en kundtidning från john mattson fastighets ab Nr 2, december 2003 Nya lägenheter i föryngrat Larsberg Hon fann ljuset på Karlavägen Positivt resultat i kundundersökning
2 kvadrat jmfab Kvadrat Kvadrat är en kundtidning från John Mattson Fastighets AB och utkommer fyra gånger per år. Ansvarig utgivare Jan-Erik Lindstedt, 08-613 35 10, jan-erik.lindstedt@jmfab.se Redaktion Siv Malmgren, 08-613 35 07, siv.malmgren@jmfab.se Charlotte Jacobson, 08-613 35 93, charlotte.jacobson@jmfab.se Redaktionen ansvarar ej för insänt, ej beställt material. Innehåll, formgivning och produktion John Mattson Fastighets AB och Intellecta AB. Foto i detta nummer Åke E:son Lindman, Elisabeth Ohlson Wallin, Micke Lundström,Yvonne Åsell och Lidingö Stadsarkiv/ okänd fotograf samt Janos Csontos. Repro och tryck Tryckindustri Information Kontakt John Mattson Fastighets AB Box 1733, 111 87 Stockholm Telefon 08-613 35 00 kvadrat@jmfab.se, www.jmfab.se Larsberg utvecklas för framtiden Nu lackar det mot jul igen och vi kan börja summera det år som snart är till ända. För oss på John Mattson Fastighets AB har 2003 varit ett bra år, trots den lågkonjunktur som har präglat lokalmarknaden i Stockholm. Vi ser med tillförsikt på framtiden. Till vår glädje kunde vi konstatera att det betyg som våra kontorshyresgäster ger oss i den årliga kundnöjdhetsmätningen, Nöjd Kund Index, förbättrats ytterligare i år. Vi tackar för de positiva omdömena, men slår oss naturligtvis inte till ro för den sakens skull. Just nu arbetar vi med att analysera svaren i mätningen, i syfte att utarbeta handlingsplaner för att förbättra vårt kundbemötande ytterligare. I det här numret av Kvadrat berättar vi mer om tankarna kring vidareutvecklingen i Larsberg. Vi ser en förnyelse både i stort och smått. Främst handlar Jan-Erik Lindstedt, VD på John Mattson Fastighets AB. det om att möta de krav som ställs på ett framtida funktionellt bostadsområde vad gäller närservice, utemiljö och gemensam innemiljö. Konkret kan det till exempel röra frågor om hur fastigheterna ska värmas upp och hur hushålls- och grovsopor tas om hand på bästa sätt. Det är vår övertygelse att ett levande område har en blandad befolkningssammansättning med olika hushållstyper. Därför undersöker vi vilka möjligheter det finns att skapa fler lägenheter i Larsberg. Under hösten har kommunen haft programsamråd, som i vår kommer att följas av plansamråd, där de planerade nybyggena i Larsberg diskuteras. På vår hemsida www.jmfab.se kan du tycka till om innehållet i Kvadrat. Vi vill gärna höra dina synpunkter och ta del av dina förslag. Kanske vill du kommunicera med övriga hyresgäster? Det kan du antingen göra via hemsidan eller genom att skicka en insändare till Kvadrat. Frågor & Svar Hur många arbetar på John Mattson Fastighets AB? På huvudkontoret, som ligger i fastigheten Sergelgatan Ett, arbetar 14 personer. Därifrån sköts ledning och support. Förvaltningen av bostadsfastigheterna bedrivs från vårt kontor i Larsberg på Lidingö och där arbetar 11 personer. Förvaltning av de kommersiella fastigheterna sköts från SalénHuset och där arbetar 11 personer. Har ni många lokaler som står tomma? Vi känner av krisen på lokalmarknaden men har trots allt klarat oss relativt bra. Vakansgraden beräknas i dag till drygt fem procent i det kommersiella beståndet, exklusive våra projektfastigheter. Hur byter man lägenhet inom John Mattson Fastighets AB? Alla John Mattson Fastighets AB:s hyresgäster kan ställa sig i vår interna byteskö. När en lägenhet blir ledig förmedlas den i turordning. Vi sammanför också sökande med matchande behov. Dessutom finns det möjlighet att på Mötesplatsen på vår hemsida, www.jmfab.se, annonsera om byte av lägenhet med andra hyresgäster.
kvadrat jmfab 3 Fastigheten Sergelgatan Ett vid Sergels Torg (överst) och Kvarteret Taktäckaren på Norrmalm. Nöjda kunder ett glädjande resultat John Mattson Fastighets AB:s kunder är nöjda med fastighetsförvaltningen. En undersökning i branschen visar att John Mattson Fastighets AB:s hyresgäster trivs i sina lokaler och med förvaltningen av fastigheten. Kundnöjdheten har ökat med fyra enheter sedan förra året, vilket är ett glädjande resultat. För John Mattson Fastighets AB:s del var resultatet av undersökningen positivt eftersom kundnöjdheten totalt ökade från ett index på 68 till 72 från 2002 till 2003. Först och främst vill jag tacka alla de som svarat på undersökningen säger Stefan Dahlgren, chef för Affärsområde Kommersiellt på John Mattson Fastighets AB. Det betyder mycket för oss att så många ställt upp. Vi vill vara en lärande organisation och kommer absolut att ta till oss resultatet av undersökningen. Att John Mattson Fastighets AB totalt ökade fyra enheter är självklart positivt och väldigt glädjande förklarar Stefan. Nu gäller det för oss att ta till oss hela undersökningen. Nästa steg är att analysera resultatet och ta fram ett program för att bli ännu bättre och identifiera de områden vi måste titta närmare på. De områden som direkt kommer att ses över är hantering av felanmälan och klagomål. Vi kan bli klart bättre när det gäller hantering av både klagomål och felanmälan säger Stefan. I dag ligger vi under snittet i branschen och det är inte bra. Som ett resultat håller vi nu på att se över våra rutiner. John Mattson Fastighets AB ligger i dag på plats fem av tretton fastighetsbolag i undersökningen. Målet är att ligga i topp tre och med de åtgärder vi nu kommer att göra har vi stora förhoppningar att nå dit avslutar Stefan. Fastighetsbarometern Kontor 2003 John Mattson Genomsnitt Kvalitetsfaktorer Fastighets AB för branschen NKI 72 68 Miljöhänsyn 59 58 Läge 80 77 Lokalen 68 65 Inomhusklimat 53 52 Service 73 70 Prisvärde 53 55 Felanmälan 71 73 Klagomål 55 56 Anpassning 73 71 Image 72 69
4 kvadrat jmfab Framtidens Larsberg växer fram Larsberg byggdes för 35 år sedan och sedan dess har samhället förändrats på många sätt. För att anpassa området till morgondagens krav på boende har John Mattson Fastighets AB tillsammans med BSK Arkitekter och Lidingö Stad tagit fram ett program med förslag på hur området bäst kan utvecklas. Arkitektritning för bostäder runt garaget vid Larsbergs Centrum. Unga Larsbergsbor. Larsberg uppfördes i slutet av 60-talet i en tid då samhället såg annorlunda ut än vad det gör i dag. Området planerades som ett helt samhälle med bostäder, affärscentrum, skola och barnstugor och fylldes med barnfamiljer där kvinnorna vanligen var hemmafruar och få familjer hade egen bil. Många Larsbergsbor har bott kvar i området sen det byggdes och i takt med att de boende har åldrats har antalet barn i området minskat och antalet pensionärer ökat. Det innebär att många boende i dag har ett ökat behov av närservice och tillgänglighet. Även nya hushåll som flyttar in i Larsberg har andra krav än nyinflyttade för 30 år sedan. Larsberg ritades ursprungligen av arkitekt Bengt Gate, Anker, Gate & Lindegren. Nu har John Mattson Fastighets AB med hjälp av BSK Arkitekter och i samarbete med Lidingö Stad tagit fram underlag till ett kommunalt program för att visa möjligheterna till en utveckling av Larsberg. Vår önskan är att skapa ett levande framtidssamhälle som tillfredsställer flera olika grupper av människor såväl unga och gamla som barnfamiljer, säger Siv Malmgren, utvecklingschef på John Mattson Fastighets AB. Vi vill anpassa Larsberg till morgondagens krav både för dem som redan bor i området och för de nya som kommer dit. Men vår ambition är att också skapa möjlighet till rörlighet inom Larsberg. Det handlar om familjer som önskar större boende, familjer som separerar men vill bo kvar i området eller ungdomar som vill flytta hemifrån och önskar lägenhet i Larsberg, förklarar Siv. I programmet föreslås bland annat att bygga nya bostäder kring parkeringshuset i centrum och vid panncentralen. Det finns även förslag på att skapa fler naturliga mötesplatser i området, att öka tillgängligheten till vattnet samt att utveckla Centrum. Men det handlar också om att möta de krav som ställs på ett framtida funktionellt bostadsområde vad gäller närservice, utemiljö och gemensam innemiljö. Konkret kan det till exempel röra frågor om hur fastigheterna ska värmas upp och hur hushålls- och grovsopor tas om hand på bästa sätt. Planen är att bygga ett hundratal nya lägenheter, varav en stor andel är mindre lägenheter.
kvadrat jmfab 5 Bostadshus på Larsbergsvägen. Christian Hegardt, arkitekt på BSK Arkitekter, berättar att de har arbetat för att hitta lösningar på hur Larsberg bäst kan möta framtidens krav på boende. En av slutsatserna är att området i centrum behöver förnyas. I vårt idéförslag handlar det mycket om att skapa en tydligare plats vid Larsbergstorget och ett tydligare stråk genom centrum parallellt som det arbetas på utformningen av hela centrum, förklarar Christian. Vi vill också öka tillgängligheten till vattnet och naturen genom tydligare promenadstråk ner mot vattnet. Dessutom skulle parken kunna utvecklas med belysning, möblering och ytterligare planteringar. Christian berättar att många fastighetsägare av miljonprogramsområden från 60-talet i dag står inför en stor utmaning. Områdena måste i de allra flesta fall förnyas och anpassas till dagens behov och han förklarar att det går att få dessa områden att växa in i vår tid. Jag tycker att det är väldigt intressant att det i det här projektet finns en fastighetsägare som vill bygga hyresrätter det är inte särskilt vanligt i dag och jag hoppas och tror att Larsberg kommer att framstå som ett föregångsprojekt, säger Christian. Men viktigast av allt är ändå att samtliga aktörer och intressenter får komma till tals och att området nu utvecklas i samförstånd med alla inblandade, John Mattson Fastighets AB, Lidingö Stad och de boende i området, avslutar Christian. Vi frågar 3 vad tycker du om programmet för utveckling av larsberg? Margareta Åhlmans, boende i Larsberg sedan 1979 Vi har skriande brist på lägenheter i området och jag tycker att förslaget ser fint ut. Även moderniseringen av Centrum är jag positiv till, i dag är det bara ett enda blåshål. Att öka tillgängligheten till vattnet är också bra. Jag tycker dessutom att man samtidigt kan passa på att sätta upp fler soptunnor i området då nedskräpningen har ökat på sista tiden. Bengt Nilsson, boende i Larsberg sedan 1968 Jag tycker att det är ett rimligt förslag, framför allt när det gäller ombyggnationen av parkeringshuset. Jag tycker att man gott skulle överväga att bygga bostäder på fler garage i området vi behöver fler lägenheter i Larsberg. Det enda tveksamma är tornet som kanske inte är lämpligt med tanke på skuggeffekterna. Jörgen Johansson, boende i Larsberg sedan 1968 Jag tycker att programmet i det stora hela är bra, förutom en detalj som är skrämmande dålig. Det är det planerade tornet som är extremt felplacerat. I dag har i stort sett samtliga hus i Larsberg tillgång till kvällssol och många har utsikt över vattnet. Tornet kommer att stjäla både kvällssol och utsikt för många av oss och det är inte bra. Fakta Larsberg Larsberg byggdes under senare delen av 1960-talet som ett eget litet samhälle med köpcentrum, skola och barnstuga. Området skulle fungera för såväl ung som gammal och vid Larsbergs Centrum byggdes ett pensionärshotell med serviceinrättningar och fritidslokaler. I dag finns 1 500 lägenheter i Larsberg, varav drygt 1 200 hyrs direkt via John Mattson Fastighets AB. Merparten av lägenheterna är trerumslägenheter. Närmare hälften av hushållen har bott i området i mer än 20 år och över 90 procent av hushållen i Larsberg trivs bra i sin lägenhet, i området och med John Mattson Fastighets AB som värd.
6 Bostäder Du och dina grannar Det var ju väldigt vad de klampar där uppe det låter som om det är elefanter som dansar runt. Och måste de verkligen spika upp tavlor på en söndag. Känner du igen dig? Alla har vi väl irriterat oss på en högljudd granne någon gång. Men hur mycket ska vi egentligen tåla och när är det dags att säga till? Det finns minst två sidor på problemet. Dels handlar det om vilken kvalitet det är på huset, dels handlar det om hur människor lever, vad man får och inte får göra när man bor i flerfamiljshus. När det gäller kvaliteten på boendet styrs den av en byggstandard som, sedan 1963, reglerar den ljudnivå vi maximalt ska tåla i våra lägenheter. Miniminivån anger den tekniska standard som minst måste uppfyllas vid varje nybygge. Men även om standarden är uppfylld innebär det inte att vi kan kräva att det är knäpptyst i våra lägenheter. Att bygga helt tysta lägenheter skulle vara så dyrt att ingen skulle ha råd att bo där. Att bo i flerfamiljshus handlar därför mycket om att visa hänsyn och omtanke om våra grannar. Vissa av oss bor ensamma och lever ett relativt tyst liv. Andra har en stor familj med barn och husdjur och lever följaktligen ett mer bullrigt liv. Alla har vi rätt att bo i lägenhet och alla måste vi acceptera att grannen har rätt till tystnad, men också rätt att kunna leva ett normalt vardagsliv med allt vad det innebär. Ny boendeenkät på gång John Mattson Fastighets AB:s årligen återkommande boendeenkät delades ut i mitten på november. Hushåll på Agavägen, Larsbergsvägen 9, 11, 13 och 15 samt Fregattvägen och Farkostvägen i Baggeby Bodal är de som tillfrågas i år. Resultatet av enkäten redovisas i Kvadrat under våren. Öppettider under jul- och nyårshelgen 22 december 8 16 23 december 8 13 Julafton 24/12 Stängt Juldagen 25/12 Stängt Annandagen 26/12 Stängt 29 december 8 16 30 december 8 13 Nyårsafton 31/12 Stängt Nyårsdagen 1/1 Stängt 2 januari 8 16 5 januari 8 13 Övriga dagar har vi öppet som vanligt. Vid akuta fel kontakta vår jour på telefon 08-767 90 00. Vintern är här Nu är det snart jul och med den kommer snön. Förhoppningsvis kommer vi att få en vit jul även i år. Vår ambition är naturligtvis att snö- och halkbekämpa så fort som det är möjligt. I det informationsblad som går ut till samtliga John Mattson Fastighets AB:s hyresgäster på Lidingö innan jul, får du närmare information över de vägar där vi ansvarar för snöröjningen. För miljöns skull undviker vi salt och använder sand i stället. Vi vill också påminna om att ställa in cyklarna i cykelrummen över vintern snöröjningen blir så mycket enklare då.
Kontor & lokaler 7 Ljuset fällde avgörandet Det var framför allt det fantastiska ljuset i lokalerna vi föll för, berättar Carolina Welin, strateg och rådgivare på MOW som är nyinflyttade i John Mattson Fastighets AB:s fastighet på Karlavägen 64A. MOW disponerar över 118 kvadratmeter på sjunde våningen och i dag sitter fem personer i lokalen. Men eftersom vi arbetar med ett stort nätverk av duktiga människor på olika områden har vi också två resursarbetsplatser som används vid behov, förklarar Carolina. MOW har som affärsidé att identifiera och förpacka goda idéer så att de blir synliga och tillgängliga för många människor och de arbetar gärna med projekt inom mat, hälsa, friskvård och pedagogik. Verksamheten kan delas in i två delar, en förlagsverksamhet och en del där de fungerar som bollplank i affärs- och konceptutveckling. Tidigare satt MOW ett kvarter bort på Kommendörsgatan, men var tvungna att flytta när kontraktet gick ut och kontoret skulle göras om till bostäder. Eftersom vi trivdes så bra i det här området letade vi efter nya lokaler i närheten av de gamla, berättar Carolina. Vi tittade på väldigt många lokaler, men när vi klev in på Karlavägen kände vi genast att vi hade hittat hem. I slutänden var det en kombination av ljuset i lokalerna och John Mattson Fastighets AB:s tillmötesgående attityd som gjorde att vi valde att flytta in på Karlavägen, säger Carolina. Som hyresgäst är det viktigt att hyresvärden har förståelse för ens verksamhet. John Mattson Fastighets AB har ända från start haft stor förståelse för våra behov, både när det gäller färgval och material. De har också hållit en hög kvalitet på både tjänster, service och bemötande och det är av stor vikt för ett väl fungerande samarbete, avslutar Carolina. H&M öppnar herrbutik i Sergelgatan Ett Med öppnandet av en elegant herravdelning ut mot Sergelgatan, fullbordade H&M sin ombyggnad av butiken i fastigheten Sergelgatan Ett. I förra numret av Kvadrat berättade vi om den rockad som bland annat innebar att H&M tog över Handelsbankens tidigare lokaler i fastigheten. H&M har nu skyltfönster både mot Sergels Torg och Sergelgatan och en stor och välkomnande entré i hörnet. I den nya butiken exponeras dam- och barnmode i den del som vetter ut mot Sergels Torg, medan gatuplanet i den gamla delen av butiken domineras av kläder för män. Sergelgatan Ett har genomgått en stor ombyggnad under året och utöver H&M nya butik har även Pressbyrån öppnat en ny butik i fastigheten. Dessutom har restaurang Tobias Sergel förnyats och fått ny entré. Exotisk restaurang i Taktäckaren I slutet av november invigde restaurang Saline sina nya lokaler på Tulegatan 17 i kvarteret Taktäckaren på Norrmalm. Krögare Anders Andersson berättar med stort engagemang om sin nyöppnade restaurang. Vårt kök har inspiration från franska Antillerna, vilket innebär karibiska influenser i maten. Det märks framför allt i desserterna som har ett starkt inslag av exotiska frukter. Anders är sedan tidigare delägare i restaurang Gustavia i Visby som också den hämtar inspiration från Franska Antillerna. Gustavia utsågs av Dagens Industri till den bästa krogen på Gotland i somras. Våra lokaler här i Taktäckaren är helt fantastiska berättar Anders. Förutom att läget är lysande, har vi tillsammans med John Mattson Fastighets AB lyckats skapa en helt unik miljö. Såväl materialval, som ventilation och belysning är State of the Art. Dessutom är arbetsmiljön för personalen exceptionellt bra i jämförelse med de flesta restaurangmiljöer. Samarbetet hade inte kunnat flyta bättre och jag är enormt nöjd med utfallet, avslutar Anders. Saline har plats för 130 gäster, fördelat på matsal och bar och tar emot såväl lunch- som kvällsgäster sju dagar i veckan. Baren har öppet till klockan 01.00 alla dagar.
8 kvadrat jmfab Porto betalt 8 frågor till Katarina Wendt Englund, VD för designbyrån Jaxvall Design AB och ny hyresgäst i John Mattson Fastighets AB:s nyrenoverade fastighet Taktäckaren på Norrmalm. Namn Katarina Wendt Englund Född Januari 1959 Familj Maken Johan, sonen Oscar 3 år och hunden Felix Favoritfärg Blå Riktigt bra Apple varumärke Drömkund Bilindustrin, gärna SAAB Så kopplar Jag målar du av Person du ser Konstnären Andy Warhol är upp till inspirerande och gjorde ett starkt intryck i konstvärlden på sin tid. Hur vill du beskriva Jaxvall Design? Jaxvall Design är en strategisk designbyrå som jobbar med varumärken och design. Vi är cirka 20 medarbetare och ett gäng riktigt kreativa och formsäkra proffs. Vi hjälper våra kunder att optimera sina varumärkestillgångar och att med hjälp av design lyfta fram och förtyliga varumärkets personlighet och värden. Vad menar ni med att Design kommer inifrån? Att design ska uttrycka något. Det ska kommunicera en upplevelse och en idé. Många fokuserar bara på formen. Vi anser att riktigt framgångsrik design kommunicerar, lika mycket som reklam eller PR. När flyttade ni in i era nya lokaler? I januari 2003, vilket innebär att vi var en av de första hyresgästerna i Taktäckaren. Först nu börjar det bli liv i resten av lokalerna och huset börjar leva upp. Varför valde ni att flytta till Taktäckaren? Huvudskälet var att vi fick ett bra kontrakt. Dessutom gillar vi läget och kvarteret. Hur har de första månaderna varit? De första månaderna har varit extremt stökiga eftersom det har varit en enda stor byggarbetsplats i resten av huset. Men när kunder och andra besökare tagit sig igenom allt damm och kommit upp till oss har alla blivit imponerade över våra lokaler. Vi är nu väldigt glada att det börjar bli klart och ser fram emot ett levande hus. Har ni själva designat lokalerna? Vi har utformat lokalerna tillsammans med en arkitekt och en inredare och har fått det precis så som vi vill ha det. Vi är väldigt nöjda med resultatet och trivs otroligt bra. Vad är det bästa med era lokaler? Öppenheten och ljuset är det absolut bästa. Layouten funkar så att vi alla ser varandra när vi arbetar vilket är viktigt för oss. Vad tycker du utmärker en god hyresvärd? Man ska kunna föra en bra dialog med hyresvärden och dessutom kunna ha en konstruktiv problemlösning. Veteranen Henrys julminnen Henry Karlsson arbetar sedan 1970 som fastighetstekniker på John Mattson Fastighets AB och har varit med om en hel del genom åren. Här delar han med sig av några julminnen. Jag har arbetat som fastighetstekniker hos John Mattson Fastighets AB länge nu, i över trettio år faktiskt. De första 20 åren jobbade jag i Larsberg. Eftersom jag också bor där var det för det mesta jag som tog jouren över julhelgen och just i juletider händer det mycket konstigt. Det vanligaste var att folk inte tänkte på att om de pluggade in både julgran, elljusstake, sonens nya transistorradio och dotterns hårfön samtidigt så gick proppen. Mindre vanligt var att hyresgästerna kastade ner sina nya julklappar i soporna, men ibland hände det faktiskt. Då fick jag agera jultomte och fiska Bakdörren upp klapparna från soporna. En gång råkade en hyresgäst kasta ner hela kassen med den nyinköpta julmaten i sopnedkastet. Som tur var landade sillburkarna mjukt och det mesta kunde räddas. Nåt annat som var ganska vanligt var att hyresgästerna hällde ut det feta skinkspadet från skinkkoket i vasken. Då fick jag rycka ut och rensa avlopp på julafton. Men som tack för besväret fick jag både glögg och skinkmacka!