SIG Invest har under 2016 förvärvat fastigheter för 82,7 Mkr Resultat före skatt perioden jan-dec 2016 uppgick till 63,7 Mkr Realiserade värdeförändringar uppgick till 50,7 Mkr Orealiserade värdeförändringar uppgick till 25,5 Mkr Periodens resultat 59,2 Mkr 1
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER HALVÅRET Under kvartal tre förvärvades fastigheten Oderljunga 3:2 Under kvartal tre genomfördes en nyemission och det egna kapitalet ökades med 8219 tkr Under kvartal fyra avyttrades Stockholm Strykmåttet 4 2
VD HAR ORDET SIG Invest grundades i september 2014 och lämnar här sin bokslutskommuniké för 2016. Bolagets verksamhet består av förvaltning och utveckling av bostäder. Förvaltningsfastigheterna ger stabila och förutsägbara kassaflöden och utvecklingsprojekten ger betydande värdeutveckling och investeringskapital för framtiden. Under 2016 förvärvades fem fastigheter och två avyttrades med mycket goda marginaler. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 50 685 Tkr (9 974 Tkr). En stor del av marginalen kom från ett lyckat bostadsutvecklingsprojekt i Stockholm som avyttrades under kvartal 4. Årets resultat före skatt uppgick till 63 685 Tkr (47 812 Tkr) vilket var en ökning med 33 % jämfört med föregående år. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 25 457 Tkr (45 980 Tkr) vilket gav ett resultat innan orealiserade värdeförändringar och före skatt på 38 228 Tkr (1 832 Tkr). Administrationskostnaderna uppgick till 13 977 Tkr varav 9 768 Tkr var kostnader hänförliga till projektutveckling av fastigheter vilket var den största orsaken till värdeförändringarna. Fastighetsvärdena uppgick till 329 001 Tkr (291 500 Tkr) efter årets transaktioner och egenkapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 159 % till 115 511 Tkr (44 600 Tkr). Bolaget växer på ett tillfredställande sätt och vi kommer påbörja fler utvecklingsprojekt i befintliga fastigheter under 2017 samtidigt som nya fastigheter kommer att förvärvas. Jag vill tacka medarbetare och aktieägare för 2016 och ser fram emot ett fortsatt gott samarbete 2017. Dan Astrén Verkställande Direktör 3
RESULTAT Rörelseresultatet före finansnetto uppgick andra halvåret till 23 335 tkr (36 502) 1. Resultat före skatt uppgick till 18 447 tkr (31 378). Resultat före skatt påverkades av 27 555 tkr (35 594) avseende värdeförändringar på fastigheter samt resultatpåverkade kostnader hänförliga till koncernens utvecklingsprojekt om 9 768 Tkr. KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under halvåret till -8 828 tkr (-4 339). Investeringsverksamheten har påverkat kassaflödet under halvåret netto 108 210 tkr (-135 451). Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under andra halvåret till -50 912 tkr (99 783). Sammantaget uppgår kassaflödet till -5 710 tkr (7 343) för halvåret. FINANSIERING 2 Bolaget finansieras i huvudsak genom eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna utgörs i huvudsak av ett obligationslån om 60,0 Mkr och banklån om 163,4 Mkr. Obligationslånet är noterat på First North Bond Market Stockholm. Räntebärande skulder Belopp (Mkr) Banklån 163,4 Obligationslån 60,0 Övriga lån 16,5 Summa 239,9 Av övriga lån utgör 14,8 Mkr lån från närstående bolag, SIG Utveckling 4 AB. Av årets inköp avser 4 113 tkr (2 985) inköp från närstående, ingen försäljning har skett till närstående. NYCKELTAL Koncernen 2016 2015 2014 Nettoomsättning 19860 7702 0 Res. efter finansiella poster 63685 47812-23 Balansomslutning 444170 333200 5850 Soliditet (%) 35,0 17,5 0,9 Avkastning på Eget Kapital (%) 55,4 135,2-46,0 Skuldsättningsgrad 1,5 4,5 116,0 Avkastning på Totalt Kapital (%) 11,0 2,6 0,0 Räntetäckningsgrad (%) -14,8-19,2 - Belåningsgrad (%) 72,1 85,8 214,3 1 Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. 2 Per 2016-12-31 4
RESULTATDISPOSITION Medel att disponera: Balanserat resultat Årets resultat Summa 80 834 180 33 821 956 114 656 136 Förslag till disposition: Utdelning Balanseras i ny räkning Summa 4 954 685 109 701 451 114 656 136 Förslag till beslut om vinstutdelning Styrelsen föreslår att utdelning lämnas med 4 954 685 kr, vilket motsvarar 5,80 kr per aktie. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. 5
VERKSAMHETSBESKRIVNING SIG Invest AB (publ) är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och långsiktig förvaltning. SIG Invest AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag och har sitt säte i Malmö. Bolaget har drivits i sin nuvarande form sedan den 6 oktober 2014 och är ett dotterbolag till Svenska Investeringsgruppen AB. SIG Invest investerar i fastigheter såsom mark, bostäder och kommersiella projekt. Bolaget fokuserar på specifika strategiska förvärv där möjligheten att addera värde är betydande. Affärsidé SIG Invest AB (publ) är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som arbetar med innovativ fastighetsutveckling och långsiktig förvaltning. Bolaget har stort fokus på fastighetsutveckling och adderar värden till underpresterande eller undervärderade fastighetstillgångar genom bolagets utvecklingskoncept. Bolagets strategi är att skapa ekonomisk tillväxt genom utveckling och förädling och stabil lönsamhet genom proaktiv förvaltning. Målmarknader SIG Invest AB (publ) har stor tillgång till såväl nationella som internationella fastighetsaffärer. Genom många års erfarenhet och uppbyggnad av kontaktnät finns en mycket god tillgång till projekt både i Sverige och internationellt. Bolaget fokuserar inledningsvis på investeringar i Sverige men även internationella förvärv och utvecklingsprojekt finns i bolagets framtidsplaner. För de nationella investeringarna läggs störst fokus i dagsläget på Stockholms och Öresundsregionen. 6
Finansiella mål Bolaget har en affärsstruktur som bygger på stabila kassaflöden från en effektiv förvaltningsverksamhet samt intjäning vid försäljning av de utvecklingsfastigheter Bolaget förvärvar. Bolagets målsättning är att göra en avkastning på bolagets investerade kapital per utvecklingsfastighet om cirka 30 procent på årsbasis. SIG Invest AB (publ) fortsätter mot sitt uppsatta mål om att senast 2019 ha förvärvat och utvecklat fastigheter för 1 miljard kronor. Miljö och ansvar SIG Invest AB (publ) strävar efter att verksamheten skall bedrivas på ett så resurssnålt sätt som möjligt för att ha minsta möjliga påverkan på omgivningen. I arbetet med hyresgäster, partners och leverantörer skall hänsyn till miljöaspekten tas. 7
FASTIGHETSBESTÅNDET Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (m2) Fastighetstyp Burlöv Arlöv 21:181 1 350 Bostäder Helsingborg Kullen Östra 16 och 19, Gamla Staden 7:34 och 7:35 800 Bostäder Stockholm Bäverungen 5 1864 Bostäder Stockholm Vallhunden 7 3872 Bostäder Stockholm Mjölkboden 4 - Tomträtt Vittsjö 3:422 3515 Bostäder Vimmerby Gullvivan 5, Blåklockan 13 och Syrenen 2 5598 Vårdboende Eslöv Kärrtorp 2:17 1 430 Vårdboende Oderljunga 3:2 570 Vårdboende Summa 18 989 FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING (Mkr) 2016 2015 Verkligt värde per 1 januari 291,5 2,6 Förvärv 82,7 239,1 Investeringar 14,8 6,4 Försäljningar - 136,1-2,6 Värdeförändringar 76,1 46,0 Verkligt värde vid periodens utgång 329,0 291,5 8
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisningsprinciper som följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av dessa (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 kompletterande redovisningsregler för koncerner vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs enligt bestämmelser i Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciperna är oförändrade sedan årsredovisningen 2015. Se not 1 i årsredovisningen. 9
Koncernens rapport över totalresultatet 2016 2015 2016 2015 (Tkr) juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Intäkter 10322 5257 19860 7702 Fastighetskostnader -3261-1466 -7810-1966 Driftöverskott 7061 3792 12050 5736 Realiserade värdeförändringar 46240-11 50685 9974 Orealiserade värdeförändringar -18685 35605 25457 45980 Övriga intäkter 2 5550 66 11595 Övriga kostnader 0-4737 0-10924 Administrationskostnader -11283-3696 -13977-7856 Rörelseresultat 23335 36502 74281 54505 Finansiella intäkter 218 1 255 138 Finansiella kostnader -5106-5125 -10851-6830 Resultat före skatt 18447 31378 63685 47812 Aktuell skatt 823-151 -487-264 Uppskjuten skatt 5 257-6 736-3 953-8 055 Periodens resultat 24 527 24 492 59 245 39 493 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 11193 12480 33822 26408 Varav minoriteten 13334 12012 25423 13085 Övrigt totalresultat Periodens resultat 24527 24492 59245 39493 Övrigt totalresultat - - - - Summa periodens totalresultat 24527 24492 59245 39493 Hänförligt till Moderbolagets aktieägare 11193 12480 33822 26408 Varav minoriteten 13334 12012 25423 13085 10
Koncernens rapport över finansiell ställning (Tkr) 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Fastigheter 329001 291500 Maskiner och inventarier 1 772 1 174 Finansiella anläggningstillgångar 6 823 - Övriga kortfristiga fordringar 103 773 27 952 Likvida medel 2 801 12 574 Summa Tillgångar 444 170 333 200 Skulder och Eget kapital Eget Kapital 115511 44600 Minoritetens intresse 40 024 13 755 Uppskjuten skatteskuld 12 181 7 780 Räntebärande skulder 239 869 262 611 Kortfristiga skulder 36 585 4 454 Summa skulder och eget kapital 444 170 333 200 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital (Tkr) Moderbolagets ägare Minoriteten Totalt Eget kapital 2014-12-31 30 20 50 Nyemission/bildande 18162 650 18812 Utdelning - - - Periodens resultat 13928 1073 15001 Eget kapital 2015-06-30 32 120 1 743 33 863 Nyemission/bildande - - - Utdelning - - - Periodens resultat 12480 12012 24492 Eget kapital 2015-12-31 44 600 13 755 58 355 Nyemission/bildande 28511 1206 29717 Utdelning - - - Periodens resultat 22629 12089 34718 Eget kapital 2016-06-30 95 740 27 050 122 790 Nyemission/bildande 8578-359* 8219 Utdelning - - - Periodens resultat 11193 13334 24527 Eget kapital 2016-12-31 115 511 40 025 155 535 *Negativt värde på grund av förskjutning mellan minoritet och majoritet. 11
Koncernens rapport över kassaflödet 2016 2015 2016 2015 (Tkr) juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt 18446 31378 63685 47812 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -28102-35567 -76142-55886 Betald inkomstskatt 828-151 -483-264 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -8828-4339 -12940-8338 Förändring i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar -83207 49329-75516 -24929 Förändring av rörelseskulder 29027-1978 32433 4454 Summa förändring av rörelsekapital -54180 47351-43083 -20475 Kassaflöde från den löpande verksamheten -63008 43012-56023 -28813 Investeringsverksamheten Avyttring av fastigheter 121945-11 136145 12574 Förvärv av och investeringar i fastigheter -6672-135395 -62167-245520 Förvärv av maskiner och inventarier -240-45 -763-1243 Förändring finansiella tillgångar -6823 0-6823 -275 Kassaflöde från investeringsverksamheten 108210-135451 66392-234464 Finansieringsverksamheten Förändring av räntebärande skulder -50912 99133-22742 256812 Nyemission 0 650 2600 18812 Utdelning - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -50912 99783-20142 275624 Årets kassaflöde -5710 7343-9773 12347 Ingående likvida medel 8511 5231 12574 227 Utgående likvida medel 2 801 12 574 2 801 12 574 12
Moderbolagets Resultaträkning i sammandrag 2016 2015 2016 2015 (Tkr) juli-dec juli-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning - 356-356 Administrationskostnader -5 170-2 433-6 876-5 753 Rörelseresultat -5 170-2 077-6 876-5 397 Utdelning från dotterbolag - 9300-9300 Resultatandel från handelsbolag 3942-3942 - Ränteintäkter och liknande resultatposter 195 28 231 80 Ränteintäkter från koncernbolag 5119 2912 9842 3346 Räntekostnader och liknande resultatposter -2674-2708 -5428-3175 Räntekostnader till koncernföretag -987-963 -1939-1487 Resultat före skatt 425 6492-228 2667 Koncernbidrag 475 475 Uppskjuten skatt -177 619-61 1 460 Årets resultat 723 7 110 186 4 127 Moderbolagets Balansräkning i sammandrag (Tkr) 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Andelar i koncernföretag 44363 8225 Fordringar hos koncernföretag 91 774 79 925 Uppskjuten skattefordran 1 399 1 460 Övriga kortfristiga fordringar 5 321 13 528 Likvida medel 169 19 Summa Tillgångar 143 026 103 157 Skulder och Eget kapital Eget Kapital 57856 22333 Räntebärande skulder externt 60 000 60 116 Räntebärande skulder koncernen 6 173 16 588 Kortfristiga skulder koncernen 16 456 2 587 Övriga kortfristiga skulder 2 541 1 533 Summa skulder och eget kapital 143 026 103 157 13
Allmänna upplysningar Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av revisorerna. Rapporten finns tillgänglig på www.siginvest.se. Malmö den 23 februari 2017 Kalendarium Bokslutskommuniké juli-december 2016 23 februari 2017 Årsredovisning 13 april 2017 Årsstämma 27 april 2017 Delårsrapport jan-juni 2017 24 augusti 2017 Kontakt Bolaget SIG Invest AB (publ) Stortorget 13A 211 22 Malmö Tel: +46 850 00 32 20 Hemsida: www.siginvest.se E-mail: info@siginvest.se Certified Advisor Mangold Fondkommission Engelbrektsplan 2 114 34 Stockholm Tel: +46 8 50 30 15 50 Hemsida: www.mangold.se E-mail: info@mangold.se Informationen i bokslutskommunikén är sådan som SIG Invest AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 23 februari 2017. 14