ÅRSREDOVISNING MARKS FASTIGHETS AB

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING MARKS FASTIGHETS AB

2 Årsredovisning 2016 Omslagsfoto: Magnus Larsson Tryck: Litorapid AB, Göteborg, 2017

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förvaltningsberättelse Styrelse och verkställande direktör under Verksamheten 5 Väsentliga händelser under räkenskapsåret 5 Framtiden 6 Personal 7 Ekonomi 7 Nyckeltal 8 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Noter till resultat- och balansräkning 12 Revisionsberättelse 22 Lekmannarevision 23

4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelse och verkställande direktör under 2016 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning för räkenskapsåret 2016, belopp redovisas i kronor om inte annat särskilt anges. Ledamöter M Ann Iberius-Orrvik, ordförande S Göran Andersson, vice ordförande MBP Henry Sandahl C Tommy Västerteg S Ann-Christine Asp Suppleanter M Rolf Skarin MBP Lennart Svensson L Börje Frisk t o m L Ulf Eriksson fr. o m S Odd Malmberg S Tony Ragnarsson Sammanträden Styrelsen har under året haft 7 sammanträden. Ordinarie årsstämma hölls Verkställande direktör Magnus Hjelmgren t o m Martin Svenhed fr. o m Auktoriserad revisor Ordinarie: Peter Sjöberg, PricewaterhouseCoopers, Göteborg Suppleant: Tomas Johansson, Pricewaterhouse- Coopers, Göteborg Lekmannarevisor Ordinarie: Eva Ryberg (S), Kinna Suppleant: Kurt Frilén (C), Fotskäl Moderföretag Bolaget är ett helägt dotterföretag till Spinnerskan i Mark AB, org.nr , som även upprättar koncernredovisning. Spinnerskan i Mark AB ägs i sin tur av Marks kommun, org.nr

5 Verksamheten Marks Fastighets AB äger lokaler för industri och service som privata företag kan hyra in sig i. Företaget medverkar till att lösa lokalbehov när den privata fastighetsmarknaden för lokaler inte kan tillgodose behoven. Marks Fastighets AB ska genom uthyrning främja sysselsättning och tillväxt i kommunen. Bolaget ska: Tillhandahålla attraktiva lokaler Vara kostnadseffektiv Verka för att ha nöjda kunder Bolagets fastigheter Fastighetsbolagets innehav består vid årets slut av: Rydal 2:11 i Rydal Företagshus med m² uthyrningsbar lokalyta i huvudbyggnaden. Antal hyresavtal: 7 Till ovanstående tillkommer gamla bomullsmagasinet med 972 m². Antal hyresavtal: 1 Hajom 12:4 i Skene Skog Industribyggnad med m² uthyrnings bar lokalyta. Antal hyresavtal: 2 Assberg 1:82 i Skene Höglager med m² lokalyta Antal hyresavtal: 1 Serviceåtaganden I likhet med övriga bolag och nämnder i Marks kommun har Marks Fastighets AB antagit serviceåtaganden. Bland annat handlar det om att vara en diskussionspart vid lokalbehov hos företag och att vara en kompletterande part på fastighetsmarknaden. Åtagandet avser inte generella lösningar, utan att individuell prövning görs om medverkan till lösning av näringslivets lokalbehov. För de fastigheter Marks Fastighets AB redan äger gäller att full uthyrning eftersträvas. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Avveckling av bolaget Vid styrelsemöte den 22 juni i moderbolaget, Spinnerskan i Mark AB, beslutades att ge verkställande direktören i Spinnerskan i Mark AB i uppdrag att ta fram en handlingsplan för avvecklandet av Marks Fastighets AB. Planen har efter beslut i moderbolaget redovisats för kommunfullmäktige den 19 december som inte hade något att erinra. Styrelsen i Marks Fastighets AB har beslutat att undersöka möjligheterna för försäljning av enstaka fastigheter i bolaget. Som en följd av detta har fastigheten Assberg 5:23 sålts till en hyresgäst för kronor, fastigheten Lockö 1:37 för kronor, även denna till en av hyresgästerna, samt fastigheten Kråkebacka 4:1 till hyresgästen Marks kommun för kronor. Styrelsen har beslutat att vända sig till fastighetsmäklare för försäljning av fastigheten Hajom 12:4. Vad avser fastigheten Assberg 1:82 har hyresgäst erbjudits köpa denna. För fastigheten Rydal 2:11 pågår utredning. Försäljningsbeloppen för Assberg 5:23 och Lockö 1:37 översteg bokfört värde, med sammantaget 3,1 mnkr. Försäljningsbeloppet för fastigheten Kråkebacka 4:1 baserades på en marknadsvärdering gjord av externt företag. Marknadsvärdet låg under den värdering som gjordes i föregående års bokslut och 1,1 mnkr under det bokförda värdet. Skillnaden mot föregående års värdering förklaras huvudsakligen av antaganden om fastighetens underhållskostnader, där faktiska underhållskostnader, som under några år varit relativt låga, i årets värdering ersatts med underhållskostnader som beräknats med hänsyn till fastighetens hela livslängd. Dessa kostnader som motsvarar vad marknaden skulle räkna på vid en förvärvssituation visade sig vara högre än de senaste årens faktiska kostnader som användes vid beräkningen i föregående års bokslut. Påträffad oljeförorening På bolagets fastighet Mark Rydal 2:11 har påträffats en oljeförorening. I en miljöteknisk markundersökning som bolaget låtit genomföra är bedömningen från det konsultföretag som gjort undersökningen att någon form av avhjälpande åtgärd kommer vara nödvändig. Den mest troliga källan till föroreningen är ett tidigare gasverk som enligt uppgift revs någon gång runt sekelskiftet 1899/1900. Det får anses som ostridigt att bolaget inte kan hållas ansvarigt för den påträffade föroreningen. Detta eftersom bolaget förvärvade fastigheten 1984 och miljöbalken där ansvarsfrågan regleras trädde i kraft En eventuell ny fastighetsägare blir dock ansvarig för att avhjälpa föroreningen. Utredningsarbetet gällande risker med föroreningen och kostnader för fortsatta utredningar och åtgärder har, trots att bolaget inte är formellt ansvarig, inletts. I en rapport från miljökonsultföretaget Golder Associates beräknas kostnaderna till mellan 6 och 49 mnkr. I rapporten redovisas också vad man kallar förväntad kostnad till 21 mnkr. Spannet i kostnadsbedömningen indikerar dock en stor osäkerhet. En ytterligare osäkerhet är att det kan finnas möjlighet att få statlig medfinansiering, i dagsläget dock osäkert på vilken nivå. Arbetet vad avser föroreningen fortsätter under 2017 i samarbete med Länsstyrelsen och kommunens miljökontor. 5

6 Det faktum att en ny ägare drabbas av ansvar för åtgärd påverkar fastighetens marknadsvärde. Fastighetens värde i årsredovisningen ska vara det lägsta av bokfört värde och marknadsvärde. I en värdering som ett externt företag genomfört bedöms fastighetens marknadsvärde vara 2,5 mnkr. Den värderingen beaktar dock inte oljeföroreningen. Mot bakgrund av de kostnader som krävs innan fastigheten kan säljas har den värderats till noll kronor i den lämnade årsredovisningen. Bolagets styrelse har beslutat att vissa inledande utredningar ska genomföras. Något beslut om utredningar eller åtgärder därutöver har inte fattats och något formellt ansvar föreligger inte. Någon avsättning som belastar årets resultat, utöver kostnaden för de inledande undersökningarna på ca 100 tkr, har därför inte gjorts. Övriga händelser Det tidigare kallförrådet har rivits på bolagets fastighet i Rydal och ett nytt mindre förråd har byggts upp för internt bruk. Från och med hyr företaget Malwa International AB ytterligare 546 kvadratmeter i fastigheten Hajom 12:4. Företaget hyr sedan tidigare kvadratmeter av bolaget. I och med denna uthyrning är fastigheten fullt uthyrd. Svenska Slottsmässor AB hyrde stora delar av de tomma lokalerna i Rydal, för en mässa den oktober. Bolaget har under året löst ett lån på 2,9 mnkr. Framtiden Rydal 2:11 Rullsalen och den så kallade pelarsalen är inte uthyrd. Det finns också en del mindre lokaler att hyra ut i fastigheten. Hajom 12:4 i Skene skog Fastigheten är för närvarande fullt uthyrd. Hafa Bathroom Group AB som är den största hyresgästen vill se över hyresvillkoren, vilket kan påverka framtida hyresintäkter på ett betydande sätt. Nuvarande hyreskontrakt löper fram till och med Avveckling Tidplanen för avvecklingen av bolaget är avhängig av bland annat utredningarna avseende oljeföroreningen på bolagets fastighet i Rydal. 6

7 Personal Bolaget har ingen egen anställd personal, utan hyr administrativa tjänster från Marks kommun. VD har under januari-oktober varit anställd av Marks Bostads AB som har fakturerat Marks Fastighets AB för arbete som VD utfört för Marks Fastighets AB:s räkning. Från och med november har Marks Fastighets AB en ny VD som arbetar på konsultbasis. Ekonomi Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt blev kronor (föregående år kronor), efter bokslutsdispositioner och skatt kronor. Soliditeten är oförändrad jämfört med föregående år, 37,9%. Flerårsöversikt Nettoomsättning (tkr) Resultat efter finansiella poster (tkr) Soliditet 37,9% 37,9% 35,2% 18,8% Förändring i eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Eget kapital 31/ Årets resultat Belopp vid årets utgång Resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets förlust Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning Totalt

8 NYCKELTAL Driftnetto/m (Med driftnetto/m 2 avses resultat i kronor per fastighet före avskrivningar och finansiella poster, exklusive realisationsvinster och -förluster, i relation till uthyrda m 2 ) Rydal 2: Assberg 5:23 * Lockö 1:37 ** Hajom 12: Kråkebacka 4:1 *** Assberg 1: Uthyrningsgrad % Rydal 2: Magasin, Rydal Assberg 5:23 * Lockö 1:37 ** Källare, Lockö Hajom 12: Kråkebacka 4:1 *** Assberg 1: Försäljning fjärrvärme, nettoresultat % Rydals panncentral * Fastigheten såldes ** Fastigheten såldes *** Fastigheten såldes

9 RESULTATRÄKNING RESULTATRÄKNING Not Rörelseintäkter 1 Nettoomsättning 3, Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Råvaror och förnödenheter Övriga externa kostnader Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Lämnade koncernbidrag Förändring av överavskrivningar Summa bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Skatt på årets resultat Årets resultat

10 BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 13 Förvaltningsfastigheter Maskiner och andra tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Råvaror och andra förnödenheter Summa varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Fordringar hos intresseföretag (Marks kommun) 0 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Kassa bank (koncernvalutakonto Marks kommun) 11, Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING Not EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 Eget kapital 16, 17 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar Summa obeskattade reserver Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga skulder Skulder till intresseföretag (Marks kommun) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

12 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Från och med räkenskapsåret 2015 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2012:1 (K3). Intäkter Försäljning redovisas netto efter moms och rabatter. Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fjärrvärmeintäkter redovisas utifrån förbrukningsperiod. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Linjär avskrivningsmetod används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas. Byggnader delas in i komponenter med följande avskrivningstider, vilka kan variera beroende på hyreskontrakt mm: Byggnad - elinstallationer Byggnad - hissinstallationer Byggnad - rörinstallationer Byggnad - ventilationsinstallationer Byggnad - stomme/stomkompletteringar Byggnad - yttertak Byggnad - ytterfasad, fönster Byggnad - övrigt 25 år 25 år 25 år 25 år 70 år 35 år 35 år 15 år Markanläggningar Tekniska anläggningar Inventarier, verktyg och installationer 20 år år 5-10 år Not 2 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. 12

13 Not 3 Inköp och försäljning mellan koncernföretag Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag. Årets inköp Årets försäljning Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid transaktioner med externa parter. Not 4 Hyreskontraktens förfallostruktur vid årets slut Hyreskontrakt som förfaller inom ett år 39 % 9 % Hyreskontrakt som förfaller om 1-5 år 31 % 71 % Hyreskontrakt som förfaller om över 5 år 30 % 20 % Not 5 Övriga rörelseintäkter Realisationsvinster vid försäljning av fastigheter Övrigt Summa övriga rörelseintäkter Not 6 Övriga externa kostnader Driftskostnader Underhåll Fastighetsskatt Centrala administrations- och försäljningskostnader exklusive personalkostnader Summa övriga externa kostnader

14 Not 7 Ersättning till revisorerna PricewaterhouseCoopers, revisionsuppdrag Summa ersättning till revisorerna Not 8 Personal Löner och andra ersättningar Arvode till styrelsen Sociala avgifter Summa löner och andra ersättningar VD har under januari-oktober varit anställd av Marks Bostads AB. Marks Bostads AB har fakturerat Marks Fastighets AB för arbete som VD utfört för Marks Fastighets AB:s räkning. Från och med november har Marks Fastighets AB en ny VD som arbetar på konsultbasis. Övrig personal har under året varit anställda i Marks kommun. Marks kommun fakturerar Spinnerskan i Mark AB för kostnaden för administration och förvaltning som kommunen utför för Marks Fastighets AB:s räkning. Kostnaden vidarefaktureras sedan till Marks Fastighets AB. VD:s lön samt övrig administration och förvaltning redovisas under Övriga externa kostnader i Resultaträkningen. Not 9 Övriga rörelsekostnader Realisationsförlust vid försäljning av fastighet Summa övriga rörelsekostnader

15 Not 10 Skatt på årets resultat Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat Skillnaden mellan bolagets redovisade skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats består av följande komponenter: Redovisat resultat före skatt Skatt beräknad enligt gällande skattesats, 22 % Skatteeffekt av underskottsavdrag 0 0 Skatteeffekt av ej skattepliktig intäkt Skatt hänförlig till tidigare års redovisade resultat Redovisad skattekostnad Not 11 Kassa och bank Tillgodohavande koncernvalutakonto Marks kommun Kreditlimit på koncernvalutakonto Marks kommun

16 Not 12 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Avskrivningar Övriga ej likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt / minskad skattefordran Förändringar i rörelsekapitalet: - ökning (-), minskning (+) av varulager ökning (-), minskning (+) av kundfordringar ökning (-), minskning (+) av övriga kortfristiga fordringar ökning (+) minskning (-) av leverantörsskulder ökning (+) minskning (-) av kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Avyttring av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Amortering av skuld Lämnat koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE Koncernvalutakonto vid årets början Koncernvalutakonto vid årets slut

17 Not 13 Materiella anläggningstillgångar FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Ingående anskaffningsvärde Inköp Omklassificering från pågående nyanläggningar Försäljning Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Försäljning Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde MARKANLÄGGNNGAR Ingående anskaffningsvärde Försäljning Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar Årets nedskrivningar Försäljning Utgående ackumulerade nedskrivningar Redovisat värde BERÄKNAT MARKNADSVÄRDE Beräknat marknadsvärde förvaltningsfastigheter Marknadsvärdet har för 2016 beräknats enligt en schablonmetod där taxeringsvärdet har dividerats med 0,75. 17

18 ALLMÄN FASTIGHETSTAXERING Fastighet Markvärde Byggnadsvärde Tax.värde 2016 Bokf. värde 2016 Assberg 1: (industrienhet, optionsavtal vid försäljning) (tomtareal kvm) Hajom 12: (industrienhet) (tomtareal kvm) Rydal 2: (spec.enhet) (tomtareal kvm) Rydal 2:11, del av 0 (värmecentral) (tomtareal kvm) TEKNISKA ANLÄGGNINGAR Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning / utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Försäljning / utrangering Utgående ackumulerade avskrivningar Redovisat värde

19 INVENTARIER, VERKTYG OCH INSTALLATIONER Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Redovisat värde PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR AVSEENDE MATERIEL- LA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Ingående värde Nedlagda kostnader Aktivering / kostnadsförs Redovisat värde Not 14 Övriga kortfristiga fordringar Mervärdesskatt Övriga skattefordringar Övrigt Summa övriga kortfristiga fordringar Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupen intäkt fjärrvärme och el Övrigt Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

20 Not 16 Förändring i eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Summa Eget kapital 31 december Effekt av byte av redovisningsprincip Årets resultat Eget kapital 31 december Årets resultat Eget kapital 31 december Aktiekapitalet består av st aktier med kvotvärde 100 kr. Not 17 Moderföretag Marks Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Spinnerskan i Mark AB, org nr , som även upprättar koncernredovisning. Spinnerskan i Mark AB ägs i sin tur av Marks kommun, org nr Not 18 Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Långfristiga skulder som förfaller efter 5 år från balansdagen

21 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Elkostnader Briketter panncentral Byggnadsarbeten, elarbeten, markarbeten, brandskydd mm Arvode verkställande direktör Uppbokning revision Tillkommande leverantörsfakturor Hyresfakturor gällande nästkommande år Upplupna räntor Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 20 Ställda panter Bolaget har i likhet med föregående år inga ställda panter. Not 21 Eventualförpliktelser Bolaget saknar i år i likhet med föregående år eventualförpliktelser. Kinna Ann Iberius-Orrvik Göran Andersson Henry Sandahl Ordförande Vice ordförande Tommy Västerteg Ann-Christine Asp Martin Svenhed Verkställande direktör Revisionsberättelse Vår revisionsberättelse har avlämnats Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Peter Sjöberg Auktoriserad revisor 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 Marks Fastighets AB Organisationsnummer: Besöksadress: Boråsvägen 40, Kinna Postadress: Marks kommun, Kinna Telefon: Fax: E-post: Hemsida: