RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2015 Bild: Vision av Timotejen 19
Telefonplan Stockholm Property AB (publ) RAPPORT FÖR PERIODEN 1 januari 30 september 2015 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 6 304 tkr (7 954 tkr) Driftnettot uppgick till 96 tkr (2 773 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till -5 387 tkr (-7 653 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -42 677 tkr (-30 391 tkr) 1 JULI - 30 SEPTEMBER 2015 JÄMFÖRT MED SAMMA PERIOD 2014 Koncernens nettoomsättning uppgick till 3 321 tkr (2 988 tkr) Driftnettot uppgick till 2 720 tkr (1 047 tkr) Förvaltningsresultatet (EBITDA) uppgick till 1 225 tkr (-5 639 tkr) Resultat efter skatt uppgick till -12 208 tkr (-20 345 tkr) VÄSENTLIGA HÄNDELSER OCH KOMMENTARER TILL UTVECKLINGEN Under rapportperioden (1 januari 2015 30 september 2015) Ett detaljplanearbete pågår tillsammans med White Arkitekter för fastigheterna Timotejen 19 och 28. Företaget överlämnade den 1 september 2014 ett komplett underlag för samrådshandlingarna till Stockholms stad. I februari meddelar Försvarsmakten att fastigheten Timotejen 17, grannfastigheten till Timotejen 28 ägd av SSM-koncernen, inte får uppföras på föreslagen plats. Timotejen 17 var tänkt som ett 237 meter högt hus med 75 våningar och omfattas av samma detaljplan som Timotejen 19 och 28. Försvarsmaktens beslut är oåterkalleligt och kommer att påverka det pågående detaljplanearbetet vad gäller när den nya detaljplanen kan antas. I september meddelar Luftfartsverket att alla höjder överstigande 80 m.ö.h är i konflikt med radaranläggningen Bällsta radartorn. Radartornet har under flera år varit avstängt och inte utgjort hinder för idag godkända detaljplaner. Totalhöjderna för Timotejen 19 och 28 har således justerats och beräkning pågår i syfte att utreda eventuell förlorad byggrättsyta. Ny stipulerad tidpunkt för när Stockholms stad väntas anta detaljplanen för Timotejen 19 och 28 är utsatt till juni 2016. Internationella Engelska skolan utökade i samband med vårterminens start 2015 sina lokaler i Timotejen 19. CrossFit Telefonplan är ny hyresgäst och öppnade i mars ett nytt gym i Timotejen 19 med öppettider dagligen från 05:00 till 23:00 Internationella Engelska skolan fortsätter att utöka sin etablering vid Telefonplan i fastigheten Timotejen 19. I augusti 2015 tillträdde skolan ytterligare 2 700 kvm och hyr därmed totalt ca 6 250 kvm vilka kommer att utökas med ytterligare 1 200 kvm från 2016. Avstyckning av har skett från del av Timotejen 19 till ny fastighet Timotejen 29. Timotejen 29 är en s.k. 3D fastighetsbildning om totalt 2 180 kvm. Inför att avtal tecknades med ICA avseende köp av Timotejen 29 förvärvades samtliga aktier i vilande bolaget Scanprop Fastigheter 1 AB med helägda vilande dotterbolaget Scanprop Fastigheter 2 AB i syfte att skapa en holdingbolagsstruktur direkt under Sida 2 av 11
Telefonplan Stockholm Property AB (publ). I samband med bildandet av Timotejen 29 har fastigheten också överlåtits koncerninternt till Scanprop Fastigheter 2 AB. Scanprop Fastigheter 2 AB med fastigheten Timotejen 29 kommer senare att förvärvas av ICA Fastigheter. Efter rapportperioden ICA Fastigheter förvärvade den 6 november via bolag den nybildade fastigheten Timotejen 29. ICA avser att etablera en ICA Kvantum på fastigheten som omfattar bla Ericssons gamla matsal. Affären är genomförd med ett fastighetsvärde om 19,2 mkr och är tidigare kommunicerad bla i den bolagsbeskrivning som förelåg vid obligationens notering. Affären får resultateffekt under fjärde kvartalet 2015. FRAMTIDSUTSIKTER Koncernens kassaflöde för det andra halvåret 2015 förväntas bli något bättre jämfört med de första sex månaderna 2015. Allteftersom fastigheterna exploateras kommer avstyckning till säljbara enheter ske vilket leder till en succesiv förstärkning av det totala kassaflödet. Fördröjningen av den nya detaljplanen kommer dock att försämra koncernens kassaflöde på kort sikt. VERKSAMHETSÖVERSIKT Koncernens fastighetsbestånd utgörs i huvudsak av exploaterings- och utvecklingsfastigheter. Fastigheterna är ursprungligt förvärvade i syfte att omvandlas till fastigheter med annat innehåll än dagens och som efterfrågas på fastighetsmarknaden i det aktuella området. Omvandlingsprocessen drivs i samklang med kringliggande fastighetsägare och Stockholms stad. Telefonplan är ett område i stadsdelen Midsommarkransen, i Stockholms söderort, endast ca 3 km från Hornstull. Området domineras till stor del av LM Ericssons tidigare telefonfabrik, uppförd under 1940-talet. Telefonplan genomgår just nu den största förändringen i området på över 60 år. För den karaktäristiska Ericsson-byggnaden, Timotejen 19, på Tellusborgsvägen finns planer på ombyggnad och omvandling till bostäder, butiker och skola. KOMMENTARER TILL DEN FINANSIELLA UTVECKLINGEN Nettoomsättning/Intäkter Koncernens intäkter uppgick under tredje kvartalet 2015 till 3 321 tkr (2 988 tkr) och under första nio månaderna 2015 till 6 304 tkr (7 954 tkr). Under fastighetsbeståndets exploateringsprocess omvandlas successivt delar av fastighetsbeståndet från tidigare verksamheter, gamla hyresgäster flyttar ut för att möjliggöra den planerade omdaningen av byggnaderna och området. I november 2013 lämnade den sista avdelningarna med personal från Ericssons verksamhet, samtidigt som det i del av fastigheten skapats utrymme för Internationella Engelska skolan att flytta in. Att hyresintäkterna under denna omvandlingsprocess minskar eller till och med upphör är enligt plan och är en naturlig del i exploateringsprocessen. Fastigheterna hålls dock alltjämt tillgängliga för tillfälliga hyresgäster under exploateringsprocessen. Resultat Förvaltningsresultatet (EBITDA) för tredje kvartalet uppgick till 1 225 tkr (-5 639 tkr) och för första nio månaderna till -5 387 tkr (-7 653 tkr). Resultatet efter skatt för tredje kvartalet uppgick till -12 208 tkr (-20 345 tkr) och för första nio månaderna till -42 677 tkr (-30 391 tkr). Traditionella drift- och underhållskostnader avtar, i samma takt som fastigheterna tomställs för att nå en lägstanivå. Sida 3 av 11
Eget kapital och skulder Koncernens egna kapital uppgick vid tredje kvartalets slut den 30 september 2015 till 60 165 tkr (119 951 tkr). Soliditeten var den 30 september 2015 8,64 % (16,00 %). Kassaflöde och likvida medel Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under tredje kvartalet till -10 282 tkr (-5 172 tkr) och under de första nio månaderna till -41 573 tkr (2 027 tkr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under tredje kvartalet till 175 tkr (-20 376 tkr) och under de första nio månaderna till -3514 tkr (-143 248 tkr). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var under tredje kvartalet 0 tkr (0 tkr) och under de första nio månaderna 0 tkr (203 638 tkr). Vid periodens utgång uppgick koncernens likvida med till 61 688 tkr (127 435 tkr). Uppskjuten skatt Koncernen redovisar ingen uppskjuten skatt då det inte anses föreligga några temporära skillnader som förväntas leda till beskattning i framtiden. Tidigare års bokförd uppskjuten skatt återfördes i linje därmed i kvartal fyra 2014. Investeringar och finansiering Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har tagit upp ett obligationslån om 250 000 tkr. Obligationen har en löptid på 24 månader från den 23 maj 2014 med en årlig ränta om 10 %. Obligationens emissionskostnad, 7 500 tkr, har aktiverats som anläggningstillgång och skrivs av över obligationens löptid. Tillgångens restvärde nettoredovisas som långfristig skuld på raden Obligationslån. Koncernens räntebärande skulder avseende fastighetsförvärv uppgår till 500 000 tkr. Per bokslutsdagen uppgick den genomsnittliga räntan för lån från kreditinstitut i koncernen till 10 253 tkr eller 4,1 % på årsbasis. Lånet avser 250 000 tkr och löper till 2016-03-31. Personal Koncernen har ingen anställd personal. Samtliga förvaltnings- och skötseltjänster hanteras via avtal med underleverantörer. MODERFÖRETAGET Moderföretagets intäkter uppgick under det tredje kvartalet till 3 278 tkr (2 981 tkr) och under de första nio månaderna till 6 134 tkr (7 947 tkr). Resultatet före skatt uppgick under det tredje kvartalet till -10 111 tkr (-20 032 tkr) och undre de första nio månaderna till -38 879 tkr (-29 392 tkr). Kassa och likvida medel vid tredje kvartalets slut den 30 september 2015 var 61 588 tkr (122 281 tkr). I övrigt gäller ovanstående kommentarer om koncernens finansiella ställning även moderföretaget i tillämpliga delar. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är genom sin verksamhet exponerad för risker och osäkerhetsfaktorer. Information om koncernens risker och osäkerhetsfaktorer återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. Sida 4 av 11
FASTIGHETSVÄRDEN Koncernens fastighetsbestånd har av extern professionell fastighetsvärderare värderats till 1 155 300 tkr efter erhållen detaljplan. Ytterligare information om fastighetsvärderingen återfinns i den bolagsbeskrivning som upprättades i samband med listningen av bolagets obligation på Nasdaq First North Bond Market. REDOVISNINGSPRINCIPER Telefonplan Stockholm Property AB (publ) tillämpar från årsskiftet 2013/2014 K3-regelverket. Denna rapport har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen. Rapporten är oreviderad men framtagen i diskussion med bolagets revisor. Rapporten avser de första nio månaderna 2015 med jämförelse motsvarande period 2014 för såväl koncernen som moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ). Koncernen består förutom av moderföretaget Telefonplan Stockholm Property AB (publ), av helägda dotterföretagen Telefonplan Garage Holding AB som är ägare till Telefonplan Garage AB, Telefonplan Byggrätt AB, Scanprop Fastigheter 4 AB och Telefonplan Timotejen Holding AB som är ägare till åtta stycken vilande bolag. Samtliga bolag i koncernstrukturen är helägda. Koncernens bolag äger inga andelar i intressebolag. Moderföretaget är ägare till fastigheten Timotejen 19, Telefonplan Garage AB är ägare till fastigheten Timotejen 28 och Scanprop Fastigheter 2 AB är ägare till Timotejen 29. Dessa tre fastigheter utgör koncernens totala fastighetsbestånd. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta omfattar ca 65 000 m 2. Då fastigheterna är utvecklingsfastigheter och till största delen är tomställda redovisar den löpande verksamheten underskott och utgörs av ej aktiverade kostnader för drift, skötsel och räntor. Ombyggnadskostnader för nya hyresgäster aktiveras och skrivs av över hyreskontraktens längd. Samtliga jämförelsetal för såväl koncern som moderföretag avser hel- och delår 2014. KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN Bokslutskommuniké för 2015 29 februari 2016 Årsredovisning 9 mars 2016 Årsstämma 31 mars 2016 OM TELEFONPLAN STOCKHOLM PROPERTY AB (PUBL) Telefonplan Stockholm Property AB (publ) äger inom koncernen de två fastigheterna Timotejen 19 och Timotejen 28 på Telefonplan i Stockholm, där telekombolaget Ericsson tidigare bedrev verksamhet. Telefonplan Property förädlar nu fastigheterna i enlighet med Stockholms stads intentioner i ett detaljplanearbete med syfte att göra området till en levande stadsdel med både kontor och bostäder som är väl integrerad med centrala Stockholm. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har inlett en process för att få fastigheterna omklassificerade bl.a. till bostadsfastigheter. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) är ett helägt dotterföretag till Telefonplan Stockholm AB som i sin tur är helägt dotterföretag till Scanprop KB, ett privat riskkapitalföretag grundat 2011, inriktat på strategiska investeringar i fastighetssektorn. Telefonplan Stockholm Property AB (publ) har ställt ut obligationen TELEFONPLAN1 vilken är listad på Nasdaq First North Bond Market med Wildeco som Certified Adviser. Sida 5 av 11
KONCERNENS RESULTATRÄKNING 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 3 321 6 304 7 954 Summa Intäkter 3 321 6 304 7 954 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -224-5 077-4 253 Fastighetsskatt -377-1 131-928 Driftnetto 2 720 96 2 773 Förvaltningskostnader -1 496-5 483-10 426 Förvaltningsresultat 1 225-5 387-7 653 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -2 061-6 182-6 063-2 061-6 182-6 063 Finansiella poster Finansiella intäkter -14 1 626 Finansiella kostnader -9 863-29 614-18 301-9 876-29 614-16 675 Resultat före skatt -10 712-41 182-30 391 Skatt -1 495-1 495 Resultat efter skatt -12 208-42 677-30 391 Sida 6 av 11
KONCERNENS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-09-30 2014-09-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 573 757 581 101 Pågående arbeten 35 876 26 990 Summa Materiella anläggningstillgångar 609 633 608 091 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 4 181 2 719 Övriga kortfristiga fordringar 20 719 12 438 Likvida medel 61 688 127 435 Summa Omsättningstillgångar 86 589 142 592 Summa Tillgångar 696 222 750 683 Eget kapital och skulder 2015-09-30 2014-09-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 102 343 149 843 Periodens resultat -42 677-30 391 Summa Eget kapital 60 165 119 951 Långfristiga skulder och avsättningar Uppskjuten skatt 6 103 Obligationslån 247 531 243 750 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 497 531 499 853 Kortfristiga skulder Övriga skulder 138 526 130 879 Summa Kortfristiga skulder 138 526 130 879 Summa Eget kapital och skulder 696 222 750 683 FÖRÄNDRING I KONCERNENS EGET KAPITAL 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Ingående Eget kapital 72 373 102 843 149 827 Ökning av aktiekapital 383 K3-justering 132 Periodens resultat -12 208-42 677-30 391 Utgående Eget kapital 60 165 60 165 119 951 Sida 7 av 11
KONCERNENS KASSAFLÖDE 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -10 712-41 182-30 391 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 3 009 9 025 6 063 Betald skatt -1 495-1 495 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -9 199-33 653-24 328 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -1 083-7 920 26 354 Kassaflöde från den löpande verksamheten -10 282-41 573 2 027 Kassaflöde från investeringsverksamheten 175-3 514-143 248 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 638 Periodens kassaflöde -10 107-45 087 62 417 Likvida medel vid periodens början 71 795 106 775 65 018 Likvida medel vid periodens slut 61 688 61 688 127 435 Sida 8 av 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Intäkter Nettoomsättning Hyresintäkter 3 278 6 134 7 947 Summa Intäkter 3 278 6 134 7 947 Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnader -224-4 943-4 214 Fastighetsskatt -303-909 -832 Driftnetto 2 751 281 2 901 Förvaltningskostnader -1 496-5 083-9 907 Förvaltningsresultat 1 256-4 802-7 006 Avskrivningar Avskrivning av anläggningstillgångar -1 491-4 473-5 723-1 491-4 473-5 723 Finansiella poster Finansiella intäkter -14 1 626 Finansiella kostnader -9 862-29 605-18 289-9 876-29 605-16 663 Resultat före skatt -10 111-38 879-29 392 Skatt -1 495-1 495 Resultat efter skatt -11 607-40 375-29 392 Sida 9 av 11
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i tkr Tillgångar 2015-09-30 2014-09-30 Materiella anläggningstillgångar Fastigheter 441 551 471 093 Pågående arbeten 35 876 26 990 Summa Materiella anläggningstillgångar 477 427 498 083 Finansiella tillgångar Aktier i dotterbolag 9 667 91 923 Summa Finansiella tillgångar 9 667 91 923 Långfristiag fordring Fordringar koncernbolag 91 823 Summa Långfristiga fordringar 91 823 Omsättningstillgångar Hyres- och kundfordringar 4 128 2 712 Övriga kortfristiga fordringar 20 423 10 447 Likvida medel 61 588 122 281 Fordringar koncernbolag 35 232 24 026 Summa Omsättningstillgångar 121 371 159 466 Summa Tillgångar 700 289 749 472 Eget kapital och skulder 2015-09-30 2014-09-30 Eget kapital Aktiekapital 500 500 Balanserat resultat 105 207 144 821 Periodens resultat -40 375-29 392 Summa Eget kapital 65 333 115 929 Långfristiga skulder och avsättningar Periodiseringsfond 4 733 Uppskjuten skatt 4 969 Obligationslån 247 531 243 750 Långfristiga räntebärande skulder 250 000 250 000 Summa Långfristiga skulder och avsättningar 497 531 503 452 Kortfristiga skulder Skulder koncernbolag 92 50 Övriga skulder 137 334 130 042 Summa Kortfristiga skulder 137 425 130 092 Summa Eget kapital och skulder 700 289 749 472 FÖRÄNDRING I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Ingående Eget kapital 76 939 105 707 144 937 Ökning av aktiekapital 383 Periodens resultat -11 607-40 375-29 392 Utgående Eget kapital 65 333 65 333 115 929 Sida 10 av 11
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE 2015-07-01 2015-01-01 2014-01-01 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -10 111-38 879-29 392 Justering av poster som inte ingår i kassaflödet 2 439 7 316 5 723 Betald skatt -1 495-1 495 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -9 168-33 059-23 669 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -1 535-3 496 3 707 Kassaflöde från den löpande verksamheten -10 703-36 554-19 962 Kassaflöde från investeringsverksamheten 475-3 514-126 413 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 203 638 Periodens kassaflöde -10 228-40 068 57 263 Likvida medel vid periodens början 71 816 101 656 65 018 Likvida medel vid periodens slut 61 588 61 588 122 281 Stockholm den 30 November 2015 För styrelsen, Curt Ahnström, vd För ytterligare information, kontakta Curt Ahnström, CEO Telefon: +46 (0)708 186 770 Email: curt.ahnstrom@scanprop.com Sida 11 av 11