BOCKHOLMEN Detaljplan för del av fastigheterna Levar 2:25 och 10:1 m.fl. på Bockholmen, Nordmalings kommun, Västerbottens län

Transkript

1 1(3) GRANSKNINGSHANDLING 1(6) BOCKHOLMEN Detaljplan för del av fastigheterna Levar 2:25 och 10:1 m.fl. på Bockholmen, Nordmalings kommun, Västerbottens län HANDLINGAR - Plankarta med bestämmelser - Planbeskrivning med Genomförandebeskrivning - PLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för utökning av antalet bostäder på Bockholmen. PLANDATA Planområdet omfattar Bockholmen och ytterligare en bit av stranden nordväst om holmen och är på ca 16,6 ha.. BEHOVSBEDÖMNING En behovsbedömning enligt Plan- och bygglagen och MKBförordningen har gjorts av Nordmalings kommun varvid framkom att detaljplanen inte innebär någon betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt Miljöbalken 6 kap 11, 12 har därför inte upprättats. Området är inventerat i samband med att tematiskt tillägg till Översiktsplanen i form av LIS-plan togs fram. Planområdet översiktligt markerat på flygfoto TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN - Översiktsplanen: De delar av planområdet som omfattas av strandskydd är upptagna i tillägget till översiktsplanen som avser LIS-områden antagen Under rubriken Kasaberget skrivs: Söder om Kasaberget, längs en avtagsväg ut till Bockholmen, finns idag bebyggelse ner mot stranden. Befintlig bebyggelse kan förtätas med

2 2(3) GRANSKNINGSHANDLING 2(6) ytterligare ett par hus. Dessutom finns utrymme för ytterligare en husrad ovanför vägen. Närheten till stranden, Kasabergets strövstigar och utsiktspunkter gör läget attraktivt. Skogen är trivial, ganska hårt brukad och saknar naturvärden. Stränderna är av sådan beskaffenhet att uppgrundning inte kommer att bli ett problem. Kustvattnet inom Nordmalingsfjärden uppvisar god ekologisk status men uppnår ej god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitets-normer. - Detaljplaner. För planområdet finns ingen tidigare detaljplanläggning. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR På och nära anslutning till Bockholmen finns ett 10-tal bostadshus för i huvudsak fritidsboende. Samtliga tomtplatser ligger nära strandlinjen. Buller Inom planområdet bedöms det inte finnas stadigvarande eller tillfälliga bullerkällor till vilka hänsyn skulle behöva tas i en detaljplan. Jämställdhet Ur jämställdhetsperspektiv medför denna plan inga negativa förändringar. En utbyggnad av bostäder har liten eller ingen påverkan på jämställdheten. Ur trygghetssynpunkt innebär mer boende att antalet personer som rör sig i området, och därigenom har uppsikt, ökar. Planens utformning ger god överblick med förutsättningar för en trygg miljö. I närområdet finns även goda möjligheter till rekreation. Mark och vegetation Planområdet består tomter för fritids- och permanentboende samt av barrskog med lövislag på fastigheten Levar 2:25 och till större delen ovårdad lövvegetation på Levar 10:4. Vegetationen klassas som trivial i LIS-planen. Geotekniska förhållanden Grundförhållandena är inte utredda men en ytlig besiktning av området ger intryck av att området väl präglats av sin höjning ur havet och därmed rik förekomst av sten och ett tunt vegetationsskikt. Översvämningsrisk Planområdet befinner sig, inom de delar där bebyggelse tillåts, på en höjd som inte alltid överstiger högsta kända översvämningsnivå. För området föreskrivs därför att ny bebyggelse ska placeras på mark minst 1,5 meter över medelhavsnivån. Detta i kombination med den ständigt pågående landhöjningen föranleder ingen oro för översvämningsrisk oaktat en eventuell höjning av havsnivån på grund av klimatförändringar. Strandskydd Planområdet omfattas av strandskydd. För de ianspråktagna tomtplatserna och fastigheterna gäller det särskilda skälet nr 1 i Miljöbalkens 7 kap 18

3 3(3) GRANSKNINGSHANDLING 3(6) punkt c avseende ianspråktaget område. Som särskilt skäl för dispens för de delar av planområdet som avser tillkommande tomter anförs utpekandet av planområdet i tillägget till översiktsplanen avseende strandskydd i Umeåregionen (se under rubriken Tidigare ställningstaganden Översiktsplanen). Här gäller således det särskilda skälet landsbygdsutveckling enligt Miljöbalkens 7 kap 18 punkt d. Kravet på detaljplanering är uppfyllt för området i och med denna plan. Upphävandet av strandskyddet anges på plankartan. Planområdet med sin närhet till Nordmalings tätort och den service och de kommunikationer som det erbjuder bedöms ge en god förutsättning för samhällets utveckling genom ökad inflyttning i nya boenden. Vid tillkommande tomter lämnas en frizon mellan tomt och strandlinje för att möjliggöra så kallad fri passage för det allemansrättsliga friluftslivet. Strandskyddet hävs för kvartersmark och småbåtshamn samt lokalgatan. Det senare för att undvika strandskyddsdispens för gräv och anläggningsarbeten. Bostäder Planområdet omfattar möjligheten att avstycka upp till ca 20 tomter för friliggande bostadshus med tillhörande garage/carport och förråd. Marken som planläggs för bostadsändamål ligger i direkt anslutning till befintligt boende. Tillkommande tomters storlek föreskrivs vara större än 1100m 2 med en övre begränsning på 2000 m 2. Utöver huvudbyggnadens bostadslägenhet får ytterligare en mindre lägenhet om maximalt1 rum och kök, för t.ex. uthyrning eller generationsboende, inredas antingen i komplementbyggnad. Natur och parkmark Inom planområdet görs det skillnad på natur och parkmark. Avsikten är att kunna reglera markanvändningen. Natur avser mark där i princip skötsel i form av städning och bara undantagsvis röjning är tillåten. Marken ska vara allemansrättsligt tillgänglig utom i fall där eventuell hemfridszon sträcker sig in på naturmarken. Mellan tomt och strandlinje ska hemfridszonen bedömas restriktivt och åtgärder som försvårar det allemansrättsliga tillträdet är inte tillåtna. Avsikten med parkmarken är inte att uppodlad och planterad park ska anläggas utan att det ska stå markägaren fritt att vårda, anlägga gångstigar och glesa ut vegetationen på ett för området estetiskt tilltalande sätt. Småbåtshamn I områdets östra del avses en småbåtshamn i form av bryggor, vågbrytare och små förrådshus att uppföras. I LIS-planen sägs om vattnet runt Bockholmen att: Stränderna är av sådan beskaffenhet att uppgrundning inte kommer att bli ett problem. Kustvattnet inom Nordmalingsfjärden uppvisar god ekologisk

4 4(3) GRANSKNINGSHANDLING 4(6) status men uppnår ej god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitetsnormer. Med detta som grund görs bedömningen att en kajplats för de boende i området borde vara lämplig på denna plats. För att ge flytbryggor och förtöjda fritidsbåtar ökat skydd avses en icke landfast pir att uppföras av de stenblock och stenar som blottläggs och behöver stas bort i samband med exploateringen av området. Genom att lämna fritt vatten mellan piren och strandlinjen förmodas genomströmningen av vatten begränsa effekten på uppslamning på grund av piren. Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Trafiken o området påverkas av föreliggande plan genom att vägnätet byggs ut respektive att en skarp kurva i planens nordvästra del rätas ut. Ny lokalgata ska dimensioneras för att ha bärighet för slamtömningsbilar och räddningstjänstens fordon. Vatten och avlopp Tillkommande bebyggelse ska anslutas till kommunalt vatten via vattenföreningens anläggning. 4 nya hus beräknas kunna uppföras inom befintlig vattenanläggning. Vid fortsatt utbyggnad måste åtgärder för jämn vattentillförsel utföras. I dagsläget är vattenflödet uppmätt till ca 500 liter per 12 minuter med ett tryck på 25 Mvp. En utjämningstank på ca 20 m2 placeras i områdets mitt. Tillkommande bebyggelse väster om tillfartsvägen ansluts till enskilda avloppsanläggningar. Dessa får bara utföras som minireningsverk alternativt sluten tank. Resterande tillkommande bostadsbebyggelse ansluts till minireningsverk. Byggteknik För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid planeringen för det framtida Nordmaling, rekommenderas för bostadsbyggnaders uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda bostäder. För att få sunda bostäder måste även byggmetoder användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder bör göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. För installationer rekommenderas att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras.

5 5(3) GRANSKNINGSHANDLING 5(6) Särskild miljökonsekvensbeskrivning Mark och vegetation inom planområdet har besiktigats i samband med farmtagandet av tillägget till översiktsplanen avseende strandskydd i Umeåregionen. Här beskrivs området som trivialt, hårt brukat och saknar naturvärden. Den ena delen södra delen av planområdet utgörs av ovårdad lövskog med ut biotopsynvinkel en intressant övergångszon mellan hav och land på uddens östra sida. Denna mark läggs i planen ut som natur. Området ges också en skyddsbestämmelse med innebörden att träd och buskar inte får fällas. Stränderna är av sådan beskaffenhet att uppgrundning inte kommer att bli ett problem. Kustvattnet inom Nordmalingsfjärden uppvisar god ekologisk status men uppnår ej god kemisk status enligt Vattenmyndighetens miljökvalitetsnormer. Den tillkommande stenpiren får inte ansluta mot strandlinjen. Detta för att inte hindra vattenströmmarna och härigenom minska risken för igenslamning och uppgrundning inom småbåtshamnen. Uppmärksamheten kring byggande nära hav och floder har skärpts i perspektivet av tänkbar långsiktig, global klimatförändring. Bedömningen för detta kustparti är dock att en stegvis, global höjning av havsnivåerna inte kan komma att ske i snabbare takt än den här, sedan senaste istiden, pågående landhöjningen. Enligt VISS (Vatten InformationsSystem Sverige) uppnår inte fjärden måttlig ekologisk status och uppnår inte god kemisk status. Planen bedöms genom sina föreskrifter, om rening alternativt omhändertagande av avloppsvatten samt pirars utformning, inte bidra till förändring av fjärdens kemiska och ekologiska status. Teknisk anläggning / eldistribution I planen införs område för ny transformatorstation samt möjlighet att markförlägga eldistributionen. Organisatoriska frågor Ärendets handläggning Planen handläggs enligt så kallat normalt planförfarande. Genomförandetid Genomförandetiden upphör 10 år efter det att planen vunnit laga kraft. VA-frågor 4 nya bostadshus får anslutas till befintligt färskvattensystem. Exploatören svarar för alla tillkommande VA-kostnader i samband med planens genomförande. Tillkommande fastigheter ska anslutas till befintlig vattenförening. Fastighetsrättsliga frågor Ekonomi Exploatören svarar för planläggningskostnaderna. Fastighetsbildning mm Inom planområdet kan fastigheter för bostadsändamål avstyckas. Planen medger även att befintliga fastigheter kan utökas. Sådana förändringar bekostas av respektive fastighetsägare.

6 6(3) GRANSKNINGSHANDLING 6(6) Levar 10:4 ägs vid planläggningen av kommunen men planeras att överföras till ägaren av Levar 2:25. I samband med detta skall ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören upprättas. Avtalet bör vara upprättat innan planen går till antagande. I samband med annan förrättning från Lantmäteriet är det lämpligt att, i den mån det finns, befintliga fastigeter med byggnader utanför tomtgränsen ombildas. Lokalgator Exploatören svarar för kostnaderna för nya och ombyggda lokalgator. Detta gäller även tillfart till fastigheten Levar 2:52 i samband med omläggning av lokalgatan. Lokalgatan ska besiktigas av gemensamt utsedd besiktningsman före byggnationernas påbörjan samt att besiktningsman godkänner arbetet med återställande av eventuella vägskador. Efter godkännande av vägsamfälligheten skall tillkommande lokalgator tillföras samfälligheten och nya andelstal beräknas. Avtal ska upprättas mellan exploatör och vägsamfälligheten avseende ansvar och utförande. Byasamfällighetens arrende- och nyttjandeavtal förutsätts fortsätta att gälla inom planområdet men kan komma att påverkas av förrättning med Lantmäteriet. I samband med exploateringen ska en ny förrättning avseende andalstal och ansvar för lokalgatan göras av Lantmäteriet. I denna förrättning måste även de vägavsnitt som ansluter mot kommunens gatunät vara med. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Från Nordmalings kommun har samhällsbyggnadschef Sune Höglander och byggnadsinspektör Agneta Sahlström deltagit i planens framtagande. Nordmalings kommun april 2014 Rev december 2014 Agneta Sahlström Byggnadsinspektör Ivar Bengtsson Arkitekt