BESLUT 2015-05-15 Stockholm

1 SVEA HOVRÄTT Rotel 060207 BESLUT 2015-05-15 Stockholm Ärende nr ÖÄ 7351-14 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Stockholm beslut i ärende nr, se bilaga A KLAGANDE CD Ombud: Advokat PN MOTPART CE Ombud: GE SAKEN Villkorsändring HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten, som inte finner anledning att hålla syn i målet, avslår överklagandet. 2. CD ska ersätta CE för rättegångskostnader i hovrätten med 50 000 kronor avseende ombudsarvode, varav 10 000 kronor avser moms, jämte ränta enligt 6 räntelagen från denna dag till dess betalning sker. Dok.Id 1201572 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 103 17 Stockholm Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00 08-561 675 50 08-561 675 59 måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se www.svea.se

2 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ 7351-14 YRKANDEN I HOVRÄTTEN CD har yrkat att hovrätten med ändring av arrendenämndens beslut ska fastställa arrendeavgiften från och med den 1 oktober 2012 till 165 000 kronor per år. CE har, såsom hon slutligen bestämt sin talan, motsatt sig ändring av arrendenämndens beslut. Parterna har yrkat ersättning för sina rättegångskostnader. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN CD har vidhållit det han har anfört i arrendenämnden och lagt till i huvudsak följande. Arrendenämnden har funnit att det i utredningen förelegat endast enstaka jämförelsetomter och att dessa skiljer sig från prövningsarrendet i sådana avseenden att något ortspris för jämförliga arrenden inte gått att finna. Vid den bedömningen borde arrendenämnden ha lagt den av honom anförda avkastningsberäkningen på markens värde till grund för fastställande av skälig arrendeavgift. Avgiften ska således bestämmas utifrån ett skäligt räntekrav på markens värde. För det fall hovrätten finner att en skälig arrendeavgift inte kan eller ska fastställas på det sättet, bör följande beaktas vid prövning av vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Tomtstorlek har betydelse eftersom en större tomt i de allra flesta fall innebär större avskildhet. Avskildhet värderas högt av en arrendator av fritidsbostad. Jämförelseobjektet X ligger i ett område med grannar och aktivitet nära inpå och är storleksmässigt endast ca 40 procent av prövningsarrendet. En rimlig bedömning är att arrendet vid samma storlek som prövningsarrendet skulle ha bestämts till mer än det dubbla, närmare 80 000 kronor per år. Dessutom har prövningsarrendet ett enskilt läge och bör därför värderas högre. Vad gäller Y är även detta jämförelseobjekt mindre. Ett skäligt arrende för detta jämförelse-objekt år 2012 torde uppgå till i vart fall 60 000 kronor per år. På motsvarande sätt

3 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ 7351-14 skulle ett arrende för Z, efter korrigering för storlek och värdetidpunkt, uppgå till i vart fall 55 000 kronor per år. Att det finns två stora jämförelseobjekt som avviker vid en motsvarande korrigering påverkar inte bedömningen att arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala ett belopp som motsvarar i vart fall 80 000 kronor per år för prövningsarrendet. I fråga om prisutvecklingen över en längre tid torde marknadsvärdet för bostadstomter och arrenderätter uppvisa en likartad trend. Detta då potentiella köpare som anser att förvärvspriset blir för högt kommer att söka sig till alternativa lösningar såsom arrende vilket leder till ökad efterfrågan och höjda avgifter. Hovrätten har vidare att beakta den otidsenlighet som gäller enligt nuvarande praxis där arrendatorn har getts större skydd i förhållande till jordägaren. Nationell rätt bör tolkas i ljuset av EU-rätten, däribland Europakonventionens bestämmelser om egendomsskydd. Detta får till följd att jordägarens rätt till avkastning på sin egendom inte ska underordnas den enskilde arrendatorns intresse av en fördelaktig beräkning av arrendet. CE har utöver byggnaden inte gjort några investeringar av beaktansvärd betydelse i sammanhanget. Kommunens hantering av planprogrammet för Säbyviken påverkar inte vad arrendatorer i allmänhet är villiga att betala. CD har åberopat ett utdrag ur Statistiska centralbyråns Fastighetsprisindex för fritidshus i Stockholms län under perioden 2005-2011 till styrkande av att skäligt arrende uppgår till ett belopp som klart överstiger det av hyresnämnden fastställda arrendet. CE har vidhållit det hon har anfört i arrendenämnden och lagt till i huvudsak följande. När det gäller bostadsarrende ska hänsyn inte tas till arrende-ställets avkastningsförmåga. Även om en ortsprisjämförelse inte kan göras, kan materialet användas för en bedömning av vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala.

4 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ 7351-14 Det finns inte något linjärt samband mellan tomtstorlek och arrendeavgift. Syftet med bostadsarrende är bostad varför ytan utöver det som krävs för bostadshuset har en starkt avtagande marginalnytta. Det är läget på arrendestället som är mest betydelsefullt. Frågan om ett enskilt läge är positivt är en subjektiv bedömning. Jämförelsearrendena har betydligt högre taxeringsvärden och arrendet kan i vart fall inte sättas högre än dessa. Prisutvecklingen på fritidshus och arrendeavgifter går inte att jämföra. Fritidshusmarknaden är en lånefinansierad ekonomi med helt andra förutsättningar än bostadsarrendemarknaden. En arrendator har betydligt sämre skydd mot ändrade förhållanden, t.ex. expropriation på grund av planläggning. Vidare är arrendatorn inte alltid fri att använda fastigheten t.ex. för permanentboende vilket en ägare är. Bostadsarrende kan vidare inte belånas och arrendeavgiften kan inte dras av i deklarationen. Att fritidshuspriser har stigit beror på andra orsaker än större efterfrågan på fritidshus. Arrende inte är jämförbar med äganderätt på samma sätt som t.ex. tomträtt. Att endast ett fåtal arrendetomter har tillkommit efter 1980-talet tyder på att efterfrågan på bostadsarrenden har varit och är svag, samtidigt som utbudet på nyavstyckade fastigheter till försäljning inte har stått stilla. En tillämpning av CD metod för korrigering av storlek innebär vad gäller jämförelse med E L och D L Ä betydligt lägre avgift för nu aktuellt arrende än den arrendenämnden har kommit fram till. Den nivån på arrendeavgiften som yrkas av CD finns endast på kungliga Djurgården i Stockholm. Arrendeställena i Loviseberg ligger i en ytterst attraktiv slottsmiljö några kilometer från Stockholms city och är inte jämförbara med prövningsarrendet i Österåker. Arrendeställena i Loviseberg har dessutom starkare skydd mot exploatering än prövningsarrendet eller arrenden i allmänhet. Arrendeavgiften ska i första hand fastställas utifrån en ortsprisutredning. Vid bedömning av vad arrendatorer i allmänhet kan anses vara beredda att betala bör det planprogram som föreskriver en annan användning på platsen beaktas.

5 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ 7351-14 CE har åberopat arrendeavtal för L N och N samt kartor och bilder till styrkande av att den av klaganden beräknade arrendeavgiften är för hög. Hon har också gett in utdrag ur kommunens samrådshandling avseende program för Säbyviken samt två artiklar. HOVRÄTTENS SKÄL Arrendeavgiften Fråga i målet är om det finns skäl att bestämma en högre arrendeavgift än den av arrendenämnden bestämda avgiften på 45 000 kronor. Hovrätten delar arrendenämndens bedömning att de åberopade jämförelseobjekten får anses ge en mer rättvisande vägledning för bedömningen av arrenderättens värde än den avkastningsberäkning som förespråkas av jordägaren. Utifrån den utredning som finns i målet finner hovrätten därför inte att skäl har framkommit att bestämma en högre arrendeavgift än den som fastställdes av arrendenämnden. CD överklagande ska således avslås. Mot bakgrund av denna bedömning saknas anledning att, på begäran av CE, hålla syn i målet. Rättegångskostnader Med hänsyn till utgången i målet får CE betraktas som vinnande och hon har därmed rätt till ersättning för sina rättegångskostnader i den mån dessa har varit skäligen påkallade för tillvaratagande av hennes rätt. Hon har yrkat ersättning med 86 000 kronor. Hon har uppgett att beloppet avser ombudets genomgång av arrendenämndens beslut och jordägarens skrivelser, sökandens tillkommande jämförelsearrenden i hovrätten samt upprättande av svarsskrivelser jämte två ytterligare inlagor. CD har inte vitsordat något belopp som skäligt i och för sig.

6 SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖÄ 7351-14 Hovrätten konstaterar att CE under processen i hovrätten har framställt yrkanden som hon senare har frånfallit. Mot den bakgrunden och utifrån målets omfattning och svårighetsgrad finner hovrätten sammantaget att CE får anses skäligen tillgodosedd med en ersättning om 50 000 kronor inklusive moms. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast 2015-06-05 I avgörandet har deltagit hovrättsråden Henrik Löv och Roger Wikström, tekniska rådet Jan Gustafsson samt hovrättsrådet Malin Wik, referent. Föredragande har varit Helen Agah.

2014-06-23 BESLUT Bilaga A Aktbilaga 147 Ärende nr Rotel 10 1 Nämnden Hyresrådet Cecilia Tallkvist (ordförande, även protokollförare) Adam Reuterskiöld och Stig A Olsson (övriga ledamöter) Plats för handläggningen Nämndens kansli Fastighet/Adress Del av X, R Gård, Åkersberga Sökande CD Ombud: Advokat PN Motpart CE Ombud: GE Saken Förlängning av arrendeavtal, bostadsarrende; nu fråga om villkorsändring Dok.Id 240192 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8301 Ulriksborgsgatan 5 08-561 665 00 08-656 18 80 måndag fredag 104 20 Stockholm E-post: hyresnamndenistockholm@dom.se www.hyresnamnden.se 08:00-16:00

2 Det antecknas att ärendet har handlagts genom skriftväxling, sammanträde och besiktning. Arrendenämnden har vid enskild överläggning den 23 juni 2014 fattat följande BESLUT (att meddelas den 4 juli 2014 kl. 11.00) Arrendenämnden fastställer arrendeavgiften till 45 000 kr/år för den arrendeperiod som började löpa den 1 oktober 2012. I övrigt ska villkoren vara oförändrade. SKÄL Bakgrund CD, ED, ED, GDoch MDE (jordägaren) sade upp arrendeavtalet med CE, beträffande bostadsarrende på del av fastigheten ÖR i Åkersberga till upphörande den 1 oktober 2012. Jordägaren hänsköt förlängningstvisten till arrendenämnden och yrkade samtidigt villkorsändring för det fall arrendeavtalet förlängdes. Arrendenämnden förklarade frågan om arrendeavgiften vilande i avvaktan på att förlängningsvisten slutligen avgjordes. Arrendenämnden beslutade den 22 februari 2013 att avslå jordägarens upphörsyrkande, vilket innebar att arrendeavtalet förlängdes efter den 1 oktober 2012. Beslutet överklagades inte. Härefter har upplysts att CD numera är ensam ägare av fastigheten. CE arrenderar ca 3000 kvm mark på fastigheten och arrendestället är beläget längst in i Säbyviken. Arrendeavtalet löper på fem år. Arrendeavtalet tecknades år 1957 med CE far RL. RL avled i februari 2005. CE har, genom testamentariskt förordnande, övertagit arrenderätten och det fritidshus som är uppfört på arrendestället.

3 Arrendenämnden har genom beslut den 28 april 1988 fastställt arrendeavgiften till 8 000 kr/år jämte index i enlighet med en överenskommelse som parterna träffade i arrendenämnden. Yrkanden, inställning och parternas utveckling av talan Jordägaren har yrkat att arrendeavgiften från och med den 1 oktober 2012 ska fastställas till 165 000 kr/år. Arrendatorn har medgett en arrendeavgift om 14 795 kr/år, vilket motsvarar den arrendeavgift som arrendenämnden fastställde genom beslutet 1988 jämte indexuppräkning. Vad parterna närmare har anfört framgår av skriftväxlingen i ärendet och arrendenämndens protokoll. CE har åberopat såväl partsförhör under sanningsförsäkran med sig själv som vittnesförhör med GE till styrkande av att jordägarens beteende gentemot CE ska inverka sänkande på arrendeavgiften. Parterna har i huvudsak anfört följande. Jordägaren Arrendestället är mycket attraktivt beläget. Det utgörs av en bebyggd strandtomt i Stockholms skärgård om ca 3000 kvm, beläget inom bekvämt avstånd från Stockholms stad. Det torde vara ostridigt att välbelägna fritidshus i Stockholms skärgård betingar höga värden, vilka medför höga arrendeavgiftsnivåer. I detta fall saknas relevanta jämförelseobjekt att basera arrenderättens värde på. Inget av de av CE åberopade jämförelseobjekten ligger i samma kommun som arrendestället, inget ligger i närheten av arrendestället och endast ett av dem har besiktigats. De av CE ingivna fotografierna ger inte en sådan bild av icke besiktigade jämförelseobjekt att de kan läggas till grund för bedömningen av ärendet.

4 Jämförelseobjekten på Lidingö är kolonilotter. Inte heller N uppvisar några av de kvaliteter som arrendestället har avseende avskildhet och möjlighet att nå Stockholms innerstad med allmänna kommunikationer på 30-45 minuter. Det ena Lidingöobjektet har en landarea om endast 20 procent av arrendeställets. Av arean om 981 kvm avseende L utgör 340 kvm vatten. Avtalen avseende samtliga jämförelseobjekt utom N är ingångna fyra år eller mer före omregleringstidpunkten avseende arrendestället. Det saknas således underlag för en bedömning av ortens pris, varför arrenderättens värde istället får baseras på markvärdet och åsättande av skäligt räntekrav på detta. Det är jordägarens uppfattning att en arrendeavgift om 165 000 kr/år är skälig. Av den av jordägaren ingivna marknadsvärdesbedömningen av arrendestället framgår värdet 2 750 000 kr, +/- 250 000 kr. Om fråga hade varit om äganderätt hade värdet varit 40 procent högre. Jordägaren saknar kännedom om bostadsarrenden i Österåkers kommun eller i relevant närområde, vilka skulle kunna anses vara jämförliga med arrendestället. Arrendeavgiften får därför fastställas utifrån vad som får anses vara ett skäligt räntekrav på markens värde. Denna metod har stöd i praxis. Antingen ska det beräknas på ett konservativt beräknat markvärde (med arrendeavtal) om 2 750 000 kr, varvid ett räntekrav om sex procent är skäligt. Det ger en arrendeavgift om 165 000 kr. Eller så ska beräkningen ske genom en analogisk tillämpning av tomträttsreglerna. Baserat på en räntesats om 3,75 procent skulle tomtsrättsavgälden, om fråga var om tomträtt och avgäldsperioden uppgick till tio år, hamna på 150 000 kr per år, vilket ligger i paritet med jordägarens yrkande. Till ytterligare stöd för att 165 000 kr är en skälig arrendeavgift åberopar jordägarna ett den 22 september 2009 ingånget arrendeavtal mellan F Fideikommiss, C J C, och O och U L avseende en strandtomt om ca 1 250 kvm belägen vid Mälaren väster om Västerås. Det är en helt annan och högre prisbild i Stockholms skärgård än i västra Mälaren. Men det faktum att marknadsmässig årlig arrendeavgift i västra Mälaren för en obebyggd strandtomt om ca 1 250 kvm uppgår

5 till 90 000 kr talar med avsevärd styrka för att 165 000 kr i årlig arrendeavgift för arrendestället är i hög grad skälig. När det gäller partsförhöret i nämnden med CE kan konstateras att hon vare sig kände sig hotad eller blev rädd vid den av henne påstådda upplevda händelsen som förhöret avsåg. CE I detta fall när det föreligger ett gott jämförelsematerial, om än med vissa skillnader jämfört med arrendestället, så saknas det all anledning att från gå praxis att skälig arrendeavgift ska fastställas genom en ortsprisutredning. När det gäller det av jordägaren åberopade jämförelsearrendet har Arrendenämnden i Västerås i ett avgörande den 15 januari 2010 anfört att arrendestället inte kunde ligga till grund för nämndens bedömning såsom varande ortens pris eller vad arrendatorer i allmänhet skulle kunna tänka sig att utge, utan avtalet var att anse som ett enstaka unikum. Vidare föreligger det tveksamheter vad dessa 90 000 kr/år egentligen var en ersätning för. Förekomsten av andra bostadsarrenden inom Österåkets kommun är skral. Närmsta bostadsarrende är förmodligen ett på fastigheten B i Vaxholms kommun. Det ligger fem km från prövningsarrendet och avser en tomt om 2 500 kvm. Avtalet är femårigt, upplåtet den 1 juni 2002 med en arrendeavgift om 12 000 kr. Det ligger 250 meter ifrån vattnet. Det arrendestället kan tjäna som bakgrundsmaterial. CE åberopar de jämförelsearrenden som framgår av aktbil. 84. Samtliga jämförelsearrenden är strandtomter i mer attraktiva områden och har i många avseenden bättre förutsättningar än prövningsarrendet.tre av jämförelsearrendena har mindre tomter än prövningsarrendet, men tomtstorleken är en mindre viktig variabel vid fastställandet av skälig arrendeavgift. Jämfört med jämförelsearrendena saknar miljön runt prövningsarrendet nästan helt förutsättningar för exempelvis cykling eller

6 joggning. På vintern är den enda plogade vägen i närområdet Vaxholmsvägen. Flertalet av jämförelsearrendena har tillgång till infrastruktur/servicefunktioner i sitt närområde. Vid N ligger t.ex. tunnelbanan bara sju minuters promenad bort. Prövningsarrendet ligger 150 meter ifrån Vaxholmsvägen, som är hårt trafikerad, och det innebär påtagliga bullerstörningar. Flertalet av jämförelsearrendena har inte någon bullerstörning. Jämförelsearrendet L Ä störs av buller från Drottningholmsvägen, vilket föranledde Svea hovrätt att kraftigt reducera arrendeavgiften. Vattnet vid prövningsarrendet är ibland otjänligt som badvatten. Det mynnar ut en å längst in i Säbyviken. Vid kraftig nederbörd missfärgas vattnet i Säbyviken av tillkommande vatten från ån. Det förekommer även att vattnet i Säbyviken är påverkat av Säbyvikens marina. Av miljökonsekvensbeskrivningen för planprogram Säbyviken framgår att bottensedimentet längst in i Säbyviken innehåller höga halter bly. Jämförelsearrendet N har söderläge och kvällssol. Prövningsarrendet saknar kvällssol. Jämförelsearrendena ligger alla, precis som arrendestället, i skärgårdskommuner runt Stockholms kommun. Tre av dessa har hälften så långt avstånd in till Stockholms city som prövningsarrendet. Jämförelsearrendena på Lidingö är inte kolonilotter. CE åberopar sina egna beräkningar och analyser i aktbil. 84 av taxeringsvärden om tomtmarken skulle taxeras som småhustomt. Samtliga jämförelsearrenden ligger i områden med högre marknadsvärden avseende tomtmark än prövningsarrendet. Det innebär att en arrendator är villig att betala en högre arrendeavgift i dessa områden än för ett arrende i området där prövningsarrendet ligger. Planprogrammet avseende Säbyviken bör beaktas vid fastställande av vad arrendatorer i allmänhet är beredda att betala för prövningsarrendet. Planprogrammet är drivet av jordägaren och jordägaren vill upplösa arrendeförhållandet. Planprogrammet innebär en stor osäkerhet beträffande CE besittning till prövningsarrendet. CE måste kontinerligt tvingas att processa för att behålla prövningsarrendet. Att någon annan arrendator än CE skulle vara villig att

7 ingå bostadsarrendeavtal under dessa förhållanden är osannolik. Beträffande jämförelsearrendena finns inte några planer på att avveckla dem, och de ligger på mark som på ett eller annat sätt är skyddad från exploatering. Högsta domstolen har i ett beslut den 11 juni 2013 i mål nr Ö 5705-11 förklarat att ett begränsat besittningsskydd verkar sänkande på arrendeavgifterna. Även jordägarens dåliga beteende gentemot CE bör inverka sänkande på arrendeavgiften. Jordägarens värdering avser arrendeställets värde, vilket innfattar CE egendom; husen, bryggan m.m. Det föreligger en risk att jordägaren kräver förräntning även av CEs tillgångar. CE åberopar en en egen värdering av arrendestället om 1 500 000 kr. Vid det värderingstillfället förelåg inte planprogrammet avseende Säbyviken. Jordägaren har övervärderat arrendestället, framför allt mot bakgrund av föreliggande planprogram för Säbyviken. Jordägarens hänvisning till anläggningsarrende och analogier med tomträttsinstitutet är inte tillämpliga avseende bostadsarrende. Den rättliga regleringen 10 kap. 6 jordabalken stadgar att vid förlängning av arrendeavtal ska arrendeavgiften bestämmas till skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. Vid bedömningen av arrenderättens värde får stöd sökas i parternas utredningar och jämförbara arrendeavgifter på orten och i andra likartade områden. Utgångspunken är att avgiften för jämförbara arrenden bör ha bestämts på annat sätt än genom omförhandling av arrendeavgiften.

8 Svea hovrätt har i två avgöranden 2011 (ÖÄ 8989-09 och ÖÄ 4199-10) uttalat följande när det gäller frågan om hur arrendeavgiften ska beräknas. Förarbetena till bestämmelsen ger ingen närmare ledning för hur avgiften ska beräknas (se NJA II 1968 s. 166-169). Det uttalas i förarbetena att en arrendator ska vara skyddad mot oskäliga höjningar av avgiften samt att jordägaren ska vara berättigad till den ersättning för upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Vidare anförs att viss vägledning kan erhållas från ortens pris för jämförliga arrenden. Om något jämförelsematerial inte föreligger uttalas endast att frågan får avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Av doktrin och praxis framgår att när jämförelsematerial saknas kan markens marknadsvärde eller taxeringsvärde ha betydelse för beräkning av avgiften (se bl.a. Mauritz Bäärnhielm-Sven Larsson, Arrendelagen, 1985, s. 10:17f). Enligt förarbetena bör en arrenderätts värde uppgå till den nivå som en markägare skulle kunna uppnå vid fritt val av en arrendator. Ett sådant val föreligger endast vid en nyupplåtlese av ett arrende. Det är därmed en konstaterad arrendenivå vid nyupplåtelse som i första hand bör vara avgörande för arrenderättens värde... En normal omförhandling av en arrendeavgift med oförändrade villkor i övrigt torde får anses vara påverkad av arrendatorns besittningsskydd och kan därför inte reservationslöst godtas som jämförelseobjekt. I hovrättens ovan nämnda avgöranden hade jordägaren anfört att en bedömning av ett markvärde och ett skäligt räntekrav på detta kunde användas för beräkning av arrenderättens värde. I denna fråga uttalade hovrätten följande Det finns rimligtvis ett samband mellan ett marknadsvärde för en bostadstomt och ett arrendevärde för en motsvarande tomt. Att fastställa detta samband med antagande om en viss räntefaktor är däremot svårt, eftersom arrenderättens värde förutom marknadsvärdet på tomtmarken även påverkas av arrendeavtalets utformning,

9 belåningsmöjligheter för ägd och arrenderad mark och flera andra faktorer. Det torde dock vara klart att i fråga om prisutvecklingen över en längre tid uppvisar marknadsvärdet för bostadstomter och arrenderätter en likartad trend. Åberopade jämförelseobjekt Jordägaren har åberopat en arrendetomt, F, F i Västerås med en arrendeavgift om 90 000 kr/år från den 14 mars 2010. Arrendatorn har åberopat följande jämförelseobjekt och har begärt besiktning av ett av jämförelseobjekten, N i Bromma. Årsarrende fr.o.m. N 32 400 kr, 2010-10-01 L 33 000 kr, 2005-01-01 L 15 000 kr, 2008-03-01 EL 36 000 kr, 2002-02-14 D/ L 33 000 kr, 2008-10-01 (avgift fastställd av Svea hovrätt, ÖÄ Ängsholmen 2 289-10) Del av B 12 000 kr, 2002-07-01 Arrendenämnden gör följande bedömning Arrendestället är en strandtomt, som ligger vid Säbyviken, ca 20 km norr om Stockholm, ostört beläget. Från huvudvägen, Vaxholmsvägen, nås stället via en grusväg om ett hundratal meter. Arrendestället är om 3 000 kvm. På tomten finns ett fritidshus om ca 90 kvm, en carport/förråd, en sjöbod och en brygga. Vad gäller vatten- /avlopp finns en egen anläggning med indraget vatten samt avlopp till sluten tank. Mellan arrendetomten och Vaxholmsvägen finns skog. Annat har inte framkommit än att byggnader och brygga är uppförda av arrendatorn och att stranden är anlagd av arrendatorn.

10 Nämnden har vid besiktningen kunnat konstatera att arrendestället inte är nämnvärt bullerstört från trafik på Vaxholmsvägen. I förevarande fall har endast enstaka jämförelsetomter åberopats till stöd för bedömningen. Dessa jämförelsetomter kan dock förväntas ge en bättre vägledning för bedömningen av arrenderättens värde än de avkastningsberäkningar beräknade på markens värde och andra metoder som jordägaren vill göra. Enligt arrendenämndens mening bör därför någon sådan avkastningsberäkning etc. som jordägaren vill göra inte användas när skälig arrendeavgift ska fastställas. Parterna har inte åberopat några jämförelsearrenden i prövningsarrendets omedelbara närhet. Det geografiska avståndet till det av jordägaren åberopade jämförelsearrendet F B i Västerås gör att objektet ges mindre vikt men det kan ändå ge viss ledning för bedömningen. Även jämförelsearrendet N, åberopat av arrendatorn som har besiktigats, har ett läge som inte kan jämföras med det läge som prövningsarrendet har. Till skillnad från prövningsarrendet som ligger ostört, ligger detta jämförelsearrende i ett område med grannar och aktivitet nära inpå. Vidare är den arrendetomten om 1300 kvm vilket är betydligt mindre än prövningsarrendet om 3000 kvm. De övriga av arrendatorn åberopade jämförelsearrendena, som inte har besiktigats, har arrendeavgifter som är satta långt före nu aktuell prövningstidpunkt och även dessa arrenden avviker till sin storlek från prövningsarrendet, bl.a. är två tomter om 12 000 kvm respektive 6 115 kvm. Arrendenämnden finner att endast begränsad ledning kan tas av de av parterna åberopade jämförelseobjekten med hänsyn till skillnaderna som finns beträffande bl.a. värdetidpunkter, lägen, tomtstorlek och andra förhållanden. Detta innebär att arrendenämnden inte kan göra någon direkt jämförelse med de jämförelseobjekt som

11 parterna har åberopat, och att något ortspris för med prövningsarrendet jämförliga arrenden inte gått att finna. Jordägaren har, om man bortser från arrendetomten i Västerås, inte åberopat någon tomt som har en arrendeavgift i den nivå som jordägaren begär för prövningsarrendet. Det kan vidare noteras att de tomter som arrendatorn åberopat har relativt låga arrendeavgifter. Arrendenämnden är hänvisad till att fastställa arrendeavgiften efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Med beaktande av vad som iakttagits vid besiktningen och till vad som i övrigt framkommit i ärendet finner arrendenämnden att det finns utrymme för en högre arrendeavgift än den nu gällande, men att arrendeavgiften likväl inte bör bestämmas till ett högre belopp än 45 000 kr per år från och med den 1 oktober 2012. Det som framkommit genom bl.a. parts- och vittnesförhör om jordägarens uppträdande gentemot arrendatorn har därvid inte föranlett arrendenämnden till någon särskild bedömning. Arrendevillkoren ska i övrigt vara oförändrade, eftersom någon villkorsändring av dessa inte har begärts. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga (Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 25 juli 2014.) Cecilia Tallkvist