ÅRSREDOVISNING 2011
Lejonfastigheter AB (publ), Org nr 556477-7851 Södra Stånggatan 1, Box 1943, 581 18 Linköping Tel 013-20 52 20 Fax 013-20 52 19 E-post info@lejonfastigheter.se www.lejonfastigheter.se Lejonfastigheter AB (publ) Produktion, grafisk form Jerhammar & Co Reklambyrå AB text jenny arklund Foto Kim Hellström s. 5, 11, 12, 15, 16, 18, 19, 21, 23, 26, 28, 31. Göran Billeson s.10, 13, 16, 23, 24, 33, 35, 37. Peter karlsson, Svarteld form och foto AB s.13,16, 35. Oskar Lürén s.21 och istockphoto s.21, 25. Tryck Norrköpings Tryckeri AB Omslag Curious Metallics (Träfritt, återvinningsbart, innehåller inga grundmetaller, Syrafritt.) inlaga MULTI art matt (träfritt, återvinningsbart, klorgasfritt) 2
Lejonfastigheter AB Lejonfastigheter 2011 Det här är Lejonfastigheter Lejonfastigheter äger och förvaltar fastigheter för offentlig verksamhet. Den totala förvaltade lokalarean uppgår till 574 000 kvadratmeter. Hyresgäster är i huvudsak verksamheter inom Linköpings kommun. Inom koncernen arbetar 35 personer. Lejonfastigheter är ett dotterbolag till Linköpings Stadshus AB, som är moderbolag för Linköpings kommuns helägda aktiebolag. Av värde för Linköpingsborna Lejonfastigheters hus inrymmer många verksamheter som är av värde för Linköpingsbornas tillvaro och välfärd. Nästan alla Linköpingsbor besöker då och då företagets lokaler. För många av invånarna är husen en del i vardagen. Flera av stadens välkända profilfastigheter finns i Lejonfastigheters bestånd. Med sitt kunnande om fastigheter och om lokalernas betydelse i olika verksamheter, bidrar Lejonfastigheter till att Linköping fortsätter utvecklas som en ort där människor vill leva, växa och arbeta. 3
4
Innehållsförteckning Det här är Lejonfastigheter 3 Innehållsförteckning 5 Året i korthet 6 Vårt uppdrag 8 Vd har ordet 10 MARKNAD Förutsättningar för utveckling 12 Fastigheter för verksamheternas behov 14 Drift och underhåll 16 Utveckling av fastighetsbeståndet 18 Affärsområden med kundfokus 20 Hållbar utveckling Ansvar och långsiktighet 24 8 14 26 Relationer med kunder & omvärld 26 Medarbetarna 28 Effektivisering för vår miljö 30 Ekonomi 32 Årsredovisning Förvaltningsberättelse 38 Resultaträkning 41 Balansräkning 42 Kassaflödesanalys 44 Noter och kommentarer 45 Revisionsberättelse 50 Granskningsrapport 51 Sammanfattande värdeutlåtande 52 Företagsledning 54 Styrelse, vd och revisor 55 Fastighetsförteckning 56 Definitioner 62 30 28 5
Året i korthet Resultat efter finansnetto mnkr 100 80 60 Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 75 miljoner kronor (101). Försäkringsersättning påverkar resultatet positivt med 7 miljoner kronor. 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 nyproduktion Ny Räddningsstation i Kallerstad blev färdig. En tillbyggnad med 20 vårdplatser uppfördes vid Ekhults sjukhem. Byggnation av en gruppbostad i Linghem och en förskola i Tallboda avslutas i början av 2012. Förnyelse av grundskolor Arbete pågår med att förnya flera grundskolor, med anpassningar till nya behov i verksamheten. Under året avslutades genomgripande ombyggnader av Rydsskolan och Ljungsbro skola. Omsättning Koncernens omsättning uppgick till 585 miljoner kronor (608). Investeringar Investeringar gjordes för 308 miljoner kronor (241). Underhåll Planerade underhållsåtgärder utfördes för 75 miljoner kronor (57). 6
Bruksarea fördelad på typ av lokaler 18% Gymnasieskolor Sport 14% Grundskolor 32% 13% Omsorg 15% 8% Kultur- och special Förskolor Lågenergihus sparad energi Ett omfattande arbete med energieffektivisering pågår sedan flera år. Besparingar i förbrukningen uppnås fortlöpande. Under året minskade energiåtgången med fem procent, vilket överträffade målet på fyra procent. Ett utvecklingsprojekt ska ta fram ett koncept för produktion av byggnader som förbrukar minimal mängd energi. I ett första skede kommer modeller för en förskola och ett omsorgsboende att utvecklas. Femårsöversikt 2011 2010 2009 2008 2007 Koncernen Hyresintäkter mnkr 571 562 561 536 513 Resultat efter finansnetto mnkr 75 101 72 89 62 Kassaflöde före investeringar mnkr 190 209 231 219 169 Investeringar mnkr 308 241 232 135 181 Eget kapital mnkr 615 590 533 510 514 Balansomslutning mnkr 3 292 3 120 3 019 2 928 3 013 Bokförda värden mnkr 2 980 2 813 2 799 2 743 2 744 Soliditet % 19 19 18 17 17 Soliditet m h t marknadsvärdering % 40 40 38 37 37 Avkastning på totalt kapital % 5,0 5,7 5,3 6,2 5,1 Avkastning på eget kapital % 12,4 18,0 13,8 17,4 12,2 Direktavkastning % 11,2 10,8 11,6 11,5 11,0 Räntetäckningsgrad, kassaflödesmässig ggr 3,5 3,8 3,5 3,1 3,0 Area, 1000 kvm BRA 574 557 553 525 516 7
vårt uppdrag Lejonfastigheter 2011 En del i Linköpings utveckling Lejonfastigheter äger, utvecklar och hyr ut lokaler och fastigheter för kommunal och annan offentlig verksamhet i Linköpings kommun. Antalet fastigheter är 246 och den totala förvaltade arean uppgår till 574 000 kvadratmeter. Inom koncernen finns 35 anställda. Lejonfastigheters ambition är att vara marknadsledande inom sitt område. Företaget utvecklar lokaler som uppfyller verksamheternas behov och skapar miljöer där kommuninvånarna trivs. På så sätt bidrar Lejonfastigheter till att Linköping fortsätter att växa och utvecklas. Företagets historia Linköpings Kommunala Fastigheter AB, LKF, bildades 1993 för att långsiktigt förvalta fastigheter som användes i Linköpings kommuns verksamhet. Företaget förvärvade då kommunens skol- och förskolefastigheter. Under de närmast följande åren fördes ytterligare ett stort antal kommunala fastigheter över i bolaget. Våren 2011 bytte LKF namn till Lejonfastigheter AB. Namnet anknyter till Linköpings heraldiska symbol, som är ett lejon. Ägare och uppdrag Lejonfastigheter ägs av Linköpings kommun genom Linköpings Stadshus AB. Lejonfastigheters uppdrag från ägaren är att tillgodose kommunens och andra offentliga verksamheters behov av lokaler, genom att tillhandahålla lokaler och fastigheter av god kvalitet på marknadsmässiga villkor. Lejonfastigheter ska på affärsmässig grund svara för mark- och fastighetsförvaltning samt ge ägaren skälig avkastning. LINKÖPINGS STADSHUS AB KONSERTHUSET I LINKÖPING AB ÄGARSTRUKTUR LINKÖPINGS KOMMUN Lejonfastigheter AB LINKÖPINGS SPORTFASTIGHETER AB Affärsidé Lejonfastigheters affärsidé är att aktivt äga, utveckla och hyra ut lokaler och fastigheter till offentlig verksamhet i Linköpings kommun. Verksamheten ska kännetecknas av: Kundengagemang och långsiktighet Affärsmässighet och kostnadseffektivitet Miljö- och kvalitetssäkring. Vision Lejonfastigheter ska vara det givna valet av hyresvärd för lokaler till kommunal och annan offentlig verksamhet. Förvaltning och utveckling av lokaler ska vara nationellt marknadsledande. Strategier För att närma sig visionen och möta de krav som ägare, kunder och övriga intressenter ställer, har Lejonfastigheter formulerat sex övergripande strategier. Lejonfastigheter ska: Uppnå ett välbalanserat och rationellt fastighetsbestånd Sund balans ska råda mellan de olika affärsområdena. Varje område ska ha en volym som möjliggör effektiv förvaltning och som ger kapacitet för aktiv kund- och fastighetsutveckling. Vara en aktiv part i utveckling och förädling av fastigheter Lejonfastigheter ska tillsammans med kunder och samarbetspartners skapa nytta både för ägare och för kunder samt bidra till utvecklingen av regionen. Effektivisera förvaltningen av fastigheter Lejonfastigheter ska fortlöpande utveckla och införa konstadseffektiva lösningar och arbetssätt. All kostnadseffektivisering ska präglas av långsiktighet, helhetssyn och ett livscykelperspektiv. 8
Nyckeltal verksamheten, måltal utfall 2011 utfall 2011 mål 2010 utfall 2009 utfall 2008 utfall Avkastning eget kapital % 12,4 11 18 13,8 12,5 Soliditet % 19 18 19 18 17 Soliditet marknadsvärdering % 40 35 40 38 37 Räntetäckningsgrad 3,5 >2,0 3,8 Riktade kundenkäter betyg Ø 61/74 70 67/77 66 * 65 * Uppföljning av kundaktiviteter genomförda plan genomförda 16 14 Energiförbrukning minskning (kwh/kvm) % 5 4 4 3 1,6 Miljöbyggnad antal 23 25 31 - - Genomförda utvecklingssamtal % 100 100 100 100 100 Kompetensutveckling tim/person/år 43 40 39 41 41 * 2009 och tidigare användes NKI-mål Vara en attraktiv arbetsgivare Genom ständig utveckling och mångfaldens fördelar skapas hållbara förutsättningar för medarbetare. Engagemang och kompetens bidrar till att Lejonfastigheters mål förverkligas. Aktiv kunddialog Ett aktivt kundarbete är ett signum för Lejonfastigheter. Företaget arbetar efter en strukturerad kunddialogsprocess, där syftet är att förstå och vara lyhörd för kundernas behov på kort och lång sikt. Vara ett föredöme i miljöarbetet Lejonfastigheter ska ligga i framkant i miljöarbetet. Genom en tydlig miljöprofil bidrar företaget till ett ekologiskt hållbart samhälle. Företaget tar ansvar för att begränsa klimatpåverkan från verksamheten. Organisation Koncernens moderbolag är Lejonfastigheter AB, som äger skolor, förskolor, omsorgsfastigheter och administrativa fastigheter. Dotterbolag är Linköpings Sportfastigheter AB och Konserthuset i Linköping AB. Lejonfastigheter har 35 medarbetare, samtliga anställda i moderbolaget. Fastighetsförvaltningen är organiserad i tre affärsområden, Affärsområde Kunskapshus, Affärsområde Publika Hus och Affärsområde Omsorgshus. Stödfunktioner är affärsstöd, teknikavdelning och projektavdelning. Styrning Bolagsstämman är Lejonfastigheters högsta beslutande organ. Bolagsstämman beslutar om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt, i förekommande fall, koncernresultaträkning och koncernbalansräkning. Bolagsstämman beslutar om dispositioner av bolagets vinst eller förlust, samt om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och för verkställande direktören. Stämman beslutar också om val av styrelseledamöter och ersättare, som är utsedda av kommunfullmäktige, samt om val av revisor. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsens arbete bedrivs utifrån aktiebolagslagens krav och enligt en av styrelsen fastställd arbetsordning. Arbetsordningen reglerar beslutsordning, arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören samt mötesordning. Styrelsen gör fortlöpande bedömning av bolagets ekonomiska situation. Revision Revisionen ska verka för att företagets redovisning är rättvisande, att den interna kontrollen är tillräcklig och att verksamheten håller hög effektivitet. I revisionen samverkar den auktoriserade organisationsschema linköpings stadshus ab LINKÖPINGS STADSHUS AB TEKNISKA VERKEN I LINKÖPING AB Lejonfastigheter AB sankt kors fastighets ab ab stångåstaden arenabolaget I LINKÖPING AB NÄRINGSLIVSUTVECK- LING I LINKÖPING AB RESMEX I LINKÖPING AB FLYGMEX I LINKÖPING AB KONSERTHUSET I LINKÖPING AB LINKÖPINGS SPORT- FASTIGHETER AB revisorn med lekmannarevisorer. Vid sidan om den ekonomiska revisionen granskar lekmannarevisorerna att bolagets verksamhet sköts på ett ändamålsenligt och tillfredsställande sätt. Av styrelsen utsedda interna kontrollrepresentanter gör granskning och avlägger särskild rapport. 9
VD HAR ORDET Lejonfastigheter 2011 goda utsikter Linköping utvecklas. Här finns både engagemang och resurser för att göra staden attraktiv för medborgarna. För oss på Lejonfastigheter innebär det stora möjligheter. Eldslåga. Konstverk vid Räddningsstationen i Kallerstad. Konstnär Pia Hedström, 2011. 10
Vi har en bredd på kvalifikationer och erfarenhet som gör oss till det mest kompetenta fastighetsbolaget på vår marknad. Stadens tillväxt för med sig ett ökande behov av lokaler för offentlig verksamhet. Det är spännande och utmanande att få vara med och utveckla fastigheter för verksamheter som är mycket värdefulla för Linköpingsborna. Lejonfastigheter äger och förvaltar ett stort antal boenden för människor med olika behov av omsorg. Vi är stadens största aktör på detta område och det är en verksamhet som vi vill utveckla. Med vår erfarenhet och kompetens vill vi fortsätta bidra till att Linköping kan erbjuda bra omsorgsboenden. Under 2012 gör vi en omfattande översyn av vårt nuvarande innehav av omsorgsfastigheter, och vi kommer att säkerställa att vi har tillgång till byggrätter för framtida behov. Ett av våra stora projekt på senare år, Kunskapsgallerian Linné, är snart färdigställd. Vi undersöker nu möjligheten att utveckla konceptet Kunskapsgalleria ytterligare. Elevantalet i gymnasiet är nedåtgående under några år framöver, för att därefter långsamt stiga igen. Detta ställer krav på flexibilitet i lokalförsörjningen. Tillsammans med ansvarig nämnd för vi framtidsinriktade diskussioner om hur vi effektivt ska lösa behoven. När staden växer behövs förskolor och grundskolor på nya platser. Lejonfastigheter har nyss vunnit konkurrensupphandlingar av en förskola och en grundskola. Det är glädjande signaler om att vi är konkurrenskraftiga. Årets första månader präglades av ännu en sträng vinter som medförde stora vinterkostnader. Vi fick också en hel del skador på byggnader. Vi har inte nöjt oss med att reparera, utan vi har också gjort förebyggande åtgärder för att undvika skador framöver. Glädjande nog, för oss som fastighetsägare, har inledningen på denna vinter varit mild och snöfri. Vi har under året lagt extra resurser på uppföljning av driftentreprenader, sedan kvalitetsbrister har uppdagats i vissa delar. Tyvärr tvingades vi byta en leverantör. Hanteringen av entreprenader är något som vi ständigt behöver vara uppmärksamma på. Vi som beställare måste försäkra oss om att vi får den tjänst som vi har beställt och den kvalitet som våra kunder förväntar sig. Nu behöver vi ta ställning till hur kommande entreprenader ska utformas för att fungera väl, med hänsyn till utbudet av entreprenörer och till våra kunders behov. Kompetenta medarbetare är av största betydelse i vår bransch, som är kunskapsintensiv och under ständig utveckling. Vi har under några år lyft fram utmaningen i att rekrytera samtidigt som vi har pensionsavgångar i branschen. Vi befinner oss mitt i denna succession och jag tycker att vi har lyckats väl. Vi har fått flera mycket duktiga nya medarbetare som har kommit bra in i organisationen med gott stöd av erfarna kollegor. Några nyanställningar återstår under det kommande året. Därefter bedömer jag att vi har den bredd på kvalifikationer och erfarenhet som gör oss till det mest kompetenta fastighetsbolaget på vår marknad. Vi befinner oss i en tid med mycket oro kring konjunkturer, finansmarknader och annat, men det kommande året ger ändå en hel del positiva förväntningar. Jag vill särskilt nämna kommunens satsning på expot LinköpingsBo2016. Satsningen innebär ett helhetstänkande kring framtidens boende och stadsliv och där är vår roll given som aktör för samhällsnyttiga fastigheter. Lejonfastigheter kommer givetvis att vara engagerade i denna framtidssatsning för att sätta Linköping på kartan! Per Ridne 11
MARKNAD Lejonfastigheter 2011 Förutsättningar för utveckling Linköping har ett varierat näringsliv och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Lejonfastigheters lokaler är en värdefull tillgång i invånarnas vardag och en del i stadens framtid. Linköpingsbor i alla åldrar kommer till föreställningarna på nyrenoverade Stora Teatern. 12
1. 2. Fastighets- och hyresmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden präglades under början av 2011 av optimism. Såväl värde- som hyresutveckling var positiva. I takt med att det ekonomiska läget i Europa försämrades blev marknaden mer försiktig. Intresset för att investera i fastigheter är dock fortsatt relativt stort. En god svensk ekonomi och ett lågt ränteläge är de viktigaste orsakerna. Köparna finns främst bland institutioner samt större och mellanstora svenska fastighetsbolag. Utländska investerare har återkommit som intressenter. Flera bolag och fonder har uttalade planer att investera under 2012. Bankernas restriktiva inställning till att finansiera fastighetsaffärer är dock ett hinder för många. Mest eftersökta fastighetskategorier är bostäder och äldrebostäder, följt av kontor och hotell. Även så kallade verksamhetsfastigheter (skolor och liknande) är eftertraktade, förutsatt att hyresavtalen är långa. Intresset för handelsfastigheter har åter ökat. Efter storstäderna finns de mest aktiva marknaderna i regionhuvudstäderna samt i städer i regioner med ekonomisk tillväxt. En stad med framtiden för sig Linköping är Sveriges femte största kommun och en växande stad. Under 2011 ökade invånarantalet med 918 personer och är nu 147 334. Linköping har ett varierat näringsliv, till stor del inriktat på teknik och innovation. Befolkningstillväxten och stadens utveckling förväntas vara fortsatt god under de närmaste åren. Linköpings kommun planerar nyetableringar av bostads- och arbetsplatsområden på flera platser i tätorten. Lejonfastigheters marknad ser därför ut att vara fortsatt gynnsam. LinköpingsBo2016 är en framtidsinriktad bo- och stadsbyggnadsmässa som ska uppföras i Västra Valla. Lejonfastigheter kommer att medverka som en engagerad aktör i utvecklingen av goda miljöer i Linköping. 2. SPORTHALLEN... är från 1955. Arkitekt Hans Westman. 1. Föreningshuset FONTÄNEN... byggdes 1915 och var brandstation fram till 1977. Konkurrens Fastigheter för offentliga verksamheter har vanligtvis långa hyresavtal och finansiellt säkra hyresgäster. Denna typ av fastigheter är därför intressanta för många aktörer i fastighetsbranschen. Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping men flera konkurrerande företag finns. Bland annat ägs flera vårdboenden av andra företag. Förskolor, skolor och omsorgsboenden drivs i stigande grad av privata företag. Detta kan påverka efterfrågan på lokaler i Lejonfastigheters bestånd. Konkurrensen om hyresavtal kan förväntas öka i samband med att kommunen handlar upp nya avtal. Lejonfastigheters ambition är att fortsätta vara en betrodd och uppskattad samarbetspartner. Företagets viktigaste konkurrensfördelar är god kompetens, en gedigen erfarenhet av verksamhetsområdet samt en dokumenterat hög miljöprofil. 13
Fastigheter för verksamheternas behov I Lejonfastigheters bestånd finns en stor variation av byggnader av olika ålder, storlek och karaktär. Fastigheterna underhålls och utvecklas i samråd med hyresgästerna och med dem som använder lokalerna. Lejonfastigheter med dotterbolag äger och förvaltar 246 fastigheter med en sammanlagd bruksarea på 574 000 kvadratmeter. Det bokförda värdet är 2 980 miljoner kronor och det bedömda marknadsvärdet 5 126 miljoner kronor. Samtliga fastigheter ligger i Linköpings kommun. Beståndet består så gott som uteslutande av lokaler för offentliga verksamheter. Fastigheterna är i hög grad utformade speciellt för den verksamhet som bedrivs i dem. Fastigheternas ålder varierar. De äldsta är från slutet av 1800-talet, några är helt nyuppförda. Byggnaderna är över lag i gott skick. Strategier Lejonfastigheters uppdrag är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler för kommunens och andra offentliga aktörers behov. Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt, vara till nytta för både ägare och hyresgäster samt bidra till utvecklingen av Linköpingsregionen. Fastigheterna underhålls och förädlas fortlöpande för att bevara och utveckla deras värde. Samtidigt ska lokalutformningen som stöd för kundernas verksamheter tillgodoses och stärkas. I Lejonfastigheters bestånd finns en viss dominans av skolbyggnader. För att uppnå ett mer balanserat fastighetsbestånd strävar företaget efter att utöka innehavet inom andra områden. Det gäller särskilt omsorgsboenden, där en större efterfrågan förutses under de närmaste åren. För att långsiktigt säkerställa en företagsekonomiskt sund fastighetsportfölj görs fortlöpande analyser av marknadens behov och av konkurrenssituationen. Vid förändringar i beståndet tas hänsyn till hur tillsyn, drift och underhåll kan samordnas och hanteras rationellt. Då lokaler tomställs eller verksamheten i fastigheten förändras analyseras möjligheter till fortsatt utveckling. Om verksamheterna inte längre ryms inom Lejonfastigheters uppdrag avyttras fastigheten. Fastighetsvärdering Bedömningen av fastigheternas marknadsvärde har gjorts av extern, auktoriserad fastighetsvärderare. Värderingen avser det uppskattade priset vid en tänkt försäljning vid en given tidpunkt. Som underlag har använts bland annat hyresförhållanden, driftkostnader och jämförelser med liknande objekt på den lokala marknaden. Värderingsmetoden beskrivs närmare på sidan 52. Principer för hyressättning Vid tecknande av nya hyresavtal och vid omförhandlingar utvärderar Lejonfastigheter det enskilda kontraktets kostnader och risker. Vid en om-, tilleller nybyggnad beräknas hyran så att den täcker kostnader för drift och underhåll samt kapitalkostnader. Hänsyn tas även till fastighetens bedömda värde vid hyresavtalets slut. En lokal som specialanpassats för ett visst ändamål kommer att vara svårare att hyra ut om hyresgästen flyttar, vilket sänker värdet. Hela investeringen måste då återbetalas under hyrestiden. Hyran för en lokal som är flexibel och kan utnyttjas av olika verksamheter utan större åtgärder styrs av marknadens prissättning. Hyressättningen påverkas också av hyresavtalets längd. Hög uthyrningsgrad Uthyrningsgraden i Lejonfastigheters lokaler är hög, med ett genomsnitt på 97 procent under året. Vid omflyttningar av verksamheter kan vakansgraden öka tillfälligt. Större ytor som har stått tomma under en del av året finns i Elsa Brändströms skola, i Solhagaskolan och i Ljungsbro kommunhus. 14
Fastigheter lokaltyp FASTIGHETER ANTAL OBJEKT, ST BRUKSAREA, KVM DRIFTNETTO, % AV OMSÄTTNING MARKNADSVÄRDE, MNKR Förskolor 94 47 744 52 439 Grundskolor 58 183 277 64 1 711 Gymnasieskolor 8 103 005 53 865 Sportfastigheter 14 77 612 59 508 Omsorgsboenden 51 89 025 55 825 Kultur- och specialfastigheter 19 64 312 57 778 Uppdragsförvaltning 2 9 333 0-246 574 308 5 126 15
1. 2. Varje fastighet har en underhållsplan som präglas av en kontinuerlig kostnadseffektivisering 3. 1. Säkerhetsanordningar... i Konserthuset kontrolleras regelbundet. 2. I tinnerbäcksbadet... har en vattenläcka i badsjön åtgärdats under året. 3. hangaren i Ryd... är en av flera fastigheter där Lejonfastigheter har tagit över driften i egen regi. 16
Drift och underhåll Drift Fastighetsdriften består av tillsyn och skötsel. Driften syftar till att allt i fastigheten ska fungera på avsett vis. Det innebär kontroll och skötsel av olika funktioner, byte av slitna eller defekta detaljer och andra löpande åtgärder. I driftkostnader ingår förbrukning av media uppvärmning, kyla, el, vatten och sophantering. Större delen av fastighetsdriften sköts på entreprenad. I entreprenörsavtalen ingår tydliga mål för energikontroll och driftoptimering, vilka Lejonfastigheter fortlöpande följer upp för varje objekt. Under året övertog Lejonfastigheter driften av några större fastigheter i egen regi. Dessa fastigheter har högt specialiserade tekniska system, som kräver en god kontinuitet i driftarbetet och en regelbunden närvaro i lokalerna. De berörda fastigheterna är Konserthuset, Sporthallen, Hangaren och Fotbollshallen i Ryd samt Stångebroområdet med Cloetta Center. Effektiv energianvändning Tekniska system som ventilation och uppvärmning sköts och kontrolleras fortlöpande. Dialog och samverkan med hyresgästerna är nödvändiga för att nå framgång med energieffektiviseringen. Med gemensamt arbete uppnår man en rimlig nivå i energiförbrukningen, kombinerad med god komfort och en sund inomhusmiljö. Central driftövervakning Lejonfastigheter inför successivt central driftövervakning i fastigheterna. Under året infördes driftövervakningen i den nya Räddningsstationen, i Ekhults sjukhem, Åleryds vårdbostäder och Kunskapsgallerian Linné, samt i skolorna i Sätra, Askeby, Skeda och Vårdsberg. Nya driftavtal för markskötsel På grund av kvalitetsbrist i utförandet sades entreprenörsavtal för markskötsel upp för två områden. Nya avtal har ingåtts med annan entreprenör. Omfattande reparationsarbeten Omfattande reparationsarbeten har utförts i tre sportanläggningar, vilket har orsakat omkostnader väl över budget. Arbetena har rört en vattenläcka i Tinnerbäcksbadets badsjö med stor förlust av vatten, sprickbildning i Simhallens motionsbassäng samt läckage i bassängen i Ljungsbro simhall. Planerat underhåll Det planerade underhållet syftar till att både bevara och utveckla fastigheterna. Underhållet ska bidra till en nominell värdeutveckling. Varje fastighet ges en underhållsplan som präglas av en kontinuerlig kostnadseffektivisering, långsiktighet och ett livscykelperspektiv. Stor vikt läggs vid miljöhänsyn och energieffektivitet. För att få ett gott inomhusklimat och effektiv energianvändning görs många arbeten på installationer för ventilation och uppvärmning. Det genomsnittliga underhållsbehovet för samtliga fastigheter bedöms till 120 kronor per kvadratmeter och år. Under året genomfördes underhållsåtgärder för totalt 75 miljoner kronor. Säkerhet i lokalerna De som vistas i Lejonfastigheters lokaler ska kunna känna sig trygga, samtidigt som själva fastigheterna ska skyddas. Ett systematiskt arbete för att stärka säkerheten i fastigheterna har drivits under senare år. Bland insatserna finns analys och förbättring av brandskydd. Hyresgästens engagemang och delaktighet är nödvändiga för ett framgångsrikt säkerhetsarbete. Inventeringar och åtgärder har därför utförts i konstruktivt samråd med kunderna. underhåll mnkr Invändigt t ex ytskikt 51 Tekniska installationer 10 Utvändigt, t ex tak 12 Yttre miljö 2 75 investeringar mnkr Nybyggnation 107 Ombyggnad 41 Installationer 141 Kök 19 Köp/försäljning - 308 17
Utveckling av fastighetsbeståndet Fastighetsutveckling Lejonfastigheters lokaler ska stödja hyresgästernas verksamheter. Fastighetsutvecklingen görs därför i nära samarbete med kunderna. Generellt kan man se en ökande förändringstakt i verksamheterna. Det får till följd att lokalerna måste vara flexibla och möjliga att enkelt och snabbt anpassas till nya behov hos hyresgästerna. Grundläggande i utvecklingsarbetet är en god vård av fastigheternas tekniska status och att uppnå förutsättningar för en effektiv drift och ett gott inomhusklimat. Ombyggnader har gjorts i flera skolfastigheter för att möta nya behov i verksamheterna. Ombyggnad av hissar pågår i flera fastigheter för att uppfylla nya säkerhetskrav. Ett omfattande projekt har genomförts för att göra lokalerna mer tillgängliga. I ett 50-tal fastigheter har åtgärderna varit av enklare karaktär, som exempelvis automatiska dörröppnare och tydligare skyltmarkeringar. I drygt 20 fastigheter har investeringar över 50 000 kronor krävts. Exempel på större åtgärder är ombyggnader av trappor med rullstolsramper och installation av hissar. Nyproduktion I Linköping finns behov av ökad tillgång till förskoleplatser och till omsorgsboenden. Under året har Lejonfastigheter byggt en förskola i Tallboda, byggt ut Ekhults sjukhem samt slutfört uppförande av Räddningsstation i Kallerstad. Vid nyproduktion strävar Lejonfastigheter efter att tillämpa bästa möjliga teknik för energieffektivitet, miljöhänsyn och ett sunt inomhusklimat. Genomtänkt arkitektur ska göra fastigheterna långsiktigt nyttiga för kundernas verksamheter. God design ger en positiv upplevelse för dem som vistas i lokalerna. Tillsammans med kunderna bidrar Lejonfastigheter till att Linköping fortsätter ha bra fastigheter för offentliga verksamheter. Försäljning och förvärv Under året skedde endast små förändringar i fastighetsinnehavet. Ett par mindre markområden har förvärvats som komplettering till befintliga fastigheter. Affärshuset i Askeby såldes, liksom radhus på Tallholmsvägen samt en vakant förskolebyggnad i Ljungsbro. Under början av 2012 planerar Lejonfastigheter att köpa räddningsstationen i Lambohov av Linköpings kommun. Alla är välkomna till Stora Teatern. Nu har den blivit mer tillgänglig med bland annat nya rullstolsramper. 18
1. större och samhällsrelaterade investeringar 2. NYPRODUKTION, SLUTFÖRT 2011 OBJEKT VERKSAMHET/ SYFTE PROJEKT- KOSTNAD, MNKR Räddningsstation Kallerstad Räddningsstation 130 Passadvindsvägen Förskola 14 Ekhult Vårdboende 28 PÅGÅENDE NYPRODUKTION OBJEKT VERKSAMHET/ SYFTE PROJEKT- KOSTNAD, MNKR SLUTFÖRES Linghem gruppbostad Omsorg 10 2012 Bärstadskolan Ny grundskola 48 2013 Ullstämma Ny förskola 12 2012 STÖRRE OM BYGGNADER, SLUTFÖRDA 2011 OBJEKT VERKSAMHET/ SYFTE PROJEKT- KOSTNAD, MNKR Ljungsbro skola Ändrad verksamhet 26 Kunskapsgallerian Linné Anpassning till ny 40 verksamhet Nya Rydsskolan Om- och tillbyggnad 47 Konserthuset Ombyggnad 5 studion Ålerydsvägen 11 Ombyggnad till 6 gruppbostad Folkungaskolan Bibliotek m.m. 7 PÅGÅENDE OCH PLANERADE STÖRRE OMBYGGNADER 1. Vårdboendet ekhult... är vackert beläget med utsikt över Ljungsjön, strax utanför Ljungsbro samhälle. 2. fyrtio boende... har plats på Ekhult, varav 20 korttidsplatser. OBJEKT VERKSAMHET/ SYFTE PROJEKT- KOSTNAD, MNKR SLUTFÖRES Himnaskolan Om- och tillbyggnad 43 2012 Ekdungeskolan Om- och tillbyggnad 24 2012 Ålerydsvägen 11 Ombyggnad till 4 2012 korttidsboende Kunskapsgallerian Linné Kök och matsal 8 2012 Kunskapshus IT i klassrum 16 2012 19
affärsområden med kundfokus Verksamheterna i Lejonfastigheters lokaler utvecklas ständigt. Fastigheterna förädlas kontinuerligt så att de ska fortsätta vara till nytta för kunderna. Affärsområde Omsorgsfastigheter Lejonfastigheter äger och förvaltar ett femtiotal omsorgsfastigheter. Fastigheterna är vårdboenden och servicehus för äldre personer som behöver hjälp i vardagen, samt gruppbostäder för människor i olika åldrar med varierande funktionshinder och omsorgsbehov. Marknad och framtidsutsikter Närmare fyrtio procent av omsorgsfastigheterna i Linköpings kommun tillhör Lejonfastigheter. Behovet av omsorgsboenden, av olika slag, ökar. Lejonfastigheters ambition är att öka sitt bestånd och fortsätta vara delaktig i att utveckla boenden av hög kvalitet för människor med olika behov av omsorg. Utveckling och projekt Ekhults sjukhem byggdes ut med ytterligare 20 vårdplatser. En del av elbehovet täcks av solceller på tillbyggnadens tak. Ett äldre hus vid Åleryds vårdboenden renoverades och byggdes om till gruppbostad på uppdrag av omsorgsnämnden. En del av huvudbyggnaden vid Åleryd kommer att byggas om till nytt korttidsboende under 2012. Efter upphandling byggdes en ny gruppbostad i Linghem. Inflyttning sker i början av 2012. Affärsområde Publika hus I Lejonfastigheters bestånd finns både små och stora anläggningar för idrott, friskvård och rekreation. De största är Sporthallen, Simhallen och Tinnerbäcksbadet samt Stångebro sportfält med Cloetta Center. Anläggningarna bidrar till att Linköpingsborna har tillgång till ett gott utbud av fritidsaktiviteter. Flera av Linköpings mest besökta lokaler för kultur- och nöjesliv tillhör Lejonfastigheter. De största är Konserthuset, Stifts- och landsbiblioteket samt Stora Teatern. Ett antal unika fastigheter, anpassade för speciella verksamheter av stort värde för kommuninvånarnas välfärd, ingår i beståndet. Bland dessa finns fastigheter för räddningstjänst och för kollektivtrafik. Lejonfastigheter äger också ett litet antal byggnader för butiker och kontor. Marknad och framtidsutsikter Behovet av lokaler för sport och idrott utvecklas i takt med att staden växer. Linköpings kommun har ambitionen att vara Sveriges bästa idrottsstad 2015. Lejonfastigheter medverkar i utvecklingen av anläggningar för olika sorters idrott. Med en ökande folkmängd förväntas en fortsatt god efterfrågan på lokaler för kultur och nöjen. Även nya behov av specialfastigheter uppstår då staden utvecklas. Planering pågår för att uppföra en ny ridanläggning då ridskolan i Ånestad läggs ner. En utredning pågår också för att ersätta den nuvarande simhallen. Utveckling och projekt En ny Räddningsstation färdigställdes i Kallerstad. Räddningstjänsten flyttade från brandstationen vid Stångån i december. Renovering och modernisering av Stora Teatern avslutades under året. Linghallen ska utvecklas till ett danscenter i samarbete med Kulturoch fritidsnämnden. Sporthallen fick ett nytt högprestandagolv, anpassat för tävlingsbruk. I Konserthuset öppnades en mindre konsert- och festlokal efter önskemål av hyresgästen, Arenabolaget. 20
1. 2. 1. Den nya gruppbostaden i linghem... är nu klar för inflyttning. 2. Linghallen... står i startgropen för att utvecklas till ett danscenter. 21
Lejonfastigheters marknadsandel antal barn i förskolor antal barn i grundskola antal gymnasieelever hos Lejonfastigheter 58% ÖVRIGA 42% hos Lejonfastigheter 86% ÖVRIGA 14% hos Lejonfastigheter 54% ÖVRIGA 46% Affärsområde Kunskapshus Förskolor Lejonfastigheter äger ett hundratal förskolor, fördelade på kommunens olika bostadsområden. I några fall finns förskolorna i samma byggnad som en grundskola. Marknad och framtidsutsikter Behovet av förskoleplatser ökar, särskilt i växande bostadsområden. Linköpings kommun förväntas handla upp nya hyreskontrakt under de närmaste åren. Lejonfastigheters ambition är att fortsätta få förtroende att utveckla nya förskolor. Många förskolor är små enheter. Kommunens inriktning är att utveckla större, samlade enheter, för att få en rationellare hantering och en bättre kvalitet i verksamheten. Det kan medföra behov av nyproduktion och utbyggnader. Utveckling och projekt En ny förskola uppfördes i Tallboda efter upphandling. Produktion av en förskola i Ullstämma påbörjas efter upphandling och ska stå färdig 2013. En förskola vid Slestadskolan brann och kommer att återuppbyggas 2012 2013. Berga slotts förskola byggdes om till fritidsgård. Grundskolor Större delen av Linköpings grundskolor ingår i Lejonfastigheters bestånd. Skolorna finns i olika stadsdelar i centralorten samt på flera mindre orter. Marknad och framtidsutsikter Under de närmaste åren minskar elevunderlaget i flera stadsdelar medan det ökar i andra. Lejonfastigheter arbetar för att skollokalerna ska vara flexibla, så att de kan anpassas till olika stadier då årskullarna varierar. I flera skolfastigheter pågår utvecklingsprojekt i linje med skolans pedagogiska ambitioner. I projekten ingår effektivare nyttjande av lokalerna och tillkomst av nya mötesplatser för en mer levande skolmiljö. Skolorna kan bli en del i lokalsamhället, då exempelvis biblioteken öppnas för allmänheten. Lejonfastigheter samarbetar med kommunens planerare för att underlätta en långsiktig försörjning av skollokaler. Utveckling och projekt Omdaning av Ljungsbro skola och av Rydsskolan blev färdiga under året med moderniserade interiörer och samordning mellan skolstadier. I Rydsskolan öppnades biblioteket för allmänheten. Ombyggnad pågår av Himnaskolan och Ekdungeskolan. Verksamheten i Solhagaskolan har flyttats till Nya Rydsskolan. Planering pågår för nytt användningsområde av Solhagaskolan. Produktion av grundskola för 250 barn i Ekängen påbörjas under 2012 på uppdrag av Linköpings kommun. Gymnasieskolor Lejonfastigheter äger och förvaltar de stora gymnasieskolorna i Linköping, samt ett antal mindre fastigheter som används för kommunala eller fristående gymnasie verksamheter. Marknad och framtidsutsikter Behovet av elevplatser i gymnasiet minskar under de närmaste tre fyra åren, för att därefter åter öka. Lejonfastigheter arbetar med att koncentrera verksamheterna till samlade enheter och att utforma lokalerna så att de kan anpassas till undervisning för olika åldersgrupper. Lejonfastigheter driver Kunskapsgallerian Linné, där flera olika utbildningsverksamheter och huvudmän samlas. Företaget undersöker möjligheten att utveckla fler kunskapsgallerior för att möta efterfrågan på lokaler från olika utbildningsanordnare. En stor andel elever i Linköping söker sig till de kommunala gymnasieskolorna, samtidigt som det finns flera fristående skolor med varierande lokalbehov. Lejonfastigheter deltar i kommunens planering för att säkerställa en god lokalförsörjning. Utveckling och projekt Kunskapsgallerian Linné är helt uthyrd vid årsskiftet. Under 2012 färdigställs arbeten med matsal och kök samt med utemiljöer. Elsa Brändströms skola blir tom då verksamheten har flyttat till Kunskapsgallerian Linné. Ett detaljplanearbete påbörjas för långsiktigt ändrat nyttjande av fastigheten. Ett projekt för utveckling av Berzeliusskolan sätts igång under 2012. Skolan rymmer både grundskola och gymnasium. Målet är en bättre samordning mellan verksamheterna och ett flexibelt utnyttjade av lokalerna. 22
1. 2. 1. stifts- och landsbiblioteketet... är en omtyckt och rofylld oas i staden. 2. Kunskapsgallerian Linné... sticker ut som en spännande mötesplats för lärande och kultur. 3. rydsskolan...har byggts om och nu trivs både små och stora elever i skolan. 3. 23
HÅLLBAR MARKNAD UTVECKLING Lejonfastigheter 2011 Ansvar och långsiktighet Lejonfastigheter är en stor fastighetsägare i Linköping och en del i stadens utveckling. Det medför ett ansvar för hur verksamheten påverkar omgivningen. Samtidigt ska bolagets stabilitet och framtid befrämjas. Dessa ambitioner förenas och förstärker varandra i ett mångsidigt arbete för en hållbar utveckling. Strategi och styrning För Lejonfastigheter representerar begreppet hållbar utveckling att företaget har ett ansvar för de långsiktiga effekterna av verksamheten inom olika områden. Ett brett och framåtriktat synsätt är en förutsättning för bolagets stabilitet och fortsatta utveckling. Lejonfastigheter verkar för att minsta möjliga miljöpåverkan ska uppkomma från företagets aktiviteter. Lejonfastigheter medverkar aktivt till Linköpings utveckling och välgång. Relationen till kunder, brukare, leverantörer och andra intressenter ska präglas av ett etiskt och korrekt förhållningssätt. Relationerna internt i företaget bygger på respekt för varje individ. Lejonfastigheter verkar för alla medarbetares yrkesmässiga utveckling och för en Solceller monteras på taket på Räddningsstationen i Kallerstad 24
För att uppfylla vårt uppdrag måste vi utveckla och vårda goda relationer med våra intressenter god arbetsmiljö. Företagets ekonomi och finansiella strukturer hanteras med ansvar och systematik. En solid och uthållig ekonomi i bolaget gör Lejonfastigheter till en långsiktig fastighetsägare och en pålitlig hyresvärd. Styrinstrument är företagets processer samt policydokument: finanspolicy, personalpolicy, miljöpolicy och kvalitetspolicy. Mål och resultat Uppsatta nyckeltal för verksamheten visar mål och resultat för arbetet med hållbarhet. Se tabell på sidan 9. Ansvarstagande Lejonfastigheter ansvarar för att följa lagar och regelverk kring exempelvis miljöhänsyn och säkerhet. Underleverantörer och entreprenörer ska, i sina uppdrag gentemot Lejonfastigheters kunder, följa Lejonfastigheters ledningssystem och policies samt gällande lagar och regelverk. Genom systematisk kvalitetskontroll följer Lejonfastigheter upp att dessa krav efterlevs hos leverantörerna. Samverkan inom Linköpings Stadshus AB Lejonfastigheter är ett dotterbolag till Linköpings Stadshus AB. Samverkan bedrivs mellan dotterbolagen och med ägaren inom bland annat miljöoch energifrågor, personalfrågor och kommunikation. Bolagen samarbetar också inför den planerade stadsbyggnadsmässan LinköpingsBo2016. Intressentgrupper Lejonfastigheters verksamhet berör och påverkas av många människor och grupper. För att kunna uppfylla sitt uppdrag måste företaget utveckla och vårda goda relationer med intressenterna. Verksamheten ska drivas med förståelse för och hänsyn till deras behov. Några särskilt viktiga intressentgrupper har identifierats. Kommunikationen med intressenterna sker med olika metoder och kanaler. Ägare Ägardialog, styrelsemöten, temaseminarier, studiebesök. Kunder Fastighetsmöten, seminarier, studiebesök, riktade informationsträffar, webbplats. Medarbetare Utvecklingssamtal, arbetsplatsträffar, verksamhetsdagar, avdelningsmöten, intranät. Entreprenörer och leverantörer Driftmöten, kontraktsmöten, byggmöten, webbplats. Andra intressenter Brukare och besökare i fastigheterna Kommunens invånare Kommunala förvaltningar och bolag Banker och finansinstitut Myndigheter Massmedier. Lejonfastigheters hållbarhetsarbete presenteras i fyra delar: Kund, kvalitet och samhälle Medarbetare Miljö Ekonomi. 25
Relationer med KUNder & omvärld Lejonfastigheters lokaler ska vara ett stöd för kundernas verksamheter. Därför är en dialog med hyresgästerna en grund för allt arbete i företaget. 26
Relationen till kunderna Kundenkäter och personlig återkoppling Regelbundna kundenkäter mäter kundernas uppfattning om Lejonfastigheters arbete. Mätningarna görs i form av riktade frågeställningar till avgränsade målgrupper. Under året har tre sådana undersökningar gjorts. En av undersökningarna behandlade Lejonfastigheters mottagande av felanmälan och resulterade i ett gott betyg. En enkät gav ett överskådligt omdöme om de olika affärsområdenas arbete. Den gav också ett gott tillfälle till personlig återkoppling med kunderna. Det totala betyget sjönk, beroende på tydligt försämrad kundnöjdhet gällande yttre skötsel. Avtalet med berörd entreprenör har sagts upp och ett nytt entreprenörsavtal började gälla efter undersökningens genomförande. Den tredje av årets kundundersökningar behandlade hur projektarbeten fungerar, både gentemot entreprenörer och i samarbetet med hyresgäster. Möten och aktiviteter Möten med kunder och brukare i varje fastighet genomförs regelbundet. Gemensamma sammankomster med aktuella teman anordnas för större grupper. Under hösten infördes frukostmöten med representanter för kunderna. Nyhetsbrevet Bulletinen har återupptagits och ska ges ut regelbundet. Under Linköpings Stadsfest i augusti deltog Lejonfastigheter i den uppskattade familjedagen i Trädgårdsföreningen. Många besökare drogs till företagets aktiviteter med tävlingar och experiment på temat energi. Syftet med aktiviteten var att göra företaget och det nya namnet, Lejonfastigheter, mer känt bland allmänheten. Tillsammans med politiker och tjänstemän gör Lejonfastigheters medarbetare studiebesök och deltar i seminarier kring aktuella frågor. Under året har studiebesök gjorts rörande bland annat lågenergihus och skolfastigheter. En grupp deltog i ett internationellt nätverksmöte angående energieffektivisering i skolor. Lejonfastigheter arrangerade föreläsningar och en tävling i energisparande för ett tiotal skolor och förskolor. Samhällansvar Fastighetsutveckling för staden Lejonfastigheter finns till för Linköpings invånare. För många är husen en del av vardagen. Fastigheter och lokaler ska vara lätt tillgängliga och bidra till en god livsmiljö. Lejonfastigheter har en bred syn på fastighetsutveckling och utför därför åtgärder utöver det direkta underhållsbehovet. IT som pedagogiskt hjälpmedel Modern datateknik med användbara verktyg för undervisningen har installerats i ett stort antal klassrum. Under våren 2012 fortsätter arbetet. Därefter finns utrustningen i alla helklassrum i de kommunala grundskolorna och gymnasieskolorna, totalt 700 klassrum. IT i skolan är ett samarbete mellan Lejonfastigheter och Utbildningsförvaltningen. Tillgängliga lokaler Lejonfastigheters lokaler ska vara tillgängliga för alla, även för den som har någon typ av funktionshinder. Ett stort antal förbättringar har gjorts under året. Bland annat har entrén till Stora Teatern gjorts om, både utvändigt och invändigt. Åtgärder i andra fastigheter inbegriper automatiska dörröppnare, skyltning och kontrastmarkeringar, belysning och ramper. Samarbeten Ett samarbete har inletts med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Syftet är ett ömsesidigt kunskapsutbyte och en kontakt mellan verksamheten hos Lejonfastigheter och studenter. Lejonfastigheter erbjuder sommarjobb för flera gymnasieelever varje år och deltar också i arbetsmarknadsprojekt genom Arbetsförmedlingen. Brandsäkerhet Ett systematiskt arbete för att stärka säkerheten i fastigheterna har drivits under senare år. Bland insatserna finns analys och förbättring av brandskydd i samarbete med verksamheterna. Projektet slutfördes under 2011. Uppföljning och kvalitetskontroll Revisioner och intern kontroll En grund i kvalitets- och utvecklingsarbetet är regelbundna revisioner. Bolagets lekmannarevisorer, som arbetar vid sidan om den auktoriserade revisorn, granskar den löpande verksamheten. Under året granskade representanter ur styrelsen genomförandet av större projekt. Avstämningsmöten med driftentreprenörer hålls systematiskt för att säkerställa och utveckla samarbetet mellan Lejonfastigheter och uppdragstagaren. Lejonfastigheter följer regelbundet upp den kontinuerliga skötseln i fastigheterna. Dessutom görs uppföljningar av den energikontroll som ingår i driftentreprenörernas uppdrag. 27
MEDARBETARNA Medarbetarnas kompetens gör att Lejonfastigheter kan erbjuda tjänster av hög kvalitet. Ett målinriktat personalarbete syftar till att varje medarbetare ska kunna utvecklas och trivas. 28
Timmar 50 % 10 40 8 Kvinnor 40% Män 60% Män 62 % Kvinnor 38% 30 20 10 6 4 2 Lejonfastigheters anställda, könsfördelning i % Ledande befattningar, könsfördelning i % 0 2008 2009 2010 2011 År UTBILDNINGSTIMMAR PER ANSTÄLLD 0 2008 2009 2010 2011 År sjukfrånvaro Lejonfastigheters medarbetare Lejonfastigheter har 35 anställda. Den genomsnittliga åldern är 44 år och genomsnittligt antal år i företaget är 6. Medelåldern i företaget har sänkts genom nyrekryteringar i samband med pensionsavgångar. Kompetensutveckling Fastighetsbranschen utvecklas snabbt och medarbetarnas kompetens behöver förnyas kontinuerligt. Fortbildning sker genom utbildningar och kurser, seminarier, gemensamma verksamhetsdagar och månadsmöten. Studiebesök genomförs ofta tillsammans med hyresgäster. Antalet utbildningstimmar per anställd var i genomsnitt 43, strax över målet på 40 timmar. Hälsa och friskvård Alla anställda ges tillfälle till god friskvård. Vartannat år erbjuds en individuell hälsokontroll hos företagshälsovården. Möjlighet ges till motion på arbetstid och till subventionerat årskort på motionsanläggning. Gemensamma friskvårdsaktiviteter ordnas regelbundet. Vid nyanställning görs alltid en genomgång av ergonomin på medarbetarens arbetsplats. Lejonfastigheter har under många år haft en låg sjukfrånvaro bland de anställda. Under året var den totala korttidsfrånvaron 1,4 procent och långtidsfrånvaron 2,7 procent av ordinarie arbetstid. Organisation Funktionen för felanmälan lades under hösten ut på entreprenad, efter att under en provperiod ha hanterats internt i företaget. Personalförsörjning och nyanställningar Under året har både interna omflyttningar och nyrekryteringar gjorts. Två nyinrättade tjänster har tillkommit, affärsjurist med ansvar för upphandling samt projektledare för tidiga skeden. Konkurrensen om medarbetare är kännbar inom fastighetsbranschen. Lejonfastigheter strävar därför ständigt efter att vara en uppskattad arbetsgivare som kan erbjuda intressanta arbetsuppgifter och en god arbetsmiljö. Etik och moral Lejonfastigheter bedriver sin verksamhet med hög affärsmässig etik. Arbetet ska hanteras korrekt och opartiskt gentemot alla intressenter. Goda relationer ska uppehållas såväl inom företaget som gentemot omvärlden. Frågor kring etik och moral hålls levande i det dagliga arbetet och behandlas regelbundet i arbetsgrupperna. Jämställdhet och mångfald Bland Lejonfastigheters medarbetare finns olika åldrar, erfarenheter och kompetenser representerade. En balanserat sammansatt personalkår gynnar företagets utveckling. Personalsammansättningen visar en god fördelning mellan könen, med en jämförelsevis hög andel kvinnliga medarbetare i en mansdominerad bransch. Utvecklande samarbeten Lejonfastigheter är en del i samhället och ser som en uppgift att delta i utvecklingen av sin bransch. Samverkan med omvärlden ger utvecklande impulser till företaget. Ett samarbete har inletts med Linköpings universitets forskargrupp för bygglogistik. Syftet är ett ömsesidigt kunskapsutbyte och en kontakt mellan verksamheten och studenter. Praktiktjänster erbjuds genom Jobbtorget. Under året har två av dessa praktiktjänster lett till projektanställningar hos Lejonfastigheter. Flera studenter från universitetet och från yrkesutbildningar har under året praktiserat hos Lejonfastigheter. Under sommaren erbjöds elva skolungdomar feriearbete. 29
Effektivisering för vår miljö Fastigheter och fastighetsdrift ger stor inverkan på miljön. Lejonfastigheter strävar efter att i alla led begränsa miljöpåverkan från företagets aktiviteter. Effektiv energianvändning Energianvändning påverkar miljön på många sätt, inte minst genom att den bidrar till klimatpåverkan då växthusgaser genereras. Lejonfastigheter arbetar systematiskt med energibesparande åtgärder och effektivisering. Samverkan med hyresgästerna bidrar till att energin kan nyttjas optimalt samtidigt som man upprätthåller en behaglig inomhusmiljö. Energifrågorna uppmärksammas i all drift och förvaltning, liksom vid nyproduktion, investeringsprojekt och underhållsåtgärder. En femårig investeringsplan för energieffektivisering fastslås i början av 2012. Energikartläggningar i fastigheterna ger besked om möjliga och kostnadseffektiva åtgärder för att förbättra energiprestanda. Kartläggningarna utförs successivt i företagets fastigheter. Alternativa energikällor Lejonfastigheter använder inga fossila energikällor till uppvärmning. Större delen av fastigheterna är kopplade till fjärrvärmenät, men även bergvärme, lokalproducerad fjärrvärme, pelletspannor och ett litet antal pannor för biologisk olja förekommer. Solceller som bidrar till elförsörjningen finns på fem större fastigheter. Under året installerades solceller på den nyuppförda Räddningsstationen och på nybyggnation vid Ekhults sjukhem. Fler fastigheter kan bli aktuella för solcellsinstallationer framöver. Totalt produceras nu 143 MWh el av solceller på Lejonfastigheters hus. I Bankekind värms skola, två förskolor samt ett serviceboende med bioolja och direktverkande el. Konvertering till lokalt producerad fjärrvärme, så kallad närvärme, planeras under vintern 2012. Upphandling av närvärmeleveranser pågår i samarbete med ett annat fastighetsbolag. Skolor sparar energi Ett tiotal skolor och förskolor har deltagit i en tävling med målet att spara energi. Mer än hälften av de deltagande skolorna uppnådde besparingar. Samarbetet med skolor rörande energifrågor kommer att utvecklas. Lågenergihus Med avancerad teknik och rätt planering kan energiförbrukningen i ett hus begränsas till ett minimum. Lejonfastigheter driver ett projekt för att utveckla modeller för produktion av lågenergihus. Vid nyproduktion av en förskola i Slestad samt vid eventuell nyproduktion på Solhagaskolan kommer tekniker för lågenergihus att prövas. Materialval Lejonfastigheter ställer höga krav på de material som används vid underhåll och nyproduktion. Materialen ska vara så litet miljöbelastande som möjligt under hela sin livstid och vid framtida destruktion och återvinning. Som kontrollverktyg används produktdatabasen Sunda hus. Miljödeklaration En miljödeklaration upprättas för varje fastighet. Deklarationen visar bland annat ventilation, inomhustemperatur och förekomsten av skadliga ämnen i inomhusluften. Både miljödeklaration och energiförbrukning för varje fastighet finns tillgängliga för hyresgästen på Lejonfastigheters webbplats. Klassificering av byggnader Miljöbyggnad är ett system för klassificering av fastigheter i syfte att utveckla arbetet med miljöåtgärder. Lejonfastigheter har inventerat och kartlagt 23 fastigheter enligt detta system. Klassificeringen beaktar byggnadens energiförbrukning, innemiljö, materialanvändning och förekommande kemikalier. Riktvärden för energiförbrukning Lejonfastigheter använder riktvärden för energiförbrukning med en sjunkande skala år från år. Riktvärdena anges som maximal energiåtgång per kvadratmeter lokalyta och är uppdelade på olika fastighetstyper. 30