DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 juni 2014 Bild: Fastigheten Timotejen 19, The Brick
DELÅRSRAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 juni 2014 1 JANUARI - 30 JUNI 2014 JÄMFÖRT MED 2013 Koncernens nettoomsättning uppgick till 4 966 tkr (28 941) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -1 853 tkr (20 875) Resultat efter skatt uppgick till -10 046 tkr (8 930) 1 APRIL - 30 JUNI 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 2 483 tkr Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -1 620 tkr Resultat efter skatt uppgick till -5 717 tkr Då bolaget under 2013 inte rapporterade kvartalsvis saknas jämförtal för kvartalet. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Detaljplanearbetet följer tidplan med ett förmodat antagande av planen i maj 2015 med en laga kraftvunnen detaljplan i juni 2015. Samrådshandlingen är under utarbetande av Stockholm stad. Bolaget överlämnar den 1 september ett komplett underlag till staden. Underlaget ligger inom de ytmässiga och värderingsmässiga ramar som angetts i information Memorandum till utgiven obligation. ICA Fastigheter förvärvade, genom Fastica Holding AB, den 26 juni 2014 del av fastigheten Timotejen 19 till ett överenskommet fastighetsvärde om 19 250 000 kronor. Försäljningen villkoras av att kommande detaljplan tillåter handel med livsmedel i den aktuella lokalen. Internationella Engelska skolan tillträdde sitt hyresavtal i Timotejen 19 den 1 augusti 2014 med skolstart 20 augusti 2014. Den 23 maj 2014 förvärvades samtliga aktier i Telefonplan Garage AB. Bolaget äger fastigheten Timotejen 28, som till sin helhet utgörs av ett parkeringsgarage som är fullt uthyrt till Q-park. 2 av 10
KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under kvartalet till 2 483 tkr och under första halvåret till 4 966 tkr (28 941) Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av beståndet. I oktober 2013 lämnade de sista funktionerna av Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapades utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller tom upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet EBITDA) för kvartalet uppgick till -1 620 tkr och under första halvåret till -1 853 tkr (20 875). Resultatet efter skatt för kvartalet uppgick till -5 717 tkr och under första halvåret till -10 046 tkr (8 930). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar i stort sett i samma takt som fastigheterna tomställs. Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid delårsperiodens slut till 140 165 tkr. Soliditeten var vid periodens slut var 18,3%. Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassflöde från den löpande verksamheten motsvarade under kvartalet till 8 425 tkr och under första halvåret till 8 389 tkr (35 088). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under kvartalet till -114 924 tkr och under första halvåret till -124 038 tkr (0). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under kvartalet 203 614 tkr och under första halvåret 203 614 tkr (0). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 152 984 tkr (82 455). Uppskjuten skatt För rapportperioden redovisas ingen uppskjuten skatt då det inte föreligger några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har under perioden tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen löper över 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10%. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 6 132 tkr eller 4,9 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. 3 av 10
MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgick under kvartalet till 2 483 tkr och under första halvåret till 4 966 tkr (28 941 tkr). Resultatet efter finansiella poster uppgick under kvartalet till -5 030 tkr och för första halvåret till -9 360 tkr (8 930 tkr). Kassa och likvida medel vid periodens slut var 147 428 tkr (82 405 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderbolaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på First North Bond Market. FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har externt värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser första halvåret 2014 för såväl koncernen som moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderbolaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda bolagen Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB och Scanprop Fastigheter 4 AB. Koncernens bolag äger inga andra andelar i intressebolag. Moderbolaget är ägare till fastigheten Timotejen 19 och Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28. Dessa båda fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderbolag avser hel- och delår 2013. För jämförbarhet har 2013 års siffror justerats vad gäller materiella anläggningstillgångar och eget kapital pga av K3-regelverkets påverkan. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Delårsrapport för tredje kvartalet 28 november 2014 Bokslutskommuniké för 2014 27 februari 2015 Årsredovisning mars 2015 Årsstämma 31 mars 2015 4 av 10
556708-3588 KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2014-04-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-06-30 2014-06-30 2013-06-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 483 4 966 28 941 Summa Intäkter 2 483 4 966 28 941 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 222-2 745-4 743 Fastighetsskatt -309-618 -828 Driftnetto 951 1 602 23 370 Förvaltningskostnader -2 571-3 455-2 495 Förvaltningsresultat -1 620-1 853 20 875 Avskrivningar Avskrivningar på fastigheter -1 718-3 436-2 982-1 718-3 436-2 982 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 4 Finansiella kostnader -2 379-4 758-8 966-2 379-4 757-8 963 Resultat före skatt -5 717-10 046 8 930 Skatt Resultat efter skatt -5 717-10 046 8 930 5 av 10
556708-3588 KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-06-30 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 582 508 475 566 Pågående arbeten 14 114 Summa Materiella anläggningstillgångar 596 622 475 566 Omsättningstillgångar Lager 333 333 Hyres- och kundfordringar 884 875 Övriga kortfristiga fordringar 13 149 4 042 Likvida medel 152 984 65 018 Summa Omsättningstillgångar 167 350 70 269 Summa Tillgångar 763 972 545 835 Eget kapital och skulder 2014-06-30 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 149 711 147 496 Periodens resultat -10 046 2 215 Summa Eget kapital 140 165 149 828 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt 6 103 4 805 Obligationslån 250 000 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till närstående bolag 3 476 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 509 579 304 667 Kortfristiga skulder Övriga skulder 114 229 91 341 Summa Kortfristiga skulder 114 229 91 341 Summa Eget kapital och skulder 763 972 545 835 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2014-04-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-06-30 2014-06-30 2013-12-31 Ingående Eget kapital 145 499 149 828 155 773 Ökning av aktiekapital 383 383 K3-justering -1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -5 717-10 046 2 215 Utgående Eget kapital 140 165 140 165 149 828 6 av 10
556708-3588 KONCERNENS KASSAFLÖDE 2014-04-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-06-30 2014-06-30 2013-06-30 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -5 717-10 046 8 930 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 1 718 3 436 2 982 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -3 999-6 610 11 912 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 12 424 14 999 23 176 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 425 8 389 35 088 Kassaflöde från investeringsverksamheten -114 924-124 038 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 614 203 614 Periodens kassaflöde 97 116 87 965 35 088 Likvida medel vid periodens början 55 868 65 018 47 367 Likvida medel vid periodens slut 152 984 152 984 82 455 7 av 10
556708-3588 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2014-04-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-06-30 2014-06-30 2013-06-30 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 2 483 4 966 28 941 Summa Intäkter 2 483 4 966 28 941 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -1 204-2 707-4 743 Fastighetsskatt -277-554 -828 Driftnetto 1 002 1 704 23 370 Förvaltningskostnader -2 168-3 337-2 495 Förvaltningsresultat -1 166-1 633 20 875 Avskrivningar Avskrivningar på fastigheter -1 491-2 982-2 982-1 491-2 982-2 982 Finansiella poster Finansiella intäkter 1 4 Finansiella kostnader -2 373-4 745-8 966-2 373-4 745-8 963 Resultat före skatt -5 030-9 360 8 930 Skatt Resultat efter skatt -5 030-9 360 8 930 8 av 10
556708-3588 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2014-06-30 2013-12-31 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 472 584 475 566 Pågående arbeten 14 114 Summa Materiella anläggningstillgångar 486 698 475 566 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 91 923 100 Summa Finansiella tillgångar 91 923 100 Omsättningstillgångar Lager 333 333 Hyres- och kundfordringar 884 875 Övriga kortfristiga fordringar 12 277 3 944 Likvida medel 147 428 65 018 Fordringar koncernbolag 24 026 Summa Omsättningstillgångar 184 949 70 170 Summa Tillgångar 763 570 545 836 Eget kapital och skulder 2014-06-30 2013-12-31 Eget kapital Aktiekapital 500 117 Balanserat resultat 144 821 143 804 Periodens resultat -9 360 1 017 Summa Eget kapital 135 961 144 937 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond 4 733 4 733 Uppskjuten skatt 4 969 4 969 Obligationslån 250 000 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 299 862 Skulder till närstående bolag 3 476 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 513 178 309 564 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 500 Övriga skulder 113 930 91 335 Summa Kortfristiga skulder 114 430 91 335 Summa Eget kapital och skulder 763 570 545 836 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2014-04-01 2014-01-01 2013-01-01 Belopp i tkr 2014-06-30 2014-06-30 2013-12-31 Ingående Eget kapital 140 608 144 937 152 081 Ökning av aktiekapital 383 383 K3-justering -1 660 Utdelning -6 500 Periodens resultat -5 030-9 360 1 017 Utgående Eget kapital 135 961 135 961 144 937 9 av 10
10 av 10
Om Telefonplan Stockholm Property Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms detaljplans syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Property har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterbolag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterbolag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser.