Bstadsrättsföreningen Ängslyckan Kvartalsvägen Järfälla VEM SKA UNDERHÅLLA BOSTADSRÄTTEN? Vägledning för underhållsansvaret Underhållsansvaret regleras i sin helhet av bestämmelserna i 7 kap 2, 4 ch 12 bstadsrättslagen. Förtydligande ch avvikelser anges i underhållsparagraferna i brf Ängslyckan stadgar. Du hittar dem i slutet av dkumentet. De går i stra drag ut på att bstadsrättshavaren ansvarar för att underhålla lägenhetens inre. Undantag görs för bland annat ledningar för avlpp, värme, gas, elektricitet ch vatten m föreningen har försett lägenheten med ledningar ch dessa tjänar fler än en lägenhet, dit hör ckså ventilatinssystemet samt lägenhetens ytterdörr. Till lägenheten räknas även balkng, uteplats, förråd ch dylikt m sådant ingår i upplåtelsen. Bstadsrättsföreningen ansvarar för att underhålla allt sm inte tillhör bstadsrättshavarens underhållsansvar. Det kan vara svårt att dra en gräns mellan vad sm är bstadsrättsföreningens ch bstadsrättshavarens underhållsansvar enbart med ledning av stadgeteten, därför har vi på följande sidr gjrt en mer detaljerad genmgång av vem sm ansvarar för vad i bstadsrätten. Denna vägledning bör alltid läsas tillsammans med lagen ch stadgarna. Vissa punkter i genmgången framgår inte uttryckligen av lagen eller stadgarna utan är en tlkning av dessa eller av den rättsprais sm utvecklats på mrådet. 2015 03 30
Vad är mitt ansvar? Innebörden av underhållsansvaret är att den ansvarige, avsett m det är bstadsrättshavaren eller bstadsrättsföreningen, dels ska vidta de reparatiner ch underhållsåtgärder sm behövs, dels svara för kstnaderna för åtgärderna. Detta gäller avsett m skadan uppstått genm eget eller annans vållande eller genm lyckshändelse. Bstadsrättshavaren är alltså skyldig att på egen bekstnad mbesörja underhåll sm eempelvis tapetsering, målning, underhåll av badrum samt reparera skadr sm uppstår så att lägenheten hålls i gtt skick. Vad sm är att betrakta sm "gtt skick" preciseras inte i lagen eller stadgarna utan får bedömas med hänsyn till husets ålder med mera. Badrum ska vara funktinsdugliga ch tåla att användas på sätt sm sker i respektive lägenhet. Bstadsrättshavaren får naturligtvis ge någn annan i uppdrag att utföra de åtgärder sm han ansvarar för. Bstadsrättshavaren bär ansvaret för att arbetet utförs på ett fackmässigt sätt. Efter överenskmmelse mellan bstadsrättsföreningen ch bstadsrättshavaren kan föreningen utföra sådant arbete. Föreningen är då jämställd med varje annan uppdragstagare. Brand ch vattenledningsskada Ett undantag från denna ansvarsfördelning gäller för reparatiner efter brand eller vattenledningsskadr sm drabbat det sm nrmalt är bstadsrättshavarens ansvarsmråde. Med vattenledningsskada avses skada till följd av att trycksatt ledning för tappvatten (kallt eller varmt vatten) läckt. Bstadsrättshavaren ansvarar i dessa fall endast för att reparera skadan m den uppkmmit genm vårdslöshet eller försummelse från hnm själv eller av någn sm hör till hans hushåll eller gästar hnm. Samma ansvar har bstadsrättshavaren för någn sm han inrymt i sin lägenhet eller sm där utför arbete för hans räkning. För skada i lägenheten till följd av att ledning för avlpp eller värme läckt gäller däremt den vanliga ansvarsfördelningen, se van. När det gäller brandskada sm bstadsrättshavaren inte själv vållat gäller ansvaret endast m bstadsrättshavaren brustit i den msrg ch tillsyn han brt iaktta. Skadestånd Den underhållsansvarige är naturligtvis fri att försöka få ersättning för sina kstnader för underhåll eller reparatin av någn sm är betalningsansvarig på annan grund än underhållsansvaret. Vid ett faktiskt skadetillfälle kan således det slutliga betalningsansvaret, till eempel på grund av skadeståndsrättsliga principer, hamna på den sm genm vårdslöshet eller försumlighet vållat skadan. Det finns även särskilda bestämmelser i 7 kap 2 ch 4 bstadsrättslagen sm bland annat innebär att bstadsrättsföreningen står med det slutliga betalningsansvaret m skadan i lägenheten rsakats av att föreningen åsidsatt sin reparatinsskyldighet vad gäller det sm föreningen bar underhållsansvaret för. Den betalningsskyldige kan naturligtvis kräva ersättning från sitt försäkringsblag i enlighet med villkren i försäkringsavtalet. Vem sm är slutligt betalningsansvarig har emellertid inget med underhållsansvarets fördelning att göra. Föreningen kan ta över underhållsåtgärd I samband med mfattande underhåll eller mbyggnad av föreningens hus sm berör bstadsrättshavarens lägenhet (till eempel stamrenvering) får bstadsrättsföreningen genm stämmbeslut, även mt en enskild bstadsrättshavares vilja, åta sig att utföra ch beksta sådana underhållsåtgärder sm nrmalt åligger bstadsrättshavaren. Underhållsåtgärden i lägenheten ska ha ett naturligt samband med föreningens övriga åtgärder. Om åtgärden innebär att lägenheten kmmer att förändras, till eempel att våtrumstapet i badrum ersatts med kakel, krävs att bstadsrättshavaren har gått med på förändringen eller att beslut m förändringen fattats på stämma med två tredjedels majritet ch beslutet sedan gdkänns av hyresnämnden. 2015 03 30 2 (5) Källa: Vem ska underhålla bstadsrätten 2011. Trycksak utgiven av HSB riksförbund
Fördelningen i listan nedan gäller för egendm sm bstadsrättsföreningen har försett lägenheten med. Bstadsrättshavaren svarar alltid för egna installatiner. Byggdel Brf:s* ansvar Brh:s* ansvar Anmärkningar Väggar i lägenhet Lägenhetsavskiljande ch bärande vägg Ickebärande vägg Ytskikt på vägg inklusive underliggande behandling sm krävs för att anbringa ytskiktet Insidan av lägenhetsavskiljande ch bärande vägg, till eempel tapet ch puts, inkl fuktislerande skikt i våtrum. Glv Ytskikt på glv inklusive underliggande behandling sm krävs för att anbringa ytskiktet Till eempel tråd eller kemsvetsad glvmatta, keramiska plattr. Bakmliggande fuktislerande skikt, parkettglv inkl underliggande sand. Innertak i lägenhet Innertak inklusive underliggande behandling sm krävs för att anbringa ytskiktet Till eempel puts ch struktur. Dörrar Ytterdörr Insidan av ytterdörr inklusive ytbehandling samt beslag, handtag, gångjärn tätningslister, brevinkast, lås inkl låscylinder, låskista, nycklar ringklcka med mera Innerdörr inklusive lister, fder, karm ch tätningslister Om fönsterdörr (balkngdörr) se särskild rubrik. Inklusive karm ch fder på utsidan. Fönster ch fönsterdörr med mera Karm ch båge Yttre målning Glas, spröjs, kitt ch islerglaskasett Beslag, spanjlett, handtag, gångjärn, tätningslister med mera Inre målning samt målning mellan bågarna VVS artiklar med mera Glvbrunn Brh svarar för rensning av glvbrunn. Klämring Tvättställ, blandare, vattenlås, avstängningsventil, Brh svarar för rensning av vattenlås. bttenventil ch packning. Badkar, duschkabin ch duschslang ch wc stl Tvättmaskin, trktumlare, trkskåp ch tvättbänk Kall ch varmvattenledning inkl armatur Till de delar sm är synliga i lägenheten ch bara försörjer den egna lägenheten. Avlppsledning Till de delar sm är synliga i lägenheten ch bara försörjer den egna lägenheten. Brf svarar för rensning av avlppsledning. Värme ch ventilatin Hela ventilatinssystemet inkl ventilatinskanaler ch ventilatinsdn Utluftsdn ch springventil Köksfläkt ch spiskåpa sm utgör del av husets ventilatin Vädringsfilter samt filter till köksfläkt ch spiskåpa Ventilatinsdn ch ventilatinsfläkt m de är en del av husets ventilatin. Vattenradiatr, värmeledning, ventil ch termstat Målning svarar bstadsrättshavaren för. Elektrisk glvvärme ch elektrisk handdukstrk * Brf = Bstadsrättsförening * Brh = Bstadsrättshavare 2015 03 30 3 (5) Källa: Vem ska underhålla bstadsrätten 2011. Trycksak utgiven av HSB riksförbund
Byggdel Brf:s* Ansvar Brh:s* Ansvar Anmärkningar Köksutrustning Diskmaskin, diskbänk, kyl, frys, spis ch mikrvågsugn El utrustning Säkringsskåp ch el ledningar i lägenheten Belysningsarmatur, eluttag, strömbrytare ch jrdfelsbrytare Byte av säkring I lägenhet ch tillhörande utrymmen. Förråd, gemensamma utrymmen med mera Gemensamma utrymmen Förråd upplåtet med bstadsrätt ch liknande utrymmen tillhörande lägenheten Samma regler sm för underhåll av lägenheten. Garage upplåtet med bstadsrätt Samma regler sm för underhåll av lägenheten. Mark, uteplats med mera Underhåll av mark sm inte är upplåten med bstadsrätt Underhåll av mark sm är upplåten med bstadsrätt Om brh har nyttjanderättsavtal till viss del av föreningens mark svarar brh för löpande skötsel. Samma regler sm för underhåll av lägenheten. Ska följa föreningens instruktiner m skötsel. Snöskttning ch renhållning Gäller till eempel balkng, altan eller uteplats. Avrinning av dagvatten från takterrass Balkng ch altan Målning av balkngtak, sida ch utsida av balkngfrnt Ytbehandling av balkngglv samt insidan av Ytbehandling ch målning utföres enligt föreningens instruktiner. balkngfrnt Glas på inglasad balkng/altan Mtsvarar vad sm gäller för fönster när föreningen försett lägenheten med dessa. Övriga fall bör regleras genm avtal mellan brh ch brf. Övrigt Braskamin, eldstad, öppenspis ch kakelugn Rensning av rökgång för öppen spis med mera Föreningen svarar inte för rökgång i kakelugn. Inredningssnickerier, scklar, fder ch lister Kryddställ, badrumsskåp, klädhylla ch annan fast inredning Trkställning i badrum Invändig trappa i lägenhet Även invändig stege till vind. Anrdning för infrmatinsöverföring Till de delar sm är synliga i lägenheten ch bara försörjer den egna lägenheten. Brandvarnare Brf = Bstadsrättsförening Brh = Bstadsrättshavare 2015 03 30 4 (5) Källa: Vem ska underhålla bstadsrätten 2011. Trycksak utgiven av HSB riksförbund
Utdrag från Bstadsrättslagens 7 kap BOSTADSRÄTTSHAVARENS ANSVAR FÖR LÄGENHETENS SKICK 2 Är lägenheten, när den ska tillträdas första gången efter bstadsrättsupplåtelsen, inte i det skick sm bstadsrättshavaren har rätt att frdra enligt 1, får han avhjälpa bristen på föreningens bekstnad, m inte styrelsen på tillsägelse mbesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse mbesörja åtgärden så snart det kan ske, får bstadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bstadsrätten. Uppsägning får dck ske endast m bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får upp sägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bstadsrättshavaren rätt till skriftlig nedsättning av årsavgiften. Bstadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, m bristen berr på försummelse från föreningens s ida. 4 Sedan tillträd e medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset ch marken i gtt skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 vilar på bstadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 tillämpas m föreningen åsidsätter sin reparatinsskyldighet eller m det på någt annat satt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genm föreningens vållande. 12 Bstadsrättshavaren ska på egen bekstnad hålla lägenheten i gtt skick, m inte någt annat bestämts i stadgarna eller följer av andra femte styckena. Detta gäller även mark, m sådan ingår i upplåtelsen. Bstads rättshavaren svarar inte för reparatiner av ledningar för avlpp, värme, gas, elektricitet ch vatten, m föreningen har försett lägenheten med ledningarna ch dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilatinskanaler. För reparatiner på grund av brand eller vatten ledningsskada svarar bstadsrättshavaren endast m skadan uppkmmit genm 1. hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse, eller 2. vårdslöshet eller försummelse av a) någn sm hör till hans eller hennes hushåll eller sm besöker hnm eller henne sm gäst, b) någn annan sm han eller hn har inrymt i lägenheten, eller c) någn sm för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten. För reparatin på grund av brandskada sm uppkmmit genm vårdslöshet eller försummelse av någn annan än bstadsrättshavaren själv är dck denne ansvarig endast m han eller hn brustit i msrg ch tillsyn. Tredje stycket gäller i tillämpliga delar m det finns hyra i lägenheten. De i Ängslyckans stadgar sm är relevanta för detta dkument är 31,32 ch 37. Stadgarna hittar du i pärmens flik 6. 2015 03 30 5 (5) Källa: Vem ska underhålla bstadsrätten 2011. Trycksak utgiven av HSB riksförbund