HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden
Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande undersökning som visar hur de nordiska ländernas fastighetsmäklare kvartalsvis bedömer utbud, efterfrågan och försäljningspriser. Denna Nordic Housing Insight bedömer 1 årets tredje kvartal, perioden juli till och med september. Undersökningen har besvarats av totalt 2 100 fastighetsmäklare i Sverige, Norge och Danmark. På grund av sommaren och att det tar viss tid att foga samman statistiken från de nordiska länderna presenteras den nordiska rapporten senare än Mäklarinsikt för samma period. Denna gång har vi även ställt frågor om fritidshusmarknaden i respektive land. RESULTATET I KORTHET: Nordens fastighetsmäklare förutser en fortsatt stabil marknad både för småhus och för bostadsrätter under kvartal 3. Jämfört med marsmätningen, som bedömde kvartal 2, väntas dock marknaden i Norge bromsa in ordentligt samtidigt som marknaden i Danmark fortsätter att gradvis stärkas. Utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden väntas bli fortsatt god och stabil under kvartal 3. Nio av tio mäklare i Sverige och Danmark förutser oförändrade eller stigande småpriser under det tredje kvartalet. I Norge uppgår motsvarande andel till 65 procent och hela 35 procent av mäklarna förutser sjunkande priser. Bilden är snarlik för bostadsrättsmarknaden. Bankernas restriktiva utlåning upplevs i dagsläget ha störst påverkan på både småhusmarknaden och på bostadsrättsmarknaden i samtliga tre länder. FRITIDSHUSMARKNADEN På den nordiska fritidshusmarknaden väntas utvecklingen av utbud, efterfrågan och priser bli snarlik även om de tre marknaderna utgår från olika nivåer. Nio av tio nordiska mäklare förutser oförändrade eller stigande fritidshuspriser under kvartal 3. Konjunkturläget, bankernas utlåning och ett stort utbud är just nu de främsta faktorerna som påverkar fritidshusmarknaden i de tre länderna. Marknaden för fritidshus i Sverige, Norge och Danmark är relativt lika på flera sätt. Det gäller exempelvis hur lång restid köpare vill ha till sitt fritidshus och vilka faktorer som ökar attraktiviteten för ett fritidshus.i huvudsak bedömer de nordiska mäklarna att fritidshusköparna helst vill nå fram till fritidshuset inom två timmar från bostaden och att strand- och sjönära läge ökar efterfrågan. 1 Sverige 1 203 svar, Norge 546 svar och Danmark 352 svarande. Denna undersökning genomfördes i Sverige under perioden den 24 maj - 20 juni. 2
DEN NORDISKA SMÅHUSMARKNADEN Nio av tio mäklare i Sverige och Danmark förutser oförändrade eller stigande priser När Nordens fastighetsmäklare bedömer utvecklingen på småhusmarknaden för årets tredje kvartal, juli till och med september, bedömer en klar majoritet av de svenska och danska mäklarna en oförändrad prisutveckling medan bilden är mer splittrad i Norge. Där sker ett omslag från en klar majoritet av mäklarna som inför kvartal 2 förutsåg stigande priser till en knapp övervikt av mäklare som nu förutser sjunkande priser. 29 procent av de norska fastighetsmäklarna bedömer stigande priser och 35 procent tror på sjunkande priser under kvartal 3. I Sverige förutser 23 procent av mäklarna en prisökning under det tredje kvartalet medan enbart tolv procent räknar med lägre priser. Det är i nivå med marsmätningen även om något fler räknar med sjunkande priser. I Danmark bedömer 20 procent av mäklarna att priserna kommer att öka något under kvartal 3 samtidigt som 13 procent tror på lägre priser. Diagram 1. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 3 (juli till september) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Stiga Oförändrat Sjunka 10% 0% Tabell1. Tabell Bedömning 1. Priser småhus av hur priserna kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 3 Stiga 23 % (25 %) 29 % (71 %) 20 % (21 %) Oförändrat 65 % (67 %) 36 % (26 %) 67 % (64 %) Sjunka 12 % (8 %) 35 % (3 %) 13 % (15 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. 3
Stabilt utbud väntas men med dämpad ökningstakt Utbudet av småhus till försäljning väntas inte en lika stark ökning kvartal 3 som inför det andra kvartalet. Det gäller för alla tre länder. 47 procent av fastighetsmäklarna i Norge och 46 procent i Danmark bedömer att antalet småhus till försäljning på deras lokala marknad kommer att öka under årets tredje kvartal. I Sverige uppgår andelen till 43 procent av mäklarna. En relativt stor andel fastighetsmäklare i de tre länderna förutser ett oförändrat utbud. Norge sticker ut Tabell 2. Utbudet med en stigande andel mäklare som förutser en minskning av utbudet, 25 procent. Svaren tyder på en fortsatt stabil utveckling av utbudet, men med dämpad takt. I Sverige förutser 43 procent av mäklarna ett ökat utbud av bostäder till försäljning för perioden juli september samtidigt som 45 procent bedömer att utbudet blir oförändrat. Endast elva procent av mäklarna förutser en minskning. Detta indikerar således att ett stabilt utbud av antalet småhus till försäljning är att vänta men med dämpad ökningstakt jämfört med kvartal 2. Tabell 2. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 3 Öka 43 % (81 %) 47 % (82 %) 46 % (60 %) Oförändrat 45 % (18 %) 29 % (12 %) 44 % (32 %) Minska 11 % (1 %) 25 % (6 %) 11 % (8 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. Stabil efterfrågan och köpintresse, men inbromsning i Norge 65 procent av de danska mäklarna och 41 procent av de norska förutspår ett ökat köpintresse på sin marknad under kvartal 3. I Sverige är andelen något lägre, 34 procent. Men andelen mäklare i Sverige som förutser en oförändrad utveckling ligger högre än i de två övriga länderna. Norge utmärker sig med en kraftig ökning av antalet mäklare som Tabell 3. Efterfrågan bedömer att efterfrågan kommer att minska, 28 procent. 57 procent av de svenska mäklarna förutser ett oförändrat köpintresse på sin lokala marknad under det kommande kvartalet. Vidare gör 34 procent bedömningen att efterfrågan kommer att öka och åtta procent att den kommer att minska. Tabell 3. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på småhusmarknaden, kvartal 3 Öka 34 % (56 %) 41 % (76 %) 65 % (77 %) Oförändrat 57 % (42 %) 31 % (21 %) 33 % (22 %) Minska 8 % (2 %) 28 % (3 %) 2 % (1 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. 4
Bankens utlåning påverkar den nordiska småhusmarknaden mest På frågan vad som påverkar småhusmarknaden mest just nu hamnar bankernas restriktiva utlåning i topp i samtliga av de tre medverkande länderna. Men det finns nationella variationer i de olika påverkansfaktorerna. I Sverige toppar bankerna (76 procent) följt av arbetsmarknaden (60 procent) och en allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare (59 procent). Därefter följer räntan (55 procent) och medias bostadsrapportering (53 procent). I Norge delar optimism om den egna ekonomin första platsen med bankernas restriktiva utlåning (79 procent) följt av en allmän oro och försiktighet hos köpare och säljare (69 procent). Därefter följer räntan (68 procent) och medias bostadsrapportering (66 procent). I Danmark är bankernas restriktiva utlåning den allra största påverkansfaktorn just nu (78 procent) följt av arbetsmarknaden (74 procent) och medias rapportering (71 procent). Diagram 2. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Bankernas restriktiva utlåning Arbetsmarknad Allmän oro och försiktighet Ränta Stort utbud Media Litet utbud Pessimism om den egna ekonomin Optimism om den egna ekonomin Säsong Sverige Norge Danmark Tabell 4. Vad påverkar 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Tabell 4. Vad påverkar din småhusmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Media 53% 66% 71% Ränta 55% 68% 43% Arbetsmarknad 60% 13% 74% Stort utbud 53% 65% 42% Litet utbud 38% 55% 29% Allmän oro och försiktighet 59% 69% 68% Bankernas restriktiva utlåning 76% 79% 78% Pessimism om den egna ekonomin 33% 58% 62% Optimism om den egna ekonomin 26% 79% 33% Säsong x 58% 14% Anm. x = svarsalternativet fanns inte med i den svenska undersökningen. 5
DEN NORDISKA BOSTADSRÄTTSMARKNADEN 2 Fortsatt tryck uppåt på de svenska bostadsrättspriserna Inför kvartal 3, juli till och med september, förutser de nordiska mäklarna sammantaget en stabil marknad för bostadsrätter. Men precis som för småhusmarknaden förutser de norska fastighetsmäklarna en tydlig inbromsning av den starka bostadsrättsmarknaden jämfört med bedömningen av kvartal 2. I Norge sker ett tydligt omslag mellan andelen mäklare som räknar med stigande respektive sjunkande priser. För kvartal 3 är det nu endast en knapp övervikt av mäklare som förutser stigande priser, 36 procent, jämfört med dem som förutser sjunkande priser, 31 procent. Prisförväntningarna i Sverige och Danmark är snarlika med en majoritet av mäklarna som bedömer oförändrade priser. I Danmark bedömer 29 procent att priserna kommer att öka något samtidigt som 15 procent förutser sjunkande priser. 61 procent av Sveriges fastighetsmäklare räknar med att priserna för bostadsrätter kommer att vara oförändrade under det tredje kvartalet. Tre av tio mäklare, 31 procent, förutser samtidigt att bostadsrättspriserna kommer att öka och enbart åtta procent räknar med lägre priser. Bilden är snarlik mäklarnas bedömning av årets andra kvartal och tyder på att fortsatta prisökningar på bostadsrättsmarknaden är att vänta, om än i måttlig takt. Diagram 3. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 3 (juli till och med september) 70% 60% 50% 40% 30% 20% Stiga Oförändrade Sjunka 10% 0% Sverige Tabell 5. Priser bostadsrätter Norge Danmark Tabell 5. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 3 Stiga 31 % (32 %) 36 % (72 %) 29 % (31 %) Oförändrade 61 % (61 %) 33 % (24 %) 56 % (54 %) Sjunka 8 % (7 %) 31 % (4 %) 15 % (14 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. 2 Bostadsrätter, ägarlägenheter, lägenheter. 6
Stabilt och bra utbud av bostadsrätter till försäljning I Sverige bedömer nära varannan fastighetsmäklare, 48 procent, att utbudet av bostadsrätter till försäljning kommer att vara oförändrat under det tredje kvartalet. 41 procent tror att utbudet kommer att öka och elva procent att det kommer att sjunka. Svaren tyder på en fortsatt hög aktivitet på bostadsrättsmarknaden men med dämpad ökningstakt Tabell 6. Utbud av utbudet jämfört med kvartal 2. I Norge förutser 61 procent av fastighetsmäklarna ett ökat utbud och i Danmark uppgår andelen till 33 procent. Samtidigt förutser 58 procent av de danska mäklarna ett oförändrat att jämföra med 20 procent av de norska mäklarna. Tabell 6. Bedömning av hur utbudet kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 3 Öka 41 % (65 %) 61 % (69 %) 33 % (42%) Oförändrat 48 % (34 %) 20 % (25 %) 58 % (47 %) Minska 11 % (1 %) 19 % (6 %) 10 % (11 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. Stabilt köpintresse i Sverige och Danmark men minskande i Norge Fyra av tio svenska mäklare förutspår en ökad efterfrågan, 40 procent, under årets tredje kvartal. Vidare bedömer 53 procent att köpintresset kommer att vara oförändrat och endast sju procent av mäklarna tror att det kommer att minska. Tabell 7. Efterfrågan I våra nordiska grannländer bedömer 48 procent av de norska mäklarna att köpintresset kommer att öka under det tredje kvartalet samtidigt som en stigande andel, 27 procent, bedömer att priserna kommer att sjunka. I Danmark förutser 45 procent av mäklarna stigande priser och endast sju procent sjunkande priser Tabell 7. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas på bostadsrättsmarknaden, kvartal 3 Öka 40 % (47 %) 48 % (74 %) 45 % (81 %) Oförändrat 53 % (49 %) 25 % (23 %) 48 % (36 %) Minska 7 % (4 %) 27 % (3 %) 7 % (4 %) Tidigare bedömning av kvartal 2 presenteras inom parentesen. 7
Bankernas utlåning påverkar den nordiska bostadsrättsmarknaden mest När Sveriges fastighetsmäklare bedömer vad som påverkar marknaden för bostadsrätter är det precis som för småhusmarknaden bankernas restriktiva utlåning som bedöms ha ett stort inflytande och allra störst påverkan (66 procent). Därefter kommer räntan (58 procent), arbetsmarknaden (52 procent) och medias rapportering om bostadsmarknaden (50 procent). Även i Norge är det bankernas utlåning som påverkar marknaden allra mest just nu (79 procent), följt av medias rapportering (75 procent) och en allmän oro och försiktighet bland köpare och säljare (70 procent). I Danmark är också bankernas restriktiva utlåning som för närvarande påverkar bostadsmarknaden allra mest (67 procent) följt av medias rapportering (66 procent) och arbetsmarknaden (60 procent). Diagram 4. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Bankernas restriktiva utlåning Ränta Arbetsmarknad Media Litet utbud Stort utbud Allmän oro och försiktighet Optimism om den egna ekonomin Pessimism om den egna ekonomin Säsong Sverige Norge Danmark Tabell 8. Vad påverkar 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Tabell 8. Vad påverkar din bostadsrättsmarknad just nu, och hur? Stor påverkan. Media 50% 75% 66% Ränta 58% 63% 48% Arbetsmarknad 52% 58% 60% Stort utbud 47% 67% 34% Litet utbud 47% 44% 32% Allmän oro och försiktighet 44% 70% 52% Bankernas restriktiva utlåning 66% 79% 67% Pessimism om den egna ekonomin 27% 52% 51% Optimism om den egna ekonomin 27% 67% 30% Säsong x 59% 17% Anm. x = svarsalternativet fanns inte med i den svenska undersökningen. 8
SPECIAL Fritidshusmarknaden De främsta faktorerna som just nu påverkar den nordiska fritidshusmarknaden allra mest är konjunkturläget, bankernas utlåning och ett stort utbud av fritidshus. Det anger mäklarkåren i Sverige, Norge och Danmark samstämmigt. Drygt sex av tio mäklare bedömer oförändrade priser Inför årets tredje kvartal, juli till och med september, bedömer 63 procent av Sveriges fastighetsmäklare att priserna på fritidshus kommer att ligga kvar på en oförändrad nivå. Andelen mäklare som förutspår sjunkande priser är fler, 26 procent, än andelen som tror på stigande priser, tio procent. Förväntningsbilden är relativt snarlik i de tre länderna även om de generella prisnivåerna i utgångsläget varierar mellan dem. Diagram 5. Hur bedömer du att priserna på fritidshus kommer att utvecklas under kvartal 3 (juli-september)? 70% 60% 50% 40% 30% 20% Stigande priser Oförändrade priser Sjunkande priser 10% 0% Tabell 9. Priser fritidshus Tabell 9. Bedömning av hur priserna kommer att utvecklas under kvartal 3 Stigande priser 10% 10% 6% Oförändrade priser 63% 63% 63% Sjunkande priser 26% 28% 31% 9
Lugn och stabil utveckling för utbud och köpintresse Utbudet av fritidshus till försäljning förutses en gynnsam utveckling under kvartal 3. Nära varannan svensk mäklare bedömer att antalet fritidshus till salu på deras lokala marknad kommer att öka. Samtidigt räknar 36 procent av mäklarna med ett oförändrat utbud och 14 procent med ett minskat. Även här är förväntningsbilden snarlik mellan de tre nordiska grannländerna. Tabell Tabell 10. 10. Bedömning Utbudet av hur utbudet kommer att utvecklas under kvartal 3 Ökat utbud 49% 46% 46% Oförändrat utbud 36% 40% 46% Minskat utbud 14% 14% 8% Drygt hälften av mäklarna, 54 procent, förutspår en oförändrad efterfrågan inför årets tredje kvartal. Vidare bedömer 24 procent av mäklarna att köpintresset kommer att öka och 21 procent tror att det kommer att minska. Tabell 11. Efterfrågan Här sticker Danmark ut med en något högre andel som förutser ett ökat köpintresse jämfört med de svenska och norska mäklarna. Tabell 11. Bedömning av hur efterfrågan kommer att utvecklas under kvartal 3 Ökad efterfrågan 24% 19% 43% Oförändrad efterfrågan 54% 54% 48% Minskad efterfrågan 21% 27% 9% Konjunkturen och bankerna påverkar fritidshusmarknaden mest 68 procent av fastighetsmäklarna i Sverige och Danmark som har fritidshusuppdrag uppger att konjunkturläget påverkar marknaden mest just nu (48 procent i Norge). Därefter följer bankernas utlåning (i intervallet 58 procent till 67 procent) och ett stort utbud (59 procent till 66 procent). Nära varannan mäklare anger också att fritidshusmarknaden i viss mån är väderkänslig. Diagram 6. Hur påverkar följande faktorer din lokala fritidshusmarknad just nu? Stor påverkan. Konjunkturen Bankernas utlåning Stort utbud av fritidshus Vädret Räntan Efterfrågan på fritidshus Litet utbud av fritidshus Köpare från övriga Europa Konkurrens från fritidshus i utlandet Sverige Norge Danmark 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 10
Tabell 12. Vad påverkar. Tabell 12. Bedömning av hur följande faktorer påverkar den lokala fritidshusmarknaden just nu? Stor påverkan. Konjunkturen 68% 48% 68% Bankernas utlåning 63% 58% 67% Stort utbud av fritidshus 59% 66% 60% Vädret 48% 56% 31% Räntan 43% 54% 33% Efterfrågan på fritidshus 43% 32% 49% Litet utbud av fritidshus 24% 31% 13% Köpare från övriga Europa 8% 2% x Konkurrens från fritidshus i utlandet 8% 38% 4% Anm. x = svarsalternativet fanns inte med i den danska undersökningen. Kritisk pendlingsgräns på en till två timmar De nordiska fastighetsmäklarna har även fått bedöma om de ser en pendlingsgräns i restid bland köparna mellan hemmet och fritidshuset. En majoritet, 60 procent, i samtliga tre länder ser en kritisk pendlingsgräns på upp till två timmar. Men det finns variationer mellan länderna. I Sverige ser var fjärde mäklare, 25 procent, en gräns på en restid mellan en och en halv timme och två timmar följt av 23 procent som ser en restid på en till en och en halv timme. 19 procent ser en pendlingsgräns bland fritidshusköparna på upp till en timme. Tolv procent av mäklarna upplever att det inte finns någon tidsgräns. I Norge uppger hela 33 procent av mäklarna en gräns på två till tre timmar följt av 31 procent som ser en och en halv timme till två timmar och 25 procent en till en och en halv timme. Jämfört med Sverige och Danmark tycks norrmännen vara beredda att resa lite längre till sitt fritidshus. I Danmark får en och en halv timme högst andel mäklare, 36 procent, följt 22 procent som anger en kritisk gräns vid upp till en timme. Samtidigt som danskarna har större preferenser för kortare restider har de även flest mäklare, 15 procent, som anger att de inte ser någon kritisk restid till fritidshuset. Diagram 7. Bedömer du att det för fritidshusköpare finns en pendlingsgräns i restid mellan hem och fritidshus? Ja, 1,5 till 2 timmar Ja, en till en och en halv timme Ja, upp till en timme Ja, 2 till 3 timmar Ingen tidsgräns Ja, 3 till 4 timmar Sverige Norge Danmark Ja, 4 till 6 timmar 6 timmar + 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 11
Tabell 13. Restid Tabell 13. Bedömning av eventuell pendlingsgräns i restid mellan hem och fritidshus? Ja, 1,5 till 2 timmar 25% 31% 19% Ja, en till en och en halv timme 23% 25% 36% Ja, upp till en timme 19% 4% 22% Ja, 2 till 3 timmar 14% 33% 7% Ingen tidsgräns 12% 2% 15% Ja, 3 till 4 timmar 4% 6% 1% Ja, 4 till 6 timmar 3% 0% 0% 6 timmar + 0% 0% 0% Strand- och sjönäraläge ökar efterfrågan Strand- eller sjönäraläge är det som överlägset höjer efterfrågan på ett fritidshus. 99 procent av mäklarna i Sverige anger att det höjer efterfrågan mycket och vardera 96 procent i Norge och Danmark. Därefter kommer omgivningarna och indraget vatten liksom bilväg ända fram. Permanentbostadsstandard eller hög standard kommer också högt i de tre länderna. Bland de övriga faktorerna utmärker sig Norge med en högre andel mäklare som bedömer att närhet till större stad, närhet till nöjen och affärer och närhet till närmsta granne har positiv inverkan på efterfrågan. Och många sängbäddar och gästhus är mer efterfrågat i Sverige och Norge än i Danmark. Diagram 8. Vad höjer efterfrågan på ett fritidshus? Stor positiv påverkan. Strand- eller sjönära läge Indraget vatten Omgivningarna Bilväg ända fram Permanentbostadsstandard Hög standard Plats för många personer/flera familjer Gästhus Renoveringsbehov Möjlighet att komma till huset med buss/tåg Nära större stad Närhet till nöjen och affärer Nära till närmaste granne Sverige Norge Danmark Tabell 14. Positiv inverkan 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Tabell 14. Bedömning av vad som har positiv inverkan på efterfrågan på ett fritidshus. Strand- eller sjönära läge 99% 96% 96% Indraget vatten 92% 94% 60% Omgivningarna 87% 95% 86% Bilväg ända fram 85% 94% 38% Permanentbostadsstandard 74% 70% Hög standard 73% 67% 51% Plats för många personer/flera familjer 45% 57% 19% Gästhus 36% 25% 11% Renoveringsbehov 27% 20% 22% Möjlighet att komma till huset med buss/tåg 25% 22% 6% Nära större stad 25% 46% 23% Närhet till nöjen och affärer 23% 62% 26% Nära till närmaste granne 21% 54% 11% 12
FAKTA Mäklarsamfundet är branschorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka 5 300 anslutna fastighetsmäklare. De utgör en majoritet, 83 procent, av den samlade kåren. Läs mer om oss på www.maklarsamfundet.se Kontakt: Sofia Linder, Analysansvarig Mäklarsamfundet sofia.linder@maklarsamfundet.se +46 8 555 00 953, +46 70 425 37 41 Ingrid Eiken, VD Mäklarsamfundet +46 70 669 34 34 Kontaktpersoner övriga nordiska länder: DANMARK Mads Lindegaard Dansk Ejendomsmæglerforening ml@de.dk +45 32 64 45 87 NORGE Svein Strømnes Norges Eiendomsmeglerforbund svein@nef.no +47 45 48 50 82 ISLAND* GrétarJónasson Félag fasteignasala gretar@ff.is + 354 848 85 55 FINLAND* JukkaMalila Central Federation of Finnish Real Estate Agencies KVKL jukka.malila@kvkl.fi +358-9-4282 70 07 *Deltog inte denna gång. 13