Årsredovisning och koncernredovisning

Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 12 AB (publ) Org nr får härmed avge Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014 Innehåll: sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning - koncernen 4 Balansräkning - koncernen 5 Kassaflödesanalys - koncernen 7 Resultaträkning - moderbolaget 8 Balansräkning - moderbolaget 9 Kassaflödesanalys - moderbolaget 11 Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 12

2 Styrelsen och verkställande direktören för Svenska Bostadsfonden 12 AB får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Förvaltningsberättelse Bolaget, som skall äga och förvalta fastighetsbolag, är uppsatt att fungera som en fastighetsfond. Den 31 december 2014 uppgick tecknat och inbetalt kapital till 157,3 MSEK. Efter stängningen av emission 12:Q8 i början av 2015 var det totala inbetalda kapitalet 216,2 MSEK. Inga ytterligare emmissioner kommer att ske. År 2014 är Fondens andra verksamhetsår. Den 31 december 2014 ägde Fonden, genom helägda dotterbolag, 10 fastigheter med 323 lägenheter och 16 lokaler med en totalyta om 24 273 kvm. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Södeköping, Växjö, Simrishamn, Borgholm och Ystad. Fonden är inte fullinvesterad. Verksamhetsåret Under 2014 var efterfrågan på hyresfastigheter mycket stor och transaktionsvolymen hamnade på 156 miljarder, vilket är en miljard mer än under det tidigare rekordåret 2008. Det är svenska köpare som står för 80 % av transaktionerna, men det finns även ett ökat intresse från utländska investerare. Sverige hade 2014 en rekordhög befolkningstillväxt, över 102 000 personer, och 76 % av landets befolkning bor i en kommun med brist på bostäder. I januari 2014 förvärvades fastigheten Hattmakaren i Kalmar med fyra lägenheter och två lokaler med en totalyta om 480 kvm. I maj förvärvades fastigheten Pilgrimen 12 i Söderköping med 36 lägenheter och tre lokaler med en totalyta om 3 139 kvm. I oktober förvärvades fastigheterna Skidan i Växjö, Björnen 2-6 och Vesslan 1 i Simrishamn samt Björnen 2, Lugnet 3 och Sverige 1 i Borgholm, med 202 lägenheter, nio lokaler och en totalyta om 15 269 kvm. I december förvärvades fastigheterna Schultz 4 och 5 i Ystad med 66 lägenheter, två lokaler och med en totalyta om 4 153 kvm. Samtliga affärer skedde genom bolagsförvärv. Koncernens hyresintäkter uppgick till 6,6 MSEK (föregående år 0,0 MSEK). Rörelseresultatet blev 0,9 MSEK (-0,1 MSEK) och resultatet efter skatt uppgick till -0,2 MSEK (0,0 MSEK). Resultatet har påverkats negativt av att Fonden inte är fullinvesterad och att förvärvade fastigheter under året inte har gett helårseffekt. Moderbolagets resultat före skatt uppgick till 0,5 MSEK (0,0 MSEK). Resultatet efter skatt blev skatt blev 0,5 MSEK (0,0 MSEK). Ekonomisk översikt för koncernen (MSEK) 2014 2013 Hyresintäkter 6,6 0,0 Rörelseresultat 0,9-0,1 Resultat före skatt 0,3 0,0 Totalt förvaltad yta (kvm) 31/12 24 273 0

3 Framtida utveckling Den stora efterfågan på fastigheter i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet förväntas fortsätta under 2015. Räntorna ligger på historiskt låga nivåer. Bostadsbristen är fortsatt stor i de flesta kommuner, kassaflödena är stabila och hyresfastigheter betraktas ofta som en "safe haven". Hyresökningarna 2015 förväntas bli relativt låga som en följd av lågt inflationstryck och låga marknadsräntor. Riksbankens beslut i februari 2015 att, på grund av låga förväntningar på inflationen och det höga värdet på kronan, sänka reproräntan till negativ ränta leder troligen till att finansieringen av fastigheter kommer att ske på fortsatt historiskt låga nivåer, i varje fall under 2015. Stora ansträngningar görs fortsatt för att förvärva ytterligare fastigheter med målsättningen att snarast få Fonden fullinvesterad utan att ge avkall på kvalitetskraven. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor, när detta bedöms som marknadsmässigt bäst. Fonden har för närvarande inga räntesäkringar men ränteutvecklingen följs upp kontinuerligt. Av fastighetskrediterna förfaller 0,4 % inom ett år och 99,6 % mellan ett till fem år. Samtliga lån är säkerställda fastighetskrediter. Genom egen förvaltning säkerställs en hög kvalité på såväl förvaltning som service till våra hyresgäster. Miljö- och hållbarhetsarbetet är en självklar del i förvaltningen, vilket bland annat innbär att beprövade och miljövänliga material används vid renoveringar och att energiförbrukningen minskas så långt som möjligt genom att använda fjärrvärme, bergvärme eller värmeväxlare. Källsortering installeras i de fastigheter som fortfarande saknar det och förvaltningsorganisationen utnyttjar i möjligaste mån miljövänliga transportmedel. Fonden bedriver ingen verksamhet med tillstånds- eller anmälningsplikt enligt miljöbalken (9kap 6 ). Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2015 som bolagets utveckling och konsolidering samt avkastning över tiden. Förslag till disposition av bolagets vinst Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel fritt eget kapital 133 033 362 årets resultat 467 086 Kronor 133 500 448 disponeras så att i ny räkning överföres 133 500 448 Kronor 133 500 448 Beträffande koncernens och moderföretagets resultat och ställning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter.

4 KONCERNENS 2014-01-01 2013-01-09 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Nettoomsättning 6 592 0 Fastighetskostnader -4 466 0 Övriga rörelsekostnader 0-42 Driftsnetto 2 126-42 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -377 0 Bruttoresultat 1 749-42 Courtageintäkter 376 383 Courtagekostnader -439-388 Central administration 2, 3-766 -92 Rörelseresultat 920-139 Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter 5 568 130 Finansiella kostnader 6-1 193-21 Resultat efter finansiella poster 295-30 Skatt på årets resultat 8-478 0 Årets resultat -183-30

5 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 9 268 984 0 Inventarier 10 275 0 Pågående nyinvesteringar 11 8 346 3 727 277 605 3 727 Finansiella anläggningstillgångar Uppskjuten skattefordran 13 43 0 Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 8 996 5 166 9 039 5 166 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 286 644 8 893 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Kundfordringar 122 0 Fordringar hos koncernföretag 0 38 Skattefordran 79 0 Övriga fordringar 5 553 4 772 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 348 76 6 102 4 886 Kortfristiga placeringar 16 8 653 20 035 Kassa och bank 3 542 26 815 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 18 297 51 736 SUMMA TILLGÅNGAR 304 941 60 629

6 KONCERNENS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 17 Aktiekapital 942 638 Övrigt tillskjutet kapital 130 908 35 562 Balanserat resultat inkl årets resultat 1 886 41 133 736 36 241 SUMMA EGET KAPITAL 133 736 36 241 AVSÄTTNINGAR Avsättningar för uppskjuten skatt 18 889 0 Övriga avsättningar 19 7 401 0 8 290 0 SKULDER Långfristiga skulder Förlagslån 20 26 000 4 000 Skulder till kreditinstitut 21 123 053 0 149 053 4 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 21 498 0 Leverantörsskulder 2 366 108 Skulder till koncernföretag 5 850 2 052 Skatteskulder 844 0 Övriga skulder 292 18 129 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 4 012 99 13 862 20 388 SUMMA SKULDER 162 915 24 388 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 304 941 60 629 Ställda säkerheter 23 131 849 Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga

7 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 295-30 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar anläggningstillgångar 377 0 Övriga poster 429 21 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 101-9 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -1 175-4 848 Förändring kortfristiga skulder -10 962 18 315 Kassaflöde från löpande verksamheten -11 036 13 458 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -260 442 0 Investering i befintliga fastigheter -1 571 0 Förvärvade inventarier -284 0 Pågående förvärv av fastigheter -4 619-3 727 Kassaflöde från investeringsverksamheten -266 916-3 727 Finansieringsverksamheten Nyemission efter emissionskostnader 97 740 36 271 Upptagande av lån 141 845-1 166 Amortering av lån -124 0 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 3 836 2 014 Förändring av kortfristiga placeringar 11 382-20 035 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 254 679 17 084 Årets kassaflöde -23 273 26 815 Likvida medel vid årets början 26 815 0 Likvida medel vid årets slut 3 542 26 815 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 0 0 Erhållen ränta 568 130 Erlagd ränta -764 0

8 MODERBOLAGETS 2014-01-01 2013-01-09 RESULTATRÄKNING 2014-12-31 2013-12-31 Kostnadsslagsindelad (KSEK) Rörelsens intäkter Nettoomsättning 0 0 Rörelsens kostnader Courtageintäkter 376 383 Courtagekostnader -439-388 Central adminstration 2, 3-766 -92 Rörelseresultat -829-97 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 4 466-18 Finansiella intäkter 5 568 130 Finansiella kostnader 6-453 -21 Resultat efter finansiella poster -248-6 Bokslutsdispositioner 7 Erhållna koncernbidrag 715 0 Lämnade koncernbidrag 0-30 Resultat före skatt 467-36 Skatt på årets resultat 8 0 0 Årets resultat 467-36

9 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 12 100 50 Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 8 996 5 166 9 096 5 216 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 9 096 5 216 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 132 603 283 Förskottsfakturerade förvärvskostnader 15 8 346 0 Övriga fordringar 5 546 8 499 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 245 76 146 740 8 858 Kortfristiga placeringar 16 8 653 20 035 Kassa och bank 2 923 26 515 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 158 316 55 408 SUMMA TILLGÅNGAR 167 412 60 624

10 MODERBOLAGETS 2014-12-31 2013-12-31 BALANSRÄKNING (KSEK) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 17 Bundet eget kapital Aktiekapital (4.711 aktier) 942 638 942 638 Fritt eget kapital Balanserat resultat 133 033 35 633 Årets resultat 467-36 133 500 35 597 SUMMA EGET KAPITAL 134 442 36 235 SKULDER Långfristiga skulder Förlagslån 20 26 000 4 000 26 000 4 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 420 109 Skulder till koncernföretag 5 742 2 052 Övriga skulder 90 18 129 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 22 718 99 6 970 20 389 SUMMA SKULDER 32 970 24 389 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 167 412 60 624 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser 23 99 501 Inga

11 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 2014 2013 (KSEK) Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -248-6 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Anteciperad utdelning -466 0 Övriga poster 424 39 Kassaflöde från löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -290 33 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar -137 454-8 820 Förändring kortfristiga skulder -17 533 18 316 Kassaflöde från löpande verksamheten -155 277 9 529 Investeringsverksamheten Förvärvade aktier och andelar -50-68 Kassaflöde från investeringsverksamheten -50-68 Finansieringsverksamheten Nyemission efter emissionskostnader 97 740 36 271 Upptagande av lån 18 170-1 166 Koncernbidrag 715-30 Förändring av räntebärande koncernmellanhavanden 3 728 2 014 Kortfristiga placeringar 11 382-20 035 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 131 735 17 054 Årets kassaflöde -23 592 26 515 Likvida medel vid årets början 26 515 0 Likvida medel vid årets slut 2 923 26 515 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Erhållen utdelning 466 0 Erhållen ränta 568 130 Erlagd ränta -29 0

12 NOTER 1 Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Från och med 2014-01-01 tillämpas ovanstående regelverk för första gången. Införandet har inneburit ett byte av redovisningsprinciper, men har inte haft någon betydande effekt på resultat- och balansräkningarna. Den väsentliga förändringen utgörs av att tillgången byggnader i enlighet med K3 nu är uppdelad i ett antal komponenter för respektive byggnad. Koncernredovisning Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Redovisningen av rörelseförvärv bygger på enhetssynen. Det innebär att förvärvsanalysen upprättas per den tidpunkt då förvärvaren får bestämmande inflytande. Från och med denna tidpunkt ses förvärvaren och den förvärvade enheten som en redovisningsenhet. Tillämpningen av enhetssynen innebär vidare att alla tillgångar (inklusive goodwill) och skulder samt intäkter och kostnader medräknas i sin helhet även för delägda dotterföretag. Anskaffningsvärdet för dotterföretag beräknas till summan av verkligt värde vid förvärvstidpunkten för erlagda tillgångar med tillägg av uppkomna och övertagna skulder samt utgifter som är direkt hänförliga till rörelseförvärvet samt eventuell tilläggsköpeskilling. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet, med några undantag, vid förvärvstidpunkten av förvärvade identifierbara tillgångar och övertagna skulder samt minoritetsintresse. Minoritetsintresse värderas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder liksom eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Värderingsprinciper Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärdet om inget annat anges nedan. Intäkter Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas.

13 Finansiella tillgångar och skulder Finansiella tillgångar och skulder redovisas i enlighet med kapitel 11 i BFNAR 2012:1 (Finansiella instrument värderade utifrån anskaffningsvärdet). Kundfordringar och övriga fordringar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta. Långfristiga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Kortfristiga skulder redovisas till anskaffningsvärde. Materiella anläggningstillgångar Fastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader, finansieringskostnader, aktiverade förbättringsåtgärder samt avsättningar gjorda i samband med förvärvet avseende planerade förbättringsåtgärder, se även not för Avsättningar. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer. Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod, eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen. Nedskrivning sker om bedömningen är att en bestående värdenedgång sker. Ingen uppskrivning sker. Avskrivning sker årligen med: Byggnader se nedan Markanläggning 5% Inventarier 20% För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. En fastighet består av ett antal komponenter med olika nyttjandeperioder. Huvudindelningen är byggnader och mark. Ingen avskrivning sker på komponenten mark, vars nyttjandeperiod bedöms som obegränsad. Byggnaderna består av flera komponenter, vars nyttjandeperiod varierar från 30 år till 200 år. Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivning på byggnader: - Stomme 200 år - Yttertak 30-60 år - Fasad 70 år - Fönster 50 år - Installationer (hiss, värme, el, ventilation mm) 40 år - Inre ytskikt, maskinell utrustning, mm 30 år

14 Nyttjandeperioden för byggnadens stomme bedöms vara minst 200 år. Byggnadernas stommar bedöms mot bakgrund av kunskap och erfarenhet ha lång livslängd, varför nyttjandeperioden förutsätts vara lång för denna komponent. Nyttjandeperiodens längd för komponenten yttertak är beroende av det material taket är gjort av. En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningar omprövas varje balansdag. Koncernbidrag och aktieägartillskott Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets skatt. Aktieägartillskott som erhållits redovisas direkt i eget kapital. Inkomstskatt Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser. Uppskjuten skatteskuld redovisas för skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga skillnader i underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och inte har nuvärdesberäknats. Moderbolaget äger inte själv några fastigheter, utan investerar endast indirekt i bostadsfastigheter genom fastigshetsförvärv via egna dotterbolag. Gällande skattelagstiftning för försäljning av näringsbetingade aktier innebär att ingen skatt utgår på vinst vid försäljning. Styrelsen har gjort bedömningen att framtida försäljning av koncernens fastigheter kommer ske genom försäljning av aktierna i det dotterbolag som äger berörd fastighet utan någon skattebelastning. Styrelsen anser därför att eventuellt uppkomna uppskjutna skatteskulder i dotterbolag, som är beroende på temporära skattemässiga skillnader i dotterbolag ej ska påverka koncernens ställning och resultat. I koncernens balansräkning redovisas därför inte någon uppskjuten skatteskuld.

15 Övriga upplysningar Bolaget ägs till 53,1% av Svenska Bostadsfonden Management AB, 556644-0870, med säte i Stockholm. Av bolagets omsättning avser 0 (0) försäljning till koncernföretag. Inköp från koncernföretag uppgår till 405 (0). Dotterföretagens inköp från koncernföretag uppgår till 1 061 (0). Marknadsvärdering av fastigheter har gjorts genom användning av kassaflödesmetoden. Kalkylen är uppbyggd utifrån en nuvärdesberäkning av driftsnetton under en begränsad kalkylperiod, samt en nuvärdesberäkning av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Perioden delas in i två delar, en kortare tidsperiod, vanligen 5-10 år, och en därpå följande evighetskapitalsering av driftnettot första året efter kalkylperioden, hemräknat till värdetidpunkten med en kalkylränta. Direktavkastningskravet har bedömts utifrån allmän marknadskännedom och analys av tidigare utförda affärer. Direktavkastningskravet ligger normalt inom intevallet 4-7%. Kalkylräntan är ett nominellt räntekrav på totalt kapital före skatt och används för att diskontera kassaflöden och restvärdet till värdetidpunkten. Kalkylräntan beräknas utifrån en nominell ränta på statsobligationer, normalt 10-åriga obligationer, och ett riskpåslag som bedöms utifrån fastighetens geografiska läge och fastighetskaraktär. Kalkylräntan utgår från den nominella riskfria räntan, ca 1-2 % med ett riskpåslag enligt ovan nämnda intervall. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER (Samtliga belopp i KSEK) 2 Arvode till revisionsbolag KPMG Koncernen 2014 2013 Revisionsuppdrag 108 50 108 50 Moderbolaget Revisionsuppdrag 80 50 80 50 3 Anställda och personalkostnader Koncernen och moderbolaget 2014 2013 Lön styrelse 60 0 Lön övrig personal 33 0 Sociala avgifter 10 0 Koncernen och moderbolaget har inga anställda.

16 4 Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014 2013 Anteciperad utdelning från dotterföretag 466 0 Nedskrivning av aktier i dotterbolag 0-18 466-18 5 Finansiella intäkter Koncernen 2014 2013 Interna ränteintäkter 45 0 Externa ränteintäkter 523 130 568 130 Moderbolaget Interna ränteintäkter 45 0 Externa ränteintäkter 523 130 568 130 6 Finansiella kostnader Koncernen 2014 2013 Ränta förlagslån -445-20 Externa räntekostnader -740 0 Interna räntekostnader -8-1 -1 193-21 Moderbolaget Ränta förlagslån -445-20 Interna räntekostnader -8-1 -453-21 7 Bokslutsdispositioner Moderbolaget 2014 2013 Erhållna koncernbidrag SBF 12 Holding 2 AB 715 0 715 0 Lämnade koncernbidrag SBF 12 Holding 1 AB 0-30 0-30 8 Skatt på årets resultat Koncernen 2014 2013 Aktuell skatt -355 0 Uppskjuten skatt -123 0-478 0 Moderbolaget Uppskjuten skatt 0 0 0 0 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade värden avviker från de skattemässiga.

17 8 Skatt på årets resultat, fortsättning En avstämning mellan årets redovisade skatteintäkt (-kostnad) och den skatteintäkt (-kostnad) som skulle uppstå om skattesatsen 22% beräknats på Resultat före skatt visas nedan. Koncernen 2014 2013 Redovisat resultat före skatt 295-30 Justerat för förvärvat resultat 2 321 0 2 616-30 Beräknad skatt 22% -576 7 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader -1-3 Skatteeffekt på temporära skillnader mot skattemässiga värden 99 0 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag 0-4 Skatt på årets resultat -478 0 Moderbolaget 2014 2013 Redovisat resultat före skatt 470-36 Beräknad skatt 22% -103 8 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter 103 0 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader 0-4 Uppskjuten skatt på underskottsavdrag 0-4 Skatt på årets resultat 0 0 9 Byggnader och mark Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets inköp 203 421 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 203 421 0 Ingående avskrivningar 0 0 Justering IB 2014 för K3 effekt 2013-62 0 Årets avskrivningar -368 0 Ackumulerade avskrivningar -430 0 Pågående uppgradering Ingående värde 0 0 Beslutade uppgraderingar 8 161 0 Genomförda uppgraderingar -760 0 Utgående värde 7 401 0

18 9 Byggnader och mark, fortsättning Mark Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets inköp 58 592 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 58 592 0 Utgående bokfört värde 268 984 0 varav byggnader 210 392 0 En marknadsvärdering av fastigheten visar att värdet ligger inom intervallet +10 % till -5 % jämfört med det bokförda värdet. Skattemässigt restvärde byggnader 53 424 0 10 Inventarier Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 0 0 Övertagna förvärvsvärden 595 0 Ackumulerat anskaffningsvärde 595 0 Ingående avskrivningar 0 0 Övertagna avskrivningar -311 0 Årets avskrivningar -9 0 Ackumulerade avskrivningar -320 0 Utgående bokfört värde 275 0 11 Pågående nyinvesteringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 3 727 0 Årets förändring 4 619 3 727 Utgående värde 8 346 3 727

19 12 Andelar i koncernföretag Moderbolaget 2014-12-31 2013-12-31 Ingående anskaffningsvärde 50 0 Årets investeringar 50 50 Ackumulerat anskaffningsvärde 100 50 Dotterföretagen ägs till 100% och bolagen har säte i Stockholm. Bolag Antal aktier Bokfört värde SBF 12 Holding 1 AB 500 50 556930-5500 SBF 12 Holding 2 AB 500 50 556992-4995 Summa bokfört värde 100 13 Uppskjuten skattefordran Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående saldo 0 0 Tillkommande under året 43 0 43 0 Koncernen Uppskjuten skattefordran i aktiverat skattevärde i underskottsavdrag 43 0 43 0 14 Övriga finansiella anläggningstillgångar Kostnader avseende upplåning av förlagslån fördelas över lånens löptid. 15 Förskottsfakturerade förvärvskostnader Bolaget har betalat förmedlingsprovision/courtage för pågående och nedlagt arbete avseende kommande fastighetsförvärv. Allt eftersom fastigheterna tillträds kommer dessa utgifter läggas till fastigheternas anskaffningsvärde. 16 Kortfristiga placeringar Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Kortfristig placering likvida medel bank 8 653 20 035 8 653 20 035 Moderbolaget Kortfristig placering likvida medel bank 8 653 20 035 8 653 20 035

20 17 Eget kapital Balanserat Koncernen Aktiekapital Övrigt tillskjutet resultat Belopp vid årets ingång 638 35 562 41 Effekter av byte av redovisningsprinciper -62 Justerat belopp vid årets ingång 638 35 562-21 Transaktioner med koncernens ägare Nyemission 304 95 346 2 090 S.a transaktioner med koncernens ägare 304 95 346 2 090 Årets resultat -196 Belopp vid årets utgång 942 130 908 1 873 Effekter av byte av redovisningsprinciper är hänförlig till ändrad avskrivning till följd av krav på komponentindelning av fastigheter. Övrigt fritt Moderbolaget Aktiekapital Överkursfond eget kapital Belopp vid årets ingång 638 35 562 35 Nyemission 304 95 346 2 090 Årets resultat 467 Belopp vid årets utgång 942 130 908 2 592 Aktier utges i tre serier, stamaktier med 10 röster och preferensaktier serie A och preferensaktier serie B med en röst. Preferensaktierna har viss företrädesrätt till andel av bolagets tillgångar och vinst. Vid årets slut fanns 2 500 stamaktier, 2 107 preferens A och 104 preferens B. Kvotvärdet är 200 kronor per aktie. 18 Avsättning för uppskjuten skatt Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Avsättning för uppskjuten skatt på överavskrivningar 723 0 Avsättning för uppskjuten skatt avseende obeskattade reserver 166 0 889 0

21 19 Övriga avsättningar I samband med förvärv av fastigheter fastställs behovet av ytterligare investeringar och renoveringar för att få fastigheterna i det skick investeringsbeslutet innebär. Bedömt tillkommande investeringsbehov avsätts vid förvärvet och avsättningen upplöses i takt med att identifierade förbättringsåtgärder genomföres. Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Ingående värde 0 0 Beslutade uppgraderingar 8 161 0 Genomförda uppgraderingar -760 0 Utgående värde 7 401 0 20 Förlagslån På förlagslånen utgår ränta med 4%. Lånen avses löpa t.o.m. 2023. 21 Skulder till kreditinstitut Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förfaller inom 1 år 498 0 Förfaller senare än 1 men inom 5 år 123 053 0 Förfaller senare än 5 år 0 0 123 551 0 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 1 795 0 Upplupna räntekostnader 450 21 Övriga upplupna kostnader 1 767 78 4 012 99 Moderbolaget Upplupna räntekostnader 445 21 Övriga upplupna kostnader 273 78 718 99 23 Ställda säkerheter och Ansvarsförbindelser Koncernen 2014-12-31 2013-12-31 Fastighetsinteckningar 131 849 0 Moderbolaget Borgen för dotterföretagens fastighetskrediter 99 501 0 Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.

22 Stockholm 2015-04-15 Carl Rosenblad Jan Carl De Geer Per Åke Eliasson Ordförande Esbjörn Wincent Lars Swahn VD Vår revisionsberättelse har lämnats 2015- KPMG AB Per Gustafsson Auktoriserad revisor