ÅRS- REDO- VISNING 2017 HSB BOSTAD AB

Transkript

1 ÅRS- REDO- VISNING 2017 HSB BOSTAD AB

2 Text: HSB Bostad Grafisk form: Urax Reklam / Lotta Klöverbäck Illustrationer: Diakrit, WEC360, Carbonwhite, Studio Superb Vi reserverar oss för eventuella tryckfel.

3 XXXXXXXXXX INNEHÅLL Viktiga händelser 2 Vd har ordet 4 Ordförande har ordet 6 HSB Bostad 8 Det goda boendet 10 Nyproduktionsprocessen 11 Affärsutveckling 12 Produktion 14 HSB Bostad på kartan 16 Försäljning 18 Nöjda kunder 20 Hållbarhet 22 Medarbetare 24 Finansverksamheten 26 Ledning 28 Styrelse 29 Organisation 30 HSBs styrning 31 Hållbarhetsredovisning* 34 GRI-index 40 Finansiell rapport med noter 42 Styrelsens underskrifter 62 Revisionsberättelse 64 * Avsnittet hållbarhetsredovisning utgör även vår lagstadgade hållbarhetsrapport enligt ÅRL. HSB BRF FYRHUSEN HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

4 VIKTIGA HÄNDELSER VIKTIGA HÄNDELSER 2017 mars SÄLJSTART. Under 2017 gick den första säljstarten av lägenheter i HSB Bostads exploateringsområde Telegrafberget av stapeln, HSB brf Fyrhusen. Läs mer på sidan 15 februari MARKPORTFÖLJ. Under 2017 fortsatte HSB Bostad att bygga en bred markportfölj. Bland annat vann bolaget en markanvisningstävling i Täby Park. Läs mer på sidan 12 maj UTMÄRKELSE. Med ett tydligt konsumentperspektiv och en attraktiv arkitektur och stadsplanering fick HSB brf Pigghajen utmärkelsen Årets HSB-projekt. Läs mer på sidan 15 december NÖJDA KUNDER HSB Bostad är bland de bästa i branschen, på prispallen för tredje året i rad med nöjda kunder. Läs mer på sidan 20 augusti SUCCÉ I VISBY. I en i övrigt avvaktande marknad visade sig Gotland sticka ut från mängden. Intresset för HSB brf Visby Ängar var rekordhögt vid säljstarten och försäljningstakten har legat långt över förväntan. Läs mer på sidan 18 2 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

5 VIKTIGA HÄNDELSER december JUBILEUMSPROJEKTET. HSB Bostad får markanvisning till Jubileumsprojektet och planerar för Stockholms nya landmärke i Hagastaden. Läs mer på sidan 12 november INFLYTTAT. HSB brf Finnboda Terrass blev helt färdiginflyttad under 2017 och därmed har HSB fullbordat 20 års arbete med byggnationer i området vid Finnboda hamnplan. Läs mer på sidan 15 augusti HSB+. HSB Bostads första boende inom det nya konceptet HSB+ livskvalitet för dig som vill ha lite mer, säljstartades i Finnboda. HSB brf Finnboda Trädgårdar kommer att uppföras med 109 lägenheter för dem som är 55 år och äldre. Läs mer på sidan 14 mars MARKNADSFÖRING. HSB Bostad vann årets Columbi Ägg för den lyckade marknadsföringskampanjen Här kommer någon Läs mer på sidan 4 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

6 VD HAR ORDET VI FORTSÄTTER ATT BYGGA FÖR FRAMTIDEN Året började i medvind. Försäljningen och marknaden var stark, även om vi såg tendenser till en avmattning. Vi mottog flera priser för vårt arbete. Vi hade branschens högsta NKI och vann utmärkelsen Årets nöjdaste kunder, vi blev vinnare av årets Columbi Ägg för bästa reklamkampanj och fick utmärkelsen Årets HSB-projekt för HSB brf Pigghajen. HSB Bostad arbetar i en cyklisk marknad som svänger upp och ner, varför nedgångar är något vi måste ha beredskap för. Under det andra halvåret förändrades marknaden snabbt och mot årsskiftet bromsades försäljningen in kraftigt till följd av medieturbulens, ökat utbud och restrik tioner i bankernas kreditgivning. Avmattningen till trots bedömer vi ur ett långsiktigt perspektiv marknadsläget för Stockholm som fortsatt positivt. Det finns en rejäl tillväxt motor i urbaniseringen. Stockholm fortsätter att växa och de makroekonomiska faktorerna är starka. Med fortsatt låga räntor och stort tryck efter kvalificerad arbetskraft finns det förutsättningar för bostadsefterfrågan. När det gäller markförvärv har vi redan tidigare varit mer selektiva kring vilka projekt som affärsmässigt går att försvara. Markpriserna har nått nivåer som gör att vi ser svårigheter att nå en acceptabel riskmarginal och lönsamhet. Vi ser dock att marknadsläget kan skapa nya affärsmöjligheter och vi kommer därför att bevaka marknaden noggrant samtidigt som vi fortsätter att bygga värde i vår befintliga markportfölj. Som en långsiktig aktör med en attraktiv markportfölj bedömer vi våra finansieringsmöjligheter som fortsatt stabila. Vi har goda bankrelationer och vi har säkrat finansieringen för de byggstarter som vi hade i slutet av året. Den största utmaningen för 2018 blir att positionera oss rätt inför att marknaden vänder. Vi hyser stor tilltro till vårt standardiserade och kostnadseffektiva byggkoncept Future 2.0. Vi har visat att vi kan leverera prisvärda bostäder med hög kvalitet. Att vi placerar oss bland de bästa bostadsutvecklarna för tredje året i rad gällande NKI är ett fint kvitto på det. För HSB Bostad är arbetet med att vara en attraktiv arbetsgivare en viktig framgångs faktor inför framtiden. Under 2017 har vi särskilt uppmärksammat jämställdhetsarbetet. Vi arbetar aktivt med handlingsplaner och åtgärder för att vara en modern arbetsgivare och en arbetsplats som präglas av god arbetsmiljö och ömsesidig respekt. Under året har vi även växlat upp rejält inom hållbarhetsområdet. Arbetet med en ny hållbarhetsstrategi med fyra fokusområden har varit högt prioriterat. Som en långsiktig och seriös aktör ser vi det som vårt ansvar att anta utmaningen att i samverkan med branschen och kommunerna öka ansträngningarna för att bygga ett hållbart samhälle. Det stärker också bolagets konkurrenskraft när det finns en uppsjö av bostads utvecklare. Vi lämnar verksamhetsåret 2017 med mycket goda resultat, såväl ekonomiskt som ur ett nöjd kund-perspektiv. Under 2018 behöver vi givetvis anpassa oss till ett svårare marknadsläge, men med snart hundra års erfarenhet har vi beredskap för att hantera både upp- och nergångar. Det betyder att vi fortsätter vårt arbete med HSBs grundläggande verksamhetsidé om att leverera trygga och hållbara bostäder även framöver. Det som vi på HSB kallar "Det goda boendet". Stockholm, februari 2018 Jonas Erkenborn Vd, HSB Bostad 4 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

7 VD HAR ORDET Vi lämnar verksamhetsåret 2017 med mycket goda resultat, såväl ekonomiskt som ur ett kundnöjdhetsperspektiv. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

8 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET LÅNGSIKTIGHET I ALLA TIDER 2017 har varit ett bra år. Vi har genomfört ett antal mycket lyckade projekt av hög kvalitet där bostadsköparna har varit väldigt nöjda. Vi har ökat antalet medlemmar och bosparare och vi har flyttat fram våra positioner som en stor och kraftfull bostadsutvecklare genom lyckade förvärv av fler byggrätter. Vi är väl rustade för att fortsätta bygga bra bostäder i Stockholm. De ekonomiska resultaten för 2017 är goda och vi har ett bra eget kapital, vilket ger förutsättningar för att fortsätta köpa mark. Vi har arbetat brett med markanskaffning och vi har idag byggrätter i så gott som samtliga kommuner i Stockholm. Under slutet av året har marknaden blivit ansträngd men HSB står på en solid grund med en bra portfölj, en genomtänkt organisation och ett starkt varumärke. Då vi som en kooperativ organisation kan tänka och agera långsiktigt har vi stora möjligheter att bygga nya bostäder även i lite sämre tider. Vi genomför det vi har åtagit oss och fortsätter att bygga för framtiden med samma höga kvalitet. HSB är ingen uppstickare som kommer och går, utan en samhällsbyggare som strävar efter att vara med och utveckla nya bostads områden. Vi är med i ett tidigt skede och har ett nära samarbete och en tät dialog med kommuner. Vi arbetar med projekt lång siktigt, oavsett svängningar på marknaden. Ett exempel är Finnboda i Nacka där vi har utvecklat boendet under 20 år. Ett område där vi ser potential framöver är förtätning hos befintliga bostadsrättsföreningar. Vi har många bostadsrättsföreningar från och 1980-talet med väldigt mycket mark där det finns ett intresse för att bygga fler bostäder intill befintliga hus, ett exempel är Haninge som nästan helt består av HSB-fastigheter. Något vi är oerhört glada över är att vi 2017 har tecknat en markanvisning vid Norrtull för vårt jubileumsprojekt inför att vi fyller 100 år. Att vi efter många års arbete kan genomföra det är ett trevligt kvitto på att vi har byggt goda bostäder sedan 1923 i Stockholms kommun är det val för Sveriges Riksdag och kommuner. För HSB med drygt medlemmar är det viktigt att påverka så att bostadsfrågorna diskuteras i debatten. Vi tycker att politikerna behöver lyfta bostadsfrågorna högre på den politiska agendan och ta ansvar genom att skapa långsiktiga spelregler, inte minst vad gäller skatte- och finansieringsfrågor. HSB bygger mycket och är en viktig spelare på Stockholmsmark naden. Vi har en bra organisation med fantastiska medarbetare och det är tack vare alla deras goda insatser som 2017 blivit ett så lyckat år. Stockholm, februari 2018 Anders Svensson Ordförande, HSB Bostad 6 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

9 STYRELSEORDFÖRANDE HAR ORDET Vi arbetar med projekt långsiktigt,oavsett svängningar på marknaden. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

10 HSB BOSTAD Vi skapar framtidens bästa boende i samverkan med våra ägare. HSB BOSTADS VISION Vi skapar hållbart boende med fokus på nöjda medlemmar i samverkan med våra ägare. HSB BOSTADS AFFÄRSIDÉ MEDLEMMAR BOSTADSRÄTTS- FÖRENINGAR 29 HSB-FÖRENINGAR HSB BOSTAD Ägs av fyra HSBföreningar i Stockholms län och HSB Produktion HSB PROJEKTPARTNER ÄGARFÖRDELNING HSB BOSTAD AB HSB Stockholm ekonomisk förening: 48,4 procent HSB Södertörn ekonomisk förening: 5,2 procent HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening: 5,2 procent HSB Arlanda ekonomisk förening: 0,2 procent HSB Produktion AB*: 41,0 procent *Ägs av HSB ProjektPartner AB. HSB RIKSFÖRBUND STIFTELSEN HSB GARANTIFOND 8 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

11 HSB BOSTAD HSB BOSTAD NYPRODUKTION I STOCKHOLM OCH PÅ GOTLAND Under snart hundra år har HSB varit en viktig medlemsägd samhällsbyggare i Sverige. I Stockholmsområdet har HSB byggt över lägenheter. HSB Bostad är HSBs bostadsproduktions bolag i Stockholms och Gotlands län med uppdrag att utveckla och bygga bostäder åt HSBs bosparare och medlemmar. HSB Bostad bildades år 2000 och ägs av fyra HSB-föreningar i Stockholms län samt HSB Produktion, vars uppdrag är att utveckla nya bostäder och boendemiljöer åt HSBs medlemmar, bosparare och kunder. Målet är att med välplanerade, prisvärda och trygga bostäder i olika lägen skapa det goda boendet. Vinsten går alltid tillbaka till HSBs verksamhet. VÄRDEGRUND ETHOS HSB Bostads verksamhet bygger på HSBs gemensamma värdegrund ETHOS, Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan. De fem värdeorden är utgångspunkten för bolagets affärsmässiga och interna förhållningssätt, samt grunden för långsiktiga hållbara relationer och god leverans till medlemmar och kunder. KOMPLETT BOSTADSUTVECKLARE HSB Bostads uppdrag sträcker sig från markförvärv till eftermarknad och bolaget har egen personal för att bemanna hela den processen. När köparna har flyttat in i en bostadsrättsförening lämnas den vidare inom HSB för förvaltning och medlemskap. KVALITET OCH MERVÄRDE HSB Bostads projektprocess följer ett kvalitetssystem som består av sex steg och som säkerställer ett gemensamt arbetssätt, samt jämn och hög kvalitet i bostadsprojekten. Bolaget strävar alltid efter att bygga effektivt, hållbart och kostnadsmedvetet. Stort fokus läggs inte bara på att bygga bra lägenheter utan också på att skapa attraktiva bostadsrättsföreningar med gemensamma funktioner och ytor som ger mervärde för de boende. HSB Bostad tar ansvar för att utveckla goda boendemiljöer och trygga bostadsområden och det är centralt för bolaget att samverka med kommuner och eventuella andra byggherrar i områdena. I HSB Bostads markportfölj finns både mindre infillprojekt och helt nya bostadsområden, vilket innebär att nyproduktionsprojekten varierar vad gäller både storlek och antal lägenheter. TRYGGA BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR HSBs ledstjärna är att skapa trygga långsiktiga bostadsrättsföreningar. Den lokala HSB-regionföreningen är delaktig i bostadsrättsföreningen redan från start och HSBs representanter stannar kvar i styrelsen i upp till två år. Efter det finns det möjlighet att fortsatt ha en HSBledamot i styrelsen. Boende som vill vara delaktiga i föreningens verksamhet under byggtiden och fram till inflyttning kan ingå i en samarbetskommitté. HSB sköter den ekonomiska och tekniska förvaltningen de första åren, vilket ger en trygg process som gör att de boende och bostadsrättsföreningen får en bra start med ett långsiktigt perspektiv. Genom att HSB stannar kvar efter färdigställd produktion, byggs ett hållbart förvaltningstänkande in i alla hus. Det innefattar driftsekonomiska faktorer, miljömässiga aspekter och en god arbetsmiljö för de fastighetsskötare och driftstekniker som ska arbeta i fastigheterna. BOSTADSRÄTTER OCH HYRESRÄTTER Kärnaffären för HSB Bostad är nyproduktion av bostadsrätter, men HSB Bostad producerar även hyresrätter genom intressebolag och samverkansavtal. DET GODA BOENDET HSB är en idéburen medlemsägd organisation som ända sedan starten 1923 baserat all verksamhet på en grundläggande tanke om att skapa det goda boendet för medlemmarna. För HSB Bostad handlar ett gott boende om att bygga välplanerade funktionella lägenheter av hög kvalitet, men även om att skapa trygga, vackra och hållbara miljöer som främjar samverkan och gemenskap. HSB utformar bostäder med mjuka värden för att människor ska trivas och känna sig trygga. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

12 DET GODA BOENDET HSB EN IDÉDRIVEN HISTORIA ATT FÖRVERKLIGA EN DRÖM 1923 bildades HSB, Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening, som en kooperativ förening som i demokratisk anda ägdes och drevs av medlemmarna. Tanken var att människor tillsammans skulle förverkliga drömmen om ett bättre liv genom det goda boendet. HSBs insatser på bostadsmarknaden fick stor betydelse för att vi idag har en så hög bostadsstandard i Sverige. SOCIALT ANSVAR Redan från början var det sociala ansvaret i fokus. På 20-talet var trångboddheten och bostadsbristen skriande i Sverige och man arbetade för att även människor som inte hade det så gott ställt skulle få tillgång till bostäder av hög kvalitet. HÖGRE BOENDESTANDARD GENOM INNOVATIONER När HSB bildades var det ovanligt med badrum, toalett och rinnande varmt och kallt vatten i svenska bostäder. HSB gick i bräschen och införde det i alla sina lägenheter. Först efter det blev det en norm i alla svenska hem. HSB byggde även tvättstugor med tvätt maskiner, trots skepsis mot nymodigheten. EN INSATS FÖR JÄMSTÄLLDHETEN 1929 startade HSB barnstugor, där de boendes barn togs omhand på dagarna, och organisationen bidrog därmed till att kvinnor kunde arbeta och bli självförsörjande. DEN SKÖNA ARKITEKTUREN FÖR MÄNNISKAN OCH SAMHÄLLET Många av de grundtankar som präglat HSBs byggande genom tiderna hade sitt ursprung hos Sven Wallander, HSBs grundare och chefsarkitekt. Han ville bygga moderna funktionella boenden med kvalitet och hög standard där de boende skulle känna sig trygga. Lägenheterna skulle vara vackra, ljusa och öppna och samtidigt enkla, praktiska och hållbara. Han var övertygad om att vackra bostäder berikar människor och skapar livskvalitet och ett gott liv. Det goda boendet handlade om att bygga för att värna om det goda livet, om att bygga vackra bostäder där människor trivs. KVALITET TILL RIMLIGT PRIS Kvalitetstanken har genomsyrat HSBs verksamhet. Även om målet var att få fram bostäder som folk hade råd med har det alltid funnits högt ställda kvalitetskrav. Material och detaljer skulle hålla hög kvalitet. För att ändå lyckas producera bostäder till ett överkomligt pris effektiviserade HSB byggprocessen genom att standardisera, rationalisera och utveckla produkter. Redan 1926 började man producera köks inredning i egna fabriker. Det blev betydligt mer kostnadseffektivt än dåtidens platsbyggda kök. Också produktionen av badrum standardiserades. GRÖNA GÅRDAR Det var inte bara insidan som skapade ett bra boende, även utemiljöerna skulle vara attraktiva. Idén var att ett vackert boende, utvändigt såväl som invändigt, gjorde människor stolta över sitt område, vilket i sin tur ledde till att de värnade om det och risken för skadegörelse minskade. HSB började bygga gröna gårdar i stan, vilket var ovanligt på den tiden. KONSTNÄRLIG UTSMYCKNING Konst och kultur i kombination med funktion har stått högt i kurs hos HSB sedan starten. Sven Wallander ville sprida konst och skönhet till folket i en tid när konstens arena var fåtalet förunnad. Med konst i boendemiljöerna fick alla tillträde till kultur och skönhet. Konst ingick i tanken om "det goda boendet". Konsten skapade identitet, ökat värde och högre livskvalitet. Källor: Rum för skönhet: HSB och konsten, Rum för livet: HSB och arkitekturen. 10 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

13 NYPRODUKTIONSPROCESSEN SÅ ARBETAR VI HSB Bostads verksamhet omfattar hela nyproduktionsprocessen med markförvärv, projektutveckling, produktion, försäljning och eftermarknad IDÉ Fokus på nya affärsmöjligheter. Möten, förhandling och samverkan med andra aktörer och kommuner. Ett projektupplägg med budget tas fram. FÖRSTUDIE Analys av marknaden, utvärdering av projektets förutsättningar inför ett potentiellt förvärv. Genomförande av förvärv. PROGRAM Detalj- och programarbete påbörjas och konsulter upphandlas. Projektet börjar få en fysisk utformning. Skisser och programidé växer fram. Val av upphandlingsform. PROJEKTERING Det fattas beslut om hur hus och lägenheter ska se ut och utformas. Bygglov söks. Försäljning påbörjas. Bokningsavtal och förhandsavtal tecknas med kunderna. Bostadsrättsföreningens styrelse sammanträder för första gången. PRODUKTION HSB Bostad ansvarar för byggnationen och färdigställer fastigheterna. Bostäderna kvalitetssäkras och kunderna flyttar in. Föreningen lämnas över till bostadsrättsinnehavarna som leder den vidare. EFTERMARKNAD Eventuella anmärkningar som upptäcks efter inflyttning rättas till. Tvåårsbesiktningar genomförs och följs upp. Bostadsrättsföreningen lever nu sitt eget juridiska liv. HSB Bostad lämnar över arbetet med det goda boendet till den regionala HSB-föreningen. HSB BRF TOLLARE STRAND HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

14 AFFÄRSUTVECKLING STARK PORTFÖLJ MED NYA MARKANVISNINGAR 2017 blev ett år med stora svängningar. Från höga priser och rejäl konkurrens om mark i början av året till att fastighetsutvecklare i slutet av året lämnade tillbaka markanvisningar och sköt på byggstarter. HSB Bostad genomförde under året flera mycket viktiga och strategiska förvärv. Innan sommaren gjordes en affär med bolaget SBB i Västerhaninge om drygt 400 byggrätter med gångavstånd till pendeltågsstationen. Efter flera års ansträngningar för att få starta detaljplanearbete i Solna Pampas erbjöds HSB Bostad att också förvärva stadens mark om cirka 150 byggrätter närmast marinan, vilket ger möjlighet att samlat utveckla sjönära bostäder. Även en markanvisning inom Hagastaden dp2, där HSB länge planerat att uppföra ett jubileumsprojekt inför att bolaget fyller 100 år, blev klar. Markanskaffningsstrategin har de senaste åren förflyttats till att fokusera mer på markanvisningar. Arbetet har varit framgångsrikt och HSB Bostad vann 501 markanvisningar i Täby, Viksjö, Järfälla, Pampas i Solna samt i Hagastaden i Stockholm under året. Därutöver förvärvades 482 byggrätter för bostäder genom privata affärer, 410 i centrala Västerhaninge och 72 i Ursvik i Sundbyberg. HSB Bostad förvärvade totalt 983 byggrätter. I samverkan med HSB Södertörn säljstartade HSB Bostad sitt första nyproduktionsprojekt på Gotland. Ett antal detaljplaner, fördelade på fyra projekt med sammanlagt 335 bostäder, har under året vunnit laga kraft. FÖRSÄLJNING AV EXPLOATERINGSFASTIGHETER En exploateringsfastighet med detaljplan som vunnit laga kraft såldes till ALM Equity med villkor att 50 procent av bostäderna ska förmedlas till HSBs bosparande medlemmar. Fastigheten ligger vid Telegrafberget i Nacka och har 80 byggrätter med hyresrätt. Vidare såldes 126 egenproducerade tomter för småhus med äganderätt i Norrtälje och Nynäshamn med förtur till köp för HSBs bosparande medlemmar. MARKPORTFÖLJ Vid årets slut bestod markportföljen av byggrätter för bostadsrätt, en ökning med 332 jämfört med föregående år. Målet är att över tid ha en markportfölj på minst byggrätter där motsvarande volym som årligen byggstartas parallellt förvärvas. För att skapa en stabil grund och möta målet om en volym på minst 700 byggstartade bostäder per år har markportföljen strategiskt och med kraft av kapitaltillskott nästan fördubblats under perioden Bolagets långsiktiga mål om en byggstartsvolym på upp till bostäder per år förutsätter en portfölj som omfattar minst fem gånger den volymen. HSB Bostad har även en markportfölj inom samverkansbolag där HSB Bostads andel omfattar utvecklingspotential för tomter för småhus och cirka byggrätter för flerbostadshus. MARKNADEN Den politiska viljan i Stockholm är tydlig; bostadsbristen ska byggas bort. Många aktörer har haft ökade byggvolymer som mål och antalet aktörer har under flera år kontinuerligt ökat. Efterfrågan på exploateringsfastigheter och inte minst markanvisningar har varit mycket stor. Under det första halvåret och fram till hösten var markpriserna fortsatt ökande och konkurrensen knivskarp. Efter det har en viss försiktighet konstaterats och aktörerna i marknaden är avvaktande. Markanvisningar har lämnats tillbaka, bostadsutvecklare begär att få skjuta på tillträde och byggstarter och man kan även se en tendens till lägre priser på byggrätter. Den förändrade marknadssituationen kräver en än mer noggrann analys inför markförvärv. Det finns en överhängande risk att vissa delområden i marknaden har ett alldeles för stort utbud av nyproducerade lägenheter för att möta efterfrågan. I slutet av året påbörjades ett arbete med att ta fram en fördjupad analys av ett antal prioriterade områden inom HSB Bostads verksamhetsområde. Analysen ger nu viktig information om hur och var markanskaffningen ska ske framöver. Den förändrade marknadssituationen skapar nya affärsmöjligheter. HSB Bostads markanskaffning kommer den närmaste tiden att fokuseras mer på när- och ytterförort framför centrala lägen, gärna i rollen som ankarbyggherre. Det finns också en stor potential i HSBs befintliga bostadsrättsföreningar. Många bostadsrättsföreningar har mark där det går att uppföra förtätningsprojekt. Det kommer framöver vara än viktigare att ha rätt produkt i rätt läge. Med stabilt stöd i en stark markportfölj och en kompetent och flexibel organisation har HSB Bostad över tid en positiv syn på möjligheten att även framöver fortsätta att leverera goda bostäder i olika prislägen i hela verksamhetsområdet. 12 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

15 AFFÄRSUTVECKLING Vid årets slut bestod markportföljen av byggrätter för bostadsrätt. HSB BRF SILVERSKATTEN HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

16 PRODUKTION MARKNADSANPASSADE PRODUKTIONSVOLYMER De senaste årens låga räntor och starka efterfrågan på bostäder resulterade i en överhettad marknad där en stor produktion av nya bostäder ledde till resursbrist med framskjutna tidsplaner och försenade byggstarter som följd. HSB Bostad minskade volymen byggstartade bostäder från 810 till 535 och under hösten 2017 beslutade bolaget att skjuta fram tre planerade byggstarter; HSB brf Kobra med 131 bostäder, HSB brf Silverskatten med 77 bostäder och HSB brf Euforia med 70 bostäder. Bolaget har dock över tid ambitionen att byggstarta i intervallet byggstartade bostäder per år, och är både kapitaliserat och bemannat för den volymen. I branschen som helhet är utmaningarna många. Bristen på tillgänglig personal blir allt tydligare och personalomsättningen hos bolagets entreprenörer har överlag varit stor, vilket innebär en risk för brister och förseningar. Det påverkar HSB Bostads tidsplaner samt kalkyl- och inköpsarbete. För att möta utvecklingen och arbeta med långsiktiga lösningar har bolaget utvecklat nya arbetssätt och inriktningar. Större fokus har lagts på strategiskt inköpsarbete. De entreprenörer som bolaget bedömt som hållbara samarbetspartner för långsiktiga relationer har knutits närmare genom gemensam planering med ett flerårigt perspektiv. Den genomlysning som har utförts av projekttidsplaner och bolagets styrprocess har inneburit en kvalitetshöjning och därmed högre kundnöjdhet i projekten. Bolaget kommer även fortsättningsvis att arbeta med olika upphandlings- och ersättningsformer. Totalentreprenaderna kommer att utföras dels till fast pris, dels som samverkansentreprenader med rörligt pris. För att sprida entreprenadsriskerna mellan projekten och vara en mer offensiv förhandlare på marknaden utförs projekten även som delade entreprenader i egen regi, främst med egen produktionsledning men även med extern produktionsledning. BYGGSTARTADE BOSTÄDER 2017 byggstartades sex bostadsrättsprojekt med totalt 535 bostäder, exklusive hyresrätter, i Stockholm och på Gotland. HSB brf Fyrhusen på Telegrafberget och HSB brf Tollare Strand i Nacka utförs som delade entreprenader, det senare med HSB Bostads interna produktionsledning. De övriga fyra bostadsprojekten genomförs som totalentreprenader. HSB brf Sturebacken i Stockholm och HSB brf Byxfickan i Järfälla produceras i samverkan, medan HSB brf Finnboda Trädgårdar i Nacka och HSB brf Visby Ängar på Gotland byggs till fast pris. HSB brf Visby Ängar är ett HSB Future 2.0-projekt. Bolaget hade inför årsskiftet 16 projekt med sammanlagt bostäder i produktion. De pågående bostadsrättsprojekten HSB brf Engelbrektshöjden, HSB brf Diktaren, HSB brf Sjödalen, HSB brf Kvarnstugan och HSB brf Tollare Hamnplan beräknas vara färdiginflyttade alternativt delvis inflyttade under På uppdrag av Stiftelsen Folkets hus i Kallhälls centrum i Järfälla byggstartades och färdigställdes under året ett nytt folkets hus med totalentreprenad i samverkan. ANTAL BYGGSTARTADE BOSTÄDER BYGGSTARTADE BOSTÄDER PROJEKT ANTAL HSB brf Fyrhusen 66 HSB brf Sturebacken 97 HSB brf Tollare Strand 115 HSB brf Visby Ängar HSB brf Finnboda Trädgårdar 109 HSB brf Byxfickan Totalt HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

17 PRODUKTION HSB BRF FYRHUSEN HSB BRF VISBY ÄNGAR HSB BRF TOLLARE HAMNPLAN INFLYTTADE PROJEKT Under året har flera bostadsrättsföreningar blivit färdiginflyttade, HSB brf Finnboda Pirar, HSB brf Bällstaån, HSB brf Fanfaren, HSB brf Enen och HSB brf Finnboda Terrass. HSB brf Bällstaån och HSB brf Finnboda Terrass utfördes som delade entreprenader med HSB Bostads interna produktionsledning. PRODUKT- OCH KONCEPTUTVECKLING HSB Bostads produkt- och konceptutvecklingsarbete HSB Future 2.0 har under året, utöver det färdigutvecklade koncepthuset, utökats med generella styrande programmeringsanvisningar. Det innebär att bolaget kan applicera anvisningen oberoende av var byggnaderna ska uppföras eller hur bostadshusen ska se ut. Kostnadseffektivitet, upprepande av smarta lösningar och höga arkitektoniska kvaliteter gör att HSB Future 2.0 visat sig vara framgångsrikt hos såväl kommuner som bolagets medarbetare och kunder. HSB brf Pigghajen i Tyresö, som blev årets HSB projekt 2017, genomfördes med koncepthuset som utgångspunkt. Pigghajen blev även årets NKIprojekt Koncepthuset HSB brf Enen i Järfälla, som färdigställdes under året, har fått det höga NKI-värdet 86. HSB Future 2.0 underlättar arbetet med att uppnå bolagets nollfelsmål i produktionsverksamheten. Konceptet har uppvisat positiva nyckeltal då upprepningseffekterna av att bygga samma hus har genererat färre brister och en snabbare byggprocess. Tidigare utförda HSB Futureprojekt samt projekt under produktion, som HSB brf Sjödalen i Huddinge och HSB brf Visby Ängar på Gotland, utvärderas kontinuerligt för att vidareutveckla HSB Future 2.0. Under året har ett processarbete kring kvalitetssäkring av konsten i bolagets projekt implementerats. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

18 HSB BOSTAD 2017 HSB BOSTAD PÅ KARTAN 2017 PROJEKT I PRODUKTION 1. HSB brf Finnboda Pirar, Nacka 2. HSB brf Bällstaån, Sundbyberg 3. HSB brf Fanfaren, Sundbyberg 4. HSB brf Enen, Järfälla 5. HSB brf Finnboda Terrass, Nacka 6. HSB brf Engelbrektshöjden, Jakobsberg 7. HSB brf Diktaren, Solna 8. HSB brf Sjödalen, Huddinge 9. HSB brf Rallaren, Stockholm 10. HSB brf Kvarnstugan, Järfälla 11. HSB brf Stinsen, Stockholm 12. HSB brf Broparken, Stockholm 13. HSB brf Tollare Hamnplan, Nacka 14. HSB brf Pumpen, Järfälla 15. HSB brf Fyrhusen, Nacka 16. HSB brf Sturebacken, Stockholm 17. HSB brf Tollare Strand, Nacka 18. HSB brf Visby Ängar, Gotland 19. HSB brf Finnboda Trädgårdar, Nacka 20. HSB brf Byxfickan, Järfälla 18 GOTLAND UTVECKLINGSFASTIGHETER = HSB Bostads exploateringsfastigheter

19 HSB BOSTAD 2017 VALLENTUNA UPPLANDS VÄSBY UPPLANDS-BRO TÄBY SOLLENTUNA 10 JÄRFÄLLA 4 6 DANDERYD VAXHOLM SUNDBYBERG 3 SOLNA 12 LIDINGÖ STOCKHOLM NACKA EKERÖ HUDDINGE TYRESÖ SALEM 8 BOTKYRKA HANINGE HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

20 FÖRSÄLJNING MARKNAD I FÖRÄNDRING HSB Bostads försäljning har påverkats av det förändrade marknadsläget. Mediernas rapportering om ökat utbud och kreditgivarnas mer restriktiva förhållningssätt har lett till mer avvaktande kunder. HSB Bostads uppdrag är att producera bostäder till bosparare och medlemmar. Bolaget levererar marknadsanpassade nyproduktionsprojekt i flera prislägen i Stockholms län. Alla projekt ska vara placerade i attraktiva lägen och vara bra bostäder med mervärdesskapande gemensamma funktioner som gård, gemensamhetslokal och konstnärlig gestaltning. HSB Bostads primära målgrupp är bosparare, det vill säga medlemmar som aktivt valt att bospara i HSB och därmed får förtur till nyproducerade lägenheter. Medlemmar och allmänhet kan anmäla sig till bostadsprojektens intressekö för att bli inbjudna till säljstarter. Bosparare väljer först, därefter andra HSB-medlemmar och sedan övriga i den turordning de kommer till säljstarten. Bostadsprojekten marknadsförs primärt via HSBs egna kanaler, hsb.se och medlemstidningen Hemma i HSB, men också via externa kanaler som Facebook, Hemnet och lokal media. Under året har exponeringen i externa kanaler, både förtjänad och köpt media, utvecklats med goda resultat. Ett ökat antal bosparare i Stockholmsregionen visar att förtroendet för HSBs bostadserbjudande fortsatt är starkt. Idag finns drygt bosparare i HSB Bostads geografiska område. Under 2017 såldes 21 procent av bolagets nyproducerade bostäder till bosparare och medlemmar. De mest attraktiva projekten har varit de som ligger centralt i Stockholm, en trend som stått fast under många år. Ett nytt område som sticker ut är Visby på Gotland, där vi i augusti säljstartade HSBs första projekt HSB brf Visby Ängar, där 42 procent av köparna är bosparare och medlemmar. Den stora tillströmningen av köpare på Gotland har överraskat och försäljningsutfallet har varit mycket positivt. HSB Bostad har till skillnad från de flesta konkurrenter en egen säljorganisation som tar hand om kunderna från intresseanmälan till inflyttning, vilket borgar för goda relationer med kunden samtidigt som bolaget direkt märker av skiftningar på marknaden. MARKNADEN Generellt sett har marknadsläget resulterat i att HSB Bostads försäljning legat på en något lägre nivå än budget. Under det sista kvartalet 2017 blev försäljningsläget mer instabilt. HSB Bostad bedömer att marknaden stabiliseras efter sommaren Fram till sommaren räknar bolaget med en försäljningstakt som ligger betydligt under det normala. Utbudet av nyproducerade bostadsrätter är mycket högt och antalet projekt som ligger ute till försäljning ökar år för år. Vi ser ett trendbrott där nyproduktionsbolagen skjuter fram sina byggstarter som ett resultat av en svag försäljningsmarknad. Bostadsbristen i Stockholm kvarstår, men efterfrågan har under året kommit ikapp de kraftigt stigande priserna, vilket har lett till att intresset från så kallade spekulant köpare har minskat drastiskt. Ränteläget har varit fortsatt lågt under 2017 och inga större förändringar väntas HSB Bostad förväntar sig att Finansinspektionens utökade amorteringskrav, som träder i kraft 1 mars 2018, minskar rörlig heten på bostadsmarknaden. Allt fler intressenter kommer få svårt att erhålla lån, vilket kommer att märkas på marknaden. 18 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

21 FÖRSÄLJNING 380 sålda lägenheter 2017 ANTAL SÅLDA LÄGENHETER SÄLJSTARTADE BOSTADSPROJEKT 700 PROJEKT ANTAL BOSTÄDER 600 HSB brf Fyrhusen i Nacka HSB brf Tollare Strand i Nacka 115 HSB brf Sturebacken i Stockholm HSB brf Finnboda Trädgårdar i Nacka HSB brf Visby Ängar på Gotland HSB brf Byxfickan i Järfälla Totalt HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

22 NÖJD KUND INDEX NÖJDA BOSTADSKÖPARE HSB Bostad tar även 2017 plats på prispallen i branschmätningen av årets nöjdaste kunder. HSB Bostad fick ett delat tredjepris. Bakom utmärkelsen ligger ett långsiktigt och systematiskt arbete med att höja kundnöjdheten. Mätningen av NKI (Nöjd Kund Index) omfattar kundnöjdheten i alla nyproduktionsprojekt som blivit färdiginflyttade under Mätningen utförs varje år av det oberoende marknadsanalysföretaget Prognoscentret. HSB Bostad kom på tredje plats i branschen med ett NKI på 77. Branschindex för 2017 var 72. De faktorer som mäts är bland annat den personliga servicen, pålitligheten när det gäller att leverera felfria bostäder samt bostadens kvalitet. HSB Bostad var även bästa aktör per faktor inom kategorierna information och förväntningar. HSB Bostads NKI Garanti 2017 blev 72, jämfört med branschindex på 69, vilket är en förbättring med hela fyra poäng jämfört med Prognoscentrets branschmätning följer allmän praxis inom nöjdhetsmätningar och resultaten är därmed jämförbara med NKI-värden från till exempel Svenskt Kvalitetsindex. Mätningen genomförs i samarbete med branschens aktörer och de flesta företag som bygger bostadsrätter deltar i mätningen. Mer än 85 procent av alla nyproducerade bostadsrätter i Sverige ingår i undersökningen, och den grundas på närmare svar från bostadsköpare. Några av HSB Bostads projekt utmärkte sig i mätningen. HSB brf Enen, som ligger nära Viksjö Centrum, placerade sig på delad tredjeplats på tio-i-topp bland de enskilda projekt som hade de nöjdaste bostadsköparna. HSB brf Enen är ett lugnt och naturnära boende som består av två femvåningshus med sammanlagt 53 lägenheter. Lägenhetsstorlekarna varierar mellan 1 och 4 rum och kök. HSB brf Enen är ett HSB Future-projekt. DÄRFÖR MÄTER HSB BOSTAD NKI HSB Bostads ambition är att ständigt utveckla och förbättra verksamheten och erbjudandet till medlemmar och kunder. Därför följer HSB Bostad mycket noga hur nöjda de som flyttar in i de nya bostäderna är. Förhoppningen är att de boende och bostadsrättsföreningen ska ha en långsiktig relation med HSB genom medlemskap och förvaltning. NKI INFLYTTNING NKI GARANTI BRANSCHINDEX HSB BOSTAD BRANSCHINDEX HSB BOSTAD 20 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

23 NÖJD KUND INDEX HSB BRF BÄLLSTAÅN HSB BRF FINNBODA TERRASS HSB BRF FANFAREN HSB BRF FINNBODA TERRASS HSB BRF ENEN HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

24 HÅLLBARHET HÅLLBART BYGGANDE För HSB Bostad är hållbarhet en helhetssyn och ett löfte om långsiktighet ur ett ekonomiskt, socialt och ekologiskt perspektiv. Det omfattar allt från miljöaspekter i nybyggnation och hållbar ekonomi i bostadsrättsföreningar till engagemang i omvärlden. HSB Bostad vill ge medlemmar och bostadsköpare hållbara bostäder med en god boendemiljö och det förutsätter en långsiktighet kring hållbarhet som tar hänsyn till klimatet såväl som en rad andra faktorer som främjar en positiv utveckling både lokalt och i omvärlden. HSBs GEMENSAMMA STRATEGI FÖR HÅLLBAR TILLVÄXT FYRA FOKUSOMRÅDEN HSB har tagit fram fyra fokusområden för en hållbar tillväxt; resurseffektivitet, klimat, hållbara tjänster och produkter samt att HSB ska vara en viktig samhällsaktör. HSB Bostad har under 2017 antagit den gemensamma hållbarhetsstrategin och bolaget har sedan utgått från de fyra fokusområdena för att fastställa åtta hållbarhetsmål att arbeta med i nyproduktionsprojekten. HSBs strategi för hållbar tillväxt är en integrerad del av HSBs kompass, som är HSBs övergripande strategi- och verksamhetsplan som pekar ut riktningen för hur HSB ska skapa det goda boendet. Förbundsstyrelsen antog hållbarhetsstrategin i september 2016 och den integrerades i kompassen vid HSB-stämman i maj Den nya versionen trädde i kraft 1 januari För övergripande styrning se sid 31. HSB BRF STUREBACKEN OCH DET GODA BOENDET Allt fler kommuner ställer krav om social hållbarhet i nyproduktion och det är frågor som även engagerar HSB. HSB Bostad har ambitionen att skapa trygga boenden för alla och därför ser bolaget det som väsentligt att även bygga lägenheter som är anpassade för människor som behöver extra stöd. HSB brf Sturebacken är ett projekt i Stureby som byggstartades under Sex av fastighetens 97 lägenheter kommer att uppföras som ett gruppboende för personer under 65 år med funktionsnedsättning. Boendet har gemensamma ytor som matrum och sällskapsrum. Verksamheten, som kommer att drivas av kommunen, blir ett boende baserat på LSS, lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade. HSB brf Sturebacken projekteras med ambition att certifieras enligt Miljöbyggnad. HSB brf Sturebacken har miljöprofil och husen byggs med gröna sedumtak för en miljövänlig dagvattenhantering. Boendet har källsortering och för att förenkla avfallshämtningen planeras kärl som är nergrävda i marken. Med bra cykelförvaring och tunnelbanan intill fastigheten kan de boende förflytta sig med minsta möjliga miljöpåverkan. Föreningen kommer även att erbjuda bilpool. 22 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

25 HÅLLBARHET HÅLLBARHET I NYPRODUKTION ÅTTA HÅLLBARHETSMÅL Inom HSB arbetar man med en gemensam utgångspunkt kring klimat- och miljöfrågor och samverkar i dessa frågor i HSBs Nyproduktionsnätverk. Under 2017 har det pågått ett stort utvecklingsarbete för att ytterligare höja ambitionen inom hållbarhet i nyproduktionen. En del av det arbetet är att de åtta målen har antagits av HSB Bostad tillsammans med övriga nyproduktionsbolag inom HSB. Målen kommer att implementeras i projekten under verksamhetsåret 2018 och under året ska mätbara nyckeltal tas fram. HSB Bostads ambition är att ha ett långsiktigt miljö- och hållbarhetsarbete i nyproduktionen, och målen visar vilken inriktning bolaget kommer att ta i det arbetet: 1. Ha god styrning av miljö och hållbarhet genom hela projektfasen. 2. Säkerställa att leverantörer och entreprenörer tar miljömässigt och socialt ansvar. 3. Bygga hus med sund och behaglig inomhusmiljö utan förekomst av farliga ämnen. 4. Öka resurseffektiviteten och minska klimatpåverkan från byggproduktion och förvaltning, samt möjliggöra för de boende att leva resurseffektivt. 5. Bygga hus som är anpassade till ett framtida klimat och bidra till att utveckla och bevara ekosystemtjänster. 6. Främja och underlätta hållbart resande för de boende. 7. Verka för ett socialt hållbart boende. 8. Bidra till ökad sysselsättning hos grupper som är långt från arbetsmarknaden. KONST FÖR HÅLLBARHET För HSB är även konstnärlig gestaltning en del av ett hållbart boende. Konstnärlig gestaltning är en del av identiteten i alla HSB Bostads nybyggnadsprojekt. Syftet är att stärka banden mellan de boende och bostadsmiljön för att bidra till ökad trivsel, stolthet och minskad skadegörelse. Konsten är en viktig faktor i bolagets hållbarhetsarbete och ett socialt engagemang där HSB Bostad stöder kulturverksamhet genom att anlita yrkesverksamma konstnärer. MILJÖBYGGNAD HSB har under en längre tid arbetat med certifieringssystemet Miljöbyggnad. Att arbeta med Miljöbyggnad är också ett av de åtta målen och det innebär att HSB Bostad även fortsättningsvis kommer att styra mot en bättre miljö och ökad hållbarhet genom att nyproduktionen bedrivs med fokus på effektiv energi användning och god inomhusmiljö. För att säkerställa ett systematiskt arbetssätt projekteras alla hus utifrån Miljöbyggnad, med totalbetyg silver. Under 2017 projekterades HSB Bostads samtliga byggstartade bostadshus enligt Miljöbyggnad nivå silver och tre av fem färdigställda projekt blev preliminärt certifierade 1. Miljöbyggnad handlar bland annat om beräknad energianvändning, utfasning av farliga kemiska ämnen, fokus på inomhusmiljö samt om produkter som byggs in i våra bostäder. ENGAGEMANG I WE EFFECT HSB är en av medlemsorganisationerna i We Effect, en biståndsorganisation som agerar för bestående ändringar i utsatta områden i världen. Visionen är en rättvis och hållbar värld, fri från fattigdom. Verksamhet bedrivs i 25 länder i fyra världsdelar och alla hjälpinsatser utgår från idén om hjälp till självhjälp. Tillsammans med medlemsorganisationerna arbetar We Effect för att skapa engagemang, bilda opinion och ge stöd åt långsiktigt biståndsarbete. HSB Bostad skänker kronor per färdigställd lägenheter till We Effect. I år var bolagets julklapp till medarbetarna ett bidrag till We Effect. 1) 3 av 5 projekt 2017, varav 3 projekt har certifierat samtliga byggnader. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

26 MEDARBETARE ENGAGERADE OCH MOTIVERADE MEDARBETARE HSB Bostad har en aktiv och levande värdegrund, ETHOS, som bidrar till bolagets goda företagskultur. Medarbetarna trivs på HSB Bostad och i 2017 års medarbetarundersökning fick bolaget det mycket höga resultatet 4,1 på en femgradig skala. I syfte att attrahera och rekrytera ny personal, samt utveckla och behålla befintlig personal, genomförde HSB Bostad 2017 en rad HR-relaterade projekt inom bland annat arbetsmiljö, jämställdhet, mångfald och ledarskapsutveckling. NÖJD MEDARBETARINDEX Nöjd medarbetarindex, NMI, är ett sätt att säkerställa en långsiktigt bra arbetsmiljö och att sträva efter ständiga förbättringar, vilket är en förutsättning för nöjda medarbetare och kunder. HSB Bostad genomför varje år en medarbetarenkät. HSB Bostads NMI för 2017 ligger på 4,1 på en femgradig skala, vilket är att betrakta som ett mycket högt värde. Från och med 2017 mäter HSB Bostad även motivationen med Motiverad medarbetarindex (MMI) och ledarskapet med Ledarskapsindex (LI). Resultatet av mätningen blev ett MMI på 74 och ett LI 80 på en 100-gradig skala, båda bedöms som mycket bra värden. HÄLSA OCH SÄKERHET För att främja friskvård har HSB Bostad infört en förmånsportal som ger medarbetarna möjlighet att på ett effektivt sätt hantera och köpa förmånliga friskvårds- och livsstilstjänster. En ny trivselgrupp med fokus på samverkan har arrangerat uppskattade aktiviteter som sommarmingel, bolagskonferens, julfest och gemensam torsdagsfika. Bolaget har även tagit fram en introduktionsutbildning för nyanställda. 24 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

27 MEDARBETARE KOMPETENSUTVECKLING MED COMPETENCE För att fortsätta att stärka HSB Bostads konkurrenskraft på kort såväl som på lång sikt och för att ta tillvara på och utveckla medarbetarna har bolaget implementerat kompetensverktyget Competence. Det hjälper HSB Bostad att utveckla och bevara organisationens samlade kompetens och skapa rätt förutsättningar för att arbeta enligt verksamhetsplanen och att därmed nå verksamhetens mål. Varje medarbetare kan följa sin egen kompetensutveckling och cheferna kan på ett överskådligt sätt följa kompetensutvecklingen på både individ- och gruppnivå har bolagets chefer deltagit i ett ledarutvecklingsprogram med fokus på feedback och kommunikation, och ett chefsforum har genomförts. REKRYTERINGAR Det råder stor brist på arbetskraft i byggbranschen i Stockholms län. Arbetsmarknaden präglas av snabb rörlighet och den kompetens HSB Bostad behöver efterfrågas av samtliga konkurrenter i branschen. Det betyder att HSB Bostad står inför en stor kompetensutmaning, både vad gäller att attrahera svårrekryterade personalkategorier och att behålla medarbetare. De i dagsläget mest svårrekryterade tjänsterna är erfarna affärsutvecklare projekt och projektledare. Trots arbetskraftsbrist och hård konkurrens lyckades HSB Bostad under 2017 öka personalstyrkan enligt uppsatta rekryteringsmål. EMPLOYER BRANDING Under 2017 har HSB genomfört en gemensam satsning på Employer branding. Ett nytt gemensamt och tydligt arbetsgivarbudskap, EVP (Employer Value Proposition), ska både internt och externt förstärka bilden av HSB som en attraktiv arbetsgivare och tydliggöra vad som attraherar och motiverar potentiella och befintliga medarbetare. Inom projektet Employer branding har det även fattats beslut om en ny strategi som beskriver vilka aktiviteter som ska prioriteras, samt när och i vilka kanaler de ska genomföras. Strategin identifierar områden som HSB, för att öka sin attraktionskraft på arbetsmarknaden, bör prioritera externt och internt under ett tidsspann på ett till tre år. HSB BOSTADS TRAINEEPROGRAM HSB Bostad erbjuder varje år en traineeplats på bolagets certifierade traineeprogram. Programmet, har fokus på nyproduktion av bostadsrätter och omfattar hela nyproduktionsprocessen från byggprojektledning, kalkyl, inköp, marknadsanalys och affärsutveckling till produktion och eftermarknad. Det löper under tolv månader och anpassas efter verksamhetens framtida rekryteringsbehov. 4,1 Medarbetarna trivs på HSB Bostad, NMI 4,1 av 5. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

28 FINANSVERKSAMHET 2017 års resultat, det bästa sedan bolaget bildades. HSB BRF KOBRA 26 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

29 FINANSVERKSAMHET EKONOMISKT HÅLLBAR UTVECKLING HSB Bostad har haft en stabil och hållbar ekonomisk utveckling under den senaste femårsperioden och redovisar det bästa resultatet sedan bolaget bildades Under hösten 2017 blev kunderna allt mer avvaktande till att teckna förhandsavtal. En lägre försäljningsgrad kan komma att påverka projektens lönsamhet, men bolaget har en stark finansiell ställning som stabil grund för den framtida produktionen av bostäder. LÖNSAMHET Lönsamheten i HSB Bostad har förbättrats till ett resultat på 343 Mkr före skatt för det senaste året, vilket motsvarar en nettomarginal på 17 procent. Färdigställda bostadsprojekt har kvalitetsmässigt utvecklats positivt med hög NKI (Nöjd Kund Index) som följd och det har bidragit till en förbättrad nettomarginal. Avkastningen på eget kapital uppgick under året till 21 procent, vilket är i nivå med bolagets långsiktiga mål. Den uppsatta nivån på avkastning uppskattas som rimlig för att kunna hantera risker i omvärlden, samt operativa risker i verksamheten. KAPITALBEHOV OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bolagets eget kapital har de senaste åren stärkts med konsolidering av vinster samt nyemission och uppgår vid årsskiftet till cirka Mkr. Förstärkningen behövs för att HSB Bostad ska kunna förvärva exploateringsfastigheter. För att ha en långsiktig balans i bolagets finansiering eftersträvas en soliditet på 35 procent över en konjunkturcykel. För 2017 uppgår detta nyckeltal till 37 procent. Exploateringsfastigheterna värderades av ett externt värderingsföretag vid årsskiftet 2017/2018 och bedömt marknadsvärde uppgår till cirka Mkr. Det innebär ett övervärde i förhållande till bokfört värde på Mkr. VINST TILL DET GODA BOENDET God ekonomi och marknadsmässig avkastning är en förutsättning för att HSB Bostad ska kunna hantera marknadsrisker, hantera byggrättsportföljen och producera bostäder till sina medlemmar. HSB Bostads vinst stannar kvar i verksamheten och används till att fortsätta utveckla det goda boendet och erbjuda medlemsnytta. OMSÄTTNING Nettoomsättning (Mkr) RESULTATUTVECKLING Resultat efter finansiella poster (Mkr) HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

30 LEDNING LEDNING Jonas Erkenborn Vd Född Anställd i HSB sedan 2005, i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefsbefattningar inom fastighets branschen. Utbildning: Förvaltningslinjen med inriktning ekonomi. Stig Ahlén Vvd, chef affärsutveckling Född Anställd i HSB sedan 2000, i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Vd- och chefserfarenhet inom bygg- och fastighetbranschen. Utbildning: Civilingenjör. Wafa Knutson Chef produktion Född Anställd i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefs- och projektledningserfarenhet inom nyproduktion av bostäder. Utbildning: Civilingenjör. Peter Lundmark Chef försäljning och eftermarknad Född Anställd i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefs- och vd-befattningar inom försäkring och media. Utbildning: IFU-utbildning inom försäkringsjuridik och ekonomi. Mats Persson Chef ekonomi och finans Född Anställd i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefs- och revisorserfarenhet inom fastighetsbranschen. Utbildning: Civilekonom. Linda Younes Chef vd-stab och marknad Född Anställd i HSB sedan 2002, i HSB Bostad sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefsbefattningar inom bostads branschen och äldreomsorg. Utbildning: Fil.kand. i journalistik och multimedia. 28 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

31 STYRELSE STYRELSE Anders Svensson Ordförande Lars-Åke Henriksson Ordinarie ledamot Ulf Tapper Ordinarie ledamot Henrik Zäther Ordinarie ledamot Född Anställd i HSB sedan Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Bostads- och förvaltnings erfarenhet samt kooperativa organisationer. Utbildning: Ekonomi, företagande och ledarskap. Född Ägarrepresentant. Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Olika tjänster inom fackföreningsrörelsen. Utbildning: Ledarskap, företagsekonomi och kommunikation. Född Anställd i HSB sedan Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Vd- och chefsbefattningar inom fastighetsbranschen. Utbildning: Civilekonom, företagsekonomi och marknadsföring. Född Anställd i HSB sedan Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Vd och chefsbefattningar inom industrin och fastighetsbranschen. Utbildning: Civilekonom. Catherina Fored Ordinarie ledamot Född Anställd i HSB sedan Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Bred erfarenhet i olika chefsbefattningar inom bygg- och fastighetsbranschen. Utbildning: Arkitekt och ledarskap. Ulf Kullén Ordinarie ledamot Född Anställd i HSB sedan Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Olika roller och chefsbefattningar inom fastighetsbranschen. Utbildning: Ekonomi, fastighetsekonomi, projektledning och ledarskap. Anders Joachimsson Ordinarie ledamot Född Anställd i HSB sedan Invald i styrelsen Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Chefstjänster inom fastighetsbranschen. Utbildning: Fil. mag. i samhällsplanering, fastighetsekonomi och ledarskap. Camilla Thurn Arbetstagarrepresentant för Ledarna Född Anställd i HSB sedan I styrelsen från januari Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Olika roller inom bygg- och fastighetsbranschen. Utbildning: Högskoleingenjör, byggteknik och design. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

32 ORGANISATION ORGANISATION Vd Ekonomi och Finans Ekonomi, finans och IT Vd-stab och marknad Vd-stöd, hållbarhet, HR, juridik, marknad och kommunikation Affärsutveckling Produktion Försäljning och eftermarknad Fastighet och Transaktion Projektledning Eftermarknad Bostadsutveckling Produktionsledning Projektutveckling Kalkyl och upphandling 30 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

33 VÄGEN MOT DET GODA BOENDET abcdefghijklmnopqrs t ABCDEFGHIJKLMN O (.,:;!?&@] HSBs STYRNING HSBs STYRNING HSB är en medlemsägd och medlemsstyrd kooperativ organisation uppdelad i flera föreningar och bolag. Verksamheten i de olika HSB-bolagen vilar på en gemensam grund, som utgår från HSBs kooperativa principer och kärnvärden. HSB Bostad är ett aktiebolag inom HSB. Med en kooperativ grund handlar HSBs arbete om att maximera medlemsnyttan och medlemsinflytandet. Verksamheten utgår från tre gemensamma styrdokument som fungerar som verktyg för lärande, utveckling och verksamhetsstyrning. Styrdokumenten är HSBs kod för föreningsstyrning, HSBs varumärkesriktlinjer, HSBs strategi för hållbar tillväxt och HSBs kompass, det vill säga HSBs övergripande strategi- och verksamhetsplan som pekar ut riktningen för hur HSB ska skapa det goda boendet. Styrdokumenten, som är bindande för hela verksamheten, utgår från sju kooperativa principer, som är gemensamma för alla kooperativa organisationer, samt från HSBs kärnvärderingar ETHOS Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan. Ansvaret för styrdokumenten och den årliga uppföljningen av dem ligger hos HSB Riksförbund och den som är ansvarig för verksamhetsstyrningen. Vid behov föreslår ansvarig revideringar som sedan beslutas i HSBs förbundsstyrelse. HSBs ANSVAR HSB har under de senaste åren arbetat mer samordnat kring regelefterlevnadsfrågor. Den 25 oktober 2016 beslutade förbundsstyrelsen att, som ett stöd för tillämpning av lagstiftning och andra externa regelverk, lägga alla HSBs gemensamma policys och riktlinjer i samlingen HSBs Ansvar. Den fungerar som ett stöd för HSB-föreningarna i syfte att minska bolagets varumärkes-, affärsoch verksamhetsrisker. HSB Riksförbund ansvarar för HSBs Ansvar, men policyer och riktlinjer tas fram i samverkan med den övriga verksamheten. Riktlinjerna antas i förbundsstyrelsen och HSB-föreningarna rekommenderas att besluta om dem i sina respektive styrelser. Policyer och riktlinjer uppdateras årligen med utgångpunkt i förändringar av externa regler, eller efter behov i verksamheten. ÖVERGRIPANDE POLICYER OCH RIKTLINJER SOM ÄR STYRANDE FÖR HSB BOSTADS HÅLLBARHETSARBETE STYRDOKUMENT FÖR 2018 OCH FRAMÅT HSBs KOMPASS VÅRA STYRDOKUMENT FÖR 2016 OCH FRAMÅT HSBs KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING AaBbCcDdEeFfGgHh abcdefghijklmnopqrstuvwxyzåäö ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ (.,:;!?&@]) VÅRA STYRDOKUMENT FÖR 2016 OCH FRAMÅT HSBs VARUMÄRKES- RIKTLINJER AaBbCcDd E HSBs KOMPASS Vision, uppdrag och strategier med övergripande nyckeltal för en samordnad, hållbar och gemensam utveckling. HSBs kompass omfattar HSB-föreningar, HSBs nationella bolag och HSB Riksförbund. HSBs KOD FÖR FÖRENINGSSTYRNING Ett internt verktyg som stödjer styrelse och valberedning och säkerställer en öppen och genomlyst organisation. Koden ska stödja medlemmars rätt till insyn och inflytande och bidra till att HSB styrs på ett för medlemmarna så effektivt sätt som möjligt. HSBs VARUMÄRKESRIKTLINJER Riktlinjer och stöd för att HSB-organisationen ska vårda, utveckla och använda det gemensamma varumärket på ett effektivt och korrekt sätt. Uppförandekod för medarbetare samt uppförandekod för samarbetspartner och leverantörer. Hållbarhetspolicy. Etikpolicy. Riktlinje för arbetsmiljö. Riktlinje för representation, gåvor och andra förmåner. Riktlinje för tjänstebil och förmånsbil. Riktlinje för jämställdhets- och mångfaldsplan. Riktlinje och rutin vid kränkande särbehandling. Investeringspolicy (inköp av fastigheter). HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

34 HSBs STYRNING VÄSENTLIGHETSANALYS Goda marknadsföringsoch avtalsmetoder God affärsetik och motverkande av korruption Lokalt samhällsengagemang Intressentvärde Socialt ansvarstagande i leverantörskedjan Diskriminering Hållbar konsumtion Klimatpåverkan och klimatanpassning Arbetsmiljö Resurseffektivitet Cirklarnas storlek och färg indikerar bedömt affärsvärde, det vill säga varje områdes potential att bidra till tillväxt och lönsamhet (grön) alternativt risk att hindra tillväxt och lönsamhet (röd). Samhällsvärde VÄSENTLIGHETSANALYS Under våren 2016 genomförde HSB en gemensam väsentlighetsanalys i syfte att identifiera de hållbarhetsfrågor som är viktigast för organisationen som helhet. Utgångspunkten för analysen var en serie workshops där HSB Bostad deltog tillsammans med övriga bolag inom HSB. Man gick igenom samtliga av de 40 delområden som tas upp i ISO och prioriterade dem efter hur relevanta de är för HSBs verksamhet. Nio områden valdes ut som högst prioriterade, två av dem bedömdes efter en djupare analys vara särskilt prioriterade; hållbar resursanvändning och antikorruption. Med start 2018 kommer HSB centralt att vart tredje år genomföra intressentdialoger med alla primära intressentgrupper, för att stämma av väsentlighetsanalysen och HSBs strategi för hållbar tillväxt. HÅLLBARHET OCH INTRESSENTER En viktig del av hållbarhetsarbetet är att föra en kontinuerlig dialog med intressenter. Genom intressentdialogen identifieras och valideras HSBs strategi för hållbar tillväxt och de hållbarhetsfrågor som är mest väsentliga för HSB. HSBs viktigaste intressentgrupper är medlemmar, kunder, medarbetare, samhället lokalt och globalt samt leverantörer och partner. För HSB Bostad är även ägarföreningarna inom HSB, på vilkas uppdrag bolaget bygger bostäder, en viktig intressentgrupp. HSB har under 2017 fört en systematisk dialog med leverantörer och partner, samt löpande dialog med övriga intressenter, för att stämma av väsentliga frågor. Från och med 2018 förs vart tredje år systematiska dialoger med respektive intressentgrupp. Därigenom lyfts de viktigaste hållbarhetsfrågorna och intressenternas viktigaste förväntningar på bolaget inom området. RISKER OCH RISKHANTERING Osäkerhet kring framtida händelser är ett naturligt inslag i all affärsverksamhet. Risker ska identifieras och hanteras rätt för att inte påverka HSBs förutsättningar att utföra sitt uppdrag. Förbundsstyrelsen har ansvar för att utreda vilka de största övergripande riskerna är. I väsentlighetsanalysen har representanter från HSB-föreningar och bolag identifierat de största riskerna, nedan redovisas väsentliga risker, identifierat de största riskerna och de väsentligaste redovisas här: (för information om hur HSB Bostad hanterar riskerna läs mer under respektive avsnitt) Klimatpåverkan och klimatanpassning Farliga kemiska ämnen i byggprodukter Olyckor på byggarbetsplatser Stressrelaterad ohälsa Kompetensförsörjning Kränkningar av mänskliga rättigheter i leverantörs kedjan Korruption vid markanskaffning och upphandling av entreprenörer Ansvaret för hantering av risker ligger dock hos varje HSB-förening och bolag. Bland annat finns två rekommenderade uppförandekoder för att minimera risken för korruption. Koderna kommer att implementeras i HSB Bostad med utbildning för medarbetarna under HSB Bostad utvecklar bostäder och har i den processen en påverkan längs hela värdekedjan. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är HSB Bostads affärsidé om att skapa hållbara boenden. Bolaget tar hänsyn till de viktigaste hållbarhetsaspekterna under hela nyproduktionsprocessen från idé till eftermarknad, se sid 23, för mer information om miljöpåverkan, sid 24 25, för information om sociala förhållanden och personal samt sid 34, 37 för information om respekt för mänskliga rättigheter och motverkande av korruption. 32 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

35 HSBs STYRNING DE VIKTIGASTE INTRESSENTERNA NYCKELFRÅGOR OCH DIALOGTILLFÄLLEN MEDLEMMAR Hållbara boenden med fokus på nöjda medlemmar i samverkan med ägarna. Bosparare har förtur till bostäder och HSB arbetar löpande med att förenkla och göra medlemskapet mer attraktivt. Trygghet är en viktig aspekt för medlemmar och bostadsköpare. HSB Bostad bidrar med långsiktigt hållbara bostäder med en god boendemiljö. Genom tidningen Hemma i HSB når organisationen ut till medlemmarna. Med det nya inloggningsgränssnittet Mitt HSB kan medlemmar få information och följa sitt medlemskap. KUNDER Med årliga mätningar av NKI, Nöjd kund index, kartläggs hur nöjda bostadsköparna är med sitt nya boende. NKI mäter den personliga servicen, pålitligheten i leverans av bostäder och hur kunderna ser på bostadens kvalitet. Det blir ett underlag för att skapa ännu bättre bostäder som ännu mer tillgodoser medlemmarnas önskemål. Med NKI-mätningarna arbetar HSB långsiktigt och systematiskt kring kundnöjdhet och kundmöten. Några nyckelfrågor för bostadsköpare är pålitlighet, information, personlig service och bostadens kvalitet. I samband med inflyttning i det nya boendet och under garantitiden för de kundansvariga en dialog med bostadsköparna för att följa upp dessa områden. SAMHÄLLET LOKALT OCH GLOBALT HSB Bostad är en viktig samhällsaktör som samarbetar med kommuner och andra byggherrar vid markanskaffning. HSB har även samarbeten med andra samhällsbyggnadsaktörer som Kungliga tekniska högskolan och Chalmers kring forskning och utveckling, ett exempel är forskningsprojektet HSB Living Lab. HSB Bostad bidrar med hållbar klimatanpassad nyproduktion som bidrar till minskad klimatpåverkan, ökad resurseffektivitet och som har fokus på att de boende ska kunna leva med mindre miljöpåverkan, exempelvis genom hållbara transporter med cykel, kollektivtrafik och bilpoolsbil. Med hjälp av certifieringsverktyget Miljöbyggnad byggs hus med mindre miljöpåverkan. Genom att erbjuda boende för särskilda grupper, exempelvis LSS-boende, arbetar HSB Bostad med social hållbarhet. Med konstnärlig gestaltning i nyproduktionen ökar den sociala hållbarheten. MEDARBETARE HSB arbetar för att alla medarbetare ska delta i hållbarhetsarbetet och erbjuder kontinuerlig vidareutbildning. Genom medarbetarsamtal, medarbetarundersökningar och NMI, Nöjd Medarbetar Index och avslutningsintervjuer strävar HSB Bostad efter att vara en attraktiv arbetsgivare. HSB arbetar systematiskt för att både internt och externt stärka bilden av HSB Bostad som en bra arbetsgivare. Bolaget har återkommande employer branding-aktiviteter. Intranätet är en viktig portal för medarbetarna och månatligen återkommande bolagsinformation är en viktig informationskanal för bolaget. HSB Bostad arbetar aktivt med en mångfalds- och jämställdhetsplan. Under 2018 kommer medarbetarna att få möjlighet att lyfta jämställdhets- och mångfaldsfrågor som de anser vara väsentliga. Cheferna kommer sedan att följa upp resultatet. LEVERANTÖRER OCH PARTNER Hållbar resursanvändning och resurseffektivitet är nyckelfrågor för leverantörer och partner. HSB arbetar för att skapa goda avtalsmetoder med tydliga krav för att garantera god affärsetik. Inköpsprocesser integreras i den gemensamma affärsverksamheten. HSB Bostad arbetar med en uppförandekod för leverantörer, samt med leverantörsgodkännande Leverantörsuppföljning görs i verktyget. Under 2018 kommer dialog att föras med våra ramavtalsleverantörer för att skapa goda avtalsmetoder. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

36 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHET I FOKUS Från och med 2017 redovisar HSB Bostad en hållbarhetsredovisning. Redovisningen beskriver HSB Bostads hållbarhetsarbete och resultat för Redovisningen följer Global Reporting Initiative, GRI och har ej granskats av extern part. OM HSB BOSTADS HÅLLBARHETSREDOVISNING HSB Bostad omfattas av den nya lagstiftningen om hållbarhetsredovisning som omfattar områdena; miljö, sociala förhållanden, personal, respekt för mänskliga rättigheter och motverkande av korruption. Resultatindikatorerna har fastställs enligt GRI och är gemensamma inom HSB, se GRI-index på sidan 40. Redovisningen omfattar främst nyproduktion av fastig heter och fastigheter som bolaget äger, det vill säga den verksamhet som har betydande och direkt påverkan ur ett hållbarhetsperspektiv. Verksamheter som står utanför HSB Bostads direkta kontroll, som leverantörers och kunders verksamhet, ingår inte i redovisningen. Dock beskrivs processer som säkerställer att leverantörer uppfyller HSB Bostads hållbarhetskrav. Klimatpåverkan från byggmaterial och inköp omfattas inte i redovisningen. HSB har gemensamt identifierat vilka frågor som är väsentliga för hela organisationens verksamhet och en gemensam hållbarhetsrapport kommer att tas fram för hela HSB. HSB Bostad samlar in data för den egna verksamheten som sedan inkorporeras som en del av den gemensamma presentationen. HSB Bostad redovisar utfallet för de fem nyproduktionsprojekt som bolaget avslutat under Redovisningen grundar sig på tio indikatorer som uppfyller kraven i årsredovisningslagen och som i väsentlighets analysen bedömts svara på de hållbarhetsfrågor som är mest angelägna att rapportera kring, baserat på hur stor miljömässig och social påverkan de har samt hur viktiga de är för bolagets intressenter, men även på deras koppling till HSB Bostads affärsidé om hållbart byggande, se GRI-index på sidan 40. ETIK OCH ANTIKORRUPTION HSB Bostads kärnvärderingar, ETHOS, Engagemang Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan är utgångspunkten och ett tydligt verktyg i alla personalrelaterade frågor. Värderingarna är väl förankrade i organisationen och används i hela kedjan från rekrytering till utvecklingsoch utvärderingssamtal. ETHOS är en vägledning för alla anställda i hur de ska förhålla sig till kollegor, kunder och samarbetspartner. HSB Bostad har en etikpolicy, uppförandekod för medarbetare och samarbetspartner samt riktlinjer för representation som varje ny medarbetare ska ta del av vid nyanställning. Nya medarbetare ska introduceras i HSB Bostads värdegrund och ambition att ta ansvar och värna om affärsrelationer. Under 2017 har fokus legat på att ta fram en policy samt aktuella riktlinjer kopplade till antikorruption. Alla medarbetare ska tydligt stå bakom det budskapet och uppförandekoden avtalas med leverantörer och anlitade konsulter. Chefer och medarbetare kommunicerar kontinuerligt och ser till att policydokumenten efterlevs, men även att korruption eller liknande missförhållanden uppmärksammas och upptäcks. Antikorruption har även lyfts som ett av de mest väsentliga områdena för att motverka risker, men även här behöver arbetet bli mer strukturerat och samordnat och ett steg i rätt riktning är att HSB Bostad under 2018 utbildar medarbetare och beslutsfattare i de policydokument som är kopplade till etik och antikorruptionspolicyer. EN SÄKER OCH TRYGG BYGGARBETSPLATS Arbetsmiljöpolicyn ligger som grund för HSB Bostads arbetsmiljöarbete. Arbetsmiljöarbetet, som ses över årligen och revideras vid behov, har som övergripande mål att främja friskfaktorer och förebygga risker i arbetet. Arbetet omfattar såväl den fysiska som den sociala och organisatoriska arbetsmiljön. Utöver de lagstadgade kraven i arbetsmiljölagen och Arbetsmiljöverkets föreskrifter strävar HSB Bostad efter en trevlig och välkomnande arbetsmiljö som inspirerar till goda samarbeten, hög effektivitet och som möjliggör utveckling för alla medarbetare. Arbetsmiljöarbetet är högt prioriterat på HSB Bostad och under 2017 har tidigare års satsning på en god och trygg arbetsmiljö fortsatt. Bolaget har gjort en omfattande riskinventering, vilket har resulterat i en handlingsplan för en ännu bättre arbetsmiljö under kommande år. Områden som har identifierats är bland annat hög arbetsbelastning och stress samt arbete på hög höjd. I det förebyggande arbetet har ett arbetsmiljöverktyg, Buildsafe, för skyddsronder på byggarbetsplatser med egen platsledning införts. I verktyget ska riskobservationer och tillbud rapporteras på ett effektivare sätt och därmed ge ett bättre uppföljningsunderlag. Under 2017 har även riktlinjer för ensamarbete, hot och våld utarbetats och implementerats. 34 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

37 HÅLLBARHETSREDOVISNING HSBs kärnvärderingar, ETHOS, är ett tydligt verktyg i alla personalrelaterade frågor. HSB Bostad bedömer att den ökade stressen i arbetslivet inte kommer att minska. Därför är det av yttersta vikt för bolaget att arbeta proaktivt inom hälsa och friskvård så att negativ stress och sjukskrivningar minimeras. Genom en årlig riskinventering av arbetsmiljön, regelbunden uppföljning av sjukfrånvaron, samt genomförande av medarbetarundersökningar, kan viktiga frågor inom området lyftas fram och följas upp med aktiva åtgärder inom bolaget. Eventuell ohälsa fångas även upp genom medarbetarsamtal och åtgärder sätts in av chef och HR. För att motverka bland annat stressrelaterad ohälsa erbjuds medarbetare hjälp med livsstilsförändring och personligt samtalsstöd via företagshälsovården. Personalen erbjuds friskvårds- och livsstilstjänster genom förmånsportalen Benify, samt massage på arbetstid. Genom sjukfrånvarostatistik fångas ohälsosam sjukfrånvaro upp så att rehabiliteringsåtgärder kan påbörjas. HSB Bostads chefer ansvarar för att den anställdes rehabiliteringsbehov utreds, åtgärdas och följs upp. HSB använder Arbetsmiljöverkets indelning för rapportering av olycksfall och tillbud för projekt som avslutats under rapporteringsåret. Skador rapporteras för de nyproduktionsprojekt som haft inflyttning under 2017 och redovisningen avser det totala antalet arbetsolyckor på arbetsplatsen under hela byggtiden, bland både HSB Bostads egen personal och extern personal på byggarbetsplatserna. I verktyget ska riskobservationer och tillbud rapporteras på ett effektivare sätt och därmed ge ett bättre uppföljningsunderlag. Under våren 2018 kommer medarbetare med personalansvar att erbjudas utbildning i OSA, organisatorisk social arbetsmiljö, med fokus på stressrelaterade frågor års medarbetarundersökning indikerade att stress är ett område som kan utgöra en risk för personalens hälsa. SJUKFRÅNVARO, % Total sjukfrånvaro i bolaget 1,50 % 1,88 % 1,75 % Av total sjukfrånvaro är långtidssjukfrånvaron 24,80 % 29,90 % 20,70 % TILLBUD OCH OLYCKSFALL EXTERN PERSONAL, antal 20 TILLBUD OCH OLYCKSFALL HSB BOSTADS EGEN PERSONAL, antal Tillbud 5 Olycka Allvarlig olycka Arbetsolycka Dödsfall Allvarligt tillbud 3 Tillbud HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

38 HÅLLBARHETSREDOVISNING JÄMSTÄLLDHET OCH MÅNGFALD Jämställdhet och mångfald är en avgörande framgångsfaktor för HSB Bostad eftersom medarbetare med olika kunskap, erfarenhet, bakgrund och perspektiv bidrar till verksamheten och dess utveckling. HSB Bostad har under året haft ett stort fokus på jämställdhet- och mångfaldsarbetet. En arbetsgrupp har tagit fram en ny riktlinje som innefattar en process för löpande uppföljning av aktiva åtgärder i organisationen. Vid årets slut hade HSB Bostad 104 anställda, 102 tillsvidare- och två visstidsanställda. Medelåldern är 41,3 år. Alla anställda omfattas av kollektivavtal. Det finns 15 chefer med personalansvar. Jämställdhets- och mångfaldsarbetet ska ge all personal samma rättigheter och möjligheter och ligga till grund för en trygg och attraktiv arbetsmiljö. Varje avdelning och affärsområde ansvarar för att arbeta med aktiviteter kring arbetsförhållanden, rekrytering, löner, anställningsvillkor, utbildning, föräldraskap och kränkande särbehandling med utgångspunkt i de sju diskrimineringsgrunderna i diskrimeringslagen. För att mäta de olika områdena identifieras nulägesfakta. Mål och åtgärder definieras och ansvariga följer upp arbetet. HR ansvarar för att uppföljning sker årligen och rapporteras till ledningsgruppen. I syfte att konkret belysa jämställdheten i bolaget följs jämställdhets- och mångfaldsarbetet från 2018 upp med JÄMIX nyckeltal. Nio nyckeltal vägs samman till ett jämställdhetsindex som visar hur jämställdheten i organisationen ser ut. Det ger bolaget möjlighet att mäta utvecklingen och även att jämföra jämställdhetsarbetet med andra organisationers. Det är för få personer med utländsk bakgrund i respektive grupp och därför går det av sekretesskäl inte att redovisa andelen med utländsk bakgrund uppdelat på ledande befattningar och ålder. Med svensk bakgrund menas en person som är född i Sverige eller en person som har minst en förälder som är född i Sverige. Utländsk bakgrund definieras som en person som är född utomlands eller vars båda föräldrar är födda utomlands. Mångfalden i bolaget ska spegla samhället i övrigt där bolaget har sin verksamhet. 87 procent av de anställda på HSB Bostad har svensk bakgrund, vilket är ungefär så som det också är i många andra svenska företag och organisationer. Fördelningen speglar däremot inte Sveriges befolkning där 73 procent har svensk bakgrund. Det finns fler män (17 procent) än kvinnor (9 procent) på HSB Bostad som har utländsk bakgrund. JÄMSTÄLLDHET, % kvinnor män MÅNGFALD, % Hela HSB Bostad 44 % 56 % HSB Bostads styrelse (8 personer) 12,5 % 87,5 % HSB Bostads ledningsgrupp 28,5 % 71,,5 % HSB Bostads chefer med personalansvar 40 % 60 % Svensk bakgrund, 87% Utländsk bakgrund, 13% 36 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

39 HÅLLBARHETSREDOVISNING HÅLLBARHETSUPPFÖLJNING I PROJEKTR HÅLLBARHETSPOLICY OCH MILJÖ- OCH HÅLLBARHETSPROGRAM Hållbarhetsarbetet är en integrerad del av HSB Bostads verksamhetsstyrning. HSB Bostad har en hållbarhetspolicy som ska ge samtliga medarbetare inom bolaget vägledning i hur hållbarhetsarbetet ska bedrivas. I hållbarhetspolicyn beskrivs HSB Bostads åtaganden gällande miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet. Det befintliga miljöprogrammet för nyproduktion kommer att ersättas av ett miljö- och hållbarhetsprogram som ska vara en bilaga till entreprenadavtalen och därmed ett styrande dokument tillsammans med bolagets hållbarhetspolicy. Under 2018 kommer de rutiner och krav som HSB bostad tagit fram gällande hållbarhet för nyproduktion att tillämpas med utgångspunkt i bolagets åtta hållbarhetsmål. Hållbarhetsmålen ligger till grund för vilka krav HSB Bostad ska ställa i byggprojekten. HSB Bostad kräver att det vid upphandlingar och avtalsskrivning tas hänsyn till miljö- och arbetsmiljöaspekter samt sociala förhållanden. Bolaget har rutiner och mallar som säkerställer att kraven uppfylls vid upphandling och avtalsskrivning. En utmaning är att det är projektets projektledare som ansvarar för att aktuella mallar används och att rätt krav ställs vid upphandling, oavsett vilken entreprenadform projektet styrs av. HSB Bostad har under 2017 noterat att det behövs en systematik för att förenkla processen. Under 2018 kommer därför processerna för uppföljning att systematiseras och den hållbarhetsinformation som efterfrågas att specificeras i avtalsmallarna för bättre uppföljning och styrning. Bolaget kommer att föra en dialog med de ramavtalsleverantörer som fått utskicket för att kravställa att alla skriver under HSB Bostads affärsetiska uppförandekod för leverantörer, detta för att minska risker i leverantörskedjan. HÅLLBARA LEVERANTÖRER OCH ENTREPRENÖRER HSB Bostad har en uppförandekod för samarbetspartner och policydokument avseende personuppgifter. Uppförandekoden för samarbetspartner är en riktlinje med fokus på etik, anställningsvillkor och miljö. En uppförandekod för medarbetare, där det tydligt framgår vad HSB Bostad anser vara lämpligt respektive inte lämpligt vid affärsrelationer, togs fram under HSB Bostads uppförandekod gäller för samtliga entreprenörer, leverantörer och deras underleverantörer och underentreprenörer. Uppförandekoden baseras på principer i den vägledande standarden ISO gällande socialt ansvarstagande samt FN Global Compacts principer inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Uppförandekoderna ska ses som ett komplement till HSB Bostads etik- och representationspolicy. I nyproduktionen används verktyget Byggvarubedömningen för miljöbedömning och för bedömning av de produkter som byggs in i bostäderna. Därmed kan bolaget fortsätta att ta ett miljöansvar och ett socialt ansvar. Under 2017 anslöt sig HSB Bostad till ett HSB-gemensamt leverantörsbedömningssystem. Systemet gör det möjligt att utvärdera hur väl leverantörer uppfyller förväntningarna om att de ska ta ett miljömässigt och socialt ansvar. I systemet skriver leverantörerna under på att de ska följa HSB Bostads uppförandekod för samarbetspartner och att de ska göra en självskattning av sitt hållbarhetsarbete i verktyget. Under hösten 2017 gjordes ett självskattningsutskick till de 32 största ramavtalsleverantörerna och svar inkom från 14. Genom processen skapas en öppenhet mellan bolaget och samarbetspartner. Systemet har implementerats under 2017 och framöver kommer arbetet främst att handla om att se till att alla accepterar uppförandekoden, att hantera leverantörernas svar och att riskbedöma leverantörer. AVFALL I BYGGPROCESSEN Byggbranschen genererar årligen en tredjedel av Sveriges totala mängd avfall och för att begränsa, minska och säkerställa omhändertagande av det avfall som uppkommer ser HSB Bostad att styrning är viktigt. Statistik kommer att samlas in och för att det ska vara möjligt att agera direkt ute i byggprojekten så att mängderna minimeras och materialhantering och resurseffektivitet förbättras. En minskning av avfallet innebär även en ekonomisk besparing. HSB Bostad kommer i miljö- och hållbarhetsprogrammet med start under 2018 kräva att entreprenörer och övriga aktörer arbetar för en minimering av byggavfall under såväl projektering som produktion. Avfall i nyproduktion ska hanteras och källsorteras i enlighet med Kretsloppsrådets riktlinjer för byggsektorns avfallshantering vid nyproduktion. Underlaget för statistiken anges i vikt per fraktion och hela byggskedet summeras för projekt som avslutats under Avsteg har gjorts avseende hanteringsmetod, men ambitionen är att kunna rapportera det för Under 2017 har HSB Bostads avslutade byggprojekt gett upphov till 46 kg/bta. En förklaring till den höga siffran är att rivningsavfall är med i statistiken. HSB Bostad bygger tätt och i storstad och avfallsfrågan kommer att vara fortsatt prioriterad i projekten under FÖRDELNING AVFALL, % Deponi, 15% Farligt avfall och elavfall, 0% Fyllnads- och schaktmassor, 7% Osorterat/blandat avfall, 12% Källsorterat för återvinning, 20% Energiåtervinning (brännbart), 46% HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

40 HÅLLBARHETSREDOVISNING MILJÖPÅVERKAN HSB Bostad arbetar aktivt för att minimera verksamhetens klimatpåverkan. Bostadsbyggande kräver mycket energi och bidrar till stora utsläpp av växthusgaser. De väsentliga miljöfrågorna för HSB Bostad är energianvändning, utsläpp av växthusgaser, avfall och leverantörsbedömning av miljömässiga kriterier och redovisningen presenterar därför dessa mätbara indikatorer. HSB Bostad bidrar även till växthusgasutsläpp genom resor och kontorslokaler. Med de nya hållbarhetsmålen, som omfattar byggprocessen, driftskedet och möjligheter för klimatsmart boende, kräver HSB nu att byggnader ska vara energieffektiva och att energin ska vara förnybar. För att säkerställa en hög prestanda avseende energi, innemiljö och materialval jobbar HSB Bostad med certifieringsverktyget Miljöbyggnad, som är en tredjepartsgranskning. En del i det arbetet går ut på att säkerställa en låg framtida energianvändning. ENERGIANVÄNDNING OCH KLIMATPÅVERKAN HSB Bostad redovisar utsläpp av koldioxidekvivalenter från den egna organisationen och byggarbetsplatserna. Indelningen är i enlighet med den internationella beräkningsstandarden Green House Gas Protocol. HSB har konstaterat att anpassningen till konsekvenserna av ett förändrat klimat i dagsläget inte hanteras tillräckligt samordnat. För att minimera riskerna kommer HSB framöver att arbeta mer strukturerat med klimatanpassningsfrågor. BERÄKNAD ENERGIANVÄNDNING 67 kwh/kvm är den genomsnittliga beräknade energianvändningen för avslutade projekt Siffran avser de fem projekt som avslutades under 2017 och den innebär att projekten i genomsnitt legat 30 procent under det energikrav Boverkets Byggregler (BBR) ställer. KLIMAT HSB Bostad klimatberäknar enligt den internationella beräkningsstandarden, Greenhouse Gas Protocol. Klimatpåverkan delas in i tre grupper (Scope 1, 2, 3) och i dem ingår utsläpp som HSB Bostad har operativ rådighet över eller stor möjlighet att påverka. Scope 1: HSB Bostad har under 2017 haft källor i form av utvecklingsfastigheter med oljepannor som bidragit till utsläpp. Bolaget kommer att redovisa dessa utsläpp. HSB Bostad äger fastigheterna i syfte att exploatera bostäder och inom en femårsperiod kommer HSB Bostad att planera för kommande nyproduktion med miljöprofil på fastigheterna. Scope 2: Inkluderar utsläpp från köpt el och fjärrvärme till egenägda fastigheter och de kontorslokaler som HSB Bostad hyr. All köpt el i Scope 2 är räknad som att den består av nordisk elmix, även om det förekommer elavtal med viss förnyelsebar energi. Kontorslokalens el och värmeförbrukning består av förnyelsebar energi. Scope 3: HSB Bostad redovisar utsläpp för anställdas tjänsteresor med bil och flyg. Privata bilar och förmånsbilar har räknats som att hälften drivs med bensin och hälften med diesel. Eventuella resor som inte har bokats via HSB Bostads resebokningssystem eller via betalkort hos SJ finns inte med i statistiken. Det gör inte heller bilresor som medarbetarna inte har begärt milersättning för. Scope 3 innehåller också utsläpp från köpt el och fjärrvärme från nyproduktionsprojekten och omfattar hela byggtiden för projekt med sista inflyttningsdag under Alla fem projekt har rapporterat in sin el användning under byggproduktionen. Utsläpp från produktion och transport av byggmaterial ingår inte. HSB Bostads riktlinjer för resor i tjänsten är att medarbetare i första hand ska undersöka om det finns alternativ till att resa, men när resor behöver göras väljs tåg framför flyg om det är möjligt. De flygresor som har redovisats under 2017 genererade cirka 4,11 ton CO2. Källor där emissionsfaktorer och faktorer för Global warming potential (GWP) har hämtats: Scope 2: Energimarknadsinspektionen, Ursprungsmärkning av el Nordisk residualmix. Svensk fjärrvärme, 2017 Medelvärde från fjärrkylaleverantörer, 2017 Scope 3: Flyg BEIS (2017) Government conversion factors for greenhouse gas company reporting. UK Department for Business, Energy & Industrial Strategy (BEIS) SCB Sveriges Statistiska Centralbyrå bränsleförbrukning, 2016 Bränslen SMED Svenska MiljöEmissionsData, Emissionsfaktorer och värmevärden Ansvarig myndighet: Naturvårdsverket Värmeforsk, Miljöfaktaboken Bränslen SBPI Svenska Petroleum & Biodrivmedel Institutet, Energiinnehåll, densitet och koldioxidemission Bränslen Produktblad från Preem, 2016; Circle K, 2017; OKQ8 Tåg el SJ, Emissionsfaktor tåg vattenkraftsel, men HSB använder egen emissionsfaktor. UTSLÄPP AV CO2-EKVIVALENTER, ton Scope 1 Scope Scope 3 Totalt 40 kg CO2 per byggd kvm BTA. 38 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

41 HÅLLBARHETSREDOVISNING KLIMATBERÄKNING Klimatberäkning genomförs i webbverktyget Svante GHG Emission calculator, sammanställningen utgår från GHG-protokollet. Beräkningarna innefattar utsläppen från växthusgaserna CO2, CH4, N2O, HFCs, PFCs, SF6, NF3. Dock särredovisas inte biogen koldioxid, men den innefattas bland annat i fjärrvärmens klimatpåverkan. UTSLÄPP AV VÄXTHUSGASER 2017 har valts som basår för HSB Bostads redovisning av utsläpp av växthusgaser då ingen fullständig uppföljning i samma omfattning gjorts tidigare. För att klara framtidens klimat är det nödvändigt med en långsiktigt hållbar bostadssektor och hållbara städer. Som Sveriges största bostadsorganisation tar HSB sitt ansvar för att minska klimatavtrycket och för HSB Bostad är klimatarbetet högt prioriterat. Bolaget arbetar enligt HSBs gemensamma strategi med de fyra fokusområden som ska minska utsläppen till nära 0 till och med Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Till bolagsstämman i HSB Bostad AB, org.nr Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 6 mars 2018 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

42 GRI-INDEX GRI-INDEX Vikarierande hållbarhetsansvarig: Sunni Rahman Garci Hållbarhetsansvarig: Emelie Brundin, GENERELLA UPPLYSNINGAR Upplysning Beskrivning Kommentar Sida Organisationsprofil Organisationens namn 8, Verksamhet, märken, produkter och tjänster Huvudkontorets lokalisering Fleminggatan 41, Stockholm Länder där organisationen har verksamhet Sverige Ägarstruktur och organisationsform 8, Marknader som organisationen är verksam på Organisationens storlek Information om anställda och andra som arbetar 36 för organisationen Leverantörskedja Väsentliga förändringar gällande organisation och Ej aktuellt. leverantörskedja Försiktighetsprincipen HSB Bostad har som ambition att tillämpa försikthetsprincipen i all verksamhet. Bolaget ska vidta skyddsåtgärder och iaktta de begränsningar som behövs för att förebygga, hindra och motverka att verksamheten medför skada eller olägenhet för miljön och människors hälsa Externa initiativ om hållbarhet som organisationen stödjer/ omfattas av BeBO (Energimyndighetens beställargrupp för energieffektiva flerbostadshus), BoTryggt 2030 (modell för att säkra och trygga städer), Föreningen för Byggvarudeklerationer (miljödekleration av byggvaror), Global Utmaning (tankekedja för hållbart samhälle), NMC Nätverket för hållbart näringsliv, Sveby, Svensk Solenergi Medlemskap i organisationer Medlemskap: Sweden Green Building Council, Byggvarubedömningen, We Effect (internationellt bistånd) Strategi Uttalande från ledande befattningshavare Huvudsaklig påverkan, risker och möjligheter 31, 32, 33, 38 Etik och integritet Värderingar, principer och etiska riktlinjer 9, 24, 31, 34 Styrning Styrningsstruktur 31, 37 Intressentengagemang Lista över intressentgrupper Kollektivavtal Identifiering och urval av intressenter 32, Metoder för intressentdialog 32, Viktiga frågor som lyfts 32, 33 Om redovisningen Enheter som ingår i den finansiella redovisningen Definition av redovisningens innehåll och frågornas 34, 40, 41 avgränsning Lista över väsentliga frågor 31, 32, 34, Förändringar av information Detta är HSB Bostads första Hållbarhetsredovisning Förändringar i redovisningen Inga förändringar under 2017, detta är HSB Bostads första Hållbarhetsredovisning Redovisningsperiod Datum för publicering av senaste redovisningen Mars 2018, HSB Bostads första Hållbarhetsredovisning Redovisningscykel Kalenderår Kontaktperson för redovisningen Redovisning i enlighet med GRI Standarder Redovisningen följer Global Reporting Initiatives (GRI) GRI-index 40, Externt bestyrkande Har ej granskats av extern part. 40 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

43 GRI-INDEX VÄSENTLIGA FRÅGOR Upplysning Beskrivning Kommentar Sida EKONOMISKA STANDARDER Anti-korruption Kommunikation och utbildning i antikorruptionspolicyer och rutiner Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning Omfattar HSBs medarbetare 31, 32, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 31, 32, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 32, 34 MILJÖMÄSSIGA STANDARDER Energi CRE1 Energiintensitet för byggnader Beräknad för nyproduktion med inflyttning under 2017, 38 HSB Bostad rapporterar för fem avslutade projekt Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 23, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 23, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 38 Utsläpp till luft Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) Omfattar HSB internt (bränslen för egenägd uppvärmning, egenägda 38 fordon och tjänstebilar) Indirekta utsläpp av växthusgaser, energi (Scope 2) Omfattar HSB internt (köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla), HSB Bostad 23, 38 redovisar för det egna kontoret Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Omfattar HSB internt (milersättning för förmånsbilar, flyg, tåg, 23, 38 produktion av energibärare) HSB Bostad redovisar energianvändning på byggarbetsplatserna Utsläppsintensitet växthusgaser Omfattar Scoope 1 3 sammanlagt. HSB Bostad tar med utsläpp/bta 38 för all nyproduktion Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 22, 23, 38, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 23, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 23, 37, 38 Utsläpp till vatten och avfall Avfall per typ och hanteringsmetod Omfattar vikten av bygg- och rivningsavfall från större renoveringar 37 i HSBs nyproduktion Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 22, 23, 37, 38, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 37, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 37, 38 Leverantörsbedömning miljö Andel leverantörer som utvärderats enligt kriterier för miljö Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 23, 31, 37, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 31, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 31, 37 SOCIALA STANDARDER Hälsa och säkerhet i arbetet Skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt arbetsrelaterade dödsolyckor Omfattar HSB internt och externt. Skador rapporteras för de nyproduktionsprojekt som haft inflyttning under Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 22, 23, 34, 35, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 24, 31, 34, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 34, 35 Mångfald och likabehandling Mångfald i styrelse, ledning och bland anställda HSB gör avsteg inom vissa personalkategorier. Avsteg görs inom 36 kategorin ålder, samt för siffror som ej omfattar ledningsgrupp och styrelse, för att följa SCB:s statistiska modell Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning 36, Hur organisationen ser på frågan och hanterar den 31, Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen 36 Social leverantörsbedömning Andel leverantörer som granskats utifrån sociala kriterier Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning Hur organisationen ser på frågan och hanterar den Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

44 HSB 42 BRF HSB VISBY BOSTAD ÄNGAR ÅRSREDOVISNING 2017

45 FINANSIELLA RAPPORTER MED NOTER Förvaltningsberättelse 44 Fem år i sammandrag 46 Resultaträkning koncernen 47 Balansräkning koncernen 48 Kassaflödesanalys koncernen 50 Resultaträkning moderbolaget 51 Balansräkning moderbolaget 52 Kassaflödesanalys moderbolaget 54 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 55 Noter 57 Styrelsens underskrifter 62 Revisionsberättelse 64 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Bostad AB, org.nr , får härmed avge redovisning för verksamheten i moderbolaget och koncernen för år VERKSAMHETEN HSB Bostads verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder. Verksamhetsområdet är Stockholms och Gotlands län och bolagets säte är Stockholm. Bostäder produceras med upplåtelseformerna bostads-, ägandeeller hyresrätt, där de flesta utvecklingsprojekten avser bostadsrätt som avyttras till av ägarna bildade bostadsrättsföreningar. Projektverksamheten omfattar idéarbete, förvärv, planarbete, projektering, produktion och försäljning. KONCERNSTRUKTUR I koncernen är bostadsproduktionen koncentrerad till HSB Bostad AB medan ägande och förvaltning av fastigheter är koncentrerad till helägda fastighets- och markbolag. Bolaget är hälftenägare i fyra verksamma joint ventures, Villamarken Exploatering i Stockholm AB, Brotorpet Exploatering AB, Fastigheten Missionsskolan Holding AB samt AB Nacka Exploatering. ÄGARE HSB Bostad AB ägs av HSB Stockholm ek för (48,38% av aktierna), HSB Produktion AB (41,01%), HSB Södertörn ek för (5,20%), HSB Norra Stor-Stockholm ek för (5,20%) och HSB Arlanda ek för (0,21%). MARKNAD OCH BOSTADSPRODUKTION Bostadsmarknaden har generellt varit avvaktande under hösten och särskilt har efterfrågan på nyproducerade bostäder vikit ned. Obalans mellan utbud och efterfrågan, hårdare kreditprövning och ett stort antal negativa artiklar i media har bidragit till den stillastående marknaden. Den starka svenska ekonomin i kombination med urbanisering och befolkningstillväxt i Stockholmsregionen talar för en återhämtning. Valueguards prisindex för bostadsrätter i Stockholm visar en nedgång med 9 procent för helåret Antalet upplåtna bostäder uppgick under året till 382 stycken (föregående år 398). Antalet byggstartade bostäder uppgick till 535 (745). Bolaget avser att årligen byggstarta minst 700 bostäder. EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bolaget har säkrat mark för cirka bostadsrätter fördelade på i stort sett alla kommuner i länen. Därtill finns mark för småhus som i huvudsak hanteras i samarbete med Ikano Bostad AB. Exploateringsfastigheterna behandlas som omsättningstillgångar i balansräkningen då de ej är avsedda för långsiktigt innehav. Under året har ett flertal attraktiva områden förvärvats varför kapitalbindningen ökat. Exploateringsfastigheternas bokförda värde uppgår till Mkr (2 834 Mkr) per balansdagen. Övervärdet på dessa fastigheter uppgår till Mkr (1 100 Mkr) enligt oberoende värderingsinstitut. Byggrätter som ännu inte tillträtts har ej tagits med i värderingen. RISKER Bolaget är exponerat för ett flertal risker vars påverkan på bolagets finansiella ställning kan kontrolleras i olika grad. Skicklig hantering av de strategiska, operativa och finansiella riskerna ger bolaget konkurrensfördelar. Den främsta risken är hänförlig till omvärldsförändringar. Omvärldsrisker Svag makroekonomisk utveckling med minskad bostadsefterfrågan som följd innebär risk för en hög andel återköpta bostäder. Det finns krav på en viss andel tecknade förhandsavtal före byggstart samt att försäkring tecknas i Stiftelsen HSB:s Garantifond. Vidare kan politiska risker, lagar, regleringar, infrastruktur och planfrågor, påverka. 44 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

47 Operativa risker Att ett projekt inte kan genomföras enligt kalkylerade kostnader innebär en produktionsrisk. Denna risk hanteras genom effektiv projektstyrning och genom att bolaget använder leverantörer som bedöms kunna fullgöra sina åtaganden gentemot bolaget. Vidare används alltid prestationsbunden betalplan, det vill säga betalning sker i takt med färdigställandet. Portföljen med exploateringsfastigheter behöver motsvara fem gånger planerad byggstartsvolym för att möjliggöra en jämn årlig volym byggstarter, annars föreligger en utvecklingsrisk. För att undvika denna risk sker en aktiv bearbetning av portföljen och anpassning av volymen projekt sker under idéarbetet. Finansiella risker Bolagets finansiella risk består i huvudsak av finansieringsrisk, likviditetsrisk och ränterisk. Regler finns framtagna för att finansiering ska vara ordnad inför förvärv av exploateringsfastighet och inför ett projekts byggstart. Bolaget är starkt beroende av att det finns en fungerande kreditmarknad både för finansiering av bolagets verksamhet och för kundernas finansiering. RESULTAT Koncernens resultat efter finansiella poster uppgår till tkr ( tkr). Moderbolagets resultat efter finansiella poster uppgår till tkr ( tkr). VINSTDISPOSITION Styrelsen och den verkställande direktören föreslår att av till förfogande stående vinstmedel kronor utdelas kronor och resterande del kronor överförs i ny räkning. STYRELSENS YTTRANDE Med anledning av det förslag till beslut om vinstdelning som styrelsen för HSB Bostad AB föreslår vid bolagsstämma den 6 mars 2018, får styrelsen härmed avge följande yttrande enligt 18 kap. 4 aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning framgår av bolagsordningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas förekomma i branschen eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Beträffande väsentliga händelser hänvisas till vad som framgår av förvaltningsberättelsen, härutöver har inte några händelser inträffat som påverkar bolagets förmåga att lämna utdelning. Bolagets konjunkturberoende avviker inte från vad som i övrigt förekommer inom branschen. Vinstutdelningsförslaget påverkar inte bolagets förmåga att i rätt tid infria föreliggande och förutsedda betalningsförpliktelser. Bolagets likviditetsprognos innefattar beredskap för att klara variationer i de löpande betalningsförpliktelserna. Bolagets ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget kan försätta sin verksamhet samt att bolaget kan förväntas fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt. Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet såsom det redovisats i den senast avgivna årsredovisningen står i rimlig proportion till omfattningen av bolagets verksamhet och de risker som är förenade med verksamhetens bedrivande med beaktande av den nu föreslagna utdelningen. Med hänvisning till ovanstående och vad som i övrigt kommit till styrelsens kännedom är styrelsens bedömning att en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning medför att utdelningen är försvarlig med hänvisning till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av bolagets och koncernens eget kapital samt bolagets och koncernverksamhetens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. ÖVRIGT Beträffande koncernens och moderbolagets resultat och ställning hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar, kassaflödesanalyser och kommentarer. I enlighet med ÅRL 6 kap 11 har HSB Bostad AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna i detta tryckta dokument. HSB BOSTAD AB Fleminggatan 41, Box 8160, Stockholm Telefon , bostad@hsb.se HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

48 FEM ÅR I SAMMANDRAG RESULTATRÄKNING (Mkr) Nettoomsättning Kostnader för produktion Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljningar Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatt Årets resultat BALANSRÄKNING (Mkr) Exploateringsfastigheter Upparbetad ej fakturerad intäkt Bostads- och äganderätter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Avsättningar Låneskulder Leverantörsskulder Övriga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS (Mkr) Från löpande verksamhet Från investeringsverksamhet Från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde NYCKELTAL (%) Nettomarginal 17% 15% 11% 13% 9% Räntabilitet på eget kapital 21% 19% 17% 29% 15% Soliditet 37% 37% 44% 51% 34% Sålda bostäder i pågående produktion 62% 70% 88% 85% 75% PERSONAL (st) Antal anställda i medeltal varav kvinnor BOSTADSPRODUKTION (st) Byggstartade bostäder under året Upplåtna bostäder under året Bostäder produktion 31 dec Återköpta bostäder 31 dec Byggrättsportfölj bostadsrätt 31 dec varav detaljplan Se definitioner under noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer. 46 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

49 RESULTATRÄKNING KONCERNEN 1 JANUARI 31 DECEMBER belopp i tkr Not Nettoomsättning Kostnader för produktion Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från fastighetsförsäljningar Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Nedskrivning av andelar i koncernföretag Ränteintäkter Räntekostnader Resultat före skatt Skatt Årets resultat HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

50 BALANSRÄKNING KONCERNEN belopp i tkr Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Inventarier 8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Summa anläggningstillgångar 100 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Exploateringsfastigheter Bostads- och äganderätter Kortfristiga fordringar Kundfordringar Upparbetad ej fakturerad intäkt Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

51 BALANSRÄKNING KONCERNEN belopp i tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inklusive årets resultat Summa eget kapital AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristiga låneskulder Leverantörsskulder Skulder till intressebolag 182 Fakturerad ej upparbetade intäkter Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder FÖRÄNDRING EGET KAPITAL belopp i tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Annat eget kapital inkl årets resultat Totalt KONCERNEN Belopp vid årets ingång Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

52 KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN 1 JANUARI 31 DECEMBER belopp i tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansnetto Justering för poster som ej ingår i kassaflödet: Successiv vinst Resultatandel joint venture/intresseföretag Förändringar i avsättningar Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Ökning/minskning exploateringsfastigheter Ökning/minskning varulager m.m Ökning/minskning fordringar Ökning/minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten 0 0 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Amortering av skuld Upptagna lån Nyemission Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets ingång Likvida medel vid årets slut HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

53 RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET 1 JANUARI 31 DECEMBER belopp i tkr Not Nettoomsättning Kostnader för produktion Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag -209 Nedskrivning av andelar i koncernföretag Ränteintäkter 1 58 Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt Årets resultat HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

54 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET belopp i tkr Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Inventarier 8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Andelar i joint venture företag Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Bostads- och äganderätter Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos joint venture företag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

55 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET belopp i tkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital KORTFRISTIGA SKULDER Pågående arbeten Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intressebolag 182 Skulder till joint venture företag Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder FÖRÄNDRING EGET KAPITAL belopp i tkr Aktiekapital Bundna reserver Balanserat resultat Årets resultat Totalt MODERBOLAGET Belopp vid årets ingång Omföring av föregående års resultat Utdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

56 KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET 1 JANUARI 31 DECEMBER belopp i tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansnetto Resultat andel joint venture/intresseföretag 305 Realisationsresultat dotterföretag Anticipierad utdelning Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Ökning/minskning varulager m.m Ökning/minskning fordringar Ökning/minskning kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av dotterbolag Nettoinvesteringar/ utdelning joint venture/intresseföretag Avyttringar av dotterföretag Försäljning av anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Amortering av skuld Nyemission Anticipierad utdelning Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets ingång Likvida medel vid årets slut HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

57 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER (Belopp i tkr där ej annat anges) REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen (1995:1554) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med tidigare år. FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet, om inte annat anges nedan. Om inget annat anges värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Långfristiga fordringar och långfristiga skulder värderas efter det första värderingstillfället till upplupet anskaffningsvärde. Övriga skulder och avsättningar värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan. KONCERNREDOVISNING Koncernredovisningen omfattar de företag i vilket moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterföretagens eget kapital vid förvärvstillfället, fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. Härigenom ingår i koncernens eget kapital endast den del av dotterbolagens eget kapital som tillkommit efter förvärvet. JOINT VENTURES (KONSORTIER) Bolag och andra former av konsortier som bildats för att tillsammans med andra företag genomföra specifika entreprenadprojekt intages i koncernredovisningen enligt klyvningsmetoden. Detta innebär koncernens andel av respektive konsortiers andel av tillgångar, avsättningar och skulder, intäkter samt kostnader. I moderbolaget redovisas dessa andelar till anskaffningsvärdet. ENTREPRENADUPPDRAG Entreprenadintäkter från fastprisuppdrag redovisas med tillämpning av successiv vinstavräkning i koncernredovisningen och enligt färdigställandemetoden i moderbolaget. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING Beräkningen av successiv vinstavräkning sker dels på basis av utfört arbete vid periodens utgång i förhållande till hela entreprenaduppdraget och dels på basis av faktiskt antal upplåtelseavtal i förhållande till totalt antal lägenheter. På uppdrag där utfallet inte kan beräknas på ett tillfredsställande sätt redovisas en intäkt motsvarande nedlagda kostnader. Beräknade förluster kostnadsföres i sin helhet. FÄRDIGSTÄLLANDEMETODEN Projektets intäkter och kostnader redovisas i sin helhet först i den räkenskapsperiod då uppdraget är fullgjort. Fullgörande av ett entreprenaduppdrag är beroende av att slutavräkning skett, det vill säga att arbetet genomförts och slutlig ekonomisk uppgörelse träffats med beställaren. Beräknade förluster kostnadsföres i sin helhet. REDOVISNINGSPRINCIP FÖR ÖVRIGA INTÄKTER/KONSULTINTÄKTER Intäkterna består av intäkter från konsulttjänster som redovisas i den period som de är hänförliga till. EXPLOATERINGSFASTIGHETER Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter eller småhus med äganderätt. Exploateringsfastigheterna redovisas som varulager och värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. VÄRDERINGSPRINCIP FÖR ÄGANDERÄTTER/ANDELAR I BRF Bostads- och äganderätter utgörs av bostäder där HSB Bostad förbundit sig i avtal att förvärva eventuella osålda bostäder. Bostads- och äganderätter redovisas till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. SKATTER Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Skatt har beräknats med 22 procent. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

58 LEASING Alla leasingavtal har klassificerats som finansiella eller operationella leasingavtal. Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal enligt vilka de risker och fördelar som är förknippade med att äga en tillgång i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Ett operationellt leasingavtal är ett leasingavtal som inte är finansiellt. Bolaget redovisar samtliga leasingavtal som operationella leasingavtal. Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal redovisas som en kostnad eller intäkt linjärt över leasingperioden. AVSKRIVNINGAR Planenliga avskrivningar bestäms med ledning av tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknade ekonomiska livslängder. Avskrivningar på inventarier sker utifrån en bedömd livslängd på 3 5 år och avskrivning på aktiverade ombyggnadskostnader utifrån hyreskontraktets längd. DEFINITIONER NYCKELTAL Nettomarginal: Resultat efter finansiella poster dividerat med nettoomsättning. Räntabilitet (RE): Årets resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Soliditet: Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. 56 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

59 NOTER NOT 1 NETTOOMSÄTTNING KONCERNEN MODERBOLAGET Bostadsproduktion Konsulttjänster Nettoomsättning Av koncernens intäkter har 0 procent (0 procent) redovisats enligt så kallad nollavräkning, det vill säga projekten redovisas med en intäkt motsvarande upparbetad kostnad. Av moderbolagets nettoomsättning är 469 tkr koncernintern. Moderbolaget har inga koncerninterna inköp. Redovisning av entreprenader enligt färdigställandemetoden MODERBOLAGET Årets fakturering Fakturerat ej resultatavräknat per 1/ Fakturerat ej resultatavräknat per 31/ Summa NOT 2 MEDELANTALET ANSTÄLLDA KONCERNEN MODERBOLAGET Fördelning: Styrelse och vd:s löner och ersättningar Övriga anställdas löner och ersättningar Styrelse och vd:s pensionskostnader Övriga anställdas pensionskostnader Verkställande direktör Till Vd har utgått lön om tkr (1 852 tkr). Pensionen för vd omfattas av KTP-planen. Vd har rätt att vid fyllda 62 år gå i pension. För att möjliggöra detta görs ett tillägg motsvarande 20 procent av pensionsgrundad lön i traditionell pensionsförsäkring eller fond. Vid uppsägning av vd från företagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag utgår med tolv månadslöner efter uppsägningstidens utgång. Vid uppsägning från vd:s sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Övriga ledande befattningshavare Vid uppsägning av vice verkställande direktör (vice vd) från företagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Avgångsvederlag utgår med tolv månadslöner efter uppsägningstidens utgång. Vid uppsägning från vice vd:s sida gäller en uppsägningstid om sex månader. KONCERNEN MODERBOLAGET Totalt antal anställda 104 st 97 st 104 st 97 st Varav kvinnor 41% 43% 41% 43% Könsfördelning inom företagsledningen Andel kvinnor: Styrelse 22% 11% 22% 11% Ledande befattningshavare 40% 31% 40% 31% NOT 3 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR SAMT SOCIALA KOSTNADER KONCERNEN MODERBOLAGET Löner och ersättningar Sociala kostnader exkl. pensionskostnader Pensionskostnader Summa Sjukfrånvaro moderbolaget 2017 timmar Sjukfrånvaro Total ordinarie arbetstid Andel % Samtliga anställda ,75 varav långtidssjukfrånvaro ,70 Kvinnor ,80 Män ,72 29 år och yngre , år ,78 Äldre än 50 år ,11 Sjukfrånvaro moderbolaget 2016 timmar Sjukfrånvaro Total ordinarie arbetstid Andel % Samtliga anställda ,88 varav långtidssjukfrånvaro ,90 Kvinnor ,13 Män ,68 29 år och yngre , år ,40 Äldre än 50 år ,90 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

60 NOT 4 REVISIONSARVODE NOT 7 SKATT KONCERNEN MODERBOLAGET Revisionsuppdrag Skatterådgivning Summa Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. NOT 5 OPERATIONELLA LEASINGAVTAL LEASETAGARE KONCERNEN MODERBOLAGET Variabla avgifter som ingår i årets resultat Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal Ska betalas inom 1 år Ska betalas senare än 1 år men inom 5 år Ska betalas senare än 5 år Summa Bolaget har under året inte ingått några väsentliga leasingavtal. NOT 6 OPERATIONELLA LEASINGAVTAL LEASEGIVARE KONCERNEN MODERBOLAGET Variabla avgifter som ingår i årets resultat Framtida minimileaseavgifter avseende ej uppsägningsbara operationella leasingavtal Ska betalas inom 1 år Ska betalas senare än 1 år men inom 5 år Ska betalas senare än 5 år 23 Summa Bolaget har under året inte ingått några väsentliga leasingavtal. KONCERNEN MODERBOLAGET Uppskjuten skatt Aktuell skatt Summa Avstämning av effektiv skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats (22%) Skatteeffekt av Ej avdragsgill nedskrivning Övriga ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter Skattefri utdelning Kapitalvinst näringbetingade andelar Utnyttjat underskottsavdrag Värdering av underskottsavdrag Bokf.mässiga avskrivningar på byggnader Återföring underskottsavdrag Befarad förlust entreprenader Övriga justeringar Redovisad skatt NOT 8 INVENTARIER KONCERNEN MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärde Årets försäljningar/ utrangeringar Utgående ack. anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Återföring avskrivn. försälj./utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående planenligt restvärde NOT 9 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärde Försäljningar/likvidation Utgående planenligt restvärde HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

61 NOT 10 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar/ aktiverade kostnader Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut aktier tillhör serie A, aktier tillhör serie B1 och 7 aktier tillhör serie B2-B8. För serie B2-B8 föreligger särskilt vinstdelningsavtal. NOT 11 BOSTADS- OCH ÄGANDERÄTTER KONCERNEN MODERBOLAGET Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar (som är osålt vid årets slut) Försäljningar (av osålt vid årets början) Vid årets slut NOT 12 UPPARBETAD EJ FAKTURERAD INTÄKT KONCERNEN Upparbetade intäkter Fakturerat belopp Byggnadskreditiv Summa NOT 13 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET Förutbetalda hyror Förutbetalda försäkringspremier Förutbetalda finansiella kostnader Upplupna ränteintäkter Övriga förutbetalda kostnader Summa NOT 14 KASSA OCH BANK / KORTFRISTIGA LÅNESKULDER NOT 15 AKTIEKAPITAL Aktieägare Antal Antal, % HSB Stockholm ekonomiska förening ,38 HSB Produktion AB ,01 HSB Södertörn ekonomiska förening ,20 HSB Norra Stor-Stockholm ,20 HSB Arlanda ekonomiska förening ,21 Totalt ,00 NOT 16 UPPSKJUTEN SKATTESKULD KONCERNEN Succesiv vinstavräkning Aktiverad ränta Uppskjuten skatt vid förvärv av exploateringsfastigheter Övrig skatteskuld Summa NOT 17 FAKTURERAD EJ UPPARBETAD INTÄKT KONCERNEN Fakturerat belopp -569 Byggnadskreditiv Upparbetad intäkt Summa NOT 18 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET Upplupen semesteroch tidsskuld Upplupna lönekostnader Upplupna sociala avgifter Upplupna pensionskostnader Upplupna räntor Upplupen särskild löneskatt pensioner Förinbetalda hyror Reservation entreprenader Övriga upplupna kostnader Summa NOT 19 BOKSLUTSDISPOSITIONER KONCERNEN MODERBOLAGET Checkräkningskredit Beviljad kredit Outnyttjad del Kreditavtal Beviljad kredit Outnyttjad del* Summa * I outnyttjad del ingår kreditram om 300 Mkr som kräver pantsättning av återköpta lägenheter. MODERBOLAGET Erhållna koncernbidrag Lämnade koncernbidrag Summa HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

62 NOT 20 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Nedskrivningar Försäljningar/likvidation Utgående planenligt restvärde Specifikation av innehav Säte Kapital andel, % Antal andelar Bokf. värde Beref Holding 1 AB, Stockholm Beref Holding 2 AB, Stockholm Beref Holding 3 AB, Stockholm Björnö Sågtorp Holding AB, Stockholm Blåsut Åstorp Holding AB, Stockholm Bostadsliden Holding AB, Stockholm Eldstegen Holding AB, Stockholm Ellyseparken Holding AB, Stockholm HSB Bostadsholmen Holding AB, Stockholm HSB Framtidsbostäder Holding AB, Stockholm Hamnsundet Holding AB, Stockholm Illiaden Holding AB, Stockholm Ingenting Holding AB, Stockholm Klockarbyn Holding AB, Stockholm Odyssen Holding AB, Stockholm Odyssen Theta Förvaltnings AB, Stockholm Reserven Holding AB, Stockholm Riar Holding AB, Stockholm Sångfågeln Holding AB, Stockholm Telefonparken Holding AB, Stockholm Tibblemarken Holding AB, Stockholm Tyradal Holding AB, Stockholm Ursbäcken Holding AB, Stockholm Viventus Holding AB, Stockholm Åribban Holding AB, Stockholm HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

63 NOT 21 ANDELAR I JOINT VENTURE FÖRETAG MODERBOLAGET Ingående anskaffningsvärde Nyanskaffningar Årets nettoresultat/uttag Försäljningar/likvidation Utgående planenligt restvärde Specifikation av innehav Säte Kapital andel, % Antal andelar Bokf. värde Bromstenstaden Mark och Expl AB, Stockholm Brotorpet Holding AB, Stockholm Fastigheten Missionsskolan Holding AB, Stockholm Villamarken Exploatering i Sthlm AB, Stockholm NOT 22 PÅGÅENDE ARBETEN (FORDRAN) NOT 24 VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av till förfogande stående vinstmedel kronor utdelas kr och resterande del kr överförs i ny räkning. NOT 25 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER KONCERNEN MODERBOLAGET Ställda säkerheter Fast.inteckningar ställda för kredit Aktier Summa KONCERNEN MODERBOLAGET Eventualförpliktelser Borgens- och garantiförbindelser Summa Koncernen och moderbolaget har dessutom åtagande att förvärva bostadsrätten till bostadslägenhet som inte är såld vid färdigställandet av Bostadsrättsföreningens hus, varigenom betalning av insats, upplåtelseavgift och årsavgift för sådan bostadsrätt garanteras. MODERBOLAGET Upparbetade intäkter Fakturerat belopp Byggnadskreditiv Summa NOT 26 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Det har inte skett någon väsentlig händelse efter räkenskapsårets utgång som kräver upplysning. NOT 23 PÅGÅENDE ARBETEN (SKULD) MODERBOLAGET Fakturerat belopp Byggnadskreditiv Nedlagda kostnader Summa HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

64 STYRELSENS UNDERSKRIFTER Stockholm den 6 mars 2018 Anders Svensson Ordförande Catherina Fored Lars-Åke Henriksson Anders Joachimsson Ulf Kullén Ulf Tapper Camilla Thurn Henrik Zäther Jonas Erkenborn Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 6 mars 2018 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor 62 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

65 REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i HSB Bostad AB, org.nr RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för HSB Bostad AB för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1 33; information om verksamheten samt 34 42; Hållbarhetsredovisning. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

66 Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av HSB Bostad AB för år 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens eget kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. 64 HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING 2017

67 Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Stockholm den 6 mars 2018 Ernst & Young AB Fredric Hävrén Auktoriserad revisor HSB BOSTAD ÅRSREDOVISNING

68 HSB Bostad Box Stockholm