HovR ÖH 3562-12 SVEA HOVRÄTT - avdelning 02 Rotel 020103 BESLUT 2013-02-25 Stockholm Mål nr ÖH 3562-12 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut den 30 mars 2012 i ärende nr 11300-11 KLAGANDE Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna, 769606-7490 Adress hos ombudet Fastighetsjuristen Eva Sönevall Fastighetsägarna Stockholm AB Box 12871 112 98 Stockholm MOTPART Staffan Tullberg, 430419-0657 Krysshammarvägen 8 Ombudsmannen Torbjörn Larsson Hyresgästföreningen Box 10 117 121 28 Stockholm-Globen SAKEN Hovrättens avgörande Med ändring av hyresnämndens beslut avslår hovrätten Staffan Tullbergs yrkande om åtgärdsföreläggande. Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 1
--- YRKANDEN I HOVRÄTTEN Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna (hyresvärden) har yrkat att hovrätten ska i första hand ogilla Staffan Tullbergs talan i hyresnämnden och i andra hand bestämma den tid inom vilken åtgärden ska vara utförd till åtta månader från dagen för hovrättens beslut. Staffan Tullberg har motsatt sig att hyresnämndens beslut ändras. Hovrättens skäl Utredningen Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Skriftlig bevisning har åberopats. Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde i hyresnämnden. De har därutöver lagt till bl.a. följande. Hyresvärden: Det bestrids att golvvärmen är ur funktion. Vattnets cirkulation i golvvärmerören är något nedsatt men värmen i golvet är nästan två grader över god lägenhetstemperatur. Det bestrids vidare att hyresvärden skulle ha utlovat samma värmenivåer som före renoveringen, att en lägre cirkulation i golvvärmeröret skulle utgöra hinder eller men i nyttjanderätten och att brist föreligger eftersom badrummet inklusive golvet håller fullgod värme. Nyttan av ett återställande av golvvärmen skulle dessutom stå i orimlig proportion till kostnaden för ett återställande. Även om hovrätten skulle finna att hyresvärden haft en avtalsrättslig förpliktelse gentemot Staffan Tullberg att återställa golvvärmen till samma standard som före renoveringen, föreligger ändå inte förutsättningar att meddela ett åtgärdsföreläggande eftersom badrummet även utan golvvärme är i godtagbart skick. - Om hovrätten skulle avslå överklagandet finns skäl att förlänga tidsfristen inom vilken åtgärden ska vara utförd eftersom omfattningen av det arbete som måste utföras inte går att fastställa förrän i samband med arbetets påbörjande. Staffan Tullberg: Han och hyresvärden har vid tillträdet till lägenheten avtalat att lägenheten skulle tillhandahållas i bättre skick än enligt den allmänna uppfattningen på orten eftersom lägenheten uthyrdes med golvvärme. Detta har inte avtalats bort. Då golvet helt saknar uppvärmning har han gått miste om en avtalad bättre standard, för vilken han betalar hyra. Hovrättens bedömning I den av Staffan Tullberg förhyrda lägenheten har det före renoveringen funnits en fungerande golvuppvärmning i badrummet. Staffan Tullbergs badrum garantibesiktades den 1 december 2010. Det konstaterades då att golvvärmen i badrummet inte fungerade. Då hyresvärden inte vidtagit någon åtgärd efter denna tidpunkt för att återställa golvvärmen anser hovrätten det visat att golvvärmen alltjämt inte fungerar. Staffan Tullberg har uppgett att hyresvärden inför renoveringen lovat att han skulle få behålla golvvärmen. Detta har hyresvärden tillbakavisat. I målet har inte framkommit något som tyder på att hyresvärden innan renoveringen gjort något förbehåll mot Staffan Tullberg om att golvvärmen i badrummet inte skulle bestå efter renoveringen, t.ex. genom reduktion av hyran. Staffan Tullberg får därför anses ha haft anledning att förvänta sig att badrummet även efter renoveringen skulle ha fungerande golvvärme. Frågan är då om avsaknaden av golvvärme kan anses utgöra hinder eller men i Staffan Tullbergs nyttjanderätt på sätt som föreskrivs i 12 kap. 16 första stycket 3 jordabalken. Enligt förarbetena till bestämmelsen bör kravet på att bristen ska vara till förfång vid utövandet av nyttjanderätten inte sättas för lågt (prop. 1974:150 s. 486). Bedömningen ska göras utifrån ett objektivt hyresgästintresse. Hovrätten konstaterar att temperaturen i badrummet - oaktat utrymmet saknar egen värmekälla - inte understiger vad en hyresgäst i allmänhet har att acceptera. Således föreligger inte sådant hinder eller men i Staffan Tullbergs nyttjanderätt som kan föranleda ett åtgärdsföreläggande. Hyresnämndens beslut ska alltså ändras. Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 2
Hovrättens beslut får enligt 10 lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas. I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg och Ulrika Stenbeck Gustavson samt hovrättsassessorn Marianne Trägårdh, referent. Avgörandet är enhälligt. Bilaga 1 HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2012-03-30 (Beslut s.d.) Aktbilaga 27 Ärende nr 11300-11 Rotel 3 Nämnden Kristian Eriksson (ordförande och protokollförare) Mats Winkler och Stig Hägerstrand (övriga ledamöter) Plats för handläggning Nämndens kansli Fastighet/Adress Entitan 1, Krysshammarvägen 8, Solna Parter (ej närvarande) Sökande Staffan Tullberg, 430419-0657 Krysshammarsvägen 8 Torbjörn Larsson Hyresgästföreningen Region Stockholm Box 10117 121 28 Stockholm-Globen Motpart Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna, 769606-7490 c/o Daniel Pettersson Krysshammarvägen 12 A Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 3
Fastighetsjuristen Eva Sönevall Fastighetsägarna Stockholm AB Box 128 71 112 98 Stockholm Saken --- Det antecknas att hyresnämnden haft enskild överläggning den 20 mars 2012, varvid ordföranden föredragit handlingarna i ärendet, och att nämnden då fattat följande BESLUT (att meddelas denna dag kl. 11.00) Hyresnämnden förelägger Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna att senast den 1 oktober 2012 återställa golvvärmen i badrummet i fungerande skick. Skäl Hyresnämnden har haft sammanträde i ärendet och parternas ståndpunkter framgår av protokollet från detta, bilaga 1. Enligt 12 kap. 9 och 15 jordabalken ska en lägenhet vara i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Av 9 framgår också att parterna kan avtala om ett skick som är bättre än fullt brukbart. Hyresvärden har vidare enligt 15 skyldighet att underhålla lägenheten och reparera brister som uppstår genom ålder och bruk. Om en hyresvärd brister i sin underhållsskyldighet av en bostadslägenhet eller hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande, får hyresnämnden enligt 16 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen. I föreläggandet, som får förenas med vite, ska bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Skulle t.ex. en spis inte fungera kan hyresgästen med framgång begära åtgärdsföreläggande, eftersom lägenheten då inte är fullt brukbar. Om hyresvärden har åtagit sig att tillhandahålla något som går utöver brukbart skick, men inte gör det kan hyresgästen också begära åtgärdsföreläggande, förutsatt att den brist som föreligger innebär hinder eller men i nyttjandet (se Leif Holmqvist o.a, Hyreslagen, En kommentar, 9 uppl. sid. 83f.). I rättsfallet RBD 22:91, som omnämns i nämnda kommentar och som åberopats pläderingsvis av hyresvärden, fick hyresgästen visserligen inte bifall till ett yrkande om bl.a. att byta ut tvättställ och insats på fönster, men detta berodde på att yrkandet grundades på ett åtagande att åtgärda något som egentligen inte innebar hinder eller men i nyttjandet. Det grundades för övrigt inte heller på innehållet i hyresavtalet, dvs. på något som ingick i förhyrningen, utan på en förlikning som parterna tidigare hade träffat. I förevarande fall har Staffan Tullberg ostridigt haft fungerande golvvärme i sitt badrum. I samband med stambytet har han också oemotsagt uppgett att hyresvärden lovat honom att han skulle få behålla golvvärmen efter den nödvändiga ombyggnaden av badrummet. Hans påstående att golvvärmen inte längre fungerar stöds av den anmärkning som gjorts i samband med besiktningen av arbetena, aktbil. 14, sid. 2. Å andra sidan är parterna överens om att värmen i badrummet är godtagbar utan golvvärme i och för sig. Utgångspunkten för hyresnämnden är således att parterna har avtalat om att badrummet ska vara försett med golvvärme. Eftersom värmen i badrummet är godtagbar även utan golvvärme, har parterna därmed också avtalat om ett skick som är bättre än fullt brukbart. Det får vidare anses utrett att golvvärmen inte fungerar efter stambytet och ombyggnaden av badrummet. Fråga uppstår då om hyresvärden med stöd Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 4
av reglerna i 16 kan föreläggas att återställa golvvärmen i fungerande skick trots att lägenheten är fullt brukbar även utan golvvärme. Av bestämmelsen framgår som nämnts att ett åtgärdsföreläggande förutsätter att hinder eller men uppstått i nyttjanderätten. Att en lägenhet förses med golvvärme kan visserligen sägas vara en standard som inte påverkar lägenhetens brukbarhet, i vart fall är ju lägenheten fullt brukbar även utan golvvärme, men samtidigt utgör den något som enligt hyresnämnden förbättrar användningen av lägenheten. Den medför t.ex. också regelmässigt högre hyra vid hyressättningen. Nämnden finner att avsaknaden av golvvärme således är en brist i den meningen att lägenhetens användbarhet måste anses sämre än utan densamma. Eftersom golvvärmen i Staffan Tullbergs badrum inte längre fungerar innebär detta också att hinder eller men uppstått i nyttjanderätten på det sätt som avses i 16. Hans ansökan om åtgärdsföreläggande ska därför bifallas. Åtgärderna ska vara utförda senast den 1 oktober 2012. Vite har inte yrkats. Kristian Eriksson Bilaga 2 HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM PROTOKOLL 2012-02-07 Aktbilaga 12 Ärende nr 11300-11 Rotel 3 Anges vid kontakt med nämnden Nämnden Kristian Eriksson (ordförande) Mats Winkler och Stig Hägerstrand (övriga ledamöter) Protokollförare Pernilla Nord Plats för sammanträde Nämndens kansli Fastighet/Adress Entitan 1, Krysshammarvägen 8, Solna Sökande Staffan Tullberg, 430419-0657, personligen närvarande Krysshammarsvägen 8 Torbjörn Larsson Hyresgästföreningen Region Stockholm Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 5
Box 10117 121 28 Stockholm-Globen Motpart Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna, 769606-7490 c/o Daniel Pettersson Krysshammarvägen 12 A Fastighetsjuristen Eva Sönevall, närvarande Fastighetsägarna Stockholm AB Box 128 71 112 98 Stockholm Biträdd av: Lars Lindberg, ordförande i bostadsrättsföreningen Saken --- Torbjörn Larsson ger in fullmakt aktbilaga 13, utlåtande över garantibesiktning, aktbilaga 14, protokoll över egen mätning av temperatur, aktbilaga 15. Eva Sönevall ger in behörighetshandlingar, aktbilaga 16-18. Ordföranden går igenom handlingarna i ärendet i erforderliga delar och det antecknas att Staffan Tullberg hyr en lägenhet om tre rum och kök, 81 kvm, i den av Bostadsrättsföreningen Entitan i Solna (hyresvärden) ägda fastigheten på Krysshammarsvägen 8 i Solna. Torbjörn Larsson: Staffan Tullberg yrkar att hyresnämnden ålägger hyresvärden att återställa den icke fungerande vattenburna golvvärmen i badrummet i ursprungligt skick. Eva Sönevall: Hyresvärden bestrider yrkandet. Torbjörn Larsson: Staffan Tullberg har haft golvvärme i badrummet sedan han flyttade in i lägenheten. Golvvärmen har funnits sedan fastigheten byggdes 1965. Renovering av badrummet genomfördes i juni 2009 och sedan dess har golvvärmen varit ur funktion. Staffan Tullberg yrkar därför att golvvärmen återställs till ursprungligt skick. Han har påtalat bristerna för hyresvärden men ingen åtgärd har skett. Efter renoveringen saknar badrummet en fungerande värmekälla, och löper därmed högre risk för fukt och mögelskador. Staffan Tullberg upptäckte först efter han kommit hem från en resa till Gotland, att golvvärmen försvunnit. Hans lägenhet är längst ut på värmeslingan. Alla andra grannarna har värme. I den offert han fick i samband med renoveringen ingick golvvärme och han betalar alltjämt för detta. Avsaknaden av golvvärme utgör hinder och men i nyttanderätten. Eva Sönevall: Föreningen bestrider att avsaknaden av fullt fungerande golvvärme utgör ett hinder eller men i nyttjanderätten. Vid badrumsrenoveringen gjordes en fullständig renovering med byte av ytskikt, klinkers på golvet och helkaklade väggar. Med anledningen av att golven var i så dåligt skick, lade man ett extra lager betong. Detta kan vara en möjlig orsak till att golvet känns kallt. Föreningen har inte fått Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 6
några klagomål från någon annan hyresgäst. Badrummet ligger inklämt i lägenheten mellan andra rum, och saknar fönster. Det är riktigt att det saknar egen värmekälla, men det finns en frånluftsfläkt. Hyresvärden erbjöd Staffan Tullberg att göra en temperaturmätning av badrummet, men man ville vänta med detta till det blev kall väderlek för att få ett adekvat resultat. Staffan Tullberg svarade inte på detta, utan gjorde istället en anmälan till hyresnämnden. Hyresvärden vill alltjämt göra en temperaturmätning. Staffan Tullberg: Det är inte kallt i själva badrummet, temperaturen är full tillräcklig, utan det är att det är kallt på golvet som är problemet. Det handlar om komfort. Det är obehagligt att gå barfota, vilket man ofta gör i badrummet. Av utlåtandet över garantibesiktningen framgår tydligt att golvvärmen inte fungerar, och att utredningen till orsaken till detta, skulle utföras av entreprenören för renoveringen och vara klart senast den 28 februari 2011. Utredningen är alltjämt oklar. Han har själv arbetat som besiktningsman i bl.a. va- och vvsfrågor. Man var tvungen att bila upp golvet i hans badrum, och då blev kopparrören för golvvärmen tillplattade, så att det strömmar för lite vatten igenom rören och det i sin tur ger för lite värme. Han yrkar att golvet rivs upp och att renoveringen görs om totalt. Han har en hyra idag på ca 6 000 kr/mån, inklusive ett permanent hyrestillägg på 250 kr för badrumsrenoveringen. Härefter håller nämnden enskilda samtal med respektive part. Efter diskussioner framkommer följande förlikningsförslag. 1. Hyresvärden ska till Staffan Tullberg ge en hyresreduktion med 100 kr/mån., att gälla fr.o.m. den 1 januari 2009 fram till dess att badrummet totalrenoveras igen, alternativt att fungerande golvvärme finns. 2. Om badrummet renoveras under perioden den 15 maj - den 15 september 2012 avstår Staffan Tullberg från hyresreducering p.g.a. hinder och men i nyttjanderätten, dvs. de normalt ca 40% som brukar utgå då. 3. Genom denna överenskommelse är parternas samtliga mellanhavanden med anledning av denna sak slutligen reglerade. Staffan Tullberg förklarar att han accepterar förslaget. Lars Lindberg: Styrelsen måste ta ställning till förslaget och han åtar sig att lämna besked till Torbjörn Larsson senast den 24 februari 2012. Han åtar sig också att ta kontakt med entreprenören som ansvarade för badrumsrenoveringen för att höra hans inställning till det som antecknats angående golvvärmen i Coordia Consults utlåtande i aktbil. 14, sid. 4, och om denna anmärkning i så fall föranleder åtgärder. Parterna förklarar att de kan komma att begära stadfästelse av en eventuell förlikning. Torbjörn Larsson åtar sig att senast den 27 februari 2012 meddela om parterna kommit överens. För det fall förlikning inte träffas kommer parterna ges tillfälle att skriftligen slutföra sin talan och samtidigt få besked när beslut i ärendet meddelas. Sammanträdet, som pågick kl. 11.15-12.50, förklaras avslutat. Pernilla Nord Protokollet uppvisat 2012-02-13/?? Materialet kan vara skyddat av upphovsrätt. 7