MARKANVISNINGSPOLICY
UDDEVALLA VÄXER! Uddevalla är en expansiv kommun. Precis som i övriga delar av landet är trenden att människor söker sig mot det urbana samhället. Goda kommunikationer, tillgång till utbildning, närheten till en stor arbetsmarknad samt det attraktiva läget är några orsaker till kommunens expansion. Det är viktigt att Uddevalla tar vara på sin markreserv och genom ett optimalt utnyttjande på bästa sätt tillgodoser de olika intressen som finns för att skapa en så attraktiv boendemiljö i Uddevalla som möjligt. För att skapa ett långsiktigt hållbart och attraktivt samhälle och ta till vara på de faktorer som skapar just liv, lust och läge i Uddevalla ska kommunen: Tillgodose en hållbar bostadsutveckling ur ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. - Ekonomiskt perspektiv: Prioritera områden utifrån befintlig infrastruktur, kollektivtrafiknät, ledningsnät och skolmiljöer. - Social dimension: Skapa bra och trygga boendemiljöer med närhet till natur- och grönområden samt möjlighet till vardagsmotion oavsett ålder, kön, etnisk och kulturell bakgrund eller funktionsnedsättning. - Ekologiskt: Förtätningar i syfte att minska transportbehoven, utbyggnad av gång- och cykelvägar, energi- och resurseffektivitet, tillgång till vatten och avlopp. Tillgodose ett boende för alla Skapa förutsättningar för variation vad gäller bland annat upplåtelseformer, prisbild, arkitektur och markanvändning. Tillgodose bostäder för särskilda grupper Inför varje markanvisning undersöka om behov finns i aktuellt område av specialbostäder som t ex ungdomsbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg, kategoribostäder eller lokaler för kultur och fritidsändamål. Tillvarata kulturhistoria, befintliga bostadsbestånd och miljön kring boendet. Vid varje markanvisning väga in gestaltning samt miljö- och klimatpåverkan. Eftersträva konkurrensutsättning: Vid varje markanvisning eftersträva att skapa konkurrenssituation ur flera aspekter. Beakta hur intressenter presterat tidigare Vid varje markanvisning beakta hur intressenten tidigare presterat i kommunen enligt angivna referensprojekt. Detta oavsett om intressenten då förvärvat mark av kommun eller annan fastighetsägare. Även exploatörens intresse av långsiktig förvaltning och fortbestånd av bebyggelsen kan vägas in. 2
VAD INNEBÄR MARKANVISNING? En markanvisning innebär att en intressent får rätt att under en begränsad tidsperiod samarbeta med kommunen för att bebygga eller utveckla ett projekt inom ett visst markområde som kommunen äger. En markanvisning kan formaliseras på två sätt. Här nedan benämns dessa erbjudanden föravtal och markanvisningsavtal. En markanvisning tidsbegränsas beroende av om detaljplan är upprättad eller ska upprättas. En markanvisning ges på den mark som kommunen äger. I det fall marken ägs privat tecknas istället ett exploateringsavtal som reglerar villkoren för exploateringen. Föravtal markreservation Ett föravtal, en så kallad markreservation, tecknas mellan kommunen och exploatör när en exploatör önskar upprätta detaljplan och därmed undersöka möjligheten att bebygga ett kommunägt markområde. Föravtalet ska reglera frågor som är klarlagda vid tidpunkten för avtalet. Avtalet ska även ange vid behov hur utredningsarbete ska ske och bekostas. Ett föravtal tidsbegränsas till upp till tre år med möjlighet till ytterligare ett års förlängning. Föravtalet beslutas av tekniska nämnden. Föravtalet ska ersättas av ett markanvisningsavtal under den tidsperiod som markanvisningen löper. Om inget markanvisningsavtal tecknas under tidsperioden för föravtalet och ingen förlängning av avtalet har beviljats, anses föravtalet förverkat. Kommunen kan då göra en ny markanvisning till annan intressent. Kommunen har även rätt att återta markanvisningen under den tidsbegränsade perioden om exploatören uppenbart inte förmår eller avser att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte exploatören rätt till ersättning. Beslut om förlängning av markreservationen i ytterligare ett år ska beslutas av tekniska nämnden eller enligt delegation. Markanvisningsavtal Markanvisningsavtal tecknas när det finns en laga kraftvunnen detaljplan för projektet och när förutsättningarna för projektet är klara gällande bland annat projektets innehåll, storlek, tekniska förutsättningar och markpris. När detaljplan är upprättad medges markanvisning på upp till två år med möjlighet till ytterligare ett års förlängning om förseningen inte beror på exploatören. Vanligt förekommande är att ett projekt är indelat i etapper och för kommande etapper bestäms tiden för markanvisning efter då rådande förhållanden. I markanvisningsavtalet skrivs alla kända förutsättningar för projektets genomförande och för den slutliga upplåtelsen in. När avtalet undertecknas sker en överlåtelse av marken till byggherren det vill säga avtalet fungerar som ett köpeavtal kombinerat med de villkor som kommunen och exploatören ska uppfylla i samband med exploateringen. Kommunen har rätt att ställa krav på att delar av byggnationen uppförs inom viss tid. Om så inte sker får kommunen återta markanvisningen under den tidsbegränsade perioden om exploatören uppenbart inte förmår eller avser att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte exploatören rätt till ersättning. Markanvisningsavtalet skall godkännas av beslutande organ. Normalt säljer kommunen den mark som anvisas men även upplåtelse med tomträtt kan bli aktuell om skäl för detta föreligger, detta beslutas av kommunen från fall till fall. 3
Uddevalla kommuns markanvisningspolicy beskriver de villkor och förutsättningar som gäller vid markanvisning för bostäder och val av exploatör. Kommunen har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen och ansvaret är fördelat på olika nämnder: Kommunstyrelsen har det övergripande ansvaret för strategiska planeringsfrågor såsom översiktsplanen och fördjupningar till denna. Tekniska nämnden är kommunens markägare som köper och säljer mark, upprättar avtal och ansvarar för genomförandet av infrastruktur i nya exploateringsområden. Miljö- och stadsbyggnadsnämnden har myndighetsansvar för detaljplaner och bygglov. Nämnden ansvarar även för gestaltnings- och utformningsfrågor. Mark- och exploateringsavdelningen på Tekniska kontoret upprättar föravtal och markanvisningsavtal där exploatören förbinder sig att acceptera de villkor och förutsättningar som gäller för markanvisningen. Det kan vara projektets användning, storlek, tekniska förutsättningar eller hur vidare utredningsarbeten ska bekostas. Avtalet är villkorat med att exploatören får plantillstånd att upprätta detaljplan om så krävs för att genomföra projektet. Avtalet godkänns av tekniska nämnden. Föravtalet ska ersättas med ett markanvisningsavtal under den tidsperiod som markanvisningen löper, vilket normalt innebär två till tre år från och med dess undertecknande. I samband med förhandlingen för markanvisningsavtal görs en värdering av markområdet. 4
GENERELLA VILLKOR FÖR MARKANVISNING Markanvisning tidsbegränsas vanligtvis om ingen detaljplan finns upp till tre år med möjlighet till ett års förlängning. Är detaljplan upprättad medges markanvisningsavtal på upp till två år med möjlighet till ytterligare ett års förlängning. För kommande etapper bestäms tiden för markanvisning efter då rådande förhållanden. Förlängning kan medges av kommunen om förseningen inte beror på exploatören. Om inte ett bindande markanvisningsavtal upprättas inom tidsperioden för föravtalet kan kommunen göra en ny markanvisning. Kommunen har även rätt att återta markanvisningen under den tidsbegränsade perioden om exploatören uppenbart inte förmår eller avser att genomföra projektet i den takt eller på det sätt som avsågs vid markanvisningen. Återtagen markanvisning ger inte exploatören rätt till ersättning. På kommunens begäran ska exploatören tillhandahålla specialbostäder. Dessa krav måste uppfyllas även om detta innebär viss ekonomisk belastning för de vanliga bostäderna. Kommunen har rätt att bestämma om val av upplåtelseform såsom ägande-, bostads- eller hyresrätt för markanvisningen. Markanvisningen får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Övriga beslut eller krav som fattas eller kommer att fattas av myndigheter, kommunfullmäktige eller annan kommunal nämnd under markanvisningen är tvingande att följa. Projekt som avbryts till följd av ändrade detaljplaneförutsättningar eller andra myndighetsbeslut ger inte rätt till ekonomisk ersättning eller ny markanvisning. Exploatören står för risken för kostnader i samband med framtagande av detaljplanen. Om detaljplanen inte vinner laga kraft eller projektet av andra orsaker inte kan genomföras står respektive part för sina egna nedlagda kostnader. Efter genomförandetiden har kommunen rätt att anvisa kommunala planområden till annan exploatör utan rätt till ersättning för den exploatör som bekostat planarbetet. Exploatören ska kunna påvisa långsiktig, ekonomisk stabilitet, samt ha tydliga miljöambitioner som innefattar kvalitets- och miljötänkande på både lång och kort sikt. Detta är en förutsättning för att bostäderna och boendemiljöerna ska uppnå önskemål om kvalitet och sundhet. 5
HUR GÅR EN MARKANVISNING TILL? När en intresseanmälan kommer in gör mark- och exploateringsavdelningen en första bedömning utifrån gällande detaljplaner och givna förutsättningar. Om förslaget godkänns ges en kontakt på miljö- och stadsbyggnadskontoret för upprättande av planavtal mellan parterna. Uddevalla kommun använder sig av följande metoder när kommunen anvisar mark till en exploatör: 1. INTRESSEANVISNING Intresseanvisning som är det huvudsakliga förfarandet används vid markanvisning av såväl planlagd som icke planlagd mark. Tanken med förfarandet är att miljö- och stadbyggnadskontoret och tekniska kontoret fastställer grundläggande kriterier och därefter ger exploatörer möjlighet att komma in med intresseanmälan innehållande enklare skisser, information om idéer, upplåtelseform mm. KRITERIER Av kriterierna ska framgå vilka förutsättningar och krav som gäller för det aktuella projektet inklusive sista datum för inlämning av intresseanmälan. Det ska framgå vilka uppgifter intressenten ska lämna i sin intresseanmälan. Av underlaget ska även framgå vilka urvalskriterierna är och hur rangordning av intresseanmälan kommer att ske. Kriterierna hålls tillgängliga på www.uddevalla.se eller sänds till intressent efter begäran. Kraven i kriterierna är anpassade till det aktuella projektet. Till exempel kan upplåtelseformen eller anpassning till speciell terräng eller miljö ges särskild tyngds i ett visst projekt. Exempel på kriterier kan vara: - Gestaltning, typ av bebyggelser eller användning - Geotekniska och trafiktekniska förutsättningar - Behov av specialbostäder - Krav på kommunal service - Projektets miljö- och klimatpåverkan samt energieffektivitet INTRESSEANMÄLAN Intresseanmälan ska vara skriftlig och även innehålla underlag i form av beskrivning av idéerna, enklare skisser och eventuellt referensmaterial. 2 DIREKTANVISNING Vid direktanvisning av mark kan både planlagd och icke planlagd mark delas ut till en eller flera exploatörer. Vid direktanvisning kan motivet till val av exploatör vara att öka konkurrensen, det vill 6
säga att marktilldelningen går till en exploatör som saknar projekt i Uddevalla eller för att just den exploatören har ett intressant koncept som Uddevalla kommun vill möjliggöra. 3 MARKANVISNINGSTÄVLING Metoden att genom tävling utse exploatörer används till exempel när platsen eller ändamålet så kräver men även för projekt där arkitektur, nytänkande, teknikutveckling eller utmananade topografi tillsammans med ekonomi är viktiga aspekter. Tillskapande eller bevarande av signifikanta landmärken för att skapa eller bevara särskilda karaktärsdrag i landskapet är andra aspekter som kan motivera ett tävlingsförfarande. För utvärdering och val av exploatör utses en särskild jury med representanter från berörda förvaltningar och avdelningar där även externa jurymedlemmar kan förekomma. UTVÄRDERING Vid val av exploatör bedöms intressenternas idéer, förslag på gestaltning, kvalitet, exploateringsekonomi, energianvändning, socialt engagemang samt genomförandetid. Beroende på område och situation kan de olika parametrarna värderas olika. T ex har Uddevalla kommun en tydlig målsättning att prioritera förtätningar av våra huvudsakliga kommuncentra, att bostadsområden med ensidig bebyggelsekaraktär bör mångfaldigas samt att exploatören ska planera för tillgång till kollektivtrafik och gång- och cykelvägar. Det är tekniska kontoret, i samråd med miljö- och stadsbyggnadskontoret, som utvärderar de intresseanmälningar som inkommit och väljer den exploatör som föreslås för tekniska nämnden att få arbeta vidare med projektet. Bostadsförsörjningsprogrammet, översiktsplanen men även behov av lokaler för olika serviceändamål är underlag för detta val. Efter godkänt beslut i nämnden tecknas markanvisningsavtal med respektive exploatör. Hur får jag som exploatör markanvisning? När ett område är aktuellt för markanvisning genom intresseanvisning eller markanvisningstävling sker annonsering på www.uddevalla.se och eventuellt i för ändamålet lämpliga medier. Annonsen hänvisar till inbjudan om markanvisning och det förfrågningsunderlag där detaljer, villkor och krav framgår. Av annonsen framgår även sista dag för intresseanmälan. 7
För markanvisning kontakta: Mark- och exploateringsavdelningen Uddevalla Kommun, växel: 0522-696 000 8