Intresseanmälan för student/ungdomsbostäder i Nacka kommun, juryns utlåtande

Transkript

1 (7) JURYNS UTLÅTANDE KFKS 2012/ Intresseanmälan för student/ungdomsbostäder i Nacka kommun, juryns utlåtande Sammanfattning Nacka kommun skickade i juni 2012 ut en inbjudan till intresseanmälan för uppförande av studentbostäder och/eller ungdomsbostäder i Nacka. En jury har bedömt de 20 förslag som lämnats in på tre kommunala markområden och får efter fullgjort arbete lämna följande rekommendation: Juryn rekommenderar att SBC Bo:s förslag genomförs i kombination med ytterligare ett förslag med följande prioritering: 1. Hyris AB 2. Sjaelsö, alt s gröna gårdar 3. Sjaelsö, alt Farstukvist Juryn rekommenderar att Byggvestas förslag genomförs. Juryn bedömer att Sjaelsö:s alternativ Farstukvist är det bästa förslaget, men rekommenderar att kommunen avvaktar med option för området tills genomförandeprocessen för ny Skurubro och vissa andra planförutsättningar klarlagts. Bakgrund Kommunstyrelsen gav planenheten i uppdrag att genomföra inbjudan till intresseanmälan för uppförande av studentbostäder och/eller ungdomsbostäder i Nacka kommun. Syftet med inbjudan var att få till stånd denna typ av bostäder med rimliga hyresnivåer. De nya bostäderna ska även vara exempel på miljömässigt, socialt och ekonomiskt hållbart stadsbyggande. Bostäderna ska upplåtas med hyresrätt på tre markområden som ägs av Nacka kommun Dessa markområden ligger i, och. Efter utvärdering ska option kunna ges till de mest intressanta förslagen och start-pm utarbetas för respektive projekt. Optionerna kan i ett senare skede omvandlas till markanvisningar. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON E-POST SMS WEBB ORG.NUMMER Nacka kommun, Nacka Stadshuset, Granitvägen info@nacka.se

2 2 (7) Inbjudan Inbjudan gick ut i juni 2012 till företag som på olika sätt visat intresse för att bygga i Nacka. Intresseanmälningarna skulle lämnas in senast Under denna period hörde ytterligare ett antal företag av sig, som då fick materialet till inbjudan. Intresseanmälan skulle enligt inbjudan innehålla idéförslag för en eller flera av de aktuella områdena, samt uppgift om hyresnivå. Inbjudan redovisade förutsättningar inom följande områden: Detaljplan, optionsavtal Bebyggelseutformning Parkeringstal Hyresnivå Energi och inomhusmiljö Buller Allmänna anläggningar Plangenomförande, tomträttsavtal Inbjudan innehöll även inlämningskrav på intresseanmälan och idéförslag samt redovisning av utvärderingskriterier. Som bilaga till inbjudan fanns en redovisning av mer specifika förutsättningar för de tre kommunala markområdena. Inlämnade förslag Intresseanmälan och idéförslag lämnades in av följande 12 företag: BESQAB projekt och fastigheter AB Blå Eken AB Byggvesta AB Domus Fortius AB Einar Mattsson Projekt AB GBJ Bygg - Villa Vida Hyr rätt i Stockholm, Hyris AB Keywe - Weidekke SBC Bo AB Sjaelsö Sverige AB Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) Sveafastigheter JEFF fastighetsutveckling Byggvesta och Sjaelsö lämnade förslag på alla tre markområdena. Sjaelsö lämnade dessutom två förslag på varje område. Övriga företag lämnade förslag på antingen ett eller två områden. Inget förslag kom in på någon annan mark än de tre kommunala områdena. Detta innebär att vi har totalt 22 inlämnade idéförslag fördelade enligt följande: 10 förslag 8 förslag 4 förslag

3 3 (7) Utvärdering av förslag De inlämnade förslagen har utvärderats av en jury bestående av: Eva Maria Persson, stadsarkitekt Nacka kommun Sven Andersson, översiktsplanerare Nacka kommun Susanne Moberg, exploateringsingenjör Nacka kommun Martin Sahlin, Stockholms studentkårers centralorganisation Simon Imner, jagvillhabostad.nu Juryn har haft tre möten. Efter det första mötet ställdes ett antal frågor till intressenterna rörande vissa oklarheter. Juryn har även konsulterat kommunens enheter för väg, trafik, miljö och park angående vissa specialfrågor. Juryn har bedömt förslagen utifrån uppställda krav och kriterier. Alla förslag kan uppnå efterfrågade energinivåer, även om vissa förslagsställare redovisat betydligt lägre nivåer. Denna fråga har inte varit avgörande i bedömningen. Alla har även redovisat parkering enligt uppsatta krav och det finns relativt små skillnader i lägenhetslösningarna. Bullerfrågan har däremot hanterats mycket olika och detta har bedömts viktigt för förslagens möjligheter till genomförande. Juryns bedömning och rekommendation Juryn rekommenderar att SBC Bo:s förslag genomförs i kombination med ytterligare ett förslag med följande prioritering: 1. Hyris AB 2. Sjaelsö, alt s gröna gårdar 3. Sjaelsö, alt Farstukvist Motivering SBC Bo har lämnat förslag på ett punkthus som anpassar sig till befintlig bebyggelse, men ändå har ett nytt och eget uttryck. Förslaget är komprimerat och redovisar 113 studentlägenheter med bra utformning och rimliga hyror på en liten markyta. Byggnadens utformning och lägenheternas lokalisering är anpassade till bullersituationen, även om de lägenheter som vetter åt öster och väster kan behöva ytterligare bullerstudier. Parkering på gatumark är i och för sig tveksamt, men med en mindre justering av utformningen bör detta kunna lösas. SBC Bo:s förslag innebär dock en relativt låg exploatering i detta attraktiva läge och juryn föreslår därför att SBC Bo kompletteras med ett annat förslag. Eftersom samtliga förslag som är aktuella behöver omarbetas har juryn gjort en prioriteringsordning för dessa. 1. Hyris AB Förslaget prioriteras högst eftersom det innehåller uteslutande små studentlägenheter och har hög arkitektonisk kvalitet vad gäller utformning av lägenheter och byggnadskroppar. För att kunna genomföras måste förslaget bearbetas så befintlig bollplan och lekplats kan sparas eller omlokaliseras. Situationsplanen behöver också studeras ytterligare ur bullersynpunkt.

4 4 (7) 2. Sjaelsö, alt s gröna gårdar Förslagets situationsplan är föredömlig ur bullersynpunkt och har goda lägenhetslösningar. Förslaget innehåller dock relativt få riktigt små lägenheter, vilket har bedömts som viktigt i detta läge. För att kunna genomföras måste förslaget bearbetas vad gäller tillfartsfrågan. 3. Sjaelsö, alt Farstukvist Förslagets situationsplan är liksom Sjaelsö:s andra förslag bra ur bullersynpunkt och redovisar goda lägenhetslösningar, men bedöms som utformningsmässigt sämre anpassat till platsen. För att kunna genomföras måste förslaget bearbetas vad gäller tillfartsfrågan och så att befintlig bollplan och lekplats kan sparas eller omlokaliseras. Juryn rekommenderar att Byggvestas förslag genomförs. Motivering Byggvesta har i sitt förslag placerat bebyggelsen så att alla lägenheter får en tyst sida och så att en bullerfri gårdsbildning uppstår. Förslaget har även en tilltalande utformning och bra lösta lägenheter till rimliga hyror, samt relativt många små lägenheter. Förslaget har även en tydlig uppdelning mellan studentbostäder och ungdomsbostäder, vilket bör förenkla förvaltningen. Juryn bedömer att Sjaelsö:s alternativ Farstukvist är det bästa förslaget, men rekommenderar att kommunen avvaktar med option för området tills genomförandeprocessen för ny Skurubro och vissa andra planförutsättningar klarlagts. Motivering Sjaelsö har i sitt förslag Farstukvist placerat bebyggelsen som en bullerskärm mot Skurubron och Värmdöleden. Förslaget har vällösta lägenheter till rimliga hyror, samt i förhållande till övriga förslag för, relativt många små lägenheter. Frågor kring byggandet av ny Skurubro och eventuell samordning med vissa andra verksamheter i området är ännu inte klarlagda och på grund av detta kan förslaget behöva omarbetas. Frågan om option bör därför avvakta tills dessa frågor utretts. Juryns bedömning av övriga förslag Besqab Förslaget med två punkthus har kvaliteter, men förutsätter ett stort antal bostadsrätter (troligtvis det ena punkthuset). Förslaget innehåller också en tredjedel 3-rumslägenheter, vilket innebär att antalet små hyresrätter är begränsat. Förslaget är därför inte intressant i syfte att få till stånd små hyresrätter.

5 5 (7) Blå Eken Förslaget redovisar 5 punkthus på 9-15 våningar med endast små lägenheter (totalt 693 st.). Cirka hälften av lägenheterna i husen kommer inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Markplaneringen är också knapphändigt redovisad. Juryn tycker emellertid att konceptet är mycket intressant och det vore därför önskvärt om hustypen kunde realiseras på en mer gynnsam plats. Byggvesta Förslaget är välstuderat vad gäller buller och redovisar bra lägenhetslösningar till rimliga kostnader. Det använda formspråket ger emellertid ett oroligt intryck och är ett omotiverat tillägg till den befintliga bebyggelsen på. Einar Matsson Förslaget redovisar små vällösta lägenheter i hus som tar upp Alphyddebebyggelsens formspråk. Den redovisade hyresnivån är däremot alltför hög för att vara aktuell. Ett stort antal av lägenheterna kommer inte heller att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. SKB Förslaget innehåller en massiv bebyggelse längs Alphyddevägen med viss intressanta arkitektoniska inslag. De tjocka huskropparna medför dock mycket avlånga lägenheter. SKB hyr inte ut rena studentlägenheter och förslaget innehåller förhållandevis fler stora lägenheter. Dessa förhållanden gör förslaget mindre intressant. Sveafastigheter-JEFF Förslaget innehåller två friliggande huskroppar i 4 våningar (totalt 144 lägenheter). Vare sig byggnaderna i sig eller deras placering på tomten innehåller några större kvaliteter, även om lägenheterna i sig är likvärdiga med många andra förslag. En stor del av lägenheterna i förslaget kommer, trots åtgärderna för balkongerna, inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Blå Eken Förslaget redovisar 3 punkthus på 9 våningar med endast små lägenheter (totalt 297 st.). Cirka hälften av lägenheterna kommer inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Markplaneringen är också knapphändigt redovisad. Juryn tycker emellertid att konceptet är mycket intressant och det vore därför önskvärt om hustypen kunde realiseras på en mer gynnsam plats. Domus Fortius Förslaget innehåller fyra huskroppar i fyra våningar. Det är alltför obearbetat för att kunna jämföras med många av de andra förslagen, trots den låga redovisade hyran.

6 6 (7) GBJ-Bygg Villa Vida Förslaget innehåller tre punkthus som inte förefaller anpassade till platsen. En stor del av lägenheterna kommer inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Keywe - Weidekke Förslaget innehåller dels en kombination av studentlägenheter och sporthall på skolans bollplan, dels en kvartersbebyggelse. Det är alltför obearbetat för att kunna jämföras med många av de andra förslagen. Studentlägenheterna mot Värmdöleden kommer inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Sjaelsö, alt. Electric Förslaget har många kvaliteter och en spännande arkitektur som trollar bort loftgångarna mot Värmdöleden och löser bullerfrågan med sina två huskroppar. Det redovisar även en mycket låg hyresnivå på de minsta lägenheterna, men antalet riktigt små lägenheter är betydligt färre än i Byggvestas förslag som juryn rekommenderar. Sjaelsö, alt. Farstukvist Även detta förslag från Sjaelsö löser bullerfrågan på ett bra sätt även om det inte har lika många kvaliteter som Electric. Det har också en låg hyresnivå, men relativt få riktigt små lägenheter. SKB Förslaget är väl utformat och innehåller arkitektoniska kvaliteter. SKB hyr emellertid inte ut rena studentlägenheter och förslaget innehåller förhållandevis många stora lägenheter. Dessa förhållanden gör förslaget mindre intressant i detta sammanhang. Sveafastigheter-JEFF Förslaget innehåller en friliggande huskroppar i 4 våningar (totalt 72 lägenheter). Vare sig byggnaden i sig eller dess placering på tomten innehåller några större kvaliteter, även om lägenheterna i sig är likvärdiga med många andra förslag. En stor del av lägenheterna kommer, trots åtgärderna för balkongerna, inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Byggvesta Förslaget består av ett antal delvis sammanbundna punkthus som placerats på områdets högsta del. Tillfartsfrågan är knapphändigt redovisad och det är tveksamt om byggnaderna går att angöra på ett tillfredställande sätt. Lägenhetsfördelningen har i förhållande till andra förslag en tyngdpunkt på lite större lägenheter.

7 7 (7) Einar Matsson Förslaget redovisar små vällösta lägenheter i hus som placerats vid Kvarnvägen och som tar upp områdets nivåskillnad. Den redovisade hyresnivån är däremot alltför hög för att vara aktuell. Sjaelsö, alt. Bo bra i Förslaget innehåller två gårdar på en platå i området. Det innebär ett ganska omfattande ianspråktagande av marken i förhållande till antalet bostäder. Vissa lägenheter kommer troligtvis inte att klara bullerriktlinjerna ens med de avstegsfall som är accepterade i översiktsplanen. Nacka Eva Maria Persson Sven Andersson Susanne Moberg Martin Sahlin Simon Imner