RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 mars 2016 Bild: Vision av Responsgatan, Timotejen 19
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 31 mars 20165 1 JANUARI - 31 MARS 2016 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2015 Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 633 tkr (1 719 tkr) Driftnettot uppgick till -1 188 tkr (-1 571 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -2 945 tkr (-3 535 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -14 883 tkr (-15 356 tkr) VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2016 31 mars 2016) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. I februari 2015 meddelar Försvarsmakten att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågående detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. I september 2015 meddelar Luftfartsverket att alla höjder överstigande 80 m.ö.h är i konflikt med radaranläggningen Bällsta radartorn. Radartornet har under flera år varit avstängt och inte utgjort hinder för idag godkända detaljplaner. Totalhöjderna för Timotejen 19 och 28 har således justerats och beräkning pågår i syfte att utreda eventuell förlorad byggrättsyta. Ny stipulerad tidpunkt för när Stockholms stad väntas anta detaljplanen för Timotejen 19 och 28 är utsatt till juni 2016 och lagakraftvunnen detaljplan i september 2016. Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare 2 700 kvm och hyr därmed totalt ca 6 250 kvm vilka kommer att utökas med ytterligare 1 200 kvm från 2016. Efter rapportperioden I pressrelease den 22 februari 2016 informerade Telefonplan Stockholm Property AB (publ) att en process inletts för att undersöka möjligheterna att erhålla vidare finansiering för att ytterligare stärka företagets finansiella kapacitet i förhållande till dess strategiska investeringar i fastigheterna. Den 14 april 2016 förlängdes företagets befintliga obligationslån med 12 månader med förfall den 23 maj 2017. Samma obligationslån utökades också med 50 mkr till att omfatta totalt 300 mkr. Förlängningen av den befintliga obligationen gjordes med oförändrade villkor och utökningen om 50 mkr emitterades på samma villkor. FRAMTIDSUTSIKTER Fördröjningen av den nya detaljplanen är ansträngande för koncernens likviditet på kort sikt. Allteftersom fastigheterna exploateras kommer avstyckning till säljbara enheter ske vilket leder till en succesiv förstärkning av det totala kassaflödet. Den nu förlängda och utökade obligationen medför att kassaflödet stärkts i avvaktan på tidpunkten när detaljplanen vinner laga kraft. Sida 2 av 11
VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under första kvartalet 2016 till 2 633 tkr (1 719 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för första kvartalet uppgick till -2 945 tkr (-3 535 tkr). Resultatet efter skatt för första kvartalet uppgick till -14 883 tkr (-15 356 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick den 31 mars 2016 till 24 399 tkr (87 488 tkr). Soliditeten var den 31 mars 2016 3,7 % (12,2 %). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under första kvartalet till -16 898 tkr (-13 477 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under första kvartalet till -1 285 tkr (-2 997 tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under första kvartalet 0 tkr (0 tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 41 606 tkr (90 301 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal fyra 2014. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av Sida 3 av 11
över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Händelser efter balansdagens slut I april 2016 förlängdes ovan beskrivna obligation med 12 månader på oförändrade villkor. Samtidigt skedde också en utökning med 50 mkr också denna på samma förfallotidpunkt och i övrigt samma villkor. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 2 606 tkr eller 4,17 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2017-05-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under det första kvartalet till 2 571 tkr (1 639 tkr). Resultatet före skatt uppgick under det första kvartalet till -14 266 tkr (-14 413 tkr). Kassa och likvida medel vid periodens utgång den 31 mars 2016 var 39 951 tkr (90 138 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till 1 115 000 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser det första kvartalet 2016 med jämförelse motsvarande period 2015 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19, Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa två fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar drygt 60 000 m 2. Sida 4 av 11
Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår 2015. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Delårsrapport första halvåret 2016 31 augusti 2016 Delårsrapport tredje kvartalet 2016 30 november 2016 Bokslutskommuniké för 2016 28 februari 2017 Årsredovisning 10 mars 2017 Årsstämma 31 mars 2017 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 5 av 11
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 633 2 633 1 719 Summa Intäkter 2 633 2 633 1 719 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -3 429-3 429-2 988 Fastighetsskatt -392-392 -303 Driftnetto -1 188-1 188-1 571 Förvaltningskostnader -1 757-1 757-1 964 Förvaltningsresultat -2 945-2 945-3 535 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 022-2 022-2 061-2 022-2 022-2 061 Finansiella poster Finansiella intäkter 0 0 13 Finansiella kostnader -9 916-9 916-9 774-9 916-9 916-9 761 Resultat före skatt -14 883-14 883-15 356 Skatt Resultat efter skatt -14 883-14 883-15 356 Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2016-03-31 2015-03-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 545 898 577 225 Pågående arbeten 37 568 35 359 Summa Materiella anläggningstillgångar 583 467 612 584 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 3 799 3 415 Övriga kortfristiga fordringar 31 768 12 993 Likvida medel 41 606 90 301 Summa Omsättningstillgångar 77 173 106 709 Summa Tillgångar 660 640 719 293 Eget kapital och skulder 2016-03-31 2015-03-31 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 38 782 102 344 Periodens resultat -14 883-15 356 Summa Eget kapital 24 399 87 488 Långfristiga skulder och avsättningar Avsättning ramp 3 000 Obligationslån 249 426 245 635 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 502 426 495 635 Kortfristiga skulder Övriga skulder 133 815 136 170 Summa Kortfristiga skulder 133 815 136 170 Summa Eget kapital och skulder 660 640 719 293 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Ingående Eget kapital 39 282 39 282 102 844 Periodens resultat -14 883-14 883-15 356 Utgående Eget kapital 24 399 24 399 87 488 Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -14 883-14 883-15 356 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 970 2 970 3 008 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -11 913-11 913-12 348 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -4 985-4 985-1 129 Kassaflöde från den löpande verksamheten -16 898-16 898-13 477 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 285-1 285-2 997 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde -18 183-18 183-16 474 Likvida medel vid periodens början 59 789 59 789 106 775 Likvida medel vid periodens slut 41 606 41 606 90 301 Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 571 2 571 1 639 Summa Intäkter 2 571 2 571 1 639 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -3 414-3 414-2 932 Fastighetsskatt -318-318 -303 Driftnetto -1 161-1 161-1 596 Förvaltningskostnader -1 737-1 737-1 569 Förvaltningsresultat -2 897-2 897-3 165 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 453-1 453-1 491-1 453-1 453-1 491 Finansiella poster Finansiella intäkter 0 0 13 Finansiella kostnader -9 916-9 916-9 770-9 915-9 915-9 757 Resultat före skatt -14 266-14 266-14 413 Skatt Resultat efter skatt -14 266-14 266-14 413 Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2016-03-31 2015-03-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 439 063 468 111 Pågående arbeten 37 568 35 359 Summa Materiella anläggningstillgångar 476 632 503 470 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 1 734 200 Summa Finansiella tillgångar 1 734 200 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 3 722 3 316 Övriga kortfristiga fordringar 3 311 12 590 Likvida medel 39 951 90 138 Fordringar koncernbolag 47 554 21 358 Summa Omsättningstillgångar 94 537 127 402 Summa Tillgångar 664 726 722 896 Eget kapital och skulder 2016-03-31 2015-03-31 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 45 242 105 207 Periodens resultat -14 266-14 413 Summa Eget kapital 31 476 91 294 Långfristiga skulder och avsättningar Obligationslån 249 426 245 635 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 499 426 495 635 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 89 92 Övriga skulder 133 735 135 874 Summa Kortfristiga skulder 133 824 135 966 Summa Eget kapital och skulder 664 726 722 896 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Ingående Eget kapital 45 742 45 742 105 707 Periodens resultat -14 266-14 266-14 413 Utgående Eget kapital 31 476 31 476 91 294 Sida 10 av 11
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2016-01-01 2016-01-01 2015-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -14 266-14 266-14 413 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 401 2 401 2 439 Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -11 865-11 865-11 974 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -5 041-5 041 3 453 Kassaflöde från den löpande verksamheten -16 906-16 906-8 521 Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 285-1 285-2 997 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde -18 191-18 191-11 518 Likvida medel vid periodens början 58 142 58 142 101 656 Likvida medel vid periodens slut 39 951 39 951 90 138 Stockholm den 31 Maj 2016 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11