Vi vill att alla ska längta hem.

Vi vill att alla ska längta hem. årsredovisning 2014 Ikano Bostad Stockholm Holding AB

INNEHÅLL 5 vd har ordet 6 vår vision 7 vår historia 8 våra fastigheter 16 så här jobbar vi 19 vi tar ansvar för våra fastigheter 20 vi tar ansvar för ekonomin 21 vi tar ansvar för miljön 24 förvaltningsberättelse 26 koncernens resultaträkning 27 koncernens balansräkning 28 koncernes förändring eget kapital 29 koncernens kassaflöde 30 moderbolagets resultaträkning 31 moderbolagets balansräkning 32 moderbolagets förändring eget kapital 33 moderbolagets kassaflöde 34 noter 57 Årsredovisningens undertecknande 59 definitioner 60 revisionsberättelse 62 bolagsstyrningsrapport 65 styrelse och ledning

Foto: Magnus Grubb

VD har ordet 5 2014 var ett bra år då det mesta gick vår väg När vi gick in i 2014 gjorde vi det med en mängd olika målsättningar. Ett drygt år senare kan vi konstatera att vi lyckades leva upp till nästan alla kraven. Ekonomiskt hade vi ett bra år med positivt utfall från våra hyresförhandlingar och med en bra värdetillväxt i beståndet. Vi har under året även avslutat ett par ROT-projekt i beståndet i Hagsätra samt satt igång några ytterligare projekt för att även göra energisparande åtgärder. Vi arbetar kontinuerligt med att bli effektivare och arbeta systematiskt i våra ROT-projekt. Det viktigaste målet av alla är att våra kunder också uppskattar det vi gör och vi nådde ett Nöjd kund index på över 80, vilket är i linje med våra målsättningar men högre än föregående år. Jag ser det som ett styrkebesked för ett växande företag som Ikano. Glädjande är också att vårt samhällsengagemang fortsätter att bära frukt. Under året har flera av våra praktikanter fått arbetslivserfarenhet hos oss och därefter gått vidare till fasta jobb på annat håll. Det är precis så som vi vill att programmet skall fungera. Lägre avkastningskrav och nollränta gör att det är många som konkurrerar om samma objekt och det är få större sammanhängande objekt som har varit till salu under året. Vi investerar gärna men bara i rätt objekt. Vi arbetar kontinuerligt för att både förvärva och förtäta i våra områden där vi finns representerade. Vi ser framför oss ett mer blandat bestånd med olika upplåtelseformer. Till sist vill jag tacka alla medarbetare för en fantastisk insats. Tillsammans kan vi se tillbaka på ett framgångsrikt 2014. Stockholm mars 2015 Robert Jaaniste

6 VÅR VISION Vår vision Att skapa möjligheter för en bättre vardag. Foto: Gustaf Kaiser Foto: Gustaf Kaiser

vår historia 7 Vår historia 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Ikano och Ikano Fastighets AB bildas. Beslut fattades att växa inom Fastigheter och att köpa bostäder. Första större bostadsportföljen köptes i Hagsätra. Första större bostadsportföljen köptes från Stockholm stad i Högdalen. Andra portföljen köptes av Stockholm stad i Hagsätra. Ikano Bostad Stockholm Holding bildas för att möjliggöra alternativ finansiering.

8 VÅRA FASTIGHETER Våra fastigheter Ikano äger 5 800 hyreslägenheter med bra lägen. I Stockholm har vi lägenheter i Hagsätra, Högdalen och Rågsved, vilka omfattas av denna årsredovisning. Vi har också lägenheter i Danderyd samt i Västerås, Lund och Malmö. västerås danderyd Stockholm (Hagsätra och Högdalen) Lund Malmö

VÅRA FASTIGHETER 9 Hagsätra och Högdalen i korthet Stadsdelen Hagsätra tillhör Söderort, som i sin tur är ett stadsområde inom Stockholms kommun. Hagsätra är beläget ca 12 km från centrala Stockholm och nås med tunnelbanelinje nummer 19 (grön linje). Resan till Hagsätra, som är slutstation, tar ungefär 20 minuter. Det är ett attraktivt bostadsområde med brist på bostäder, precis som i övriga Stockholm. Högdalen är en stadsdel i Söderort och tillhör Stockholms kommun. Centrala Stockholm nås med tunnelbanelinje 1 (grön linje). Ikano Bostad Stockholm och Ikano Bostad Hagsätra erbjuder lokaler och lägenheter i liknande fastigheter. Bolagsstruktur IKANO FASTIGHETS AB (556289-0961) IKANO BOSTAD HOLDING AB (556108-8666) IKANO BOSTAD STOCKHOLM HOLDING AB IKANO BOSTAD HAGSÄTRA AB IKANO BOSTAD STOCKHOLM AB

10 VÅRA FASTIGHETER fördelning bostäder/kommersiellt HAGSÄTRA HÖGDALEN 13 4 % % 87 96 BOSTÄDER (%) KOMMERSIELLT (%) Hög andel bostäder i beståndet. I Hagsätra driver vi även ett kommersiellt centrum.

VÅRA FASTIGHETER 11 TOTALA HYRESINTÄKTER för ikano bostad stockholm holding Hagsätra portfölj 1 och 2 samt Högdalen TSEK 275 000 250 000 258 817 246 604 225 000 200 000 108 841 99 912 175 000 150 000 158 600 125 000 100 000 90 960 86 952 95 164 75 000 50 000 3 986 25 000 59 016 59 739 59 450 0 2014 2013 2012 1:a Hagsätraportföljen 2:A HagsätraportFöljen högdalen GENOMSNITTLIG HYRA PER KVADRATMETER HAGSÄTRA SEK 1 400 HÖGDALEN SEK 1 400 1 200 1 000 800 1 218 1 057 1 204 1 027 1 176 975 1 149 1 200 1 000 800 1 148 1 085 1 013 965 600 600 400 400 200 200 0 2014 2013 2012 2011 0 2014 2013 2012 2011 1:a Hagsätraportföljen 2:A HagsätraportFöljen

12 VÅRA FASTIGHETER Byggnadsstandard HAGSÄTRA HÖGDALEN 18 18 16 14 16 16 14 Antal byggnader 12 10 8 6 Antal byggnader 12 10 8 6 10 8 4 4 2 0 1950-1960 1 1 0 0 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 2 0 1950-1960 0 0 1961-1970 1971-1980 1981-1990 0 1991-2000 ByggnadsåR ByggnadsåR Att bibehålla våra fastigheters höga standard är en av grundstenarna för Ikanos verksamhet. Ikano Bostad Stockholms fastighetsbestånd har förvärvats genom ett antal portföljtransaktioner och byggnaderna håller god standard. Ingen av fastigheterna tillhör miljonprogrammet. låga VAKANSER I VÅRA FASTIGHETER HAGSÄTRA HÖGDALEN 100 99,8 98,3 98,1 97,9 100 99,9 99,5 99,5 98,7 90 90 80 80 uthyrningsgrad (%) 70 60 50 40 30 uthyrningsgrad (%) 70 60 50 40 30 20 20 10 10 0 2014 2013 2012 2011 0 2014 2013 2012 2011 Låga vakanser i beståndet mest beroende på omflyttning.

VÅRA FASTIGHETER 13 årlig OMSÄTTNING I VÅRA FASTIGHETER HAGSÄTRA HÖGDALEN 100 100 90 90 Hyresgästomsättning (%) 80 70 60 50 40 30 20 10 11,0 10,0 10,0 8,0 Hyresgästomsättning (%) 80 70 60 50 40 30 20 10 9,0 9,0 11,0 9,0 0 2014 2013 2012 2011 0 2014 2013 2012 2011 Generellt väldigt låg omsättning i våra fastigheter (10 %), vilket beror på hög efterfrågan och hög trivselfaktor. KOSTNADSFÖRDELNING PER KVADRATMETER HAGSÄTRA HÖGDALEN Fastighetskostnad per kvm (SEK) 700 600 500 400 300 200 100 596 123 60 144 259 574 100 53 134 274 662 148 79 159 267 657 109 83 176 276 Fastighetskostnad per kvm (SEK) 700 600 500 400 300 200 100 615 92 56 176 286 576 73 45 159 289 568 72 43 165 280 568 64 44 165 286 0 2014 2013 2012 2011 0 2014 2013 2012 2011 Driftskostnader Tomträttsavgäld och Fastighetsskatt Annat Driftskostnader Tomträttsavgäld och Fastighetsskatt Annat Underhållskostnader administration Underhållskostnader administration

14 VÅRA FASTIGHETER BELÅNINGSGRAD (LTV) LOan To VALUE HELHETEN 46 % % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 46 53 2014 2013 59 2012 HAGSÄTRA 52 % HÖGDALEN 39 % % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % 100 90 80 70 66 60 60 50 52 40 49 43 30 39 20 10 0 2014 2013 2012 2014 2013 2012 Låg belåningsgrad i förhållande till marknadsvärde.

16 SÅ HÄR JOBBAR VI Så här jobbar vi Vårt sätt att förvalta grundar sig på: En väl förberedd och strukturerad uthyrningsprocess. God kunskap om området och bra samarbete med hyresgäster och Hyresgästföreningen. Ett stort socialt ansvar i de områden där våra boende finns. Långsiktigt arbete med att förädla dessa områden. Kundfokus hög tillgänglighet för service och underhåll. Återkommande marknadsundersökningar. Vårt sätt att förädla grundar sig på: Välplanerat underhållsarbete, kortsiktigt såväl som långsiktigt. Väl underbyggda renoveringsprojekt som ger god och stabil avkastning. Goda relationer med hyresgäster och Hyresgästföreningen. ROT-projekt som höjer standarden i våra hus. Kundfokus hög tillgänglighet för service och underhåll.

SÅ HÄR JOBBAR VI 17 Ikano följer en tydlig arbetsprocess för att försäkra sig om nöjda kunder. Vårt sätt att förtäta Innebär: Att det finns många fastighetsägare i området. Att bostadsrätter integreras i våra områden med hyresrätter. Att existerande infrastruktur används. Att existerande områden förtätas. NÖJD KUND INDEX 2014 Ta kunden på allvar -12,2 % 87,8 % Trygghet -24,2 % 75,8 % Rent och snyggt -27,3 % 72,7 % Hjälp när det behövs -12,2 % 87,6 % Serviceindex -19,6 % 80,4 % % -100-80 -60-40 -20 0 20 40 60 80 100 DÅLIGT INTE SÅ BRA GANSKA BRA MYCKET BRA

VI TAR ANSVAR 19 Vi tar ansvar för våra fastigheter Exempel på vårt sociala ansvar: Bostäder Som långsiktig fastighetsägare tycker vi att det är viktigt att så många som möjligt ska kunna bo i trevliga och funktionella hem. Vår vision är att skapa möjligheter för en bättre vardag. Det är utifrån den visionen vi förvaltar och förbättrar våra fastigheter samt miljön runt i kring. Aktiviteter Vi sponsrar lokala föreningar och aktiviteter framför allt för barn och ungdomar. Genom ekonomiskt stöd hjälper vi till att hålla ungdomsgårdar i Hagsätra öppna på sommaren. Vi är också med och sponsrar spontanfotbollen i Hagsätra/Rågsved som arrangeras av Rågsveds IF. Tjejer och killar får möjlighet att spela fotboll utan att behöva vara medlem och betala föreningsavgift. Ett tiotal ungdomar som bor i våra fastigheter i Stockholm får sommarjobba hos Ikano Bostad. Trygghet Vi samverkar för ökad grannsamverkan och brottsförebyggande åtgärder. Vi engagerar oss i våra bostadsområden för att skapa trygghet och trivsel. Det vinner både vi och våra hyresgäster på.

20 VI TAR ANSVAR Vi tar ansvar för ekonomin Ikano strävar efter att erhålla miljövänliga fastigheter. Vi vill skapa bostäder som är miljömässigt kloka, och som skapar sociala och ekonomiska förutsättningar för ett gott liv. Vi utvärderar ständigt vårt sätt att arbeta och våra lösningar med våra samarbetspartners, kunder och medarbetare. Det gör vi därför att vi arbetar långsiktigt och söker långvariga relationer. Det handlar om att vara tillgänglig och pålitlig, att leverera det som utlovats och att göra det i rätt tid. Vi skapar förutsättningar för ett bättre boende.

VI TAR ANSVAR 21 Vi tar ansvar för miljön Ikano tar ansvar för sin miljömässiga påverkan på ett flertal sätt: Energi Vi arbetar med att sänka energiförbrukningen i alla våra befintliga fastigheter. Material och kemikalier De material och kemikalier som vi använder när vi bygger ska vara kontrollerade mot BASTA-systemet, Sunda Hus eller Kemikalieinspektionens PRIO-databas. Vi ställer krav även på de material som används i förvaltningen av våra fastigheter. Avfall Just nu arbetar vi med att säkerställa att vi sorterar i de fraktioner som är möjliga på alla platser där vi är verksamma. Vi följer också upp våra avfallsmängder i olika delar av verksamheten. Lokalisering och markanvändning När vi planerar nya byggnader värderar vi alltid var byggnaden placeras och hur vi använder marken. Vi strävar efter att göra vår miljöpåverkan så liten som möjligt efter de förutsättningar som gäller för varje projekt. Innemiljö Det våra hyresgäster betalar för är en bostad eller arbetsmiljö som de kan använda på ett bra sätt. Därför är innemiljön en viktig del i vår planering och vi arbetar ständigt för att den ska fungera väl i våra byggnader.

Vi är långsiktiga och tar ett stort ansvar i de områden där våra fastigheter finns.

24 Förvaltningsberättelse Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under 2014 har tre bostadshus med stora uppgraderingsprojekt färdigställts. Dessutom var två stora upp- Förvaltningsberättelse graderingsprojekt pågående. Vi kommer fortsätta att höja standarden för våra hyresgäster och därför starta ytterligare uppgraderingsprojekt under 2015 i våra fastigheter. I mars 2014 har bolaget emitterat en 5-årig obligation om 1 000 mkr på NASDAQ Stockholm. Villkoren för denna obligation framgår i not 21. Koncernens resultat Styrelsen och verkställande direktören får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för Ikano Bostad Stockholm Holding AB (publ), organisationsnummer 556945-5206 med säte i Stockholm. Allmänt om verksamheten Koncernen bedriver fastighetsförvaltning i Stockholm Söderort. Sammantaget har koncernen ca 3 000 lägenheter och 300 företagskunder. Uthyrningsbar yta uppgår till ca 233 000 kvm. Under mars 2014 gav Ikano Bostad Stockholm Holding AB ut en obligation vilken har noterats på NASDAQ Stockholm. Bolaget har i samband härmed blivit ett publikt bolag och en bolagsstämma den 28 januari 2014 antog den nya bolagsordningen. Årsredovisningens resultat och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 31 mars 2015. Affärsidé Koncernens affärsidé är att förvalta och utveckla fastigheter i Stockholms län vilka är långsiktigt hållbara för våra kunder. Verksamhet och organisation Förvaltning och utveckling av fastigheterna sköts av bolagets personal lokaliserad i Stockholm. Koncernen har ingen självständig ledningsgrupp, utan inkluderas i det arbete ledningsgruppen för Ikano Bostad inom Ikano Fastighets AB-koncernen utför. De administrativa funktionerna för ekonomi, risk, IT, finans, juridik, kommunikation, skatt och transaktioner köps internt från moderbolaget Ikano Fastighets AB. Resultat efter skatt uppgår till 171 mkr (153 mkr). Utöver överskott från den ordinarie förvaltningsverksamheten är resultatet påverkat av värdeförändringar på fastigheter med 165 mkr (138 mkr) samt värdeförändringar på derivat instrument med -5 mkr (0 mkr). Hyresintäkter har påverkats av genomförda förhandlingar, nyuthyrningar samt färdigställda projekt vilket leder till en genomsnittlig hyresökning på 5,0 % (fg år 3,2 %). Driftsöverskottet har ökat till 154 mkr (142 mkr). Kostnaden för drift har minskat beroende på en mild vinter, dock har underhållskostnader ökat vilket medför en ökning av fastighetskostnaderna per kvadratmeter till 452 kr (446 kr), se not 4. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 16 % (fg år 13 %) av hyresintäkterna. Ökningen förklaras främst av ökande personalkostnader. I december 2012 anskaffades 11 bostadsfastigheter i Hagsätra. Personal för förvaltningen av detta bestånd anställdes successivt under de första 4 månaderna under 2013 vilket innebär att personalkostnader var förhållandevis låga under denna period. Av rörelsens kostnader avser 11 038 tkr (fg år 9 439 tkr) från koncernbolag fakturerade servicetjänster. Fastigheternas värde har utvecklats positivt under 2014 till följd av årets hyresförhandlingar samt ombyggnadsprojekt, vilket resulterat i förbättrade driftsnetton. Vår strategi innebär att investera i fastigheter i tillväxtområden för en långsiktigt god värdetillväxt. Kostnaden för det finansiella nettot har ökat eftersom andel lån med bunden ränta har ökat mellan åren. Snittränta för externa lån 2014 uppgår till 3,3 % (fg år 3,0 %). Koncernens finansiella ställning Fastigheternas bedömda marknadsvärden är 3 344 mkr (fg år 3 033 mkr), se vidare not 10. Samtliga fastigheter har per årsskiftet värderats av Savills och värdena har fastställts av styrelsen. Under året har investeringar i uppgraderingsprojekt av fastigheterna gjorts med 145 mkr (fg år 164 mkr). Inga fastigheter har förvärvats eller sålts under 2014. Koncernens egna kapital uppgår till 1 282 mkr (1 110 mkr) vilket motsvarar en soliditet på 38 % (fg år 36 %).

Förvaltningsberättelse 25 I mars 2014 emitterade moderbolaget en 5-årig obligation (bunden till mars 2019) på NASDAQ Stockholm uppgående till 1 miljard kronor. Under räkenskapsåret har koncernen lånat 280 mkr långsiktigt från Ikano Fastighets AB. Bolagets långsiktiga finansiering får därmed anses vara tryggad. Extern belåningsgrad uppgår till 46 % (53 %). Av låneportföljen har 85 % (34 %) en räntebindningstid överstigande i ett år. Flerårsöversikt över koncernens finansiella ställning framgår enligt nedan. 2014 2013 2012 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tusental kvm 233 233 233 Ytvakansgrad % 1,1 % 1,2 % 1,3 % Verkligt värde, mkr 3 344 3 034 2 733 Överskottsgrad, % 59 % 58 % 57 % Finansiella Periodens resultat efter skatt, mkr 170,7 152,5 96,1 Avkastning på eget kapital, % 14,3 % 14,7 % 10,7 % Soliditet, % 38 % 36 % 35 % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,2 2,1 Belåningsgrad inklusive ägarlån, % 55 % 57 % 60 % Belåningsgrad exklusive ägarlån, % 46 % 53 % 59 % Möjligheter och risker Koncernledningen har identifierat risker och osäkerhetsfaktorer inom följande områden; verksamhet, omvärld och finansiering. I enlighet med IFRS gör företagsledningen antaganden, bedömningar och uppskattningar som påverkar innehållet i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och uppskattningar vilket även framgår av redovisningsprinciperna. Med verksamhetsrisker avses risker som är relaterade till vår kärnverksamhet fastighetsförvaltning. Våra intäkter består till 90 % av uthyrning av bostadslägenheter i Stockholm. Stockholm har historiskt sett haft den största befolkningstillväxten i Sverige och detta förväntas inte förändras under kommande år. Koncernen har en hög uthyrningsgrad, över 98 % är uthyrt. Allmänna prognoser för hyresutveckling bostäder är fortsatt positiv. För att bibehålla attraktionskraft i vårt förvaltningsbestånd genomför vi omfattande uppgraderingar i fastigheterna, s k ROT renoveringar investeringarna för de två senaste åren uppgår till 309 mkr. Vi driver två fritidsgårdar för barn till boende i våra hyresfastigheter: Därmed finns en samlingsplats för olika aktiviteter. Omvärldsrisker är främst kopplade till risker som ligger utanför vår verksamhet, exempelvis förändrade marknadsförutsättningar. Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastighetsförvaltningen och det allmänna marknadsläget. Små förändringar i avkastningskravet ger stora förändringar på värdet. Koncernen verkar i område där det råder stor bo- stadsbrist. Koncernens fastighetsbestånd värderas till 3,3 mdkr och med ett osäkerhetsintervall om +/ 5 % innebär det att bedömt verkligt värde varierar med +/ 167 mkr (155 mkr). Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose behovet av erforderligt kapital vilket är en nödvändig resurs för verksamheten. I not 21 framgår hur vår finansiella risk begränsas. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har skett efter balansdagen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION moderbolaget Till årsstämmans förfogande står: SEK Balanserat resultat 566 000 000 Årets resultat 219 318 SUMMA KRONOR 566 219 318 Styrelsen föreslår att ovanstående belopp balanseras enligt ny räkning. SUMMA KRONOR 566 219 318 Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer.

26 resultaträkning KONCERNEN rapport över totalresultat för koncernen Tkr not 2014 2013 Hyresintäkter 2 258 817 246 604 Driftskostnader 3, 4-105 259-104 450 Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 5, 6-40 474-34 022 Rörelseresultat före värdeförändring 113 084 108 132 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 165 187 137 690 Värdeförändring räntederivat -4 576 - Rörelseresultat 273 695 245 822 Ränteintäkter 7 162 91 Räntekostnader 8-58 397-50 249 Övriga finansiella kostnader -988 - Finansnetto -59 223-50 158 Resultat före skatt 214 472 195 664 Aktuell skatt 9-1 280-2 901 Uppskjuten skatt 9-42 495-40 255 Årets resultat 170 697 152 508 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 170 697 152 508 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare, då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

balansräkning KONCERNEN 27 Balansräkning för koncernen Tkr not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 3 344 363 3 033 958 Inventarier 11 1 655 602 Summa materiella anläggningstillgångar 3 346 018 3 034 560 Omsättningstillgångar Kundfordringar 13 1 291 370 Skattefordran 4 014 4 507 Övriga fordringar 15 1 326 3 213 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 1 197 1 464 Kassa och bank 18 526 265 Summa omsättningstillgångar 26 354 9 819 SUMMA TILLGÅNGAR 3 372 372 3 044 379 SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Aktiekapital 50 000 50 000 Övrigt tillskjutet kapital 22 234 22 234 Balanserat resultat 1 209 281 1 038 584 Summa eget kapital 16 1 281 515 1 110 818 Långfristiga skulder Derivat 20, 21 4 576 - Obligationslån 20, 21 996 448 - Skulder till kreditinstitut 20 542 300 548 100 Skulder till koncernbolag 280 000 - Uppskjuten skatteskuld 17 179 100 136 605 Summa långfristiga skulder 2 002 424 684 705 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 20 5 800 1 053 300 Leverantörsskulder 10 223 30 325 Övriga skulder 18 8 931 130 038 Förutbetalda intäkter och upplupna kostnader 19 63 479 35 193 Summa kortfristiga skulder 88 434 1 248 856 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 3 372 372 3 044 379 Ställda säkerheter 22 1 677 449 1 675 099 Eventualförpliktelser 22 inga inga

28 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL KONCERNEN Rapport över förändring eget kapital koncernen övrigt totalt aktie- tillskjutet Balanserat eget Tkr kapital kapital resultat kapital Ingående eget kapital 2013-01-01 50 000 21 984 893 253 965 237 Årets resultat - - 152 508 152 508 Transaktioner med bolagets ägare Tillskott från koncernes ägare - 250-250 Erhållet koncernbidrag - - -9 200-9 200 Skatt hänförligt till erhållet koncernbidrag - - 2 025 2 025 Övrigt totalresultat Värdeförändring derivat för säkring av ränterisk - - - - Utgående eget kapital 2013-12-31 50 000 22 234 1 038 585 1 110 819 Ingående eget kapital 2014-01-01 50 000 22 234 1 038 585 1 110 819 Årets resultat - - 170 697 170 697 Transaktioner med bolagets ägare - Övrigt totalresultat - Utgående eget kapital 2014-12-31 50 000 22 234 1 209 281 1 281 515

KASSAFLÖDE KONCERNEN 29 Rapport över kassaflöde koncernen Tkr 2014 2013 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat 273 695 245 822 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -165 187-137 690 Värdeförändring derivat 4 576-137 690 Avskrivningar 301 350 Erhållna räntebetalningar och räntebidrag 162 91 Betalda räntor -59 386-50 249 Betald skatt -787-32 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 53 374 58 292 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar 1 233 1 520 Kortfristiga skulder 3 422 27 866 Förändring av rörelsekapital 4 655 29 386 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 029 87 678 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar ombyggnationer -145 218-163 763 Förvärv av inventarier -1 354-100 Kassaflöde från investeringsverksamheten -146 572-163 863 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Amortering långfristiga skulder -1 053 300-5 800 Emitterade företagsobligationer 996 448 - Upptagna koncernlån 163 656 91 185 Lämnat koncernbidrag - -9 200 Tillskott från koncernens ägare - 250 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 106 804 76 435 Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början 265 15 Årets kassaflöde 18 261 250 Likvida medel vid årets slut 18 526 265 Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden 18 526 265 Summa 18 526 265

30 resultaträkning MODERBOLAGET Resultaträkning och rapport över totalresultat för moderbolaget 2013-10-16 Tkr 2014 2013-12-31 INTÄKTER - - Administrationskostnader 6-135 - Rörelseresultat -135 - Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 7 28 402 - Räntekostnader och liknande resultatposter 8-27 986 - Resultat efter finansiella poster 281 - RESULTAT FÖRE SKATT 281 - Aktuell skatt 9-62 - Årets resultat 219 - Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 219 -

BALANSRÄKNING MODERBOLAGET 31 Balansräkning för moderbolaget Tkr not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Aktier i koncernbolag 12 615 750 615 750 Summa finansiella anläggningstillgångar 615 750 615 750 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar på koncernföretag 1 273 243 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 610 - Summa kortfristiga fordringar 1 276 853 - Kassa och bank 18 518 250 Summa omsättningstillgångar 1 295 371 250 SUMMA TILLGÅNGAR 1 911 121 616 000 SKULDER OCH EGET KAPITAL Bundet eget kapital Aktiekapital 50 000 50 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 566 219 566 000 Summa eget kapital 16 616 219 616 000 Långfristiga skulder Obligationslån 21 1 000 000 - Skulder till koncernbolag 280 000 - Summa långfristiga skulder 1 280 000 - Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 - Aktuella skatteskulder 62 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 14 839 - Summa kortfristiga skulder 14 902 - SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 911 121 616 000 Ställda panter (pantbrev) inga inga Ansvarsförbindelser inga inga

32 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL MODERBOLAGET Rapport över förändring eget kapital moderbolaget Bundet eget kapital Tkr aktiekapital Fritt eget kapital Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2013-10-16 - - - Årets resultat - - - Transaktioner med bolagets ägare Tillskott vid bolagets bildande 50 000 566 000 616 000 Utgående eget kapital 2013-12-31 50 000 566 000 616 000 Ingående eget kapital 2014-01-01 50 000 566 000 616 000 Årets resultat - 219 219 Transaktioner med bolagets ägare - Utgående eget kapital 2014-12-31 50 000 566 219 616 219

KASSAFLÖDE MODERBOLAGET 33 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE moderbolaget Tkr 2014 2013 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat -135 - Erhållna räntebetalningar 28 402 - Betalda räntor -27 986 - Betald skatt -62 - Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 219 - Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar -1 276 853 - Kortfristiga skulder 14 902 - Förändring av rörelsekapital -1 261 951 - Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 261 732 - Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag - -615 750 Kassaflöde från investeringsverksamheten - -615 750 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital vid bolagsbildning - 100 Nyemission - 49 900 Erhållet aktieägartillskott - 566 000 Upptagna lån 1 280 000 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 280 000 616 000 Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början 250 - Årets kassaflöde 18 268 250 Likvida medel vid årets slut 18 518 250 Följande delkomponenter ingår i likvida medel Kassa och banktillgodohavanden 18 518 250 Summa 18 518 250

34 NOTER INNEHÅLLSFÖRTECKNING NOTER Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper... 34 Not 2 Hyresintäkter... 40 Not 3 Tomträttsavgäld... 41 Not 4 Drift, förvaltnings- och administrationskostnader... 41 Not 5 Personal och styrelse... 42 Not 6 Arvode och kostnadsersättning till revisorer... 43 Not 7 Ränteintäkter... 43 Not 8 Räntekostnader... 43 Not 9 Skatter... 44 Not 10 Förvaltningsfastigheter... 45 Not 11 Not 12 Inventarier...47 Aktier i dotterbolag...47 Not 13 Kundfordringar... 48 Not 14 Övriga fordringar... 48 Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter... 48 Not 16 Eget kapital... 49 Not 17 Uppskjuten skatteskuld... 49 Not 18 Övriga skulder... 50 Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter... 50 Not 20 Klassificering av finansiella instrument samt upplysningar om verkligt värde... 51 Not 21 Finansiella risker och riskhantering... 52 Not 22 Ställda säkerheter... 55 Not 23 Närstående... 55 Not 24 Koncernföretag...56 Not 25 Händelser efter balansdagen...56 Not 26 Viktiga uppskattningar och bedömningar...56 Överensstämmelse med normgivning och lag De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende år 2014 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den 31 mars 2015. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås fastställas på årsstämman den 31 mars 2015. Grund för upprättande Ikano Bostad Stockholm Holding-koncernen bildades under 2013. Förvärven av de två dotterbolagen Ikano Bostad Hagsätra AB och Ikano Bostad Stockholm AB är att betrakta som transaktioner under gemensamt bestämmande inflytande. Det vill säga, de båda dotterbolagen kontrolleras ytterst av samma part eller parter både före och efter förvärvet och det bestämmande inflytandet är inte tillfälligt. Den historiska finansiella informationen före den 30 december 2013 har upprättats som sammanslagna finansiella rapporter. De sammanslagna finansiella rapporterna baseras på de historiskt bokförda värden så som de tidigare redovisats i Ikano Fastighets-koncernen. Alla transaktioner och mellanhavanden mellan företagen i de sammanslagna finansiella rapporterna är eliminerade. Värderingsgrunder tillämpade vid upprättande av de finansiella rapporterna Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter samt derivatinstrument som värderas till verkligt värde. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Koncernens funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen och moderbolaget. Alla belopp anges i tusen svenska kronor (tkr) om inte annat anges. Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med

noter 35 IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tilllämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i det påföljande årets finansiella rapporter beskrivs närmare i not 26. Väsentliga tillämpade redovisningsprinciper De nedan angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats på samtliga perioder, som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. Nya redovisningsregler Nya standarder vilka trätt i kraft 2014 Nya och ändrade standarder och tolkningar från IASB respektive IFRS har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. Ett antal nya eller ändrade IFRS träder ikraft först under kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2015 eller senare Koncernen kommer att tillämpa IFRIC 21 Levies (IFRIC 21 avgifter) från och med 1 januari 2015. Tillämpning av IFRIC 21 kommer att leda till att årets fastighetsskatt för fastigheter innehavda vid årets ingång redovisas som en skuld i sin helhet vid årets början. IFRS 9 Finansiella instrument avses ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. IASB har nu färdigställt ett helt paket av förändringar avseende redovisning av finansiella instrument. Paketet innehåller en modell för klassificering och värdering av finansiella instrument, en framåtblickande ( expected loss ) nedskrivningsmodell och en väsentlig omarbetad ansats till säkringsredovisning. IFRS 9 träder ikraft 1/1 2018 och tidigare tillämpning är tillåten givet att EU antar standarden. EU förväntas anta standarden under första halvåret 2015. Koncernen har ännu inte utvärderat vilken påverkan standarden kommer att få på de finansiella rapporterna. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Rörelsesegmentsredovisning Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Ett rörelsesegments resultat följs vidare upp av företagets högste verkställande beslutsfattare för att utvärdera resultatet samt för att kunna allokera resurser till rörelsesegmentet. Koncernens verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning i Stockholms län som följs upp i sin helhet av högste verkställande beslutsfattare vilket innebär att koncernen utgörs av ett rörelsesegment. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga dotterbolag. Dotterbolag utgörs av de företag över vilka moderbolaget har direkt eller indirekt bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till verkligt värde vid förvärvstillfället enligt upprättad förvärvsanalys. Transaktionsutgifter som uppkommer, med undantag av transaktionsutgifter som är hänförliga till emission av egetkapitalinstrument eller skuldinstrument, redovisas direkt i årets resultat. Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastigheten och där det inte finns anställda som arbetar med förvaltning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten skattefordran/skuld, vid förvärvet. Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvstillfället avser avdrag hänförliga till uppskjuten skatt på tillgången. Den initialt avdragna uppskjutna skatten kommer därefter att påverka vid omvärderingar på så sätt att avdrag sker från det verkliga värdet med den initialt avdragna skatten. Interna fordringar, skulder samt vinster eller förluster som uppkommer vid koncerninterna transaktioner elimineras