Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 10 AB (publ) Org nr får härmed avge Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014 Innehåll: sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning - koncernen 4 Balansräkning - koncernen 5 Kassaflödesanalys - koncernen 7 Resultaträkning - moderbolaget 8 Balansräkning - moderbolaget 9 Kassaflödesanalys - moderbolaget 11 Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 12
2 Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 10 AB får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Bolaget, som skall äga och förvalta fastighetsbolag, är uppsatt att fungera som en fastighetsfond. Den 31 december ägde Fonden 7 fastigheter med 221 lägenheter och 11 lokaler med en totalyta om 14 946 kvm. Fastigheterna är belägna i Karlskrona, Huskvarna, Stockholm, Växjö, Borgholm och Örkelljunga. Verksamhetsåret Under 2014 var efterfrågan på hyresfastigheter mycket stor och transaktionsvolymen hamnade på 156 miljarder, vilket är en miljard mer än under det tidigare rekordåret 2008. Det är svenska köpare som står för 80 % av transaktionerna, men det finns även ett ökat intresse från utländska investerare. Sverige hade 2014 en rekordhög befolkningstillväxt, över 102 000 personer, och 76 % av landets befolkning bor i en kommun med brist på bostäder. I juni 2014 avyttrades fastigheten Västervikspärlan i Västevik med 24 lägenheter och tre lokaler. I oktober förvärvades fastigheterna Trasten 6 och Forntiden 10 i Växjö samt Engelen i Borgholm och Hagtornet i Örkelljunga. Totalt förvärvades 77 lägenheter och fyra lokaler med en totalyta om 6 392 kvm. Samtliga förvärv och försäljningar skedde genom bolagsaffärer. Koncernens nettoomsättning uppgick till 11,9 MSEK (föregående år 12,7 MSEK). Rörelseresultatet blev 2,8 MSEK (13,5 MSEK), en minskning med 10,7 MSEK, huvudsakligen beroende på en större försäljningsvinst av fastighetsbolag år 2013. Koncernens resultatet efter skatt uppgick till -1,2 MSEK (7,2 MSEK). Moderbolagets resultat före skatt blev -0,7 MSEK (6,6 MSEK). Resultatet efter skatt blev -0,7 MSEK (6,6 MSEK). Ekonomisk översikt för koncernen (MSEK) 2014 2013 2012 Nettoomsättning 11,9 12,7 6,2 Rörelseresultat 2,8 13,5 1,7 Resultat före skatt -1,2 7,2 0,3 Förvaltad yta (kvm) 31 /12 14 946 10 666 11 527
3 Framtida utveckling Den stora efterfågan på fastigheter i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet förväntas fortsätta under 2015. Räntorna ligger på historiskt låga nivåer. Bostadsbristen är fortsatt stor i de flesta kommuner, kassaflödena är stabila och hyresfastigheter betraktas ofta som en "safe haven". Hyresökningarna 2015 förväntas bli relativt låga, som en följd av lågt inflationstryck och låga marknadsräntor. Riksbankens beslut i februari 2015, att på grund av låga förväntningar på inflationen och det höga värdet på kronan, sänka reproräntan till negativ ränta leder troligen till att finansieringen av fastigheter kommer att ske på fortsatt historiskt låga nivåer, i varje fall under 2015. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor, när detta bedöms som marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga räntesäkringar, men ränteutvecklingen följs upp kontinuerligt. Av fastighetskrediterna förfaller 36 % mellan ett och fem år och 64 % senare än fem år. Samtliga lån är säkerställda fastighetskrediter hos bank. Genom egen förvaltning säkerställs en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. Miljö- och hållbarhetsarbetet är en självklar del i förvaltningen, vilket bland annat innbär att beprövade och miljövänliga material används vid renoveringar och att energiförbrukningen minskas så långt som möjligt genom att använda fjärrvärme, bergvärme eller värmeväxlare. Källsortering installeras i de fastigheter som fortfarande saknar det och förvaltningsorganisationen utnyttjar i möjligaste mån miljövänliga transportmedel. Fonden bedriver ingen verksamhet med tillstånds- eller anmälningsplikt enligt miljöbalken (9kap 6 ). Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2015 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. Förslag till disposition av bolagets vinst Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel disponeras så att ingående fritt eget kapital 23 059 990 årets resultat -723 923 Kronor 22 336 067 till ägare av preferensaktier A utdelas 264 000 i ny räkning överföres 22 072 067 Kronor 22 336 067 Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning påverkar inte bolagets möjligheter att fullgöra sina förpliktelser, varken på kort eller lång sikt, och är därför förenlig med försiktighetsregeln. Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.
4 KONCERNENS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Nettoomsättning 11 934 12 672 Fastighetskostnader 2-8 188-8 963 Övriga rörelsekostnader 0 0 Driftsnetto 3 746 3 709 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 4-655 -621 Bruttoresultat 3 091 3 088 Courtageintäkter 0 0 Courtagekostnader 0 0 Central administration 2, 3-943 -606 Vinst försäljning fastigheter 647 11 028 Rörelseresultat 2 795 13 510 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter 6 138 368 Finansiella kostnader 7-4 217-6 697 Resultat efter finansiella poster -1 284 7 181 Skatt på årets resultat 9 64 65 Årets resultat -1 220 7 246
5 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 190 846 145 495 Inventarier 11 245 141 Pågående nyinvesteringar 12 2 917 4 847 194 008 150 483 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 14 369 227 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 4 106 4 721 4 475 4 948 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 198 483 155 431 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 30 15 Fordringar hos koncernföretag 0 1 484 Övriga fordringar 22 1 397 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 215 44 267 2 940 Kortfristiga placeringar 17 18 253 468 Kassa och bank 3 100 40 419 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 21 620 43 827 SUMMA TILLGÅNGAR 220 103 199 258
6 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Aktiekapital 540 540 Övrigt tillskjutet kapital 19 710 19 710 Balanserat resultat inkl årets resultat 2 180 5 229 22 430 25 479 SUMMA EGET KAPITAL 22 430 25 479 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt 19 510 0 Övriga avsättningar 20 1 544 729 2 054 729 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 56 350 56 350 Förlagslån 21 19 350 19 350 Skulder till kreditinstitut 22 114 455 90 055 190 155 165 755 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 737 842 Skulder till koncernföretag 103 0 Skatteskulder 209 91 Övriga skulder 158 144 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 4 257 6 218 5 464 7 295 SUMMA SKULDER 195 619 173 050 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 220 103 199 258 Ställda säkerheter 24 123 316 95 282 Ansvarsförbindelser Inga Inga
7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -1 284 7 181 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar anläggningstillgångar 655 621 Vinst från försäljning av anläggningstillgångar -647-11 028 Övriga poster -1 001 3 082 Betald skatt -45 0 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -2 322-144 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 1 189-1 260 Förändring kortfristiga skulder 159 2 255 Kassaflöde från löpande verksamheten -974 851 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -64 199-40 911 Investering i befintliga fastigheter -204-481 Förvärv av inventarier -130-119 Försäljning av fastigheter 21 747 68 308 Kassaflöde från investeringsverksamheten -42 786 26 797 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån efter emissionskostnader 38 400 28 100 Amortering av lån -14 000-11 050 Utbetald utdelning -1 761 0 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 1 587-21 777 Förändring av kortfristiga placeringar -17 785-468 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 6 441-5 195 Årets kassaflöde -37 319 22 453 Likvida medel vid årets början 40 419 17 966 Likvida medel vid årets slut 3 100 40 419 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 0 0 Erhållen ränta 138 368 Erlagd ränta -5 218-3 615
8 MODERBOLAGETS 2014-01-01 2013-01-01 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Rörelsens intäkter Nettoomsättning 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 2, 3-943 -606 Rörelseresultat -943-606 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 5 1 228 10 531 Finansiella intäkter 6 138 365 Finansiella kostnader 7-2 257-4 032 Resultat efter finansiella poster -1 834 6 258 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 8 1 135 424 Lämnade koncernbidrag 8-25 -117 Resultat före skatt -724 6 565 Skatt på årets resultat 9 0 0 Årets resultat -724 6 565
9 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 250 300 Uppskjuten skattefordran 14 227 227 Övriga finansiella anläggningstillgångar 15 4 106 4 721 4 583 5 248 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 4 583 5 248 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 71 765 77 448 Förskottsfakturerade förvärvskostnader 16 2 917 4 847 Övriga fordringar 0 1 388 74 682 83 683 Kortfristiga placeringar 17 18 253 468 Kassa och bank 2 800 40 110 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 95 735 124 261 SUMMA TILLGÅNGAR 100 318 129 509
10 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (5.395 aktier) 540 540 540 540 Fritt eget kapital Balanserat resultat 23 059 18 255 Årets resultat -724 6 565 22 335 24 820 SUMMA EGET KAPITAL 22 875 25 360 SKULDER Långfristiga skulder Vinstandelslån 21 56 350 56 350 Förlagslån 21 19 350 19 350 Skulder till kreditinstitut 22 0 24 505 75 700 100 205 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 22 526 Skulder till koncernföretag 0 0 Övriga skulder 0 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 1 721 3 402 1 743 3 944 SUMMA SKULDER 77 443 104 149 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 100 318 129 509 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 24 114 455 51 550
11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -1 834 6 258 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Nedskrivning av aktier 109 122 Anteciperad utdelning -478-530 Vinst försäljning av aktier och andelar -859-10 123 Övriga poster -1 006 3 081 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -4 068-1 192 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 7 995 34 349 Förändring kortfristiga skulder -580 533 Kassaflöde från löpande verksamheten 3 347 33 690 Investeringsverksamheten Förvärvade aktier och andelar -50 0 Lämnat aktieägartillskott -109-122 Försålda aktier och andelar 959 10 173 Kassaflöde från investeringsverksamheten 800 10 051 Finansieringsverksamheten Upptagande av lån efter emissionskostnader 0 0 Amortering av lån -24 505 0 Koncernbidrag 1 110 307 Utbetald utdelning -1 761 0 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 1 484-21 318 Förändring av kortfristiga placeringar -17 785-468 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -41 457-21 479 Årets kassaflöde -37 310 22 262 Likvida medel vid årets början 40 110 17 848 Likvida medel vid årets slut 2 800 40 110 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 478 530 Erhållen ränta 138 365 Erlagd ränta -3 263-951
12 NOTER 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Från och med 2014-01-01 tillämpas ovanstående regelverk för första gången. Införandet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper, men har inte haft någon betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. Den väsentliga förändringen utgörs av att tillgången byggnader i enlighet med K3 nu är uppdelad i ett antal komponenter för respektive byggnad. Koncernredovisning Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Redovisningen av rörelseförvärv bygger på enhetssynen. Det innebär att förvärvsanalysen upprättas per den tidpunkt då förvärvaren får bestämmande inflytande. Från och med denna tidpunkt ses förvärvaren och den förvärvade enheten som en redovisningsenhet. Tillämpningen av enhetssynen innebär vidare att alla tillgångar (inklusive goodwill) och skulder samt intäkter och kostnader medräknas i sin helhet även för delägda dotterföretag. Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet samt eventuell tilläggs- köpeskilling. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet, med några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt minoritetsintresse. Minoritetsintresse värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Värderingsprinciper Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges nedan. Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas.
13 Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 i BFNAR 2012:1 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet). Kundfordringar och övriga fordringar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Långfristiga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Materiella anläggningstillgångar Fastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader, finansieringskostnader, aktiverade förbättringsåtgärder samt avsättningar gjorda i samband med förvärvet avseende planerade förbättringsåtgärder, se även not för Avsättningar. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Nedskrivning sker om bedömningen är att en bestående värdenedgång sker. Ingen uppskrivning sker. Avskrivning sker årligen med: Byggnader se nedan Markanläggning 5% Inventarier 20% För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. En fastighet består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark, vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter, vars nyttjandeperiod varierar från 30 år till 200 år. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivning på byggnader: - Stomme 200 år - Yttertak 30-60 år - Fasad 70 år - Fönster 50 år - Installationer (hiss, värme, el, ventilation mm) 40 år - Inre ytskikt, maskinell utrustning, mm 30 år
14 Nyttjandeperioden för byggnadens stomme bedöms vara minst 200 år. Byggnadernas stommar bedöms mot bakgrund av kunskap och erfarenhet ha lång livslängd, varför nyttjandeperioden förutsätts vara lång för denna komponent. Nyttjandeperiodens längd för komponenten yttertak är beroende av det material taket är gjort av. En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningar omprövas varje balansdag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets skatt. Aktieägartillskott som erhållits redovisas direkt i eget kapital. Inkomstskatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga skillnader i underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och inte har nuvärdesberäknats. Moderbolaget äger inte själv några fastigheter, utan investerar endast indirekt i bostadsfastigheter genom fastigshetsförvärv via egna dotterbolag. Gällande skattelagstiftning för försäljning av näringsbetingade aktier innebär att ingen skatt utgår på vinst vid försäljning. Styrelsen har gjort bedömningen att framtida försäljning av koncernens fastigheter kommer ske genom försäljning av aktierna i det dotterbolag som äger berörd fastighet utan någon skattebelastning. Styrelsen anser därför att eventuellt uppkomna uppskjutna skatteskulder i dotterbolag, som är beroende på temporära skattemässiga skillnader i dotterbolag ej ska påverka koncernens ställning och resultat. I koncernens balansräkning redovisas därför inte någon uppskjuten skatteskuld.
15 Övriga upplysningar Bolaget ägs med kapitalandel 89,9% av Svenska Bostadsfonden Management AB, 556644-0870, med säte i Stockholm. Av bolagets omsättning avser 0 (0) försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgår till 538 (331). Dotterföretagens inköp från koncernföretag uppgår till 2 206 (2 355). Marknadsvärdering av fastigheter har gjorts genom användning av kassaflödesmetoden. Kalkylen är uppbyggd utifrån en nuvärdesberäkning av driftsnetton under en begränsad kalkylperiod, samt en nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Perioden delas in i två delar, en kortare tidsperiod, vanligen 5-10 år, och en därpå följande evighetskapitalsering av driftnettot första året efter kalkylperioden, hemräknat till värdetidpunkten med en kalkylränta. Direktavkastningskravet har bedömts utifrån allmän marknadskännedom och analys av tidigare utförda affärer. Direktavkastningskravet ligger normalt inom intevallet 4-7%. Kalkylräntan är ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt och används för att diskontera kassaflöden och restvärdet till värdetidpunkten. Kalkylräntan beräknas utifrån en nominell ränta på statsobligationer, normalt 10-åriga obligationer, och ett riskpåslag som bedöms utifrån fastighetens geografiska läge och fastighetskaraktär. Kalkylräntan utgår från den nominella riskfria räntan, ca 1-2 % med ett riskpåslag enligt ovan nämnda intervall. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER (Samtliga belopp i KSEK) 2 Arvode till revisionsbolag KPMG Koncernen 2014 2013 Revisionsuppdrag 159 136 159 136 Moderbolaget Revisionsuppdrag 104 50 104 50 3 Anställda och personalkostnader Koncernen och moderbolaget 2014 2013 Lön styrelse och VD 93 85 Sociala avgifter 10 10 Koncernen och moderbolaget har inga anställda.
16 4 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Koncernen 2014 2013 Avskrivning på byggnader -629-602 Avskrivning på inventarier -26-19 -655-621 5 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 Anteciperad utdelning från dotterföretag 478 530 Nedskrivning av aktier i dotterföretag -109-122 Resultat försäljning av aktier i dotterföretag 859 10 123 1 228 10 531 6 Finansiella intäkter Koncernen 2014 2013 Interna ränteintäkter 23 127 Externa ränteintäkter 115 241 138 368 Moderbolaget Interna ränteintäkter 23 127 Externa ränteintäkter 115 238 138 365 7 Finansiella kostnader Koncernen 2014 2013 Räntekostnad vinstandelslån -845-2 466 Ränta förlagslån -774-774 Externa räntekostnader -1 961-2 665 Interna räntekostnader -22-177 Övriga finansiella kostnader -615-615 -4 217-6 697 Moderbolaget Räntekostnad vinstandelslån -845-2 466 Ränta förlagslån -774-774 Interna räntekostnader -22-177 Övriga finansiella kostnader -616-615 -2 257-4 032
17 8 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2014 2013 Erhållna koncernbidrag SBF 10 Kronblåsten Fastighets AB 268 189 SBF 10 Ehrenpreus Fastighets AB 550 235 SBF 10 Fastigheter 2 AB 317 0 1 135 424 Lämnade koncernbidrag SBF 10 Västervikspärlan Fastighets AB 0-107 SBF 10 Fastigheter 2 AB 0-10 SBF 10 Holding 1 AB -25 0-25 -117 9 Skatt på årets resultat Koncernen 2014 2013 Aktuell skatt -61 0 Uppskjuten skatt 125 65 64 65 Moderbolaget Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 0 0 0 0 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de skattemässiga. En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle uppstå om skattesatsen 22% beräknats på Resultat före skatt visas nedan. Koncernen 2014 2013 Redovisat resultat före skatt -1 284 7 181 Justerat för förvärvat resultat 559 0-725 7 181 Beräknad skatt 22 % 160-1 580 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 142 2 427 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -4-1 Skatteeffekt ränteintäkter på periodiseringsfonder 0-3 Skatteeffekt på temporära skillnader mot skattemässiga värden 169 118 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -403-896 Skatt på årets resultat 64 65
18 9 Skatt på årets resultat, fortsättning Moderbolaget 2014 2013 Redovisat resultat före skatt -724 6 565 Beräknad skatt 22 % 159-1 444 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 294 2 344 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -24-27 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag -429-873 Skatt på årets resultat 0 0 10 Byggnader och mark Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 110 831 119 578 Årets inköp 204 481 Årets förvärv 53 265 27 044 Årets försäljning -17 225-36 272 Ackumulerat anskaffningsvärde 147 075 110 831 Ingående avskrivningar -659-274 Justering IB 2014 för K3 effekt 2013-68 0 Årets försäljningar 230 217 Årets avskrivningar -629-602 Ackumulerade avskrivningar -1 126-659 Pågående uppgradering Ingående värde 729 729 Beslutade uppgraderingar 815 0 Genomförda uppgraderingar 0 0 Utgående värde 1 544 729 Mark Ingående anskaffningsvärde 34 594 41 926 Årets inköp 0 0 Årets förvärv 12 864 13 867 Årets försäljningar -4 105-21 199 Ackumulerat anskaffningsvärde 43 353 34 594 Utgående bokfört värde 190 846 136 363 varav byggnader 147 493 101 769 En marknadsvärdering av fastigheten visar att värdet ligger inom intervallet +10 % till -5 % jämfört med det bokförda värdet. Skattemässigt restvärde byggnader 66 609 55 128
19 11 Inventarier Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 162 70 Årets inköp 130 119 Årets utrangeringar 0-27 Ackumulerat anskaffningsvärde 292 162 Ingående avskrivningar -21-3 Årets utrangeringar 0 1 Årets avskrivningar -26-19 Ackumulerade avskrivningar -47-21 Utgående bokfört värde 245 141 12 Pågående nyinvesteringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 4 847 4 847 Årets förändring -1 930 0 Utgående värde 2 917 4 847 13 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 429 357 Årets investeringar 159 122 Årets försäljningar -100-50 Ackumulerat anskaffningsvärde 488 429 Ingående nedskrivningar -129-7 Årets nedskrivningar -109-122 Ackumulerade nedskrivningar -238-129 Bokfört värde 250 300 Samtliga koncernföretag ägs till 100% och samtliga bolag har säte i Stockholm.
20 13 Andelar i koncernföretag, fortsättning Bolag Antal aktier Bokfört värde SBF 10 Fastigheter 2 AB 1 000 100 556802-2841 SBF 10 Kronblåsten Fastighets AB 500 50 556875-4609 SBF 10 Ehrenpreus Fastighets AB 500 50 556887-5560 SBF 10 Holding 1 AB 500 50 556966-4518 Summa bokfört värde 250 14 Uppskjuten skattefordran Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 227 227 Tillkommande under året 142 0 Upplöst under året 0 0 369 227 Koncernen Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 369 227 369 227 Moderbolaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 227 227 Tillkommande under året 0 0 Upplöst under året 0 0 227 227 Moderbolaget Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 227 227 227 227 15 Övriga finansiella anläggningstillgångar Kostnader avseende upplåning av förlagslån och vinstandelslån fördelas över lånens löptid. 16 Förskottsfakturerade förvärvskostnader Bolaget har betalat förmedlingsprovision/courtage för pågående och nedlagt arbete avseende kommande fastighetsförvärv. Allt eftersom fastigheterna tillträds kommer dessa utgifter läggas till fastigheternas anskaffningsvärde.
21 17 Kortfristiga placeringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Kortfristig placering likvida medel bank 18 253 468 18 253 468 Moderbolaget Kortfristig placering likvida medel bank 18 253 468 18 253 468 18 Eget kapital Balanserat Koncernen Aktiekapital Övrigt tillskjutet resultat Belopp vid årets ingång 540 19 710 5 229 Effekter av byte av redovisningsprinciper -68 Justerat belopp vid årets ingång 540 19 710 5 161 Transaktioner med koncernens ägare Lämnad utdelning 0 0-1 761 S.a transaktioner med koncernens ägare 0 0-1 761 Årets resultat -1 220 Belopp vid årets utgång 540 19 710 2 180 Effekter av byte av redovisningsprinciper är hänförlig till ändrad avskrivning till följd av krav på komponentindelning av fastigheter. Övrigt fritt Moderbolaget Aktiekapital Överkursfond eget kapital Belopp vid årets ingång 540 19 710 5 110 Lämnad utdelning -1 761 Årets resultat -724 Belopp vid årets utgång 540 19 710 2 625 Aktier utges i två serier, stamaktier med 10 röster och preferensaktier med en röst. Preferensaktierna har viss företrädesrätt till andel av bolagets tillgångar och vinst. Vid årets slut fanns 5 000 stamaktier, 352 preferens A och 43 preferens B. Kvotvärdet är 100 kronor. 19 Avsättning för uppskjuten skatt Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Avsättning för uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 510 0 510 0
22 20 Övriga avsättningar I samband med förvärv av fastigheter utvärderas eventuellt behov av ytterligare investeringar och renoveringar för att få fastigheterna i det skick investeringsbesluten innebär. Bedömt tillkommande investeringsbehov avsätts vid förvärvet och avsättningen upplöses i takt med att identifierade förbättringsåtgärder genomföres. 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 729 729 Beslutade uppgraderingar 815 0 Genomförda uppgraderingar 0 0 Utgående värde 1 544 729 21 Vinstandelslån och Förlagslån På vinstandelslånen utgår ränta vilken är beroende på bolagets redovisade vinst. Beslut om räntans storlek tas av bolagsstämman. Lånen avses löpa t.o.m. 2020. På förlagslånen utgår ränta med 4%. Lånen avses löpa t.o.m. 2020. 22 Skulder till kreditinstitut Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förfaller inom 1 år 0 0 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 41 553 14 368 Förfaller senare än 5 år 72 902 75 687 114 455 90 055 Moderbolaget Förfaller inom 1 år 0 0 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 1 348 368 Förfaller senare än 5 år 23 157 24 137 24 505 24 505 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 1 070 753 Upplupna räntekostnader 1 625 3 241 Övriga upplupna kostnader 1 562 2 224 4 257 6 218 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 1 619 3 240 Övriga upplupna kostnader 102 162 1 721 3 402
23 24 Ställda säkerheter och Ansvarsförbindelser Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Fastighetsinteckningar 123 316 95 282 Moderbolaget Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter 114 455 51 550 Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.
24 Stockholm 2015-04-15 Carl Rosenblad Jan Carl De Geer Per Åke Eliasson Ordförande Esbjörn Wincent Lars Swahn VD Vår revisionsberättelse har lämnats 2015- KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor