Fastighets- och servicenämnden Ingemar Nilsson Servicedirektör 0702-37 57 61 ingemar.a.nilsson@skane.se BESLUTSFÖRSLAG Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 1 (7) Försäljning av fastigheter uppdrag till servicedirektör Ordförandens förslag s beslut 1. uppdrar åt servicedirektören att utreda förutsättningarna för försäljning av fastigheter enligt förteckning i denna sivelse. Sammanfattning Regionstyrelsen beslutade 2011-09-08 att uppdra åt fastighets- och servicenämnden att utreda förutsättningarna för försäljning av fastigheter enligt förteckning i denna sivelse samt överlämna förslag till regionstyrelsen för bedömning av lämplighet och konsekvenser av en försäljning för respektive berörd verksamhet. Besivning av ärendet och skälen för förslaget Vid pågående och avslutade försäljningar har uppmärksammats behovet av en långsiktig strategi för s ägande av fastigheter, vilket också innebär förslag på försäljningar. Införandet av Hälsoval Skåne under 2009 föranleder också en översyn av behovet av eget ägande av lokaler för berörda verksamheter. Grundläggande ingångsvärden s verksamhet ska även omfatta en professionell och kostnadseffektiv lokalförsörjning. Denna verksamhet ska vara affärsmässigt jämförbar med den privata marknaden och tillhandahålla funktionella och verksamhetsanpassade lokaler på ett långsiktigt och kostnadseffektivt sätt. Koncernnytta och kundfokus ska prägla verksamheten. Postadress: S-205 25 Malmö Organisationsnummer: 23 21 00-0255 Besöksadress: Dockplatsen 26, Malmö Telefon (växel): 040-675 30 00 Internet: www.skane.se
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 2 (7) I budget och verksamhetsplan 2011 betonar regionstyrelsen vikten av oförminskade insatser beträffande tidigare givet uppdrag att under affärsmässiga former avyttra lokaler som äger. En annan grundläggande utgångspunkt är att Regionen ska förvalta sitt kapital effektivt vilket innebär att en effektiv hantering av regionens fastighetsbestånd med frigörande av kapital kan bidra till en god ekonomisk hushållning. Under senare tid har det skett ett antal försäljningar där kommuner och landsting sålt verksamhetsfastigheter inom t ex sjukvård och äldreomsorg för att sedan hyra tillbaka större delen av fastigheterna. Den ursprungliga verksamheten fortsätter att bedrivas i lokalerna men man hyr lokaler istället för att äga. Mot bakgrund av ovanstående finns behov av att granska och föreslå en strategisk inriktning för regionens ägande av verksamhetsfastigheter som grundar sig på långsiktiga fördelar och satsning på kärnverksamheten. Kriterier vid val av eget ägande eller förhyrning De främsta iterierna vid val av eget ägande eller förhyrning är: - Egen rådighet över lokaler som är specifika och av väsentlig betydelse för s kärnverksamhet. - Långsiktigheten i verksamheten. - Bedömningen av kostnader/kostnadsutvecklingen. - Kostnaden för att byta lokal eller anpassa denna till förändringar i verksamheten. - Behovet av flexibilitet i lokalbeståndet. - Den lokala hyresmarknaden avseende tillgång till lämpliga lokaler. - Möjlighet till frigörande av kapital. Kriterierna har använts övergripande i denna fas av arbetet för att dela in fastigheter som är lämpliga att äga respektive att förhyra. När försäljningsprocessen fortsätter efter politiskt beslut om att påbörja förberedelser för försäljning kan fortsatt analys ske med utgångspunkt från iterierna. Risker Utöver ovan redovisade iterier bör även renodlade affärsmässiga överväganden inkluderat en bedömning av risker göras. Risker i eget fastighetsägande kan vara risk för marknadsförändringar, förändringar i lokalbehovet och risk för tomställda lokaler. Organisationsförändringar, främst inom hälso- och sjukvården, gör att lokalbehovet kan skifta relativt snabbt.
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 3 (7) Försäljningsstrategi Först efter att ett uppdrag om avyttring av fastigheter beslutats kan en försäljningsstrategi fastställas. Viktiga ingångsvärden blir: - Bedömning av finans- och fastighetsmarknaden såväl lokalt som i ett större perspektiv. - Hur ska försäljningsobjekten paketeras för en optimal affärsmässig försäljning? - Lämplig tidplan. Den principiella arbetsgången bör vara att inleda med en förstudie som syftar till att få kontroll över de nuvarande fastighetsekonomiska förutsättningarna för fastigheterna, analysera den ekonomiska potential som kan finnas genom förädling av objektet samt att ge en översiktlig värdebedömning av objekten. Nästa steg blir att paketera försäljningsobjekten och ta fram prospekt som underlag för avgivande av indikativa anbud från presumtiva köpare. Avslutningsvis sker förhandlingar med anbudsgivare, due diligence och utformning av förslag på köpekontrakt för beslut i regionfullmäktige. Tidsåtgången från politiskt beslut om att påbörja försäljningen till att köpekontrakt beslutats av regionfullmäktige torde uppgå till minst ett år. Innan förslag om viss fastighetsförsäljning läggs fram bör samråd ha förevarit med berörd verksamhet, samt vid större fastighetsförsäljningar bör även dialogmöten med berörda kommuner ha genomförts. Avslutade och pågående försäljningar Nedan redovisas avslutade och pågående försäljningar som ger en bild av hur försäljningar har drivits och drivs i. Tabell 1: Avslutade försäljningar. Namn Area BTA Bokfört värde Tillträdesdag Köpeskilling VC Höganäs, Sjöona 1 7 085 10 500 000 2005-07-01 12 500 000 VC Höör 4 963 2 151 042 2008-12-01 25 000 000 Bostadsrättslägenhet, Quantenborgsvägen 4 A, Lund 40 1 755 2009-01-18 1 010 000 Sjukhusområdet i Simrishamn 35 550 67 555 432 2009-04-01 41 000 000 Bostadsrättslägenhet, Gethornsoken 63 7 756 2009-12-01 215 000 8A, Hässleholm Bostadsrättslägenhet, Trebackalånggatan 88, Hässleholm Sjukhusområdet i Ängelholm, Norra och södra området Bostadsrättslägenhet, Gethornsoken 2C Hässleholm 60 212 +17 966 66 2 680 2009-12-01 85 000 181 340 488 + 20 016 247 2009-12-30 335 000 000 33 5 220 2010-02-01 78 000
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 4 (7) Namn Bostadsrättslägenhet, Klörupsvägen 33, 1. vån, Trelleborg Area BTA Bokfört värde Tillträdesdag Köpeskilling 43 38 278 2010-08-02 250 000 Åstorp, Hyllinge 47:1 160 133 022 2010-10-15 1 100 000 Regionhuset, Lund 17 886 24 834 775 2010-11-15 160 000 000 Bostadsrättslägenhet, Klörupsvägen 35 B, Trelleborg 79 550 000 Bostadsrättslägenhet, Kristianstad Ängsvägen 16 2011-04-01 475 000 Munka Ljungby, Folkhögskolan 1 1 142 433 237 2011-06-01 4 350 000 Perstorp, Braxen 15 6 678 4 429 938 2011-08-15 9 000 000 Eslöv, Dannemannen 23, Specialisthuset, 6 139 8 214 869 2011-09-01 21 700 000 Höganäs, Delfinen 8 618 1 152 571 2011-09-01 4 300 000 Bostadsrättslägenhet, Trelleborg, 43 38 588 235 000 Klörupsvägen 32 Kristianstad Skånehuset 12 315 23 381 068 2014-02-01 69 000 000 Tabell 2: Pågående försäljningar där uppdrag finns. Ort Verksamhet Area BTA Bokfört värde Helsingborg, Annedal 1 Behandlingshem 508 1 207 179 Hässleholm Ambulansstation 577 4 240 Höör, Orupsområdet Rehab, Hab&Hjälpmedel 18 487 34 472 462 Lund Luzerngården VoB Syd 699 2 532 541 Lund, Steglitsvägen 3A Bostadsrättslägenhet 73 56 100 Lund, Steglitsvägen 3C Bostadsrättslägenhet 246 Lund, Stora Södergatan 57 Bostadsrättslägenhet 240 44 095 Lund, Slåttervägen 5A Bostadsrättslägenhet 56 2 491 Ställningstagande Fastigheter/byggnader som kan säljas återfinns främst bland vårdcentraler och tandvårdskliniker samt vissa övriga verksamhetslokaler. Tabell 3: Fastigheter som, efter genomförd utredning, kan säljas var för sig eller i ett antal paket. Ort Verksamhet Area BTA Bokfört värde Arlöv VC, tandklinik, familjecentral 4 170 3 101 368 Bjuv Tandklinik 823 2 584 840 Bromölla VC, tandklinik 2 488 1 234 655 Brösarp VC 1 112 3 987 859
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 5 (7) Ort Verksamhet Area BTA Bokfört värde Båstad Tandklinik, Capio 1 667 2 019 483 Dalby VC, tandklinik, Lunds kommun 3 817 8 043 595 Degeberga VC, tandklinik 1 283 5 425 664 Eslöv VC Tåbelund 7 561 7 774 625 Helsingborg, Tandvårdshuset Tandklinik, Regionservice 3 038 2 874 199 Helsingborg Museum 1 246 0 Helsingborg VC Planteringen 933 615 570 Hässleholm VC Vänhem 1 647 991 181 Höganäs VC Delfinen 1 180 2 267 430 Hörby Ambulansstation 812 3 235 061 Kivik Distriktssköterskemottagning 200 98 646 Klippan VC, tandklinik 2 917 7 762 092 Knislinge VC, Apotek 1 562 4 019 458 Kristianstad, Hemhults-området Habilitering & Hjälpmedel 6 017 11 962 692 Kristianstad, Tandvårdshuset Tandklinik, Habilitering & Hjälpmedel 7 297 22 809 585 Kristianstad, Näsby Tandklinik 845 1 925 159 Kristianstad, Näsby VC 1 705 6 570 936 Ljungbyhed VC, tandklinik 1 081 4 997 255 Lomma VC 1 283 4 728 400 Lund VC Måsen, BUO 4 477 4 508 222 Lund, Kävlingevillan Behandlingshem 354 50 000 Sjöbo VC, tandklinik, ambulansstation 4 742 3 589 076 Skurup VC Rapphönan, tandklinik 2 452 16 221 371 Staffanstorp VC, tandklinik 3 970 4 741 521 Sösdala VC, Apotek 749 1 825 699 Tollarp VC, tandklinik 1 747 3 924 860 Tomelilla Tandklinik 1 299 231 635 Vinslöv VC 2 183 2 924 750 Vä VC, Apotek 1 486 1 386 555 Åhus VC, tandklinik 2 263 3 934 255 Ålstorp, Kävlinge Psykiatri 219 0 Örkelljunga VC, tandklinik 2 746 2 522 812 Lund, Vårvädersvägen 6A-B Bostadsrättslägenhet 76 Simrishamn, Bergstrandsvägen Bostadsrättslägenhet 40 1 B Summa 83 487 154 890 509
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 6 (7) Tabell 4: Fastigheter/byggnader som inte är förtecknade i tabell 3 och är i s ägo. Namn Area BTA Bokfört värde Helsingborg, sjukhusområde, inkl P-hus 150 166 441 251 471 Helsingborg, sjukhusområde, VC Bergaliden 1 759 4 144 498 Helsingborg, Pålsjö, Rättspsykiatri 6 090 20 830 239 Hoby, ESS-fastigheter/mark 66 626 482 Hässleholm, sjukhusområde exkl ambulansstation 51 495 106 924 551 Kristianstad, sjukhusområde 147 268 462 254 509 Kristianstad, Barn- och ungdomspsykiatri, Floravägen 3 391 2 214 020 Kristianstad, koloniområde Landsona, sjukhusområde 37 114 75 100 401 Landsona, sjukhusområde, VC Centrum 1 003 5 259 962 Lund, sjukhusområde 392 451 1 650 710 697 Lund, Annetorp 15 394 96 753 938 Malmö, sjukhusområde inkl CRC leasing 303 208 2 606 547 387 Malmö, Viktoriagården 681 189 547 Trelleborg, sjukhusområde 47 609 422 836 562 Ystad, sjukhusområde 56 546 164 777 277 Ystad, sjukhusområde, VC och tandklinik 3 544 Ingår i ovan Summa 1 217 719 6 126 421 541 Ekonomiska konsekvenser och finansiering Det totala bokförda värdet för föreslagna försäljningar uppgår till cirka 155 miljoner onor. Storleken på köpeskilling och realisationsvinst är svårbedömd. Försäljningsomkostnader kommer att finansieras genom köpeskillingen. För det fall en försäljning också innebär återförhyrning av försäljningsobjektet har hyresavtalets längd och hyresnivå en avgörande betydelse för köpeskillingens storlek. När internhyresavtalet omformas till ett på marknaden juridiskt bindande avtal är det därför av största vikt att god balans uppnås mellan ambitionen att erhålla största möjliga köpeskilling och Regionens/verksamhetens intresse att hyresvillkoren är rimliga. Vid ett införande av den nya internhyresmodellen anges att den konkurrensutsatta verksamheten ska ha en marknadslik hyra vilket torde bidra till en lämplig hyresnivå vid återförhyrningar.
Datum 2011-09-06 Dnr 99190000 0053 1998-0113 / 252C 7 (7) Juridisk bedömning Ärendet har inga juridiska konsekvenser. Miljökonsekvenser Ärendet har inga miljökonsekvenser. Kopplingar till s policyer och övergripande beslut Samverkan med berörda fackliga organisationer Samverkan i Regionservice gemensamma samverkansgrupp har inte bedömts nödvändig i detta ärende. Hur uppföljning ska göras Servicedirektören ska lämna en delrapport om utredningen vid nämndens sammanträde 2011-11-09. Monika Ekström Ordförande Ingemar Nilsson Servicedirektör