När ska man ge bygglov? När ska en ansökan avslås? Mot vad ska byggnadsnämnden (BN) pröva ansökan? Vilka handlingar kan krävas in och när?
PRÖVNING AV BYGGLOV I NYA PBL Elisabeth Ehrlén, Ehrlén Consulting AB Henrik Höglund, bygglovsamordnare Vaxholm
BYGGLOV I PRAKTIKEN 1. Förutsättningar för bygglov, d.v.s. lagstödet 2. Vilka handlingar som behövs för prövning 3. Prövning av ett ärende i praktiken från ansökan till beslut
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BYGGLOV
Förutsättningar för bygglov 1 Inom detaljplan 9 kap. 30 PBL Utom detaljplan 9 kap. 31 och 31 a PBL Liten avvikelse bygglov får ges för åtgärd som avviker från detaljplanen om avvikelsen är liten 9 kap. 31 b PBL Dessutom finns bestämmelser om: tidsbegränsade lov, rivningslov och marklov 9 kap. 33 35 PBL När kraven är uppfyllda ska lov meddelas
Förutsättningar för bygglov 2 9 kap. 30 PBL Vid åtgärd inom detaljplan ska bygglov ges om: 1. Befintlig byggnad och fastigheten överensstämmer med detaljplanen 2. Åtgärden är planenlig 3. Detaljplanen vunnit laga kraft och genomförandetiden börjat löpa 4. Åtgärden uppfyller de krav som anges 9 kap. 30 PBL Bara de bestämmelser i 2 och 8 kap. som uttryckligen anges
Förutsättningar för bygglov 3 9 kap. 31 PBL Vid åtgärd utanför detaljplan ska bygglov ges om 1. Åtgärden inte strider mot områdesbestämmelser 2. Inte förutsätter planläggning (4 kap. 2 eller 3 PBL) 3. Uppfyller kraven på allmänna intressen (2 kap. PBL) 4. Uppfyller samma kriterier enligt 8 kap. PBL som byggande inom detaljplan.
Förutsättningar för bygglov 4 9 kap. 31a PBL För åtgärder utanför detaljplan gäller: 9 kap. 31 a motsvarar inte kombinationen av ÄPBL 8 kap. 12, 13. Prövning ska göras mot hela 2 kap. även för kompletteringsåtgärder. Vissa förenklade prövningsgrunder för kompletteringsåtgärder inom områdesbestämmelser
Förutsättningar för bygglov 5 8 kap. 1 PBL Utformningskrav vid nybyggnad En byggnad ska 1. Vara lämplig för sitt ändamål 2. Ha god form- färg och materialverkan 3. Vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga
Förutsättningar för bygglov 6 8 kap. 2 PBL Ändring Vid ombyggnad gäller: - samma krav som för nybyggnad för hela byggnaden eller (om det är orimligt) - den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas. För annan ändring än ombyggnad ska kraven uppfyllas för den ändrade delen.
Förhandsbesked 9 kap 17-18 PBL På begäran ska BN ge förhandsbesked om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande i två år från det att beslutet har vunnit laga kraft.
EXEMPEL PÅ RITNINGAR för prövning av ansökan 9 kap. 21 PBL En ansökan om lov eller förhandsbesked ska: - vara skriftlig - innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen
Exempel på ritningar Lov för nybyggnad inom detaljplan lovpliktig ändring byggande utanför detaljplan
Exempel på ritningar Nybyggnad inom DP Situationsplan baserad på nybyggnadskarta. Ev. förenklat underlag för komplementbyggnader mm. Ibland behövs särskild markplaneringsritning Huvudritningar (planer, fasader och sektioner) Skalenliga, tydliga, entydiga, måttsatta och arkivbara.
Situationsplan Nybyggnad inom DP Huvudmått avstånd till fastighetsgräns och annan byggnad Infart och parkering ev. garage och förråd murar och plank
Situationsplan Nybyggnad inom DP +-höjd för färdigt golv (+FG) gatans +höjd ändringar av marknivån, +FG på grannfastigheters huvudbyggnader. RITNING
Situationsplanen blir lätt plottrig om all markplanering redovisas i skala 1:500 Information kan i stället redovisas på separat markplaneringsritning Får inte finnas olikheter mot situationsplanen Kan vara annan skala, 1:200 om mer tydlighet behövs Markplaneringsritning nybyggnad inom DP
Huvudritningar nybyggnad inom DP Måttsatta Fasader Planritningar Sektioner OBS! Även ritningar på ev. garage, förråd, murar och plank
Fasadritningar Redovisa ursprunglig marknivå och föreslagen marknivå invid byggnaden för samtliga fasader Ritning C
Planritningar Måttsatta med lägenhetsareor Vid bostäder fast inredning och avskiljbarhet. Möblerade. För bostäder även tillgänglighet.
Sektionsritning Ange: Våningshöjd Bjälklagstjocklek Byggnadshöjd Takvinkel Anm. Figuren till höger saknar byggnadshöjd och bjälklagstjocklek. Plushöjd (+) på bjälklag kompenserar i viss mån.
Ritningar vid lovpliktig ändring Tillbyggnad måttsätts och markeras på situationsplan och samtliga huvudritningar. Vid annan ändring anpassas efter ändringens art
Handlingar utanför DP Förhandsbesked Kartutdrag utvisande den tänkta tomtens belägenhet Enkel situationsplan Enkel redovisning av vad som avses byggas Beskrivning av VA Ev andra utredningar eller tillstånd
Ritningar utanför DP Bygglov I princip samma som inom detaljplan men underlaget för situationsplanen kan ibland vara enklare Om förhandsbesked (fb) inte finns, behövs även de handlingar som redovisas under föreg. bild rörande fb
PRÖVNING I PRAKTIKEN från ansökan till beslut Inledande frågor: plansituation, lovplikt mm Lovprövning mot plan Prövning mot 8 och 2 kap. PBL Beslutets utformning och innehåll
Inledande frågeställningar 1 Ligger det sökta inom DP, OB eller sammanhållen bebyggelse? Behövs bygglov med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen? Har DP vunnit laga kraft och har genomförandetiden börjat löpa? DP inte laga kraft, kontrollera underliggande DP Ändrad lovplikt?
Inledande frågeställningar 2 Kontrollera att ansökan verkligen gäller bygglov och att den är undertecknad. Kräver åtgärden lov? Om inte; informera sök. Har sök. avsett att söka frivilligt lov? Kräver åtgärden istället en anmälan? (9 kap. 14 PBL) (9 kap. 16 PBL) Finns uppgift om KA eller är åtgärden av den arten att KA inte krävs?
Inledande frågeställningar 3 Har planbestämmelserna stöd i PBL? - Vad som kan regleras i DP anges i 4 kap. PBL - MMD Växjö P 4811-11 (2012-03-01) och MMÖD P6568-11 (2012-01-31) - Rapport 4:108 från KTH, Kommunernas detaljplanebestämmelser, Lagstöd? Tydlighet? Finns skäl att besluta om anstånd i ärendet? (9 kap. 28 PBL)
Prövning mot detaljplan Är fastigheten (och befintlig byggnad) planenlig? Kontrollera även fastighetsplaner som numera gäller som bestämmelser i detaljplanen Är den sökta åtgärden planenlig? Om inte: är avvikelsen liten och förenlig med planens syfte? Om bef. byggnad är planstridig, gör en samlad bedömning av ev. befintlig och tillkommande avvikelse.
Vid stora avvikelser Sökanden bör genast kontaktas Meddela att du föreslår att ansökan ska avslås. (kontrollera delegation) Vill sökanden gå vidare ändå? Finns utrymme för ändringar? Återkallas ansökan? AVSKRIV i så fall! Kanske sökanden vill lämna in en ny ansökan?
Prövning mot 8 och 2 kap. PBL Lämplig ordning för att granska ansökningshandlingarna: Krav på tomten ( 8 kap. 9 PBL) Krav på byggnaden ( 8 kap. 1 PBL) A. god form-, färg- och materialverkan B. lämplig för sitt ändamål C. tillgänglig och användbar
Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 1 8 kap. 9 PBL 1. Naturförutsättningarna tas tillvara 2. Inte medför betydande olägenheter för omgivningen uppkommer 3. Utfart samt möjlighet för transporter och utryckningsfordon 4. Parkering lastning och lossning
Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 2 8 kap. 9 PBL 5. Tomten ska vara tillgänglig om det inte är orimligt med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt 6. Risken för olycksfall begränsas
Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 3 Kraven på tomt förtydligas i BBR Tillgänglighet och användbarhet på tomter, 3:12 Räddningsväg, 5:721 Skydd mot olyckor, 8:9
Byggnadens placering, form och exteriör Frågor att ställa sig vid granskning: 2 kap. 6, 8 kap. 1 2. PBL Finns skydds- eller varsamhetsbestämmelser i DP Finns särskilda bestämmelser i DP beträffande material, färg, anpassning, hustyp osv.? Är området homogent eller på annat sätt karakteristiskt? Innebär läget speciell påverkan på stadsbilden? Passar byggnaden/tillbyggnaden in i den befintliga bebyggelsen?
Byggnadens lämplighet för sitt ändamål (NY) Utformningskrav 8 kap. 1 1. PBL För bostäder; gör en prövning av lämpligheten enligt BBR 3:2 och en bedömning av lämpligheten för övriga byggnader. Informera sök. om något synes olämpligt. Om skäl finns: Informera sökanden om att de tekniska egenskapskraven är byggherrens ansvar och att de kommer att behandlas inför startbeskedet.
Byggnadens tillgänglighet och användbarhet (NY) Kontrollera tillgänglighetskraven Seminarium om tillgänglighet hölls i nov 2011 och finns på nypbl.se
PAUS
Utformning av beslut planenlig ansökan Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Skriv in vem som är kontrollansvarig och de villkor och upplysningar som behövs och har lagstöd (9 kap. 40 PBL). Informera bl. a. om lovets giltighetstid att byggnadsarbetena inte får påbörjas före startbesked andra tillstånd som kan behövas att de tekniska egenskapskraven hanteras inför startbeskedet.
Grannehörande om ansökan inte är planenlig 9 kap. 25-26 PBL Om sökta och tidigare godtagna avvikelser sammantaget bedöms vara en liten avvikelse från detaljplan eller områdesbestämmelser; ge sakägare (m. fl.) tillfälle att yttra sig. Om sakägare (m.fl.) har negativa synpunkter, bedöm om dessa tillför något. Finns då skäl att ändra BN:s bedömning? Glöm ej att det är BN som avgör, inte grannarna. Kommunicera sakägarnas yttranden med sökanden och fastighetsägaren.
Grannehörande utom DP och utom OB 9 kap. 25 PBL Om lovansökan avser något annat än kompletteringsåtgärder ge sakägare (m.fl.) tillfälle att yttra sig. Gäller alla övriga åtgärder, kan få mycket omfattande konsekvenser för verksamhetsbyggnader då grannar (m.fl.) ska höras för alla lovpliktiga åtgärder
Utformning av beslut - vid liten avvikelse och utom plan 9 kap. 40 PBL Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Skriv in: - vem som är kontrollansvarig - de villkor och upplysningar som behövs och har lagstöd. Bemöt grannars negativa synpunkter. Information i beslut som vid beslut för planenlig åtgärd
Exempel: Lagliga villkor vid bygglov Byggnadsarbetena får inte påbörjas förrän planen vunnit laga kraft. (9 kap. 36 ) Byggnadsarbetena får inte påbörjas förrän gatukostnadsersättning har erlagts. (9 kap. 37 ) För lov i efterhand : Lov beviljas under förutsättning att 1. verandan (markerad med A på planritningen) rivs senast den 31 december. 2. befintligt uthus (markerat med A på situationsplan) rivs senast den 30 september 2013. (9 kap. 38 )
Olagliga villkor vid bygglov 1 Exempel Förutsättning för lovet är att närmaste granne har godkänt husets placering. Tillstånd för enskilt avlopp krävs för att lovet ska kunna utnyttjas. Balkongernas utseende ska ändras i samråd med stadsarkitekten. Byggnadens höjdläge bestäms vid utsättningen.
Olagliga villkor vid bygglov 2 Exempel Bygglov meddelas under förutsättning att byggnadshöjden understiger 7. 0 m. att huvudbyggnaden sänks med 80 cm. byggnadens utformning ska anpassas till omgivande bebyggelse. Färgsättningen ska godkännas av byggnadsnämnden
Avslagsbeslut Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Exempel: Beslut Ansökan avslås med stöd av 9 kap. 30 eller 31 eller 31 b PBL samt 8 kap. 1.1 eller 1:2 PBL o.s.v. Motivering Ex: Huvudbyggnad ska uppföras minst 4 m från fastighetsgräns men befintlig byggnad ligger endast 2, 5 m från fastighetsgräns, vilket innebär en avvikelse på 1,5 m. Detaljplanen tillåter 1 våning samt vind men den sökta byggnaden har 3 våningar. De samlade avvikelserna kan inte anses som små och förenliga med planens syfte. Vilken kommunicering som skett i ärendet Hur beslutet kan överklagas
När tekniskt samråd inte krävs 9 kap. 21, 10 kap. 22 PBL Startbesked kan ges tillsammans med bygglov i enklare ärenden där tekniskt samråd inte krävs: - kontrollplan ska finnas - ev. andra övriga handlingar som BN bedömer behövs. Om handlingar saknas: - informera sökanden om möjligheten att kunna få startbesked direkt.
Alla ärenden är unika. Det är därför svårt att redovisa en universell handläggningsrutin. Avslutning Bra att ha en grundmall för handläggning men man måste vara medveten om att den kan behöva frångås. Foto: Elisabeth Ehrlén
Foto: Elisabeth Ehrlén Ambitionen att varken sökanden eller nämnden ska behöva arbeta i onödan. Man måste därför inleda granskningen med att snabbt skaffa sig en uppfattning om det som söks är i huvudsak rätt eller i huvudsak fel och handla därefter.
. Foto: Elisabeth Ehrlén En bra ambition är att sökanden så snabbt som möjligt ska få återkoppling på sin ansökan.