Brf Östermalmstorg 5 Protokoll nr 8/2015 Protokoll vid ordinarie föreningsstämma den 8 juni 2015 Närvarande: Medlemmar representerande 24 av föreningens 45 bostadsrättslägenheter. Sammanlagt är 34 personer från fastigheten närvarande. Särskilt inbjuden: Auktoriserade revisorn Margareta Kleberg från Kleberg Revision AB. Plats: Konferenslokal, Hotel Anglais, Humlegårdsgatan. 1. Öppnande Föreningens ordförande Pär Rahm hälsar de närvarande välkomna till den femte ordinarie föreningsstämman sedan fastigheten ombildades till bostadsrätter i juni 2010. Han vänder sig särskilt till de nya medlemmar som tillkommit sedan föregående stämma. 2. Godkännande av dagordningen Stämman beslutar att följa utlämnat förslag till dagordning. 3. Val av stämmoordförande Pär Rahm väljs till ordförande under stämman. 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare Pär Rahm utser Ulf Arvidsson att föra protokollet. 5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare Sveninge Götzén och Christer Vianden väljs. 6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst Stämman beslutar att godkänna förfaringssättet. 7. Fastställande av röstlängd Det konstateras att rösträtt vid stämman föreligger för 24 av föreningens bostadsrättslägenheter genom personlig närvaro. För två av dessa företes fullmakter. 8. Föredragning av styrelsens årsredovisning Årsredovisningen har utsänts till medlemmarna i god tid före stämman. Auktoriserade revisorn Margareta Kleberg ombeds kommentera årsredovisningen. Hon kommenterar särskilt vissa poster i räkenskaperna, bl.a. avskrivningar där ett nytt regelverk numera tillämpas. Hon uttalar att föreningens ekonomiska situation får anses vara god. 1
9 Föredragning av revisorernas berättelse Revisionsberättelsen finns bilagd i årsredovisningen. Revisorerna tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, behandlar förlusten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning Stämman beslutar att fastställa resultaträkningen och balansräkningen. 11. Beslut om resultatdisposition Stämman beslutar att balanserat resultat, avsättning yttre fond samt årets resultat ska överföras i ny räkning. 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna Stämman beslutar om ansvarsfrihet för styrelsen i enlighet med revisorernas förslag. 13. Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår Pär Rahm redogör för en undersökning från organisationen Bostadsrätterna där man kartlagt arvodesnivåerna inom olika typer av bostadsrättsföreningar. Med utgångspunkt från detta har den nuvarande styrelsen beslutat föreslå stämman en ökning av det hittillsvarande totala arvodet från ett basbelopp till två basbelopp. Efter diskussion beslutar stämman att styrelsen får disponera 100 000 kr att fördela som arvoden inom sig samt till den valda revisorn, revisorssuppleanten och valberedningen. Arvode till den auktoriserade revisorn utgår enligt särskilt avtal. 14. Val av styrelseledamöter och suppleanter Efter förslag av valberedningen beslutar stämman att välja följande personer: Styrelseledamöter Omval av Pär Rahm, Ulf Arvidsson, Peter Oskarsson och Anders Lundbeck samt nyval av Anders Bergqvist. Styrelsesuppleanter Omval av Karina Kjell och nyval av Gisela Zeime. Styrelsen utser inom sig ordförande och andra funktionärer samt beslutar om tecknande av föreningens firma. 15. Val av revisorer och revisorssuppleant Efter förslag från valberedningen beslutar stämman att omvälja auktoriserade revisorn Margareta Kleberg och medlemmen Kristina Larsson Götzén som revisorer samt medlemmen Sveninge Götzén som revisorssuppleant. För auktoriserade revisorn Margareta Kleberg gäller särskilt avtal mellan henne och föreningen. 16. Val av valberedning Stämman beslutar att omvälja Roland Ahlgren och Sveninge Götzén. 2
17. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmälda ärenden Följande frågor har hänskjutits till stämman av styrelsen (inget ärende har anmälts): - Förslag till ändringar av stadgarna. Genom en lagändring från den 1 juli 2014 utökades möjligheterna för en bostadsrättsinnehavare att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Samtidigt öppnades en möjlighet för bostadsrättsföreningarna att ta ut en mindre avgift för handläggningen av ärenden om andrahandsuthyrning. Vid föregående föreningsstämma (juni 2014) beslutades följande ändring i föreningen stadgar: 10 Nuvarande lydelse En bostadrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke. Bostadsrättshavare som önskar upplåta sin lägenhet i andra hand skall på det sätt styrelsen bestämmer ansöka om samtycke till upplåtelsen. 10 Förslag till ny lydelse En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Bostadsrättshavare ska skriftligen ansöka hos styrelsen om samtycke till upplåtelsen. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den ska pågå samt till vem lägenheten ska upplåtas. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden. Styrelsen får besluta om avgift för andrahandsupplåtelse. Avgiften får uppgå till högst 10 % årligen av gällande prisbasbelopp. Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut efter det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar. Avgiften betalas av bostadsrättshavaren. Förslag till tillägg i 12 (kursiverad stil) Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt kan i enlighet med bostadsrättslagens bestämmelser förverkas och föreningen således bli berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning bland annat om 1) bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse, 2) lägenheten utan samtycke upplåts i andra hand, (3 9). Efter förslag från styrelsen beslutar föreningsstämman nu enhälligt att ännu en gång godkänna förslaget. Därmed träder ändringarna i kraft. Information från styrelsen om ev. 3-D-ombildning samt om nya skatteregler. Pär Rahm och Ulf Arvidsson redovisar följande: Föreningsstämman har tidigare gett styrelsen bemyndigande att så långt det är möjligt vidta åtgärder som säkerställer att föreningens status ändras från oäkta till äkta bostadsrättsförening. Detta förutsätter bl.a. att en s.k. tredimensionell fastighetsbildning genomförs. Fram till oktober 2014 blockerades detta av markägaren Stockholms stad, eftersom förhandlingarna om tomträttsavgälden inte var avslutade. Därefter har styrelsen återupptagit arbetet och bl.a. begärt in anbud från flera olika konsulter som kan medverka i den fortsatta processen. Slutdiskussioner pågår för närvarande med två att dessa konsulter. Bl.a. måste kalkyler tas fram för olika försäljningspriser och räntelägen samt andra kostnader beräknas, t.ex. för lantmäteriförrättning, konsulter och mäklare. 3
Styrelsen har tagit fram en kortfattad promemoria med information till medlemmarna. Med ledning av en kalkyl i promemorian kan medlemmarna få en ungefärlig uppfattning om vilka skatteeffekter som uppkommer för var och en om föreningens status som oäkta förening inte ändras. Innehållet i promemorian föredras för stämman samt bifogas detta protokoll. Det framgår av frågor och diskussion att intresset är stort och positivt bland medlemmarna. Styrelsen utlovar kontinuerlig information till medlemmarna om det fortsatta arbetet. Det slutliga beslutet om en försäljning måste fattas vid en kommande föreningsstämma. 18. Avslutande Ordföranden Pär Rahm riktar ett tack till den avgående styrelsesuppleanten Christer Vianden. Vidare uttalar styrelsen sin uppskattning över att Margita och Torbjörn Callenholt upplåtit en del av sitt lägenhetsförråd till en av de nybildade bostadsrättslägenheterna. Slutligen tackar Pär Rahm de närvarande för visat engagemang. Föreningsstämman, som inletts kl. 19.00, förklaras avslutad strax före kl. 20.30. Vid protokollet: Ulf Arvidsson Justeras: Pär Rahm Sveninge Götzén Christer Vianden 4
Bilaga till styrelseprotokoll 2015-06-08 Äkta oäkta bostadsrättsförening. Kalkyl: Skatteeffekter för medlemmarna fr.o.m. 2016 För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60 % av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. I vår förening gäller följande: 2014 2016 (prognos) Årsavgifter från medlemmarna: 1 479 000 1 479 000 Hyror 5 845 000 6 645 000 (Varav Östermalmskällaren 0 800 000) Med nuvarande årsavgifter (ca 1,5 mkr/år) får föreningen ha max 1,0 mkr/år i hyresintäkter för att kunna räknas som äkta förening. Nuvarande intäkter från 3 bostadshyresgäster uppgår till 212 160 kr. Regeringen har föreslagit att de s.k. lättnadsreglerna som gäller för medlemmar i oäkta bostadsföretag inte ska förlängas när de löper ut vid utgången av 2015. Lättnadsreglerna har hittills inneburit att ingen medlem hos oss har behövt betala skatt. Regeringen förslag innebär att medlemmar i ett oäkta bostadsföretag ska ta upp all utdelning och kapitalvinst på bostaden till beskattning, men att skattesatsen sänks från dagens 30 procent till 25 procent. Förslaget väntas träda i kraft den 1 januari 2016. När det gäller utdelning från bostadsrättsförening gäller SKV 378 om Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (december 2014). På sid. 14 finns uppgifter om hur detta ska redovisas och beräknas: Om föreningen har huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten motsvaras hyresvärdet av hyran på orten för en hyreslägenhet med motsvarande standard. Som vägledning för beräkning av hyran på orten kan Du, när det gäller bostäder, använda ställningstagandet Värdering av bostadsförmåner i lägenheter och småhus" från 2013-12-09 med bilagan "Hyresnivåer 2013. Ställningstagandet (ett nytt för varje år) publiceras i slutet av det aktuella inkomståret på www.skatteverket.se/stallningstaganden. För vår fastighet gäller 1.280 kr per kvm och år. Eftersom medlemmarna i vår fastighet har ansvaret för att reparera och underhålla lägenheten reduceras hyresvärdet till 90 % av hyran på orten. För att räkna fram förmånsvärdet ska hyresvärdet minskas med årsavgiften för lägenheten. Kapitaltillskott får inte räknas med. Du får inte göra avdrag för reparationer och underhåll. Dessutom finns bestämmelser om att värdet kan justeras med hänsyn till bostadens storlek. I vår förening gäller detta för 12 lägenheter som är större än 70 kvm. Två av dessa är större än 120 kvm. Ditt bostadsförmånsvärde, som Du räknat fram enligt ovanstående, ska Du behandla som utdelning från föreningen. Kalkylexempel (reservation för ev. felberäkningar): Följande exempel gäller från och med 2016 för en fiktiv lägenhet om 70 kvm i vår fastighet: Marknadshyra per år: 1.280 kr x 70 kvm: 89.600 kr 10 % nedsättning för underhåll: 8.960 80.640 Avgift till föreningen (3.000 kr/mån): 36.000 Bostadsförmån: 44.640 Skattesats 25 % x 44.640 kr: 11.160 kr ( = 930 kr/månad) Med ledning av detta exempel kan alla medlemmar vars lägenheter är max 70 kvm räkna ut beskattningseffekten från och med 2016. För de som har större lägenheter blir skattehöjningen per kvm något mindre. En positiv effekt av de nya reglerna är dock att reavinstbeskattningen minskar från 30 % till 25 %. 5