Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen ÅBRIS
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Åbris Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2043. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1999-09-30. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2000-12-04 och nuvarande stadgar registrerades 1999-09-30 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Föreningen är medlem i följande samfällighetsföreningar: 1. Tågsus förvaltar drift och underhåll av värme, vatten el och gemensam lekplats. Föreningens andel är 15,29%. 2. ÅSFF förvaltar vägar, parkeringsplatser, IT och kabel-tv. Föreningens andel är 9%. Styrelsen Jan Percy Fredriksson Ledamot Kassör Mats Olof Holfve Ledamot Sekreterare. Ordförande fr o m 2015-01-01 Karin Elin Maria Löfving Ledamot Ordförande. Avgick ur styrelsen 2014-12-31 p g a flytt Bo John Charles Skoglund Ledamot Hans Gullstrand Ajla Mehinovic Karl Mathias Joakim Åbom Suppleant Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 14 protokollförda sammanträden. Sida 1 av 15
Revisorer Martin Robert Erik Stark Karl Göran Säll Ordinarie Intern Suppleant Intern Valberedning Sonja Lundström Jessica Paulin Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-06-09. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Rågen 5 2001 Solna Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1989 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1990. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 2 387 m², varav 2 387 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 30 lägenheter med bostadsrätt samt 2 lägenheter med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 19 0 6 4 3 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Gemensamhetsutrymmen Tvättstuga Sida 2 av 15
Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2043. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Komplettering av stuprör vid entrén 2014 För att förhindra isbildning vid entrén Obligatorisk ventilationskontroll 2014 Enligt plan (OVK) Byte av mjukfog fasader 2014 Enligt underhållsplan Planerat underhåll År Kommentar Målning ovan- och undersida Enligt underhållsplan senast 2019 balkongplattor och plattor loftgångar Målning fönsterbleck 2015 Eventuell samordning med målning av plattor på balkong och loftgång Beskärning av träd 2015 Byte av träräcke vid entrén 2015 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Kabel-TV Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Teknisk förvaltning Leverantör Ownit Canal Digital SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Activa Facility Service AB Övrig information Under 2014 har 1 överlåtelse av lägenhet genomförts. Sida 3 av 15
Föreningens ekonomi KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 1 212 208 1 074 043 PENGAR IN Rörelsens intäkter 1 466 787 1 438 152 Finansiella intäkter 2 633 4 476 Minskning korta fordringar 143 039 93 193 Ökning av korta skulder 134 952 0 1 747 410 1 535 820 PENGAR UT Rörelsens kostnader exklusive avskrivningar 1 339 235 934 686 Finansiella kostnader 223 442 286 264 Inköp av inventarier 0 20 500 Minskning av föreningens lån 41 832 35 460 Minskning av korta skulder 0 120 746 1 604 509 1 397 656 KASSA VID ÅRETS SLUT 1 355 109 1 212 208 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN 142 901 138 164 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 2% Hyror 12% Kapitalkostnader 13% Avskrivningar 9% Reparationer 4% Periodiskt underhåll 8% Taxebundna kostnader 29% Årsavgifter 86% Övrig drift 35% Fastighetsavgift 2% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året OVK, obligatorisk ventilationskontroll, har utförts under året. En sådan kontroll ska göras vart 6:e år och syftar till att visa att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. Samfällighetsföreningen i området, Tågsus, har samordnat kontrollen. I enlighet med föreningens underhållsplan har mjukfogar på loftgångar samt fogar i fasadteglet vid entrén reparerats under våren. Mjukfogar tar upp eventuella rörelser i huset och förhindrar att fukt söker sig in i huskroppen. Ytterligare ledningar för bättre vattenavrinning har installerats på taket, bl a ovanför entrén. Detta för att förhindra att vatten fryser till is vid kylig väderlek och medför halka. Ett extra cykelställ har placerats på baksidan av huset. I juni 2014 drabbades föreningen av vattenskada. Utströmning av vatten från en ledning i köket i en lägenhet på plan 2 medförde skador förutom i den lägenheten även i ytterligare 1 lägenhet samt i entrén och soprummet. Skadorna reglerades dels via föreningens försäkring och dels bostadsrättsinnehavarnas försäkringar. Händelser efter året I föreningens underhållsplan för de närmaste åren ingår bl a målning av fönsterbleck samt målning av ovan- och undersida av balkongplattor och loftgångar. Styrelsen har för avsikt att under 2015 undersöka kostnader för sådana åtgärder. Under verksamhetsåret 2015 kommer vissa åtgärder att vidtas i den externa miljön kring föreningens hus. Det gäller bl a beskärning av träd, byte av träräcke vid entrén, komplettering av fogsand mellan betongplattor samt installation av fast grill. Visst underhållsarbete kommer att göras under året i föreningens 2 hyreslägenheter. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 30 st Överlåtelser under året: 1 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar 2014-12-31: 40 st Förändring från föregående år: +1 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 582 582 566 565 Hyror/m² hyresrättsyta 829 813 1 052 1 075 Lån/m² bostadsrättsyta 4 533 4 552 4 568 5 510 Elkostnad/m² totalyta 45 36 36 36 Värmekostnad/m² totalyta 112 90 90 90 Vattenkostnad/m² totalyta 28 21 22 22 Kapitalkostnader/m² totalyta 94 120 182 177 Soliditet (%) 64 64 64 57 Resultat efter finansiella poster (tkr) -252 67-194 -134 Nettoomsättning (tkr) 1 441 1 438 1 453 1 455 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 2 387 m² bostäder. Sida 5 av 15
Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -252 151 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -2 110 823 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -121 200 summa balanserat resultat/ansamlad förlust -2 484 174 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 128 125 att i ny räkning överförs -2 356 049 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 441 353 1 437 971 Övriga rörelseintäkter Not 2 25 434 181 1 466 787 1 438 152 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-420 311-197 988 Driftkostnader Not 4-718 159-573 758 Övriga externa kostnader Not 5-106 585-72 387 Personalkostnader Not 6-94 180-90 553 Avskrivningar Not 7-158 894-154 794-1 498 129-1 089 480 RÖRELSERESULTAT -31 342 348 671 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 2 633 4 476 Räntekostnader -223 442-286 264-220 809-281 788 ÅRETS RESULTAT -252 151 66 883 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 26 769 306 26 924 100 Maskiner och inventarier Not 9 16 400 20 500 26 785 706 26 944 600 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 26 785 706 26 944 600 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 8 SBC Klientmedel i SHB 967 582 0 Övriga fordringar 57 275 176 882 Förutbetalda kostnader och upplupna Not 10 217 23 641 intäkter 1 025 074 200 531 KASSA OCH BANK Kassa och bank 387 527 386 707 SBC klientmedel i SHB 0 825 501 387 527 1 212 208 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 412 601 1 412 739 SUMMA TILLGÅNGAR 28 198 307 28 357 338 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 19 971 364 19 971 364 Fond för yttre underhåll Not 12 506 450 385 250 20 477 814 20 356 614 Fritt eget kapital Ansamlad förlust -2 232 022-2 177 706 Årets resultat -252 151 66 883-2 484 173-2 110 822 SUMMA EGET KAPITAL 17 993 641 18 245 792 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 9 829 942 9 873 486 9 829 942 9 873 486 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 42 912 41 200 kreditinstitut Leverantörsskulder 141 300 40 179 Upplupna kostnader och förutbetalda Not 14 190 512 156 682 intäkter 374 724 238 061 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 198 307 28 357 338 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 13 23 973 368 23 973 368 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 15
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 200 år 200 år Fastighetsförbättringar 10 år 10 år Stambyte 50 år 50 år Inventarier 5 år 5 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 1 268 087 1 268 087 Hyror bostäder 173 266 169 884 1 441 353 1 437 971 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Öresutjämning -1 1 Försäkringsersättning 24 915 0 Övriga intäkter 520 180 25 434 181 Sida 10 av 15
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 28 656 27 828 Fastighetsskötsel beställning 12 788 10 703 Fastighetsskötsel gård entreprenad 17 500 0 Städning entreprenad 44 277 46 305 Mattvätt/Hyrmattor 7 138 6 986 OVK Obl. Ventilationskontroll 67 184 0 Hissbesiktning 1 063 1 063 Gemensamma utrymmen 22 538 22 250 Gård 4 713 249 Serviceavtal 12 070 9 067 Förbrukningsmateriel 2 180 691 Brandskydd 0 6 444 220 108 131 585 Reparationer Brf Lägenheter 0 4 341 Tvättstuga 5 121 9 683 Sophantering/återvinning 1 738 0 Lås 99 17 232 Ventilation 0 14 091 Elinstallationer 3 098 0 Hiss 12 313 17 360 Tak 0 3 696 Vattenskada 49 709 0 72 078 66 403 Periodiskt underhåll Tak 58 750 0 Fasad 69 375 0 128 125 0 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 420 311 197 988 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 107 010 85 608 Värme 267 525 214 020 Vatten 66 880 49 778 Sophämtning/renhållning 55 445 51 024 Grovsopor 7 495 4 495 504 355 404 925 Övriga driftkostnader Försäkring 42 993 19 627 Samfällighetsavgift 48 250 43 826 Kabel-TV 55 601 42 660 Bredband 28 016 24 000 174 860 130 113 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 38 944 38 720 TOTALT DRIFTKOSTNADER 718 159 573 758 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 294 575 Inkassering avgift/hyra 1 200 1 200 Övriga förluster 0 10 344 Föreningskostnader 5 169 3 213 Fritids och Trivselkostnader 1 864 399 Förvaltningsarvode 51 380 50 162 Administration 3 303 1 964 Konsultarvode 33 875 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 9 500 4 530 106 585 72 387 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 79 374 75 000 Sociala kostnader 14 806 15 553 94 180 90 553 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 96 825 96 825 Förbättringar 57 968 57 969 Inventarier 4 100 0 158 894 154 794 Sida 12 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 29 334 061 29 334 061 Utgående anskaffningsvärde 29 334 061 29 334 061 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -2 409 961-2 255 168 Årets avskrivningar enligt plan -154 794-154 794 Utgående avskrivning enligt plan -2 564 755-2 409 961 Planenligt restvärde vid årets slut 26 769 306 26 924 100 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 7 162 425 7 162 425 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 23 800 000 23 800 000 Taxeringsvärde mark 16 600 000 16 600 000 40 400 000 40 400 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 40 400 000 40 400 000 40 400 000 40 400 000 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 20 500 0 Nyanskaffningar 0 20 500 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 20 500 20 500 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 0 0 Årets avskrivningar enligt plan -4 100 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -4 100 0 Redovisat restvärde vid årets slut 16 400 20 500 Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 21 641 Bredband 0 2 000 Förutbetalda kostnader 217 0 217 23 641 Sida 13 av 15
Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 17 843 240 0 0 17 843 240 Upplåtelseavgifter 2 128 124 0 0 2 128 124 Fond för yttre underhåll 506 450 121 200 0 385 250 S:a bundet eget kapital 20 477 814 121 200 0 20 356 614 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -2 232 022-121 200 66 883-2 177 706 Årets resultat -252 151-252 151-66 883 66 883 S:a ansamlad förlust -2 484 173-373 351 0-2 110 822 S:a eget kapital 17 993 641-252 151 0 18 245 792 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 385 250 264 050 Reservering enligt stadgar 121 200 121 200 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 506 450 385 250 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag SBAB 1,940 % 2 988 720 2 996 240 2019-12-13 SBAB 1,940 % 2 470 928 2 478 928 2019-12-13 SBAB 1,540 % 2 291 250 2 296 250 2015-12-23 SBAB 1,540 % 2 121 956 2 143 268 2015-12-23 Summa skulder till kreditinstitut 9 872 854 9 914 686 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -42 912-41 200 9 829 942 9 873 486 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 9 658 294 kr. Sida 14 av 15
Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 1 268 100 1 268 087 1 268 087 Hyror bostäder 174 800 173 266 175 444 Öresutjämning 0-1 0 Försäkringsersättning 0 24 915 0 Övriga intäkter 0 520 0 1 442 900 1 466 787 1 443 531 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad -29 500-28 656-30 000 Fastighetsskötsel beställning -12 000-12 788-10 000 Fastighetsskötsel gård entreprenad -27 000-17 500-18 000 Städning entreprenad -48 500-44 277-43 000 Mattvätt/Hyrmattor -7 500-7 138-8 000 OVK Obl. Ventilationskontroll 0-67 184 0 Hissbesiktning -1 100-1 063-1 100 Gemensamma utrymmen -23 000-22 538-22 500 Gård -1 000-4 713-1 000 Serviceavtal -12 500-12 070-11 000 Förbrukningsmateriel -2 000-2 180-1 000-164 100-220 108-145 600 Reparationer Fastighet förbättringar -140 000 0-100 000 Tvättstuga 0-5 121 0 Sophantering/återvinning 0-1 738 0 Lås 0-99 0 Elinstallationer 0-3 098 0 Hiss 0-12 313 0 Vattenskada 0-49 709 0-140 000-72 078-100 000 Periodiskt underhåll Tak 0-58 750 0 Fasad 0-69 375 0 0-128 125 0 Taxebundna kostnader El -86 000-107 010-85 000 Värme -215 000-267 525-220 000 Vatten -54 000-66 880-55 000 Sophämtning/renhållning -55 000-55 445-55 000 Grovsopor -5 000-7 495-5 000-415 000-504 355-420 000 Övriga driftskostnader Försäkring -20 500-42 993-20 100 Samfällighetsavgift -39 000-48 250-45 000 Kabel-TV -46 000-55 601-50 000 Bredband -25 000-28 016-30 000-130 500-174 860-145 100 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -39 800-38 944-38 925-39 800-38 944-38 925 Sida 1 av 2
Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning 0-294 -1 000 Inkassering avgift/hyra 0-1 200 0 Föreningskostnader -5 000-5 169-5 000 Fritids och Trivselkostnader -1 000-1 864-1 000 Förvaltningsarvode -52 500-51 380-55 000 Administration -2 000-3 303-2 000 Konsultarvode -34 500-33 875-32 000 Bostadsrätterna Sverige Ek För -5 000-9 500-4 600-100 000-106 585-100 600 Personalkostnader Styrelsearvode -79 750-76 728-72 500 Revisionsarvode arvoderad -2 750-2 646-2 500 Arbetsgivaravgifter -26 000-14 806-23 600-108 500-94 180-98 600 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -96 800-96 825-97 000 Förbättringar -55 700-57 968-58 000 Inventarier -4 100-4 100 0-156 600-158 894-155 000 SA RÖRELSENS KOSTNADER -1 254 500-1 498 129-1 203 825 RÖRELSERESULTAT 188 400-31 342 239 706 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 0 1 762 6 000 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 50 0 Skatteränta ej skattepliktig 0 821 0 Låneräntor -180 200-223 876-290 000-180 200-221 243-284 000 RESULTAT 8 200-252 585-44 295 Sida 2 av 2