BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL)

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2016 Agora avslutar året med en positiv resultatutveckling. Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr efter räkenskapsårets slut 2016. Resultatet efter skatt uppgick till 92 Mkr. Räkenskapsåret Kvartalet avser oktober december och räkenskapsåret januari december 2016. Belopp inom parentes avser maj december 2015 (8 månader). Resultatposter jämförs med maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskapsåret. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. Resultat efter skatt uppgick till 92 Mkr (80) vilket motsvarar 3,21 kr per stamaktie före utspädning (3,72). Hyresintäkterna uppgick till 330 Mkr (159). Driftsöverskottet uppgick till 150 Mkr (78). Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr (20). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 66 Mkr (91) och realiserade värde för änd ringar uppgick till 1 Mkr (0). Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 67 Mkr (26). Styrelsen föreslår en årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie att utbetalas med 5 kr per kvartal. Agora förvärvade galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke 24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr och ett årligt hyresvärde om 98 Mkr. Fastigheterna tillträddes 30 september. Agora sålde fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. Fastigheten förvärvades för 39 Mkr. Agora sålde byggrätter för bostäder i Vårberg om cirka 6 800 kvm för 21 Mkr. Händelser efter periodens utgång Agora har tecknat ett avtal med Clear Channel, om cirka 100 digitala skärmar i Agoras gallerior. Affären innebär en möjlig intäkt på årsbasis om cirka 6 8 miljoner kronor. Agora har tecknat ett sexårigt avtal med Subway om en lokal i Kvarteret Caroli i centrala Malmö. Agora har tecknat ett 10-årigt avtal med Nordic Wellness, i Oden i centrala Trollhättan. Agora har tecknat ett utökat avtal med Willys i Ekholmen Centrum i Linköping som innebär ökade årliga intäkter om cirka 2 miljoner kronor, utökad butiks yta med 900 kvadratmeter. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Agora har under året tecknat ett flertal nya hyresavtal till ett sammanlagt hyresvärde om 63,2 Mkr fördelat över kontraktens löptid. Agora emitterade ett icke-säkerställt obligations lån om 150 Mkr på den svenska marknaden. Obliga tions lånet har ett rambelopp om 500 Mkr. Obligationslånet om 150 Mkr noterades på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Första handelsdag var 1 november 2016. Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissions kostnader). RESULTAT 2016-12-31 Hyresintäkter 330 Mkr Driftsnetto 150 Mkr Resultat efter skatt 92 Mkr Marknadsvärde fastigheter 4 339 Mkr Resultat per stamaktie före utspädning 3,21 kr Resultat per stamaktie efter utspädning 3,11 kr 2

KVARTALSÖVERSIKT MKR Q4 2016 Q3 2016 Q2 2016 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Hyresintäkter 98 78 77 77 77 72 Övriga intäkter - - - - 4 - Fastighetskostnader -53-42 -41-45 -48-30 Driftsnetto 45 36 36 32 33 42 Förvaltningsresultat 12 14 15 8-2 20 Resultat efter skatt 48 31 19 9-16 19 Överskottsgrad, % 45 45 42 42 50 54 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 89 88 89 89 Soliditet, % 31 30 33 33 32 33 Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 1,17 0,66 0,31-0,73 0,70 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21 1,14 0,64 0,30-0,71 0,67 NYCKELTAL 31 DECEMBER 2016 Marknads värde fastigheter 4 339 Mkr Eget kapital per stamaktie 42 kr Hyresintäkter 330 Mkr Hyresvärde 450 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 90 % Uthyrningsbar yta 269 915 kvm Antal fastigheter 23 Antal hyresgäster 720 3

DETTA ÄR AGORA Agora äger, förvaltar och utvecklar detalj handelsberoende fastigheter. Fastighetsbeståndet består av 23 fastigheter belägna på 16 orter, huvudsakligen innerstadsgallerior i tillväxtregioner i södra och mellersta Sverige. Agora är noterat på Nasdaq First North sedan 15 juni 2015. Affärsidé Agora ska äga, förvalta och utveckla detaljhandelsbero ende fastigheter på ett sådant sätt att konsumenter attra heras till besök, detaljister kan bedriva attraktiv handel, fastigheten bidrar till platsens och stadens attraktivitet och att ägarna får en långsiktigt god avkastning. Mål På tre till fem år är målsättningen att öka värdet på fastighetsportföljen till 10 miljarder kronor dels genom förvärv av nya fastigheter, dels genom investeringar i befintliga fastigheter. Soliditeten ska långsiktigt uppgå till lägst 40 procent. Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 200 procent. Den genomsnittliga årliga avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 10 procent. Förvaltning och utveckling Verksamheten bedrivs med ett långsiktigt perspektiv. Affärs- och åtgärdsplaner upprättas för samtliga fastigheter och fastighetsportföljen utvecklas kontinuerligt genom att arbeta aktivt med långsiktigt effektiv förvaltning. Organisation Agoras ledning har lång och unik erfarenhet av förvalt ning, utveckling och finansiering av detaljhandels fastigheter. Alla medarbetare är anställda av moder bolaget. Den kommersiella och tekniska förvaltningen samt den ekonomiska och administrativa styrningen sker med egen bemanning. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 30 50 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt och utdelning till preferensaktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas andra investeringsalternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur. Strategi Agoras strategi är att identifiera och förvärva attraktiva detaljhandelsfastigheter i första hand sådana med förbättringspotential. Förbättringarna kan uppnås genom ett tydligare fokus på detaljhandelns förutsättningar och behov och ett tätare samarbete med detaljister. Agoras ambition är att vara delaktig i respektive orts utveckling genom nära samarbeten med såväl kommuner som andra fastighetsägare och övriga intressenter i syfte att förbättra tillgänglighet, infrastruktur, boendemöjligheter samt innerstadens trivsel och aktualitet. Detta ökar fastigheternas attraktivitet och ger möjlighet att förbättra deras lönsamhet. 4

KOMMENTARER FRÅN VD STABIL OCH LOVANDE UTVECKLING 2016 var vårt första hela verksamhetsår. I backspegeln kan jag konstatera att vi följt vår affärsidé och våra planer för att genomföra den. I de allra flesta avseenden har processer, rutiner och arbetssätt nu etablerats till en konstruktiv vardag av utförande, baserat på kunskap och ambition. Utförandet sker av den grundorganisation som under året blivit i det närmaste komplett, med mycket erfarna, kunniga och engagerade människor. Vi har skapat en mycket stabil bas att bygga vidare på inför framtiden. Det jobb som gjorts bekräftas också av ett stabilt och ökande resultat. Marknaden fortsätter att vara gynnsam. Detaljhandelns försäljning totalt i Sverige ökade under året med 3,3 procent. Prognosen för 2017 är +3,0 procent enligt HUI Research. Jag är helt övertygad om relevansen och potentialen i vår affärsidé, att med attraktivitet som ledstjärna, förbättra detaljhandelsberoende fastigheter på bra orter. Tillsammans med mycket kunniga och erfarna medarbetare och starka och engagerade ägare ser jag framåt med stor tillförsikt. Vårt köp i höstas av Punkt och Gallerian i Västerås är ett mycket viktigt steg, som tillsammans med Centra ger oss en tung och strategisk position i Västerås, med stora möjligheter under de kommande åren. Det löpande förbättringsarbetet i form av fyllande av vakanser, genomgång av hyresgästmix och kommersiella och tekniska förbättringsåtgärder fortsätter naturligtvis, det pågår varje dag. Vi försöker ständigt finna sätt att göra våra hus och platser mer attraktiva, mer funktionella och mer effektiva. Detta gäller såväl för våra besökare, detaljister som för oss själva. Under de första veckorna i år har vi på plats gått igenom alla våra fastigheter och uppdaterat våra affärsplaner. Därmed har vi en karta och färdplan för 2017 och framåt. Ett av de områden vi kommer att fokusera på under året är miljö-, kvalitets- och hållbarhetsfrågor. Därför förstärker vi under våren vår organisation inom detta område. Vi deltar i olika samarbeten med kommuner och lokala näringslivsorganisationer, alla syftande till bättre platser, funktioner och innerstäder. Kommunernas engagemang i inre-stads-frågor har, om något, ökat under året. Man vill agera, sätter upp mål och genomför olika förbättringsprojekt, både mjuka och hårda. Detta gäller allt från trivselfrågor till strukturoch byggnadsfrågor. Wilner Anderson VD 5

KOMMENTARER TILL RESULTATET JANUARI DECEMBER 2016 Kvartalet avser oktober december och räkenskapsåret januari december 2016. Resultatposter jämförs med maj december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskaps året. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. Resultat Driftnettot för fjärde kvartalet ökade med 25 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 45 Mkr, (36). Det ökade driftsnettot förklaras av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Det totala driftnettot för perioden uppgick till 150 Mkr (78), en ökning med 92,3 procent. Förvaltningsresultatet har ökat med 145 procent sedan bokslutet december 2015, 49 Mkr (20). Det fjärde kvartalet visade dock ett något sämre förvaltningsresultat 12 Mkr, jämfört med föregående kvartal, 14 Mkr. Avvikelsen förklaras i huvudsak av högre finansnetto på grund av ny finansiering hänförlig till förvärven av Punkt och Gallerian. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 98 Mkr (78) under kvartalet och till 330 Mkr (165) under året. Intäktsökningen förklaras främst av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Hyresvärdet ökade med 27,5 procent mellan tredje och fjärde kvartalet. Totalt hyresvärde uppgick till 450 Mkr (353) per sista december 2016 och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 90 procent (89). Kostnader Fastighetskostnaderna ökade till 53 Mkr (42) under kvartalet och till 180 Mkr (87) för året. Förändringen om 11 Mkr mellan kvartal tre och fyra beror huvudsakligen på förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. I övrigt ligger fastighetskostnaderna på en stabil nivå. Fastighetskostnaderna består i huvudsak av underhåll, taxebundna kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. De centrala administrationskostnaderna avser främst kostnader för koncernledning och koncern gemensamma funktioner såsom IT, finans, HR, IR, analys och transaktion. Under 2015 belastades de centrala administrationskostnaderna av uppbyggnad av organisation och kontor. Under 2016 har kostnaderna för central administration minskat och stabiliserats. Kostnader för central administration uppgick för räkenskapsåret 2016 till 26 Mkr (23). Finansnetto Finansnettot för fjärde kvartalet ökade med 47 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 25 Mkr (17). Ökningen förklaras av nyfinansiering sedan tredje kvartalet på grund av förvärven av Punkt och Gallerian. Finansnettot uppgick för räkenskapsåret 2016 till 75 Mkr (30). De finansiella kostnaderna består i huvudsak av ränte kostnader hänförliga till externa lån, 69,5 Mkr, resterande 5,2 Mkr avser periodiseringar av finansieringskostnader. Genomsnittlig ränta per 31 december 2016 uppgick till 2,9 procent. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter vid räkenskapsårets slut upp gick till 66 Mkr (91), realiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 Mkr (0) på grund av två fastig hets försäljningar tidigare perioder. Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till 0 Mkr (-2), vilket förklaras av att koncernen har ansamlade skattemässiga underskott som vid årets slut uppgick till 99 Mkr. Då samtliga underskott förväntas kunna nyttjas mot framtida vinster har uppskjuten skattefordran åsatts fullt värde i redovisningen. Uppskjuten skattekostnad uppgick till 24 Mkr (-29), vilka främst avser temporära skillnader i fastigheter samt under perioden nyttjade underskottsavdrag. 6

FASTIGHETSBESTÅND Agoras fastighetsbestånd består av 23 fastigheter. Totalt marknadsvärde per 31 december 2016 uppgick till 4 339 Mkr (3 419). Fastighetsbeståndet omfattade vid samma tidpunkt totalt 269 915 kvm uthyrbar yta, en ökning med 14,4 procent sedan 31 december 2015 (235 866) och hyresvärdet uppgick till cirka 450 Mkr, en ökning med 27,5 procent sedan 31 december 2015 (353). Per sista december 2016 ligger den ekonomiska uthyrnings graden på cirka 90 procent (89). Fastigheternas värde och värdeförändringar Under en tolvmånadersperiod ska samtliga fastigheter extern värderas. Externa värderingar kompletteras med interna värderingar kvartalsvis med kassaflödesanalys som huvudmetod. Per 31 december 2016 har samtliga fastigheter externvärderats. Genomsnittligt avkastningskrav uppgick till 6,0 procent per 31 december 2016. För fastighetsbeståndets bedömda värde är avkastnings kravet och antagandet om den framtida reala tillväxten av avgörande betydelse. För rapportperioden har Agora anlitat Savills Sweden AB och Newsec som externa värderingsinstitut. Förvärv och avyttringar av fastigheter I april såldes byggrätter för 21 Mkr. Byggrätt erna omfattade cirka 6 800 kvm och låg i direkt anslutning till Vårberg Centrum. I maj såldes fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. I juli förvärvades galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastig hetsvärde om sammanlagt 850 Mkr. Förvärvet klassificerades som ett tillgångsförvärv. Preliminär köpeskilling för aktierna uppgick till 259 Mkr. Förvärvet finansierades genom en kombination av upptagande av nya banklån om 510 Mkr, säljarrevers om 90 Mkr, en företrädesemission om 160 Mkr av stam A-aktier och stam B-aktier till nuvarande ägare samt en emission av en icke säkerställd obligation om 150 Mkr. Tillträdet ägde rum 30 september. Marknadsvärde fastigheter Mkr Ingående marknadsvärde 3 419 Försäljningar -64 Förvärv 850 Investeringar i befintliga fastigheter 67 Orealiserad värdeförändring 66 Utgående marknadsvärde 4 339 FASTIGHETER Fastighetsbeteckning Ort Yta Marknadsvärde Tkr Bromsen 3 & 4 m.fl. Borås 22 349 208 000 Termiten 1 Borås 14 778 183 000 Vampyren 9 Eskilstuna 16 587 264 000 Vestalen 10 Eskilstuna 11 370 252 000 Ciselören 2 Falköping 4 726 26 700 Hjälmen 1 Falköping 2 724 10 000 Lilla Björn 1 Falköping 3 418 24 300 Åldermannen 25 Kalmar 8 552 137 000 Risfältet 2 m.fl. Linköping 12 136 247 000 Carolus 32 m.fl. Malmö 15 485 430 000 Plåtslagaren 7 Motala 7 777 124 000 Lejonet 2 m.fl. Nässjö 4 462 28 200 Vårholmen 4 Stockholm 24 526 181 000 Havren 4 Sundsvall 4 188 59 600 Jupiter 15 Södertälje 8 258 180 000 Norra Missionen 13 Tranås 9 127 69 100 Telefonen 19 Tranås 8 684 40 200 Oden 7 Trollhättan 16 482 200 000 Lennart 17 Västerås 13 223 341 000 Loke 24 Västerås 20 841 340 000 Mats 5 Västerås 18 990 560 000 Sunaman 5 Växjö 7 571 106 000 Kitteln 11 Örebro 13 661 328 000 TOTALT 269 915 4 339 100 7

DE TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 31 DECEMBER 2016 Hyresgäst Andel av total hyra i % Antal kontrakt Antal butiker Återstående löptid (år) ICA 5,9 6 5 2,3 Q-Park 5,8 7 6 7,8 H&M 3,5 7 7 2,7 Åhléns 3,5 3 3 2,0 Lindex 2,5 6 6 1,9 Willys och Hemköp (Dagab) 2,5 4 4 2,0 Stadium 2,5 4 4 1,1 Kicks 1,6 9 8 1,7 Kappahl 1,6 5 4 3,2 Akademibokhandeln 1,4 6 1 1,4 Summa, tio största hyresgästerna 31,0 57 48 Hyresavtal och hyresgäster De tre största hyresgästerna utgörs av ICA, Q-Park och H&M vilka tillsammans står för 15,2 procent av det totala hyresvärdet, fördelat på 18 olika lokaler, vilket ger en god riskspridning. De tio största hyresgästerna står för 31 procent. Det enskilt största kontraktet är Q-Park i Punkt, Västerås på 17 Mkr som svarar för 3,8 procent av det totala hyresvärdet. Den kontrakterade årshyran fördelar sig enligt följande med cirka 70 procent butiker, cirka 17 procent kontor, cirka 4 procent bostäder, 1 procent lager och cirka 8 procent övrigt, där bland annat utbildning, kultur och parkering ingår. Agora eftersträvar en jämn fördelning på hyres av talens förfallostruktur, både per fastighet och totalt för portföljen. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. Avslutade projekt I mars flyttade Member 24 in i Smedjan, Eskilstuna. Det var Member 24 första gym i Eskilstuna. 1 juli flyttade Sweco in i Centra, fastig heten Lennart 17, i Västerås. FÖRDELNING HYRESINTÄKTER KONTRAKTSSTRUKTUR/FÖRFALLOÅR 8 % 4 % 1 % 27% 22% 21% 17% 9% 8% Butik Kontor Övrigt Bostäder Lager 70 % 2% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 <2027 Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. 3% 5% 1% 1% 1% 8

FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 1 390 Mkr, 31 procent av kapitalförsörjningen. Aktieägarna har andel i det egna kapitalet baserat på deras aktieinnehav. Agora har tre aktieslag; stamaktier indelade i serie A och B med olika röststyrka och preferensaktier som löper med en förutbestämd och fixerad utdelning. Agoras soliditet uppgick till 31 procent per 31 december 2016. Främmande kapital Den 31 december 2016 hade Agora räntebärande skulder uppgående till 2 951 Mkr (2 263). Förän dring sedan årsskiftet avser lösen av lån och amorteringar 61 Mkr, nytt externt lån 510 Mkr, obliga tions lån om 150 Mkr samt skuldrevers på 90 Mkr. Räntebärande nettoskulder efter avdrag för aktiverade upplåningskostnader uppgick till 2 930 Mkr (2 246). Räntetäckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,6). De räntebärande skulderna utgjorde per 31 december 2016, 65 procent av kapitalförsörjningen, seniorlån 54 procent, mezzaninlån 5 procent, obligationslån 3 procent och skuldrevers 2 procent. Belåningsgrad fastigheter, så kallad loan to value (LTV), räntebärande skulder med säkerhet i fastig heter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång uppgick till 57 procent. Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs av ett mezzaninelån om totalt 250 Mkr samt säljarreversen om 90 Mkr och obligationslånet om 150 Mkr. All finansiering sker i svenska kronor. Övriga skulder Övriga skulder uppgick per 31 december 2016 till 184 Mkr, 4 procent av kapitalförsörjningen och utgörs i huvudsak av uppskjuten skatte skuld, leve rantörsskulder, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. KAPITALFÖRSÖRJNING 4 % 31 % 65 % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder 31 dec 2016 31 dec 2015 Långfristiga skulder till kreditinstitut 2 922 2 239 Aktiverade lånekostnader -21-17 Summa långfristiga skulder 2 901 2 222 till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut 29 24 Utnyttjad checkkredit - - Summa kortfristiga skulder 29 24 till kreditinstitut Summa räntebärande skulder 2 930 2 246 Genomsnittlig ränta och räntebindning Den genomsnittliga upplåningsräntan för de totala räntebärande skulderna uppgick vid räkenskapsårets slut till 2,9 procent. Den genomsnittliga räntebindnings tiden per 31 december var 4,2 år. 9

Kapitalbindning Per sista december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,4 år. Kreditgivare och säkerheter Låneportföljen är fördelad på 4 kreditinstitut; Deutsche Pfandbriefbank AG, Swedbank AB, Livförsäkringsbolaget Skandia och If Skadeförsäkring AB. Utöver detta ett obligations lån som från och med november 2016 är noterat vid Nasdaq Stockholm samt en säljar revers. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om 3 039 Mkr lämnats. Därutöver har Agora lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Agora. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 78 Mkr (111). Förändringen jämfört med föregående år förklaras av förändringarna i rörelse fordringar och rörelseskulder. Kapitalbindning Bindningstid Mkr Andel, % 2017 29 1,1 2018 1047 35,4 2019 174 5,9 2020 1191 40,3 2021 510 17,3 Summa 2 951 100 Ränteförfallostruktur Förfalloår Mkr Snittränta, % Andel, % Rörlig 1399 2,7 48 2018 90 5,0 3 2020 952 2,4 32 2021 510 1,9 17 Summa 2 951 2,9 100 Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -194 Mkr (-315). Investe ringar i fastigheterna -67 Mkr, försäljning av fastigheter 64 Mkr samt förvärvet av fastigheterna i Västerås -191 Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 168 Mkr (264). Upptagna lån och emissioner 897 Mkr, amorteringar/lösen av lån samt utdelning till preferensaktieägare, -729 Mkr. Räkenskapsårets kassaflöde januari december 2016 uppgick till 52 Mkr (60) och utgående likvida medel 112 Mkr (60). Nyckeltal finansiering 31 dec 2016 31 dec 2015 Räntebärande skulder, Mkr 2 930 2 246 Eget kapital, Mkr 1390 1149 Belåningsgrad fastigheter, % 57 59 Belåningsgrad, % 65 66 Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,8 Medelränta räntebärande skulder, % 2,9 2,8 Covenanter och risktagande Agoras finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det fast lagda gränsvärden, så kallade covenanter, för nyckeltal. Agoras egna mål stämmer med bankernas krav. 10

AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Aktien Det totala börsvärdet på Agoras aktier av serie B och preferensaktier uppgick per den 31 december 2016 till 686 Mkr respektive 91 Mkr. Agoras B-aktier är listade på Nasdaq First North. Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 septem ber 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissionskostnader). Per 31 december 2016 fanns det totalt 4 689 062 stam aktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie, 26 094 011 stamaktier av serie B vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie och 363 640 preferensaktier vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie. Totalt finns det 31 146 713 aktier och 7 334 827 röster. Börskursen per sista december 2016 var 26 kronor/b-aktie. överstiger en viss nivå. Syftet med avtalet är således att främja likviditeten i Agoras stamaktie av serie B. Incitamentsprogram Inom Agora finns optionsprogram för ledningen. Syftet med optionsprogrammet är att premiera ett långsiktigt engagemang hos koncernens led ning, att tillse att Agoras långsiktiga värde tillväxt återspeglas i ledningens ersättning och att i övrigt öka intres segemen skapen mellan kon cer nens led ning och dess aktie ägare. Teck nings optionerna utgavs mot ett marknadsmässigt vederlag beräknat enligt Black & Scholes. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie B. Tecknings option erna får nyttjas för teckning av aktier i Agora under perioden från och med den 1 april 2018 till och med den 30 juni 2018. Teckningskursen uppgår efter omräkning till 44 kronor (52) efter genomförd företrädesemission. Preferensaktien ger en årlig utdelning om 20 kronor per aktie, vilken handlas på Nasdaq First North. Börs kursen per sista december 2016 var 250 kronor per preferensaktie. Aktieägare Agora har två dominerande huvudaktieägare, M2 Asset Management AB och Kvalitena AB (publ). Efter fjärde kvartalet motsvarade M2 Asset Managements innehav till motsvarande 38,49 procent av rösterna och 22,87 procent av kapitalet. Kvalitenas innehav mot svarade 35,65 procent av rösterna och 16,2 procent av kapitalet. De tio största ägarna represen terade tillsammans 92,85 procent av totalt aktiekapital vid räkenskapsårets slut 2016. Likviditetsgarant Agora har ett avtal med Remium enligt vilket Remium agerar likviditetsgarant i Agoras stamaktie av serie B avseende handeln på First North. Åtagandet innebär huvudsakligen att likviditetsgaranten åtar sig att när så är möjligt ställa kurser på både köp- och säljsidan, med verkan att skillnaden mellan köp- och säljkurs inte 11

Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Totalt antal röster Rösträttsandel, % Aktiekapitalandel, % A-aktier 4 689 062 1 4 689 062 63,84 15,00 B-aktier 26 094 011 0,1 2 609 401 35,53 83,78 Preferensaktier 363 640 0,1 36 364 0,63 1,17 Summa 31 146 713 7 344 827 100 100 AKTIEÄGARE Aktieägare per 31 december 2016 Antal Antal Antal Röster, % Kapital, % Tio största aktieägarna A-aktier B-aktier preferens aktier M2 Asset Management AB 2 344 531 4 721 522 56 246 38,49 22,87 Kvalitena AB (publ) 2 344 531 2 664 062 36 400 35,65 16,20 Kåpan Pensioner 4 490 391 6,12 14,42 Klövern 2 909 342 3,97 9,34 D. Carnegie & Co AB 2 606 832 3,55 8,37 Fastighets AB Balder 2 300 000 3,14 7,38 Länsförsäkringar Fastighetsfond 1687 500 2,30 5,42 Sterner Stenhus Förvaltning AB 1 393 167 1,90 4,47 CAIL Credit Agricole Indosuez Luxembourg 847 500 1,16 2,72 Lipid AB 516 226 0,70 1,66 Övriga aktieägare 1 957 469 270 995 3,03 7,15 Utestående aktier 4 689 062 26 094 011 363 640 100,0 100,0 12

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Hyresintäkter 98 77 330 159 Övriga intäkter - - - 6 Fastighetskostnader -53-48 -180-87 Driftsöverskott 45 33 150 78 Central administration -9-19 -26-23 Engångskostnader i samband med uppstart - -1 - -5 Finansnetto -25-15 -75-30 Förvaltningsresultat 12-2 49 20 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 37-21 66 91 Värdeförändring fastigheter, realiserade - - 1 - Resultat före skatt 48-23 116 111 Aktuell skatt - 3 - -2 Uppskjuten skatt -15 4-24 -29 Periodens resultat 33-16 92 80 Övrigt totalresulat 0 0 0 0 Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets ägare 33-16 92 80 Resultat per stamaktie före utspädning 1,25-0,73 3,21 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21-0,71 3,11 3,58 13

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 31 DEC 2016 31 DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 4 339 3 419 Maskiner och inventarier 2 2 Uppskjutna skattefordringar 22 16 Övriga finansiella tillgångar 3 3 Summa anläggningstillgångar 4 366 3 440 Omsättningstillgångar Kundfordringar 7 7 Övriga fordringar 19 34 Likvida medel 112 60 Summa omsättningstillgångar 138 101 SUMMA TILLGÅNGAR 4 504 3 541 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 390 1 149 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 2 901 2 222 Uppskjutna skatteskulder 65 35 Övriga långfristiga skulder - - Summa långfristiga skulder 2 966 2 257 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 29 24 Övriga kortfristiga skulder 119 111 Summa kortfristiga skulder 148 135 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 4 504 3 541 14

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat 12-2 49 20 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 1 5 2 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 14-1 54 22 Förändring av rörelsefordringar 11 2 15 45 Förändring av rörelseskulder -14 26 9 44 Kassaflöde från den löpande verksamheten 10 27 78 111 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -9-16 -67-27 Förvärv av fastigheter via bolag 8 - -191-288 Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 64 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -1-16 -194-315 Finansieringsverksamheten Upptagna lån -4 250 740 2 437 Lösen/amortering av lån -6-229 -722-2 458 Emissioner - - 157 287 Utbetald utdelning preferensaktier -2-2 -7-2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -11 19 168 264 Periodens kassaflöde -3 30 52 60 Ingående likvida medel 115 30 60 - Periodens kassaflöde -3 30 52 60 UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 112 60 112 60 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG MKR 2016 JAN DEC 2015 MAJ DEC Ingående eget kapital 2015-05-01 1149 30 Periodens totalresultat 92 80 Ny-/Fond-/Apportemission 157 943 Preferensaktieemission - 100 Utdelning preferensaktieägare -7-4 UTGÅENDE EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIE ÄGARE 1 390 1 14 9 15

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 2016, 3 MÅN OKT DEC 2015, 3 MÅN OKT DEC 2016, 12 MÅN JAN DEC 2015, 8 MÅN MAJ DEC Nettoomsättning 16 8 58 14 Rörelsens kostnader -15-20 -54-29 Resultat före finansiella poster 1-12 4-15 Finansnetto -1 11 6 8 Resultat före skatt 0-1 10-7 Bokslutsdispositioner 5-5 Uppskjuten skatt -1 0-3 2 Resultat för perioden 4-1 12-5 TOTALRESULTAT FÖR MODERBOLAGET 4-1 12-5 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 31 DEC 2016 31 DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 332 - Fordringar hos koncernföretag 1275 1201 Uppskjutna skattefordringar 1 3 Summa anläggningstillgångar 1608 1204 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 10 116 Övriga fordringar 2 4 Kassa och bank 40 13 Summa omsättningstillgångar 52 133 SUMMA TILLGÅNGAR 1660 1337 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 225 1 063 Räntebärande skulder 392 246 Ej räntebärande skulder 20 28 Kortfristiga skulder till koncernföretag 23 - SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1660 1337 16

ÖVRIG INFORMATION MÖJLIGHETER OCH RISKER Agora har för sin verksamhet identifierat ett antal väsentliga möjligheter och risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. De identifierade riskerna finns inom följande huvudområden: fastighetsvärdering, finansiering, kassaflöde och skatt. En utförlig beskrivning av samtliga möjligheter och risker samt hur Agora valt att hantera dem finns i Års redovisningen för 2015 sid 23. Inga väsentliga förändringar i bedömningen av möjligheter och risker har skett efter publiceringen av Årsredo visningen för 2015. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt mark nads prissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings tjänster, övriga koncerngemensamma tjänster, samt debitering av koncernräntor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Agora har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner genomförda av Agora som har varit, eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Patrik Essehorn är delägare i MAQS advokatbyrå Stockholm AB, som löpande utfört juridiska tjänster åt Agora. Rutger Arnhult är delägare i M2Gruppen som löpande utfört fastighetsskötsel i ett av Agoras dotterbolag. Knut Pousette är VD i Slottsfabrikens Egendomsförvaltning AB som utfört finansiell rådgivning åt Agora. Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utgått under perioden. Agora samt bolagsstämman. Presentationer sker dels i sam band med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida: www.agoraretail.se. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisnings lagen, och för moderbolaget i enlighet med års redovisnings lagen och RFR 2 Redovisning för juri diska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värde ringshierarki. I övrigt hänvisas till koncernens redovis ningsprinciper som finns publicerade på hemsidan. ORGANISATION Moder bolaget hade den 31 december 2016 27 anställda, varav 10 kvinnor och 17 män. MILJÖARBETE Lagstiftning och myndighetskrav utgör grunden för Agoras miljöarbete. Agora har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. REVISORS GRANSKNING Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av Agoras revisorer. AKTIEMARKNADSKONTAKTER Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartals vis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Stockholm 23 februari 2017 A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Styrelsen 17

NYCKELTAL FASTIGHETSRELATERADE 31 DEC 2016 30 SEP 2016 30 JUN 2016 31 MAR 2016 31 DEC 2015 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 4 339 4 292 3 408 3 438 3 419 Direktavkastningskrav värdering, % 6,0 6,0 6,0 6,1 6,1 Hyresvärde, Mkr 450 450 354 353 353 Uthyrbar yta, kvm 269 915 269 915 230 084 235 866 235 866 Genomsnittlig återstående löptid på 2,6 2,8 2,8 3,0 3,1 hyreskontrakt, år Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 89 88 89 Överskottsgrad, % 45 45 44 42 50 Antal fastigheter 23 23 21 22 22 FINANSIELLA Soliditet, % 31 30 33 33 32 Belåningsgrad fastigheter, % 57 57 58 58 59 Belåningsgrad, % 65 66 63 64 66 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,8 1,5 1,6 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,1 4,0 4,3 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,3 3,5 3,8 AKTIERELATERADE Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,21 2,14 0,97 0,31 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,11 2,08 0,94 0,30 3,58 Utdelning per preferensaktie, kr 20,0 15,0 10,00 5,00 10,00 Eget kapital per stamaktie, kr 42 41 44 44 43 Börskurs per stamaktie, kr 26 34 34 33 35 Börskurs per preferensaktie, kr 250 277 247 228 216 Antal utestående stamaktier, st 30 783 073 30 783 073 24 626 459 24 626 459 24 626 459 Antal utestående preferensaktier, st 363 640 363 640 363 640 363 640 363 640 Genomsnittligt antal utestående stamaktier 26 375 879 24 896 092 24 626 459 24 626 459 20 564 005 före utspädning Genomsnittligt antal utestående stamaktier 27 175 879 25 696 092 25 426 459 25 426 459 21 364 005 efter utspädning Börsvärde stamaktier serie B, Mkr 686 879 718 693 720 18

DEFINITIONER Agora presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Alternativa nyckeltal enligt European Securities and MArkets Authority (ESMA) är markerade med * nedan. Belåningsgrad* Räntebärande skulder efter avdrag likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Belåningsgrad är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med räntebärande skulder. Relevant för investerare som vill bedöma möjlighet till utdelning, möjlighet att genomföra strategiska investeringar samt möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna. Driftnetto* Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt (fastighetskostnader). Driftnetto är ett vedertaget begrepp inom fastighetsbranschen som visar resultatet från den direkta fastighetsaffären, det vill säga intäkter och kostnader kopplat direkt till fastigheterna. Resultatmåttet används för att visa den interna utvecklingen av verksamheten. Eget kapital per stamaktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stamaktier per balansdagen med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av det egna kapitalet baserat på preferensaktiernas börskurs på balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad* Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde. Relevant för investerare och andra intressenter då måttet underlättar bedömning av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig outhyrd yta. Förvaltningsresultat* Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyckeltalet förvaltningsresultat mäter resultat från den operationella verksamheten från att äga och förvalta fastigheter. Genomsnittlig kapitalbindning* Genomsnittet av de externa skuldernas återstående löptid. Nyckeltalet visar den genomsnittliga löptiden för den externa finansieringen och belyser refinansieringsrisken. Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt Återstående löptid på samtliga uthyrda ytor exklusive parkeringsplatser, garage, bostäder och skyltar. Kontrakten viktas med avseende på totalhyra. Hyresvärde* Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den totala möjliga hyresintäktern då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för outhyrda ytor. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. 19

Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad* Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Ett nyckeltal som visar förmågan att betala löpande räntekostnader. Soliditet* Eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet är relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den finansiella stabiliteten och förmågan att klara sig på lång sikt. Utdelning per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Årshyra Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad* Driftöverskott i förhållande till hyresintäkter. Överskottsgrad visar hur stor del av varje krona från den operativa verksamheten som bolaget får behålla. 20

FINANSIELL KALENDER Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 31 mars 2017 Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare 5 april 2017 Årsstämma 18 maj 2017 Delårsrapport januari mars 2017 18 maj 2017 Delårsrapport april juni 2017 4 augusti 2017 Delårsrapport juli september 2017 16 november 2017 Delårsrapport oktober december 2017 16 november 2017 YTTERLIGARE INFORMATION Ytterligare information kan erhållas av: Wilner Anderson, VD wilner.anderson@agoraretail.se +46 706 088080 Agneta Segerhammar, CFO agneta.segerhammar@agoraretail.se +46 730 322400 Växel: 08-525 251 50 Denna information är sådan information som Agora är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 februari 2017 kl. 8.00 CET. Bolagets aktie (AGORA) är upptagen till handel på Nasdaq First North med Remium Nordic AB som Certified Adviser. Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Agoras hemsida, www.agoraretail.se. A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Kungsgatan 37, Box 16378 103 27 Stockholm, Sweden 21