas med gräs och planteringar. Fastighetsbildningsfrågor blir sannolikt aktuella och genomförandeavtal ska tecknas innan antagen plan. Frågor att utreda Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare: Byggnadens volym, gestaltning och utbredning ska studeras vidare. En antikvarisk studie ska utföras för att dokumentera de byggnader som tas bort. Förslag på hur historiska samband kan beaktas och tas upp i gestaltningen av den nya bebyggelsens ska tas fram. Sophanteringen för de berörda fastigheterna ska ses över. En gemensam lösning för lokalt omhändertagande av dagvatten ska tas fram för Torselden 8 och 9. Lösningen ska baseras på en dagvattenhanteringsplan som beräknar flöden för ny och befintlig bebyggelse. Det behövs en ny uppdaterad riskanalys. Bullerutredning, främst för ekvivalenta ljudnivåer, ska tas fram. Avtalsfrågor ska drivas vidare och vara lösta innan antagen detaljplan. Dialog och överenskommelse gällande cykelparkering med berörda grannfastigheter. 10

12 Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med normalt planförfarande utan program och kan under förutsättning att planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm handläggas enligt följande preliminära tidsplan: Samråd 3:e kvartalet 2016 Granskning 1:a kvartalet 2017 Antagande 3:e kvartalet 2017 Entrén till Torsvik, Torselden 8 i mitten sedd från Stockholmsvägen (Nyréns arkitekter). Föreslagen byggnad på Torselden 8 sedd från infarten till Torsvikssvängen (Nyréns arkitekter). 11

13 Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning En ny detaljplan för Torselden 8 ligger i linje med planprogrammet för Centrum- Torsvik. Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att en förändring av markanvändningen från handel till bostäder förbättrar möjligheten att utnyttja fastighetens kollektivtrafiknära läge. Fler lägenheter i ett centralt läge som på Torselden 8 stärker Centrum-Torsviks roll som knutpunkt. En planläggning ger möjligheter att lösa dagvattenhanteringen och skapa en mer grönskande gård. Belastningen på Käppalaverket och på miljön generellt blir mindre om platsen ges en väl genomtänkt lösning genom en klok dagvattenhantering. Användning av vegetation skapar en grönare gård och gör det trivsammare för de som bor och rör sig i området. Byggnaden på Torselden 8 har ett högt kulturhistoriskt värde. Därför föreslår miljö- och stadsbyggnadskontoret att en antikvarisk studie sammanställs för att dokumentera de byggnader som tas bort. Förslag på hur relevanta historiska samband kan beaktas och tas upp i den nya bebyggelsens arkitektur och placering ska tas fram i den fortsatta planeringen. Kontoret bedömer att förslaget från Nyréns arkitekter är intressant med hänsyn till det tidiga skedet i processen. Flera frågor behöver utredas vidare, till exempel volym, gestaltning, materialval och bottenvåningarnas innehåll. Dessa frågor kommer att behandlas vidare i den fortsatta planeringsprocessen. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Per Wilhelmsson Planchef Camilla Engström Planarkitekt 12