KALLELSE TILL EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA TORSDAGEN DEN 26 MARS, kl. 19.00 Plats: gårdshuset, 2 tr., hos Santérus-Sjödin Medlemmarna i Brf Kamelian 20 kallas härmed till extra föreningsstämma med anledning av: nödvändiga ändringar i föreningens stadgar. förslag om införande av upplåtelseavgift samt avgift för andrahandsuthyrning. inkommen ansökan om att få bygga balkong med hänvisning till stämmobeslut från 1999. Medlem som företräds genom ombud ska utfärda fullmakt för ombudet. Utkast till fullmakt delas ut tillsammans med denna kallelse. Förslag till dagordning 1. Öppnande av stämman. 2. Val av ordförande vid stämman. 3. Upprättande och godkännande av röstlängd. 4. Val av en eller två justeringsmän. 5. Fråga om stämman blivit utlyst i stadgeenlig ordning. 6. Beslut att anta nya stadgar enligt Bilaga 1 7. Beslut om huruvida stämmans beslut från 1999 ska kunna åberopas för att få bygga nya balkonger. 8. Beslut om huruvida nya balkonger ska få byggas. 9. Stämmans avslutande. Kallelsen har denna dag lagts i medlemmarnas brevlådor och även satts upp på föreningens anslagstavla. Stockholm 2015-03-17 Brf Kamelian 20 Styrelsen
Beslutsunderlag och förslag till beslut Antagande av nya stadgar (punkt 6) Styrelsen föreslår att föreningens stadgar ändras i enlighet med följande: 1. Ändring av 4 4 ändras genom att hänvisningen till att täckande av kostnader i stycke två och tre ändras till att istället avse täckande av utgifter. Detta föranleds av att avskrivningar är en kostnad och inte en utgift. Med tidigare skrivning så innebär det att även föreningens avskrivningar, för närvarande uppgående till 81 507 kr, ska täckas av årsavgifterna. Nuvarande lydelse: "Föreningens kostnader finansieras genom att bostadsrättshavaren betalar en årsavgift till föreningen. föreningens kostnader för underhåll av balkonger, fördelas lika på de lägenheter som har balkong. föreningens kostander för annat än underhåll av balkonger, fördelas på lägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Upplåtelseavgift och årsavgift, såvitt avser föreningens kostnader för underhåll av balkonger, får tas ut efter beslut av styrelsen Förslag på ny lydelse: "Föreningens utgifter finansieras genom att bostadsrättshavaren betalar en årsavgift till föreningen. föreningens utgifter för underhåll av balkonger, fördelas lika på de lägenheter som har balkong. föreningens utgifter för annat än underhåll av balkonger, fördelas på lägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Upplåtelseavgift och årsavgift, såvitt avser föreningens utgifter för underhåll av balkonger, får tas ut efter beslut av styrelsen." 2. Införande av möjlighet att ta ut upplåtelseavgift och avgift för andrahandsuthyrning I stadgarna ( 4) införs möjlighet för föreningen att ta ut en avgift vid andrahandsuthyrning. Avgiften för en lägenhet kan årligen maximalt uppgå till 10 % av gällande prisbasbelopp, för närvarande motsvarar detta 4 400 kr per år och lägenhet. I stadgarna införs även möjligheten att ta ut en upplåtelseavgift då en lägenhet upplåts med bostadsrätt för första gången. Detta kommer inte att påverka nuvarande lägenheter då samtliga redan har upplåtits med bostadsrätt. Däremot möjliggör detta för föreningen att ta ut en avgift för det fall föreningen väljer att göra om vindarna till lägenheter. Mot bakgrunda av ovanstående föreslår styrelsen att följande tillägg görs i 4 i stadgarna: "Föreningen kan ta ut upplåtelseavgift och avgift för andrahandsuthyrning.
Upplåtelseavgift är en särskild avgift som en förening kan ta ut tillsammans med insatsen, när bostadsrätten upplåts första gången. Avgiftens storlek bestäms av styrelsen. Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen uppgå till högst 10 % av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 socialförsäkringsbalken (2010:110). Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högst tillåtna avgifter efter det antal månader lägenheten är uthyrd." 3. Ändring av 10 andrahandsuthyrning Med anledning av den lagförändring som trädde i kraft den 1 juli i år föreslår styrelsen att 10 i stadgarna ändras som följer (jfr bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap 11 ): Nuvarande lydelse "En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Styrelsen skall lämna sådant samtycke om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. En bostadsrättshavare som önskar upplåta sin lägenhet i andra hand skall på det sätt som styrelsen bestämmer ansöka om samtycke till upplåtelsen" Förslag på ny lydelse "En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den ska pågå samt till vem lägenheten ska upplåtas. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden. En bostadsrättshavare som önskar upplåta sin lägenhet i andra hand skall på det sätt som styrelsen bestämmer ansöka om samtycke till upplåtelsen." 4. Ändring av beräkningsgrund för avsättande till fond för yttre underhåll Föreningen avsätter i dagsläget 1 683 kr per år till fonden för yttre underhåll. Beloppet är baserat på 0,3 % av anskaffningsvärdet för byggnaden. Av föreningens stadgar framgår dock att avsättning ska göras med 0,3 % av taxeringsvärdet för fastigheten, vilket motsvarar en avsättning om 100 863 kr per år. För att finansiera en sådan avsättning måste avgifterna högas med 10 %. Efter konsultation med Rådrum, som bl.a. sköter föreningens bokföring, anser styrelsen att nuvarande nivå för avsättning om 1 683 kr per år är tillräckligt i dagsläget. Styrelsen föreslår därmed att avsättningen till fonden för yttre underhålla skall utgöras av 0,3 % av fastighetens anskaffningsvärde, eller sådant annat belopp som följer av föreningens underhållsplan. Baserat på ovanstående föreslår styrelsen att 31 i stadgarna ändras som följer:
Nuvarande lydelse "Inom föreingen skall finnas följande fonder. Fond för yttre underhåll Fond för underhåll av balkonger Dispositionsfond Till fond för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde." Förslag på ny lydelse "Inom föreingen skall finnas följande fonder. Fond för yttre underhåll Fond för underhåll av balkonger Dispositionsfond Till fond för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 procent av fastighetens anskaffningsvärde eller sådant annat belopp som följer av föreningens underhållsplan." Stadgarna, med de ändringar som föreslås av styrelsen, bifogas härtill som Bilaga 1. Beslut från 1999 om att uppföra balkonger (punkt 7 och 8) Bakgrund Det har till styrelsen inkommit en förfrågan om att få bygga balkong på gårdshusets fasad mot gathuset (se bifogat underlag, Bilaga 2). I dagsläget finns inga balkonger på aktuell fasad och det finns inte heller något bygglov härför. Styrelsen har kunnat konstatera att då föreningen 1999 fattade beslut om att bygga de balkonger som finns idag söktes inget bygglov för aktuell fasad och enligt utfallet av beslutet är det oklart huruvida beslutet omfattade balkonger på fasaden i fråga. För att få bygga nya balkonger krävs att bygglov för det söks. En förutsättning för att bygglov ska beviljas är att fastighetsägaren, dvs. föreningen, godkänner byggnationen. Eftersom flertalet av de medlemmar som fattade beslutet 1999 har flyttat och nya medlemmar har tillkommit representerar möjligtvis inte 1999 års beslut föreningens (och därmed även fastighetsägarens) vilja idag. Mot bakgrund härav är styrelsen av uppfattningen att styrelsen inte kan bevilja uppförandet av nya balkonger baserat på stämmans beslut från 1999. Styrelsen vänder sig därmed till föreningsstämman för beslut om huruvida beslutet från 1999 fortfarande bör gälla. Styrelsens förslag till beslut Mot bakgrund av ovanstående samt baserat på de skäl som anges nedan föreslår styrelsen att föreningsstämman fattar följande beslut: 1. Punkt 7 - Beslutet från 1999 om att få bygga balkong upphör att gälla och ska inte kunna ligga till grund för uppförande av nya balkonger. 2. Punkt 8 - Beslut om att nya balkonger inte ska få byggas på de fasader som inte har balkonger idag.
Skälen för styrelsens förslag Styrelsens förslag till beslut grundar sig på följande: 1. Som anges ovan har flertalet av de medlemmar som fattade beslutet 1999 flyttat och nya medlemmar har tillkommit vilket gör att beslutet från 1999 möjligtvis inte representerar föreningens vilja idag; 2. Eftersom bygglov aldrig har sökts för fasaden mot gathuset har de tekniska förutsättningarna för att bygga balkonger på fasaden inte undersökts. Dessa tekniska förutsättningar måste således undersökas närmare för att kunna avgöra var på fasaden balkonger kan uppföras; 3. Utöver det faktum att de tekniska förutsättningarna inte är kända har lägenheterna i gårdshuset genom åren även genomgått flertalet förändringar, såsom sammanslagningar av lägenheter, och lägenheterna är därmed inte längre placerade i enhetliga rader såsom ursprungligen tänkt; och 4. Givet att det inte i dagsläget går att avgöra var på fasaden balkonger kan och bör uppföras går det inte heller att bedöma de estetiska aspekterna av att uppföra balkonger på gårdshusets fasad mot gatuhuset. Baserat på ovanstående är det styrelsens uppfattning att det inte är rimligt att ett beslut från 1999 ska gälla för envar medlem som idag önskar bygga balkong. Ett sådant beviljande ska endast kunna ges av styrelsen efter ett godkännande från föreningsstämman. Det är därtill styrelsens bedömning att såväl de tekniska som de rent praktiska förutsättningarna (givet lägenheternas placering) måste utredas närmare om det ska vara aktuellt att bygga balkonger på fasaden mot gårdshuset varvid även de estetiska aspekterna bör beaktas. Endast efter en sådan utredning kan det bli aktuellt för föreningsstämman att ta upp en fråga om huruvida balkonger ska kunna byggas. Intill dess att dessa förutsättningar utretts anser styrelsen att bestlutet från föreningsstämman bör vara att några nya balkonger inte ska få byggas på de fasader som inte har balkong idag. Den medlem som önskar bygga balkong är självklart välkommen att inkomma med sin förfrågan/motion till årsstämman som då kommer att ta upp och behandla förslaget. Visar det sig att intresset för att bygga balkong stöds av mer än 10 % av antalet medlemmar kan frågan även tas upp på en ny extra föreningsstämma. *****