ÅRSREDOVISNING 2013
ÅRSREDOVISNING För Centrum för fastighetsföretagande Org. nr. 846501-7955 Styrelsen för Centrum för fastighetsföretagande avger härmed årsredovisning för tiden 2013-01-01 2013-12-31. Förvaltningsberättelse Bakgrund Malmö Högskola, Lunds Tekniska Högskola och flera av regionens största företag inom fastighetsbranschen har tillsammans bildat Centrum för fastighetsföretagande. Föreningen bildades år 2000. Vision Centrum för Fastighetsföretagandes vision är att skapa ett helt nytt och mångvetenskapligt synsätt på forskning och utveckling inom fastighetsbranschen. Olika vetenskaper, erfarenheter och perspektiv får möjlighet att mötas i en utvecklande miljö. Föreningen skapar en dynamisk miljö för både forskning och näringsliv, och den omedelbara återföreningen av kunskap är en av många positiva konsekvenser av gemensam mötesplats. Verksamhetsidé Centrum för Fastighetsföretagande ska vara en öppen, framtidstänkande mångvetenskaplig forsknings- och utvecklingsmiljö, där olika perspektiv, kompetenser och erfarenheter möts nyttja kunskap, kompetens och erfarenheter från etablerade vetenskaper, som teknik, juridik, sociologi och samhällsvetenskap vid högskolor ta tillvara på erfarenheter från fastighetsbranschen som medlemsföretagen står för i första hand rikta sig mot projekt som kräver nya angreppssätt och mångvetenskap. Centrum för Fastighetsföretagande stöder forskning och utveckling inom fastighetsbranschen samverkan mellan fastighetsbranschen och högskolor kompetensutveckling i fastighetsbranschen samarbete mellan olika som organisationer deltager i fastighetsbranschens utveckling i Öresundsregionen. Strategi Centrum för fastighetsföretagande främjar samverkan genom att vara en naturlig mötesplats mellan högskolor och medlemsföretagen. delta i utveckling av utbildningsprogram och kurser. stödja forskning och utvecklingsprojekt vid högskolor. vara en aktiv part i forsknings- och utvecklingsprojekt, seminarier, branschdagar, tävlingar m.m. 2
Evenemang under år 2013 Under året har Centrum för fastighetsföretagande haft fyra frukostmöten och ett årsmöte. Real Estate Award 2013 Tillsammans med Øresundsinstituttet och Fastighetsägarna Syd delades priset Real Estate Award ut till Skånes bästa företag inom de fem kategorierna: förvaltning, värdering, transaktionsrådgivning, transaktionsjuridik och lokaluthyrning. Prisutdelningen ägde rum vid Øresundsinstituttets årliga Fastighetsmässa, Real Estate Öresund. Från vänster: Michael Carlsson från HSB Malmö (delat pris i klassen förvaltning), Börje Klingberg (jurymedlem och fastighetsdirektör Malmö stad), Peter Samuelsson från Malmöbryggan (vinnare i klassen värdering), Jarl Olsson från Catella (vinnare i klassen transaktionsrådgivning), Linda Jönsjö från Setterwalls (vinnare i klassen transaktionsjuridik), Stefan Lindvall (jurymedlem och vd Fastighetsägarna Syd), Sandra Nilsson från Relier (vinnare i klassen lokaluthyrning), Eva Engquist (jurymedlem och vice rektor Malmö högskola) samt Per Svensson från Riksbyggen (delat pris i klassen förvaltning). Foto: Øresundsinstituttet Johan Wessman. Transaktionsrådgivning: Catella När fastighetsmarknaden är låg och transaktionerna tuffa att genomföra och det råder allmän blues hos fastighetsägarna. Då litar vi på dem med bluesen i blodet och förväntar oss att få höra fastighetsägarnas blues. 3
Värdering: Malmöbryggan När marknaden är turbulent och transaktionerna få sätter vi vår tilltro till värden bedömda av ett företag som kan överbrygga dessa svårigheter. Förvaltning: Riksbyggen och HSB Långsiktiga relationer och service är honnörsorden. För utmärkt tillvaratagande av både kunders och uppdragsgivares behov. Transaktionsjuridik: Setterwalls När goda råd är dyra och dåliga är än mer kostsamma förlitar vi oss på Setterwalls Lokaluthyrning: Relier När vi andra ser tomma lokaler ser andra affärsmöjligheter och förvandlar vakanser till silver. Pristagarna utsågs genom en omröstning av fastighetsägare i Sydvästra Skåne samt av en jury bestående av fastighetsdirektör Börje Klingberg, Malmö stad, vicerektor Eva Engquist, Malmö högskola samt vd Stefan Lindvall, Fastighetsägarna Syd. Frukostmöte 2012-02-14: En etablerares vardag möten med fastighetsägare Föredragshållare Sven-Olof Pettersson, etableringsansvarig vid Reitan Convenience, inledde med att presentera sitt koncept för etablering av Pressbyrån och 7-Eleven butiker. Sven-Olof berättade hur de resonerar om till exempel vilken sida om gatan, som butiken bör etableras på, och varför det alltid ska vara på en hörna. Reitan Conveniences affärsmodell innebär att det alltid är företaget som hyr lokalen, men att det sedan är deras franchisetagare som är hyresgäster i andra hand. Det måste därför vara möjligt med andrahandsuthyrning vid kontraktsskrivning. Franchisetagarna har kontrakt som löper på tre år och det är därför önskvärt att hyreskontrakten kan anpassas efter det och löpa på sex år i taget. Frukostmöte 2012-04-11: Framtidens kontorslösningar Sofia Tholérus, projektutvecklare vid Ikano Kontor, välkomnade CFFF:s medlemmar till dagens frukostmöte, som ägde rum i Ikano Kontors nya spännande fastighet Ideon Gateway i Lund. Frukostmötet handlade om framtidens kontorslösningar och började med att Susanna Toivanen, fil. dr. sociologi och inhouseforskare hos NCC, berättade om forskning kring kontorsmiljöer. Därefter berättade Fredrik Åkesson, VD Ikano Kontor, om Ideon Gateway. 4
Susanna Toivanen talade om de utmaningar som finns och vad som driver utvecklingen när det gäller framtidens kontorslösningar. Det handlar om den fysiska miljön, vilket berör Facility Management, den sociala miljön, som ofta hanteras av HR och handlar om arbetsmiljö, organisationskultur och kommunikation samt IT-miljön, där man hanterar både befintlig teknik och teknisk utveckling. Det finns olika kontorstyper: cellkontor, delat rum, kontorslandskap, ABW (acivity based work, ingen egen fast arbetsplats och zonindelning), flexikontor (ingen fast arbetsplats) och kombikontor (egen arbetsplats samt 20 % av ytan avsatt till annan plats). Intresset för ABW är stort, vilket har att göra med att kontorsytan kan kapas med ca 30 % och ge besparingar för lokalhyran. Trenderna för kontorslösningar har samband med utvecklingen av arbetssätt och ledning och har gått från trälhallar i 1900-talets början med skrivplatser tätt packade och däremellan någon slags övervakare till dagens och framtidens situation, där man talar om effektivisering, resultat, frihet, virtuellt arbete, tillit och ledning och hur det kommer att påverka synens. Forskning kring vad som händer då man byter kontorsmiljö till exempel till ABW har idag inte kommit så långt. Fredrik Åkesson fortsatte med att berätta om själva Ideon Gateway. Vid kundkontakter talar man numera mer om innehåll och inte så mycket om faktisk yta, utan det viktiga är vad kunderna behöver och efterfrågar. Själva byggnaden är 19 våningar hög och har redan i planeringsstadiet haft miljötänkandet i fokus. Huset hämtar kyla och värme från marken, geoenergi, och en del av elen kommer från solceller, som är integrerade i husfasaden, dessutom är all allmänbelysning LED-belysning. För byggnaden har man siktet inställt på följande miljöklassningar: LEED precertifierad med målet LEED Platinum, planeras bli miljöcertfierad enligt Miljöbyggnad Guld och planeras även bli certifierad enligt EU Green Building. När hissarna i byggnaden går ner producerar de el, vilket ger 40% effektivare hissar. Årsmöte 2013-05-23 i Magistratskolans aula: 5
Vid årsmötet i maj berättade förra årets mentorsstipendiat Annica Samevik engagerat om sitt mentorsår och därefter delade Mie Jernbeck, Mentor International, ut årets stipendier. Mentorsstipendium för år 2013 gick till två medarbetare i CFFF:s medlemsföretag: Mia Kjell, MKB Fastighets AB Fredrik Oddshammar, Ikano Retail Centres I anslutning till årsmötet berättade Anders Olshov, Adm. Direktör Øresundsinstituttet, engagerat om Köpenhamns outnyttjade möjligheter. Utgångspunkten för berättelsen var hans bok med samma titel. Berättelsen är ett tidsdokument med utgångspunkt i Øresundsregionens förenande i och med broförbindelsen. Anders tog oss först med på en kort historielektion i Öresundsbrons tillkomst och berättade om hur han, medan han sprang Broloppet, insåg att detta var en region med starka krafter. Det ledde sedermera till att han startade Øresundsinstituttet år 2002. Efter denna historielektion tog framtidsvisionerna vid med allt från hur flera företag bildas enligt samma modell som Copenhagen-Malmö-Port till hur Danmark säger Ja till Euron år 2017 och att det år 2018 bildas en gemensam Skandinavisk fotbollsliga. Allt med en stark koppling till Øresundsregionen och dess utveckling. Frukostmöte 2013-09-12: Fastighetsägarens miljöansvar Frukostmötet handlade denna gång om Fastighetsägarens miljöansvar och Sanna Blomqvist, Associate, inledde med att tala om verksamhetsutövarens ansvar. Miljöbalkens allmänna hänsynsregler ska följas av alla och det är företagarens skyldighet att känna till hur verksamhet berörs av MB:s bestämmelser. Enligt 2 kap. 1 MB är det företagaren som är skyldiga att visa att reglerna följs, vilket innebär att om det blir diskussion om verksamheten är det företagaren som får komma med utredning, dvs. omvänd bevisbörda gäller. Sanna berättade vidare om begreppet 6
verksamhetsutövare och enligt miljöbalkens är en fastighetsägare verksamhetsutövare, när han eller hon hyr ut lokaler eller bostäder. Fastighetsägarens ansvar gäller olägenheter för människors hälsa och miljön som förorsakas av själva byggnaden eller av marken. Enligt miljöbalken är det fastighetsägaren som är skyldig att utreda dessa hälsoskyddsfrågor och visa att byggnaden inte är orsaken till ett eventuellt besvär. Fastighetsägare ska fortlöpande bedriva planering och kontroll av sin fastighetsförvaltning för att undvika olägenheter för människors hälsa, dvs. egenkontroll. Mikael Svegland, Senior Associate/Advokat, fortsatte att berätta om ansvar för efterbehandling, vilket regleras i 10 kap MB. Primärt ansvarig för efterbehandling är den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit åtgärd, som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada, dvs verksamhetsutövaren. Begreppet miljöfarlig verksamhet omfattar förutom pågående verksamheter även verksamheter som befinner sig i en passiv fas. Det kan handla om förvaringsfall och markberedning/schaktning. Om det inte finns någon verksamhetsutövare, som kan utföra eller bekosta ett avhjälpande, är var och en som förvärvar den förorenade fastigheten ansvarig, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller då borde ha upptäckt den.om det skulle visa sig att denne inte har tillräckliga resurser för att bekosta avhjälpandet kan fastighetsägaren bli ansvarig för de kostnader som återstår. Fastighetsägarens subsidiära ansvar enligt 10:3 MB gäller endast om fastigheten förvärvats efter det att miljöbalken trädde ikraft, dvs från och med den 1 januari 1999. Fastighetsägare är liksom verksamhetsutövare solidariskt ansvariga för efterbehandlingen av ett förorenat område. Det innebär att det allmänna kan vända sig mot vilken fastighetsägare de vill som har ägt fastigheten och denne får sedan regressvis kräva ersättning från de andra fastighetsägarna genom förhandlingar/processer. Däremot föreligger inget solidariskt ansvar mellan verksamhetsutövare och fastighetsägare. Erica Nobel, Partner/Advokat, berättade sedan engagerat vidare om utvecklingen i praxis och redogjorde för en rad intressanta fall. I det s.k. Arvamet-fallet, slogs det fast att miljöansvar även kan övergå från säljaren till köparen av inkråm. Det var en förutsättning att en större del av inkråmet överläts och att en snarlik verksamheten drevs vidare. I ett annat fall slog domstolen slog fast att en s.k. jordabalksfriskrivning inte var gällde vid en bedömning av det offentligrättsliga miljöansvaret. Beträffande verksamhetsutövarbegreppet och att en fastighetsägare som gräver och rör runt en förorening anses vara verksamhetsutövare, oavsett syftet med åtgärden. Erica avslutade med ett 7
fall angående två verksamhetsutövare, d.v.s. att ett moderbolag under vissa omständigheter kunde anses vara verksamhetsutövare för dotterbolagets verksamhet och därmed ansvarig för en föroreningsskada. Frukostmöte 2013-11-21 Rättvis hyressättning för vem? Det var stor uppslutning vid höstens sista frukostmöte, då CFFFs medlemmar fick möta Sonny Modig, före detta VD för MKB, och Hans Lind, professor vid KTH. De är båda två ledamöter i Handelskammarens nyinrättade Bokommitté och dagens tema var Rättvis hyressättning: för vem? Utgångspunkten var dagens system och fokus på hur det skulle kunna utvecklas för att bli mer rättvist ur både ett ägar- och konsumentperspektiv. Frukostmötet avslutades med stipendieutdelning för utmärkta examensarbeten till Rebecka Lundgren från Mah, Julia Malmsten och Johanna Larsson från LTH. Sonny Modig, som idag är pensionär, men aktiv som fri debattör, inledde med att berätta om sin bakgrund från bland annat Bostadsverkets Bostadsfinansieringsgrupp, som nationell byggsamordnare, Byggkommissionen och Boverkets Byggkostnadsforum. Under åren 2007-2013 var Sonny VD för MKB, som har 23 074 lägenheter, vilket motsvarar 30% av hyresrätterna i Malmö. MKB är en av få aktörer i staden som bygger nya lägenheter varje år och frågan är varför det är så få som bygger när efterfrågan är så stor? Malmö är en av landets städer med lägst hyresutveckling under de senaste 10 åren samtidigt som det här finns ett stort behov av att bygga nya bostäder. Malmömodellen gav en balanserad hyressättning initialt och Sonny menar att ju mer skillnaden ökar mellan betalningsviljan och den hyra man får ta ut, desto svårare är det att bygga nytt. Enligt ny lagstiftning från 2011 ska allmännyttan drivas efter affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav, men hyreslagstiftningen har varit oförändrad under 100 år. Många gånger hör man att branschen borde bygga billigare, men nyproduktion är alltid dyrare oavsett standard och kvalitet. Subventioner är inte heller lösningen, då dessa tenderar att ätas upp av ökade priser. Sonny menar att hyresregleringen ligger bakom bostadsbristen och man måste hitta nya sätt att arbeta och utreda riskerna med friare hyressättningen och försöka hitta nya möjligheter. Hans Lind, professor vid KTH, fortsatte därefter med att konstatera att vi befinner oss i en allvarlig situation och att något måste göras. Det behövs nya regler för bostadsbyggande, men också nya attityder från de inblandades sida där man inte alltid i första hand ser till sina egna intressen, utan till den större helheten. Ett led i att åstadkomma förändring är att sätta samman en grupp med ett antal kunniga personer 8
med kunskap om vad som behöver göras och de politiska partierna för att komma fram till hur man ökar bostadsbyggandet. Hans menade att beträffande en avreglering av hyresmarkanden, så är marknaden inte alltid god, man kan se till exemplet avreglering av taximarknaden och vad som hände då. Hyresregleringen kan man ta bort först om det inte får några effekter och bostadsbyggandet måste också öka innan hyresregleringen kan ändras. När hyresreglering avskaffades i våra grannländer Norge och Finland hade den inte längre några stora effekter, eftersom bostadsbyggandet och efterfrågan var i balans. I grunden beror det låga bostadssbyggandet på annat. Hyrorna i nyproduktion är idag i stort sett marknadsmässiga, men det finns ej incitament att bygga nytt. I kommunerna bygger man inte billiga bostäder, man planlägger inte all mark utan pytsar ut lite mark i taget för att få bra betalt, vilket leder till sämre utnyttjande av marken. Hur ska det då se ut på sikt? Hans föreslår fri hyressättning vid uthyrning till nybyggnation, men att de allmänna ockerreglerna behöver skärpas innan detta genomförs. Hyran följer sedan inflationen i 3 eller 5 år och om hyresgästen vill ha längre skydd får denna göra en egen överenskommelse med fastighetsägaren, dvs. en slags option. Men vilka rättigheter har de som idag bor i billiga attraktiva lägenheter? Ska vissa ha rätt att bo billigare än andra för evigt? Inte enligt Hans, men alla ska ha en rimlig tid att anpassa sig, säg under till exempel 5 års tid. Det kan då finnas skäl för tidsbegränsade ökningar i bostadsbidrag för vissa grupper, som kan finansieras med tidsbegränsade extra skatter. Stipendier Mentorsstipendium Namn, Företag, tilldelades år 2013 års mentorsstipendium. Utmärkta examensarbeten år 2013 Vid frukostmötet 2013-11-21 delades stipendier ut för 2013 års utmärkta examensarbeten á 10 000 kr: LTH, Josefine Larsson och Julia Malmsten: "Densification strategies in Helsinki, Osla & Stockholm interaction between the private sector and the municipality" MAH, Rebecka Lundgren: Metoder och verktyg för ekonomisk utvärdering av sociala projekt och investeringar Forskning och utvecklingsbidrag 2013 Centrum för fastighetsföretagande beviljade Fastighetsvetenskap, Malmö högskola, 100.000 SEK för redigering och publicering av en antologi i Fastighetsvetenskap. Motprestation sker i form av exemplar till våra medlemsföretag samt att vi får en gedigen presentation av antologins innehåll vid ett frukostmöte. 9
Medlemsföretag Centrum för fastighetsföretagande har vid slutet av år 2013 49 (52) medlemsföretag och 465 (693) personer prenumererar på CFFF:s nyhetsbrev. Styrelsens arbete Vid det ordinarie årsmötet valdes Sofia Tholérus, IKANO, till ordförande. Styrelseledamöter, som valdes på 2 år: Thomas Berggren, Malmö Cityfastigheter Michael Carlsson, HSB, Malmö, och Sofia Tholérus, IKANO Kontor. Styrelseledamöter vars mandat löper ut om 1 år: Joa Falk, Malmö högskola, Lotta Strömgren Jönsson, YCAP, Stefan Olander, Lunds Tekniska högskola, Karin Svensson, MKB, Benny Thell, Malmö stad, vice ordförande och Stig Westerdahl, Malmö högskola. Styrelsen har under året haft fem ordinarie styrelsemöten utöver årsmötet. Valberedning: Kjell Åkesson Jarl Olsson, Catella Revisorer: Elna Lembrér Åström, Deloitte, Clas Ohlsson, omvaldes 10
Centrum för fastighetsföretagandes styrelse Sofia Tholerus, Ordförande Projektutvecklare, Ikano Kontor Benny Thell, Vice ordförande Hållbart samhälle, Projektledning, Malmö stad Michael Carlsson VD, HSB Sundsfastigheter Joa Falke Affärsutvecklare, Malmö högskola Stefan Olander Tekn. dr., LTH Lotta Strömgren Jönsson YCAP AB Karin Svensson Personalchef, MKB Stig Westerdahl Lektor, Malmö högskola Thomas Berggren, VD, Fastighetsaktiebolaget Malmö City 11
RESULTATRÄKNING för 2012 2011 Nettoomsättning 1 13 500 15 000 Erhållna bidrag 568 869 535 584 Lämnade bidrag och stipendier -128 656-106 500 Övriga externa kostnader 2-453 226-441 926 Rörelseresultat 487 2 158 Resultat från finansiella investeringar Utdelning 1 946 152 Bankkostnader -2 433-2 310 Resultat efter finansiella poster 0 0 Årets resultat 0 0 BALANSRÄKNING per 31 december 2012 2011 Tillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar 27 350 27 350 Kassa och Bank 628 591 528 176 Summa omsättningstillgångar 655 941 555 526 Summa tillgångar 655 941 555 526 Skulder och eget kapital Eget kapital Kapital 400 400 Årets resultat 0 0 Summa eget kapital 400 400 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 146 534 0 Upplupna kostnader & förutbetalda intäkter 3 509 007 555 126 Summa skulder 655 541 555 126 Summa skulder och eget kapital 655 941 555 526 POSTER INOM LINJEN Ställda panter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga 12
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciper är oförändrade mot föregående år. Tillgångar och fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Övriga tillgångar värderas till anskaffningsvärde om ej annat anges i nedanstående noter. Avsättningar och skulder Skulder har, om ej annat anges nedan, upptagits till anskaffningsvärden med sedvanliga reserveringar för upplupna kostnader. Avsättningar har gjorts för kända eller befarade risker efter individuell prövning. Personal Föreningen har inte haft några anställda under året. Löner eller andra ersättningar har inte utgått. Kostnad för inhyrd personal har fakturerats från Malmö Högskola och uppgår till 375 tkr. UPPLYSNING TILL ENSKILDA POSTER i KKR Not 1 Nettoomsättning 2012 2011 Medlemsavgifter 13 500 15 000 13 500 15 000 Not 2 Revisionsarvode 2012 2011 Deloitte AB Revisionsuppdrag 22 500 22 500 Övriga uppdrag 0 0 22 500 22 500 Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på företagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag. Not 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2012 2011 Förutbetalda projektbidrag 464 339 480 458 Övriga poster 44 668 74 668 509 007 555 126 13
UNDERSKRIFTER I BOKSTAV Malmö / 2014 Thomas Berggren Ordförande Michael Carlsson Joa Falke Stefan Olander Lotta Strömgren Jönsson Karin Svensson Benny Thell Sofia Tholérus Stig Westerdahl Vår revisionsberättelse har lämnats den 2014 - Elna Lembrér Åström Auktoriserad revisor Clas Ohlsson 14
15