VALLENTUNA KOMMUN TJÄNSTESKRIVELSE SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNING 2014-09-22 DNR KS 2014.352 ANNA-CARIN MATTSSON SID 1/1 EXPLOATERINGSCHEF ANNA-CARIN.MATTSSON@VALLENTUNA.SE KOMMUNFULLFMÄKTIGE Tjänsteskrivelse Förslag till riktlinjer för kommunal markanvisning i Vallentuna kommun Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att anta riktlinjer för kommunal markanvisning i Vallentuna kommun Ärendet i korthet Enligt den nya lagen om kommunala markanvisningar (SFS 2014:899) ska varje kommun som genomför markanvisningar anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handlingsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Lagen träder i kraft den 1 januari 2015. Samhällsbyggnadsförvaltningen har tagit fram förslag till riktlinjer för kommunal markanvisning. Handlingar 1. Förslag till riktlinjer för kommunal markanvisning i Vallentuna kommun Inga-Lill Segnestam Samhällsbyggnadschef Anna-Carin Mattsson Exploateringschef Ska expedieras till: Akten TUNA TORG 1 TFN 08-587 850 00 FAX 08-587 850 88 WWW.VALLENTUNA.SE
VERSION 1.0 DIARIENUMMER KS 2014.352 2014-09-18 Riktlinjer för kommunal markanvisning 2014 Antagen av kommunfullmäktige XX-XX-XX
Innehåll Riktlinjer för kommunal markanvisning... 1 1. Kommunala markanvisningar... 3 1.1 Översiktsplan och bostadsbyggnadsprognos... 4 2. Kommunens handläggningsrutiner... 4 2.1 Markanvisning genom anbudsförfarande... 5 2.2 Direktanvisning... 5 3. Grundläggande villkor för markanvisningar... 7 4. Principer för markprissättning... 8 5. Övrig mark... 8
1. Kommunala markanvisningar Enligt den nya lagen om kommunala markanvisningar (SFS 2014:899) ska varje kommun som genomför markanvisningar anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handlingsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Lagen träder i kraft den 1 januari 2015. Syftet med dessa riktlinjer är att förtydliga och underlätta, externt och internt, processerna kring markanvisningar av kommunägda markområden för bebyggande. De anger kommunens förhållningssätt och riktlinjer för hur markanvisning av kommunens markområden för bebyggande ska ske. Med en transparent och förutsägbar markanvisningsprocess främjas intresset för att genomföra exploateringar och delta i anbudsförfaranden i kommunen. Med markanvisningar avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med en kommun om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande. Riktlinjerna avser markområden för exploatering som ägs av Vallentuna kommun och förvaltas av samhällsbyggnadsförvaltningen. En exploatering innebär att markanvändningen förändras och att ny bebyggelse uppförs i ett område. Riktlinjerna gäller inte den bebyggda kommunägda marken, som i huvudsak är bebyggd eller iordningsställd för verksamhetsändamål, t.ex. skolor, idrottsanläggningar och gruppbostäder. Kommunen används i betydelsen Vallentuna kommun nedan. Lagen om offentlig upphandling är inte tillämplig när det gäller offentliga fastighetsförsäljningar. Emellertid regleras förfarandet och prissättningen delvis genom EU:s statsstödsregler, se avsnitt 4. Vallentuna kommuns gällande grundprincip är att gynna goda konkurrensförhållanden mellan olika aktörer på marknaden.
1.1 Översiktsplan och bostadsbyggnadsprognos Med det goda småstadslivet i en nära och högt värderad natur- och kulturbygd bidrar Vallentuna kommun aktivt till en växande och hållbar storstadsregion. Vision Vallentuna kommun Vallentunas gällande Översiktsplan visar planerad bebyggelseutveckling för åren 2010-2030. När den utvecklingen ska komma till tar kommunen ställning till årligen i en bostadsbyggnadsprognos som visar pågående och kommande planerings- och utbyggnadsprojekt för de kommande tio åren. För de första fyra åren utgör prognosen en planprioritering. Prioriteringen är ett ställningstagande till vilken planberedskap kommunen ska ha för bostadsprojekt och till turordningen mellan projekten. För åren därefter visar prognosen kommunens huvudsakliga inriktning för bostadsbyggandet. Kommunens planberedskap och huvudsakliga inriktning för bostadsbyggandet omprövas varje år i samband med att en ny bostadsbyggnadsprognos utarbetas. 2. Kommunens handläggningsrutiner Många exploatörer är intresserade av att förvärva mark i kommunen. För att på ett samordnat sätt hantera dessa förfrågningar anger dessa riktlinjer hur exploatörer kan gå tillväga. Alla exploatörer som är intresserade av att få köpa och exploatera mark av kommunen meddelar detta genom att skicka in en intresseanmälan via kommunens hemsida som lagras hos kommunen i 5 år. Vid anbudsförfarande informeras dessa intressenter via e-post. Metoder för markanvisning i kommunen är markanvisning genom anbudsförfarande eller direktanvisning. Kommunens ambition är att skapa en variation i bostadsbyggandet och främja god konkurrens mellan olika aktörer.
2.1 Markanvisning genom anbudsförfarande Information om aktuella anbudsförfaranden läggs upp på kommunens hemsida. Vid markanvisning genom anbudsförfarande upprättar kommunen ett förfrågningsunderlag som beskriver markområdet som bjuds ut till försäljning. I förfrågningsunderlaget anges markområdets förutsättningar samt vilka kriterier som kommer att användas vid val av exploatör. Förfrågningsunderlaget ska godkännas enligt gällande delegationsordning för kommunstyrelsen. Kommunen använder olika utvärderingskriterier beroende på projektets mål och syfte. Ett anbudsförfarande inför detaljplaneläggning kan resultera i ett föravtal mellan kommunen och exploatören. Föravtalet reglerar bland annat exploatörens medverkan under detaljplanarbetet men avtalet är inte bindande för marköverlåtelse. Ett föravtal är tidsbegränsat, normalt två år, från beslut om att godkänna sådant föravtal. Om ett köpeavtal/exploateringsavtal inte kan träffas inom denna tid kan kommunen träffa ett nytt föravtal med annan part. Förlängning kan dock medges under förutsättning att exploatören aktivt drivit projektet och att förseningen inte beror på exploatören. Kommunen ska ha rätt att säga upp föravtalet under den angivna perioden om det är uppenbart att exploatören inte avser eller förmår att genomföra projektet på det sätt som avsågs vid avtalets tecknande eller om kommunen och exploatören inte kan komma överens om priset för marken. Ett sådant återtagande ger inte exploatören rätt till ersättning eller nytt föravtal. Föravtalet ska ersättas av ett bindande köpeavtal i samband med att detaljplan för aktuellt markområde är utställd för granskning. Föravtal är lämpligt att användas då kommunen i tidiga planeringsskeden vill få en exploatör att samverka med under detaljplaneprocessen och när det vid tidpunkten för anbudsförfarandet och avtalets tecknande är svårt att upprätta ett bindande köpeavtal, t ex på grund av projektets komplexitet och då många faktorer ännu är osäkra. Köpeavtalet kan vara villkorat av att beslutet att anta detaljplan för aktuellt markområde ska vinna laga kraft om området saknar detaljplan vid tidpunkten för anbudsförfarandet och avtalets tecknande. Vid markanvisningar inom gällande detaljplan innehåller förfrågningsunderlaget vanligen ett utkast till köpeavtal. Anbudsförfarandet avslutas genom att ett bindande köpeavtal tecknas med den exploatör som bäst uppfyller kriterierna. 2.2 Direktanvisning Direktanvisning kan göras då marknadsvärdet på marken är känt och då det finns särskilda motiv att välja en viss exploatör. Direktanvisning kan till exempel göras då kommunens vilja är att genomföra ett projekt där exploatörens innovativa idéer och förutsättningar inte bedöms ha motsvarighet hos annan exploatör eller där det är
sannolikt att det bara finns en intressent. Det kan även handla om fall då en exploatering på egen mark angränsar till kommunens mark och där det då finns synergieffekter av en samordnad exploatering. Direktanvisning kan dessutom ske när kommunen i samband med stadsplaneringen behöver omlokalisera en verksamhet eller göra en markbytesaffär. Det kan även handla om att möjliggöra en expansion eller en särskilt intressant verksamhetsetablering. Kommunen tar även emot skriftliga förslag på hur specifika områden kan exploateras med förfrågningar om markförvärv. Förslagen ska innehålla en beskrivning av tänkt exploatering med tillhörande skisser. Förslagen ska åtföljas av information om exploatören samt relevanta referensprojekt. Finns projektet med i bostadsbyggnadsprognosen ansöker exploatör om direktanvisning för vidare beredning. Finns projektet inte med i bostadsbyggnadsprognosen får exploatör ansöka om planbesked och direktanvisning för aktuellt område. Ansökan om planbesked och direktanvisning ska vara skriftlig och innehålla en beskrivning av det huvudsakliga ändamålet med den avsedda åtgärden samt en karta som visar det område som berörs. Om åtgärden avser byggnadsverk, ska begäran också innehålla en beskrivning av byggnadsverkets karaktär och ungefärliga omfattning. Vid direktanvisning tecknas avtal mellan kommunen och en exploatör utan föregående anbudsförfarande, det vill säga utan att fastigheten bjuds ut på den öppna marknaden. Ett anbudsförfarande inför detaljplaneläggning kan resultera i föravtal mellan kommunen och exploatören. Ett föravtal är tidsbegränsat, normalt två år, från beslut om godkänna sådant föravtal. Om ett köpeavtal/exploateringsavtal inte kan träffas inom denna tid kan kommunen träffa ett nytt föravtal med annan part. Förlängning kan dock medges under förutsättning att exploatören aktivt drivit projektet och att förseningen inte beror på exploatören. Kommunen ska ha rätt att säga upp föravtalet under den angivna perioden om det är uppenbart att exploatören inte avser eller förmår att genomföra projektet på det sätt som avsågs vid avtalets tecknande eller om kommunen och exploatören inte kan komma överens om priset för marken. Ett sådant återtagande ger inte exploatören rätt till ersättning eller nytt föravtal. Föravtalet ska ersättas av ett bindande köpeavtal i samband med att detaljplan för aktuellt markområde är utställd för granskning. Föravtal bör endast användas då kommunen i tidiga planeringsskeden vill få en exploatör att samverka med under detaljplaneprocessen och när det vid tidpunkten för anbudsförfarandet och avtalets tecknande är svårt att upprätta ett bindande köpeavtal, t ex på grund av projektets komplexitet och då många faktorer ännu är osäkra. Vid direktanvisningar inom gällande detaljplan tecknas ett bindande köpeavtal. Om direktanvisning inte bedöms lämpligt sparas inkomna förslag och intresseanmälningar. När sedan markområdet ska säljas informerar kommunen
exploatören som bjuds in att delta i anbudsförfarande. Informationen skickas till exploatörer som inkommit med ett förslag eller en intresseanmälan för det aktuella markområdet. 3. Grundläggande villkor för markanvisningar Följande principer gäller för kommunens markanvisningar: Vid markanvisning genom anbudsförfarande bör köpeskilling vara avgörande parameter. Värdet på den mark som ska säljas ska värderas utifrån detaljplanens slutliga användning. För att köpeskillingen ska följa utvecklingen över tid justeras denna även utifrån konsumentprisindex. Försäljning bör ske under goda marknadsförutsättningar och vid lämplig tidpunkt, där även hänsyn ska tas till det långsiktiga behovet av mark för ny bebyggelse. I områden som byggs ut etappvis bör försäljningar ske så att utbyggda etapper är välfungerande tillsammans tills hela området är utbyggt. Vid försäljningar ska köpeavtal innehålla krav på byggstart inom viss tid för att undvika spekulationer i markförvärv. Försäljning ska inte ske till exploatör som på tidigare förvärvad mark inte bygger ut i takt med vid den försäljningen överenskomna tidplanen. Vid val av exploatör ska alltid hänsyn tas till dennes ekonomi, stabilitet och dokumenterade förmåga att genomföra projektet (referensprojekt). Exploatören står normalt för all ekonomisk risk i samband med detaljplanearbetet och svarar för samtliga kostnader. Projektering i samband med detaljplanearbetet ska göras i samråd med kommunen. På kommunens begäran kan exploatören upplåta eller överlåta specialbostäder, lokaler för barn- och äldreomsorg samt vissa kategoribostäder inom det aktuella området. Överenskommelse om sådan upplåtelse/överlåtelse ska regleras i köpeavtalet. Exploatören ska följa riktlinjer och generella krav som beslutats av kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Det kan t ex handla om att följa kommunens avfallsplan. Projekt som avbryts till följd av beslut under detaljplaneprocessen ger inte rätt till ersättning eller nytt avtal för annat projekt som kompensation. Föravtal och bindande avtal avseende markförsäljning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Eventuella myndighetsbeslut som förändrar villkoren i markanvisningen hanteras av byggherren
4. Principer för markprissättning Mot bakgrund av EU:s statsstödsregler ska försäljning ske till marknadspris. Då direktförsäljning tillämpas ska köpeskillingen sättas till minst det marknadsvärde som oberoende värderingsman anger om inte priset är känt genom andra aktuella försäljningar. 5. Övrig mark Enstaka småhustomter säljs i första hand via mäklare genom anbudsförfarande på den öppna marknaden, normalt genom budgivning. Vid försäljning om objekt där det bara finns en tänkbar köpare ska försäljningen föregås av en oberoende värdering av marken. Det kan till exempel förekomma vid mindre fastighetsregleringar eller försäljning till hyresgäster eller arrendatorer.