Tredimensionell fastighetsbildning Lägenhet med äganderätt

Institutionen Bygg- och fastighetsekonomi Examensarbete nr 76 Tredimensionell fastighetsbildning Lägenhet med äganderätt Ownerships of flats Utfört av: Pernilla Arnrud och Annika Larson Handledare och examinator: Stellan Lundström

INNEHÅLLSFÖRTECKNING SAMMANFATTNING 6 ABSTRACT 9 1. INLEDNING 10 1.1 BAKGRUND 10 1.2 SYFTE 11 1.3 METOD 11 2. SVERIGE 12 2.1 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR I SVERIGE 12 2.1.1 Allmänt 12 2.1.2 Bildande 12 2.1.3 Överlåtelse och Risker 12 2.1.4 Avgifter 13 2.1.5 Förvaltning 14 2.1.6 Lån 14 2.1.7 Skyldigheter och tillåtelser för bostadsrättföreningen och dess medlemmar 15 2.1.8 Andrahandsuthyrning 15 2.2 SKATTER 16 2.2.1 Privatbostad avgränsning 16 2.2.2 Inkomstbeskattning av privatbostad 16 2.2.3 Bostadsrättsföreningar m.fl. beskattning 17 2.2.4 Den statliga fastighetsskatten 17 2.2.5 Reavinstbeskattning allmänna grunder 17 2.2.6 Reavinstbeskattning privatbostäder 18 2.2.7 Privatbostadsfastighet - huvudregel 18 2.2.8 Privatbostadsrätt huvudregel 19 2.2.9 Reaförluster - privatbostäder 19 2.2.10 Beskattning av förmögenhet 20 3. ÄGARLÄGENHETER I AUSTRALIEN 21 3.1 ALLMÄNT OM ÄGARLÄGENHETER 21 3.2 HISTORIK 22 3.3 LAGSTIFTNING 23 3.4 GEMENSAMMA FASTIGHETEN OCH ÄGARLÄGENHETEN 23 3.4.1 Allmänt 23 3.5 OWNER S CORPORATION 24 3.5.1 Owner s Corporation och dess befogenheter 25 3.5.2 Möten 26 3.5.3 Skyldigheter hos Owner s Corporation och dess ägare 26 3.5.4 Belåningssätt för Owner s Corporation 27 3.6 STRATA MANAGING AGENTS 28 3.7 COUNCIL 29 3.7.1 Allmänt 29 3.7.2 Behovet av en council 29 3.7.3 Beslutstagande 30 3.7.4 Bildandet av en council 30 3.7.5 Upphörandet av en councillor 30 3.7.6 Tre restriktioner på councillorns makt 31 3.8 STADGAR (BY-LAWS) 31 3.8.1 Introduktion 31 3.8.2 Meddela ändringen av stadgar 31 3.8.3 Giltigheten av stadgarna 32 3.8.4 Personers förpliktelser 32 3.8.5 Information om stadgarna 32 3.8.6 Ansvar för att stadgarna följs 33 3.8.7 Stadgarna 33 1

3.9 FONDER 34 3.10 FÖRSÄKRINGAR 35 3.10.1 Allmänt 35 3.10.2 Owner s Corporations försäkringar 35 3.10.3 Försäkringar som tas av ägarlägenhetsinnehavarna 37 3.10.4 Managing Agents försäkringar 38 3.11 FINANSIERING MED LÅN 38 3.11.1 Ränta 38 3.11.2 Avgifter för lån 39 3.11.3 Belåningsgrad 39 3.11.4 Kriterier för lån 39 3.11.5 Kommersiella lån 40 3.11.6 Typer av inteckningar 40 3.12 HYRESGÄSTER 40 3.12.1 Allmänt om lagrum härrörande bostadshyresgäster 40 3.12.2 Hyresavtalet 40 3.12.3 Avgifter 41 3.12.4 Hyra 42 3.12.5 Vatten- och avloppskostnader 43 3.12.6 Privatliv och tillgänglighet 43 3.12.7 Reparationer 44 3.12.8 Lås och säkerhet 45 3.12.9 The Residential Tenancies Tribunal 46 3.12.10 Avslutning av hyresavtalet 46 4. INTERVJUER 48 4.1 INTERVJU MED ULRIKA FRANCKE, VD FÖR SBC 48 4.2 INTERVJU MED GUN-BRITT MÅRTENSSON, HSB S FÖRBUNDSORDFÖRANDE 50 4.3 INTERVJU MED KJELL WEDIN, UTREDNINGSCHEF PÅ RIKSBYGGEN 52 4.4 SAMMANSTÄLLNING AV INTERVJUERNA 54 5. KÄLLFÖRTECKNING 55 2

Begreppslista Act AU$ By-laws Contents policy Council Insurable interest Land Titles Office NSW Owner s Corporation Registrar General s office Strata Managing agent En lag Australiska dollar Stadgar som finns i Strata Scheme och dessa måste följas av de boende. Lösöresförsäkring: Den försäkring som ägarlägenhetsinnehavaren bör ha för de mattor, tapeter m.m. som inte täcks av Owner s Corporations försäkringar. Det är en grupp valda ägare som har till uppgift att administrera Strata Scheme på en daglig basis men samtidigt följa Acten, Regulations och By-laws. En council utses av de boende då de inte vill ha hand om förvaltningen. Försäkringsintresse: En person som äger en fastighet har till exempel ett intresse av att huset är försäkrat. Arkivmyndighet där bl.a. Strata planen finns att tillgå. New South Wales: En av de åtta stater som Australien är indelad i. Huvudstaden i NSW är Sydney. Alla ägarlägenhetsinnehavare blir automatiskt medlemmar i Owner s Corporation som tar hand om bland annat förvaltningen av byggnaden. Registreringsmyndighet: Det är hit en förändring av till exempel by-laws måste skickas och skrivas in för att bli giltig. Tar hand om några eller alla funktioner, plikter eller befogenheter som annars tillhör Owner s Corporation. Tillsätts efter ett majoritetsbeslut på ett av Owner s Corporations stormöten. 3

Strata Scheme Acten Strata Title The Renting Guide The Residential Tenancies Tribunal Workers compensation insurance Ett system från 1973 som ger en exklusiv äganderätt till en viss del av en byggnad (lot), samt rättigheter över andra delar av byggnaden, den gemensamma fastigheten (common property). Australiska ordet för ägarlägenhet. Ett häfte som beskriver lagrummen i The Residential Tenacies Act, samt hur de skall tolkas och användas. Motsvaras av Sveriges Hyresnämnd. Den rättsinstans som ägarlägenhetsinnehavare (Strata Title Owner) vänder sig till i första hand. Arbetskompensationsförsäkring: En försäkring som Owner s Corporation måste teckna. Försäkringen är till för de som arbetar åt Owner s Corporation. 4

För att tydligare se sambanden mellan tillexempel Owner s Corporation och By-laws visar vi här nedan en bildbeskrivning hur de olika faktorerna hör ihop. Fastigheten Hyresgästen Ägarna Residential Tenicies Act By Laws Strata Scheme Act Owner s Corporation Agent Försäkringsfrågor Stadgar Ansvar Tvister Council 5

Sammanfattning Tredimensionell fastighetsbildning innebär ägandet av en fastighet tillexempel ovanför markplanet. Fastigheten har begränsningar i såväl längd som bredd men även i höjd. Ägarlägenheter är en tredimensionell bostadsform. I Europa finns det många länder som har tredimensionell fastighetsbildning. Dessa är bland annat Danmark, Tyskland, Holland och England. Australien är ett av de många länder som har tredimensionell fastighetsbildning. Där är de flesta flerbostadshus ägarlägenheter. Ägarlägenheterna omfattas av State Law och inte Federal Law vilket innebär att upplåtelseformen kan ändra sig något från stat till stat. Ägarlägenheter i Australien likställs helt med villor ur en ekonomisk synvinkel. Det finns inga skillnader i varken skatte- eller låneaspekter. När australiensare, inom fastighetsbranschen, tillfrågas kan de inte se någon skillnad mellan dessa fastighetsformer. De ytor som inte ingår i ägarlägenheterna ses som en egen fastighet. Gränsdragningen mellan den gemensamma fastigheten och ägarlägenheterna skiljs oftast genom ovandelen av golvytan, underdelen av innertaket och alla externa väggar inklusive dörrar och fönster. Hur ägarlägenhetsinnehavare skall förhålla sig till varandra samt regler som gäller för alla boende i en byggnad beskrivs i lagen som heter Strata Scheme Act. Det finns många lagrum som bestämmer hur ägarlägenheter skall skötas och förhålla sig till sin omgivning. Det finns bland annat regler om Owner s Corporation, fonder för att sköta den gemensamma fastigheten och vid uthyrning av en ägarlägenhet. Alla lägenhetsinnehavare blir automatiskt medlemmar i Owner s Corporation som förvaltar den gemensamma fastigheten. Det finns lagrum som reglerar skötseln av den gemensamma fastigheten. En Owner s Corporation kan anlita en Management Agent för att underlätta sin förvaltning. Strata Schemes Management Act tillhandahåller ett system av beslutsfattande och finansiell management, genom att definiera rättigheterna och ansvarsområdena hos Owner s Corporation, varje ägare samt hyresgäst i ett Strata Scheme. Owner s Corporation tar in avgifter från ägarlägenhetsinnehavarna för att täcka underhåll etc, som måste utföras på den gemensamma fastigheten. Avgifterna skall bestämmas på det årliga stormötet genom en majoritetsomröstning. Owner s Corporation har olika fonder som dessa avgifter kan placeras i. Dessa är den administrativa fonden, sinking fond och special levy. Den administrativa fonden är till för de dagliga behoven och skall bland annat täcka försäkringskostnader. Sinking fond täcker framtida utgifter som underhåll av tvättmaskiner. Om Owner s Corporation måste betala en skuld som inte var budgeterad för i sinking eller administrativ fond, skall en special levy bestämmas på ett stormöte. Summan samlas in från ägarlägenhetsinnehavarna och betalas till den administrativa fonden. 6

Det har sedan Strata Title bildades funnits regler om försäkringar. De kan generellt delas in i tre grupper. Försäkring av Owner s Corporation, ägarlägenhetsinnehavarna och management agent. Owner s Corporation måste ta de försäkringar som Acten (Strata Title Act) kräver. Dessa försäkringar härrör främst säkerställandet av byggnaden. Ägarlägenhetsinnehavarna måste ta ut försäkringar på bland annat lösöre och en Managing Agent bör ta ut en skadeförsäkring som skyddar honom mot kostnader för åtal. En fördel med tredimensionell fastighetsbildning, jämfört med tvådimensionell fastighetsbildning, är att ägarlägenhetsinnehavare kan fritt förfoga över sin lägenhet. I Australien investerar många i ägarlägenheter, kanske inte för avkastningens skull, men i en förhoppning om en värdestegring (spekulationsobjekt). Det finns lagrum som reglerar avtalen när en ägarlägenhet hyrs ut. New South Wales, som Sydney tillhör, har en lag som heter The Residential Tenancies Act. Den beskriver vilka bestämmelser som måste följas i samband med bostadshyreskontraktet. Lagen skall tillämpas av alla bostadshyresgäster och hyreskontraktet är ett lagligt bindande kontrakt som är svårt att bryta. Det finns inga begränsningar på hur lång eller kort hyrestiden får vara. Hyran som utbetalas är oftast den rådande marknadshyran vid hyrestidens inledning och den kan stiga med ett visst överenskommet indextal. Diskussionen om tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter har varit het i den svenska debatten på den senaste tiden. Fastighetsbranschen är generellt positiv till att den nya boendeformen skall introduceras i Sverige. Det främsta motståndet finns hos politikerna och byråkratin. Det finns också juridiska svårigheter. Tredimensionell fastighetsbildning kan göra nytta i Sverige. Med hjälp av den kan problem med lokaler och bostäder i samma byggnad kringgås. Idag finns problem med fastigheter som tillexempel har butikslokaler i de nedre våningsplanen och bostäder upptill. Lokaler är mer beroende av konjunkturer än bostäder. En fastighetsägare eller bostadsrättsförening är oftast rädd för att ha för mycket lokaler på grund av osäkra hyresintäkter och dylikt. Om lokalandelen blir för stor får fastigheten inte klassas som bostadsfastighet och detta är också ett bekymmer. Dessa fall skulle lätt kunna lösas om tredimensionell fastighetsbildning introducerades i Sverige och med den ägarlägenheter. Då skulle dessa kunna vara olika fastigheter och på så sätt ej belasta tillexempel bostadsinnehavarna. Problem med tunnlar och infrastruktur kan också lättare lösas med hjälp av tredimensionell fastighetsbildning. Ägarlägenheter skulle även kunna byggas på redan befintliga byggnader. Detta skulle kunna genomföras i främst attraktiva områden, runt tillexempel befintliga tunnelbanestationer. På så sätt kan fler bostäder skapas samtidigt som kommunen kan spara pengar genom att befintlig infrastruktur utnyttjas. 7

Att flytta från en villa i Djursholm till en bostadsrätt i Stockholms innerstad medger en väsentlig förmögenhetsminskning. En egen privatbostad utgör en form av avkastning på privat kapital. Värdet av eget boende kan i princip ses som en skattepliktig kapitalavkastning. Det kan ju tyckas att det är fel att skattesystemet på detta sätt kan avgöra var man skall bo. Ägarlägenheter ses som en egen fastighet och i och med detta utgör det en egen privatbostad som kapitalbeskattas. Om bostadsrätter även i fortsättningen befrias från denna skatt kan ägarlägenheternas introducerande missgynnas. Andra skattefaktorer som skulle skilja ägarlägenheter och bostadsrätter åt är avdragsrätten på lånen. I och med att varje ägarlägenhetsinnehavare står för hela lånekostnaden själv kan denna dras av. Bostadsrättsföreningar innehar oftast en låneandel och denna kan inte bostadsrättsinnehavaren göra avdrag för. Ett sätt att lösa detta problem idag är att bostadsrättsföreningarna låter sina bostadsinnehavare själva teckna alla lånen. Om detta skulle genomföras tas dock fördelen bort, som bostadsrättsinnehavaren annars har, att fördela sin risk med föreningen. Risken för personlig konkurs skulle öka och likställas mer med situationen för ägarlägenhetsinnehavare, eller annan egenhemsägare. Ägarlägenhetsinnehavare kan lättare reglera sina kostnader jämfört med en bostadsrättsinnehavare som är mer beroende på hur väl föreningen sköts. För en köpare blir det lättare att få insyn i sitt tilltänkta boende. Bostadsrättsföreningarnas ekonomi varierar kraftigt och kan vara svårtolkade. Det finns även en annan risk för bostadsrättsinnehavare. En bostadsrättsinnehavare kan efter två år lämna bostadsrättsföreningen. Han får inte tillbaka insatsen men slipper förpliktelser såsom att betala årsavgiften. Detta är speciellt känsligt i mindre attraktiva områden då det är svårt att hitta någon som vill ta över. Om många lämnar blir det en kris för bostadsrättsföreningen, eftersom det är fortfarande samma kostnader men de skall delas på färre medlemmar. Detta kan aldrig uppstå med en ägarlägenhet. I Australien är de flesta flerfamiljshus ägarlägenheter. Australiensarna har med tiden funnit att detta är den optimala lösningen för dem att få tillräckligt med bostäder samt ett sätt för folk att göra en relativt säker investering. Våra reflexioner är att ägarlägenheter fungerar mycket väl i Australien och vi blev aldrig varse om några direkta nackdelar av vare sig boende eller fastighetsägare som vi har pratat med. I och med att många andra länder redan har tredimensionell fastighetsbildning skulle införandet av det i Sverige kunna underlätta att få in utländska aktörer. Danskar kan exempelvis lockas till att bosätta sig i Sverige, särskilt nu med Öresundsbron. Vi finner att ägarlägenheter skulle kunna komma att bli ett bra komplement i Sverige. Det handlar inte om att ta bort någon befintlig boendeform utan att utöka med en ny. Ägarlägenheter och tredimensionell fastighetsbildning skulle kunna lösa många problem som idag kan sätta stopp för vidare bostadsbebyggelse i storstäderna till följd av tillexempel problematiken med kommersiella lokaler. 8

Abstract The law system of Sweden only permits ownership in two-dimensions. A threedimensional ownership allows for different owners above and below ground level. This would prevent many problems that exist today, in Sweden, like subway tunnels and other infrastructure. It can also solve the problem with commercial premises and residential flats in the same building. Commercial premises are more dependent of conjuncture than the residential flats. An owner of a property or a bostadsrättsförening is often worried about having too many commercial premises because of the uncertain rent income. If the part of commercial premises becomes too large compared to the residential flats then the building can no longer in Sweden be classified as a residential real estate. These cases could easily be solved if three-dimensional real estate and ownership of flats were introduced in Sweden. In that case commercial premises and residential flats would be classified as separate real estates and will therefore not be a burden to the residentials. The Swedish discussion concerning three-dimensional real estate and ownership of flats has recently been vivid. The real estate business is positive, in general, to the prospect of this new form of living being introduced in Sweden. The main opposition is among the politicians and the bureaucracy. There is also some difficulties regarding the law. Ownership of flats exists for an example in Australia. The Strata Title has no advantages or disadvantages compared to houses. There are a lot of laws regulating the Strata Title and its use. For example all owners of flats in a building must join the Owner s Corporation, which decides upon the common areas. There are laws the Owner s Corporation must follow concerning the maintenance etc in the building. To be able to proceed the obligation that is put upon the Owner s Corporation, they are allowed to take out a fee from the members. The amounts of the fees are decided on the yearly meeting through a majority vote. The Owner s Corporation has three different funds on which the fees can be placed: The administration fund, the sinking fund and as a special levy. The Residential Tenancies Act, in New South Wales, describes which regulations that have to be followed. There are no limits to the amount of rent or how long or short the lease can be. This is one of the big advantages with Strata Title compared to the system we have in Sweden and this might increase the supply of residential flats. We found out that ownership of flats could become a good complement to already existing forms in Sweden. Ownership of flats can be built on existing buildings in attractive areas, for example nearby existing subways. In this way more residential flats can be produced and the community can save money as existing infrastructure can be used. This would help the situation today with people moving in to bigger cities, more frequent than before. 9

1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Diskussioner angående tredimensionell fastighetsbildning och införandet av ägarlägenheter har aktualiserats den senaste tiden. Examensarbetsförfattarna bestämde sig för att studera ägarlägenheter och hur de fungerar i praktiken. Det land som valdes att studera är Australien, som har sedan lång tid tillbaka så kallade Strata Titles. I Sverige har vi tvådimensionell fastighetsbildning. Tredimensionell fastighetsbildning öppnar möjligheter att dela in den ursprungliga fastigheten i olika skikt. Detta kan fördela riskerna och lösa problem som uppstår vid utbyggnad av infrastruktur, till exempel tunnlar. Tvådimensionell fastighetsbildning kan symboliseras av en uppochner vänd kon. Tredimensionell fastighetsbildning innebär att konen även kan skivas i olika delar. Tredimensionell fastighetsbildning möjliggör således ägandet av en fastighet såväl ovanför som under markplanet. Fastigheten har begränsningar i såväl längd som bredd men även i höjd. Tredimensionell fastighetsbildning möjliggör att en byggnad kan inneha olika upplåtelseformer. Detta kan bidra till en mer dynamisk bygg- och fastighetsmarknad med fler affärer. I Europa finns det många länder som har tredimensionell fastighetsbildning, bland annat Danmark, Tyskland, Holland och England. Tredimensionell fastighetsbildning möjliggör ägarlägenheter. Dessa kan bestå av två olika typer 1 : Enskilt ägande av en särskild lägenhet kombinerat med ett samägande av byggnadens bärande delar, trapphus, marken, etc Ett samägande av hela fastigheten med en exklusiv nyttjanderätt till en separat lägenhet. En ägarlägenhet (en fastighet) kan bestå av flera olika enheter som till exempel en lägenhet samt en garageplats. Dessa kan dock bestå av olika fastigheter men innehas av en ägare. 2 Fördelen med att dela upp dem är att man kan sälja av till exempel garageplatsen när man bestämt sig för att sälja bilen. Nackdelen, om någon restriktion för garageplatserna inte har gjorts, är att de boende inte har tillgång till garageplatser på grund av att dessa har sålts till andra utomstående personer. De stora fördelarna med tredimensionell fastighetsbildning är att man kan ha ett blandat bestånd i fastigheterna (bostads- och kommersiellfastigheter). Troligen kommer de flesta ägarlägenheter bildas genom nybyggnationer men även en liten del kan komma 1 Bejrum, Julstad och Victorin 1999 2 Robinson 1989 10

till i redan befintliga byggnader i attraktiva områden. Det är svårt att finna något motstånd i fastighetsbranschen mot ägarlägenheter som en kompletterande boendeform. Det största motståndet befinner sig på en politisk nivå. 1.2 Syfte I Stockholm ökar invånarantalet i en betydligt högre utsträckning än antalet bostäder som byggs. Att få igång bostadsbyggandet i Stockholm är ett stort problem och det är angeläget att finna en lösning. Tredimensionell fastighetsbildning kan vara en lösning till allsidiga byggnader med en blandning av lokaler och bostäder. Detta kan bidra till att fördela risker på tillfredsställande sätt samt att få finansiering till byggprojekt. Utbudet av lägenheter skulle kunna ökas. Detta skulle speciellt kunna ske i attraktiva områden, så kallade förtätningsområden. För att detta ska kunna bli möjligt i Sverige måste ytterligare en boendeform inrättas. Idag har många länder en boendeform som kallas ägarlägenheter. En av de frågeställningar som kommer upp är bland annat hur förvaltningen kommer att förändras. En studie av ägarlägenheter i Australien är därför intressant att studera. 1.3 Metod I Australien fick vi råd av professorer och lärare på University of Technology in Sydney och University of Western Sydney at Hawkesbury. Vi intervjuade universitetsanställda samt bankpersonal som var experter på området ägarlägenheter och finansiering. Svensk samt utländsk litteratur har studerats inom bland annat området ägarlägenheter. I Sverige har vi sammanställt arbetet samt intervjuat aktörer på fastighetsmarknaden om deras syn på ägarlägenheter och deras framtidsutsikter i Sverige. 11

2. SVERIGE 3 2.1 Bostadsrättsföreningar i Sverige 2.1.1 Allmänt En bostadsrätt ger rätten att nyttja ett hus eller lägenhet i obegränsad tid mot vederlag till bostadsrättsföreningen. Det är föreningen som upplåter nyttjanderätten till medlemmarna i föreningen, därför måste den som köper en bostadsrätt bli godkänd av föreningen innan köpet kan godkännas till fullo. Bostadsrättsföreningen är en ekonomisk förening. 2.1.2 Bildande När föreningen bildas blir den en juridisk person i och med registreringen. Det finns tre lagkrav för registrering: Föreningen skall bestå av minst tre medlemmar. Föreningen skall ha antagit stadgar. En styrelse skall utsetts och minst en revisor. En byggnad behövs inte för att en registrering skall äga rum. Det kan byggas efteråt. Skälet är att det skall vara lättare att sätta igång byggverksamhet. 2.1.3 Överlåtelse och Risker En ekonomisk plan skall upprättas innan upplåtelsen sker annars är den ogiltig, med en påföljd att bostadsrättsinnehavaren kan erhålla skadestånd och frånträda lägenheten. Bostadsrätten utgör ett förmögenhetsvärde. En insats ges vid tillfället för upplåtelsen av bostadsrättsinnehavaren som han kan få tillbaka då han överlåter bostadsrätten. Bostadsrättsinnehavaren står dock för en större högre ekonomisk risk än hyresgästen. Detta har lett till att bostadsrätterna har fått en egen lag och är således inte inbegripna i Jordabalken. Bostadsrättsavtalet kallas för upplåtelsehandlingen. Det finns vissa formkrav som skall uppfyllas. Avtalet skall: Vara skriftligt. Innehålla parternas namn. Ange vilken lägenhet det gäller. Ange insats. Ange årsavgift. 3 Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom. 12

En överlåtelse är definitiv då förvärvaren är medlem. Bostadsrättsföreningens styrelse bestämmer vem som blir medlem (med andra ord är det inte som med en ekonomisk förening) men den måste dock följa vad som står i stadgarna. Om fallet skulle vara att någon inte antas till medlem är överlåtelsen ogiltig. De flesta bör dock räkna med att få bli medlem, ty i lagen står det 4 skäligen bör godta. Personer som är insolventa eller misskötsamma är inte skäligen godtagbara och bostadsrättsföreningen kan neka dessa medlemskap. Personliga motsättningar eller rasism får inte påverka utslaget om medlemskapet. Då bostadsrätten övergår till en ny innehavare, består upplåtelsen och den gamla innehavaren upphör med att vara medlem. Sveriges lagstiftning motsätter sig köp i spekulationssyfte, ty det är ämnat att bo i lägenheten och inte som endast en investering. Detta gör att bostadsrättsföreningen kan vägra medlemskap. Det finns en risk för bostadsrättsföreningarna. Bostadsrättsinnehavarna kan efter två år lämna föreningen. De får inte tillbaka insatsen men de slipper förpliktelser såsom att betala årsavgiften. Detta är speciellt känsligt i mindre attraktiva områden då det är svårt att hitta någon som vill ta över. Om många lämnar blir det en kris för bostadsrättsföreningen, eftersom det är fortfarande samma kostnader men de skall delas på färre medlemmar. Detta kan inte ske med en ägarlägenhet, för denna äger man (en egen fastighet). 2.1.4 Avgifter Avgifter som tas ut av en bostadsrättsinnehavare: Insats skall anges i upplåtelseavtalet. skall betalas innan lägenheten tillträds, försummad inbetalning ger upphov till att upplåtelseavtalet upphävs och om lägenheten har tillträtts används förverkandereglerna. Årsavgift motsvarighet till hyran. skall anges i upplåtelseavtalet. Upplåtelseavgift särskild avgift för upplåtelsen vars karaktär liknar insatsen. extra insats för att kompensera föreningen och de övriga bostadsrättsinnehavarna för ändrade förhållanden mellan lägenheterna som inte kan kompenseras genom insatserna. Överlåtelseavgift kompenserar bostadsrättsföreningen för dess hantering av frågor i samband med överlåtelse. Pantsättningsavgift kompenserar bostadsrättsföreningen för dess hantering av frågor i samband med pantsättning. 4 BrL 2:3 13

Bostadsrätt ligger inte i området för bruksvärdring. Avgiften relateras bara till kostnaderna för huset och inte till fastighetsmarknaden. Bostadsrättsinnehavaren får säga upp avtalet om avgiften stiger för mycket. Han har då rätt till en skälig ersättning som motsvaras av grundavgiften och han har även rätt att sitta kvar som hyresgäst om han tillträtt lägenheten. Liknande problem kan aldrig uppstå för ägarlägenheter. 2.1.5 Förvaltning Bostadsrättsinnehavare svarar själv för det inre underhållet av lägenheten och marken som hör till. Bostadsrättsföreningen svarar för fastighetens underhåll i övrigt, det vill säga de gemensamma utrymmena, tak, ytterväggar m.m. Ibland är bostadsrättsföreningen skyldig att ansvara för att brister i lägenheten åtgärdas, såsom brandskador och vattenledningsskador som bostadsrättsinnehavaren inte är skyldig till. Förening äger byggnaden vilket medför att medlemmarna har inflytande i förvaltningen. Bostadsrättsinnehavaren har vetorätt mot att bostadsrätten skall renoveras, helt eller delvis, men han måste dock gå med på beslutet om 2/3 av rösterna på ett möte är för renoveringen och det dessutom är godkänt av Hyresnämnden. 2.1.6 Lån I resonemanget som hänför sig till pantsättning av fordringar kan en bostadsrätt jämställas vid en fordran. Pantsättning sker genom att föreningen underrättas, denuntieras, av panthavaren att pantsättningen har ägt rum. Detta medför: Gäldenären kan inte längre med befriande verkan betala till den ursprungliga borgenären. Panthavaren är skyddad i förhållande till gäldenärens övriga fordringsägare. Fordringen kan inte längre utmätas för dennes skulder till andra. Bostadsrättsinnehavaren är borgenär. Han har ett anspråk på att bostadsrättsföreningen fullgör sin del av upplåtelseavtalet, det vill säga den pantsatta fordran. Bostadsrättsföreningen är borgenär med bland annat anspråk på att avgifter skall betalas. Banker anser inte bostadsrätter vara lika god säkerhet som småhus, vilket medför att räntan för lån till bostadsrätter är högre än räntan för lån för småhus (skillnaden ligger på cirka en halv procentenhet). Detta på grund av att registersystemet inte anses vara helt pålitligt. Ett exempel på opålitligheten är att ifall en pantsättning för en bostadsrätt inte antecknas medför det besvär för den som förvärvar, eftersom panten består även om den inte är intecknad. Dock om bostadsrättsföreningen är informerad kan köpare få skadestånd av både säljare och förening. Styrelsen är under straffansvar skyldig att anteckna pantsättningen i lägenhetsförteckningen. 14

Föreningens fordringar har företräde framför pantfordran. Föreningen har givits en legal panträtt i bostadsrätten för vissa fordringar som gäller i bostadsrättsförhållandet. Denna panträtt gäller med bästa rätt, det vill säga att den gäller före alla andra panthavare. Bostadsrättsföreningens företrädesrätt har begränsats till insats och årsavgift, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift. Detta ger att föreningen inte får för till exempel skadestånd på grund av vanvård. Bostadsrättsföreningen har som skyldighet att underrätta panthavaren om bostadsrättsinnehavarens obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen överstiger en månadsavgift och bostadsrättsinnehavaren dröjer med mer än två veckor från förfallodagen med att betala. Det är dock köparens sak att kontrollera om bostadsrätten är pantsatt. Bostadsrättsinnehavaren kan få ge vika för en ny ägare till fastigheten eller för bostadsrättsföreningens borgenärer. Hans rätt gäller i förhållande till föreningen och är ju då inte starkare än dennes, om bostadsrättsföreningen inte längre äger fastigheten strider det mot bostadsrättens natur att den skall bestå. Skulle fallet vara så att den nya ägaren är i ond tro spelar det ingen roll. 2.1.7 Skyldigheter och tillåtelser för bostadsrättföreningen och dess medlemmar Bostadsrättsinnehavaren skall som hyresgästen iaktta ordning, sundhet, skick och hålla uppsikt över dem han ansvarar för. Om bostadsrättsinnehavaren inte fullgör sina förpliktelser kan bostadsrättsföreningen säga upp innehavaren. Det är dock säkrare än en hyresrätt, det krävs mer för att ett förverkande skall äga rum. Det skall vara orsaker såsom dröjsmål med avgiften eller vanvård och störande uppträdande i fastigheten. I dessa fall är innehavaren tvungen att flytta genast, om det rör sig om andra fall kan han stanna i tre månader. Vid förverkande av lägenheten tvångsförsäljs den enligt reglerna i utsökningsbalken. Bostadsrättsinnehavare får vad som blir över efter eventuella pantinnehavare. Bostadsrättsinnehavaren har större frihet att använda lägenheten än hyresgästen, exempelvis kan bostadslägenheten användas delvis till kontor. Bostadsrättsinnehavaren får även göra vissa större ändringar på lägenheten, utan att ha styrelsens tillstånd. Det är endast avsevärda ändringar som till exempel rivning av vägg som förbjuds. Medlemmar svarar inte för bostadsrättsföreningens ekonomiska skulder. 2.1.8 Andrahandsuthyrning Vid uthyrning i andra hand tillträder besittningsskyddet efter 2 år. Om ett tillstånd för andrahandsupplåtelse nekas av kan hyresnämnden pröva ärendet. Hyresnämnden kan även godkänna att man avtalar bort besittningsskyddet. 15