VILLAÄGARNAs enkätundersökning om tomträtt för småhus

VILLAÄGARNAs enkätundersökning om tomträtt för småhus Sollentuna oktober 2007 Lena Södersten, förbundsjurist

Villaägarnas Riksförbunds enkätundersökning om tomträtt för småhus Tomträtt är en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt i fast egendom. För den betalar tomträttshavaren en årlig avgäld, dvs en slags markhyra. Det är oftast kommunerna som upplåter tomträtt, men det förekommer även att staten och kyrkan upplåter tomträtt. Tomträtt infördes i början av 1900-talet för att göra det möjligt för fler att förverkliga drömmen om ett eget hem. Sedan dess har syftet med tomträtt förändrats. Numera handlar det mer om att kommunerna i rimlig omfattning skall kunna tillgodogöra sig markvärdestegringen. Tomträtt skapar ofta problem för den enskilde. Tomträttshavare har svårt att planera sin ekonomi. Många upplever att de har hamnat i en skuldfälla. Det beror på att avgäldshöjningarna vid omreglering ofta blir kraftiga, både pga prisutvecklingen på marken och för att avgälderna är oförändrade under lång tid. En avgäldshöjning med 10 000 kronor om året är inte ovanligt. I storstäderna kan höjningarna bli betydligt större. Höjningarna sker dessutom oberoende av det enskilda hushållets betalningsförmåga. Det finns t ex inte någon begränsningsregel som reducerar avgälden för familjer med låga inkomster. För tomträttshavare med äldre tomträtter blir höjningarna ännu mer dramatiska. Problemen med tomträtt har förstärkts av den kraftiga prisutveckling som skett på marken under senare år. På vissa håll har markvärdehöjningarna varit så kraftiga att kommunerna tvingats vidta åtgärder för att motverka dessa. Göteborg har t ex sänkt avgäldsräntan till 2 procent (2,25 procent för 20-åriga upplåtelser) för att milda effekten av de höjningar som skett av marktaxeringsvärdena mellan 2003 och 2006 medan avgälderna i Stockholm beräknas på en kombination av 2000 och 2003 års marktaxeringsvärden. Tomträttshavarna har dessutom drabbats dubbelt av stigande taxeringsvärden både genom höjd tomträttsavgäld vid omreglering och genom full fastighetsskatt. En tomträttshavare betalar fastighetsskatt både på värdet av sin byggnad och på värdet av kommunens mark. Villaägarna om tomträtt Villaägarnas Riksförbund anser att tomträtt är en förlegad upplåtelseform. Tomträtt infördes för att göra det möjligt för fler att förverkliga en egnahemsdröm, men skapar numera problem för den enskilde. Det är också viktigt att stärka det enskilda ägandet. Det är en av grundstenarna i ett fritt och demokratiskt samhälle och en förutsättning för en fungerande marknadsekonomi. Personligt ägande av hus och mark ger incitament till ansvarstagande och långsiktigt klok förvaltning, något som kommer hela samhället till godo. Kommunerna bör främja friköp av befintliga tomträtter och inte upplåta några nya tomträtter. Så länge tomträtterna finns kvar bör man se över lagstiftningen och införa någon form av begränsning för hur höga tomträttsavgälderna får bli, t ex i form av ett tak för avgäldshöjningen. Dessutom bör fastighetsskatten på marken eller motsvarande kommunala avgift principiellt ligga på fastighetsägaren. 2

Sammanfattning Villaägarnas Riksförbund har undersökt hur kommunerna beräknar tomträttsavgäld vid omreglering, kommunernas villkor för friköp av marken och i vilken mån kommunerna upplåter nya tomträtter. Undersökningen omfattar också kommunernas hantering av äldre tomträtter, dvs tomträtter som upplåtits enligt en tidigare lagstiftning. Undersökningen visar att antalet småhustomträtter minskar stadigt. Trenden är tydlig. Sedan millennieskiftet har de minskat med omkring en tredjedel. Detta framgår av en jämförelse mellan denna och Villaägarnas tidigare enkätundersökningar. I början av år 2000 fanns det drygt 90 000 kommunala tomträtter för småhus. Under våren 2005 hade den siffran sjunkit till ca 68 500-70 000 st och är nu nere i drygt 60 000 st. Antal tomträtter för småhus 2000-2007 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2000 2005 2007 Tomträtterna för småhus finns i ca 55 kommuner. Det är alltså inte alla kommuner i landet som har tomträtter. På sidan 5 finns en lista över de kommuner som har minst 500 tomträtter. Alla tomträttskommuner finns i bilagorna. Det sjunkande antalet tomträtter beror på genomförda friköp. Det är bara ett fåtal kommuner, ca 10 st, som överhuvudtaget upplåter nya tomträtter. Under 2006 har ca 3 400 tomträtter sålts i hela landet och ca 35-45 nyupplåtelser skett. Alla kommuner utom Värmdö erbjuder friköp, men även Värmdö planerar att erbjuda friköp. Vissa kommuner har sålt jämförelsevis många tomträtter under 2006. 15 kommuner har sålt minst 50 tomträtter under 2006. I absoluta tal har Stockholm sålt flest, 641 stycken. I relativa tal ligger Huddinge, Järfälla och Lund i topp. Dessa kommuner har i princip sålt ut sina tomträttsinnehav. Hela listan finns på sidan 7. Man kan inte dra slutsatsen att de kommuner som sålt relativt många tomträtter tillämpar mer förmånliga villkor än andra även om en del kommuner gör det. Det är t ex inte ovanligt med en större mängd försäljningar innan en fastighetstaxeringshöjning slår igenom på friköpspriset. Många friköp sker sannolikt i samband med omreglering när tomträttshavaren ställs inför två tydliga alternativ höjd avgäld eller friköp. 3

Gotland, Stockholm och Örebro har sänkt friköpspriset sedan föregående undersökning våren 2005 medan Gävle och Södertälje har höjt friköpspriset. Alla dessa kommuner har sålt relativt många tomträtter under 2006. Västerås och Nacka har också sänkt friköpspriset, men efter det att enkäten genomfördes. Friköpspriserna varierar kraftigt mellan kommunerna. De flesta kommuner relaterar friköpspriset till marktaxeringsvärdet eller till avgäldsunderlaget. Bland de kommuner som relaterar friköpspriset till marktaxeringsvärdet varierar friköpspriset mellan 40 och 100 procent av marktaxeringsvärdet. Landskrona, Upplands-Bro och Gotland säljer marken för 40 procent av marktaxeringsvärdet medan Hallstahammar, Kristinehamn, Malmö, Nyköping, Sollentuna säljer för 100 procent av marktaxeringsvärdet. Det innebär att en tomträttshavare i Upplands-Bro, som har ett marktaxeringsvärde på 1 miljon kronor, skulle få betala 400 000 kronor för att friköpa sin tomträtt medan en tomträttshavare i Sollentuna med samma marktaxeringsvärde skulle vara tvungen att betala 1 miljon kronor för att friköpa marken. Fagersta, Huddinge, Järfälla, Kalmar, Kristianstad, Kristinehamn, Landskrona, Luleå och Lund uppger till skillnad från övriga kommuner att de arbetar aktivt för friköp. Av dessa har Huddinge, Järfälla och Lund i princip sålt ut sina tomträtter; Järfälla säljer marken för 205 000 kronor per tomt medan Lund tillämpar ett rabattsystem. Landskrona, som säljer marken till 40 procent av marktaxeringsvärdet, tillhör de kommuner som sålt relativt många tomträtter under 2006 både i absoluta och relativa tal. Undersökningen visar också att kommunernas beräkningsmetoder vid omreglering varierar. Variationerna gäller både avgäldsunderlaget (markvärdet) och avgäldsräntan. Det innebär på samma sätt som vid friköp att två tomträttshavare, som har samma marktaxeringsvärde men bor i olika kommuner, kan få helt olika hög avgäld enbart p g a att kommunerna beräknar avgälden på olika sätt. Skillnaderna kan vara mycket stora. Två tredjedelar av kommunerna beräknar avgäldsunderlaget med utgångspunkt från fastighetens marktaxeringsvärde. Av dessa reducerar 6 av 10 marktaxeringsvärdet för VAanslutning och/eller trädgårdsanläggningar. Dessutom förekommer andra faktorer som både höjer och sänker avgäldsunderlaget, t ex reduktion för andel i gemensamhetsanläggning, uppräkning till marknadsvärdenivå, uppräkning med förändringar i prisutvecklingen och reduktion för osäkerhet och av bostadssociala skäl. De flesta kommuner tillämpar 3,5 4 procents avgäldsränta för tomträtter med tioåriga avgäldsperioder. För tjugoåriga avgäldsperioder tillämpar de flesta kommuner 3,75 4,5 procents avgäldsränta. Borås, Göteborg, Köping, Malmö och Skövde har sänkt avgäldsräntan sedan föregående undersökning under våren 2005. Undersökningens genomförande Undersökningen har genomförts i form av en enkätundersökning. Ett frågeformulär har skickats ut till de 61 kommuner som enligt uppgifter från lantmäteriet har minst tio tomträtter och som inte i samband med tidigare undersökningar uppgett att de saknar tomträtter för småhusändamål. 4

57 kommuner har svarat. Två kommuner har uppgett att den inte upplåter tomträtt för småhus utan enbart för andra ändamål. Dessa har inte tagits med i rapporten. Fyra kommuner har inte svarat. Rapporten omfattar 55 kommuner. Uppgiftsinsamlingen har skett under våren 2007. Drygt 60 000 tomträtter i hela landet och antalet minskar stadigt Det är inte alla kommuner som upplåter tomträtt för småhus. I de 55 kommuner som rapporten omfattar finns ca 60 400 tomträtter. Det ligger sannolikt ganska nära det totala antalet kommunala tomträtter för småhusändamål i landet. Göteborg, Västerås och Stockholm är de tre kommuner som har flest tomträtter. Följande kommuner har minst femhundra tomträtter. Alla tomträttskommuner finns i bilagorna. Kommun Antal Kommun Antal Göteborg 8 900 Västerås 7 844 Stockholm 6 900 Luleå 3 300 Malmö 3 122 Gävle ca 2 600 Norrköping 2 538 Boden 1 900 Kiruna 1 850 Karlstad 1 832 Trollhättan 1 559 Örebro ca 1 500 Nacka 1 302 Eskilstuna ca 1 200 Borås 1 130 Hallstahammar ca 1 100 Västervik 1 093 Halmstad 1 066 Kristinehamn 1 066 Gällivare ca 1 000 Köping 828 Botkyrka 678 Söderhamn 675 Landskrona 600 Nyköping 600 Trenden är tydlig. Antalet tomträtter minskar stadigt. I början av år 2000 fanns det drygt 90 000 kommunala tomträtter för småhus. Under våren 2005 hade den siffran sjunkit till ca 68 500-70 000 st och är nu nere i drygt 60 000 st. Detta framgår av Villaägarnas tidigare enkätundersökningar. Skälet till minskningen är att de flesta kommuner erbjuder tomträttshavarna att friköpa marken och inte alls, eller endast i mindre omfattning, upplåter nya tomträtter. Under 2006 har ca 3 400 tomträtter sålts i hela landet och ca 35-45 nyupplåtelser skett. Förändringar sedan 2005 Villaägarna har gjort liknande undersökningar tidigare; den senaste under våren 2005. Sedan dess har följande förändringar skett. Borås sänkt avgäldsräntan från 4 till 3,75 procent på 10 år från 4,5 till 4,25 procent på 20 år Gotland sänkt friköpspriset från 80 till 40 procent av avgäldsunderlaget Gävle höjt friköpspriset från 85 till 100 procent av avgäldsunderlaget 5

Göteborg sänkt avgäldsräntan från 3,5 till 2 procent på 10 år från 4 till 2,25 procent på 20 år dessutom infört en golvregel, se bilaga 2 justerat friköpspriset justerat från ett försiktigt satt marknadsvärde efter värdering i varje enskilt fall till marktaxeringsvärdet 2006 x 85 procent Huddinge fastställt beräkningsgrund saknades tidigare p g a äldre tomträtter fastställt friköpspris Köping sänkt avgäldsräntan från 4 till 3,75 procent Malmö sänkt avgäldsräntan från 3,75 till 3,5 procent på 10 år från 4,5 till 4 procent på 20 år Nacka sänkt friköpspriset från 100 till 50 procent av marktaxeringsvärdet Skövde sänkt avgäldsräntan från 5 till 4 procent Stockholm sänkt friköpspriset från 70 till 50 procent av marktaxeringsvärdet Södertälje höjt friköpspriset från 65 till 80 procent av marktaxeringsvärdet Upplands-Bro höjt VA-avdraget höjt VA-avdraget med 10 000 kr för friliggande hus Västerås sänkt friköpspriset från 80 till 65 procent av marktaxeringsjusterat sin spärregel värdet, Västerås spärr mot avgäldshöjningar gäller numera i 3 istället för 10 år Örebro sänkt friköpspriset från avgäldsunderlaget till 65-90 procent av marktaxeringsvärdet mellan 2007 och 2015, se närmare bilaga 2 Friköp Alla kommuner utom Värmdö erbjuder friköp. Kommunen planerar dock att införa friköp. Enligt uppgift saknade den tidigare politiska majoriteten i kommunen intresse för detta. Friköpspriset varierar. De flesta kommuner relaterar friköpspriset till marktaxeringsvärdet och säljer marken till en andel av eller till hela marktaxeringsvärdet. Andra kommuner relaterar friköpspriset till avgäldsunderlaget (som i sin tur ofta är kopplat till marktaxeringsvärdet) och säljer marken till ett pris som motsvarar en andel av eller hela avgäldsunderlaget. Det förekommer också andra sätt att beräkna friköpspriset, t ex ett fastställt belopp, ett kvadratmeterpris eller ett pris som motsvarar ett kommunalt tomtpris. Några 6

kommuner beräknar friköpspriset utifrån en kapitalisering av framtida avgälder. Någon kommun låter värdera tomten. Landskrona och Upplands-Bro säljer marken för 40 procent av marktaxeringsvärdet. Gotland säljer för 40 procent av ett reducerat marktaxeringsvärde. Järfälla säljer marken för 205 000 kronor per tomt. Följande kommuner relaterar friköpspriset till marktaxeringsvärdet. 40 procent av marktaxeringsvärdet eller motsvarande: Landskrona, Upplands-Bro och Gotland 50 procent av marktaxeringsvärdet: Enköping, Gällivare, Kungälv, Nacka och Stockholm. 60 procent av marktaxeringsvärdet: Boden och Norrköping. Örebro höjer successivt och säljer för 65-90 procent av marktaxeringsvärdet mellan 2007 och 2015. 65 procent av marktaxeringsvärdet: Västerås 70 procent av marktaxeringsvärdet: Botkyrka, Finspång (rad- och kedjehus), Huddinge och Luleå. 75 procent av marktaxeringsvärdet: Eskilstuna, Kiruna och Västervik. 80 procent av marktaxeringsvärdet: Södertälje och Ängelholm. 85 procent av marktaxeringsvärdet: Finspång (friliggande), Gävle och Göteborg, Malmö (äldre tomträtter). 100 procent av marktaxeringsvärdet: Kristinehamn, Malmö, Nyköping och Sollentuna. Hallstahammar säljer för 100 procent av marktaxeringsvärdet + 10 000 kr Några kommuner beräknar friköpspriset på ett tidigare marktaxeringsvärde. Borås säljer för 105-120 procent av 2005 års marktaxeringsvärde, dvs av föregående taxeringsvärde. 2006 års taxering har alltså inte slagit igenom på friköpspriset. Norrköping säljer för 60 % av föregående års marktaxeringsvärde. En sådan beräkningsgrund leder till lägre friköpspris under fastighetstaxeringsår; dvs 2009 nästa gång. Följande kommuner har sålt minst 50 tomträtter under 2006 Stockholm 641 Norrköping 556 Malmö 288 (+ 381 st under 2005) Södertälje 290 Landskrona 240 Örebro 216 Ängelholm 149 Upplands-Bro 146 Eskilstuna 124 Sollentuna 101 Karlstad 96 Västerås 93 Borås 83 Gävle 71 Halmstad 70 7

Följande kommuner har sålt mer än 15 % av sina tomträtter under 2006 jämfört med hur många tomträtter kommunen hade 2005. Huddinge 92 % Lund 87 % Järfälla 70 % Sollentuna 33 % Södertälje 29 % Landskrona 27 % Lidingö 26 % Ängelholm 25 % Oskarshamn 21 % Upplands-Bro 19 % Malmö (på två år) 18 % Trelleborg 18 % Norrköping 17 % Gotland 16 % Huddinge, Järfälla och Lund har i princip sålt ut sitt tomträttsinnehav. Avesta och Solna har tidigare sålt ut sina tomträtter. Det finns olika skäl till att vissa kommuner säljer förhållandevis många tomrätter. Det är inte ovanligt med en större mängd försäljningar innan en fastighetstaxeringshöjning slår igenom på friköpspriset. Norrköping och Sollentuna är exempel på detta. Vissa kommuner tillämpar någon form av rabattsystem. Malmö och Lund rabatterar t ex äldre tomträtter med olika stor procentsats beroende på hur lång tid som återstår innan avtalet skall förnyas. Örebro höjer priset successivt under ett antal år. I övrigt blir friköp vanligtvis aktuellt i samband med omreglering. Det låga ränteläget har sannolikt inneburit ett ökat intresse för friköp. Det är inte ovanligt att det kortsiktigt kan vara mer fördelaktigt för en tomträttshavare att friköpa marken och lånefinansiera köpet jämfört med att acceptera kommunens förslag till ny avgäld för kommande avgäldsperiod. Kalkylen påverkas också av i vilken mån tomträttshavaren kan få tillbaka pengarna när han säljer fastigheten. De flesta kommuner anser sig inte arbeta aktivt för friköp. Fagersta, Huddinge, Järfälla, Kalmar, Kristianstad, Kristinehamn, Landskrona, Luleå och Lund uppger att de arbetar aktivt för friköp. Av dessa har Huddinge, Järfälla och Lund i princip sålt ut sina tomträtter; Järfälla säljer marken för 205 000 kronor per tomt medan Lund tillämpar ett rabattsystem. Landskrona, som säljer marken till 40 procent av marktaxeringsvärdet, tillhör de kommuner som sålt relativt många tomträtter under 2006 både i absoluta och relativa tal. De flesta kommuner informerar om möjligheten till friköp i samband med omreglering. Några kommuner har även information om friköp på sin hemsida. Andra kommuner säljer på förfrågan. Vissa kommuner har gått ut med erbjudanden, t ex Enköping (2002), Lund, Malmö och Örebro. Nyköping informerar alltid om möjlighet till friköp på det inbetalningskort med tomträttsavgäld. Nyupplåtelser De flesta kommuner upplåter inte nya tomträtter. Stockholm, Göteborg, Karlstad, Kristinehamn, Malmö, Mönsterås, Nacka, Sollentuna (undantagsvis) och eventuellt Lidingö upplåter nya tomträtter. Eventuellt upplåter även Värmdö nya tomträtter för permanentboende i skärgården. 8

Följande kommuner har upplåtit nya tomträtter för småhus under 2006 Antal Stockholm ca 20-30 Malmö 11 Göteborg 2 Kristinehamn 2 Mönsterås 1 Vid nyupplåtelse råder avtalsfrihet. Göteborg, Karlstad, Nacka och Stockholm tillämpar beräkningsgrunder som leder till högre avgäld vid nyupplåtelse jämfört med vid omreglering. Göteborg, Karlstad och Nacka tillämpar en högre avgäldsränta vid nyupplåtelse och utgår också från ett annat avgäldsunderlag, dvs ett annat sätt att bestämma värdet på marken. I Stockholm skall avgälden vid nyupplåtelse vara 40 procent högre än vid omregleringar eller förnyad upplåtelse. Kristinehamn, Malmö och Mönsterås tillämpar samma villkor vid nyupplåtelse som vid omreglering. Avgäldsperiodens längd Tomträtt är en på obestämd tid upplåten nyttjanderätt i fast egendom. För tomträtten betalar tomträttshavaren en årlig avgäld. Tomträttsavgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Avgäldsperioderna skall vara minst tio år. De flesta kommuner har tioåriga avgäldsperioder. Drygt hälften av kommunerna har även tjugoåriga avgäldsperioder. Järfälla, Kumla och Östersund har enbart tjugoåriga avgäldsperioder. Det förekommer också äldre tomträtter, som är upplåtna enligt en tidigare lagstiftning. Se vidare nedan. Klippan, Lund och Trelleborg har enbart äldre tomträtter. Omreglering Enligt jordabalkens regler skall kommunen och tomträttshavaren i första hand träffa en överenskommelse om ändrad avgäld för kommande avgäldsperiod. Om parterna inte kommer överens får talan om omprövning väckas vid domstol. Talan skall väckas senast ett år före utgången av den löpande perioden. Domstolen skall då fastställa avgälden på grundval av markvärdet vid tidpunkten för omprövningen. Av förarbetena framgår att avgälden skall motsvara skälig ränta på det uppskattade markvärdet. Avgälden fastställs normalt genom att markvärdet avgäldsunderlaget multipliceras med en avgäldsränta. Det finns inte någon exakt metod eller matematisk formel för hur detta skall gå till. Av enkätsvaren följer att kommunernas beräkningsgrunder varierar. Dessa skillnader leder till att tomträttshavare med samma marktaxeringsvärde betalar olika hög avgäld i olika kommuner. 9

Några kommuner fastställer avgälden som ett belopp och anger ingen beräkningsgrund. Andra kommuner har ingen fastställd beräkningsgrund, t ex för att inte det skett någon omreglering på länge. Vissa kommuner kan idag inte ange vilken avgäldsränta de kommer att tillämpa. Avgäldsunderlaget, dvs markvärdet Två tredjedelar av kommunerna fastställer markens värde med utgångspunkt från marktaxeringsvärdet. Några kommuner utgår från ett kommunalt tomtpris, men det förekommer även andra metoder. Det kan vara praktiskt att utgå från marktaxeringsvärdet, men det finns också en fara med det. Fastighetstaxeringssystemet bygger på schabloner och statistiska antaganden och det finns risk för felaktiga taxeringsvärden i det enskilda fallet. De flesta kommuner som utgår från marktaxeringsvärdet reducerar detta för VA-anslutning och/eller för de trädgårdsanläggningar tomträttshavaren utfört. Några kommuner gör en gemensam reduktion för VA och trädgårdsanläggningar. Gotland reducerar också för elanslutning. Reduktionen för VA är ofta beloppsmässig. I Upplands-Bro är reduktionen 90 000 kronor för friliggande hus, 80 000 kronor för kedjehus och 70 000 kronor för radhus. I Göteborg och Örebro är reduktionen 60 000 kronor och på Gotland 50 000 kronor. I Ängelholm är VAreduktionen 30 000 kronor. Några kommuner, t ex Karlstad, Linköping, Luleå och Uddevalla, beräknar reduktionen på samma sätt som vid allmän fastighetstaxering, dvs reducerar marktaxeringsvärdet med värdet av fem VA-klasser. Reduktionen för trädgårdsanläggningar varierar. I Finspång är reduktionen 20 procent, i Enköping 15 procent, i Fagersta, Göteborg, Halmstad, Karlstad, Nacka, Sollentuna, Trollhättan, Uddevalla och Örebro 10 procent (i Karlstad dock högst 30 000 kronor), i Upplands- Bro 5,5 procent och i Botkyrka 5 procent. Några kommuner gör istället en beloppsmässig reduktion. Dit hör Gotland, Kalmar, Linköping och Luleå. Några kommuner reducerar markvärdet om tomten har del i en gemensamhetsanläggning och därmed står kostnader för gång- och cykelvägar, lekplatser m m. I Västerås sker efter prövning reduktion för resurskrävande gemensamhetsanläggningar. I Malmö sker reduktion vid belastande gemensamhetsanläggningar. I Botkyrka och Malmö är reduktionen 20 procent, i Gävle 10 procent plus 15 000 kronor för tomt vid gata, i Göteborg och Västerås 5 procent och i Upplands-Bro 1 procent. Enköping reducerar i vissa äldre områden markvärdet för gatukostnader. Taxeringsvärdet skall definitionsmässigt motsvara 75 procent av marknadsvärdet. Några kommuner räknar upp marktaxeringsvärdet till marknadsvärdenivån genom att multiplicera med faktorn 1,33 (alternativt dividera med faktorn 0,75, vilket ger samma resultat). Borås, Botkyrka, Enköping, Fagersta, Finspång, Halmstad, Jönköping, Kalmar, Karlstad, Linköping, Luleå, Nacka, Piteå, Sollentuna, Uddevalla, Ängelholm och Örebro gör en sådan uppräkning. En del kommuner räknar också upp markvärdet för förändringar i prisutvecklingen, t ex genom att multiplicera med en s k K/T-faktor (köpeskilling/taxeringsvärde). En uppräkning för förändringar i prisutvecklingen sker i Borås, Gävle, Kalmar, Nacka, Nyköping, Stockholm, Upplands-Bro och eventuellt även Uddevalla. 10

En del kommuner reducerar markvärdet för osäkerhet och av bostadssociala skäl. Botkyrka tillämpar en säkerhetsmarginal på 15 procent. Nacka reducerar markvärdet med ca 45 procent för osäkerhet och av bostadssociala skäl. Kiruna och Västerås tillämpar båda någon form av spärregel. I Kiruna får avgälden inte överstiga 1,5 procent av marktaxeringsvärdet. I Västerås får höjningen under år 1-2 inte överstiga tidigare avgäld med mer än 150 procent. Fr o m år 3 får höjningen inte överstiga tidigare avgäld med mer än 200 procent. Fr o m år 4 tillämpas den nya avgälden. Regeln har justerats i juni 2007, dvs efter det att enkäten genomfördes. Avgäldsräntan Avgäldsräntan skall enligt praxis fastställas med utgångspunkt från antaganden om en långsiktig realränta. Även avgäldsräntan varierar mellan kommunerna. För tioåriga avgäldsperioder tillämpar de flesta kommuner 3,5 4 procents avgäldsränta. Göteborg har sänkt avgäldsräntan till 2 procent (2,25 procent för 20-åriga upplåtelser) för att milda effekten av de marktaxeringsvärdehöjningar som skett mellan 2003 och 2006. Göteborg tillämpar dock även en golvregel som innebär att avgälden kan bli lägst 3,5 procent beräknat på ett reducerat marktaxeringsvärde från 2003. I Kristianstad är avgäldsräntan 4,25 procent och i Eskilstuna 5 procent. Se vidare nedanstående sammanställning. Avgäldsränta Kommun 2 procent Göteborg (3,5 % enligt en golvregel, se ovan) 3,5 procent Enköping, Fagersta, Gällivare, Hallstahammar, Kungälv, Landskrona, Malmö, Ängelholm, Örebro 3,75 procent Borås, Botkyrka, Gotland, Halmstad, Huddinge, Jönköping, Karlstad, Köping, Linköping, Luleå, Nacka, Norrköping, Nyköping, Sollentuna, Stockholm, Söderhamn, Södertälje, Upplands-Bro, Västerås 4 procent Boden, Burlöv, Gävle, Kalmar, Kristinehamn, Skövde, Trollhättan, Uddevalla, Västervik 4,25 procent Kristianstad 4,5 procent Piteå (fritidshus) 5 procent Eskilstuna För tjugoåriga avgäldsperioder ligger avgäldsräntan mellan 2,25 och 5 procent. Göteborg har sänkt avgäldsräntan till 2,25 procents för att milda effekten av de marktaxeringsvärdehöjningar som skett mellan 2003 och 2006. Se vidare ovan. De flesta tillämpar 3,75 4,5 procents avgäldsränta. Några kommuner tillämpar samma avgäldsränta för tio- och tjugoåriga avgäldsperioder, medan andra sätter räntesatsen något högre för tjugoåriga avgäldsperioder. Äldre upplåtelser Det förekommer också äldre tomrätter, dvs tomträtter som är upplåtna före 1954. Dessa upplåtelser är tidsbegränsade och löper ofta på 60 år. När upplåtelsen löper ut kan avtalet förnyas. Upplåtelsen omfattas därmed av nuvarande lagstiftning. 11

De äldre tomträtterna omregleras alltså inte vart tionde eller vart tjugonde år utan avgälden är oförändrad under hela upplåtelsetiden. Dessa äldre upplåtelser har därför mycket låga avgälder. När avtalen förnyas ökar tomträttshavarnas kostnader dramatiskt. Följande kommuner har äldre tomträtter: Boden, Borås, Finspång, Gävle, Göteborg, Hallstahammar, Halmstad, Huddinge, Jönköping, Karlskoga, Karlstad, Klippan, Kristinehamn, Kumla, Lekeberg, Lund, Malmö, Norrköping, Stockholm, Söderhamn, Upplands-Bro, Värmdö, Västerås, Ängelholm och Örebro. De flesta kommuner tillämpar samma regler vid förnyad upplåtelse som vid omreglering och samma friköpspris för äldre tomträtter som för tomträtter upplåtna enligt nuvarande lagstiftning, dvs jordabalken. I Lund löper de äldre tomträtterna ut mellan 2005 och 2012. Avtalet om förnyad upplåtelse kombineras med ett tioårigt tilläggsavtal som innebär att den nya avgälden träder i kraft successivt. Avtalet kan endast överlåtas till make, maka eller sambo och upphör om överlåtelsen görs till någon annan. Kommunens friköpspris varierar mellan 51 och 70 procent av MTV beroende på hur lång avtalstid som kvarstår. Malmö lämnar också 15 procent rabatt vid friköp av äldre tomträtter om friköpet sker när det återstår mer än fem år till förnyelse. Bilaga Kommunernas beräkningsgrunder vid omreglering, friköpspris m m finns i bilaga. 12