Brf Safiren 11, oktober 2004 Policy för hur ansvar och kostnader för reparationer och underhåll fördelas mellan bostadsrättsföreningens medlemmar och bostadsrättsföreningen. Inledning Huvudregeln är att bostadsrättshavaren (medlemmen) ansvarar för reparationer och underhåll i den egna bostaden medan bostadsrättsföreningen ansvarar för resten. Till den egna bostaden räknas lägenhetens väggar, golv och tak samt övrig fast inredning (t ex i kök och badrum). Både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen har en underhållsskyldighet som innebär att man på egen bekostnad ska ombesörja nödvändiga reparationer och underhåll. De grundläggande reglerna för hur ansvaret, och därmed kostnaderna, fördelas mellan bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen finns angivet i bostadsrättslagen och i bostadsrättsföreningens stadgar. Eftersom gränsdragningen ibland kan vara svår att göra, är syftet med denna policy att ge en mer detaljerad beskrivning av vad som gäller i Brf Safiren 11. Lagstiftning Bostadsrättshavarens underhållsskyldighet anges i bostadsrättslagen, 7 kap. 12. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestäms i stadgarna.. Där anges också några undantag som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med Bostadsrättsföreningen ansvarar dessutom för reparationer efter vissa skador. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Bostadsrättsföreningens stadgar 28 i bostadsrättsföreningens stadgar reglerar bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter. Där upprepas en del av det som står i bostadsrättslagen. Dessutom görs också en del förtydliganden. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande utrymmen i gott skick. Till det inre räknas: rummens väggar, golv och tak inredning och utrustning i kök, badrum och i övriga utrymmen tillhörande lägenheten glas i fönster och dörrar lägenhets ytter- och innerdörrar Bostadsrättshavaren svarar för målning av innersidor av fönstrens bågar och karm, men inte för målning av utifrån synliga delar av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer eller av de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation eller vatten som föreningen försett lägenheten med.
Reparationer och Underhåll Följande förteckning över byggnadsdelar, inredning och utrustning visar vilka åtgärder som bostadsrättshavaren respektive bostadsrättsföreningen ansvarar för. Bostadsrättsföreningens styrelse eller förvaltning beslutar när reparationer och underhåll som ligger inom föreningens ansvarsområde ska utföras. Om bostadsrättshavare har utrustat lägenheten med installationer som avviker från bostadsrättsföreningens standard, ansvarar alltid bostadsrättshavaren själv för installationerna. Ansvaret är knutet till installationen och överförs alltså till nästa bostadsrättshavare vid överlåtelser. Sådan egen installation ersätts inte om den behöver tas bort i samband med att bostadsrättsföreningen utför reparationer eller underhåll. Eventuella tillkommande kostnader betalas av bostadsrättshavaren. BYGGDELAR/UTRUSTNING ÅTGÄRDER FÖRENING MEDLEM Balkonger och terrasser Golv, insida på räcke, skärmvägg Rengöring Räcke, skärmvägg, tak, golv Reparation, byte, målning Vädringsställning, beslag Allt Odlingslåda Allt Lägenhetsdörrar *) Dörrblad, karm, foder, tröskel, tätningslist Reparation, byte Insida dörrblad, karm, foder Ytbehandling Utsida dörrblad, karm, foder Ytbehandling Låscylinder, låskista, beslag Allt Handtag, egen ringklocka, brevinkast Allt Namnskylt Namnbyte *) Obs! Riktlinjer finns för utformning Väggar, golv och tak Vägg, golv och tak Tak Ytbeläggning in till bärande konstruktion (t ex tätskikt i våtutrymme, sand i bjälklag, puts i vägg och tak) Omputsning av skada som uppstår på grund av reparationer på fastigheten Fönster och balkongdörrar Insida karm, båge Ytbehandling Utsida karm, båge Rengörning Utsida karm, båge Ytbehandling Karm och båge Reparation, byte Glas Allt Beslag Reparation, byte Fönsterbänk, persienn, markis Allt Vädringsfilter, tätningslist, springventil Allt VVS-artiklar Tvättställ, bidé, badkar Allt Blandare, vattenlås, bottenventil, packning Reparation, byte Vattenlås, golvbrunn Rensning Klämring för fixering av golvmatta i brunn Allt WC-stol Allt Duschslang med tillbehör, duschkabin Allt Tvättmaskin, torkskåp, torktumlare, diskbänk, tvättbänk Allt Från- och tilluftsventil Kontroll, reparation, byte Element, vattenledning, avloppsrör Ytbehandling Element inkl termostat Reparation, byte Vattenledning i lägenheten, från ballofix Reparation, byte Vattenledning i lägenheten, fram till inklusive ballofix Reparation, byte
BYGGDELAR/UTRUSTNING ÅTGÄRDER FÖRENING MEDLEM Installation av ballofix kopplingar vid renovering av kök och badrum Avloppsrör inkl golvbrunn Reparation, byte Av medlem initierad förändring av avloppsrörs eller golvbrunns placering Installation Köksutrustning Elspis, mikrovågsugn, diskmaskin, kyl- och frysskåp Allt Gasspis inkl gasledning till huvudkran Allt Gasledning Borttagande efter styrelsens godkännande Gasledning fram till och med huvudkran Reparation, byte El-artiklar Kontaktdon och ledningar inom lägenheten Reparation, byte 1) Lägenhetens elcentral inkl huvudströmbrytare, elmätare, Reparation, byte ringanordning och automatsäkringar Porslinssäkring i stigarbox (bakom lucka i väggen) och i Byte lägenhetens elcentral Automatsäkring, jordfelsbrytare Återställning Bostadsrättshavarens egna elartiklar Allt 2) Förråd m m Källar- och vindsförråd 3) Nummerskylt Reparation, byte Övrigt Inredningssnickerier, badrumsskåp, hatthylla, armaturer Allt Invändig trappa, innerdörr, tröskel, sockel, foder, list Allt Gardinstång, torkställning, beslag Allt 1) Medlemmarna är skyldiga att på egen bekostnad byta ut elledningar m m i sina lägenheter för det fall dessa bedöms vara i så dåligt skick att de utgör en fara. 2) Medlemmarna är skyldiga att ha minst en brandvarnare i lägenheten. 3) Samma regler som för lägenhet beträffande väggar, golv och tak samt övrig fast inredning. Väggarna av trä och hönsnätet kring varje förråd anses motsvara lägenhetens yttre. Eventuella hyllor mm inne i varje förråd anses motsvara lägenhetens inre. Ombyggnader och renoveringar av kök och badrum vilka initierats av en bostadsrättshavare Vid ombyggnader och renoveringar av kök och badrum, vilka initierats av en bostadsrättshavare, skall alltid styrelsen för föreningen meddelas i god tid före ombyggnationen eller renoveringen börjar. För det fall stammarna i golv och väggar inte är bytta passar föreningen på att byta dessa på föreningens bekostnad. För det fall bostadsrättshavaren avser göra några större förändringar av köket respektive badrummets utformning, golvbrunnens placering mm krävs godkännande av styrelsen i förväg. I övrigt står bostadsrättshavaren för kostnaderna vid ombyggnader och renoveringar av kök respektive badrum vilka initierats av denne, inklusive kostnader för anslutningar till stammarna, våtskikt, tätningar, kakel, klinkers, maskinell utrustning mm. Skador och Försäkring Kostnader för skador kommer ofta oväntat och kan bli mycket stora. Det är därför ytterst viktigt att både bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen alltid har en gällande hemförsäkring respektive fastighetsförsäkring. Fastighetsförsäkringen ersätter skador inom föreningens ansvarsområde (den fasta egendomen). Hemförsäkringen ersätter skador på lös egendom. Bostadsrättshavarens hemförsäkring ska enligt stadgarna innehålla ett bostadsrättstillägg. Bostadsrättstillägget ersätter skador på lägenhetens väggar, golv och tak samt övrig fast inredning (t ex i kök och badrum).
Styrelsen för Brf Safiren 11 rekommenderar även att hemförsäkringen innehåller ett ansvarsmoment (drulleförsäkring) vilket ofta utgör ett tillägg till den vanliga hemförsäkringen. Skador orsakade av utifrån inträngande vatten på grund av läckande tak, otäta ytterväggar samt öppet fönster eller dörr ersätts inte av vare sig hem- eller fastighetsförsäkringen. Däremot har styrelsen fattat beslut om att skador orsakade av utifrån inträngande vatten på grund av läckande yttertak, otäta ytterväggar eller otäta fönster, kommer att ersättas av föreningen, i rimlig utsträckning. Vattenskador Bostadsrättshavaren har ansvar för lägenhetens inre underhåll oavsett om han är vållande till en skada och oavsett om skadan kan ersättas via hemförsäkringen eller fastighetsförsäkringen. Beroende på orsaken till skadan fördelas kostnaderna på olika sätt mellan bostadsrättshavare, bostadsrättsförening och försäkringsbolag. Notera att bostadsrättsföreningens ansvar i nedanstående fall endast gäller under förutsättning att bostadsrättshavaren inte är vållande till skadan. Observera att bostadsrättshavaren i vissa fall riskerar att drabbas av betydande kostnader för reparationer, självrisker och ersättningar. Självrisken på fastighetsförsäkringen uppgår till tre basbelopp (cirka 120.000 kronor). Hemförsäkringen bör därför också innehålla ett ansvarsmoment (drulleförsäkring) som täcker skadeståndsanspråk från bostadsrättsföreningen och andra bostadsrättshavare. Exempel på Vattenskadesituationer Avseende vattenskador kan försäkringsskyddet sammanfattas enligt följande: (Observera att detta är vad som gäller generellt och att det hos vissa försäkringsbolag och i vissa specifika fall kan finnas undantag från vad som anges nedan.) 1. Läckage från varm- eller kallvattenledningar Fastighetsförsäkringen gäller. Bostadsrättsföreningen ansvarar för samtliga reparationskostnader. Bostadsrättsföreningen ansvarar för övriga kostnader, t ex för larmutryckning. Hemförsäkringen gäller vanligen. Drabbade bostadsrättshavare ansvarar för egen lös egendom. 2. Utifrån inträngande vatten genom hustak eller ytterväggar Fastighetsförsäkringen gäller inte. Bostadsrättsföreningen ansvarar för samtliga reparationskostnader. Bostadsrättsföreningen ansvarar för övriga kostnader, t ex för larmutryckning. Hemförsäkringen gäller generellt inte. Bostadsrättsföreningen ersätter drabbade bostadsrättshavare för skadat lösöre, merkostnader i boendet samt kan medge nedsättning av avgiften för viss tid. 3. Utifrån inträngande vatten genom fönster eller balkongdörr Fastighetsförsäkringen gäller inte. Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga reparationskostnader. Bostadsrättshavaren ansvarar för övriga kostnader, t ex för larmutryckning. Hemförsäkringens ansvarsmoment (drulleförsäkringen) gäller vanligen. Bostadsrättshavaren ersätter bostadsrättsföreningen samt andra drabbade bostadsrättshavare. 4. Avloppsrör och golvbrunnar, värmerör och radiatorer som bostadsrättsföreningen försett lägenheten med Fastighetsförsäkringen gäller. Bostadsrättsföreningen ansvarar för reparationer i fastigheten. Bostadsrättsföreningen ansvarar för övriga kostnader, t ex för larmutryckning.
Hemförsäkringen gäller vanligen. Berörda bostadsrättshavare ansvarar för egen lös egendom. Bostadsrättstillägget gäller vanligen. Berörda bostadsrättshavare ansvarar för reparationer av väggar, golv, tak och övrig fast inredning i den egna lägenheten. 5. Vattensäng, akvarium eller annat läckande kärl, bristfällig ytbeklädnad eller tätskikt i våtutrymme, rinnande kranvatten, disk- och tvättmaskiner, kyl- och frysskåp Medlemmen svarar för kostnaderna, även för eventuella skador på närliggande lägenheter. Hemförsäkringen, bostadsrättstillägget och/eller drulleförsäkringen gäller vanligen. Observera dock nedan avseende vållande, vårdslöshet och försummelse. I många fall kan skador hänförliga till rubricerade situationer anses bero på bostadsrättshavarens vårdslöshet eller förrummelse vilket kan leda till att ersättningen från försäkringsbolaget begränsas. 6. Vållande, vårdslöshet eller försummelse samt skada orsakad av tvättmaskin placerad i rum utan golvbrunn Fastighetsförsäkringen gäller inte. Bostadsrättshavaren ansvarar för samtliga reparationskostnader. Bostadsrättshavaren ansvarar för övriga kostnader, t ex för larmutryckning. Drulleförsäkringen gäller vanligen. Bostadsrättshavaren ersätter bostadsrättsföreningen samt andra drabbade bostadsrättshavare. Debitering från bostadsrättsföreningen Entreprenörer och försäkringsbolag fakturerar oftast direkt till bostadsrättsföreningen även för åtgärder som ska betalas av bostadsrättshavare. Fastighetsskötarna utför ibland arbete eller levererar materiel som också ska betalas av bostadsrättshavaren. Eftersom övriga medlemmar inte ska drabbas av dessa kostnader debiterar bostadsrättsföreningen berörd bostadsrättshavare med ett inbetalningskort på motsvarande belopp. Fastställd och senast uppdaterad av styrelsen 1 oktober 2004.