9. Appendix TMF Miljonprogrammet - Förutsättningar och möjligheter Innehåll: 1. Metod 2. Sammanfattning 3. Status och beräknat behov 4. Behov av renoveringar 5. Planerade renoveringar 6. Kostnader 7. Energibesparande åtgärder 8. Övrigt 9. Appendix Patric Lindqvist Joel Jönsson Thomas Ekvall Prognoscentret 2013 P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 1
1. Metod Metod Genom att kombinera data om beståndets storlek och beskaffenhet med en fältstudie riktad mot kommunala och privata fastighetsägare kan vi presentera en aktuell bild av hur många bostäder som är i behov av att renoveras, hur många som planeras att renoveras och hur många som redan har genomgått renoveringar i olika omfattning. Den del av undersökningen som belyser behov och planer kan sägas ge en bild av bruttobehovet det vill säga den renoveringsvolym som miljonprogrammet är i behov av givet att allt renoveras. Belysningen av renoveringsbehovet har också skett utifrån olika typer av behovsaspekter såsom tekniska-, byggnadstekniska-, sociala- och energimässiga renoveringar. I tillägg till detta har vi genomfört en genomgång av kommunernas/bolagens ekonomi vilket visar om det finns ekonomiska medel till att renovera i kombination med en analys av den demografiska utvecklingen för att få en bild av det underliggande, framtida behovet. I avflyttningskommuner (eller i kommuner med sviktande befolkningsutveckling) är det sannolikt inte samhällsekonomiskt motiverat att genomföra omfattande renoveringar. Genom att kombinera bruttovolymen med resultaten från resurs- och behovsdelarna bör vi kunna få fram en approximativ nettobehov, d.v.s. hur många av alla bostäder i miljonprogrammet som faktiskt kan väntas genomgå en större ombyggnad utifrån ovan nämnda aspekter. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 2
1. Metod Avgränsningar Miljonprogrammet är i strikt mening det bostadsbyggande som skedde under perioden 1965 1975 i Sverige. Byggtakten ökade dock ganska mycket även innan denna period varför vi anser det lämpligt att även inkludera bostäder från perioden 1960 1965. Vanligen räknas även småhusbyggande som skedde 1965-1975 till miljonprogrammet men baserat på att dessa närmast uteslutande ägs av den boende (hushållet) och därmed verkar utifrån andra premisser anser vi att de är irrelevanta för undersökningen. Även om den största delen av flerbostadshusbeståndet fortfarande ägs av allmännyttan, d.v.s. kommunala bolag, utgör också privata fastighetsägare samt bostadsrättsföreningar en del av populationen. Vi har i undersökningen genomfört intervjuer mot privata och allmännyttiga fastighetsägare. Då antalet intervjuer, och svårigheter att nå relevanta personer som ansvarar för bostadsrättsföreningar var en begränsande faktor, valde vi att inte genomföra intervjuer med dessa. Vi har istället gjort ett antagande om att bostadsrättsföreningar genomför de renoveringar som behövs (bruttobehov lika med nettobehov) och att det som hittills har renoverats kan approximeras med allmännyttiga fastighetsägares åtaganden. Att vi valt att sätta svaren från de allmännyttiga bolagen som bas för bostadsrättslägenheterna beror på att dessa svar enligt oss ser rimligare ut då privata fastighetsägare har ett kraftigt eftersatt underhåll främst i storstäderna. Helt klart är dock att bostadsrätterna riskerar att vara en felkälla i analysen. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 3
1. Metod Definitioner Bostadsstock = Antalet lägenheter i flerbostadshus med byggår 1960 1975 miljonprogrammet Större städer = Storstadskommunerna samt övriga kommuner med över 75 000 invånare (67 kommuner) Mellanstora kommuner = Kommuner med 25 000 74 999 invånare (exklusive storstadskommuner) (46 kommuner) Små kommuner = Kommuner med 0 24 999 invånare (exklusive storstadskommuner) (177 kommuner) Stark befolkningstillväxt =Kommuner som haft en positiv befolkningstillväxt under både de tre senaste åren och 9 senaste åren (130 kommuner) Mellan/medel befolkningstillväxt = Kommuner som haft en positiv befolkningstillväxt under antingen de tre senaste åren eller 9 senaste åren (29 kommuner) Svag befolkningstillväxt = Kommuner som haft en negativ befolkningstillväxt under både de tre senaste åren och 9 senaste åren (131 kommuner) FTX = Från- och tilluftsventilation med återvinning P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 4
2. Sammanfattning Sammanfattning P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 5
2. Sammanfattning Sammanfattning Störst andel av miljonprogramsstocken har renoverats i mellanstora kommuner. Det är även företag i dessa kommuner, både privata och allmännyttiga, som upplever det största behovet och har högst planer för resterande del av stocken. En förklaring till detta kan vara att konkurrensen/vakansgraden på dessa marknader är hårdare/större än i storstäderna och kräver en högre grad av attraktivitet för att bostäderna ska kunna hyras ut. Bostadsbolagen i större städer har renoverat, har behov för, och planerar mest sett till antal bostäder givetvis för att flest bostäder är belägna där (67 %). Dock är både andelen som har renoverats och som planeras lägre än i mellanstora kommuner. Bostadsbolag i de små kommunerna har lägst andel renoverat och dessutom ett lägre upplevt behov än i både större städer och mellanstora kommuner. Andelen planerade renoveringar är dessutom klart lägst i de små kommunerna. Sett till typ av bostadsbolag så har allmännyttan, enligt undersökningen, renoverat 29 % av sitt bestånd byggt 1960 1975 samtidigt som motsvarande siffra för privata fastighetsbolag ligger på 26 %. Privata fastighetsbolag uppger dessutom att 68 % av beståndet är i behov av renovering medan motsvarande siffra för allmännyttan är 50 %. Detta indikerar att fastigheterna i det privata beståndet är i sämre skick generellt och att de renoveringar som genomförts i högre grad varit punktinsatser än kompletta renoveringar medan allmännyttan i högre grad genomfört kompletta renoveringar i sina fastigheter. Denna utveckling tycks även fortsätta framöver. Allmännyttan planerar att renovera 29 % av beståndet under de närmsta 5 åren således lika mycket som genomförts hittills. Motsvarande siffra för privata fastighetsbolag är 35 % vilket antyder en ännu kraftigare ökningstakt än för allmännyttan. Historiskt sett är det främst byggnadstekniska renoveringar som har utförts jämfört med sociala och tekniska renoveringar. Anledningen är troligen att det är lättare att motivera höjda hyror utifrån byggnadstekniska renoveringar än vad det är med exempelvis en renoverad lekplats eller installation av från-och tilluftsvärme (FTX) för att få kostnadstäckning. Minst satsningar har skett inom sociala renoveringar. Framöver är det främst tekniska renoveringar som planeras och då stambyten hos både allmännyttiga- och privata fastighetsbolag (ungefär hälften av alla lägenheter/fastigheter från perioden är inte stambytta). P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 6
2. Sammanfattning Detta kommer även dra med sig renoveringar av kök och badrum som också uppges vara i stort behov av förnyelse. När det gäller sociala renoveringar har dessa primärt utförts av allmännyttiga bolag i små och mellanstora kommuner samt av privata bolag i större städer. Behovet är därmed mest eftersatt hos allmännyttiga fastighetsbolag i de större städerna men det är där de klart största planerna finns. När det gäller energimässiga renoveringar är mindre kostsamma åtgärder såsom injustering, snålspolande munstycken etc. ungefär 3-4 gånger så vanligt som mer kostsamma åtgärder (fönsterbyten, FTX, mm). Privata bolag i stora och mellanstora kommuner ligger i framkant. De har lagt mest pengar, relativt bostadsstocken, på energibesparande åtgärder och planerar dessutom att fortsätta dessa satsningar framöver. Allmännyttiga bolag i större städer är förhållandevis dåliga på miljömässiga renoveringar med lägre renoveringsfrekvens inom både kostsamma och mindre kostsamma åtgärder. Klart svagast är dock privata bolag i små kommuner med ytterst begränsade satsningar hittills. Det finns dock konkreta planer hos Allmännyttan i dessa kommuner på att öka satsningarna under de närmsta åren men fokus ligger då primärt mot mindre kostsamma åtgärder. Enligt undersökningen finns en tendens till vridning mot mer kostsamma och i längden miljömässigt bättre renoveringar. Både kostsamma och mindre kostsamma miljörenoveringar tycks ha ökat kraftigt under de senaste åren men tillväxttakten ser inte ut att fortsätta utan snarare stanna på samma nivå eller minska något framöver. Privata bostadsbolag planerar betydligt mer renoveringar än de allmännyttiga bostadsbolagen de kommande fem åren mätt i andelar av beståndet. Detta gäller renoveringar av såväl det kostsamma som det mindre kostsamma slaget, räknat i procentenheter. Tidigare estimat för den totala renoveringsmarknaden inom miljonprogrammet har uppskattats till mellan 300 500 (ibland så högt som 900) miljarder kronor. Våra mest optimistiska siffror pekar på cirka 230 miljarder kronor. Skillnader i beräkningsmetod, inkluderade renoveringsbehov samt storleken på kostnaderna för renoveringsbehoven (ambitionsnivån) bidrar till olika totalmarknader. Vi uppskattar att den relevanta marknaden, enligt vald definition (se avsnitt för Kostnader), hamnar på 154 miljarder kronor. De allmännyttiga och de privata bostadsbolagen står för ungefär lika stora delar av behovet, medans bostadsrättsföreningarna tillskrivs en något mindre del av renoveringsmarknaden. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 7
2. Sammanfattning Ungefär 90 % av företagen svarar att det krävs en driftsnettoökning för att renoveringar ska genomföras antingen genom sänkta kostnader eller ökade intäkter. För att få ekvationen att gå ihop efterfrågas primärt från offentligt håll statliga subventioner och avdrag. En knapp tredjedel av bolagen kan även tänka sig att avyttra delar av beståndet. Samtidigt uppger nära två tredjedelar att en försäljning av delar av beståndet skulle medföra antingen upprustningar, nybyggnation eller båda delarna. Knappt 60 % av de tillfrågade anser att statliga subventioner krävs för att miljonprogramsbeståndet ska kunna upprustas till nybyggnadsskick. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 8
2. Sammanfattning Baserat på undersökningens upplägg erhåller vi tre relevanta mått på hur stort behovet av renoveringar är beroende på tidshorisont. 1. Renoveringsbehov på sikt - Den totala bostadsstocken minus de renoveringar som redan genomförts ger ett mått på ett långsiktigt behov. 2. Renoveringsbehov nuläget - Baserat på en frågeställning om behovet av renoveringar erhåller vi ett mått på antalet/andelen bostäder som har ett renoveringsbehov sett till en något kortare tidshorisont. Frågan besvarar inte hur många bostäder som faktiskt kommer att renoveras. 3. Planerade renoveringar Respondenternas renoveringsplaner den närmsta 5 årsperioden ger en indikation på vad som kommer att genomföras. Planerna behöver dock inte realiseras, (företag ofta har en tendens att överskatta sin egen förmåga). Dessa tre storheter ger en indikation om behovet förolika tidshorisonter. De svarar däremot inte på förmågan eller viljan att genomföra arbetet. Vi har därför även genomfört motsvarande beräkningar netto där vi antagit att privatägda och allmännyttigt ägda bostäder i kommuner med svag ekonomisk situation och svag demografisk utveckling inte genomför några renoveringar. Det sammanfattande resultatet från dessa beräkningar redovisas på kommande tre sidor. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 9
2. Sammanfattning Bruttovärden Antal lägenheter i behov av renovering inom olika tidshorisonter Nettovärden Antal lägenheter i behov av renovering inom olika tidshorisonter Renoveringsbehov- På sikt: 658 000 Sid 23 Sid 24 Renoveringsbehov- På sikt: 614 000 Renoveringsbehovnuläget: 504 000 Sid 26 Sid 31 Renoveringsbehovnuläget: 471 000 Planerade renoveringar: 283 000 Sid 36 Planerade renoveringar: 266 000 I Venndiagrammen illustreras det totala renoveringsbehovet utifrån olika definitioner. Som bruttovärden illustreras behovet baserat på ett antagande om att alla kommuner kan genomföra de renoveringar som ännu inte genomförts eller som företagen uppger behöver genomföras. Nettobehov har räknats fram på samma sätt som bruttobehovet. Dock har stocken rensats från bostäder i kommuner där vi bedömer att den ekonomiska och demografiska drivkraften är alltför svag. Ett realistiskt mått på det faktiska behovet av renoveringar som kan genomföras under de närmsta åren bör därför ligga kring 471 000 bostäder. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 10
2. Sammanfattning Bruttovärden Beräknade kostnader för renovering inom olika tidshorisonter Nettovärden Beräknade kostnader för renovering inom olika tidshorisonter Renoveringsbehov- På sikt: 230 Miljarder Renoveringsbehov-På sikt: 214 miljarder Renoveringsbehovnuläget: 164 Miljarder Renoveringsbehovnuläget: 154 Miljarder Planerade renoveringar: 71 Miljarder Planerade renoveringar: 67 Miljarder I Venndiagrammen illustreras renoveringsmarknaden i miljonprogramet mätt i pengar där vi applicerat snittkostnader för olika typer av renoveringar på antalet bostäder och aggregerat dessa kostnader. Dock har vi ett alltför svagt underlag för sociala renoveringar för att kunna beräkna något marknadsvärde. Vi har inte heller räknat med kringkostnader som exempelvis externa duschar eller provisoriska evakueringslägenheter, varför bilden inte är komplett och marknaden till viss del underskattas. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 11
2. Sammanfattning Antal lägenheter efter status - brutto Antal lägenheter efter status - netto Hittills har 264 000 lägenheter renoverats vilket utgör 29 % av hela stocken i miljonprogrammet. Drygt 2/3 är således inte renoverat enligt nettoberäkningarna och det finns planer för 266 000 bostäder under de närmsta 5 åren man planerar att renovera lika mycket under de kommande 5 åren som man gjort totalt. Behovet enligt nettoberäkningarna ligger på 471 000 bostäder, således nästan dubbelt så mycket som renoverats totalt. I restposten ligger bostäder som av olika anledningar inte har ett uppgett behov. Vi har i beräkningarna för det långsiktiga behovet brutto antagit att dessa också kommer att behöva renoveras men det kan även vara så att delar av dessa är renoverade sedan tidigare eller kommer att rivas. Vi bedömer därför att det mest tillförlitliga måttet på behovet är behov netto 471 000 bostäder. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 12
2. Sammanfattning Kort om telefonintervjuerna Intervjuerna genomfördes mot 6 identifierade strata privata och allmännyttiga bolag i större städer, mellanstora kommuner och små kommuner Antal intervjuer: 52 mot privata och 67 mot allmännyttiga fastighetsägare De intervjuade bolagen äger totalt 110 000 bostäder byggda under perioden 1960 1975 motsvarande 12 % av miljonprogrammet Undersökningen genomfördes under vecka 38 42 år 2013 Respondenterna på företagen har primärt varit någon typ av fastighetsansvarig eller VD men i de privata företagens fall även ägare P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 13
2. Sammanfattning Om analysen: källkritik Det finns flera källor som bidrar till osäkerhet kring resultaten som uppnås med hjälp av statistiska undersökningar. I detta avsnittet pekar vi på svagheter i vår metod och vårt material. Vi har inte genomfört några intervjuer mot bostadsrättsföreningar på grund av att antalet intervjuer var en begränsande faktor och att det är svårt att få representativet utan ett stort antal intervjuer mot dessa. Vi har antagit att deras status och behov liknar allmännyttans men att alla bostadsrättsföreningar genomför de renoveringar som är nödvändiga. Vår bedömning är att vi riskerar få en för stor marknad då bostadsrättsföreningar, om något, har genomfört fler renoveringar än vad allmännyttan gjort. Detta ger även följden att vissa typer av renoveringar riskerar att överskattas. Närmare bestämt handlar det om renoveringar som de boende i bostadsrätter i större utsträckning ansvarar för exempelvis kök och badrum. Samtidigt har vi, i vår bedömning av värdet på renoveringsmarknaden, inte räknat med sociala renoveringar och inte heller kringkostnader vid renovering, som evakueringslägenheter och dylikt. Dessutom kan snittpriset per lägenhet variera mycket beroende på hur omfattande renovering man gör, var i landet det sker etc. Vår bedömning är att vi riskerar en underskattning av den totala marknaden på grund av detta. Vår bedömning av nettobehovet är en approximation där vi antar att vissa kommuner gör allt och vissa kommuner inte gör någonting. I verkligheten finns det med säkerhet bolag i starka kommuner som inte kommer att genomföra alla renoveringar och bolag i svaga kommuner som kommer att renovera. Med approximationen kommer vi närmre sanningen men det finns fortsatt brister. Vissa företag som vi försökt intervjua har haft som policy att inte svara på enkäter. Vi bedömer att detta inte skapar några systematiska snedvridningar i undersökningen men problemet skall dock nämnas. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 14
2. Sammanfattning Om analysen: källkritik Det beräknade behovet brutto och netto på respektive 658 000 och 613 000 kan vara överskattningar. Vi har frågat om vad som genomförts och räknat bort detta antal från bostadsstocken för att få fram volymerna. En del av bostäderna kan ha renoverats även om respondenterna inte vet/minns och en del är inte i behov på grund av att de ska rivas. Värdena ska snarare ses som ett tak för hur mycket som kan komma att renoveras än ett faktiskt behov. Det är viktigt att inte stirra sig blind på antalet lägenheter i behov, (utfört eller planerat) i en sammanfattande grupp så som tekniska, byggnadstekniska och sociala. Det finns en möjlighet att olika lägenheter är i behov av olika renoveringar, dvs delar av beståndet uteslutande behöver sociala och andra delar uteslutande är i behov av tekniska. Om så är fallet blir totalen antalet lägenheter i behov av renovering Totalt större än om, till exempel, de sociala och de tekniska renoveringarna avser samma bestånd. Samma problematik gäller inte de skattningar som avser belopp i kronor, då det inte spelar någon roll om kostnaden avser samma hus eller är fördelade på flera hus. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 15
3. Status och beräknat behov Status och beräknat behov vad har hittills renoverats och vad återstår att renovera P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 16
3. Status och beräknat behov Status hittills renoverat Vi har frågat företagen hur stor andel av miljonprogramshusen som de hittills har renoverat utifrån olika åtgärdsslag. Anmärkningsvärt är att bostäderna i mellanstora kommuner i betydligt högre grad har renoverats jämfört med bostäder i små kommuner och större städer. Bolag i större städer har renoverat lägst andel av miljonprogramsstocken även om det totala antalet renoverade bostäder är högst. Enligt enkäten har totalt har 29 % av stocken genomgått en större renovering under beståndets livstid vilket innebär 264 000 bostäder. I och med att svaren indikerar ungefär lika stora andelar av tekniska-, byggnadstekniska och sociala renoveringar har företagen i hög grad svarat på kompletta renoveringar dvs dessa hus är klara och kräver i liten grad kompletterande renoveringar. Detta gäller framförallt allmännyttiga bostäder. Privata fastighetsägare har renoverat större delar av sina miljonprogramshus i mindre och mellanstora kommuner i förhållande till vad allmännyttiga fastighetsägare har gjort. Samtidigt ligger allmännyttan i framkant i de större städerna. Generellt har man prioriterat byggnadstekniska åtgärder framför tekniska historiskt sett över alla kommuntyper. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 17
3. Status och beräknat behov Andel lägenheter i undersökningen som har renoverats, per region och ägare. Antal lägenheter i riket som har renoverats, per region och ägare. Totalt 264 000 bostäder P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 18
3. Status och beräknat behov Andel lägenheter i undersökningen som har genomgått en teknisk renovering, per region och ägare. Antal lägenheter i riket som har genomgått en teknisk renovering, per region och ägare. Totalt 233 000 bostäder. Små kommuner 20% 20% Mellanstora kommuner 22% 42% Större städer 21% 25% Privata fastighetsägare 0% 10% 20% 30% 40% 50% Allmännyttiga fastighetsägare P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 19
3. Status och beräknat behov Andel lägenheter i undersökningen som har genomgått en byggnadsteknisk renovering, per region och ägare. Antal lägenheter i miljonprogrammet som har genomgått en byggnadsteknisk renovering, per region och ägare. Totalt 250 000 bostäder. Små kommuner 24% 27% Små kommuner 7 000 7 000 17000 Mellanstora kommuner 33% 58% Mellanstora kommuner 20 000 14 000 31000 Större städer 19% 27% Större städer 35 000 59 000 60 000 Privata fastighetsägare 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Allmännyttiga fastighetsägare 0 20 000 40 000 60 000 Bostadsrättslägenheter Privata hyresbostäder Allmännyttiga bostäder P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 20
3. Status och beräknat behov Andel lägenheter i undersökningen som har genomgått en social renovering, per region och ägare Antal lägenheter i miljonprogrammet som har genomgått en social renovering, per region och ägare. Totalt 241 000 bostäder. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 21
3. Status och beräknat behov Beräknat behov brutto vad återstår att renovera Räknar vi bort det som har renoverats från den totala bostadsstocken byggd under perioden 1960 1975 får vi ett beräknat behov brutto. Volymerna ska ses som ett tak för vad som kan komma att renoveras. Små kommuner Mellanstora kommuner Större städer 23 000 19 000 53000 31 000 24 000 46000 156 000 147 000 159 000 Beräknat behov - Brutto Totalt Allmännyttiga bostäder Större städer 159 000 Mellanstora kommuner 46 000 Små kommuner 53 000 Privata hyresbostäder Större städer 147 000 Mellanstora kommuner 24 000 Små kommuner 19 000 Bostadsrättslägenheter Större städer 156 000 Mellanstora kommuner 31 000 Små kommuner 23 000 Totalt Totalt 658 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Bostadsrättslägenheter Allmännyttiga bostäder Privata hyresbostäder P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 22
3. Status och beräknat behov Beräknat behov netto vad återstår att renovera Räknar vi bort det som har renoverats från den totala bostadsstocken byggd under perioden 1960 1975 och samtidigt applicerar nettobostadsstocken (där bostadsbeståndet i svaga kommuner räknats bort) får vi ett beräknat behov netto. Volymerna ska ses som ett tak för vad som kan komma att renoveras. Små kommuner Mellanstora kommuner Större städer 23 000 9 000 27000 31 000 21 000 40000 156 000 147 000 159 000 Beräknat behov - Netto Totalt Allmännyttiga bostäder Större städer 159 000 Mellanstora kommuner 40 000 Små kommuner 27 000 Privata hyresbostäder Större städer 147 000 Mellanstora kommuner 21 000 Små kommuner 9 000 Bostadsrättslägenheter Större städer 156 000 Mellanstora kommuner 31 000 Små kommuner 23 000 Totalt Totalt 613 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Bostadsrättslägenheter Allmännyttiga bostäder Privata hyresbostäder P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 23
4. Behov av renoveringar Behov av renoveringar P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 24
4. Behov av renoveringar Upplevt behov - Brutto Vi har i enkäten frågat företagen om hur stor andel av miljonprogramsbeståndet som har ett behov av renovering utifrån olika åtgärdsslag generellt och fördelat på specifika åtgärdstyper. Anmärkningsvärt är att mellanstora kommuner har ett större upplevt behov än i både mindre kommuner och större städer, undantaget för privata fastighetsägare i större städer där 72 % av bostäderna är i behov av renovering. Totalt sett har 54 % av bostadsstocken i miljonprogrammet ett uppgett behov av renovering vilket innebär 504 000 bostäder. Av dessa ligger 332 000 i större städer (65 %). Av dessa 504 000 bostäder är i princip alla i behov av teknisk renovering och då primärt vatten och avloppsstammar 402 000 bostäder. Knappt hälften av alla miljonprogramshus är därmed inte stambytta eller relinade. När det gäller byggnadstekniska åtgärder är det framförallt badrum, kök och fönster som är i direkt behov av att bytas/renoveras. Att kök prioriteras kan dock hänga ihop med att det är lättare att ta ut en hyreshöjning med hjälp av synliga åtgärder jämfört med exempelvis tilläggsisolering. Behovet av sociala renoveringar är betydligt mindre enligt fastighetsägarna men ses som mer prioriterat i större städer. Framförallt gäller det entréer. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 25
4. Behov av renoveringar Andel lägenheter i miljonprogrammet som har ett renoveringsbehov (enligt fastighetsägarna själva). Totalt sett, fördelat på ägarform och region. Antal lägenheter i miljonprogrammet som har ett renoveringsbehov, fördelat på ägarform och region. Totalt 504 000 bostäder. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 26
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av teknisk renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av teknisk renovering, fördelat på åtgärdsslag. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 27
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av byggnadsteknisk renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av byggnadsteknisk renovering, fördelat på åtgärdsslag. Observera att kök och badrum i bostadsrätter ofta byts av de boende själva varför denna uppräkning kan vara något hög. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 28
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av social renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av social renovering, fördelat på åtgärdsslag. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 29
4. Behov av renoveringar Behov - Netto I följande avsnitt beskriver vi med hjälp av en ekonomisk/demografisk analys ett nettobehov av renoveringar där vi räknar med att företag i kommuner som genomgående fått lägst betyg i vår sammanställning inte kommer att genomföra några renoveringar medan resten samt alla bostadsrättsföreningar kommer att genomföra de renoveringar som det finns behov av. Detta är givetvis en approximation men bör ge en illustration av hur mycket som faller bort på grund av alltför svaga förutsättningar. Resultaten från den ekonomisk/demografiska analysen återfinns i appendix. Antal lägenheter i behov av renovering Kommunstorlek Tekniska Byggnadstekniska Sociala Totalt Allmännyttiga bostäder Större städer 101 000 100 000 55 000 101 000 Mellanstora kommuner 42 000 30 000 14 000 43 000 Små kommuner 17 000 14 000 7 000 17 000 Privata hyresbostäder Större städer 132 000 112 000 58 000 133 000 Mellanstora kommuner 25 000 26 000 7 000 26 000 Små kommuner 4 000 4 000 3 000 6 000 Bostadsrättslägenheter Större städer 98 000 98 000 53 000 98 000 Mellanstora kommuner 32 000 23 000 11 000 33 000 Små kommuner 14 000 11 000 6 000 14 000 Total 465 000 418 000 214 000 471 000 P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 30
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av teknisk renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av teknisk renovering, fördelat på åtgärdsslag. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 31
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av byggnadsteknisk renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av byggnadsteknisk renovering, fördelat på åtgärdsslag. Observera att kök och badrum i bostadsrätter ofta byts av de boende själva varför denna uppräkning kan vara något hög. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 32
4. Behov av renoveringar Antal lägenheter i behov av social renovering, fördelat på regioner. Antal lägenheter i miljonprogrammet i behov av social renovering, fördelat på åtgärdsslag. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 33
5. Planerade renoveringar Planer vad planeras att renoveras under de närmsta 5 åren P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 34
5. Planerade renoveringar Planerade renoveringar under de kommande 5 åren - brutto Vi har i enkäten frågat företagen om vilka konkreta renoveringsplaner de har för sina miljonprogramshus fördelat på olika typer av åtgärder. Framförallt planerar en stor andel av de privata fastighetsägarna i mellanstora kommuner att genomföra renoveringar och då primärt tekniska renoveringar. För allmännyttiga företag är planerna för stocken inte lika omfattande som för privata bolag när man ser till olika typer av åtgärder (tekniska, byggnadstekniska och sociala) men däremot är andelarna betydligt jämnare (det vill säga andelen bostäder som omfattas av tekniska åtgärder är ungefär lika stor som andelen som omfattas av byggnadstekniska och sociala åtgärder) vilket indikerar att man planerar mer omfattande ingrepp i de bostäder man renoverar. Konkreta renoveringsplaner finns för 33 % av de lägenheter som omfattas i undersökningen. Applicerat på beståndet innebär detta 284 000 lägenheter. 184 000 av dessa (65 %) är belägna i större städer eller större kommuner. Framförallt är det tekniska renoveringar som planeras. Värt att notera är att sociala renoveringar är betydligt högre prioriterade hos allmännyttiga bolag i storstäderna jämfört med i privata bolag och i övriga delar av landet. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 35
5. Planerade renoveringar Andel lägenheter i undersökningen som det finns konkreta renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Antal lägenheter i riket som det finns konkreta renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Totalt 284 000 lägenheter P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 36
5. Planerade renoveringar Andel lägenheter i undersökningen som det finns konkreta tekniska renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Antal lägenheter i riket som det finns konkreta tekniska renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Totalt 212 000 lägenheter Små kommuner 17% 17% Mellanstora kommuner 24% 32% Större städer 19% 25% Privata fastighetsägare 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Allmännyttiga fastighetsägare P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 37
5. Planerade renoveringar Andel lägenheter i undersökningen som det finns konkreta byggnadstekniska renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Antal lägenheter i riket som det finns konkreta byggnadstekniska renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Totalt 202 000 lägenheter P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 38
5. Planerade renoveringar Andel lägenheter i undersökningen som det finns konkreta sociala renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Antal lägenheter i riket som det finns konkreta sociala renoveringsplaner för de närmsta 5 åren, fördelat på region och ägarform. Totalt 190 000 lägenheter P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 39
6. Kostnader Kostnader P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 40
6. Kostnader I tabellerna nedan framgår vilka styckkostnader per lägenhet som är förknippade med respektive renoveringsåtgärd. Priset för respektive åtgärd varierar kraftigt beroende på bland annat omfattningen av arbetet (lägre styckkostnad vid mer omfattande projekt), vilket material som används, om renoveringsåtgärderna kombineras på ett fördelaktigt sätt (utförs samtidigt istället för separat vid olika tillfällen) osv. Därför har vi sammanställt kostnaderna för flera renoveringsprojekt i miljonprogramsbeståndet i riket och använt medelvärdet av dessa uppgifter. Det är mycket svårt att fastställa några genomsnittliga kostnader för sociala renoveringar, varför renoveringskostnaderna i detta avsnitt begränsas till att innefatta de tekniska och byggnadstekniska. Det är vår uppfattning nedanstående kostnader stämmer någorlunda bra överens med de vanligaste kostnaderna som är förknippade med renoveringarna men större variationer kan förekomma, varför totalbeloppen på kommande sidor bör betraktas som ungefärliga. Alla priser är exklusive moms. Genomsnittliga kostnader för Tekniska installationer Åtgärd Kostnad i kronor El-instalationer 50 000 Uppvärming/värmeåtervinning 75 000 Ventilation 12 000 Vatten/avloppsstammar 105 000 Genomsnittliga kostnader för Byggnadsteknisk installationer Åtgärd Kostnad i kronor Tilläggsisolering 3 000 Balkonger 14 000 Fasader 67 000 Fönster 36 000 Tak 18 000 Kök 48 000 Badrum/våtrum 100 000 Hiss 45 000 P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 41
6. Kostnader Renoveringskostnader (efter uttryckt behov) för samtliga regioner dvs. bruttobehovet, fördelat på region samt boendeform (Mdr) Bruttobehov Summa kostnad för lägenheter i behov av renovering (Mdr) Nettobehov Tekniska Byggnadstekniska Sociala Totalt Allmännyttiga bostäder Större städer 16,9 15,3-32,2 Mellanstora kommuner 8,1 8,6-16,7 Små kommuner 5,6 5-10,6 Privat hyresbostäder Större städer 21,7 24,5-46,2 Mellanstora kommuner 5,1 2,5-7,6 Små kommuner 1,8 1,8-3,6 Bostadsrättslägenheter Större städer 16,5 14,9-31,4 Mellanstora kommuner 5,4 5,7-11,1 Små kommuner 2,4 2,1-4,5 Total 83,5 80,4-163,9 Renoveringskostnader (efter uttryckt behov) för regioner med gynnsam renoveringssituation dvs. nettobehovet, fördelat på region samt boendeform (Mdr) Summa kostnad för lägenheter i behov av renovering (Mdr) Teknisk Byggnadsteknisk Sociala Totalt Allmännyttiga bostäder Större städer 16,9 15,3-32,1 Mellanstora kommuner 7 7,3-14,3 Små kommuner 2,8 2,5-5,4 Privata hyresbostäder Större städer 21,7 24,5-46,1 Mellanstora kommuner 4,6 2,2-6,9 Små kommuner 0,9 0,9-1,8 Bostadsrättslägenheter Större städer 16,5 14,9-31,4 Mellanstora kommuner 5,4 5,7-11,1 Små kommuner 2,4 2,1-4,5 Total 78,1 75,5-153,6 P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 42
6. Kostnader Tekniska renoveringskostnader brutto, (efter uttryckt behov) fördelat på åtgärdsslag. Tekniska renoveringskostnader netto, (efter uttryckt behov) fördelat på åtgärdsslag. Totalt 83,0 Total 78,1 Vatten/Avlopps stammar 42,3 Vatten/Avloppsstammar 39,6 Ventilation 3,8 Ventilation 3,5 Uppvärmning/ Värmeåtervinni ng 21,1 Uppvärmning/ Värmeåtervinning 19,8 El-Installationer 16,3 El-Installationer 15,3 0 50 100 0 50 100 Miljardtal Miljardtal P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 43
6. Kostnader Byggnadstekniska renoveringskostnader brutto, (efter uttryckt behov) fördelat på åtgärdsslag. Byggnadstekniska renoveringskostnader netto, (efter uttryckt behov) fördelat på åtgärdsslag. Total 80,3 Total 75,5 Badrum 37,3 Badrum 35,2 Kök 13,6 Kök 12,7 Väggar och tak 2,8 Väggar och tak 2,7 Fönster 9,3 Fönster 8,7 Fasader 14,0 Fasader 13,1 Balkonger 2,7 Balkonger 2,5 Tilläggsisolering 0,6 0 50 100 Miljardtal Tilläggsisolering 0,5 0 40 80 Miljardtal P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 44
6. Kostnader Kommentar till resultatet Tidigare estimat för den totala renoveringsmarknaden inom miljonprogrammet har uppskattats till mellan 300 500 (ibland så högt som 900) miljarder kronor. Våra mest optimistiska siffror pekar på cirka 230 miljarder kronor. Skillnaderna kan bero på flera saker. Mest troligt är att skillnader i beräkningsmetod, inkluderade renoveringsbehov samt storleken på kostnaderna för renoveringsbehoven (ambitionsnivån) bidrar till olika totalmarknader. Vi har i denna studien inte tagit hänsyn till de sociala renoveringskostnaderna. Vi har inte heller sett till de kostnader som är förknippade med att utrymma hus under längre perioder, erbjuda alternativa duschar med mera. Vi har heller inte med vissa återställningskostnader efter exempelvis ett köksbyte där det kan behöva målas om och eventuellt läggas in ett nytt golv. Ambitionsnivån kan vara en avgörande faktor. Vi har till stor del sett till de kostnader som är förknippade med att sänka energikonsumtionen för en byggnad med 50 %, då detta var det uttalade målet för de fem miljonprogramhus där kostnader för vissa renoveringar granskades (enligt Rekorderlig Renovering). Detta tillvägagångssätt får anses relativt ambitiöst, då det troligtvis finns billigare insatsmaterial som inte möter dessa energibesparingsmål. Vi tror oss även ha överskattat bostadsrättsföreningarnas renoveringsbehov till följd av att bostadsrättsägarna troligtvis renoverar kök och badrum allt eftersom behovet uppstår (ett behov som approximerats med Allmännyttans i denna undersökning) och att bostadsrättsföreningarna överlag har andra incitament att renovera beståndet, något som troligtvis sker relativt tidigt allt eftersom behoven uppstår. Nettoeffekten av detta är att vi förmodligen underskattat de totala kostnaderna något. Dock är avvikelserna mot tidigare studier väldigt stora varför vår bedömning är att deras beräkningar tydligt överskattar marknaden. Antagligen har tidigare bedömningar utgått från att alla bostäder med behov kommer att rustas upp i sin helhet, dvs. omfattande åtgärder för alla typer av renoveringar, inklusive kringkostnader för arbetet. Detta scenario ser vi inte som sannolikt. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 45
7. Energibesparande åtgärder Energibesparande åtgärder P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 46
7. Energibesparande åtgärder Energibesparande åtgärder Fastighetsägarna har fått frågan om de genomfört olika typer av energibesparande åtgärder under de senaste 10 åren, det senaste året samt vilka planer som finns för de kommande 5 åren. Vi har i diagramet nedan till höger kategoriserat in svarsalternativet efter kostnadsnivåer där: Mindre kostsamma åtgärder Snålspolande munstycken, tätning, injustering och individuell mätning av vatten/hushållsel. Mer kostsamma åtgärder Fönsterbyte, tilläggsisolering, värmeåtervinning (FTX) och installation av solceller. Diagrammet beskriver den genomsnittliga frekvensen per år för åtgärdstyperna. En viss försiktighet i tolkningen av åtgärderna under de senaste 10 åren ska beaktas då det kan vara svårt att exakt minnas alla åtgärder som genomförts det finns en risk för underskattning. För mindre kostsamma åtgärder är det dock tydligt att frekvensen ökat under de senaste åren och att dessa åtgärder kommer att genomföras även fortsättningsvis, om än i något lägre takt än tidigare. De mer kostsamma åtgärderna har en betydligt mer jämn utveckling och det pekar mot en svagare utveckling än under det senaste året men i linje med de senaste 10 åren. Även för de kommande 5 åren ska dock en viss försiktighet i tolkningen beaktas. Om planeringshorisonten hos bolagen är kortare än 5 år får vi en utspädning av planerna, dvs planerna kan i snitt vara högre än vad vi räknat med här. 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 3,6% 7,7% 2,9% Mindre kostsamma åtgärder 1,5% 3,4% 1,7% Mer kostsamma åtgärder Senaste 10 åren Senaste året Kommande 5 år P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 47
7. Energibesparande åtgärder Energibesparande åtgärder per åtgärdstyp Mindre kostsamma energibesparade åtgärder: Framförallt är det injustering, snålspolande munstycken och individuell mätning av hushållsel som genomförts under de senaste året och prioriteras i de renoveringsplaner som finns. Mer kostsamma energibesparande åtgärder: Det som framförallt prioriterats senaste året och i hög grad finns i företagens planer är fönsterbyten. Tilläggsisolering av vindbjälkslag tycks däremot minska i planerna medan fasadisolering och värmeåtervinning (FTX) väntas öka. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 48
7. Energibesparande åtgärder Genomförda åtgärder under de senaste 10 åren Något överraskande har allmännyttiga bolag i större städer haft ett lägre fokus på energibesparande åtgärder under de senaste 10 åren än i mindre och medelstora orter. Dock är de allmännyttiga bolagen i större orter ägare av betydligt fler bostäder varför den absoluta volymen trots allt blir högre. Absolut lägst fokus har dock privata fastighetsbolag i små kommuner haft. Störst fokus har privata bolag i större städer och mellanstora kommuner haft, framförallt då dessa i högre grad prioriterat mer kostsamma åtgärder. 45% 40% 38% 39% 39% 37% 35% 33% 30% 25% 20% 15% 10% 10% 12% 11% 19% 22% 16% Mindre kostsamma åtgärder 5% 4% Mer kostsamma åtgärder 0% Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Allmännyttiga bolag Privata bolag P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 49
7. Energibesparande åtgärder Genomförda åtgärder under det senaste året Jämfört med de senaste 10 åren har framförallt privata bolag i mellanstora kommuner ökat renoveringarna med miljömässig prägel. 25% 20% 19% 15% 10% 9% 9% Mindre kostsamma åtgärder 5% 4% 3% 4% 1% 6% 2% 3% 7% 1% Mer kostsamma åtgärder 0% Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Allmännyttiga bolag Privata bolag P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 50
7. Energibesparande åtgärder Planerade åtgärder under de kommande 5 åren Intressant att se är att privata bolag i små kommuner, som ligger efter inom energimässiga renoveringar, planerar att åtgärda detta. Även att energimässiga renoveringar generellt är betydligt mer i fokus inom privata bolag än inom allmännyttiga bolag vilket kan bero på att privata bolag har större utbyte av att tänka på sin image än vad allmännyttiga bolag har. Att allmännyttiga bolag i större städer generellt har genomfört mindre och har ett lägre fokus på att genomföra åtgärder hänger förmodligen samman med att det inte finns någon direkt drivkraft de kommer fortsatt att ha väldigt låga vakansgrader oavsett om de genomför åtgärderna eller inte. 30% 26% 25% 20% 15% 10% 5% 11% 5% 15% 7% 12% 4% 19% 10% 17% 12% 6% Mindre kostsamma åtgärder Mer kostsamma åtgärder 0% Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner Allmännyttiga bolag Privata bolag P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 51
8. Övrigt Övrigt P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 52
8. Övrigt Övrigt I följande avsnitt går vi igenom frågor som behandlar hur förutsättningarna ser ut för att genomföra renoveringar av miljonprogrammet och hur förändringar i förutsättningarna kan ändra möjligheterna. Ungefär 90 % av företagen svarar att det behöver finnas någon typ av ekonomiskt incitament för att renoveringar ska genomföras antingen genom sänkta kostnader eller ökade intäkter. Dock svarar de flesta att det är i måttlig eller liten utsträckning vilket indikerar att möjligheterna att främst öka sina intäkter är begränsande inom nuvarande hyressystem. Att genomföra en renovering innebär ju samtidigt att man återställer eller höjer värdet på fastigheten och många renoveringar behöver inte ha en direkt koppling till ökad vinst för företaget men de får inte vara olönsamma. Om företaget avyttrar delar av sitt bestånd används pengarna primärt till nybyggnation och renoveringar av det övriga beståndet (60 % av företagen anger detta). Knappt 20 % anger att pengarna behålls inom företaget medan några använder pengarna till att sänka belåningen. Samtidigt anger 2/3 att det inte är aktuellt att avyttra delar av beståndet. Det som framförallt efterfrågas från bolagen när det gäller vad som kan göras från offentligt håll för att öka renoveringstakten är statliga subventioner och avdrag. Endast en person uppgav energibesparande åtgärder som medel för att kunna finansiera upprustningar av beståndet till nybyggnadsskick. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 53
8. Övrigt I vilken utsträckning förutsätter en större renovering/modernisering av miljonprogrammets lägenheter att ni kan öka företagets intäkter? I vilken utsträckning förutsätter en större renovering/modernisering av miljonprogrammets lägenheter att ni kan sänka företagets kostnader? Vet Ej 6% Vet Ej 7% Oerhört Mycket 14% Oerhört Mycket 10% Mycket 17% Mycket 18% Måttligt 28% Måttligt 37% Lite 24% Lite 20% Inget 12% Inget 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 10% 20% 30% 40% P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 54
8. Övrigt Om ni säljer/har sålt delar av ert bestånd, hur används primärt kapitalet? (Annat är primärt att minska skuldsättningen) Hur aktuellt är det att avyttra delar av ert totala bestånd för att finansiera upprustningar i det övriga beståndet? Vet ej 15% Vet ej 3% Vinst behålls inom företaget 18% Bygga nya bostäder 13% Det finns sådana planer 13% Renovera och bygga nytt 26% Kan bli aktuellt 18% Renovera bestånd 22% Annat 6% Inte alls aktuellt 66% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 20% 40% 60% 80% P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 55
8. Övrigt Förslag till politiska åtgärder som möjliggör upprustningar av beståndet till nybyggnadsskick. Investeringsstöd/ROT-avdrag Lägre moms 10% 39% Det som framförallt nämns är investeringsstöd och ROT-avdrag men även ränteavdrag liknande det som finns mot hushåll. Således är det, om man även räknar in lägre moms och skattefria renoveringsfonder, framförallt statlig inblandning och stöd som efterfrågas. Annat Friare hyressättning Kredittillgång 7% 4% 2% I kategorin annat är det framförallt faktorer som är intressanta för det egna bolaget som nämns men även hos allmännyttiga bolag att avkastningskraven ska sänkas och att renoveringar ska prioriteras från kommunalt håll. Skattefria renoveringsfonder Ränteavdrag 2% 2% Så många som 1/3 av respondenterna lämnade inget svar eller svarade vet ej. Minskade kommunala särkrav 2% Vet ej 32% 0% 10% 20% 30% 40% 50% P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 56
9. Appendix Appendix P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 57
9. Appendix Stora städer Bostadsstock I större städer och stora kommuner är fördelningen väldigt jämn mellan offentligt ägda hyresrätter, privat ägda hyresrätter och bostadsrätter i beståndet av lägenheter i flerbostadshus Totalt bostadsbestånd: 621 000 bostäder Kooperativa företag (bostadsrätt er) 35% Offentligt ägda hyresrätter 35% Privat ägda hyresrätter 30% Mellanstora kommuner Bostadsstock Mellanstora kommuner har en övervägande vikt av offentligt ägda hyresrätter Totalt bostadsbestånd: 171 000 bostäder Kooperativa företag (bostadsrätt er) 30% Offentligt ägda hyresrätter 45% Privat ägda hyresrätter 25% Källa: SCB, bearbetat av prognoscentret P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 58
9. Appendix Små kommuner Bostadsstock I små kommuner är en tydlig majoritet av stocken lägenheter i flerbostadshus ägda av offentliga bolag Totalt bostadsbestånd: 129 000 bostäder Privat ägda hyresrätter 23% Kooperativa företag (bostadsrätter) 23% Offentligt ägda hyresrätter 54% Hela Sverige Bostadsstock Sett över hela Sverige är den största delen av flerbostadshusbeståndet ägt av kommunala fastighetsbolag eller andra offentliga verksamheter. Minst andel har privata ägda hyresrätter. Totalt bostadsbestånd: 922 000 bostäder Kooperativa företag (bostadsrätt er) 32% Offentligt ägda hyresrätter 40% Privat ägda hyresrätter 28% Källa: SCB, bearbetat av prognoscentret P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 59
9. Appendix Bostadsstockens fördelning 67 % av beståndet lägenheter i flerbostadshus finns i Storstadsområdena samt större kommuner Totalt bostadsbestånd: 922 000 bostäder Små kommuner 14% Mellanstora kommuner 19% Större städer 67% Källa: SCB, bearbetat av prognoscentret P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 60
9. Appendix Kommunernas förutsättningar Bostadsbolagen i landets kommuner har av naturliga skäl olika förutsättningar att genomföra önskade och/eller nödvändiga renoveringar. I slutändan handlar det ändå om hur stark ekonomi bolaget har och hur bolagets ekonomiska förutsättningar kan komma att förändras framöver. Givet att inga yttre premisser ändrar förutsättningarna, såsom att vinsten inte återinvesteras i bolaget eller att kommuner gör särskilda kapitaltillskott öronmärkta för renoveringar, så blir nuvarande ekonomiska status samt den demografiska utvecklingen i kommunen avgörande för hur möjligheterna framöver blir att genomföra nödvändiga renoveringar. För att etablera en grov bild av förutsättningarna i respektive kommun att renovera sitt miljonprogramsbestånd har vi studerat följande tre variabler: 1. Befolkningsutvecklingen under de senaste 3 respektive 9 åren 2. Soliditetsgraden år 2012 i 73 kommunala bolag spridda över landet 3. Vad kommunerna anser om sin nuvarande bostadssituation i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Vi har antagit att trenden i befolkningsutvecklingen i respektive kommun kommer att fortsätta, att de ekonomiska förutsättningarna i jämförbara kommuner är likartade* och rankat kommunernas svar på frågan om den nuvarande bostadssituationen. Bedömningen av respektive kommun har sedan gjorts utifrån ett genomsnitt av faktorerna där 3 är högsta betyg och 1 är lägsta. *vi har räknat ut den genomsnittliga soliditeten bland bolag verksamma i små-, mellan- och stora kommuner samt soliditeten i kommuner med svag-, medeleller stark befolkningstillväxt och räknat ut snittet av dessa två mått för respektive kommun. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 61
9. Appendix Kommunernas förutsättningar När vi sedan applicerat denna information på renoveringsmöjligheterna i miljonprogrammet har vi antagit att ett genomsnittsbetyg över 2 ger goda förutsättningar att genomföra renoveringar, ett betyg över 1,5 ger vissa möjligheter och ett betyg under 1,5 ger små möjligheter. Baserat på detta resonemang har 106 kommuner svaga förutsättningar företrädesvis små landsortskommuner i norra och västra Sverige samt Småland. 42 kommuner har medelgoda/medelsvaga förutsättningar företrädesvis medelstora kommuner i norra och västra Sverige samt i Småland men även mindre orter i östra och södra Sverige. 142 kommuner har goda förutsättningar primärt större städer och kommuner i storstadsområdena i östra samt södra och sydvästra Sverige. Betyg 2-3 = Mörkgrön färg Betyg 1,5-2 = Ljusgrön färg Betyg 1-1,5 = Vit-grön färg P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 62
9. Appendix Förutsättningar på de kommunala bostadsmarknaderna grupperat Genomsnittliga betyg där 1 är lägsta betyget och 3 är högsta 3,0 2,5 2,0 Demografisk situation 1,5 1,0 Ekonomisk situation Situation på bostadsmarknaden enligt kommunerna själva Genomsnitt 0,5 0,0 Små kommuner Mellanstora kommuner Större städer P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 63
9. Appendix Kommuner med starkast respektive svagast förutsättningar att genomföra renoveringar utifrån definitionen (svagast förutsättningar = snitt 1 i betyg, starkast förutsättningar = snitt 3 i betyg) Kommuner med svagast förutsättningar Kommuner med starkast förutsättningar Flen Norberg Upplands Väsby Norrtälje Härryda Ydre Hedemora Vallentuna Sigtuna Partille Lessebo Avesta Österåker Uppsala Öckerö Tingsryd Hofors Värmdö Eskilstuna Stenungsund Markaryd Ljusdal Järfälla Norrköping Tjörn Hultsfred Söderhamn Ekerö Jönköping Ale Ronneby Sollefteå Huddinge Växjö Lerum Hylte Ragunda Botkyrka Burlöv Göteborg Färgelanda Strömsund Haninge Kävlinge Mölndal Bengtsfors Härjedalen Tyresö Lomma Kungälv Munkfors Bjurholm Upplands-Bro Svedala Alingsås Grums Robertsfors Täby Skurup Borås Hagfors Norsjö Danderyd Höör Umeå Laxå Sorsele Stockholm Malmö Degerfors Dorotea Södertälje Lund Ljusnarsberg Vilhelmina Nacka Eslöv Karlskoga Åsele Sundbyberg Trelleborg Skinnskatteberg Jokkmokk Solna Kristianstad Kungsör Överkalix Lidingö Kungsbacka P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 64
9. Appendix Befolkningsutveckling Total befolkningsutveckling, antalet personer, aggregerat under de senaste åren. Befolkningstillväxten är tydligt fokuserad mot större orter. 800000 700000 600000 500000 400000 703 852 433 575 Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner 300000 200000 212 021 100000 0-100000 46 218 31 384 15 215 13 år 6 år -22 323 3 år -12 025-55 603 Befolkningsutveckling Total befolkningsutveckling, procentuell tillväxt, aggregerat under de senaste åren. Grovt sagt kan man säga att tillväxttakten i befolkningen ökar med storleken på kommunen. 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% 13,4% P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 Källa: SCB, bearbetat av prognoscentret 65 2,7% 7,0% 1,4% Större städer Mellanstora kommuner Små kommuner 2,5% 0,4% 13 år 6 år -1,0% 3 år -0,4% -1,9%
Kommunstorlek Kommunstorlek 9. Appendix Ekonomisk situation Vi har tagit ett urval av 73 allmännyttiga bolag och studerat soliditeten i dessa. Vi har sedan kategoriserat bolagen (kommunerna) utifrån kommunens storlek och befolkningstillväxt. Någon tydlig slutsats är svår att dra undantaget att allmännyttiga bolag i stora kommuner med en stark befolkningstillväxt har en bättre soliditet än bolag i mindre kommuner. Detta mönster är något som även avspeglas av de bolag som är med i SABO (Ekonomisk statistik SABO företag). För en definition av hur klasserna har delats in hänvisas till avsnittet Definitioner. Synlig soliditet Befolkningstillväxt Svag Mellan Stark Liten 15% 29% 13% Mellan 13% 11% 17% Stor - - 28% Antal bolag Befolkningstillväxt Svag Mellan Stark Liten 21 8 10 Mellan 2 1 8 Stor - - 23 Källa: Allabolag, bearbetat av prognoscentret P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 66
9. Appendix Boverkets bostadsmarknadsenkät I Boverkets bostadsmarknadsenkät får kommunerna själva svara på om vad de anser om tillgången av bostäder på den lokala bostadsmarknaden. Kommunernas svar kategoriserat efter våra storleksklasser redovisas till höger. Värden avser år 2012. 80 70 60 50 40 30 20 10 Brist Balans Överskott 0 Små kommuner Mellanstora kommuner Större städer Källa: Boverket, bearbetat av prognoscentret P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 67
9. Appendix Telefonintervjuer Intervjubolaget har fått i uppdrag att intervjua 150 företag 90 allmännyttiga och 60 privata fastighetsbolag. Hur fördelningen av dessa i olika stratum har varit redovisas till höger. I tabellen ligger även de slutliga resultatet dvs de faktiskt genomförda intervjuerna i varje stratum. Urval och bortfall Hur urvalet ser ut redovisas till höger. I A- bortfall är den huvudsakliga orsaken att det är fel målgrupp dvs fastighetsbolagen inte äger, förmedlar eller förvaltar bostäder på det sätt som avses i undersökningen. I B-bortfallet är det för privata fastighetsägare: 1) omöjligt att nå personen (45 %), 2) Vägrare 26 %, 3) Utscreenade p.g.a. obefintligt miljonprogramsbestånd 29 %. För allmännyttiga bolag: 1) omöjligt att nå personen (72 %), 2) Vägrare 24 %, 3) utscreenade p.g.a. obefintligt miljonprogramsbestånd 4 %. För de bolag som gick att nå och som tillhörde målgruppen för undersökningen blev svarsfrekvensen 16 respektive 61 procent för privata bostadsbolag och allmännyttan. P R O G N O S C E N T R E T O K T O B E R 2013 68